Управление финансами
документы

1. Акт выполненных работ
2. Акт скрытых работ
3. Бизнес-план примеры
4. Дефектная ведомость
5. Договор аренды
6. Договор дарения
7. Договор займа
8. Договор комиссии
9. Договор контрактации
10. Договор купли продажи
11. Договор лицензированный
12. Договор мены
13. Договор поставки
14. Договор ренты
15. Договор строительного подряда
16. Договор цессии
17. Коммерческое предложение
Управление финансами
егэ ЕГЭ 2017    Психологические тесты Интересные тесты   Изменения 2016 Изменения 2016
папка Главная » Юристу » Аренда доверительное управление

Аренда доверительное управление

Доверительное управление

Вернуться назад на Доверительное управление

Внимание!

Если Вам полезен
этот материал, то вы можете добавить его в закладку вашего браузера.

добавить в закладки

Люди, знакомые с рынком недвижимости Северной Америки и Европы, знают, что там весьма распространено такое явление, как доверительное управление. Суть его очень проста – владелец объекта real estate, который по каким-то причинам не может или не хочет заниматься его управлением, приглашает для этого сторонних специалистов. Разумеется, не просто так, а за определенное комиссионное вознаграждение.

На Западе услуга – повторимся – очень популярна. Часто она оказывается едва ли не единственно возможным вариантом для владельца – например, если вы покупаете недвижимость в другой стране, где не знаете ни законов, ни реалий рынка, да и просто постоянно проживаете за тысячи километров. Кто тут найдет адекватных арендаторов, проследит за тем, чтобы они не портили имущество и исправно платили? Только местный управляющий. На нашем же рынке доверительное управление не то чтобы вовсе отсутствует, а – скажем так – пребывает в зачаточном состоянии.

Нечеткие законы

На первый взгляд, доверительное управление не может пожаловаться на невнимание к себе со стороны законов. В Гражданском кодексе имеется целая глава (53-я, она так и называется - «Доверительное управление имуществом»), состоящая из полутора десятков статей. Однако детальное ознакомление с этим документом приводит к неутешительному выводу: все нормы слишком общие, они касаются доверительного управления любым имуществом (промышленными предприятиями, акциями и т.п.). Для квартирного рынка хотелось бы иметь что-то более конкретное, «заточенное» именно на существующие здесь реалии. Но таких законов, к сожалению, нет.

Но, помимо «неспециализированной», к нормам ГК есть и другие претензии. Например, п.1 ст. 1022 («Ответственность доверительного управляющего») провозглашает вроде бы прекрасную вещь: «доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду». Однако, по словам наших консультантов, это норма законов – «мертвая»: никому и никогда не удавалось истребовать эту самую «упущенную выгоду».

А от чтения п.3 все той же ст. 1022 вообще волосы встают дыбом: «Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности его имущества – и на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление».

Для тех, кто не искушен в юридическом речекряке, переводим на общепонятный русский: если вы доверили кому-то управление вашей квартирой, и этот управляющий чего-то там начудил (скажем, сделал ремонт с перепланировкой, от которого по фасаду здания пошли трещины), то для покрытия ущерба квартиру у вас могут отобрать. А если ее стоимости окажется недостаточно для ремонта здания – то отберут еще что-нибудь из вашего имущества. Например, другую квартиру…

Экономическая нецелесообразность

Сдача квартир в аренду – это, как известно, бизнес. Любой бизнесмен следит за тем, чтобы рентабельность его деятельности была не ниже некоего порога. Маркс по этому поводу даже сформулировал «Закон стоимости», который – если простым языком – сводится к тому, что в разных отраслях экономики доходность примерно одна. Если где-то она вдруг окажется выше – сюда со всех сторон устремляются деньги, в результате чего предложение увеличивается, и цены снижаются. Стала доходность ниже – деньги разбегаются. Закону этому уже 150 лет, и никто его пока не опроверг.

Следует напомнить, что арендный бизнес (во всяком случае, в Москве) демонстрирует совершенно нищенскую доходность. Типовая однокомнатная квартира стоит (в продаже) никак не меньше $200 тысяч, сдать же ее можно за $1000. Поделив одно на другое, получаем 0,5% в месяц, т.е. 6% годовых. Причем и это – «брутто», в реальности же оказывается еще меньше: нужно тратиться на поддержание квартиры в нормальном состоянии, платить квартплату, налоги. Так что реальная доходность московских рантье не превышает 4,5-5% годовых. Депозит в банке (который без забот и хлопот) и то приносит больше.


Поэтому если предложить владельцам квартир платить что-то еще и управляющим (например, 10% от валового дохода) – они вряд ли согласятся. Как отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», даже если собственник физически не может заниматься сдачей своей квартиры (скажем, живет за границей), он обычно поручает присмотр кому-то из знакомых или родственников. Так дешевле.

Добавим и еще одно соображение. Арендный рынок – в высшей степени закрытый, все деньги там передаются «налом», налоги большинство арендодателей не платит. Поэтому сам факт, что эти финансовые потоки увидит кто-то посторонний, владельцев квартир настораживает. Лучше уж по старинке, без всяких там управляющих.

Управляющий тоже рискует

Людям обычно свойственно концентрироваться на собственных проблемах и забывать о проблемах других. За обдумыванием собственных «траблов» потенциальные клиенты доверительного управления (частные лица) как-то не задумываются, что и управляющий по нашим законам очень незащищен.

Ст. 1024 ГК предусматривает, что договор доверительного управления может быть прекращен по разным основаниям. При этом противоположная сторона уведомляется об этом (п.2 данной статьи) за три месяца. Ситуация, которая иногда встречалась на нашем рынке: владельцы «убитой» коммуналки в хорошем районе, понимая, что для сдачи ее в аренду за хорошую цену необходимо сделать ремонт, договаривались с агентством недвижимости о том, что оно квартиру ремонтирует и получает в управление, например, на пять лет. После того, как ремонт сделан, жильцы внезапно «передумывали», и агентство оставалось с большущим носом.

темы

документ Эксперты о последствиях слияния судов
документ Как структурировать презентацию
документ Аспекты владения и отчуждения доли части жилой площади
документ Как разделить квартиру, взятую под ипотеку
документ Страхование профессиональной ответственности юристов



назад Назад | форум | вверх Вверх

Управление финансами

важное

1. ФСС 2016
2. Льготы 2016
3. Налоговый вычет 2016
4. НДФЛ 2016
5. Земельный налог 2016
6. УСН 2016
7. Налоги ИП 2016
8. Налог с продаж 2016
9. ЕНВД 2016
10. Налог на прибыль 2016
11. Налог на имущество 2016
12. Транспортный налог 2016
13. ЕГАИС
14. Материнский капитал в 2016 году
15. Потребительская корзина 2016
16. Российская платежная карта "МИР"
17. Расчет отпускных в 2016 году
18. Расчет больничного в 2016 году
19. Производственный календарь на 2016 год
20. Повышение пенсий в 2016 году
21. Банкротство физ лиц
22. Коды бюджетной классификации на 2016 год
23. Бюджетная классификация КОСГУ на 2016 год
24. Как получить квартиру от государства
25. Как получить земельный участок бесплатно


©2009-2016 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов
разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты