Управление финансами
документы

1. Акт выполненных работ
2. Акт скрытых работ
3. Бизнес-план примеры
4. Дефектная ведомость
5. Договор аренды
6. Договор дарения
7. Договор займа
8. Договор комиссии
9. Договор контрактации
10. Договор купли продажи
11. Договор лицензированный
12. Договор мены
13. Договор поставки
14. Договор ренты
15. Договор строительного подряда
16. Договор цессии
17. Коммерческое предложение
Управление финансами
егэ ЕГЭ 2017    Психологические тесты Интересные тесты   Изменения 2016 Изменения 2016
папка Главная » Юристу » Сделка

Сделка

Сделка

Для удобства изучения материала, статью разбиваем на темы:

Внимание!

Если Вам полезен
этот материал, то вы можете добавить его в закладку вашего браузера.

добавить в закладки

1. Сделка
2. Сделка купли продажи
3. Сделки с недвижимостью
4. Крупная сделка
5. Недействительные сделки
6. Сделки с имуществом
7. Паспорт сделки
8. Виды сделок
9. Формы сделок
10. Государственная регистрация сделок
11. Контролируемые сделки
12. Последствия сделок
13. Сроки сделки
14. Юридические сделки
15. Одобрение крупной сделки
16. Земельные сделки
17. Нотариальные сделки
18. Внешнеэкономическая сделка
19. Основание сделки
20. Оспоримая сделка
21. Торговая сделка
22. Коммерческая сделка
23. Внешнеторговые сделки
24. Международная сделка
25. Удостоверение сделок
26. Письменные сделки
27. Последствия недействительности сделок
28. Биржевые сделки
29. Односторонняя сделка
30. Действительность сделки
31. Мнимая сделка
32. Сделка дарения
33. Время сделки
34. Документы для сделки
35. Сделки несовершеннолетних
36. Кредитная сделка
37. Бартерные сделки
38. Контракт сделки

Сделка

В советское время было принято два гражданских кодекса, где были сформулированы понятия и элементы сделок.

В Гражданском кодексе РСФСР сделки определялись как действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений (ст. 26 ГК РСФСР).

Основы гражданского законодательства СССР и союзных республик, дали более широкое понятие сделки: «Сделками признаются действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей» (ст. 14 ГК РСФСР). Это определение было дословно перенесено в Гражданский кодекс. (ст. 41).

Определение сделки, сформулированное в ст. 14 Основ и ст. 41 ГК РСФСР отличаются от определения сделки в ГК РСФСР только тем, что в Основах и ГК РСФСР перечисляются лица, совершающие действия, - граждане и организации, т. е. физические и (или) юридические лица (субъекты сделок).

Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 1 дает следующее определение сделки: «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

Сделка – это юридический факт. Для совершения сделки нужно что-либо сделать или совершить.

Каждый день мы совершаем сделки, т.е. действия, направленные на:

- установление (покупка машины, дома, дачи),
- изменение (сдача в аренду машины, дома, квартиры),
- прекращение (продажа или дарение машины, дома, квартиры),
- гражданских прав и обязанностей.

Сделка – один из наиболее распространенных юридических фактов, т.е. предусмотренные законом обстоятельства, которые являются основанием для возникновения конкретных правоотношений.

Сделка относится к тем юридическим фактам, которые являются действиями в противоположность событиям, и которые происходят по воле людей.

Для совершения сделки необходима воля, выраженная путем молчания, действия или бездействия и направленная на достижение правового результата. Именно с правовым результатом (основанием) сделки связывают юридические последствия ее совершения.

Сделка купли продажи

Собственное жилье для современных граждан является одной из главных ценностей. Выступая неотъемлемым элементом достойного уровня жизни, собственные дом, квартира или хотя бы комната обеспечивают важнейшие физиологические и социальные потребности человека.

Граждане, не имеющие собственного жилья, как правило, стремятся использовать все свои возможности и финансовые средства для его приобретения. В свою очередь, собственники зачастую стараются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более качественное (большей площади, в лучшем районе, более комфортное и т.д.).

В связи с этим договор купли-продажи жилья имеет особую практическую значимость.

Планируя купить или продать жилье, гражданину необходимо обладать хотя бы основными знаниями о порядке заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи. С учетом высокой стоимости жилья, его социальной значимости в жизни каждого гражданина правовая неграмотность в данном случае просто недопустима.

При этом не стоит всецело полагаться на услуги риелторов (т.е. специалистов по заключению сделок с недвижимостью). Риэлтерских компаний на рынке недвижимости в настоящее время огромное множество. Однако, во-первых, ошибки не исключены в деятельности даже самого профессионального и опытного риелтора. Во-вторых, никогда не стоит сбрасывать со счетов возможность недобросовестных либо мошеннических действий со стороны риелторов.


Сообщения в СМИ свидетельствуют о том, что и те и другие "грехи" риелторов далеко не редкость. В этом смысле поговорка "доверяй, но проверяй" весьма точно отражает правила общения с риелторами.

Таким образом, продавцу или покупателю жилья, прежде чем заключать договор купли-продажи, следует запастись важнейшими правовыми знаниями в этой области.

В настоящей статье мы расскажем об основных правилах заключения и исполнения договора купли-продажи жилья, рассмотрим типичные ошибки и ключевые аспекты, на которые следует обращать особое внимание.

Понятие договора купли-продажи жилья

Прежде чем приступить к рассмотрению обозначенного выше вопроса, определимся с трактовкой понятия "жилье" и установим правовое содержание договора купли-продажи жилья.

Термин "жилье", широко употребляемый в обиходе, тем не менее, достаточно редко встречается в законодательстве. В законах и подзаконных нормативных актах гораздо чаще используется другое понятие - "жилое помещение".

Между тем, например, из содержания ст. 293 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и ст. 110 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) можно сделать вывод, что понятие "жилье" является равнозначным понятию "жилое помещение". В настоящей статье мы также будем использовать данные понятия как идентичные по содержанию.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям в соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ относятся:

• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.

Таким образом, договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель.

Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, реже - специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти).

Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо.

По правовой природе договор купли-продажи жилья является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Консенсуальность проявляется в том, что договор купли-продажи жилья считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и государственной регистрации такого договора, т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи и оплаты жилья).

Возмездность договора купли-продажи жилья выражается в обязательном встречном предоставлении (оплате) покупателем цены договора за приобретаемое (приобретенное) имущество, в отличие, например, от договора дарения жилья, который предполагает безвозмездность.

И наконец, взаимность договора купли-продажи жилья заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у продавца, так и у покупателя.

Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность.

Кроме того, договор купли-продажи жилья согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На практике среди неспециалистов нередко можно встретить убеждение о том, что договор купли-продажи жилья подлежит также обязательному нотариальному удостоверению. Такое мнение является ошибочным.

Обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи жилья ранее было необходимо в силу ст. 7 Федерального закона N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" и предусматривалось до введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). С вступлением в силу Закона N 122-ФЗ требование обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилья прекратило свое действие.

Однако стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это - право, а не обязанность сторон.

Как защититься покупателю при покупке жилья?

В печати, по радио и телевидению нас часто информируют об обманах и мошенничествах, встречающихся при совершении сделок с жильем. Такие случаи действительно не редкость.

При этом практика показывает, что при заключении договора купли-продажи жилья наиболее уязвимой стороной является покупатель (или лицо, предполагающее стать покупателем). Именно покупатель несет основные риски, связанные с возможными дефектами права собственности продавца, правами третьих лиц на продаваемое жилье и т.д. Риски покупателя существенно возрастают в том случае, если стороны согласовали в качестве порядка расчетов предварительную оплату (полную или частичную) покупателем стоимости приобретаемого жилья до момента государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. В этом случае при худшем раскладе обманные действия продавца могут привести к тому, что покупатель останется без жилья и без денег.

В связи с этим обозначим некоторые рекомендуемые действия, которые следует совершить покупателю перед заключением договора купли-продажи жилья.

1. Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права по установленной форме, выданным соответствующим территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (ранее - Управление Федеральной регистрационной службы).

Первое, что следует сделать покупателю до начала переговоров с продавцом по вопросу продажи жилья, - запросить данное свидетельство.

Естественно, необходимо также сверить паспортные данные продавца с данными, указанными в свидетельстве.

При этом покупателю следует учитывать следующее:

а) в случае если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей;
б) в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.

Единственное исключение из данного правила (наличие у продавца свидетельства о государственной регистрации права) - ситуация, когда право на объект недвижимого имущества (жилье) возникло у продавца до введения в действие Закона N 122-ФЗ. Соответственно, данное право продавца не было зафиксировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); свидетельства о праве, оформленные в соответствии с Законом N 122-ФЗ, у продавца отсутствуют. Однако в данном случае продавец должен располагать документами, подтверждающими право на объект недвижимого имущества, выданными в порядке, действовавшем на момент возникновения данного права (например: акт органа местного самоуправления, нотариально удостоверенный договор, договор на приватизацию и т.д.). Такие документы являются достаточными для подтверждения права собственности продавца на продаваемое жилье.

2. До момента подписания договора купли-продажи жилого помещения и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на данное жилое помещение. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Непосредственно в подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии оформляется соответствующее заявление на предоставление выписки.

Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней (в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оснащенных электронными носителями ведения Единого государственного реестра прав, - в течение одного рабочего дня).

Выписка подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов, скрепляется печатью соответствующего подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Выписка на жилое помещение имеет огромное информационное значение.

В данной выписке фиксируется вся история жилого помещения:

а) описание объекта недвижимости (жилого помещения);
б) сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение;
в) сведения об ограничениях (обременениях) прав на жилое помещение;
г) сведения о существующих на момент выдачи выписки право притязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилого помещения.

Так, например, при помощи выписки из Единого государственного реестра прав можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения:

- установленные в отношении данного жилого помещения ипотека, доверительное управление, аренда;
- наложенный уполномоченными органами арест в отношении жилого помещения;
- информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении жилого помещения;
- поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения (т.е. находящиеся на момент предоставления выписки в стадии регистрации).

3. Перед совершением сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое жилье свободно от любых прав третьих лиц; в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица.

Данные обстоятельства могут подтверждаться следующими документами:

- справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (в настоящее время это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы);
- выпиской из домовой книги;
- справкой жилищно-эксплуатационной организации (ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ, ЖЭУ и т.д.) о лицах, проживающих в жилом помещении.

Существенные условия договора купли-продажи жилья

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

1. Стороны договора (ст. ст. 420, 549 ГК РФ) и их реквизиты (для физических лиц - фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные, место жительства; для юридических лиц - полное наименование, место нахождения (юридический адрес), ОГРН, ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица).

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

2. Предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. ст. 432,554 ГК РФ).

Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ, а именно в договоре указывается следующая информация:


- адрес (местоположение) жилого помещения; - вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната);
- площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту); - назначение (жилое);
- иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.).

3. Цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади, в связи, с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. ст. 292, 558 ГК РФ).

Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ).

На практике в договор купли-продажи жилого помещения включают кроме вышеперечисленных следующие условия (дополнительные условия):

- конкретный порядок и сроки передачи продавцом жилого помещения покупателю;
- сроки освобождения продавцом жилого помещения от принадлежащего ему имущества;
- конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены договора (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.);
- форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.);

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение

В соответствии со ст. ст. 551, 558 ГК РФ при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.

Обратим внимание, что государственная регистрация договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение - это различные регистрационные действия, которые могут не совпадать по времени. Например, стороны согласовали отсрочку платежа по договору и предусмотрели, что прием-передача жилого помещения происходит после полной оплаты покупателем цены договора. В этом случае стороны первоначально подают заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, а после полной оплаты покупателем цены договора и приема-передачи жилого помещения - заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

В любом случае, как при одновременной, так и при раздельной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение государственная пошлина уплачивается за каждое регистрационное действие отдельно.

При государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Порядок исполнения договора купли-продажи жилого помещения

Как было отмечено выше, договор купли-продажи жилого помещения является взаимным, т.е. права и обязанности по договору возникают как у продавца, так и у покупателя.

Основная обязанность продавца по договору - передать в собственность покупателя жилое помещение. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Основные обязанности покупателя - принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену.

Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора:

а) предварительная оплата, например:
• до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение;
• после подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение, но до окончания государственной регистрации договора и перехода права.

б) отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока;

в) рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.

Очевидно, что наиболее рискованным для продавца является порядок оплаты на условиях отсрочки или рассрочки платежа, а для покупателя - на условиях предварительной оплаты.

В этой связи хотим обратить внимание на достаточно удобную и "нерискованную" для обеих сторон договора форму расчетов - расчет с использованием банковской ячейки. В этом случае между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель помещает в банковскую ячейку определенную денежную сумму, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при предоставлении в банк документов, подтверждающих государственную регистрацию договора купли-продажи (т.е. экземпляра договора купли-продажи жилого помещения с отметкой регистрирующего органа о регистрации). Банк, в свою очередь, обязуется обеспечить сохранность помещенных в банковскую ячейку денежных средств. При этом покупатель имеет право вернуть помещенные в ячейку денежные средства в том случае, если продавец не обратится в банк за получением денежных средств в течение определенного в договоре срока (как правило, в договоре указывается срок, необходимый для подготовки и подачи документов и государственной регистрации договора купли-продажи).

Рассмотренная форма расчетов очень удобна тем, что значительно минимизируются риски для обеих сторон договора. Продавец уверен в том, что он гарантированно получит денежные средства при выполнении необходимого условия - государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Покупатель, в свою очередь, уверен в том, что он окончательно расстанется с денежными средствами только в том случае, если договор купли-продажи успешно пройдет государственную регистрацию.

Услуги банковской ячейки предоставляют большинство банков. Плата за данные услуги незначительна в сравнении с достигаемыми гарантиями.

Следует обратить внимание на важность документальной фиксации расчетов по договору купли-продажи жилого помещения. Дело в том, что от наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение жилого помещения, зависит право покупателя на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Запись в договоре купли-продажи жилого помещения о том, что расчеты между сторонами по договору произведены полностью, налоговые органы, как правило, считают недостаточным доказательством произведенных покупателем расходов.

Документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств покупателем по договору купли-продажи жилого помещения, являются, например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.

При совершении сделки между физическими лицами документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств за приобретенное жилье, могут служить и расписка продавца либо акт о взаимных расчетах по договору купли-продажи (обязательное нотариальное удостоверение данных документов не требуется). Однако названные документы должны быть надлежащим образом оформлены (необходимо указать фамилии, имена и отчества продавца и покупателя, их места жительства, полные паспортные данные, а по возможности и ИНН).

Сделки с недвижимостью

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

При этом сделки могут быть односторонними, двух или многосторонними.

Для того чтобы сделки с недвижимостью были действительными необходим ряд условий:

- наличие у сторон правоспособности и дееспособности;
- содержание сделки не противоречило закону;
- волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле;
- соблюдение письменной (в некоторых случаях нотариальной) формы при заключении сделок;
- как правило, необходима государственная регистрация сделки.

При отсутствии хотя бы одного из условий, сделка признается недействительной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделки, недействительные в силу признания таковых судом признаются оспоримыми.

Сделки, недействительные независимо от судебного решения, считаются ничтожными.

Договор купли – продажи недвижимости.

Договор купли – продажи недвижимости выделен в особую группу договоров, исходя из специфики объекта - недвижимого имущества.

Статья 549 ГК РФ гласит:

«по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

Особенности договора купли – продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

Продажа недвижимости может осуществляться только собственником или с его согласия.

При наличии надлежащим образом оформленных полномочий (доверенности на совершение определенных действий) стороной по договору может являться представитель, как покупателя, так и продавца.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Постановлением Пленума Высшего арбитражного суда Российской №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» определено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для него использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Земельный кодекс Российской Федерации содержит специальные нормы, регулирующие вопрос перехода права собственности прав на земельный участок при продаже здания, строения, сооружения.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации:

«при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком».

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Статья 553 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования, соответствующей частью земельного участка, договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Здесь мы видим противоречие между нормами статьи 553 ГК РФ и пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому:

«Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу».

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре, согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Об этом свидетельствует также арбитражная практика (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу №А19-340/05-47-Ф02-2187/05-С2, Постановление ФАС Поволжского округа по делу №А55-7075/2004-47).

Цена договора определяется в рублях.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 555 ГК РФ).

«В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества» (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Подписание передаточного акта свидетельствует об исполнении договора со стороны продавца. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно статье 475 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе, по своему выбору, потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков переданной недвижимости.

В случае обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Требования, связанные с недостатками, переданного недвижимого имущества, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи имущества покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Статья 558 ГК РФ устанавливает особенности продажи жилых помещений:

«Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Таким образом, покупатель лишается возможности ссылаться на то, что он не знал о лицах, имевших и сохранивших свое право проживания в реализуемом жилом помещении.

К указанным лицам относятся наниматели, отказ получатели, получатели ренты.

Также в договоре купли-продажи жилого дома, квартиры, может быть предусмотрена обязанность проживающих в указанном объекте лиц, снятся с регистрационного учета к конкретной дате.

Документы, необходимые для регистрации договора продажи недвижимости.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии со статьями 16, 18, и 24 Закона №122-ФЗ и пунктом 4 Приказа Минюста Российской Федерации №233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» на государственную регистрацию договоров продажи жилого помещения представляется:

- заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
- подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
- подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;
- документы, удостоверяющие личность;
- подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
- подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
- подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое помещение;
- удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;
- подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;
- подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;
- доверенность на заключение договора (при заключении сделки через представителя);
- разрешение органа опеки и попечительства, если жилое помещение находится в собственности ограниченно дееспособных, недееспособных, несовершеннолетних;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
- письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;
- письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;
- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;
- нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;
- подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий;
- подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный.

Договор мены недвижимости.

Глава 31 ГК РФ регулирует основные положения договора мены:

«По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен» (статья 567 ГК РФ).

Если из договора мены не вытекает иное, товар, подлежащий обмену, предполагается равноценным, а расходы на его передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности (пункт 1 статьи 568 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 568 ГК РФ при обмене равноценными товарами их передача исчерпывает содержание обязанности каждой из сторон.

В случае указания в договоре о неравной стоимости меняемого имущества, собственник менее ценного, обязан доплатить разницу в рублях (пункт 2 статьи 568 ГК РФ).

Если сторона по договору мены не оплатила разницу в ценах товаров в порядке, определенном пунктом 2 статьи 568 ГК РФ, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на неуплаченную сумму производится со второго дня после передачи ею товара (Информационное Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»).

Договор мены относится к числу договоров направленных на передачу имущества и отличается характером встречного исполнения.

В качестве предмета договора мены недвижимости выступает, соответственно, недвижимость. В договоре необходимо указать обязательные сведения: место нахождения, этажность, площадь, кадастровый или инвентаризационный номер, а также другие сведения, позволяющие точно определить недвижимое имущество.

К договору мены недвижимости прилагаются также планы объектов недвижимости, утвержденные соответствующим органом.

В соответствии со статьей 569 ГК РФ:

«В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328)».

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае неисполнения обязанной стороной обусловленного договором обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на не предоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана исполнить обязательство.

Статьей 570 ГК РФ установлен порядок перехода права собственности на обмениваемое имущество:

«Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами».

Однако, в силу статьи 223 ГК РФ согласно которой, право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности, при обмене недвижимостью, является регистрация ею прав на полученную недвижимость.

При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта, или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и принятие его покупателем.

Договор мены недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Договор дарения недвижимости.

Согласно статье 572 ГК РФ:

«По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».

Квалифицирующим признаком дарения является его безвозмездность.

Обещание безвозмездно передать кому-либо имущество либо права на него, признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу, либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Одаряемый вправе в любое время, до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Передача дара в виде недвижимого имущества, как правило, осуществляется передачей ключей и правоустанавливающих документов.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Отказ от принятия дара должен быть совершен в той же форме что и сам договор, то есть также подлежит государственной регистрации.

Даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Статья 575 ГК РФ содержит случаи запрещения дарения.

К ним относятся дарение:

«1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4) в отношениях между коммерческими организациями».

Помимо запрета на дарение ГК РФ содержит и ряд ограничений.

В соответствии со статьей 576 ГК РФ юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности.

Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора об обещании дарения, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (статья 577 ГК РФ).

Даритель вправе отменить дарение, если:

• одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя;
• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Отмена дарения связана с прекращением правоотношений уже после исполнения договора дарения. Однако в случае наступления названных выше условий даритель вправе отказаться и от обещания дарения (пункт 2 статьи 577 ГК РФ).

В договоре дарения может быть обусловлено, право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную недвижимость.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого (статья 580 ГК РФ).

Приведенная статья не делает исключения для объектов недвижимости.

Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения (статья 581 ГК РФ).

Обратите внимание!

Государственной Думой Российской Федерации был принят Федеральный закон №78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Согласно этому закону, от налогообложения освобождаются доходы, полученные в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и не полнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Рента и пожизненное содержание с иждивением.

По договору ренты собственник передает другому лицу в собственность имущество, а последний будет выплачивать собственнику ренту в виде денежной суммы.

При этом обязанность по выплате ренты может быть установлена бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя (пожизненная рента).

Согласно статье 584 ГК РФ договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Обязательным условием заключения договора ренты, предметом которого является недвижимость является требование обеспечения исполнения обязательств. Таким обеспечением согласно статье 587 ГК РФ является залог недвижимого имущества:

«При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество».

Плательщик ренты вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты, но при соблюдении следующих условий:

- наличие согласия получателя ренты;
- указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты и залогом в обеспечение этих обязательств.

Рента, обусловленная передачей недвижимости, обременяет ее. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

При этом прежний плательщик ренты, по общему правилу пункта 2 статьи 586 ГК РФ, несет субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Лицо, приобретающее недвижимость, обремененную рентными обязательствами, должно быть заранее уведомлено, о наличии такого обременения.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ либо в размере, установленном договором.

Постоянная рента.

Согласно статье 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Права получателя ренты, по договору постоянной ренты, могут передаваться гражданам и юридическим лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

По общему правилу, постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором (пункт 1 статьи 590 ГК РФ).

В тоже время, договором постоянной ренты может быть предусмотрена иная форма выплаты ренты: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Денежный размер постоянной ренты увеличивается пропорционально росту установленного законом минимального размера оплаты труда. Договором можно расширить или сузить пределы индексации, а также отказаться от нее полностью.

Статья 591 ГК РФ устанавливает общий порядок уплаты ренты, согласно которой, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Договором могут быть предусмотрен иной порядок выплат, например, ежемесячно, ежеквартально, ежегодно.

Право на выкуп ренты ее плательщиком установлено статей 592 ГК РФ только в отношении постоянной ренты. Право на выкуп ренты является безусловным правом плательщика.

«1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора» (статья 592 ГК РФ).

В соответствии со статьей 594 ГК РФ выкуп постоянной ренты производится по цене определенной договором постоянной ренты.

В тоже время, если сторонами в договоре не установлено условие о выкупной цене, выкуп осуществляется по цене равной годовой сумме ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Договор постоянной ренты может быть прекращен не только по инициативе плательщика, но и получателя ренты.

Статья 593 ГК РФ устанавливает перечень оснований для отказа получателя от ренты и требования досрочного выкупа ренты:

- «плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты,

- плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

- в других случаях, предусмотренных договором».

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Пожизненная рента.

Согласно статье 596 ГК РФ:

«1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен».

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (пункт 1 статьи 596 ГК РФ).

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. В настоящее время минимальный размер оплаты труда установлен Федеральным законом №82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» и составляет применительно к гражданско-правовым обязательствам 100 рублей (статья 5 указанного закона). В тоже время ГК РФ допускает возможность увеличения размера ренты, за счет индексации исходя из уровня инфляции (статья 318 ГК РФ).

Если договором не определены сроки по выплате пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

В отличие от постоянной ренты плательщик пожизненной ренты не имеет права ее выкупа.

Согласно статье 599 ГК РФ в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком, получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты, ее выкупа, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Выкуп пожизненной ренты производится на тех же условиях что и при договоре постоянной ренты.

Гибель и случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (статья 600 ГК РФ).

Пожизненное содержание с иждивением.

«По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)» (пункт 1 статьи 601 ГК РФ).

Данный договор рассматривается как разновидность договора пожизненной ренты.

Предметом данного договора может являться только недвижимое имущество.

Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин. Плательщиками могут быть как физические, так и юридические лица.

Обязанность плательщика ренты, по предоставлению содержания с иждивением, может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (то есть не менее 200 рублей).

Согласно статье 603 ГК РФ договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Объем платежей должен соответствовать стоимости всего объема содержания с иждивением (пункт 2 статьи 602 ГК РФ). Периодичность платежей устанавливается договором, если данное условие не оговорено, платежи выплачиваются по окончании каждого календарного месяца.

Статья 604 ГК РФ устанавливает ограничения по распоряжению имуществом:

«Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты».

Чаще всего получатель ренты продолжает пользоваться жилым помещением, бывший в его собственности, до заключения договора пожизненного содержания с иждивением. Поэтому получателю следует быть осмотрительным, прежде чем дать согласие на обременение имущества.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Статья 605 ГК РФ устанавливает основания для прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания, к наследнику не может перейти право требования по предоставлению содержания.

Кроме того, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (статья 605 ГК РФ).

Крупная сделка

Крупная сделка - (англ. important transaction/deal) - в гражданском праве РФ условное понятие, означающее сделку, которая совершается в особом, регламентированном законодательством, порядке определенными видами юридических лиц, в частности, хозяйственными обществами. Понятие крупная сделка впервые определено ФЗ «Об акционерных обществах» для акционерных обществ и впоследствии воспринято ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Согласно ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах» Крупная сделка связанными с приобретением или отчуждением обществом имущества, являются сделка или несколько взаимосвязанных сделок:

а) связанных с приобретением или отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении таких сделок, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности;
б) связанных с размещением обыкновенных акций либо привилегированных акций, конвертируемых в обыкновенные акции, составляющих более 25% ранее размещенных обществом обыкновенных акций. При этом определение стоимости имущества, являющегося предметом Крупная сделка осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об акционерных обществах». Сумма (размер) Крупная сделка определяется исходя из стоимости реально отчуждаемого или приобретаемого имущества (имущества, передаваемого в залог, вносимого в качестве вклада в уставный капитал др. общества, и т.д.) в сопоставлении с данными последнего утвержденного баланса общества. Совершение Крупная сделка, связанной с приобретением или отчуждением акционерным обществом имущества, производится по правилам ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах».

В соответствии со ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» Крупная сделка является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер Крупная сделка. Крупная сделка . не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности. Стоимость отчуждаемого обществом в результате Крупная сделка имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения. Крупная сделка совершается по правилам, установленным в пп. 3-6 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Сделки, совершаемые в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности (для производства продукции, обеспечения поставки сырья и материалов, оказания финансовых услуг, выполнения строительных и др. работ, реализации готовой продукции или товаров и т.п.), ФЗ «Об акционерных обществах» (п. 1 ст. 78) и ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (п. 1 ст. 46) не относят к Крупная сделка совершаемым в особом порядке, регулируемом указанными федеральными законами. Сумма обычной хозяйственной сделки в этом смысле не имеет значения, даже если она, напр., равна или превышает сумму, эквивалентную 25% балансовой стоимости активов общества.

Понятие обычной хозяйственной (или предпринимательской) деятельности не всегда толкуется однозначно, поскольку те или иные виды деятельности для одних хозяйственных обществ являются обычными, а для других - нет. Это зависит и от специфики сферы деятельности, управленческих и предпринимательских традиций, технических и организационных приемов совершения тех или иных операций. Напр., не всегда можно однозначно установить, подпадает ли под признаки Крупная сделка получение крупного кредита, отчуждение (приобретение) объекта недвижимости и т.п. Определить, относится ли сделка к категории крупных, возможно лишь на основе обстоятельного анализа деятельности конкретного хозяйственного общества. Поэтому окончательное решение данного вопроса в спорных ситуациях остается на усмотрении суда. Критерием признания сделки крупной может быть также ответ на вопрос, способно ли ее совершение реально повлиять на дальнейшую судьбу общества как предприятия, имущественного комплекса, и как юридического лица. При положительном ответе на этот вопрос и при наличии критериев, указанных в федеральных законах, возможен вывод о том, что совершаемая сделка является крупной

Недействительные сделки

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

Сделка считается недействительной по основаниям, установленным законом и иными правовыми актами, в силу признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК). Новейшее российское гражданское законодательство в качестве нормативно-правовой дефиниции закрепило господствовавшее в юридической литературе деление недействительных сделок на ничтожные и оспоримые.

Вместе с тем классификация недействительных сделок на ничтожные и оспоримые логически уязвима. "Противопоставление ничтожным сделкам оспоримых сделок не покоится на принципиальной основе: если оспаривание осуществляется, оно приводит к "ничтожности" сделки, притом не с момента оспаривания, а, по общему правилу, с момента совершения сделки, т. е. с обратной силой",- писал видный российский цивилист И. Б. Новицкий. Во избежание отмеченной логической неточности в литературе была предложена классификация недействительных сделок на абсолютно недействительные (ничтожные) и относительно недействительные (оспоримые).

Предложенная классификация является более корректной, так как она опирается на объективный критерий, а именно на различную степень противоправности действий, совершенных в форме недействительных сделок. Вместе с тем данная классификация позволяет использовать термин "ничтожность" как тождественный термину "абсолютная недействительность", а термин "оспоримость" как тождественный термину "относительная недействительность".

Ничтожность (абсолютная недействительность) сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не порождает и не может породить желаемые для ее участников правовые последствия в силу несоответствия закону. Скупка краденого, покупка ценной вещи у недееспособного не могут породить права собственности у приобретателя; нотариально не удостоверенный залог недвижимости не может породить прав залогодержателя и т. п. Ничтожная сделка, являясь неправомерным действием, порождает лишь те последствия, которые предусмотрены законом на этот случай в качестве реакции на правонарушение. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 1 ст. 166 ГК).

Общее правило о ничтожности сделок формулируется следующим образом. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК). Наличие в законе данного общего правила объективно необходимо. Несмотря на то, что законодатель всегда стремится наиболее полным образом описать конкретные виды (составы) ничтожных сделок, он объективно не может предусмотреть все их виды и возможные случаи совершения ничтожных сделок. Поэтому прямая ссылка на вышеприведенное общее правило, закрепленное в ст. 168 ГК, должна иметь место только в тех случаях, когда для признания недействительной сделки ничтожной не установлены специальные основания.

Противоправность абсолютного большинства действий, совершенных в виде ничтожных сделок, весьма очевидна, как, например, в случае совершения сделки с гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Поэтому функции суда в таких случаях сводятся к применению предусмотренных законом последствий, связанных с недействительностью сделок.

Вместе с тем противоправность действий, совершенных в виде ничтожных сделок, может быть неочевидной в силу различных причин: противоречивость законодательства, сложный, запутанный характер фактических отношений участников сделки, возможность неоднозначного толкования законоположений в силу их неопределенности и т. п. Например, во всех случаях ничтожна сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, - так называемая притворная сделка (ст. 170 ГК). Но порой доказать притворный характер сделки весьма трудно. Так, близкие родственники по предварительному сговору могут действием, совершенным в форме договора дарения, прикрыть фактическую куплю-продажу части дома, находящегося в общей долевой собственности, с целью обхода права преимущественной покупки, принадлежащего сособственнику, с которым продавец (якобы даритель) находится в неприязненных отношениях. В подобных случаях неизбежна необходимость установления судом ничтожности сделки по правилам искового производства. Иначе говоря, в суде может быть возбужден спор, предметом которого является самостоятельное требование о признании сделки ничтожной.

Оспоримость (относительная недействительность сделок) означает, что действия, совершенные в виде сделки, признаются судом при наличии предусмотренных законом оснований недействительными по иску управомоченных лиц. Иначе говоря, если ничтожная сделка недействительна из самого факта ее совершения независимо от желания ее участников, то оспоримая сделка, не будучи оспоренной, по воле ее участника или иного лица, управомоченного на это, порождает правовые последствия как действительная. Например, сделка, совершенная под влиянием обмана, действительна и порождает все предусмотренные ею последствия до момента признания ее недействительной судом по иску обманутого.

Сделки с имуществом

Статья 160. Письменная форма сделки:

1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
2. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
3. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.
Однако при совершении сделок, указанных в пункте 4 статьи 185 настоящего Кодекса, и доверенностей на их совершение подпись того, кто подписывает сделку, может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме:

1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

2. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно.

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки:

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
3. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки.

Статья 163. Нотариально удостоверенные сделки:

1. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Статья 164. Государственная регистрация сделок:

1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации:

1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Паспорт сделки

Паспорт сделки — базовый документ валютного контроля, оформляется, если проводятся валютные операции между резидентом и нерезидентом.

Основания для оформления паспорта сделки:

• за вывозимые с таможенной территории РФ или ввозимые на таможенную территорию РФ товары, а также выполняемые работы, оказываемые услуги, передаваемую информацию и результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, по внешнеторговому контракту, заключенному между резидентом и нерезидентом;
• при предоставлении резидентами займов в иностранной валюте и в валюте РФ нерезидентам, а также при получении резидентами кредитов и займов в иностранной и в валюте РФ от нерезидентов по кредитному договору.

Случаи, когда не надо оформлять паспорт сделки, если контракт заключен:

• между нерезидентами и физическими лицами - резидентами, не являющимися индивидуальными, при осуществлении указанными резидентами валютных операций по контракту;
• между нерезидентом и кредитной организацией - резидентом;
• между нерезидентом и федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным Правительством РФ на осуществление валютных операций;
• между нерезидентом и резидентом в случае, если общая сумма контракта (кредитного договора) не превышает в эквиваленте 5 тыс. долларов США по курсу иностранных валют к рублю, установленному Банком России на дату заключения контракта (кредитного договора) с учетом внесенных изменений и дополнений.

Порядок оформления паспорта сделки

Резидент по каждому контракту (кредитному договору) оформляет один паспорт сделки в одном банке.

В случае если резидент осуществляет все валютные операции по контракту (кредитному договору) через счета, открытые в банке-нерезиденте, паспорт сделки оформляется в территориальном учреждении Банка России по месту государственной регистрации резидента (по месту регистрации - для физического лица).

Для оформления паспорта сделки резидент представляет в банк одновременно следующие обосновывающие документы:

1) Два экземпляра паспорт сделки;
2) Контракт (договор), являющийся основанием для проведения валютных операций по контракту (кредитному договору);
3) Разрешение органа валютного контроля на осуществление валютных операций поконтракту (кредитному договору), а также на открытие резидентом счета в банке-нерезиденте, в случаях, предусмотренных актами валютного законодательства РФ;
4) Иные документы, указанные в части 4 статьи 23 Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контроле" №173-ФЗ , необходимые для оформления паспорта сделки, а именно:
1) документы, удостоверяющие личность физического лица;
2) документ о государственной регистрации физического лиц, а в качестве индивидуального предпринимателя;
3) документы, удостоверяющие статус юридического лица, - для нерезидентов, документ о государственной регистрации юридического лица - для резидентов;
4) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
5) документы, удостоверяющие права лиц на недвижимое имущество;
6) документы, удостоверяющие права нерезидентов на осуществление валютных операций, открытие счетов (вкладов), оформляемые и выдаваемые органами страны места жительства (места регистрации) нерезидента, если получение нерезидентом такого документа предусмотрено законодательством иностранного государства;
7) уведомление налогового органа по месту учета резидента об открытии счета (вклада) в банке за пределами территории РФ;
8) регистрационные документы;
9) документы (проекты документов), являющиеся основанием для проведения валютных операций, включая договоры (соглашения, контракты), доверенности, выписки из протокола общего собрания или иного органа управления юридического лица; документы, содержащие сведения о результатах торгов (в случае их проведения); документы, подтверждающие факт передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг), информации и результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, акты государственных органов;
10) документы, оформляемые и выдаваемые кредитными организациями, включая банковские выписки; документы, подтверждающие совершение валютных операций;
11) таможенные декларации, документы, подтверждающие ввоз в РФ валюты РФ, иностранной валюты и внешних и внутренних ценных бумаг в документарной форме;
12) документы, подтверждающие, что физические лица являются супругами или близкими родственниками, включая документы, выданные органами записи актов гражданского состояния (свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении), вступившие в законную силу решения суда об установлении факта семейных или родственных отношений, об усыновлении (удочерении), об установлении отцовства, а также записи в паспортах о детях, о супруге и иные документы, предусмотренные законодательством РФ.

Паспорт сделки, представляемый в банк резидентом (физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, либо физическим лицом - индивидуальным предпринимателем), подписывается этим резидентом либо лицом, уполномоченным им на основании доверенности, и заверяется его печатью (при ее наличии).

Паспорт сделки, представляемый в банк ПС резидентом - юридическим лицом, подписывается двумя лицами, наделенными правом первой и второй подписи, или одним лицом, наделенным правом первой подписи (в случае отсутствия в штате юридического лица - резидента лиц, в обязанности которых входит ведение бухгалтерского учета), заявленными в карточке с образцами подписей и оттиска печати, с приложением оттиска печати юридического лица - резидента.

Банк проверяет соответствие информации, указанной резидентом в паспорте сделке, сведениям, содержащимся в обосновывающих документах. Представленный резидентом паспорт сделки проверяется ответственным лицом банка в срок, не превышающий 3 рабочих дня с даты его представления резидентом в банк. В случае надлежащего заполнения и оформления резидентом оба экземпляра паспорта сделки подписываются ответственным лицом банка и заверяются печатью. Один экземпляр паспорта сделки, подписанный ответственным лицом банка и заверенный печатью банка, а также копии представленных резидентом обосновывающих документов помещаются банком в досье по паспорту сделки. Другой экземпляр возвращается резиденту.

Банк отказывает в подписании паспорта сделки по следующим основаниям:

1) несоответствие данных, содержащихся в контракте (кредитном договоре), данным, указанным в паспорте сделки;
2) оформление паспорта сделки с нарушениями требований, установленных Инструкцией ЦБ РФ «О порядке представления резидентами и нерезидентами уполномоченным банкам документов и информации при осуществлении валютных операций, порядке учета уполномоченными банками валютных операций и оформления паспортов сделок» №117-И.

3) непредставление резидентом в банк обосновывающих документов. В случае отказа в подписании паспорта сделки банк возвращает резиденту представленные им экземпляры паспорта сделки и обосновывающие документы в срок, не превышающий 3 рабочих дня, следующих за датой их представления.

Виды сделок

Основное разграничение сделок закреплено в ГК РБ

Наличие у всех сделок общих признаков - совпадение воли и волеизъявления, правомерность действия - не исключает их подразделение на виды:

• в зависимости от числа участвующих сторон сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними;
• в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия, встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные ил безвозмездные;
• по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они делятся на реальные и консенсуальные;
• по степени зависимости действительности сделки от ее основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными;
• в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки.

Существуют также иные виды сделок.

Иногда в особую группу выделяются доверительные или фидуциарные сделки, которые основаны на особых, лично доверительных отношениях сторон. Подобные сделки редки и в целом не характерны для имущественного оборота.

Формы сделок

Как известно, одной внутренней воли лица недостаточно для заключения сделки. Эта воля должна стать известной другим лицам, т.е. она должна быть изъявлена вовне. Для заключения договора (дву- или многосторонней сделки) встречные внутренние воли сторон должны найти внешнее выражение и быть согласованными. Способы изъявления или выражения воли могут быть различными. Стороны свободны в выборе того или иного способа выражения воли, если он специально не предусмотрен законом или соглашением сторон. Способ выражения воли можно назвать формой ее выражения. Форма сделок установлена ст. 158 - 164 ГК РФ.

Волеизъявление участника сделки может выражаться разными способами.

Нередко они подразделяются на три группы:

1) прямое волеизъявление (в устной или письменной форме, ст. 158 ГК РФ);
2) конклюдентные действия;
3) молчание. В литературе имеется и другая классификация способов выражения воли. Так, например, В.И. Синайский считает, что, "...поскольку в праве, по исключению, не признана обязательная форма, юридические сделки могут быть совершаемы
а) словесно,
б) письменно,
в) молчаливо,
г) даже конклюдентно". Д.И. Мейер выделяет непосредственное и "посредственное" волеизъявление, понимая под первым словесное (устное или письменное) изъявление воли, под вторым - конклюдентные действия. Но гораздо важнее в практическом отношении, по мнению Д.И. Мейера, различие между формами сделок по их обязательности. В некоторых случаях именно указывается для сделки та и другая форма, так что вне определенной формы сделка не считается действительной, тогда как в других случаях сделка может быть облечена в любую форму. На этом основании можно различать обязательные и произвольные формы сделок. Собственно говоря, для сделки существенно, только чтобы воля, направленная к изменению существующих юридических отношений, была выражена, а в той или другой форме - это все равно. Нередко конклюдентные действия приравнивают к устной форме волеизъявления, что вряд ли можно признать обоснованным. Исходя из анализа вышеизложенного, можно предположить, что классификация форм сделок может быть представлена также и в виде схемы, изображенной ниже, следующим образом.

Рассмотрим подробнее форму сделок в соответствии с классификацией:

1. Словесная
- письменная (литеральная). Бывает простая и квалифицированная
- устная (вербальная)

2. Конклюдентные действия:
- активные действия
- бездействие (молчание)

Словесная форма сделки. Гражданское законодательство совершение сделок по общему правилу не связывает с соблюдением определенной формы. Закон, хотя прямо и не называет, но фактически выделяет непосредственную (словесную) форму выражения воли и подразделяет ее в ст. 158 ГК РФ на устную и письменную (простую или нотариальную). Эти формы сделок являются основными.

Речь в сделке делает доступным для восприятия других лиц принятое решение лица, а формы речи - устная и письменная - являются основными, предусмотренными законом, формами сделок.

Устная форма сделки заключается в том, что сторона (стороны) выражает свою волю посредством речи (при встрече, по телефону и т.д.).

Устно могут совершаться любые сделки, если:

а) законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма;
б)они исполняются при самом их совершении (исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность), п. 2 ст. 159 ГК РФ разрешает совершение таких сделок устно;
в) сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения.

В п. 3 ст. 159 ГК РФ специально оговорена возможность устного совершения сделки, основанной на письменной сделке, при условии, если ни в законе, ни в ином правовом акте или в самом договоре по поводу этой первой сделки не предусмотрена обязательная письменная форма. Так, в соответствии с письменным договором поставки в течение года отпуск товаров будет производиться путем устной заявки по мере возникновения потребности у покупателя.

Сделки, для которых законом допускается устная форма совершения, могут быть совершены путем, так называемых конклюдентных действий, т.е. поведения лица, из которого явствует его воля совершить сделку. Большая часть сделок совершается устно. К конклюдентным же действиям стороны прибегают только тогда, когда отсутствует необходимость согласовывать какие-либо условия и закон, а также существо сделки допускает применение такого способа совершения. Все остальные сделки должны совершаться в письменной форме.

Гражданское право России исходит из стремления максимального упрощения формы сделок. Но если в ряде случаев закон предъявляет определенные требования к форме сделок, то делается это исключительно в силу практической в том необходимости, избегая излишнего усложнения формы. Даже для договоров юридических лиц между собой закон устанавливает простую письменную форму. Правильность такого подхода к форме сделок не вызывает сомнения. Не должно быть места для процветания формализма в оживленном гражданском обороте. Иное решение серьезно стеснило бы деловой оборот, да и не требуется по существу дела.

Являясь более сложной, по сравнению с устной, письменная форма сделок обладает и рядом преимуществ:

а) приучает участников гражданского оборота к порядку, точному выражению своей воли;
б) лучше, чем устная, способствует выяснению подлинного содержания сделки;
в) наиболее точно закрепляет содержание сделки во времени;
г) предоставляет возможность ознакомиться с условиями сделки непосредственно по тексту и убедиться в ее заключении;
д) позволяет проверить подлинность документа и облегчает осуществление контроля за законностью сделки;
е) дает возможность иметь несколько идентичных экземпляров документа, в котором воплощена сделка.

ГК РФ, иные законы и правовые акты подробно регламентируют, какие сделки должны совершаться в письменной форме. В качестве общего правила п. 1 ст. 159 ГК РФ устанавливает, что все остальные сделки могут совершаться устно. Тем самым свобода выбора у лица, совершающего сделку, между устной и письменной формой является правилом, а обязательная письменная форма - исключением из него. Письменная форма обязательна только в случаях, когда на этот счет имеется прямое указание в законе либо стороны придут к соглашению о необходимости облечь совершаемую ими сделку в письменную форму.

Любая сделка, совершаемая устно, по соглашению сторон, а односторонняя сделка по желанию лица, изъявляющего свою волю, может быть облечена в письменную форму (простую или нотариальную). Сделки, для которых соглашением сторон или законом установлена простая или нотариальная письменная форма (ст. 161 и 163 ГК РФ), устно совершаться не могут.

Письменная форма сделки, может быть, простой или квалифицированной. Квалифицированная форма сделок, в свою очередь, требует либо нотариального заверения, либо государственной регистрации. Письменная форма выражается в составлении документа, к которому предъявляются определенные требования: он должен выражать содержание сделки (ее условия) и быть подписан одним лицом (при совершении односторонней сделки) или двумя и более лицами (при совершении дву- или многосторонней сделки). Документ может быть подписан не сторонами, участвующими в сделке, а уполномоченными ими лицами (например, при совершении сделки по доверенности она подписывается лицом, которому выдана доверенность) (п. 1 ст. 160 ГК РФ). Невыполнение указанных требований считается несоблюдением письменной формы сделки и влечет ее недействительность (ст. 162 ГК РФ).

Двусторонние (многосторонние) сделки (гражданско-правовые договоры) могут быть заключены также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от сторон по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). За последние четверть века в мире произошло принципиальное обновление технологий, применяемых в деловой практике с целью обмена информацией, необходимой для заключения и исполнения сделок.

Речь идет о компьютерной информации, использование которой связано не только с технологическим развитием, но и с правом, а потому требует четкого взаимодействия, профессиональных подходов столь традиционно далеких друг от друга отраслей знания. В современных правовых системах утвердилось понятие "электронный обмен данными" (ЭОД), т.е. передача унифицированных по установленной схеме данных между различными информационными системами посредством электронной связи. В этих условиях бумажная договорная документация быстро вытесняется средствами электронных сообщений. В зарубежной и международной деловой практике данное явление нашло закрепление в такой юридической категории, как "электронная коммерция". Причем последняя имеет очень широкое толкование и охватывает вопросы, возникающие в связи со всеми отношениями коммерческого характера, которые включают (но не ограничиваются ими) следующие сделки: куплю-продажу, поставку, соглашение о распределении продукции, торговое представительство или агентство, факторинг, лизинг, проектирование, консалтинг, инжиниринг, инвестиционные контракты, страхование, соглашения об эксплуатации и концессии, банковские услуги, совместную деятельность и другие формы промышленного и делового сотрудничества, перевозку грузов или пассажиров воздушным, морским, железнодорожным транспортом. Основной правовой принцип "электронной коммерции" состоит в том, что стороны не вправе ставить под сомнение законность и действительность сделки только на том основании, что она совершена электронным способом.

Что касается правовой ситуации в России, то отечественное законодательство довольно оперативно и в то же время несогласованное и противоречиво отреагировало на мировой прогресс в области электронных сделок. Первоначально этот вопрос в наиболее общем виде был представлен в Федеральном законе "Об информации, информатизации и защите информации" (Об информации, информатизации и защите информации: Федеральный закон N 24-ФЗ. В ст. 5 Закона определено, что документ, полученный из автоматизированной информационной системы, приобретает юридическую силу после его подписания должностным лицом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. В этом случае юридическая сила документа, хранимого, обрабатываемого и передаваемого с помощью автоматизированных информационных и телекоммуникационных систем, может подтверждаться электронной цифровой подписью. Юридическая сила электронной цифровой подписи признается при наличии в автоматизированной информационной системе программно-технических средств, обеспечивающих идентификацию подписи, и соблюдении установленного режима их использования.

Затем с принятием Федерального закона "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" (Об информации, информационных технологиях и о защите информации: Федеральный закон N 149-ФЗ)) ситуация несколько изменилась, так как в п. 4 ст. 11 указанного Закона устанавливается, что в целях заключения гражданско-правовых договоров или оформления иных правоотношений, в которых участвуют лица, обменивающиеся электронными сообщениями, обмен электронными сообщениями, каждое из которых подписано электронной подписью или иным аналогом собственноручной подписи отправителя такого сообщения, в порядке, установленном Федеральными законами "Об электронной подписи" (Об электронной подписи: Федеральный закон N 63-ФЗ)) и "Об электронной цифровой подписи" (Об электронной цифровой подписи: Федеральный закон N 1-ФЗ иными нормативными правовыми актами или соглашением сторон, рассматривается как обмен документами.

Действующее гражданское законодательство (п. 2 ст. 434 ГК РФ) признает и иные варианты письменной формы договора, нежели традиционные документы на бумажном носителе, содержащие собственноручные подписи сторон. Перечень используемых при заключении договора технических средств, содержащийся в названной статье ГК РФ, включает электронно-вычислительную технику, при помощи которой стороны создают и направляют друг другу безбумажные документы. В соответствии с п. 2 ст. 160 ГК РФ при совершении сделок допустимо использование электронной цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи в случаях и в порядке, которые предусмотрены законодательными актами или соглашением сторон.

Примечательно, что в российской договорной практике можно констатировать наличие абсолютно тех же проблем, что и в странах со значительно более развитым применением электронного обмена данными, а именно:

а) неопределенность юридической силы положений договора, предусматривающих достаточно неформализованную процедуру электронного заключения сделок, в случае судебного разбирательства;
б) отсутствие четких указаний (или ограничений) закона относительно того, какие документы могут (или не могут) быть использованы в коммерческом обороте в виде электронного сообщения, и требований к структуре и форме такого сообщения;
в) неопределенность позиции законодателя, а также ВАС РФ по отношению к такой категории, как "электронная подпись". Неясно, какие именно средства защиты информации от несанкционированного доступа получили правовое признание - только электронная цифровая подпись или вся совокупность аналогов собственноручной подписи, используемых при электронном обмене данными, как-то: шифры, коды, пароли и т.д.;
г) отсутствие прямой обязанности посредников - поставщиков услуг по организации электронной связи, в частности торговых систем, - хранить, предоставлять по запросу сторон или официальных органов, а также подтверждать подлинность созданных и переданных с их помощью электронных документов.

Учитывая названные проблемы, представляются недостаточно юридически гарантированными сделки на финансовом и фондовом рынках, совершенные при помощи частных электронных систем, в том числе принадлежащих компаниям, не являющимся юридическими лицами по российскому законодательству.

Помимо обозначенных, существует еще одна проблема электронных сделок: в российских подзаконных актах сохраняются в настоящее время и прямые требования, предписывающие использование традиционных бумажных документов, целесообразность которых объясняется только тем, что бумажный документ может быть прочитан и невооруженным глазом, а сообщения, передаваемые при помощи электронной связи, - лишь после распечатки на бумаге или воспроизведения на экране компьютера. Как и на международном уровне, такие соображения, а также несогласованность и противоречия в нормативных актах представляют собой реальные правовые препятствия развития современных средств передачи данных в сфере правового регулирования коммерческой деятельности.

Государственная регистрация сделок

Многие сделки, даже будучи совершенными в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские и обязанности. Данные юридические последствия могут появиться только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество.

Поэтому в гражданском праве имеют место правила о том, что:

а) сделка, подлежащая государственной регистрации, порождает права и обязанности с момента ее государственной регистрации (см. ст. 164 ГК);
б) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (см. п. 2 ст. 8 ГК).

Если закон связывает действительность сделки с необходимостью ее государственной регистрации, то сама по себе сделка, даже будучи совершенной в надлежащей форме, никаких гражданско-правовых последствий не порождает. Несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность - абсолютную недействительность (п. 1 ст. 165 ГК). Вместе с тем само совершение сделки, требующей государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнения обязанности по ее государственной регистрации, Поэтому если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК). При этом сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК)).

Качественно иная правовая ситуация возникает тогда, когда закон требует не государственной регистрации сделки, заключенной в надлежащей форме, а государственной регистрации права, вытекающего из сделки. Так, в соответствии со ст. 550 ГК договор продажи недвижимости считается заключенным с момента составления сторонами одного документа, подписанного сторонами, а в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, т.е. право, оговоренное в сделке. Одновременно в п. 2 ст. 551 ГК закреплено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Законодательное разрешение исполнения договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода прав на нее свидетельствует о том, что, несмотря на то, что момент заключения договора продажи недвижимости не совпадает с моментом перехода права собственности на нее, такая сделка сама по себе порождает определенные гражданско-правовые последствия. С момента заключения договора продажи недвижимости продавец не может распоряжаться проданной недвижимостью.

Покупатель же, получивший эту недвижимость во владение и пользование, не может ею распоряжаться в отношениях с третьими лицами (сдавать в аренду, в ссуду и т.д.). Поэтому если одна из сторон совершит до регистрации перехода права собственности действия по распоряжению проданным недвижимым имуществом, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях - в индикационный или негаторный иск (ст. 301-304 ГК).

В некоторых случаях для достижения своих целей участники сделки должны подвергнуть государственной регистрации не только саму сделку, но и переход права, вытекающего из нее. Так, сделка продажи предприятия считается заключенной с момента ее государственной регистрации (п. 3. ст. 560 ГК), а право собственности на предприятие переходит к покупателю только с момента государственной регистрации этого права (п. 1 ст. 564 ГК). Сама сделка продажи предприятия, совершенная в надлежащей форме и подвергнутая в установленном порядке государственной регистрации, не порождает перехода права собственности на него, но создает иные гражданско-правовые последствия. Так, в соответствии с п. 3 ст. 564 ГК покупатель предприятия, которому оно передано до перехода права собственности, вправе до государственной регистрации этого права распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Таким образом, государственная регистрация сделок и государственная регистрация прав играют различную роль в юридических составах, которые необходимы для достижения правовой цели участниками сделки.

Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация:

а) прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
б) прав на отдельные виды движимого имущества и сделок с ними.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения (ограничения) или прекращения прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимым имуществом, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в едином реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, сервитута, а также иные права и обременения (например, арест имущества) в случаях, предусмотренных ГК, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Факт государственной регистрации сделки или права подтверждается либо путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением надписи на документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК).

Сделки с движимым имуществом и права на них подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (п. 2 ст. 164 ГК). К таким можно отнести следующие.

Особая социально-экономическая значимость результатов интеллектуальной деятельности и некоторых средств индивидуализации товаров и их производителей - изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, товарных знаков - предопределяет необходимость того, что договоры об уступке патента, об уступке товарного знака, лицензионные договоры на предоставление права пользования объектами патентного права, товарными знаками и им подобные подлежат государственной регистрации. Лишь после такой регистрации указанные договоры порождают гражданские права и обязанности у сторон. Органами государственной регистрации в указанных случаях является Патентное ведомство РФ.

Государственную регистрацию сделок и прав необходимо отличать от обязательной в силу предписания закона вне государственной регистрации сделок и прав, необходимой для возникновения гражданских прав и обязанностей. Так, в соответствии со ст. 29 Закона о рынке ценных бумаг право на именную документарную ценную бумагу переходит к приобретателю в случае учета прав приобретателя на ценные бумаги у лица, осуществляющего депозитарную деятельность, с депонированием сертификата ценной бумаги у депозитария - с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя.

Государственную регистрацию сделок и прав, являющуюся необходимым элементом фактического состава, с наступлением которого связывается возникновение прав и обязанностей субъектов сделки, нельзя путать с государственным регистрационно-техническим учетом отдельных видов имущества, осуществляемым уполномоченными органами. Примером такого регистрационно-технического учета является учет автомототранспортных средств и других видов самоходной техники. Поэтому если субъект приобретет автомобиль по договору купли-продажи, но не поставит его на учет в органы ГАИ (т.е. не зарегистрирует), то это обстоятельство никоим образом не может опорочить право собственности субъекта на автомобиль, ибо отсутствие указанной регистрации не может повлечь недействительности договора купли-продажи автомобиля.

Контролируемые сделки

Вступил в силу раздел V.1 НК РФ, регламентирующий осуществление налогового контроля над сделками между взаимозависимыми лицами.

В чем заключается контроль над сделками.

Предметом налогового контроля является цена сделки, заключенной между взаимозависимыми лицами. При этом проверяется соответствие указанной цены рыночным ценам. Порядок определения рыночных цен и сопоставления их с ценой сделки регулируется статьями 105.3 – 105.6 НК РФ.

Цель налогового контроля.

Цены по сделкам контролируются с целью проверки полноты исчисления и уплаты налогов в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами.

Проверка производится в отношении следующих налогов (п. 4 ст. 105.3 НК РФ):

- налога на прибыль организаций;
- НДФЛ, уплачиваемого в соответствии со ст. 227 НК РФ;
- НДПИ, исчисляемого по ставке, выраженной в процентах;
- НДС.

На заметку.

Если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от условий сопоставимых сделок (между лицами, не являющимися взаимозависимыми), то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

Контроль над сделками осуществляется Управлениями ФНС России (п. 1 ст. 105.17 НК РФ).

Проверка проводится на основании:

- уведомления о контролируемых сделках, в котором налогоплательщик самостоятельно сообщает налоговому органу о совершенных в календарном году контролируемых сделках (п. 1 ст. 105.16);
- извещения территориального налогового органа, проводящего выездную или камеральную проверку налогоплательщика;
- при выявлении контролируемой сделки в результате проведения вышестоящим налоговым органом повторной выездной налоговой проверки в порядке контроля за деятельностью налогового органа, проводившего проверку.

Обратите внимание! Контроль соответствия цен, примененных в контролируемых сделках, рыночным ценам не может быть предметом выездных и камеральных проверок (п.1 ст. 105.17 НК РФ).

Порядок проверки налоговыми органами сделок между взаимозависимыми лицами регулируется ст. 105.17 НК РФ.

Что такое контролируемые сделки.

Контролируемыми являются сделки, которые контролируются налоговыми органами с точки зрения ценообразования на предмет полноты исчисления и уплаты налогов. Такие сделки прямо указаны в статье 105.14 НК РФ. Это – сделки между взаимозависимыми лицами, отвечающие определенным стоимостным критериям, а также приравненные к ним сделки.

Контролируемые сделки между взаимозависимыми лицами на территории РФ.

В п. 2 ст. 105.14 НК РФ перечислены контролируемые сделки, когда сторонами и выгодоприобретателями по сделке являются лица, имеющие на территории РФ:

- место регистрации;
- (или) место жительства;
- (или) налоговое резидентство.

При этом контролируются следующие сделки:

1. Сумма доходов по сделкам (сумма цен сделок) между указанными лицами за соответствующий календарный год превышает:
в 2012 году – 3 млрд. руб.;
в 2013 году – 2 млрд. руб.;
с 2014 года – 1 млрд. руб.

2. Одна из сторон сделки является налогоплательщиком НДПИ, исчисляемого по налоговой ставке, установленной в процентах, и предметом сделки является добытое полезное ископаемое.

При этом контролируются сделки, предметом которых являются:

- нефть и товары, выработанные из нефти;
- черные металлы;
- цветные металлы;
- минеральные удобрения;
- драгоценные металлы и драгоценные камни.

Стоимостной критерий по таким сделкам (сумма доходов) установлен в размере 60 млн. руб. за календарный год.

3. Хотя бы одна из сторон сделки:

а) является налогоплательщиком, применяющим ЕСХН или ЕНВД (если соответствующая сделка заключена в рамках такой деятельности), при этом другая сторона (стороны) не применяет спец режим. Стоимостной критерий по таким сделкам - 100 млн. руб. в год;
б) освобождена от обязанностей налогоплательщика налога на прибыль, а другая сторона (стороны) не применяют такое освобождение. Стоимостной критерий – 60 млн. руб. за календарный год;
в) является участником проекта «Сколково», а другая сторона (стороны) – нет. Стоимостной – 60 млн. руб. за календарный год;
г) (с 01.01.2014) является резидентом особой экономической зоны (ОЭЗ) с льготным налогообложением прибыли, а другая сторона (стороны) – нет. Стоимостной критерий – 60 млн. руб. за календарный год.

Приравненные сделки.

Для целей налогового контроля к сделкам между взаимозависимыми лицами приравниваются (п. 1 ст. 105.14 НК РФ):

1. Совокупность сделок по реализации (перепродаже) товаров (выполнению работ, оказанию услуг), совершаемых с участием (при посредничестве) лиц, не являющихся взаимозависимым, в случаях, когда эти лица:
- не выполняют в этой совокупности сделок никаких дополнительных функций, за исключением организации реализации (перепродажи) между взаимозависимыми лицами;
- не принимают на себя никаких рисков и не используют никаких активов для организации такой реализации (перепродажи).

2. Сделки в области внешней торговли товарами мировой биржевой торговли. Стоимостной критерий (сумма доходов) по таким сделкам установлен в размере 60 млн. руб. за календарный год.

Глоссарий.

Внешняя торговля товарами – импорт и экспорт товаров (п. 7 ст. 2 Федерального закона № 164-ФЗ).

3. Сделки, одной из сторон которых является лицо, местом регистрации, либо местом жительства, либо местом налогового резидентства, либо местом постоянного представительства которого являются государство или территория, включенные в Перечень государств и территорий, утв. Приказом Минфина РФ от № 108н. Стоимостной критерий – 60 млн. руб. за календарный год.

Признание контролируемых сделок судом.

Согласно п. 10 ст. 105.14 НК РФ по заявлению налоговых органов суд может признать сделку контролируемой при наличии достаточных оснований полагать, что указанная сделка является частью группы однородных сделок, совершенных с целью сокрытия контролируемой сделки.

Как определяется сумма доходов по сделкам.

Согласно п. 9 ст. 105.14 НК РФ сумма доходов по сделкам за календарный год определяется путем сложения сумм полученных доходов по таким сделкам с одним лицом (взаимозависимыми лицами) за календарный год с учетом порядка признания доходов, установленных главой 25 НК РФ. При этом налоговый орган вправе проверить соответствие сумм полученных доходов по сделкам рыночному уровню цен.

В письме Минфина РФ № 03-01-18/4-64 разъяснено, что для определения суммы доходов по сделкам за календарный год с целью признания сделок контролируемыми на основании соответствующего суммового критерия следует суммировать доходы за календарный год по сделкам с каждым лицом, являющимся контрагентом по таким сделкам. Соответственно, в общем случае факт превышения суммового критерия для признания сделок контролируемыми устанавливается по каждой совокупности сделок, совершаемых с каждым взаимозависимым лицом. Если в сделке участвуют более двух лиц, то суммарный доход учитывается по всем сделкам (в рамках одной категории), сторонами которых являются эти лица.

Сделки, которые не контролируются.

Сделки между взаимозависимыми лицами и приравненные к ним сделки не признаются контролируемыми в следующих случаях (п. 4 ст. 105.14 НК РФ): 1) сторонами сделок являются участники одной и той же консолидированной группы налогоплательщиков (кроме сделок с плательщиком НДПИ).

Глоссарий.

Консолидированной группой налогоплательщиков признается добровольное объединение налогоплательщиков налога на прибыль организаций на основе договора о создании консолидированной группы налогоплательщиков в порядке и на условиях, которые предусмотрены главой 3.1 НК РФ, в целях исчисления и уплаты налога на прибыль организаций с учетом совокупного финансового результата хозяйственной деятельности указанных налогоплательщиков (п. 1 ст. 25.1 НК РФ).

2) сторонами сделок являются лица, удовлетворяющие одновременно следующим требованиям:

- они зарегистрированы в одном субъекте РФ;
- не имеют обособленных подразделений на территориях других субъектов РФ, а также за пределами РФ;
- не уплачивают налог на прибыль организаций в бюджеты других субъектов РФ;
- не имеют убытков (включая убытки прошлых периодов, переносимые на будущие налоговые периоды), принимаемых при исчислении налога на прибыль организаций;
Среди указанных сторон сделок нет лиц, которые являются:
а) плательщиками НДПИ
б) плательщиками ЕСХН или ЕНВД;
в) участниками проекта «Сколково»;
г) освобожденными от обязанностей налогоплательщика по налогу на прибыль;
д) резидентами ОЭЗ.

Уведомление о контролируемой сделке.

Налогоплательщики уведомляют налоговые органы о контролируемых сделках, совершенных в течение календарного года не позднее 20 мая следующего года (п. 2 ст. 105.16):

- по месту нахождения;
- (или) по месту жительства;
- (или) по месту учета в качестве крупнейших налогоплательщиков.

Сведения о контролируемых сделках должны содержать следующую информацию (п. 3 ст. 105.16):

1) календарный год, за который представляются сведения;
2) предметы сделок;
3) сведения об участниках сделок:

- полное наименование организации, ИНН;
- Ф.И.О. индивидуального предпринимателя и его ИНН;
- Ф.И.О. и гражданство физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем;


4) сумма полученных доходов и (или) сумма произведенных расходов (понесенных убытков) по контролируемым сделкам с выделением сумм доходов (расходов) по сделкам, цены которых подлежат регулированию.

На заметку.

Форма уведомления о контролируемых сделках, порядок ее заполнения, формат представления налогоплательщиком уведомления о контролируемых сделках в электронном виде утверждены Приказом ФНС России № ММВ-7-13/524@.

Обратите внимание! Если сделка не признается контролируемой в соответствии со ст. 105.14НК РФ, то положения статьи 105.16 (направление уведомления) и статьи 105.17 (налоговый контроль) в отношении такой сделки не применяются (письмо Минфина РФ № 03-01-18/1-26).

Истребование документов.

Налогоплательщик по требованию налогового органа обязан представить документацию относительно конкретной однородной сделки (группы однородных сделок) в порядке, установленном п. 1 ст. 105.15 НК РФ. Налоговый орган вправе истребовать указанную документацию не ранее 1 июня года, следующего за годом, в котором были совершены указанные контролируемые сделки (п. 3 ст. 105.15 НК РФ).

Глоссарий.

Однородными сделками признаются сделки, предметом которых могут являться идентичные (однородные) товары (работы, услуги), и которые совершены в сопоставимых коммерческих и (или) финансовых условиях (п. 1 ст. 105.15 НК РФ).

О подготовке и представлении документации в целях налогового контроля см. письмо ФНС России № ОА-4-13/14433@.

Обратите внимание! Согласно п. 6 ст. 105.15 НК РФ детальность и основательность представляемой в налоговые органы документации должны быть соразмерны сложности сделки и формированию ее цены (рентабельности сторон сделки).

Переходные положения.

Согласно п. 7 Федерального закона № 277-ФЗ положения статей 105.15 (представление документации), 105.16 (уведомление о сделках) и 105.17 (налоговый контроль) до 1 января 2014 года применяются в случаях, когда сумма доходов по всем контролируемым сделкам, совершенным налогоплательщиком в календарном году с одним лицом (несколькими одними и теми же лицами, являющимися сторонами контролируемых сделок), превышает соответственно:
- в 2012 году - 100 млн. рублей;
- в 2013 году - 80 млн. рублей.

Последствия сделок

Отсутствие юридических последствий. Основным последствием недействительных сделок является отсутствие с момента совершения сделки "положительного" правового результата, т.е. тех прав и обязанностей, на возникновение которых была направлена воля сторон при совершении сделки. В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК, напомним, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В порядке исключения суду предоставлена возможность прекращать действие сделки не с момента ее совершения, а на будущее время - с момента вынесения судом решения о признании сделки недействительной. Это касается только оспоримых сделок, если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК).

Здесь в основном имеются в виду длящиеся сделки, прекращение которых с момента совершения нецелесообразно или невозможно.

Двусторонняя реституция. Другим важным последствием недействительности является возвращение сторон в первоначальное положение - обязанность каждой из сторон вернуть другой стороне полученное по соответствующей сделке, т.е. двусторонняя реституция (от лат. "restituere" - восстанавливать). Данное последствие наступает, если одна или обе стороны полностью или частично исполнили сделку. При невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) каждая из сторон обязана возместить другой стороне стоимость полученного в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК).

Следует отметить, что не всегда положения закона о реституции эффективно работают на практике. Так, существует множество сделок, по которым невозможно вернуть исполненное. Например, при недействительности исполненного обеими сторонами договора аренды арендатор не может "вернуть" арендодателю пользование арендованным имуществом, при недействительности договора перевозки грузоотправитель не может "вернуть" перевозчику перемещение груза в пространстве. Невозможно также вернуть вещь (товар), если она уже была продана и передана третьему лицу. Возмещать же в подобных случаях стоимость полученного в деньгах не имеет смысла, поскольку арендатор (грузоотправитель, покупатель) уже заплатил за предоставленную ему услугу (товар) и повторный платеж составлял бы неосновательное обогащение другой стороны. Тем самым нарушался бы принцип равноценности.

Между тем Конституционным Судом РФ было разъяснено, что при реституции права должны восстанавливаться на основе принципа равенства, обеспечения равноценности и эквивалентности возмещения стоимости имущества участникам гражданских правоотношений (159). Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ также разъяснили, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Поэтому очень часто в силу изложенных причин взаимная реституция фактически не применяется.

Односторонняя реституция. В некоторых случаях, специально установленных законом, исполненное обратно получает только одна сторона, являющаяся добросовестной, т.е. применяется не двусторонняя, а односторонняя реституция. Недобросовестной стороне ничего не возвращается: все то, что ею исполнено или подлежит исполнению, взыскивается в доход государства. Так, при совершении сделок под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК) виновная сторона возвращает потерпевшему все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещает его стоимость в деньгах. Имущество, полученное потерпевшим от виновной стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного этой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 179 ГК).

Недопущение реституции. Специальным гражданско-правовым последствием недействительности сделки является мера конфискационного характера, установленная в ст. 169 ГК. В случае если сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, то при наличии умысла у обеих сторон такой сделки в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке (если сделка исполнена обеими сторонами). В случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. Применение реституции в данном случае не допускается ни к одной из сторон сделки, поскольку обе действовали в целях, противных основам правопорядка или нравственности. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки применяется односторонняя реституция.

Обязанность виновной стороны возместить реальный ущерб. Кроме указанных выше последствий, недействительность некоторых сделок вызывает еще одно последствие: обязанность недобросовестной стороны возместить потерпевшей стороне реальный ущерб. Такая обязанность возникает у дееспособной стороны в сделках, совершенных недееспособными или не полностью дееспособными, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности (ограничении дееспособности) другой стороны. Данное правило применяется к сделкам граждан, признанных судом недееспособными вследствие психического расстройства (п. 1 ст. 171 ГК), либо ограниченных судом в дееспособности (п. 1 ст. 176 ГК), либо совершивших сделку в фактически недееспособном состоянии (п. 3 ст. 177 ГК), к сделкам несовершеннолетних (п. 1 ст. 172, п. 1 ст. 175 ГК).

Реальный ущерб также возмещается виновной стороной потерпевшему в сделках, предусмотренных ст. 179 ГК (совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, в кабальных сделках).

Существенные особенности имеют нормы о возмещении реального ущерба в сделках, совершенных под влиянием заблуждения. Обязанность возместить ущерб ложится либо на заблуждавшуюся сторону, либо на ее контрагента в зависимости от того, имелась ли вина другой стороны сделки во введении потерпевшего в заблуждение (п. 2 ст. 178 ГК).

Сроки сделки

Под сроками осуществления гражданских прав понимаются сроки, в течение которых обладатель субъективного права может реализовать те возможности, которые заложены в субъективном праве. Чаще всего они устанавливаются законом или иными нормативными актами, но могут предусматриваться и соглашением сторон. Указанные сроки, в свою очередь, могут быть подразделены на сроки существования гражданских прав, плескательные, претензионные, гарантийные сроки, сроки годности, службы, реализации, хранения, транспортабельности и некоторые другие.

Сроки существования гражданских прав - это сроки действия субъективных прав во времени. Выделение их в особую группу связано с тем, что наряду с бессрочными правами, например, правом собственности, правом авторства, правом нанимателя жилого помещения и т.д., и правами с неопределенным сроком действия, например, правом пользования имуществом по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, существуют субъективные права, пределы, действия которых ограничены во времени. Так, доверенность может быть выдана на срок не более трех лет (ст. 186 ГК), срок действия патента на изобретение ограничен двадцатью годами, авторское право действует в течение всей жизни автора и пятидесяти лет после его смерти (кроме тех авторских правомочий, которые охраняются бессрочно) и т.д. Причины введения таких временных ограничений действия субъективных прав носят различный характер, однако чаще всего это обусловлено необходимостью разумного сочетания интересов личности с интересами общества в целом.

От сроков существования субъективных прав следует отличать так называемые плескательные (преклюзивные) сроки. Они также предоставляют управомоченному лицу строго определенное время для реализации своего права. Однако если сроки существования прав определяют нормальную продолжительность этих прав, то плескательные сроки имеют своим назначением досрочное прекращение субъективных прав в случае их неосуществления или ненадлежащего осуществления. Так, одним из оснований прекращения договора аренды жилого помещения может служить длительное отсутствие арендатора, если это предусмотрено договором аренды; поручительство прекращается, если кредитор в течение одного года со дня наступления срока обязательства не предъявит иск к поручителю (ст. 367 ГК) и др.

Следует отметить, что многие авторы не разграничивают сроки осуществления субъективных прав и плескательные сроки, относя их к единому виду плескательных сроков. С таким подходом трудно согласиться, ибо нельзя игнорировать различия, существующие между этими сроками. В отличие от сроков существования субъективных прав, пресекательные сроки затрагивают лишь те субъективные права, которые могли бы существовать и дальше при условии их надлежащего осуществления управомоченным субъектом. Вопреки распространенному мнению, пресекательных сроков в гражданском праве не так уж много. Наряду со сроком сохранения жилой площади за временно отсутствующим арендатором и членами его семьи, к ним можно отнести сроки учета бесхозяйного имущества (ст. 225 ГК), хранения находки (ст. 228 ГК), содержания безнадзорных животных (ст. 231 ГК), извещения порта о намерении собственника поднять затонувшее имущество и некоторые другие.

Претензионный срок - это срок, в течение которого управомоченный субъект вправе, а иногда и должен обратиться непосредственно к обязанному лицу в целях урегулирования возникшего между ними разногласия до обращения в суд, арбитражный или третейский суд за защитой нарушенного права. Установление данного правила продиктовано стремлением законодателя сократить количество арбитражных и судебных дел, уменьшить непроизводительные процессуальные расходы и ускорить восстановление нарушенных гражданских прав в тех случаях, когда обстоятельства дела достаточно очевидны, между сторонами практически нет спора и вопрос о защите нарушенного права может быть решен в добровольном порядке. В этих целях закон возлагает на нарушителя гражданских прав обязанность в письменной форме уведомить заявителя о результатах рассмотрения претензии. В настоящее время предъявление претензии служит обязательной предпосылкой для последующего предъявления иска в суд, арбитражный или третейский суд лишь в отношениях между организациями транспорта и связи и их клиентурой. Продолжительность претензионных сроков колеблется, согласно действующему законодательству, от одного до шести месяцев и зависит от основания и категории спора. Иск, предъявленный с нарушением претензионного порядка, возвращается без рассмотрения. Что же касается иных споров, то вопрос о заявлении претензии или непосредственном обращении в суд с иском по общему правилу решается по усмотрению заинтересованного лица.

В отношении продукции (товаров, работ, услуг), предназначенной для длительного пользования или хранения, законом, а также стандартами, техническими условиями или договором могут предусматриваться более длительные сроки для установления кредитором недостатков с последующим предъявлением поставщику (продавцу, подрядчику) претензионных требований об устранении этих недостатков или о замене продукции. Иными словами, в течение указанных сроков, которые именуются гарантийными, должник ручается за безотказную службу изделия и обязуется устранить за свой счет все выявленные недостатки или заменить изделие. По смыслу закона, гарантийные сроки устанавливаются для того, чтобы обезопасить покупателя (заказчика) от скрытых недостатков изделия, которые не могут быть обнаружены при обычной его приемке, но могут выявляться в процессе его использования, хранения, обработки, эксплуатации и т.п. Как правило, они носят более длительный характер, чем предусмотренные законом обычные сроки для установления скрытых дефектов. Иногда гарантия предоставляется не на календарный срок, а иными способами, например, на километраж пробега легкового автомобиля.

Начало течения гарантийного срока в зависимости от вида договора или специфики его объекта приурочивается ко дню продажи товара через розничную торговую сеть, моменту получения товара покупателем, дню ввода изделия в эксплуатацию и некоторым иным моментам.

Гарантийный характер носят и некоторые другие предусмотренные законом сроки, например, сроки годности, хранения, реализации, транспортабельности и др. В связи с этим они обычно не выделяются в отдельные группы и рассматриваются в литературе в качестве разновидностей гарантийных сроков. Между тем каждый из них обладает известной спецификой и влечет особые правовые последствия. Так, в отношении продуктов питания, парфюмерно-косметических товаров, медикаментов, изделий бытовой химии и других товаров, потребительские свойства которых могут ухудшаться с течением времени, устанавливаются сроки годности. Продажа товаров с просроченным сроком годности запрещается (п. 5 ст. 5 Закона РФ "О защите прав потребителей"). Срок годности товара исчисляется со дня его изготовления и определяется либо периодом времени, в течение которого товар пригоден к использованию, либо датой, до наступления которой товар пригоден к использованию.

Со сроком годности схож срок службы товара, в течение которого изготовитель обязан обеспечить безопасность товара (работы, услуги). Однако если сроки годности определяются обычно нормативно-технической документацией, то сроки службы устанавливаются самими изготовителями или согласуются ими с потребителями. Срок службы товара исчисляется со дня его продажи потребителю, а если его установить невозможно - со дня изготовления. Кроме того, правовое значение данного срока состоит еще и в том, что изготовитель обязан обеспечить владельцу возможность использования изделия в течение всего срока службы. В этих целях изготовитель организует техническое обслуживание и ремонт изделий, а также выпуск и поставку в торговую и ремонтную сеть в необходимых для ремонта и технического обслуживания объемах и ассортименте запасных частей в течение срока производства изделий и после снятия их с производства - в течение срока службы, а при отсутствии такового - в течение 10 лет.

Под сроком транспортабельности понимается срок, в течение которого при надлежащем соблюдении правил отгрузки отправителем и правил перевозки транспортной организацией гарантируется качественная сохранность груза. Он устанавливается при транспортировке скоропортящихся грузов самим грузоотправителем (в соответствующих случаях - органом контроля за качеством) в зависимости от качественного состояния и индивидуальных свойств данного груза и условий его транспортировки. Срок транспортабельности служит критерием при решении вопроса о возможности приема груза к перевозке с учетом срока его доставки, а также оказывает существенное влияние на судьбу спора по поводу порчи груза в процессе его транспортировки.

Специфическое значение, не совпадающее со значением гарантийных сроков, имеют и иные известные действующему законодательству сроки - сроки хранения, реализации, испытания, обкатки и др.

Сроки исполнения обязанностей. Со сроками осуществления гражданских прав тесным образом связаны сроки исполнения гражданских обязанностей. Поскольку праву субъекта всегда корреспондирует чья-то конкретная обязанность, срок осуществления права одним лицом является одновременно сроком исполнения обязанности другим лицом. Срок исполнения обязанности, т.е. срок, в течение которого должник обязан совершить определенные действия или, наоборот, воздержаться от их совершения, может быть предусмотрен законом, административным актом или договором.

Принято различать общие и частные (промежуточные) сроки исполнения обязанностей. Общий срок охватывает собой весь период исполнения обязанности. Таким общим сроком будет, в частности, согласованный сторонами период поставки. В пределах общего срока участники гражданского правоотношения могут договориться о частных (промежуточных) сроках выполнения обязательства. Так, в договоре подряда может быть предусмотрена поэтапная сдача-приемка работ, выполняемых подрядчиком к определенным календарным срокам. При этом надлежащим исполнением обязанности со стороны должника будет считаться не только ее исполнение к общему сроку, но и с соблюдением установленных сторонами промежуточных сроков. Закон содержит специальные правила относительно возможности досрочного исполнения обязанности, ответственности за просрочку и т.д.

Исковая давность.

Понятие и значение срока исковой давности. Под сроком защиты гражданских прав понимается срок, в течение которого лицо, право которого нарушено, может требовать принудительного осуществления или защиты своего права. Поскольку основным средством защиты нарушенного гражданского права является иск, указанный срок получил наименование срока исковой давности. Следует, однако, помнить, что в соответствии со ст. 11 ГК защита гражданских прав осуществляется не только судом, арбитражным и третейским судом, но в предусмотренных законом случаях и иными, в частности административными органами, а также путем применения мер самозащиты. Конкретные сроки, в пределах которых эти органы или сам управ омочённый могут осуществлять защиту нарушенных прав, законом не определены. Применительно к отдельным мерам самозащиты этот вопрос, конечно, и не возникает. Так, само состояние необходимой обороны (ст. 1066 ГК) или крайней необходимости (ст. 1067 ГК) предполагает, что соответствующие защитные действия могут быть предприняты лишь для отражения наличной опасности. Соответственно и срок их применения ограничен временем нападения или присутствия другой реальной угрозы правам и интересам субъекта. Аналогично решается вопрос и относительно сроков применения кредитором некоторых оперативных санкций. Например, отказаться от оплаты продукции покупатель должен сразу, как только ему стало известно о том, что продукция не соответствует по качеству стандартам, техническим условиям или образцам.

В отдельных случаях срок защиты гражданских прав, осуществляемой во внесудебном порядке, устанавливается нормативными актами.

Так, например, Патентным законом РФ подробно регламентированы сроки подачи заявителем возражений в Апелляционную палату Патентного ведомства при несогласии заявителя с решениями экспертизы по его заявке. Однако нередко сроки подобной защиты нарушенного права законом не конкретизированы. В этих случаях следует руководствоваться общим сроком исковой давности, который установлен применительно к исковой форме защиты гражданских прав.

Необходимость регламентации сроков, в течение которых обладатель нарушенного права может добиваться принудительного осуществления и защиты своего права, объясняется рядом обстоятельств. Прежде всего, институт исковой давности облегчает установление судами объективной истины по делу и тем самым содействует вынесению правильных решений. Если бы возможность принудительной защиты нарушенного права не ограничивалась определенным сроком, это чрезвычайно затруднило бы разрешение гражданских дел в связи с большей вероятностью утраты доказательств, возросшей возможностью неадекватного отражения обстоятельств дела участвующими в нем лицами и т.п. Исковая давность содействует стабилизации гражданского оборота, устранению неопределенности в отношениях его участников, которая неизбежно возникала бы из-за того, что нарушителя гражданского права бесконечно долго держали бы под угрозой применения мер государственного принуждения.

Устойчивый гражданский оборот предполагает конкретизацию объема прав и обязанностей участвующих в нем субъектов, а значит скорейшее разрешение возникающих между ними споров по поводу гражданских прав. Нельзя сбрасывать со счетов и соображения справедливости. Отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты гражданских прав ущемляло бы охраняемые законом права и интересы ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могут заранее учесть необходимость собирания и сохранения соответствующих доказательств. Кроме того, длительное непредъявленные иска истцом обычно свидетельствует о том, что он либо не слишком заинтересован в осуществлении своего права, либо нетвердо уверен в обоснованности свои требований. Наконец, исковая давность служит укреплению договорной дисциплины, стимулирует активность участников гражданского оборота, в осуществлении принадлежащих им прав и обязанностей, а также усиливает взаимный контроль за исполнением обязательств.

Право на иск в процессуальном и материальном смыслах. Будучи сроком принудительной защиты нарушенного права, исковая давность тесным образом связана с процессуальным понятием права на иск. Право на иск есть обеспеченная законом возможность заинтересованного лица обратиться в суд с требованием о рассмотрении и разрешении материально-правового спора с ответчиком в целях защиты нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса лица. Согласно общепринятой точке зрения, право на иск состоит из двух правомочий - права на предъявление иска и права на удовлетворение иска. Право на предъявление иска, которое часто именуется правом на иск в процессуальном смысле, - это право требовать от суда рассмотрения и разрешения возникшего спора в определенном процессуальном порядке. Условия и предпосылки осуществления данного права определяются гражданско-процессуальным законодательством. В данном случае важно подчеркнуть, что право на иск в процессуальном смысле по общему правилу не зависит от истечения каких бы то ни было сроков. Обратиться в суд с иском можно в любое время независимо от истечения срока исковой давности (ч. 1 ст. 199 ГК).

По иному обстоит дело с правом на удовлетворение иска или, говоря другими словами, правом на иск в материальном смысле, под которым понимается возможность принудительного осуществления требования истца через суд. Истечение исковой давности погашает именно эту возможность и служит основанием для отказа в иске (ч. 2 ст. 199 ГК).

Императивность правил об исковой давности. Правила закона, определяющие сроки исковой давности и порядок их исчисления, носят в основной своей части императивный характер. Так, стороны не могут своим соглашением изменить продолжительность срока исковой давности, по-иному, чем в законе, определить начало его течения, обстоятельства, приостанавливающие исковую давность и т.д. Вместе с тем закон содержит чрезвычайно важное правило о том, что исковая давность применяется судом, арбитражным или третейским судом только по заявлению стороны в споре (ч. 2 ст. 199 ГК). Это означает, что если ответчик не желает воспользоваться фактом истечения давности, о чем он прямо заявляет суду, последний должен рассмотреть дело по существу и вынести решение по материально-правовому спору между истцом и ответчиком независимо от истечения какого-либо срока. Представляется, что данное правило не должно толковаться расширительно в том смысле, что стороны в любой момент, например, при заключении сделки, могут договориться о неприменении к их возможным спорам срока исковой давности. Такое соглашение будет считаться недействительным как противоречащее закону. Заявить о неприменении исковой давности можно лишь в отношении уже возникшего спора, который передан истцом на разрешение судебного органа.

Требования, на которые исковая давность не распространяется. По общему правилу исковая давность распространяется на все гражданские правоотношения. В виде исключения срок исковой давности не применяется к ряду требований, которые прямо указаны в законе. Так, в соответствии со ст. 208 ГК, исковая давность не распространяется на требования, вытекающие из нарушения личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; на требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; на требования о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью гражданина. В последнем случае требования, предъявленные по истечении срока давности, удовлетворяются не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска. Исковая давность не применяется также к требованию собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (негаторный иск). Указанный перечень не является исчерпывающим, так как законом могут устанавливаться и иные случаи неприменения исковой давности.

Отличия срока исковой давности от других видов сроков. Срок исковой давности следует отличать от других видов сроков и прежде всего сроков существования прав, пресекательных и претензионных сроков. Со сроками существования гражданских прав и пресекательными сроками исковую давность сближает то обстоятельство, что во всех трех случаях с истечением срока закон связывает погашение тех возможностей, которые заложены в субъективном праве. В этом смысле срок исковой давности также может считаться сроком существования права (имеется в виду право на защиту как самостоятельное субъективное право).

Однако между этими сроками имеется и существенное различие, состоящее в том, что если срок существования права, равно как и пресекательный срок, - это сроки существования субъективного права в ненарушенном состоянии, то давностный срок - это период, в течение которого допускается принудительное осуществление нарушенного права. Практическое значение четкого разграничения этих сроков состоит в том, что на сроки осуществления гражданских прав не распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении исковой давности (ст.ст. 202-203 ГК), что они, в отличие от исковой давности, в ряде случаев могут быть изменены соглашением сторон и т.д.

Срок исковой давности и претензионный срок роднит то, что оба они связаны с нарушенным субъективным правом, начинают течь, как правило, одновременно и взаимно поглощают друг друга. Но если претензионный срок устанавливается законом для урегулирования спора непосредственно самими сторонами, то срок исковой давности ограничивает временные рамки принудительного осуществления субъективного права через суд, арбитражный или третейский суд, а также иные компетентные органы.

Виды сроков исковой давности. Сами сроки исковой давности подразделяются на общий и специальные. Общий срок исковой давности, равный трем годам, распространяется на все правоотношения, кроме тех, в отношении которых установлены специальные сроки. Последние применяются к отдельным, указанным в законе, отношениям. Специальные сроки по продолжительности могут быть сокращенными или более длительными по сравнению с общим сроком.

Так, специальные сроки исковой давности в десять лет установлены: для исков о применении последствий недействительности ничтожных сделок (п. 1 ст. 181 ГК); для требований о безвозмездном устранении таких недостатков по договору бытового подряда, которые могут представлять опасность для жизни и здоровья заказчика и других лиц (п. 2 ст. 737 ГК).

Сокращенными (один год) являются специальные сроки: по искам кредиторов, не получивших уведомления о продаже предприятия, о признании договора продажи предприятия недействительным и др. (п. 2, 3 ст. 562 ГК); по требованиям, предъявляемым в связи с ненадлежащим качеством работы по договорам подряда (п. 1 ст. 725 ГК); по искам, вытекающим из перевозки грузов (п. 3 ст. 797 ГК). Двухлетний специальный срок установлен для требований, вытекающих из договора имущественного страхования (ст. 966 ГК).

Начало течения исковой давности. Большое значение имеет правильное определение начала течения давностного срока. В соответствии со ст. 200 ГК исковая давность начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются только ГК и иными законами. Таким образом, начало течения исковой давности закон связывает, с одной стороны, с объективным моментом, т.е. нарушением субъективного права, а с другой стороны, с субъективным моментом, т.е. моментом, когда управомоченный узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Очевидно, что эти моменты не всегда совпадают, хотя и предполагается, что потерпевший узнает о нарушении своего права в момент его нарушения. Однако если истец докажет, что он узнал и мог узнать о нарушении лишь позднее, предпочтение отдается субъективному моменту. Такое решение вопроса представляется вполне справедливым, так как если управомоченное лицо не знает о нарушении своего права, то оно, естественно, не может воспользоваться правом на защиту. Но в этом случае уже ответчик может доказывать, что о нарушении права истец должен был узнать раньше, чем он узнал об этом фактически. И если действительно будет установлено, что истец не узнал своевременно о нарушении своего права из-за своей халатности, давность начинает течь с того момента, когда по обстоятельствам дела истец должен был узнать о нарушении.

Момент начала исковой давности для защиты некоторых субъективных прав имеет определенную специфику. В относительных правоотношениях решающее влияние на начало давностного срока оказывает содержание этих правоотношений. В том случае, если обязанность должника состояла в совершении им определенного действия в обусловленный договором срок, исковая давность начинает течь с момента наступления (истечения) срока исполнения. Когда исполнение обязательства определено моментом востребования (ст. 314 ГК), давность исчисляется с момента истечения 7-дневного льготного срока, если обязанность немедленного исполнения не вытекает из закона, договора или существа обязательства. Если обязанность должника состоит в совершении ряда последовательных однородных действий, например, в осуществлении поставок или оказании услуг, срок исковой давности применяется по каждому требованию отдельно.

В тех относительных правоотношениях, в которых обязанностью должника является, среди прочего, воздержание от каких-либо действий (например, по авторскому договору о передаче исключительных прав автор должен не передавать свое произведение для использования определенным способом другим лицам в течение всего срока договора), исковая давность начинает течь с того дня, когда кредитору стало или должно было стать известным о совершении должником соответствующего действия. В таком же порядке определяется момент начала давностного срока при нарушении большинства абсолютных прав. По регрессным обязательствам течение исковой давности начинается с момента исполнения основного обязательства.

Применительно к отдельным требованиям гражданский закон устанавливает особые правила о начале течения срока давности. Так, специальный годичный срок давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, начинается со дня заявления о недостатках, которое, в свою очередь должно быть сделано в пределах гарантийного срока (п.3 ст. 725 ГК).

Приостановление, перерыв и восстановление исковой давности. В большинстве случаев исковая давность, начавшись, течет непрерывно. Однако закон учитывает, что в реальной жизни могут возникнуть такие обстоятельства, которые препятствуют или по крайнем мере затрудняют управомоченному лицу предъявить иск в пределах давностного срока. Эти обстоятельства носят различный характер и могут служить основанием для приостановления, перерыва или восстановления исковой давности.

Сущность приостановления течения исковой давности состоит в том, что время, в течение которого действует обстоятельство, препятствующее защите нарушенного права, не засчитывается в установленный законом срок исковой давности.

К числу оснований, приостанавливающих течение давностного срока, в соответствии со ст. 202 ГК относятся:

1) непреодолимая сила, т.е. чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство;
2) нахождение истца или ответчика в составе Вооруженных Сил, переведенных на военное положение;
3) установленная на основании закона Правительством РФ отсрочка исполнения обязательств (мораторий);
4) приостановление действия закона или иного правового акта, регулирующего соответствующее отношение.

Понятием "непреодолимая сила" или форс-мажорным обстоятельством охватываются как стихийные бедствия (землетрясения, наводнения, снежные заносы и т.п.), так и общественные явления (беспорядки, гражданские войны, забастовки и т.п.), которые нарушают нормальную работу транспорта, связи, судов и иных органов и тем самым препятствуют своевременному предъявлению иска. Чтобы то или иное событие могло квалифицироваться как непреодолимая сила, оно должно характеризоваться, прежде всего, чрезвычайностью, т.е. быть необычным, выпадающим из нормального хода развития и, как правило, непредвидимым заранее явлением. Кроме того, оно должно быть объективно непредотвратимым с помощью наличных при данных условиях технических и иных средств. Последнее обстоятельство свидетельствует об относительности понятия "непреодолимая сила", поскольку то, что нельзя предотвратить при одних условиях места и времени, может быть предотвращено при иных условиях. Поэтому оценка тех или иных событий в качестве непреодолимой силы должна опираться на конкретные жизненные обстоятельства.

Нахождение истца или ответчика в Вооруженных Силах, переведенных на военное положение, само по себе не исключает предъявление иска, но делает это крайне затруднительным, в силу чего также учитывается законом в качестве приостанавливающего исковую давность обстоятельства. Однако давностный срок не приостанавливается в связи с простым призывом гражданина на службу в Вооруженные Силы или на военные сборы.

Мораторий как основание приостановления исковой давности отличается от непреодолимой силы тем, что создает не фактические, а юридические препятствия для предъявления иска. В данном случае компетентный государственный орган в лице Правительства РФ отодвигает срок исполнения обязательств, и тем самым "замораживает" на определенный период существующие права требования на принудительное исполнение обязательства должниками. Мораторий может относиться ко всем обязательствам (общий мораторий) или распространяться лишь на отдельные их виды (частный мораторий). Объявление моратория, который на практике применяется весьма редко, вызывается, как правило, чрезвычайными обстоятельствами - военными действиями, экономическими реформами и т.п.

К мораторию близко примыкает приостановление действия закона или иного правового акта, регулирующего соответствующее отношение. Решение об этом может быть принято компетентным государственным органом, который, не отменяя нормативный акт в принципе, блокирует его действие на период существования определенных, как правило, чрезвычайных обстоятельств.

Рассмотренные обстоятельства приостанавливают исковую давность лишь в том, однако, случае, если они имели место, т.е. возникли или продолжали существовать, в последние шесть месяцев срока давности, а применительно к сокращенным срокам - в течение всего срока давности, если этот срок равен или менее шести месяцев. Предполагается, что, если соответствующие события возникли и прекратились ранее, то у кредитора достаточно времени для предъявления иска. По этой же причине срок, оставшийся после прекращения действия обстоятельств, приостанавливающих исковую давность, удлиняется до шести месяцев или полной продолжительности сокращенного давностного срока, если он не превышал шести месяцев.

Помимо случаев, предусмотренных ст. 202 ГК, закон предусматривает и некоторые другие основания для приостановления давности по отдельным требованиям. Так, если судом оставлен без рассмотрения иск, предъявленный в уголовном деле, то начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается со дня вступления в законную силу приговора, которым иск оставлен без рассмотрения (ст. 204 ГК). Иными словами, период нахождения гражданского иска в уголовном деле исключается из срока исковой давности. Течение срока давности по искам о возмещении вреда, связанного с повреждением здоровья или причинением смерти, приостанавливается обращением граждан к соответствующему органу за назначением пенсии или пособия до решения этого вопроса.

Перерыв исковой давности означает, что время, истекшее до наступления обстоятельства, послужившего основанием перерыва, в давностный срок не засчитывается, и он начинает течь заново. Если приостановление исковой давности вызывается, как правило, независящими от воли заинтересованных лиц событиями длящегося характера, то перерыв исковой давности закон связывает с волевыми однократными действиями истца или ответчика.

В соответствии со ст.203 ГК течение исковой давности прерывается:

1) предъявлением иска в установленном законом порядке и
2) совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Первое из этих обстоятельств охватывает собой лишь такое обращение в суд, арбитражный или третейский суд, которое сделано в полном соответствии с требованиями материального и процессуального законодательства. Это, в частности, означает обязательное соблюдение истцом правил о подведомственности спора, принятие им необходимых мер к его досудебному урегулированию, предъявление иска дееспособным лицом и т.д. Иск, предъявленный с нарушением любого из этих и иных установленных законом требований, не принимается судом к производству (ст. 131 ГПК РФ) либо оставляется судом без рассмотрения (ст. 134 ГПК РФ) и не прерывает исковую давность. Иногда, однако, иск, предъявленный по всем правилам, оказывается не рассмотренным по существу, например, ввиду появления обстоятельств, приоста-навливающих производство по делу (ст. 136 ГПК РФ). Так, суд обязан приостановить производство по делу в случае смерти гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство, пребывания ответчика в действующей части Вооруженных Сил и т.д. Во всех случаях приостановления производства по делу исковая давность прерывается в момент предъявления иска и начинает течь заново.

Признание долга как обстоятельство, прерывающее исковую давность, может выражаться в любых действиях должника, подтверждающих наличие долга или иной обязанности. Такими действиями могут быть, в частности, просьба об отсрочке исполнения, частичная уплата долга или процентов по нему и т.п. Действия, свидетельствующие о признании долга, должник может совершить как по отношению к кредитору, так и по отношению к третьим лицам. Указанные в ст.204 ГК обстоятельства, прерывающие исковую давность, носятисчерпывающий характер и не дополняются какими-либо специальными правами закона.

Наряду с приостановлением и перерывом исковая давность может быть восстановлена судом, если причины ее пропуска будут признаны уважительными. Данный случай принципиально отличается от рассмотренных выше тем, что восстанавливается уже истекшая давность и суд исходит из этого обстоятельства. Восстановление исковой давности рассматривается законом как исключительная мера, которая может применяться лишь при наличии ряда обстоятельств. Во-первых, причина пропуска исковой давности может быть признана судом уважительной только тогда, когда она связана с личностью истца, в частности его тяжелой болезнью, беспомощным состоянием, неграмотностью и т.п. Обстоятельства, связанные с личностью ответчика, во внимание не принимаются.

Во-вторых, вопрос о восстановлении исковой давности может ставиться лишь потерпевшим - гражданином. Просьбы юридических лиц и граждан-предпринимателей о восстановлении давностного срока удовлетворяться не могут. В-третьих, причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности. При этом решение данного вопроса зависит от суда - он может признать причины пропуска давностного срока уважительными, а может и не признать.

В соответствии с прямым указанием закона (ст. 201 ГК), перемена лиц в обязательстве не влечет за собой изменение срока исковой давности, т.е. не прерывает ее и не приостанавливает и, по общему правилу, не может служить основанием для ее восстановления. Такая перемена лиц происходит при уступке права требования (ст.382 ГК) или переводе долга (ст. 391 ГК), при наследовании, реорганизации юридического лица и в других случаях правопреемства. Правопреемник, заинтересованный в защите перешедшего к нему права, должен уложиться в остаток срока исковой давности, который имеется на момент перехода к нему нарушенного права.

Последствия истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, до предъявления иска является основанием к отказу в иске (ч. 2 ст. 199 ГК), т.е. погашает право на иск в материальном смысле. Иными словами, если при рассмотрении дела выясняется, что истцом пропущен срок исковой давности, суд должен отказать в иске, хотя бы из обстоятельств дела вытекало, что истец обладает соответствующим правом и это право нарушено ответчиком.

Юридические сделки

Юридическим действием называется, как мы видели, выражение воли человека, влекущее за собою юридические последствия. Под именем юридической сделки понимается такое выражение воли, которое непосредственно направлено на определенное юридическое последствие, т.е. на установление, изменение или прекращение юридических отношений. Юридическая сделка иначе называется юридическим актом. Юридической сделки нет, пока воля не перешла из субъективного состояния в объективное, т.е. пока содержание ее не воспринято другими лицами, к которым воля обращена. Поэтому не имеет юридического значения твердо созревшее в душе намерение завещать свое имущество такому-то лицу. С другой стороны, изъявление воли для достижения юридических последствий предполагает соответствие содержания воли с содержанием объективного права. Поэтому, хотя бы намерение завещать свое имущество было выказано другим лицам или воспринято в письме предполагаемым наследником, юридической сделки, называемой завещанием, нет.

Нормы права обеспечивают предполагаемые юридические последствия: а) если воля частного лица действительно была выражена,
b) если воля направлена была на допустимую законом цель,
с) если воля выразилась в установленной законом форме.

В юридической сделке воля стремится не только к фактическому положению, но и к юридической обеспеченности этого положения.

С этой стороны юридической сделке противополагается правонарушение как такое юридическое действие, в котором выразилась воля, направленная только на фактический результат, и потому оно влечет за собою те юридические последствия, которые не составляли цели того, кто выразил свою волю в действии, хотя они и могли быть им предусмотрены. Отличаясь от правонарушения как дозволенное действие, юридическая сделка не должна быть смешиваема с осуществлением права, которое есть также дозволенная деятельность. Различие между ними заключается в том, что юридическая сделка направлена на изменение юридических отношений, а осуществление права остается в пределах существующих уже юридических отношений.

Самый термин "сделка" далеко не чужд русскому законодательству, так, например, не достигшему 17 лет запрещается совершать акты и сделки какого-либо рода без согласия попечителя:

а) Так как сделка составляет выражение воли того лица, кому приписывается, то совершение сделки не может быть приписано тому, у кого нет воли, кто находится под влиянием физического принуждения, насилия. При насилии лицо лишается собственной воли, которую пытается насильственно заменить воля другого, так что первое лицо становится простым орудием, средством выражения воли второго. Вследствие этого обстоятельства юридическое действие, произведенное под влиянием насилия, не может считаться выражением воли того, от кого действие внешним образом исходит. Так, например, одно лицо насильно выводит рукою другого подпись на векселе. В последнее время простор для насильственного воздействия на чужую волю дает гипнотическое внушение; под его влиянием, может быть, например, написано завещание. Во всех указанных случаях воли у действующего лица нет, а потому произведенные им действия не могут быть ему приписаны.
b. Так как воля направлена непосредственно на юридические последствия, то, очевидно, нельзя признать наличность сделки там, где у действующего нет сознания последствий. Вопрос о силе сделок, совершенных лицом, которое в момент заключения сделки находилось в состоянии умственного расстройства, не засвидетельствованного установленным порядком, или в состоянии сильнейшего опьянения, которое лишает сознания поступков, сильного возбуждения страстей, например гнева, представляется сомнительным с точки зрения русского законодательства. В пользу взгляда, по которому сделки, совершенные в подобном состоянии, должны быть признаны недействительными, приводят следующие соображения.

Закон требует, чтобы завещания были составляемы в здравом уме и твердой памяти (ст. 1016), - отсюда открывается возможность распространить силу этого постановления и на все иные сделки. Затем по закону все способы приобретения прав тогда только признаются действительными, когда они утверждаются на непринужденном произволе и согласии (ст. 700), а этому противоречит состояние умственного расстройства, хотя тот же закон стеснение свободного произвола и согласия видит только в принуждении и подлоге, т.е. в воздействии посторонних лиц на волю совершающего сделки, что далеко не совпадает с состоянием умственного расстройства. К этому взгляду примыкает и наша практика, признающая недействительность всякой сделки, совершенной в таком состоянии, - выдача векселя, доверенности, заключения договора купли-продажи (79, 90). Следует, однако, заметить, что верность этого положения подкрепляется скорее общими соображениями теорий о необходимости сознательной воли, нежели данными русского законодательства, в котором твердой опоры для указанного вывода найти нельзя. Недействительность сделки, совершенной в состоянии умственного расстройства, должна, конечно, иметь в основании доказательство такого состояния в момент совершения сделки, что представляется далеко не легким.

Юридические сделки могут быть:

а) односторонние, которые возникают по воле одного лица как завладение, оставление вещи, принятие наследства или отречение от него, и
b) двухсторонние, которые для возникновения своего требуют воли не менее двух лиц, - договор.

Затем сделки разделяются на:

а) возмездные, составляющие значительное большинство в гражданском обороте и предполагающие обоюдность услуг, - купля-продажа, наем, и
b) безмездные, доставляющие выгоду только одной стороне, - дарение, завещание.

Еще сделки могут быть различаемы:

а) имущественные, т.е. имеющие своим содержанием какой-либо непосредственный экономический интерес, как, например, купля-продажа, и
b) неимущественные, т.е. не преследующие такой цели, как, например, узаконение детей.

Одобрение крупной сделки

Что такое крупная сделка согласно Закону об ООО, какие изменения внесены в регулирование совершения крупных сделок?

Крупной сделкой в соответствии с новой редакцией п. 1 ст. 46 Закона об ООО является «сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки». Что осталось прежним?

1. Крупной сделкой могут считаться одна или несколько взаимосвязанных сделок.

2. Сделка (сделки) связана с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества, при этом:

2.1. деньги — это тоже имущество (ст. 128 ГК РФ);
2.2. имущество приобретается, отчуждается или может быть отчуждено в будущем именно самим обществом;
2.3. приобретение или отчуждение имущества осуществляется либо напрямую, либо косвенно; кроме этого, отчуждение имущества либо должно наступить обязательно, либо только является возможным;
2.4. сделки, совершаемые в процессе так называемой обычной хозяйственной деятельности, по-прежнему не признаются крупными сделками.

3. Стоимость имущества сравнивается со стоимостью имущества общества, которая:

3.1. определяется по данным бухгалтерской отчетности;
3.2. для сравнения берется бухгалтерская отчетность за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения об одобрении сделки.

4. Стоимость отчуждаемого имущества определяется на основании данных бухгалтерского учета общества, стоимость приобретаемого обществом имущества — на основании цены предложения.

5. Устав общества может:

5.1. предусматривать более высокий «порог крупности»;
5.2. упразднить процедуру одобрения крупных сделок решением общего собрания участников (совета директоров).

6. Крупная сделка «по умолчанию» одобряется общим собранием участников; в случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) устав может предусматривать отнесение к компетенции последнего принятие решений об одобрении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от двадцати пяти до пятидесяти процентов стоимости имущества общества. Заметим, что в этой норме никакой диспозитивности в установлении верхнего предела компетенции совета директоров (наблюдательного совета) по вопросу об одобрении крупной сделки по-прежнему нет.

Что принципиально нового появилось?

1. Изменился установленный законом по умолчанию «порог крупности»: не «более двадцати пяти процентов», а «двадцать пять и более процентов» (т. е. не «больше 25%», а «25% или больше»). Казалось бы, не очень важный момент, но его необходимо учитывать.

2. Помимо вышеуказанной категории сделок устав общества может предусматривать другие виды и (или) размер сделок, на которые распространяется установленный порядок одобрения крупных сделок. Например, все сделки, связанные с привлечением заемных средств на сумму, превышающую установленный в абсолютной или относительной величинах порог, или все сделки с недвижимым имуществом. Фантазия локального норм творца в этом случае ограничивается лишь здравым смыслом и целесообразностью для конкретного ООО в зависимости от видов деятельности.

3. Определено, что конкретно необходимо указывать в решении об одобрении крупной сделки:

• лиц, являющихся сторонами, выгодоприобретателями в сделке (при этом можно их не указывать, если сделка будет заключаться на торгах, а также, если указанные лица не могут быть определены к моменту одобрения планируемой крупной сделки);
• цену сделки;
• предмет сделки;
• иные существенные условия сделки.

Указанная норма схожа с положениями, содержащимися в Законе об АО, в соответствии с которыми в решении об одобрении крупной сделки необходимо указывать лиц, являющихся ее сторонами, выгодоприобретателями, а также цену, предмет сделки и иные ее существенные условия. Однако правовая норма Закона об ООО более совершенна, поскольку норма Закона об АО не учитывает особенности заключения крупной сделки на торгах и случаи невозможности определения субъектного состава крупной сделки на момент принятия решения об одобрении указанной сделки. Будем надеяться, что в Закон об АО внедрят и эту полезную новеллу при следующем внесении изменений.

4. Закон наконец-то устранил явную несуразицу, возникшую, по всей вероятности, неумышленно: крупную сделку, если она одновременно является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, по старой редакции Закона об ООО требовалось одобрять по каждому из этих оснований. С принятием новой редакции Закона об ООО в отношении таких сделок будет действовать только предусмотренный ст. 45 Закона об ООО порядок одобрения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.

Исключение: если в совершении крупной сделки заинтересованы все участники общества, то к порядку ее одобрения применяются положения Закона об ООО, об одобрении крупных сделок. Эта норма также является новой, ничего похожего не содержится и в Законе об АО.

5. Положения статьи Закона об ООО, касающиеся порядка одобрения крупных сделок, не применяются к:

5.1. случаям, когда общество состоит из единственного участника, исполняющего функции единоличного исполнительного органа;
5.2. отношениям, возникающим при переходе к обществу доли или части доли в его уставном капитале;
5.3. отношениям, возникающим при переходе прав на имущество в процессе реорганизации общества, в том числе по договорам о слиянии и договорам, о присоединении.

6. Введена принципиально новая норма, позаимствованная из Закона об АО с учетом специфики обществ с ограниченной ответственностью. Абзац 2 п. 2 ст. 23 Закона об ООО дает право участнику общества в случае принятия общим собранием решения об одобрении крупной сделки (а также об увеличении уставного капитала за счет внесения дополнительных вкладов участниками общества) требовать выкупа обществом доли, принадлежащей данному участнику, если он голосовал против принятия такого решения или не принимал участия в голосовании. В Законе об ООО устанавливается срок для предъявления участником общества указанного требования обществу (сорок пять дней с момента, когда участник общества узнал или должен был узнать о принятом решении; в случае если он принимал участие в общем собрании участников — в течение сорока пяти дней со дня принятия решения).

Сделки с заинтересованностью

Рассмотрим теперь изменения, связанные с одобрением сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.

Итак, в особом порядке совершаются сделки, в заключении которых имеется заинтересованность:

• члена совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества;
• члена коллегиального исполнительного органа общества;
• участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества;
• лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания.

Указанные лица являются заинтересованными в следующих случаях

Прежним осталось следующее:

1) Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, по-прежнему одобряется (и снова в тексте действующей редакции Закона об ООО используется конструкция «решение о совершении обществом сделки, в совершении которой имеется заинтересованность».) решением общего собрания участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в ее совершении.
Если в обществе образован совет директоров (наблюдательный совет), принятие решения об одобрении сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, может быть отнесено уставом ООО к компетенции совета директоров (наблюдательного совета), за исключением случаев, когда сумма оплаты по сделке или стоимость имущества, являющегося предметом сделки, превышает два процента стоимости имущества ООО, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период;

2) Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением требований, предусмотренных ст. 45 Закона об ООО, может быть признана недействительной по иску общества или его участника;

3) В отличие от норм Закона об АО в обществах с ограниченной ответственностью по-прежнему не требуется обязательное одобрение сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, до момента совершения такой сделки.
Изменения же затронули практически все важные моменты, связанные с одобрением сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.

1. Прямо указывается, что сделками, в совершении которых имеется заинтересованность, могут также являться заем, кредит, залог, поручительство.

2. Как видим, в перечень субъектов, которые могут признаваться заинтересованными в совершении обществом сделок, к упомянутым в предыдущей редакции Закона об ООО субъектам добавлены лица, имеющие право давать обществу обязательные для него указания (сходная норма содержится и в Законе об АО).

Поскольку в законодательстве не содержится определения термина «лицо, имеющее право давать обществу обязательные для него указания», стройный и относительно понятный перечень субъектов, которые могут признаваться заинтересованными в совершении обществом сделок, пополнился особой категорией субъектов. При этом на практике, для того чтобы понять, нуждается ли конкретная сделка в одобрении как сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, необходимо будет исследовать вопрос о наличии этой категории субъектов. (В случае с акционерными обществами дело обстоит несколько проще: так, абз. 2 п. 3 ст. 6 Закона об АО гласит, что «основное общество (товарищество) считается имеющим право давать дочернему обществу обязательные для последнего указания только в случае, когда это право предусмотрено в договоре с дочерним обществом или уставе дочернего общества». Но и в этом случае, как говорится, возможны варианты: во-первых, не только основное общество (товарищество) может давать акционерному обществу обязательные указания; во-вторых, имеются судебные решения, признававшие основное общество имевшим право давать обязательные указания дочернему обществу и при отсутствии в уставе последнего прямого на это указания (например, Постановление ФАС МО № КГ-А40/2857-98, Постановление ФАС СКО от № Ф08-992) и так далее).

Ну что же, снова хочется порадоваться: юристы без работы не останутся.

3. Расширены основания признания субъектов заинтересованными в совершении обществом сделок. Если в прежней редакции субъективный критерий формируют сами субъекты, их супруги, родители, дети, братья, сестры и (или) их аффилированные лица, то в действующей редакции Закона об ООО к полнородным добавляются и не полнородные братья и сестры, кроме этого — усыновители и усыновленные. Расширен и объективный критерий, который дополнен занятием должности в органах управления не только юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, но и должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.

В связи с этим несколько расширен и перечень информации для сообщения в общество субъектами, которые могут признаваться заинтересованными в совершении обществом сделки.

4. Расширен перечень фактов, к которым не применяются положения статьи Закона об ООО, регулирующие порядок одобрения сделок общества, в совершении которых имеется заинтересованность (п. 6 ст. 45 Закона об ООО).

Так, если прежняя редакция Закона об ООО предусматривала неприменение порядка одобрения сделок только к обществам, состоящим из одного участника, который одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа данного общества, то теперь положения ст. 45 Закона об ООО не применяются также к:

4.1. сделкам, в совершении которых заинтересованы все участники общества;
4.2. отношениям, возникающим при переходе к обществу доли или части доли в его уставном капитале в случаях, предусмотренных Законом об ООО;
4.3. отношениям, возникающим при переходе прав на имущество в процессе реорганизации общества, в том числе по договорам о слиянии и договорам о присоединении;
4.4. сделкам, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по фиксированным ценам и тарифам, установленным уполномоченными в области государственного регулирования цен и тарифов органами.

5. Установлено требование к содержанию решения об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность.

Теперь в нем должны быть указаны:

• лицо или лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке;
• цена, предмет сделки;
• иные существенные условия сделки.

6. Наконец-то прямо предусмотрена возможность одобрения сделки «на будущее».

Закон об ООО предусматривает следующие требования, которые необходимо учитывать при одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность:

6.1. сделка «на будущее» должна быть одобрена общим собранием участников. В Законе об ООО не содержится никакой отсылки к возможному отнесению указанного вопроса к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) в случае его образования в обществе;
6.2. сделка должна совершаться в процессе осуществления обществом обычной хозяйственной деятельности;
6.3. в решении об одобрении данной сделки должна быть указана предельная сумма, на которую может быть совершена такая сделка;
6.4. по умолчанию решение общего собрания участников остается в силе до следующего очередного общего собрания участников ООО (при этом само решение может предусматривать иной срок — как увеличивающий, так и уменьшающий установленный Законом об ООО диспозитивный срок). Особо хочу отметить, что в отличие от Закона об АО при буквальном толковании говорится именно об одной сделке, а не о возможности разового одобрения взаимосвязанных сделок.

7. Изменения затронули и формулировки п. 4 ст. 45 Закона об ООО.

Так, уточняется, что сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, не требует одобрения общим собранием участников, если:

7.1. в прошлом совершались аналогичные сделки, то есть условия заключающейся в настоящее время сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, существенно не отличаются от условий вышеуказанных сделок;
7.2. эти сделки, совершавшиеся в прошлом, находились в рамках обычной хозяйственной деятельности;
7.3. эти сделки совершались с лицом, которое в настоящий момент является заинтересованным в совершении сделки, а во время осуществления в прошлом обычной хозяйственной деятельности не являлось лицом, заинтересованным в совершении таких сделок;
Отметим, что указанное исключение распространяется только на сделки, в совершении которых имеется заинтересованность и которые были совершены с момента, когда заинтересованное лицо было признано таковым, до момента проведения следующего очередного общего собрания участников общества.

И, наконец, вопрос, напрямую связанный с одобрением сделок общества, в совершении которых имеется заинтересованность. Статья 45 Закона об ООО дополнена пунктом 6.1, посвященным аффилированным лицам общества с ограниченной ответственностью.

Так, помимо указания о признании лица аффилированным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (ч. 1 ст. 4 Закона РСФСР № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» в действующей редакции), для аффилированных лиц ООО вводится обязанность уведомить ООО в течение десяти дней с даты приобретения доли или части доли, которые с учетом уже принадлежащих этим лицам долей в уставном капитале предоставляют право распоряжаться более чем двадцатью процентами голосов от общего количества голосов участников данного ООО. Если в результате непредставления или несвоевременного предоставления по вине аффилированного лица указанной информации обществу причинен имущественный ущерб, такое аффилированное лицо будет нести перед ООО ответственность в размере причиненного ущерба.

В заключение хотелось бы упомянуть о терминологии Закона об ООО. Законодатель довольно хаотично использует термины «решение об одобрении сделки» и «решение о совершении сделки», называя этим по сути одно и то же: когда уполномоченный орган управления общества — по умолчанию это общее собрание участников, а в определенных пределах совет директоров (наблюдательный совет) — по сути, разрешает обществу совершить сделку (либо признает управомочие лица, совершившего крупную сделку от имени общества, не дожидаясь необходимого одобрения), а именно разрешает уполномоченному лицу совершить сделку от имени общества.

Исходя из этого, следует четко уяснить: то, о чем говорит законодатель, — это именно решение об одобрении сделки, поскольку решение о совершении сделки (совершать или не совершать сделку, которую одобрили либо не одобрили) принимает исполнительный орган или иное лицо, уполномоченное на совершение сделок от имени общества.

Земельные сделки

Сделка является правовой формой оборота объектов гражданских прав. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Особенности оборота земельных участков находят отражение в содержании соответствующих сделок с землей. Так, гражданско-правовой институт наследования имущества применяется и в земельном праве, однако в целях предотвращения дробления наследуемого земельного участка между многими наследниками земельным законодательством могут быть установлены особые правила наследования земельных участков. Общие положения гражданско-правового института сделок с имуществом применяются и в земельном обороте. Земельное законодательство предусматривает особенности совершения, например, сделок купли-продажи земельных участков, обусловленные необходимостью обеспечения публичных интересов. В этих случаях должен соблюдаться принцип использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, контролироваться соблюдение норм предельных площадей земельных участков и т.д.

Специальные правила, касающиеся оборото способности, установлены в п. 3 ст. 129 ГК РФ в отношении земли и других природных ресурсов. Эти объекты могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности - в земельном законодательстве.

Значение гражданско-правовых сделок с земельными участками как правоустанавливающих юридических фактов особенно возрастает в связи с введением частной собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных отношений, расширением круга имущественных отношений и обороноспособности земельных участков, регулируемых Гражданским кодексом РФ и нормативными правовыми актами земельного законодательства.

Ранее в условиях административно-командной системы единым собственником всего государственного имущества, в том числе государственного земельного фонда, признавалось государство. Для правового регулирования земельных отношений, объектом которых являлась земля как исключительная собственность государства, применялся лишь запретительный метод правового регулирования земельных имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению землей. Основой многих видов запретов в области земельных имущественных отношений служила доктрина национализации земли, которая исходила из того, что земля не может быть предметом частного оборота, так как она составляет объект права исключительной собственности государства, осуществляющего исключительные правомочия по владению, пользованию и распоряжению землей.

Отсюда возникала необходимость запрета купли-продажи, аренды, залога, других сделок с земельными участками. Принципы запретительного регулирования земельных имущественных отношений были отражены в законодательных актах советского периода. В качестве самостоятельного вида противозаконных сделок особо выделялись сделки, совершенные с целью, противной интересам государства. Наряду с противозаконными сделками, прямо и непосредственно противоречащими закону, запрещавшему отчуждать какие-либо земли из государственной собственности, широкое распространение имели сделки, совершенные в обход закона. Начало формированию системы нормативных правовых актов о сделках с земельными участками положил Закон РФ N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", разрешивший куплю-продажу гражданами Российской Федерации земельных участков для личного, семейного использования, т.е. для целей, не связанных с производственной, торговой или иной профессиональной деятельностью. Под применение данного Закона подпадали договоры купли-продажи земельных участков, используемых для потребительских целей: для ведения личного подсобного и дачного хозяйств садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Ранее действовавший Указ Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" разрешил гражданам, владеющим земельными участками на праве собственности, совершать продажу земельных участков другим гражданам и оформление сделок в местной администрации не только для потребительского, но и для производственного использования. Под действие Указа подпадали сделки с земельными участками при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет), при получении земли в порядке наследования, при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения, при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе.

Законодательство о сделках с земельными участками начала 90-х гг. не содержало общих положений и правил, определяло правовое положение не всех, а лишь отдельных участников земельного оборота. Тем самым была вызвана необходимость применения специальных нормативных правовых актов, регулирующих приобретение земельных участков в собственность юридическими лицами при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Правовой основой осуществления земельного оборота в этой сфере стал (ныне недействующий) Указ Президента РФ., которым был утвержден Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

Особую роль в формировании и развитии рыночных земельных отношений сыграли ныне утратившие юридическую силу Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации утв. (ныне не действующими) Указами Президента РФ "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами".

В настоящее время к специальным нормативным правовым актам, регулирующим сделки с земельными участками, относятся Федеральные законы "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "О приватизации государственного и муниципального имущества" и др.

Общие положения, которые распространяются на любые сделки с земельными участками, в том числе и на не предусмотренные специальными законами общие правила, которые определяют правовое положение любых участников рыночного хозяйства и гражданского оборота земельных участков, содержатся в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделка является юридическим фактом, порождающим определенные юридические последствия. В пункте 1 ст. 25 ЗК РФ перечень гражданско-правовых сделок с земельными участками отсутствует. Однако из содержания других статей Земельного кодекса РФ, а также положений части второй Гражданского кодекса, иных нормативных правовых актов земельного законодательства следует, что правовыми основаниями для возникновения прав на землю могут быть следующие гражданско-правовые сделки с земельными участками: купля-продажа, дарение, залог (ипотека), аренда, обмен земельными участками, передача земельного участка или его части в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в паевой фонд производственного кооператива, добровольное объединение принадлежащего собственнику земельного участка с земельными участками других собственников, рента и пожизненное содержание с иждивением.

Для сделки как юридического действия, на основе которой возникают, изменяются, прекращаются права на землю в результате целенаправленных и правомерных действий участников земельных отношений, характерен ряд признаков.

Во-первых, сделка является правомерным, т.е. дозволенным, юридическим действием, которое совершается для достижения указанных в законе юридических последствий: для приобретения, изменения или прекращения земельных прав и обязанностей участников земельных правоотношений. Сделки, направленные на совершение неправомерных действий, т.е. поведения, связанного, например, с осуществлением права вопреки его социально-хозяйственному назначению, ограничением распоряжения земельными участками, в том числе ограничивающим ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, признаются недействительными (п. 2 ст. 38 ЗК РФ). Например, под видом договора долгосрочной аренды отчуждается в собственность иностранному гражданину земельный участок сельскохозяйственного назначения. Такая сделка должна быть признана недействительной, так как не отвечает требованиям законодательства, разрешающего иностранным гражданам приобретать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Сделки с земельными участками по признаку правомерности отличаются от таких неправомерных действий, как неосновательное обогащение, незаконное завладение чужой собственностью, неисполнение договорных обязательств, неисполнение решений суда и арбитражного суда в тех случаях, когда это решение не может быть принудительно исполнено. Имеются принципиальные отличия сделок как сознательных волевых актов и правомерных юридических действий от деликтов как волевых действий и правонарушений, за совершение которых на виновную сторону согласно ст. 1064-1101 ГК РФ возлагается обязанность возместить причиненный ущерб по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда.

С учетом характера волеизъявления ст. 158 ГК РФ проводит классификацию сделок на дву- или многосторонние договоры и односторонние. Типичный пример односторонней сделки, исходящей только от одной стороны, - завещание, которое достигает своего юридического значения в момент совершения. Кроме того, законодательству и практике известны многие другие односторонние сделки: публичная оферта, объявление конкурса, заявление о прекращении действия договора, отказ от использования права преимущественной покупки доли в общей собственности на землю, к которым полностью применимы общие положения Гражданского кодекса РФ о защите и осуществлении гражданских прав, о правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц.

Для совершения двусторонней сделки необходимо взаимное согласие двух договаривающихся сторон, которое представляет собой волевой акт, выражающий, например, волю продавца и покупателя, арендодателя и арендатора, залогодателя и залогодержателя. Для действительности договора как особого вида сделок, регулирующих частный оборот земель, помимо соединения двух встречных желаний сторон (например, у одного продать, у другого купить земельный участок по договорной цене) необходимы иные конкретные действия сторон или уполномоченных государственных органов или третьих лиц.

Для договорных отношений участников земельного оборота в Гражданском и Земельном кодексах содержится ряд специальных правовых норм, из которых следует, что для возникновения права собственности приобретателя на земельный участок недостаточно одного договора купли-продажи участка. Оно возникает лишь при условии, если осуществлена государственная регистрация договора об отчуждении земельного участка в учреждениях юстиции (ст. 131 и 164 ГК РФ; п. 7 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Принято также различать по соотношению возникающих прав и обязанностей сторон возмездные и безвозмездные сделки с земельными участками. Возмездными являются такие сделки, по которым имущественному предоставлению одной стороны соответствует встречное имущественное предоставление другой стороны. Например, по сделке купли-продажи земельного участка покупатель вправе согласно ст. 454 ГК РФ потребовать передачи ему в собственность продавцом земельного участка, а продавец, в свою очередь, вправе потребовать встречного удовлетворения за переданный земельный участок и выплаты причитающейся за него определенной денежной суммы (цены). Основанием таких возмездных сделок, как договоры аренды, ренты и пожизненного содержания, является также приобретение права на встречное удовлетворение. Безвозмездный договор дарения и односторонний акт принятия наследства предполагают, что одна сторона производит на бесплатных условиях передачу земельного участка в собственность другой стороне, не требуя при этом ничего взамен и не получая денежного вознаграждения и иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей (п. 2 ст. 423 ГК РФ).
v Сделка считается совершенной, если она облечена в определенную форму. Способ, при помощи которого закрепляется волеизъявление сторон, т.е. форма сделки, устанавливается либо законом, либо самими сторонами, когда закон не устанавливает требований, предъявляемых к форме сделки.

Для всех сделок с земельными участками с участием граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований требуется письменная форма. Письменные сделки делятся на две группы. Это, прежде всего нотариально удостоверенные сделки, обеспечивающие интересы государства и участников гражданского оборота. Такая форма требуется в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Во всех остальных случаях сделки с земельными участками могут быть совершены в простой письменной форме.

Действующее законодательство предусматривает государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По смыслу земельного законодательства и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования. Эти договоры регистрируются в Едином государственном реестре прав и удостоверяются путем проставления специального регистрационного штампа на соответствующем договоре.

Государственная регистрация обязательна для ряда других указанных в законе письменных сделок с недвижимым имуществом, которое включает в себя земельный участок и "прочно связанные" с ним здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. К такого рода сделкам относятся договоры: об ипотеке (п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ); продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), если иное не установлено законом; аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Для того чтобы максимально упростить и облегчить условия гражданского оборота, Земельный кодекс РФ устанавливает изъятия из общего правила об обязательной государственной регистрации письменных сделок с земельными участками. Под действие этой правовой нормы подпадают договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования участков, заключенные на срок менее чем на 1 год, не подлежащие государственной регистрации. Не обязательна государственная регистрация и для ряда других указанных в федеральных законах письменных сделок, например для договоров доверительного управления, оформленных вместо договоров аренды земельных долей, которые были заключены до введения в действие закона, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения

Нотариальные сделки

Нотариусы удостоверяют сделки, для которых законодательством РФ и субъектов РФ установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверить и другие сделки.

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в двух названных законом случаях:

- в случаях, указанных в законе;
- vв случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Однако для ряда сделок законом все-таки установлена обязательность нотариальной формы.

К ним относятся следующие односторонние и двусторонние сделки:

- завещание (ст. 1124 ГК); удостоверение завещания другими лицами допускается лишь в случаях, предусмотренных п. 7 ст. 1125, ст. 1127 и п. 2 ст. 1128 ГК;
- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК);
- доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК), за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК (доверенности, выданные в порядке передоверия, на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждений авторов и изобретателей, пенсий, пособий, стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, могут нотариально не удостоверяться);
- брачный договор (п. 2 ст. 41 СК);
- соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК);
- согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК).

Несмотря на то, что в отношении сделок с недвижимым имуществом обязательность нотариальной формы законом в настоящее время не предусмотрена, значительная их часть, особенно отчуждение недвижимости, аренда недвижимости с правом выкупа имущества и некоторые другие, до настоящего времени удостоверяется в нотариальном порядке по желанию сторон. Не менее часто удостоверяются по желанию граждан доверенности на право пользования и распоряжения автомототранспортными средствами, договоры об отчуждении транспортных средств и др.

Представленный для нотариального удостоверения текст сделки должен отвечать определенным требованиям. Одним из таких требований является изложение содержания сделки в письменной форме путем составления документа, подписанного лицом либо лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

Как правило, текст сделки должен быть подписан лицом, совершающим сделку, либо его представителем. Однако законом (п. 3 ст. 160 ГК) установлено исключение из этого общего правила.

Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Пунктом 2 ст. 1125 ГК предусмотрена возможность совершения нотариально удостоверенного завещания с участием, так называемого рукоприкладчика: если завещатель в силу физических недостатков, тяжелой болезни или неграмотности не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе может быть подписано другим гражданином в присутствии нотариуса. В завещании должны быть указаны причины, по которым завещатель не мог подписать завещание собственноручно, а также фамилия, имя, отчество и место жительства гражданина, подписавшего завещание по просьбе завещателя, в соответствии с документом, удостоверяющим личность этого гражданина. На рукоприкладчика при этом распространяется действие принципа тайны завещания: согласно ст. 1123 ГК он под страхом возмещения морального вреда не вправе до открытия наследства разглашать сведения, касающиеся содержания завещания, его совершения, изменения или отмены.

Возможность совершения завещаний с участием рукоприкладчика установлена законом исключительно в отношении случаев, когда завещание оформляется в нотариальной и приравненной к ней форме (ст. 1127 ГК).

В соответствии со ст. 1126 ГК завещатель вправе совершить завещание, не предоставляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности ознакомиться с его содержанием (закрытое завещание). Закрытое завещание обязательно должно быть не только собственноручно написано, но и собственноручно подписано завещателем. Несоблюдение этого правила влечет за собой недействительность закрытого завещания.

Также собственноручно должно быть подписано завещательное распоряжение правами на денежные средства в банках и иных кредитных организациях, которым предоставлено право привлекать во вклады или на другие счета денежные средства граждан (ст. 1128 ГК).

Гражданин, находящийся в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств лишенный возможности совершить завещание в нотариальной и приравненной к ней форме, может изложить последнюю волю в отношении принадлежащего ему имущества в простой письменной форме. Однако названный документ может быть признан его завещанием лишь в случаях, если завещатель в присутствии двух свидетелей собственноручно написал и подписал документ, из содержания которого следует, что он представляет собой завещание. Подписание простого письменного завещания рукоприкладчиком недопустимо даже в чрезвычайных обстоятельствах.

Внешнеэкономическая сделка

Под внешнеэкономической деятельностью понимается предпринимательская деятельность, связанная с перемещением через таможенную границу Российской Федерации товаров, информации, результатов интеллектуальной деятельности, капитала (финансовых средств), а также оказание услуг и выполнение работ на территории иностранного государства. Осуществляется внешнеэкономическая деятельность через отношения между хозяйствующими субъектами по экспорту-импорту.

Одна и та же организация может и самостоятельно вести внешнеэкономическую деятельность, экспортируя свою продукцию, работы, услуги или импортируя что-либо для собственных нужд или реализации, и действовать в качестве посредника. Государство с целью защиты своих национальных интересов регулирует внешнеэкономическую деятельность.

Основополагающим нормативным актом в области регулирования внешнеэкономической деятельности является Федеральный закон N 164-ФЗ "Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности".В означенном Законе представлены определения импорта и экспорта товара. Это, соответственно, ввоз и вывоз товара в (из) Российскую Федерацию без обязательства об обратном вывозе (ввозе). Определены основные направления государственной политики и принципы государственного регулирования в сфере внешнеторговой деятельности.

Механизм применения защитных мер установлен Федеральным законом N 165-ФЗ "О специальных защитных, антидемпинговых и компенсационных мерах при импорте товаров" .

Действующая система экспортного контроля, установленная Федеральным законом N 183-ФЗ "Об экспортном контроле", представляет собой совокупность мер по реализации федеральными органами исполнительной власти порядка вывоза за пределы Российской Федерации товаров, работ, услуг, а также мер по выявлению, предупреждению и пресечению нарушений такого порядка.

Законодательным актом в сфере валютного регулирования является Федеральный закон N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле".Данный Закон устанавливает принципы валютной политики. В Законе N 173-ФЗ раскрыты основные понятия валютных правоотношений: "валюта Российской Федерации", "иностранная валюта", "резиденты", "нерезиденты" и т.д., а также установлены сферы и порядок валютного регулирования, определены органы валютного регулирования и валютного контроля, их полномочия, установлены требования к совершению валютных операций, предусмотрен механизм валютного контроля.

Все субъекты, ведущие внешнеэкономическую деятельность, являются с точки зрения валютного законодательства резидентами и нерезидентами. При ведении внешнеэкономической деятельности они осуществляют различные валютные операции. Валютные операции подразделяются на текущие и связанные с движением капитала. Валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений.

Механизм валютного контроля определен Инструкцией Банка России N 117-И "О порядке представления резидентами и нерезидентами уполномоченным банкам документов и информации при осуществлении валютных операций, порядке учета уполномоченными банками валютных операций и оформления паспортов сделок".

В указанной Инструкции предусмотрен специальный механизм контроля за поступлением на счета резидентов валютных средств, полученных от ведения внешнеэкономической деятельности. Установлены требования, предъявляемые к оформлению документов при экспортных и импортных операциях.

Паспорт сделки является документом валютного контроля; он оформляется по каждому внешнеэкономическому контракту и представляется в уполномоченный банк. Паспорт сделки - это документ, содержащий сведения, необходимые для осуществления учета и отчетности по валютным операциям между резидентами и нерезидентами. В соответствии с означенной Инструкцией паспорт сделки содержит все сведения о сделке, которые излагаются в стандартизированной форме. Вместе с паспортом сделки в уполномоченный банк должны быть представлены оригинал контракта и оформленная должным образом его копия. Подпись уполномоченного банка на паспорте сделки означает принятие банком контракта на расчетное обслуживание и выполнение функции агента валютного контроля. Таможенные органы также осуществляют валютный контроль. Они принимают товар к таможенному оформлению только при представлении наряду с прочими документами ксерокопии паспорта сделки, подписанной банком. В свою очередь таможенные органы представляют в уполномоченный банк учетную карточку, которая является возвратным документом. Учетная карточка оформляется таможенным органом для банка и содержит часть сведений из грузовой таможенной декларации, которые необходимы банку для контроля по заключенному внешнеэкономическому контракту.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 19 Закона N 173-ФЗ при осуществлении внешнеторговой деятельности резиденты, если иное не предусмотрено данным Законом, обязаны в сроки, установленные внешнеторговыми договорами (контрактами), обеспечить возврат в Российскую Федерацию денежных средств, уплаченных нерезидентам за не ввезенные в Российскую Федерацию (не полученные на территории Российской Федерации) товары, невыполненные работы, неуказанные услуги, непереданные информацию и результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них.

Частью 5 ст. 15.25 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за невыполнение резидентом в установленный срок этой обязанности в виде наложения административного штрафа на должностных лиц и юридических лиц в размере от трех четвертых до одного размера суммы денежных средств, не возвращенных в Российскую Федерацию.

За нарушения валютного законодательства установлена также уголовная ответственность за невозвращение из-за границы средств в иностранной валюте в сумме, превышающей 30 млн. руб. Руководитель организации наказывается за это ограничением свободы на срок до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок (ст. 193 УК РФ).

Особые меры ответственности применяются к уполномоченным банкам. За нарушения валютного законодательства, нормативных актов и предписаний Банка России в сфере валютного регулирования и валютного контроля уполномоченные банки могут быть ограничены в проведении операций купли-продажи иностранной валюты в наличной и безналичной форме.

Налоговое регулирование экспортно-импортных операций осуществляется путем взимания НДС и акцизного сбора.

Основополагающим нормативным актом, устанавливающим правовое регулирование взимания НДС и акцизов, является НК РФ.

НДС облагаются товары, ввозимые (импортируемые) на территорию Российской Федерации. Законом установлены порядок определения налоговой базы, особенности налогообложения. Ставки НДС зависят от таможенной стоимости товара, величины таможенной пошлины, размера акциза. Предусмотрено освобождение от уплаты НДС некоторых ввозимых товаров.

При экспорте производится налогообложение НДС по ставке 0%. Условием применения такой ставки является представление в налоговые органы соответствующих документов. НК РФ предусмотрено налогообложение ввозимых подакцизных товаров. Установлены виды подакцизных товаров, налоговые ставки, определены порядок их исчисления, круг плательщиков акцизов, предусмотрена возможность освобождения от уплаты акцизов. Договоры во внешнеэкономической деятельности - правовая форма, в которую облекаются соглашения сторон, содержащие права и обязанности при осуществлении внешнеэкономической деятельности. Правовой формой реализации внешнеэкономической деятельности служат внешнеторговые контракты по экспорту или импорту.

Российское законодательство предусматривает, что внешнеэкономические сделки должны совершаться в письменной форме (ст. 162 ГК РФ).

Наиболее распространены во внешнеэкономической деятельности следующие виды контрактов: купли-продажи (поставки), подряда, лицензионные, агентские, перевозки. Подавляющая часть международного экономического оборота приходится на куплю-продажу товаров (продукции). В связи с этим значительная роль в регулировании отношений в данной области отводится контрактам купли-продажи. Указанные договоры характеризуются не только подробным изложением условий купли-продажи, относящихся, в частности, к предмету договора, цене, формам расчета и т.д. Договоры включают также так называемые базисные условия поставок, под которыми понимаются условия поставок (продажи), сложившиеся в международном экономическом обороте. Эти условия касаются в основном места и момента передачи товара, вопросов перевозки, распределения рисков гибели или повреждения товара. Условия выработаны в результате их длительного применения участниками внешнеэкономической деятельности в различных странах и широко используются в международной практике. Они известны под названием "торговые термины".

Сборники этих терминов регулярно публикуются Международной торговой палатой. В целях единообразного понимания и применения этих терминов во внешнеэкономической практике Международная торговая палата регулярно унифицирует правила их толкования. Результатом этой работы являются издаваемые Международной торговой палатой Международные правила толкования терминов (Инкотермс). В контрактах соответствующее положение формулируется следующим образом: "Поставка товара производится на условиях (дается название термина) в редакции Инкотермс - ____ г.".

В качестве примера использования торговых терминов можно привести основные положения поставок товаров на условиях FOB и CIF.

FOB (свободно на борту судна) - наименование порта отгрузки. Основные обязанности продавца включают погрузку товара за свой счет на борт судна и извещение об этом покупателя, доставку покупателю в качестве доказательства погрузки товара обычных транспортных документов, о которых договорились стороны, несение всех рисков утраты или повреждения товара до момента пересечения борта судна, выполнение всех таможенных формальностей, необходимых для вывоза товара.

Основные обязанности покупателя включают в себя заключение за свой счет договора перевозки, извещение продавца о названии судна, месте погрузки и дате поставки товара, несение всех рисков утраты или повреждения товара с момента пересечения борта судна, оплату товара против представленных транспортных документов, предусмотренных договором.

CIF (стоимость страхования, фрахт) - порт назначения. Основные обязанности продавца включают в себя заключение за свой счет договора перевозки до согласованного порта назначения, погрузку товара на борт судна в порту отгрузки в установленный срок, несение всех рисков утраты или повреждения товара до момента пересечения борта судна, страхование за свой счет товара в пользу покупателя и передачу ему страхового полиса или иных документов, подтверждающих заключение договора страхования, представление покупателю предусмотренных договором транспортных документов. Основные обязанности покупателя включают в себя оплату товара против представленных транспортных документов, принятие товара в порту назначения и несение расходов по выгрузке товара, если они не включены в договор перевозки, несение всех рисков утраты или повреждения товара с момента пересечения товаром борта судна в порту отгрузки. В договорах купли-продажи (поставки) следует предусмотреть форму расчетов. В международном экономическом обороте наиболее широко используют аккредитивную форму расчетов.

Важным положением договора (контракта) является так называемая арбитражная оговорка (арбитражное соглашение), в силу которой споры между сторонами будут решаться в арбитражном порядке. При этом стороны вправе указать конкретный арбитражный орган. В договоре (контракте) следует предусматривать, право какого государства должно быть применимо при рассмотрении спора. Если в договоре отсутствуют положения о применимом праве, то в соответствии со ст. 1211 ГК РФ арбитражный орган будет применять право страны, "где учреждена, имеет место жительства или основное место деятельности сторона", являющаяся, в частности, продавцом в договоре купли-продажи, комиссионером в договоре комиссии, перевозчиком в договоре перевозки и т.д.

Осуществление внешнеэкономической деятельности связано с необходимостью определения форм расчетов, под которыми понимаются сложившиеся в международном коммерческом обороте, в том числе банковской практике, способы оплаты за поставленный товар (продукцию), оказанные услуги, выполненные работы и т.д. Такими формами расчетов обычно выступают: наличный расчет, расчеты в кредит, открытый счет, банковский перевод, инкассо и аккредитив.

При наличном расчете товары оплачиваются в полной стоимости в момент перехода или до перехода товара или товарораспорядительных документов в распоряжение покупателя. Расчеты в кредит - коммерческий кредит, под которым понимается предоставление кредита экспортером импортеру либо выделение импортером авансов экспортеру. Открытый счет используется, когда экспортер уверен в платежеспособности импортера, и сущность этой формы заключается в непосредственном направлении в адрес покупателя товара и товарораспорядительных документов, оплатить которые импортер должен в срок, указанный в контракте. Эта форма расчетов в международном коммерческом обороте используется редко.

Банковский перевод используется в основном при выдаче авансов, уплате по кредитам и т.д. Его суть заключается в поручении одного банка другому выплатить получателю перевода причитающуюся ему сумму. Эта форма расчета предусматривается в контракте, в котором указываются банки-корреспонденты. Банк экспортера по получении платежного поручения от банка импортера зачисляет на счет экспортера причитающуюся ему сумму. Учитывая, что для экспортера существует риск неоплаты поставленного товара, эта форма расчетов используется достаточно редко.

Инкассо широко используется в международном экономическом обороте. Под инкассо понимается форма расчетов, при которой экспортер поручает банку получить от импортера сумму платежа за поставленный товар против представленных товарораспорядительных документов и перечислить эту сумму экспортеру. Поскольку расчеты по инкассо связаны с представлением документов, данная форма расчета носит наименование документарного инкассо.

Существуют Единообразные правила проведения расчетов по инкассо, опубликованные Международной торговой палатой и получившие название Унифицированные правила по инкассо, которые применяются и в Российской Федерации. Наиболее распространенная в международном экономическом обороте форма расчетов - документарный аккредитив. Эта форма расчетов означает денежное обязательство банка по поручению и за счет импортера произвести платеж экспортеру против предусмотренных документов и при соблюдении всех условий аккредитива. Унифицированные правила и обычаи документарных аккредитивов, которые используются в международном коммерческом обороте, включая Российскую Федерацию.

Расчеты в международном коммерческом обороте осуществляются в свободно конвертируемой валюте. В то же время в контрактах цена товара может устанавливаться в свободно конвертируемой валюте, а оплата производиться в национальной валюте по курсу обмена, существующему, например, на день оплаты.

Основание сделки

Цель, преследуемая субъектами, совершающими сделку, всегда носит правовой характер - приобретение права собственности, права пользования определенной вещью и т. д. В силу этого не являются сделками морально-бытовые соглашения, не преследующие правовой цели, - соглашения о свидании, совершении прогулки и т. д. Типичная для данного вида сделок правовая цель, ради которой она совершается, называется основанием сделки (causa). Основание сделки должно быть законным и осуществимым.

Юридические последствия, возникающие у субъектов вследствие совершения сделки, представляют собой ее правовой результат. Виды правовых результатов сделок весьма разнообразны: приобретение права собственности, переход права требования от кредитора к третьему лицу, возникновение полномочий представителя и др. Для исполненной сделки характерно совпадение цели и правового результата.

Цель и правовой результат не могут совпасть, когда в виде сделки совершаются неправомерные действия.

Если, совершая для вида дарение, т. е. осуществляя мнимую сделку, гражданин спасает от конфискации преступно нажитое имущество, то правовое последствие в виде перехода права собственности не наступит и имущество будет конфисковано. При совершении неправомерных действий в виде сделок наступают последствия, предусмотренные законом на случай неправомерного поведения, а не те последствия, наступление которых желают стороны. Правовой результат, к которому стремились субъекты сделки, может быть, не достигнут, например, в случае ее неисполнения или недостижим, например, в случае гибели вещи, являвшейся предметом сделки.

Юридические цели (основания сделки) нельзя отождествлять с социально-экономическими целями субъектов сделки. Это важно по двум причинам: во-первых, одна и та же социально-экономическая цель может быть достигнута через реализацию различных правовых целей (например, социально-экономическая цель использования автомобиля может быть достигнута через реализацию таких правовых целей, как приобретение права собственности на автомобиль или приобретение права пользования в результате найма автомобиля); во-вторых, сам по себе факт заведомого противоречия социально-экономических целей субъектов основам правопорядка или нравственности служит основанием для признания неправомерности действия, совершенного в виде сделки.

Юридические цели сделки необходимо отличать от мотива, по которому она совершается. Мотив как осознанная потребность, осознанное побуждение - фундамент, на котором возникает цель. Поэтому мотивы лишь побуждают субъектов к совершению сделки и не служат ее правовым компонентом. Таковым является правовая цель - основание сделки. Ошибочность мотива не может повлиять на действительность сделки. Например, некто покупает мебельный гарнитур, надеясь, что в скором времени ему подарят квартиру. Но дарения не произошло. Ошибочный мотив (квартира не подарена) не может повлиять на действительность сделки по покупке мебельного гарнитура. Право собственности на мебельный гарнитур (в этом заключается цель договора купли-продажи) переходит к покупателю, и он не может отказаться от сделки. Учет мотивов подрывал бы устойчивость гражданского оборота.

Вместе с тем стороны по соглашению могут придать мотиву правовое значение. В этом случае мотив становится условием - элементом содержания сделок, совершенных под условием.

Оспоримая сделка

Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним.

К оспоримым сделкам относятся:

• сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности,
• сделки, совершенные с превышением предоставленных полномочий,
• сделки, совершенные несовершеннолетними от 14-ти до 18-ти лет без согласия родителей,
• сделки гражданина, ограниченного в дееспособности,
• сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими,
• сделки, совершенные под влиянием заблуждения,
• сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств.

Ст.173 ГК устанавливает недействительность сделки юридического лица (предприятия), совершенной в противоречии с целями деятельности, которые ограничены в его учредительных документах, а также сделки, совершенной при отсутствии лицензии на данный вид деятельности. Эта категория сделок может быть оспорена по иску самого предприятия, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего надзор за его деятельностью.

Например, в учредительных документах общества с ограниченной ответственностью записано, что оно осуществляет свою деятельность только на территории области, где оно зарегистрировано. Таким образом, сделка, совершенная или подлежащая исполнению на территории соседней области будет противоречить учредительным документам и может быть оспорена по иску его учредителя, по настоянию которого соответствующий пункт был внесен в учредительные документы.

Лицензия — разрешение, выдаваемое компетентным государственным органом на определенные виды деятельности, требующие особого контроля со стороны государства (например — на банковскую, страховую, образовательную деятельность). Если предприятие совершает сделку, не имея лицензии на соответствующий вид деятельности (например — привлекает депозитные вклады, не имея банковской лицензии), то такая сделка является оспоримой по иску тех же лиц, что и сделка, противоречащая учредительным документам, а лицо ее совершившее подлежит также и административной (в некоторых случаях — уголовной) ответственности.

В обоих случаях для признания сделки недействительной необходимо доказывать, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

Оспоримой является также сделка, совершенная гражданином с превышением полномочий, предоставленных договором, или органом юридического лица (предприятия) — с превышением полномочий, определенных в учредительных документах (ст.174 ГК РФ).

Например, гражданину по договору поручения предоставлено полномочие только провести переговоры с иностранной фирмой и выяснить условия, на которых эта фирма готова заключить договор поставки. Если этот гражданин сам подписывает этот договор поставки, а главе данной фирмы известно, что у гражданина нет таких полномочий от доверителя, то доверитель может подать иск о признании сделки недействительной.

Другой пример — президенту общества с ограниченной ответственностью учредительными документами предоставлено право заключать от имени общества сделки на сумму, не превышающую 50% объявленного уставного капитала. Если он превысит это полномочие, то по иску учредителя общества сделка может быть признана недействительной при условии доказанности того, что второй стороне данной сделки было или должно было быть известно, что директор превышает свои полномочия.

Если несовершеннолетний в возрасте от 14-ти до 18-ти лет совершает сделку без согласия родителей, усыновителей или попечителя (кроме перечисленных в ст.26 ГК РФ — распоряжения своими доходами, результатами интеллектуальной деятельности, внесения вкладов в кредитные учреждения), то она может быть признана недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (ст.175 ГК РФ).

Сделки гражданина, ограниченного судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, могут быть признаны недействительными по иску попечителя (ст.176 ГК РФ).

Ст.177 ГК РФ допускает возможность оспаривания сделки, заключенной гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими по иску самого гражданина или любого лица, чьи права и законные интересы нарушены.

Это правило распространяется и на сделки предприятий, заключаемые их органами (например — директором) или их представителями.

Неспособность понимать значение своих действий и руководить ими может быть вызвана различными причинами — нервных потрясением, кратковременным психическим расстройством или другим болезненным состоянием, глубоким алкогольным или наркотическим опьянением.

Другой вид оспоримых сделок — сделки, совершенные под влиянием заблуждения. В соответствии со ст.178 ГК РФ такие сделки могут быть признаны недействительными по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Заблуждение имеет место тогда, когда лицо, совершающее сделку помимо своей воли и воли другой стороны, составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно обстоятельств, имеющих для него существенное значение.

Для того чтобы оспорить сделку, заблуждение при ее заключении должно быть существенным, т.е. касаться природы сделки, основных качеств ее предмета. Причем последствия заблуждения должны быть либо неустранимы, либо требовать значительных затрат.

При решении вопроса о существенности заблуждения суд исходит из особенностей положения лица, состояния здоровья, характера деятельности, значения оспариваемой сделки и т.д.

Примером такой сделки, может быть заключение внешнеторгового договора поставки под влиянием заблуждения относительно наименования поставляемых товаров из-за ошибки в переводе приложения к договору.

Ст.179 ГК допускает возможность оспаривания сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон, а также сделки, совершенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств, которым воспользовалась другая.

Обман — это умышленное введение в заблуждение одной стороной другой стороны с целью совершения сделки, что может выразиться как в сообщении заведомо ложных сведений, так и в умолчании о фактах, которые могут повлиять на совершение сделки. Например — умолчание о правах других лиц на имущество, передаваемое в залог.

Насилие — это причинение участнику сделки или лицам, близким ему, душевных или физических страданий с тем, чтобы заставить его совершить сделку. Пример — удержание члена семьи лица, совершающего сделку в качестве заложника.

Угроза — это воздействие на волю лица путем заявлений о причинении ему или его близким физического или морального вреда в будущем, если оно не совершит сделку. Угроза должна быть значительной и реальной в глазах лица, принуждаемого к совершению сделки. Так, угроза уничтожить неохраняемый загородный дом — более реальна, чем угроза похитить документы, хранящиеся в сейфе банка.

Злонамеренным соглашением представителя одной стороны с представителем другой стороны признается умышленное соглашение представителей, имеющих целью получить выгоду для себя или причинить ущерб представляемому. Примером может служить сговор представителей двух предприятий о заключении договора поставки по цене, превышающей среднерыночную, и разделе причитающегося представителю поставщика дополнительного комиссионного вознаграждения.

Сделка может быть оспорена, как совершенная при стечении тяжелых обстоятельств, при условии, что лицо, ее заключившее, находилось под влиянием тяжелых обстоятельств (приближался срок выплаты кредита), сделка была заключена на крайне невыгодных условиях (продажа недвижимости по цене гораздо ниже рыночной) и другая сторона вынудила это лицо совершить сделку, т.е. действовала инициативно (сама обратилась с предложением приобрести недвижимость по заниженной цене).

Недействительной может быть признана и часть сделки. Часть сделки — это одно или несколько ее условий, относящихся к содержанию сделки. Недействительность части сделки может повлечь как ничтожность, так и оспоримость соответствующих ее условий. Основанием признания части сделки недействительной могут быть все предусмотренные ГК РФ случаи недействительности сделки (начиная со ст.168 ГК РФ). Соответственно последствия отпадения части сделки ввиду недействительности отдельных ее условий будут различными. Однако невозможна недействительность части сделки вследствие отсутствия у ее участника дееспособности (ст.171-177 ГК РФ), ибо такие юридические дефекты действуют в отношении всех условий сделки и делают ее ничтожной в целом. Также невозможна недействительность тех условий сделки, которые являются существенными, поскольку в этом случае остающиеся условия сделки окажутся лишенными правовой силы и не будут создавать сделку.

Торговая сделка

Подобные ошибки порождают желание открыть новые позиции как раз в моменты резких разворотов цены против направления открытой позиции. Очень часто такие ошибки допускают новички. Обнаружив предстоящее движение на графиках выбранного диапазона времени, они безрассудно «ныряют» в пучину рынка, а затем, не выдержав психологического натиска цикла действия-противодействия, закрывают позицию в тот момент, когда цена всего лишь тестирует уровень поддержки перед взлетом вверх. Следует отметить, что даже многообещающие, вовремя открытые прибыльные позиции могут принести потери, если не учтен принцип относительности тенденции. Никто не хочет выкладывать деньги на стол. Часто трейдер буквально застывает, наблюдая за тем, как цена движется в нужном направлении, наращивая прибыль. Тем не менее, неправильное определение цели может привести к тому, что цена следует тенденции, совершенно отличной от тенденции, спрогнозированной при открытии позиции. И тогда обычное волновое движение цены может резко отбросить тренд к уровням, далеким от ожидаемых и грозящим большими убытками.

Управляем сделкой

Обрабатывая поступающую информацию, мы пытаемся избавиться от лишних, ненужных помех, сконцентрировавшись только на серьезных сигналах. Разумным трейдерам удается находить крупные тренды и по ходу наблюдения отфильтровывать многие помехи. Либо участники рынка манипулируют только графиком заданного периода времени и дожидаются на них благоприятных моментов для открытия прибыльных позиций. Многие игроки никогда не меняют изучаемых временных интервалов без детальной подготовки к сделке. С практикой трейдер приобретает тот набор знаний, который необходим ему для изучения ценовых графиков различных временных рамок. Однако следует всегда помнить, что никакие превосходные достижения не оградят трейдера от неправильных рискованных действий.

Главное, нужно четко управлять каждым трейдом. Сфокусируйте свое внимание на направленном движении цены в заранее установленном диапазоне времени. Подготовьте торговый план в письменном виде, в частности, определите, как долго вы будете удерживать позицию открытой, и руководствуйтесь им. Для каждого установочного набора позиции установите цель, к которой может устремляться цена, и еще раз проанализируйте все возможные уровни, к которым может подойти цена. Обязательно определите время «жизни» трейда. Определите, на протяжении скольких ценовых баров вы можете контролировать позицию, независимо от прибыли или потерь, которые она может принести.

Коммерческая сделка

Коммерческая сделка — это договоренность между двумя или несколькими сторонами на поставку товаров, работ или услуг в соответствии с условиями, которые были обговорены между сторонами заранее.

Международная сделка — договоренность между представителями разных стран (фирм, которые не зарегистрированы на территории страны продавца или покупателя).

Сделка считается внутренней в том случае, если в ней принимают участие представители одной страны, в том числе и иностранные фирмы, которые зарегистрированы в стране покупателя либо продавца.

Коммерческие сделки делятся на основные и вспомогательные.

К первым можно отнести те сделки, которые связанны с куплей-продажей товаров, научно-технической информацией (патенты, лицензии и т. д.) и технических услуг (внедрение новых технологий, содействие при строительстве уникальных объектов и т. д.), с арендой производственных объектов, товаров, работ и услуг и организацией международного туризма.

Вспомогательными сделками считают соглашения, связанные с передачей товаров, работ и услуг от продавцов к покупателю, в том числе с международными перевозками, страхованием, складированием, переработкой и хранением грузов, а также с проведением расчётов между сторонами (банковскими операциями).

Бартерными, или компенсационными, являются сделки, осуществляемые без привлечения денежных средств в наличном или безналичном виде, а точнее на основе прямого товарообмена. Бартерные сделки характерны для недостаточно развитого рынка. В промышленно развитых странах с рыночной экономикой бартерные сделки носят вспомогательный, второстепенный характер. В России же бартер играет существенную роль в связи со сбоями в системе финансов и снабжения, включая и инфляционные процессы.

Коммерческие сделки в международной практике заключаются напрямую с производителем или через посредника.

Прямые торговые сделки между потребителями и производителями товаров, работ, услуг обеспечивают значительные преимущества, а именно:

1) покупатель получает именно тот товар, который ему необходим;
2) связи между продавцами и покупателем устанавливаются на стадии научно - исследовательских или проектных работ, что позволяет вовремя вносить коррективы в условия сделки;
3) покупатель расширяет свои деловые связи, входя в контакт с фирмами, которые участвуют в проекте или являются поставщиками главного продавца, что часто имеет место при выполнении сложных заказов (создании уникальных машин и механизмов, строительстве многопрофильных объектов и т. д.);
4) прямые связи чаще всего перерастают в долговременное сотрудничество или совместное производство;
5) прямые связи облегчают эксплуатацию оборудования, организацию гарантийного и послегарантийного обслуживания.

Однако при таком ведении дел покупатель берёт на себя перевозку, хранение, страхование, осуществление таможенных формальностей, банковских расчётов и других операций. Поэтому покупатели зачастую предпочитают пользоваться услугами квалифицированного и опытного посредника.

Торговые посредники, извлекая прибыль от закупочной цены и реализации или за счёт комиссионного вознаграждения, которое выплачивает продавец либо покупатель, избавляют продавца от необходимости создавать сбытовую сеть, которая требует крупных инвестиций в рекламу, транспорт, складские хозяйства и т. д.

Посредники оказывают производителям и покупателям множество услуг — от поиска партнёра и заключения контракта до послегарантийного обслуживания, включая поставку, монтаж, наладку, испытания, запуск в работу оборудования.

При проведении коммерческой сделке изначально необходимо найти контрагента, затем подготовиться к подписанию контракта купли-продажи, после - заключить контракт и последнее обсудить осуществление условий контракта.

Например, отечественное предприятие решило закупить оборудование за рубежом.

А для этого необходимо установить поставщиков, затем решить порядок оплаты (за наличные деньги, за счёт кредита, в обмен на часть продукции, за счёт реализации другого экспортного товара).

Затем подготавливают технико-экономическое задание, где указываются все необходимые параметры оборудования (производительность, номенклатура готового продукта, инженерное обеспечение и т. д.), а также обговаривают порядок оплаты, условия поставки, сроки выполнения заказа и т. д. Каждому предполагаемому партнёру направляется письмо с технико-экономическим заданием и указанием срока. Если по истечении введенного срока предложение останется без ответа, тогда следует считать, что он не желает участвовать в сделке. Если же кто-то из партнёров откликнулся на предложение, тогда можно приступать к заключению сделки, уточнив предварительно технические решения, гарантии качества, способ доставки и т.д. главным вопросом являются порядок платежей, так как от платежей зависит точная цена контракта.

При закупках оборудования на валюту важно учесть, что цена на это оборудование поддерживается государством на фиксированном заниженном уровне за счёт госдотаций.

При подписании контракта стороны согласуют текст статей и парафируют контракт постатейно либо по листам текста, окончательно определяют цену сделки с учётом различных скидок в зависимости от величины заказа, условий платежа и доставки, гарантий и т. п. Согласованный контракт подписывают два уполномоченных лица.

С момента вступления контракта в силу начинается этап его реализации, который включает деловую переписку, банковские операции, заключение соглашений с фирмами, обеспечивающими транспортировку, страхование, получение лицензий на ввоз и вывоз и т. д.

Внешнеторговые сделки

Общие положения. Наиболее распространенной внешнеторговой сделкой традиционно является международная купля-продажа товаров, которая в ходе ее исполнения «обрастает» целым рядом других сделок, направленных, в частности, на обеспечение доставки товара от продавца к покупателю (договоры экспедиции, перевозки и др.), ограждение продавца и покупателя от риска случайной гибели или повреждения товара (договор страхования), оплату товара (кредитование, расчетные операции, как в рублях, так и в иностранной валюте) и т.д.

Соответственно далее основное внимание будет сосредоточено на вопросах, связанных с заключением и исполнением договора внешнеторговой купли-продажи, с привлечением в необходимых случаях материалов, относящихся к другим обязательствам, опосредующим международный торговый оборот.

Порядок заключения договора международной купли-продажи товаров, права и обязанности сторон, а также юридические средства защиты их интересов с достаточной подробностью изложены в Венской конвенции.

Оферта в договоре международной купли-продажи. Для заключения любого договора, включая куплю-продажу (в том числе в экспортно-импортных вариантах), необходимы оферта и акцепт.

Требования, предъявляемые к оферте, изложены в ст. 14 Конвенции, которая гласит:

« 1) Предложение о заключении договора, адресованное одному или нескольким конкретным лицам, является офертой, если оно достаточно определенно и выражает намерение оферанта считать себя связанным в случае акцепта. Предложение является достаточно определенным. Коммерческое право, если в нем обозначен товар и прямо или косвенно устанавливаются количество и цена либо предусматривается порядок их определения.

2) Предложение, адресованное неопределенному кругу лиц, рассматривается лишь как приглашение делать оферты, если только иное прямо не указано лицом, сделавшим такое предложение».

Из приведенного текста явствуют следующие признаки оферты.

1. Предложение в принципе должно иметь конкретного адресата.

Если оно адресовано неопределенному кругу лиц (как, например, реклама, в том числе опубликованная в средствах массовой информации), оно, по общему правилу, считается лишь вызовом на оферту и может квалифицироваться в качестве оферты лишь при наличии соответствующего прямого указания в самом предложении (см. п.2 ст. 14). Данная оговорка была, по всей вероятности, включена в текст Конвенции с учетом англо-американской прецедентной практики.

Так, в одном из дел, рассмотренных в Англии, суд признал офертой газетную рекламу лекарственного средства против гриппа, сопровождающуюся обещанием фирмы-изготовителя выплатить 100 фунтов стерлингов каждому, кто заболеет гриппом, невзирая на употребление лекарства в соответствии с инструкцией в продолжении двух недель; при этом был указан банк, в котором фирма депонировала 1000 фунтов стерлингов на случай возможных выплат.

Последняя деталь, по мнению суда, как раз и придала предложению характер оферты, которая и была акцептована покупательницей, в точности выполнившей изложенные в объявлении требования. Иск о выплате 100 фунтов стерлингов был удовлетворен.

2. Предложение должно содержать существенные условия договора купли-продажи, т.е. предмет (товар) и цену.

При этом как количество товара, так и цена могут определяться трояким образом:

а) прямо,
б) косвенно,
в) указанием на порядок их установления.

Применительно к товару прямая фиксация его количества выражается в его обозначении определенным числом тех или иных единиц измерения; косвенное – в оговорке, например, о том, что покупатель желает приобрести весь запас товара, имеющийся в настоящее время на складе продавца; изложение порядка установления количества означает, что его точное определение откладывается на будущее время и должно быть произведено в дальнейшем с использованием известных критериев. Речь, в частности, идет о предложении купить товар в количестве не менее одного и не более другого числа единиц измерения, с тем, что точное количество подлежащего поставке товара в упомянутых пределах будет сообщено покупателем продавцу в течение известного срока после заключения договора.

Не подлежит сомнению, что из трех перечисленных способов обозначения количества товара именно первый (прямая фиксация) вносит наибольшую определенность в отношения сторон по этому вопросу. Однако и при использовании этого способа следует учитывать ряд факторов, забвение которых может привести в последующем к разногласиям и спорам.

Дело в том, что одна и та же единица измерения может не совпадать по содержанию в различных странах. Например, мешок кофе в Бразилии весит 60 кг, а в Гаити – 84 кг. Поэтому в случаях, когда количество товара указывается в таких единицах, как мешок, бочка, кипа, тюк и т.д. во избежание недоразумений следует оговаривать стандартный вес нетто и брутто упомянутых единиц измерения.

Даже если взять такую известную единицу массы, как тонна, то она в международной торговле используется в трех вариантах: метрическая тонна (1000 кг), американская («короткая») тонна (907 кг), английская («длинная») тонна (1016 кг). Вот почему при использовании этой единицы измерения целесообразно уточнить, что имеется в виду метрическая тонна.

В практике международной торговли нередки случаи, когда количество товара указывается в виде определенного числа единиц измерения с оговоркой «около», означающей, что фактическое количество поставленного товара может несколько отклоняться от обозначенной цифры. В подобной ситуации рекомендуется, во-первых, зафиксировать допустимые пределы такого отклонения (например: +1,5 %) и, во-вторых, условиться о том, кому именно – продавцу или покупателю – будет принадлежать право окончательного определения количества товара, подлежащего поставке. В отношении товара наряду с количественными показателями важное значение имеет также его качество. Конвенция (с. 35) упоминает три способа определения качества, которому должен удовлетворять продаваемый товар.

1. В силу п.2 (в) ст. 35 покупатель может прямо обозначить те специфические требования, которые он предъявляет к товару (указав, например, что ему нужно оборудование в тропическом или, наоборот, в северном исполнении).

2. В случае продажи товара по образцам поставляемый товар должен обладать «качествами товара, предъявленного продавцом покупателю в качестве образца или модели» (п. 2 ст. 35).

3. При отсутствии особых условий относительно качества товара оно считается надлежащим, если товар «пригоден для тех целей, для которых товар того же описания обычно используется» (п. 2 (а) ст. 35).

Что касается цены, то она, как уже отмечалось, также может определяться прямо, косвенным образом или путем указания на порядок ее установления.

Соответственно в международной коммерческой практике различаются:

1) «твердые» цены, не подлежащие в дальнейшем каким-либо изменениям;
2) «скользящие» цены, выраженные в определенной денежной сумме, которая, однако, может в дальнейшем отклоняться (в известных пределах) в ту или другую сторону сообразно колебаниям стоимости ценообразующих факторов (таких, в частности, как рабочая сила, сырье, оборудование и т.д.);
3) цены с последующей фиксацией, при которых сумма, причитающаяся продавцу, соответствует, например, котировке данного товара на определенной бирже в согласованный день.

3. Необходимым признаком оферты является также «намерение оферента считать себя связанным в случае акцепта» (п. 1 ст. 14).

Конвенция не уточняет, в каких формулировках должно выражаться такое намерение, но содержит общее указание о том, что «при определении намерения стороны ... необходимо учитывать все соответствующие обстоятельства, включая переговоры, любую практику, которую стороны установили в своих взаимных отношениях, обычаи и любое последующее поведение сторон» (п. 3 ст. 8).

В этом отношении весьма показательны два следующих дела (одно из английской, другое – из американской судебной практики).

В одном деле фигурировала переписка между сторонами, состоящая из трех телеграмм. В первой телеграмме отправитель спрашивал адресата о согласии продать известный предмет и просил указать его цену. Вторая (ответная) телеграмма содержала сумму цены за упомянутый предмет. Третья телеграмма представляет собой уведомление о согласии приобрести предмет за цену, сообщённую ранее.

По мнению английского суда, первую телеграмму следует считать предложением приступить к переговорам; вторая телеграмма имела чисто информационный характер, а третья являлась офертой, на которую не последовало акцепта, а значит, и договора между сторонами не существует.

В другом деле переговоры между сторонами также начались с запроса о ценах на товар. В ответном письме помимо обозначения цены содержалось предупреждение: «акцепт немедленно». Получатель письма сразу же отправил телеграмму с подтверждением заказа на товар на условиях, указанных в письме. Американский суд признал договор заключенным, посчитав упомянутое письмо офертой, а телеграфное подтверждение заказа – акцептом.

Оферта вступает в силу в момент ее получения лицом, которому она была направлена (п. 1 ст. 15). До этого момента оферта не порождает никаких юридических последствий и может быть отменена оферентом, «если сообщение об отмене получено адресатом оферты раньше, чем сама оферта, или одновременно с ней» (п. 2 ст. 15).

По своей правовой природе оферта представляет собой одностороннюю сделку, направленную на заключение договора. Ее юридическая сила выражается в том, что в сочетании с другой односторонней сделкой – акцептом (совершенным своевременно, т.е. в пределах установленного в оферте либо – при отсутствии в ней таких указаний – разумного срока) она приводит к возникновению договорного обязательства между офертом и акцептантом.

В промежутке времени между моментами получения оферты адресатом и ее акцептом оферта связывает оферента возможностью возникновения обязательства, реализация которой зависит от усмотрения акцептанта.

Поскольку, однако, до акцепта (точнее говоря, до его получения оферентом) договор не счишегся заключенным, возникает вопрос о праве оферента отозвать вступившую в силу (но еще не акцептованную) оферту до истечения срока для ее акцепта.

Ответ на данный вопрос предопределяется характером оферты, которая может быть твердой (и тогда ее отозвание исключено) или условной (ее отозвание осуществимо, «если сообщение об отзыве будет получено адресатом оферты до отправки им акцепта»(п. 1 ст. 16), при этом Конвенция исходит из того, что, по общему правилу, оферта считается условной, если иное не явствует из ее текста или из взаимоотношений сторон.

Сопоставление положений об оферте, содержащихся в Конвенции, с соответствующими нормами ГК РФ убеждает в том, что они по существу аналогичны и, следовательно, ГК разработан с учетом сложившихся к настоящему времени и широко применяемых норм международного права.

Вместе с тем сходство упомянутых норм не означает их полного тождества. Так, в ГК характер общего правила придан не условной, а твердой оферте.

Для заключения договора необходимо, чтобы оферта была принята (акцептована).

Акцепт в договоре международной купли-продажи товаров. Акцепт, согласно Конвенции (ст. 18), может выражаться в соответствующем заявлении (например, письме, телеграмме и т.д.) либо конклюдентных действиях (например, отгрузка товара). «Молчание или бездействие сами по себе не являются акцептом», кроме случаев, «когда стороны сами согласились, что молчание будет означать акцепт, или когда это вытекает из существующей деловой практики или обычая».

Акцепт должен быть, во-первых, безусловным, т.е. принятие оферты не может ставиться в зависимость от каких-либо дальнейших действий сторон. Нельзя поэтому считать акцептом, например, такую формулировку: «Настоящим мы акцептуем условия договора, как они сформулированы в Вашем меморандуме, и обязуемся передать договор на одобрение нашего совета директоров в течение последующих двух недель». Во-вторых, акцепт в принципе должен быть безоговорочным, с тем, чтобы его условия полностью совпадали с условиями оферты.

Провозглашая это положение в качестве общего правила, Конвенция делает исключение для случаев, когда акцепт «содержит дополнительные или отличные условия, не меняющие существенно условии оферты».

В такой ситуации договор будет считаться заключенным на условиях оферты с изменениями, содержащимися в акцепте, если только оферент не направит оференту без неоправданной задержки уведомления о своем несогласии с отклонениями акцепта от оферты (п. 2 ст. 19).

Вместе с тем не подлежит сомнению, что одни и те же изменения могут различным (и даже противоположным) образом оцениваться с точки зрения их существенности оферентом и акцептантом. С учетом изложенного Конвенция содержит примерный перечень таких отклонений акцепта от оферты, которые объявляются существенными при всех обстоятельствах. В соответствии с п.3 ст. 19 «дополнительные или отличные условия в отношении, среди прочего, цены, платежа, качества и количества товара, места и срока поставки, объема ответственности одной стороны перед другой или разрешения споров считаются существенно изменяющими условия оферты».

Подобно тому, как оферта вступает в силу, будучи получена адресатом, акцепт вступает в силу в момент его получения оферентом (п. 2 ст. 18); тогда же считается заключенным и договор (ст. 23).

Отправленный оференту (но еще не вступивший в силу) акцепт может быть отменен акцептантом, если уведомление об отмене будет получено оферентом ранее (или в момент) получения им акцепта (ст. 22).

Между тем отозвание вступившего в силу акцепта исключено, ибо оно было бы равнозначно одностороннему расторжению заключенного договора, что в принципе не разрешается.

Необходимо подчеркнуть, что обязательственные правоотношения из договора международной купли-продажи возникают лишь после того, как оферта акцептована (и акцепт получен оферентом). Если переговоры не увенчались успехом и достичь соглашения не удалось, контрагенты в принципе не могут предъявлять друг другу какие-либо имущественные претензии. Международная коммерческая практика исходит из того, что «сторона свободна, проводить переговоры и не несет ответственности за не достижение согласия».

При этом, однако, презюмируется, что стороны действуют «в соответствии с принятыми в практике международной торговли добросовестностью и честной деловой практикой». В противном случае «сторона, которая ведет или прерывает переговоры недобросовестно, является ответственной за потери, причиненные другой стороне».

Например, А., ведущий переговоры с В. о продаже оборудования, узнает о том, что В. не будет выдана экспортная лицензия, о чем самому В. еще неизвестно. А. не сообщает В. об этом и заключает договор, который ввиду отсутствия лицензии не может быть исполнен. А. обязан возместить В. понесенные последним в связи с переговорами расходы, возникшие после того, как А. узнал о невозможности получить лицензию.

Поскольку договорных правоотношений между контрагентами в данном случае не возникло, следует прийти к выводу, что возмещение реального ущерба должно производиться по нормам, регулирующим деликатные обязательства. Применительно к любой сделке, в том числе и внешнеэкономической, важное значение приобретает способ фиксации ее условий, а тем самым – форма сделки. Конвенция занимает по этому вопросу весьма либеральную и вместе с тем компромиссную позицию. В принципе Конвенция исходит из того, что договор международной купли-продажи товаров может заключаться в любой форме, включая устную (ст. 11). Учитывая, что в различных государствах подходы к этой проблеме неодинаковы и национальные законодательства ряда стран предъявляют к форме внешнеторговых договоров более строгие требования, предписывая для них обязательную письменную форму, Конвенция позволяет такому государству сделать в любое время заявление, исключающее устную форму для договоров с участием стороны, имеющей свое коммерческое предприятие в этом государстве (ст. 12, 96).

Подобное заявление было сделано несколькими государствами, при ратификации Конвенции, и для Российской Федерации как правопреемника СССР, поскольку действующее российское гражданское законодательство обязывает заключать внешнеэкономические сделки в простой письменной форме, несоблюдение которой влечет недействительность сделки.

Международная сделка

Международная хозяйственная деятельность осуществляется в различных видах и формах, требующих применения различных правовых инструментов регулирования. Преобладающей среди них особенно в условиях рыночной экономики является деятельность частных (физических и юридических) лиц, отношения между которыми регулируются частным правом, прежде всего гражданским правом и международным частным правом. Поэтому частноправовая (гражданско-правовая) сделка является основной правовой формой, которая опосредует в конечном итоге международную экономическую, включая торговую, деятельность. В таком обобщенном виде её, чаще всего, называют международной коммерческой сделкой.

Термин “Международная коммерческая сделка” не используется в действующем российском праве. В Гражданском кодексе РФ (п.3 ст.162 и п.2 ст.1209), используется термин “Внешнеэкономическая сделка”. Наше законодательство преимущественно использовало термин “Внешнеторговая сделка”. Переход от второго к первому термину понятен: международная хозяйственная деятельность не сводится только к торговой. Она также включает в себя международное инвестиционное сотрудничество, производственную кооперацию, валютные и финансово кредитные операции, а также целый ряд другой деятельности.

Таким образом, термин “Внешнеэкономическая сделка” является более широким, он включает и внешнеторговую сделку. Традиционно оба термина могут использоваться как равнозначные: правовые нормы, регулирующие отношения по внешнеэкономической сделке, распространяются и на отношения по внешнеторговой сделке, и наоборот.

Российское право не дает понятия ни внешнеторговой, ни внешнеэкономической сделки, хотя законодатель и практика оперируют этим понятием. Вместе с тем, раскрытие понятия “Внешнеэкономическая сделка” имеет серьёзное практическое значение, так как непосредственно связано с применимым правом. Если сделка международная (внешнеэкономическая), то она находится в сфере действия частного права нескольких государств и возникает проблема выбора права одного из них, нормы которого и должны быть применены. К отношениям, вытекающим из подобной сделки, при определенных условиях могут быть применены принципы и нормы международного (публичного) права. Здесь широко применяются обычаи международной торговли, или, если воспользоваться более широким термином – обычаи международного делового оборота, которые часто объединяются общим названием “lex mercatoria”.

В настоящее время при определении внешнеторговой сделки следует обратиться к Федеральному закону о государственном регулировании внешнеторговой деятельности. В нем нет определения сделки, но дается определение внешнеторговой деятельности. Это – “предпринимательская деятельность в области международного обмена товарами, работами, услугами, информацией, результатами интеллектуальной деятельности, в том числе исключительными правами на них (интеллектуальная собственность)”. Отсюда, внешнеторговая (внешнеэкономическая) сделка – это сделка, опосредующая предпринимательскую деятельность в области международного обмена товарами, работами, услугами, информацией, интеллектуальной собственностью.

Внешнеэкономическая (международная) сделка, как и любая гражданско-правовая сделка, может быть односторонней, когда для её совершения необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, доверенность), и двух– или многосторонней, когда для её совершения необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон. Последние являются договорами (контрактами). Примерами двусторонних договоров являются договоры международной купли-продажи, бартера, комиссии и др.; примерами многосторонних могут быть договоры финансового лизинга, факторинга, договоры о совместной деятельности, о кооперации и др.

Удостоверение сделок

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством РФ установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

ГК РФ устанавливает, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двусторонними или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Соответственно нотариально удостоверенная сделка – вид письменной. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

ГК РФ предусматривает, что нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:

1. указанных в законе,
2. предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Примеры обязательного нотариального удостоверения, в частности, можно найти в ГК РФ:

• доверенность, выдаваемая в порядке передоверия;
• соглашение залогодержателя с залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества;
• договор ренты;
• составление завещания и др.

Следует учитывать, что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется количеством лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих в сделке.

Письменные сделки

Комментируемые статьи ГК (160, 161) закрепляют общие правила, которые определяют порядок письменного оформления сделок, а также случаи, когда такая форма является обязательной.

Письменная сделка совершается путем составления документа, определяющего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого она совершена, или тем, кто действует по его полномочию (в частности, по доверенности). Наряду с общим требованием к письменной форме сделки предусмотрены и некоторые специальные, относящиеся только к договорам (см. пп. 2 и 3 ст. 434 ГК). Такие же специальные требования к письменной форме могут вводиться для отдельных видов договоров и иных сделок. Например, договор перевозки должен оформляться указанным в соответствующем транспортном уставе или кодексе документом: накладной, грузовой квитанцией, коносаментом и др. Существуют установленные формы для договоров, совершаемых банками, страховщиками, биржами, и т. п. Особые требования могут быть предусмотрены и для некоторых односторонних сделок (имеется в виду выдача векселя или чека, объявление торгов и др.).

До принятия ГК оставался открытым вопрос, обязательно ли удостоверять документы, оформляющие сделку, печатью, составлять их на специальном бланке и т. п. Кодекс впервые дал на него ответ. Признано, что отсутствие указанных реквизитов не считается по общему правилу нарушением требований к форме сделки. Эти реквизиты рассматриваются как "дополнительные требования", а потому становятся обязательными только в силу соответствующего указания в законе, ином правовом акте или соглашении. При этом в правовом акте или соглашении должно быть зафиксировано не только само требование, но и последствия его нарушения. В силу п. 5 ст. 185 ГК для доверенностей, выдаваемых от имени юридического лица, обязательно приложение печати, а для юридических лиц, основанных на государственной или муниципальной собственности, в отношении доверенности на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей существует еще одно требование: они должны быть подписаны помимо руководителя (другого лица, уполномоченного на то учредительными документами) также главным (старшим) бухгалтером. Из самого характера доверенности вытекает, что указанное требование служит условием действительности сделки. В отличие от того, что было предусмотрено в ст. 66 Кодекса, для всех иных юридических лиц, кроме основанных на государственной и муниципальной собственности, в том числе для всех видов хозяйственных товариществ и обществ, на доверенности достаточно одной подписи - руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами.

Кодекс учел и существующую практику применения различных современных способов факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования электронноцифровой подписи и иных аналогов собственноручной подписи. Однако здесь соблюдена определенная осторожность: их использование признается допустимым, если в законе, ином правовом акте или соглашении сторон не будут установлены сама возможность подобных подписей и определенный порядок. Нарушение хотя бы одного из этих требований может служить достаточным основанием для оспаривания сделки.

В отношении граждан, которые не могут собственноручно подписываться (из-за физического недостатка или неграмотности), установлено специальное правило. Вместо них подпись учиняет кто-либо другой, и подпись этого последнего, "рукоприкладчика", удостоверяет нотариус, иное лицо, наделенное правом совершать соответствующее нотариальное действие. Одновременно с удостоверением они должны указать причину, по которой собственноручное учинение подписи оказалось невозможным. Функции нотариуса могут в описанных случаях выполнять организация, в которой работает лицо, совершающее сделку, либо стационарное лечебное учреждение, в котором оно лечится.

Общее правило относительно обязательности письменной формы в п. 1 ст. 161 ГК распространяется на те же два случая, которые были предусмотрены в ст. 44 Кодекса. Это - сделки юридических лиц между собой и с гражданами, а также сделки между гражданами, превышающие установленную в Кодексе сумму.

Статья 160 ГК, посвященная заключению письменных сделок, является общей по отношению к ряду других специальных норм. Наряду со ст. 160 ГК есть и иные нормы, предусматривающие обязательную письменную форму (имеются в виду случаи, когда письменная форма сделки обязательна независимо от того, кто ее совершает и какова ее сумма). О такого рода абсолютной обязательности письменной формы идет речь в Кодексе в ст. 184 (договор о коммерческом представительстве), в ст. 185 и 187 (доверенность), ст. 331 (обязательство неустойки), ст. 339 (договор о залоге), ст. 362 (поручительство), ст. 380 (задаток), ст. 389 (уступка требования), ст. 391 (перевод долга), ст. 429 (предварительный договор) и др.

Главным последствием нарушения требования об обязательной письменной форме станет то, что при возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая, что этот факт имел место, в подтверждение его имеет право использовать ограниченный круг доказательств. Это могут быть любые предусмотренные гражданским процессуальным законодательством средства доказывания (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключение экспертов), кроме свидетельских показаний.

Запрет использования свидетельских показаний распространяется только на случаи, когда оспаривается сам факт совершения сделки. Если же спор касается ее содержания или факта исполнения (неисполнения) стороной, устная форма сделки не препятствует допуску свидетелей. Таким образом, если вопреки закону, требующему письменной формы, сделка совершается устно, то при утверждении типа "денег не брал" (то есть кредитный договор не заключал), другая сторона не вправе оспаривать это утверждение ссылкой на свидетельские показания. В то же время утверждение "деньги брал, но не отдал" можно оспорить, используя любые доказательства, включая свидетельские показания.

Последствия недействительности сделок

Отсутствие юридических последствий. Основным последствием недействительных сделок является отсутствие с момента совершения сделки "положительного" правового результата, т.е. тех прав и обязанностей, на возникновение которых была направлена воля сторон при совершении сделки. В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК, напомним, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В порядке исключения суду предоставлена возможность прекращать действие сделки не с момента ее совершения, а на будущее время - с момента вынесения судом решения о признании сделки недействительной. Это касается только оспоримых сделок, если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК).

Здесь в основном имеются в виду длящиеся сделки, прекращение которых с момента совершения нецелесообразно или невозможно.

Двусторонняя реституция. Другим важным последствием недействительности является возвращение сторон в первоначальное положение - обязанность каждой из сторон вернуть другой стороне полученное по соответствующей сделке, т.е. двусторонняя реституция (от лат. "restituere" - восстанавливать). Данное последствие наступает, если одна или обе стороны полностью или частично исполнили сделку. При невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) каждая из сторон обязана возместить другой стороне стоимость полученного в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК).

Следует отметить, что не всегда положения закона о реституции эффективно работают на практике. Так, существует множество сделок, по которым невозможно вернуть исполненное. Например, при недействительности исполненного обеими сторонами договора аренды арендатор не может "вернуть" арендодателю пользование арендованным имуществом, при недействительности договора перевозки грузоотправитель не может "вернуть" перевозчику перемещение груза в пространстве. Невозможно также вернуть вещь (товар), если она уже была продана и передана третьему лицу. Возмещать же в подобных случаях стоимость полученного в деньгах не имеет смысла, поскольку арендатор (грузоотправитель, покупатель) уже заплатил за предоставленную ему услугу (товар) и повторный платеж составлял бы неосновательное обогащение другой стороны. Тем самым нарушался бы принцип равноценности. Между тем Конституционным Судом РФ было разъяснено, что при реституции права должны восстанавливаться на основе принципа равенства, обеспечения равноценности и эквивалентности возмещения стоимости имущества участникам гражданских правоотношений. Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ также разъяснили, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Поэтому очень часто в силу изложенных причин взаимная реституция фактически не применяется.

Односторонняя реституция. В некоторых случаях, специально установленных законом, исполненное обратно получает только одна сторона, являющаяся добросовестной, т.е. применяется не двусторонняя, а односторонняя реституция. Недобросовестной стороне ничего не возвращается: все то, что ею исполнено или подлежит исполнению, взыскивается в доход государства. Так, при совершении сделок под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК) виновная сторона возвращает потерпевшему все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещает его стоимость в деньгах. Имущество, полученное потерпевшим от виновной стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного этой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 179 ГК).

Недопущение реституции. Специальным гражданско-правовым последствием недействительности сделки является мера конфискационного характера, установленная в ст. 169 ГК. В случае если сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, то при наличии умысла у обеих сторон такой сделки в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке (если сделка исполнена обеими сторонами). В случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. Применение реституции в данном случае не допускается ни к одной из сторон сделки, поскольку обе действовали в целях, противных основам правопорядка или нравственности. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки применяется односторонняя реституция.

Обязанность виновной стороны возместить реальный ущерб. Кроме указанных выше последствий, недействительность некоторых сделок вызывает еще одно последствие: обязанность недобросовестной стороны возместить потерпевшей стороне реальный ущерб. Такая обязанность возникает у дееспособной стороны в сделках, совершенных недееспособными или не полностью дееспособными, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности (ограничении дееспособности) другой стороны. Данное правило применяется к сделкам граждан, признанных судом недееспособными вследствие психического расстройства (п. 1 ст. 171 ГК), либо ограниченных судом в дееспособности (п. 1 ст. 176 ГК), либо совершивших сделку в фактически недееспособном состоянии (п. 3 ст. 177 ГК), к сделкам несовершеннолетних (п. 1 ст. 172, п. 1 ст. 175 ГК).

Реальный ущерб также возмещается виновной стороной потерпевшему в сделках, предусмотренных ст. 179 ГК (совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, в кабальных сделках).

Существенные особенности имеют нормы о возмещении реального ущерба в сделках, совершенных под влиянием заблуждения. Обязанность возместить ущерб ложится либо на заблуждавшуюся сторону, либо на ее контрагента в зависимости от того, имелась ли вина другой стороны сделки во введении потерпевшего в заблуждение (п. 2 ст. 178 ГК).

Биржевые сделки

Сделка (операция) - это соглашение о взаимной передаче прав и обязанностей в отношении биржевого товара, сопровождаемое переходом финансового инструмента (денег, банковских документов и др.) от одного лица к другому.

Сроки выполнения биржевых сделок бывают разными. Наиболее распространёнными – сделки до шести месяцев, особенно если предметом сделки выступает продовольственный товар с сезонным циклом производства.

Все сделки (операции) на бирже можно подразделить на следующие группы:

1. сделки с реальным товаром:

a. кассовые сделки;
b. форвардные;
c. сделки «с условием»;
d. бартерные сделки;

2. сделки на срок:

a. фьючерсные;
b. сделки с премией (опцион);

3. другие виды сделок.

Кассовые сделки представляют собой простейший вид биржевых сделок. Характерным признаком кассовых сделок является немедленное их исполнение. Понятие «немедленное исполнение» для биржевых сделок носит условный характер. Это связано с тем, что исполнение биржевого договора осуществляется вне биржи и на момент заключения договора товар, который представляет предмет сделки, как правило, отсутствует на бирже и находится на складе продавца или транспортируется на склад биржи. Поэтому для передачи товара необходимо определенное время. Следует отметить, что предметом кассовых договоров всегда является товар, который на момент заключения договора физически существует и находится в собственности продавца. Торговля товаром (на условиях кассовых сделок), который покупатель получит или который будет произведён на момент исполнения договора, запрещается. Из-за этой особенности кассовых сделок, с точки зрения курсовых и других биржевых рисков, они считаются наиболее надежными, и в силу этого имеют широкое применение в странах с малоразвитым правовым механизмом.

Форвардные сделки. Сделки с реальным товаром (в общем обороте доля поставок реального товара на подавляющем большинстве товарных бирж не превышает 1-2%), когда продавец должен иметь товар в наличии и предъявить его к поставке в срок, обозначенный в контракте. Такие сделки на срок получили название форвардных сделок. Форвардные сделки в отличие от кассовых, предусматривают более длительные сроки исполнения. Эти сроки определены в Правилах биржевой торговли. Сроки поставки определяются в договоре с указанием на конкретный месяц, в котором осуществляется исполнение обязательств. Сроки исполнения не выбираются свободно, а подгоняются к последнему числу месяца, или же к середине месяца, в зависимости от правил, установленных на бирже.

Вторым отличительным признаком форвардных сделок является то, что их предметом может выступать как товар, который находится в собственности продавца, так и тот, который физически не существует, но к моменту исполнения обязательства будет изготовлен продавцом. Что же касается кассовых сделок, то, как уже определялось, их предметом выступает товар, который находится в собственности продавца.

Сделка с залогом – это сделка, в которой одна сторона выплачивает другой в момент заключения сделки сумму, определенную договором между ними, в качестве гарантий исполнения своих обязательств. Залог может обеспечивать как интересы продавца, так и интересы покупателя. Поэтому различают: сделки с залогом на покупку (плательщиком залога является покупатель, залог защищает интересы продавца) и сделку с залогом на продажу (плательщиком является продавец, и в этом случае залог защищает интересы покупателя). При сделке с залогом на продажу в качестве залога может служить часть товара, подлежащего поставке. Размер залога устанавливается сторонами сделки и может составлять любую величину вплоть до 100% стоимости сделки.

Сделки «с условием», отличаются от традиционных сделок тем, что обычный участник биржевых торгов, продающий (или покупающий) «на условиях» ценные бумаги у специалиста, берет на себя обязательство по заключению «обратной» сделки - сделки по покупке (или продаже) этих же бумаг. Такую «обратную» сделку специалист должен исполнить по первому требованию ее второй стороны, однако в пределах одной торговой сессии. При этом цена «обратной» сделки может отличаться от цены «прямой» сделки. Фьючерсные сделки с товарами, которых в момент заключения сделки в наличии нет (например, сделки на урожай будущего года). Эти сделки заключаются на определенный срок и могут быть много раз перепроданы. По сути, они представляют собой акты купли-продажи не самого товара, а права на товар. Это торговля не товарами, а обязательствами на их поставку. Фьючерсные сделки используются с целью страхования от возможных потерь в случае изменения рыночных цен при заключении сделок на реальный товар.

На биржах, осуществляющих торговлю фьючерсными контрактами существует подразделение, которое учитывает взаимные обязательства участников торговли. Его часть называют расчетной палатой.

В основе фьючерсного контракта могут лежать как товары, так и финансовые инструменты.

Контракты, базисными активами для которых являются финансовые инструменты (ценные бумаги, фондовые индексы, валюта, банк, депозиты, драг, металлы) называют финансовыми фьючерсными контрактами.

Товарный фьючерс - торговля фьючерсного контракта на сельскохозяйственную продукцию, энергоресурсы, т.д.

Основными признаками фьючерсной торговли служат:

1. фиктивный характер сделок, при котором купля-продажа совершается, но обмен товаром практически полностью отсутствует. Целью сделок является не потребительная, а меновая стоимость товара;
2. преимущественно косвенная связь с рынком реального товара (через хеджирование, а не через поставку товара);
3. полная унификация потребительной стоимости товара, представителем которого потенциально служит биржевой контракт, непосредственно приравниваемый к деньгам и обмениваемый на них в любой момент, (в случае поставки по фьючерсному контракту продавец имеет право поставить товар любого качества и происхождения в рамках, установленных правилами биржи);
4. полная унификация условий в отношении количества разрешенного к поставке товара, места и сроков поставки;
5. обезличенность сделок и заменимость контрагентов по ним, так как они заключаются не между конкретными продавцом и покупателем, а между ними или даже между их брокерами и расчетной палатой. При этом сама биржа не выступает в качестве одной из сторон в контракте или выступает в качестве одной из сторон в контракте или на стороне одного из партнеров.

Предметом фьючерсной сделки является фьючерсный контракт - документ, определяющий права и обязанности на получение или передачу имущества (включая деньги, валютные ценности и ЦБ) или информации с указанием порядка такого получения или передачи. При этом он не является ценной бумагой.

Во фьючерсных операциях сохранена полная свобода сторон только в отношении цены, а ограниченная - в отношении выбора срока поставки товара. Все остальные условия строго регламентированы и не зависят от воли участвующих в сделке сторон. В связи с этим фьючерсную биржу иногда называют «рынком цен» (т. е. меновых стоимостей) в отличие от рынков товаров (совокупности и единства потребительных и меновых стоимостей), где покупатель и продавец могут согласовать между собой практически любые условия контракта.

Среди преимуществ, которые представляют фьючерсные контракты, можно выделить:

1. улучшение планирования;
2. выгода;
3. надежность;
4. конфиденциальность;
5. быстрота;
6. гибкость;
7. ликвидность;
8. возможность арбитража.

Страховочные операции или хеджирование – это термин, противоположный спекуляции (сделкам на бирже с единственной целью извлечения прибыли из колебаний цен), существует два типа сделок:

a. продажа биржевых контрактов ("короткое" хеджирование);
b. покупка биржевых контрактов ("длинное" хеджирование). Эти операции выступают инструментом защиты доходов от риска при колебании цен.

Хеджирование используется в банковской, биржевой и коммерческой практике для обозначения различных методов предотвращения потерь. Наиболее распространенный вид (метод) хеджирования - заключение срочных (договорных) сделок. Хеджирование означает балансирование между рынком реальных товаров и биржей.

К хеджированию прибегают также фирмы, покупающие или продающие товары на срок на бирже реального товара или вне биржи. Операции хеджирования состоят в том, что фирма, продавая реальный товар на бирже или вне ее с поставкой в будущем, принимая во внимание существующий в момент заключения сделки уровень цен, одновременно совершает на срочной бирже обратную операцию, то есть покупает фьючерсные контракты на тот же срок и на то же количество товара. Фирма, покупающая реальный товар с поставкой в будущем, одновременно продает на бирже фьючерсные контракты. После сдачи или соответственно приемки товара по сделке с реальным товаром осуществляется продажа или выкуп фьючерсных контрактов. Таким образом, фьючерсные сделки страхуют сделки на покупку реального товара от возможных убытков в связи с изменением цен на рынке на этот товар. Принцип страхования здесь построен на том, что если в сделке одна сторона теряет как продавец реального товара, то она выигрывает как покупатель фьючерсов на то же количество товара, и наоборот. Поэтому покупатель реального товара осуществляет хеджирование продажей, а продавец реального товара - хеджирование покупкой.

Сделки с премией. Разновидностью фьючерсных сделок являются опционные сделки. Их особенность состоит в том, что: объектом сделок становится обязательство купить или продать некоторое число фьючерсных сделок, но по заданной цене. Здесь меньше риск. Сделки с премией (опцион) – является контрактом, предоставляющем его владельцу право купить или продать товар по установленной цене в течение определённого периода времени. Они дают плательщику право выбора выполнить обязательство или отказаться от него в рамках срока, оговоренного в контракте. Плательщиком премии может быть продавец (продает товар другому покупателю по более высокой цене) или покупатель (покупает товар по более низкой цене, а затем перепродает товар по более высокой цене и получает прибыль). Если цены неизменны или снижаются, плательщик пользуется правом отхода от сделки, а премия остается у получателя. В этом смысл биржевой игры. Опционный контракт страхует ценовые риски.

В прошлом опционы назывались сделками с премией, привилегиями, гарантиями от убытков, гарантиями от повышения и от снижения цен.

На товарных биржах опционы могут заключаться с товарами и фьючерсными контрактами.

С точки зрения сроков исполнения опционы делятся на:

1. американский, который может быть исполнен в любой день до истечения срока действия контракта;
2. европейский, только в день истечения срока контракта.

По технике осуществления различают три основных типа опциона:

1. опцион с правом покупки или на покупку, используемый при игре на повышение;
2. опцион с правом продажи или на продажу, применяемый торговцами, когда они рассчитывают на понижение цен;
3. двойной опцион, представляющий собой комбинацию опциона на покупку и на продажу.

Опцион - это контракт, фиксирующий право одного из участников сделки купить или продать фиксированное количество акций определенной компании по оговоренной цене в ограниченный период времени у своего контрагента. Опцион дает возможность извлечения выгоды за счет изменения курса ценной бумаги. Основные разновидности: опцион-колл (call), т.е. право купить, и опцион-пут (put), т.е. право продать.

цион - колл). Предоставляет покупателю опциона право купить базисный актив у продавца опциона по цене исполнения в установленные сроки или отказаться от этой покупки. Инвестор, приобретая О - КОЛЛ ожидает повышение курса стоимости базисного актива.

Опцион на продажу (опцион - пут). Предоставляет покупателю опциона право продать базисный актив по цене исполнения в установленные сроки продавцу опциона или отказаться от его продажи. Инвестор приобретает О - ПУТ если ожидает падение курса стоимости базисного актива.

По форме реализации различают опционы:

1. с физической поставкой, заложенных в его основу ценных бумаг или товара;
2. с расчётом наличным.

Первый дает ее владельцу право купли или продажи условленное в опционе количество базисного актива по оговоренной цене, второй дает его владельцу право получить платеж в виде разницы между ценой базисного актива на рынке реализуемого товара на момент исполнения обязательств по опциону и ценой его исполнения.

Опционы характеризуются качественными и количественными характеристиками качественная характеристика – это его вид (колл или пут). Количественные параметры опциона: премия опциона – цена, по которой продается право исполнения опциона.

Основные ценообразующих факторы:

1. биржевой курс базисного продукта;
2. среднеквадратичное отклонение биржевого курса;
3. базисная цена;
4. остаточный опционный период;
5. величина платы за кредит на РСК;
6. учет выплаты дивидендов.

нижняя граница премии = внутренней стоимости опциона.

Внутренняя стоимость опциона – доход держателя (покупателя) опциона, который он получил бы в случае немедленной реализации контракта, т.е. разница между текущей и исполнительной ценами базисного актива.

Компонент премии – (внешняя) временная стоимость, т.е. разница между фактической премией и внутренней стоимостью опциона.

Вышеуказанные виды опционов делятся еще на несколько подвидов:

1. Простой опцион (или простая сделка с премией). По этой сделке покупатель опциона вправе потребовать от своего контрагента исполнения обязательств, либо полностью отступиться от сделки (право отхода). Если опцион покупает покупатель товара, то мы имеем дело с условной покупкой, а если продавец, то с условной продажей. Премия может быть отдельной от стоимости товара и уплачиваться при заключении сделки, а может учитываться в стоимости товара. В этом случае сумма сделки с условной покупкой увеличивается на величину премии, сумма сделки с условной продажей уменьшается на сумму премии. Оплата премии в случае отхода от сделки осуществляется в день заявления об этом (отступная премия), а в случае исполнения сделки - в день исполнения.
2. Двойной опцион - сделка, в которой плательщик премии получает право выбора между позициями покупателя и продавца, а также право отступиться от сделки. В данном случае права плательщика премии увеличиваются вдвое по сравнению с правами при простом опционе, поэтому и величина премии устанавливается в двойном размере. Как и в простом опционе, премия может учитываться отдельно от суммы сделки (обоюдоострая сделка) или включаться в сумму сделки (“стеллаж”). При “стеллаже” стоимость товара увеличивается (при сделке на покупку) или уменьшается (сделка на продажу) на размер премии.
3. Сложный опцион - сделка, соединяющая две противоположные сделки с премией, заключаемые одной и той же брокерской конторой с двумя другими участниками торговли. Если брокерская контора, заключающая сделку, является плательщиком премии, то ей принадлежит право отхода от сделки. Если же брокерская контора получает премию, то право отхода от сделки принадлежит ее контрагентам. Сложный опцион - сделка, открывающая для брокера очень широкие возможности.
4. Кратный опцион - сделка, при которой один из контрагентов получает право за определенную премию в пользу другой стороны увеличить в несколько раз количество товара, подлежащего передаче или приему. Кратность заключается в том, что большее количество товара должного находиться в кратном отношении к обязательному (твердому) минимуму, т.е. превосходить его в 2, 3, 4 раза и т. д., но в пределах максимума, установленного договором. Кратный опцион представляет собой объединение твердой (обычной) сделки с условной, т.к. хотя количество товара и может меняться, все же некоторое минимальное его количество в любом случае должно быть передано или принято.

Как итог рассмотрения сделок с премией можно сказать, что их использование наиболее эффективно в том случае, если происходят временные изменения величины спроса и величины предложения, но в целом экономическая ситуация стабильна, а рынок близок к состоянию равновесия. Если же на рынке наблюдается избыток товара, то опционы будут выгодны продавцу и не выгодны покупателю, и, наоборот, в ситуации дефицита.

Сложность сделки с премией заключается в соединении двух противоположных сделок с премией, заключаемых одной брокерской конторой с двумя другими участниками биржевой торговли.

В случае если брокерская контора, заключившая сложную сделку с премией, является плательщиком премии, то она получает право отхода от сделок; если же она является получателем премии, то право отступиться от сделок принадлежит ее контрагентам. При кратных сделках с премией сторона, выплачивающая премию, получает право в определенное количество раз (оговоренное в условиях сделки) увеличить подлежащее к приему или к передаче количество товара. Поэтому кратные сделки с премией бывают двух видов: сделки с выбором покупателя и сделки с выбором продавца. Они представляют собой соединение твердой сделки с условной т.к. некоторое минимальное количество товара в любом случае будет передано или принято.

Кратность выражается в том, что большее количество товара, которое плательщик премии может объявить объектом исполнения, должно находиться в кратном отношении к обязательному (твердому) минимуму, т.е. максимальный объем, установленный договором, превосходит минимум в 2, 3, 4 и т.д. раз. Премия учитывается в сумме сделки, которая увеличивается при продаже, но выплачивается в случае отказа стороны, обладающей правом на увеличение количества подлежащего передаче или приему товара. Срок действия опциона строго фиксирован. Однако момент реализации опциона может отличаться от срока его действия. На биржах Великобритании опцион может быть реализован только в момент истечения срока его действия. Американский опцион может быть реализован по усмотрению покупателя опциона в любой момент до окончания срока его действия.

Покупатель опциона будет реализовывать свое право только тогда, когда ему это выгодно. При покупке опциона «на покупку» покупатель получает прибыль только в том случае, если текущие цены фьючерсного контракта выше цены столкновения (базисной цены) опциона. При покупке опциона «на продажу» покупатель получит прибыль, если цена фьючерсного контракта ниже цены опциона. Опционы не являются твердыми сделками. Они относятся к условным сделкам.

Прекращение обязательств по опционам может быть сделано различными способами:

1. можно не использовать право на опцион до конца срока его действия и обязательства прекратятся сами собой;
2. можно реализовать право на опцион при благоприятном соотношении цен, тогда обязательства по опциону превратятся в обязательства по фьючерсному контракту;
3. можно ликвидировать обязательства по опциону также, как по фьючерсным контрактам - с помощью обратной сделки, т.е. покупатель опциона на покупку должен продать такой же опцион на покупку, а продавец опциона на покупку - купить такой же опцион на покупку. Этот способ является самым распространенным в биржевой практике.

Опционы могут применяться для страхования части выручки в условиях неопределенности итогов производства или для защиты от потерь в связи с иными рисками.

Использование опционов позволяет снизить финансовый риск потерь в биржевой игре по сравнению с торговлей фьючерсными контрактами.

Другие виды сделок.

Сделки с последующей фиксацией цены ("онкольные" сделки); сделки с приказом, подлежащим выполнению. В этом случае одна сторона предоставляет право другой стороне установить цену в любой момент между подписанием контракта и поставкой товара. Цена здесь складывается из двух элементов: биржевой котировки ("фьючерса") и надбавки или скидки с нее (базиса). Обычно базис не превышает 3% биржевой котировки.

Котировка - это установление цены продавца и цены покупателя на товары, ценные бумаги, любые денежные обязательства, сведенные в таблицы; иначе говоря, котировка - это таблицы, заключающие информацию о товаре, акциях и о торговле ими, в том числе и о ценах.

СВОП приравнен к срочной операции и может рассматриваться как портфель следующих одна за другой срочных сделок.

СВОПЫ в каждом отдельном случае могут быть заключены индивидуально. В отличие от фьючерсов и многочисленных опционов, которые заключаются на организованных рынках и по этому подпадают под механизм биржевого регулирования и клиринга свопы представляют собой сделки без посредника. Они не связаны стандартизированными формами договора обязательными условиями контрактов и не зависят от жестко регламентированных сроков исполнения, величины контракта. Основные возможности свопов это предоставление процентов и кредитов, управление рисками.

Основные типы свопов:

1. процентный;
2. валютный.
Сроки свопов от 2 до 10 лет.

Односторонняя сделка

Односторонняя сделка - разновидность сделок, для совершения которых в соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Наиболее распространенные разновидности односторонняя сделка:

а) составление завещания;
б) выдача доверенности;
в) отказ от наследства:
г)исполнение обязательства;
д) выдача чека;
е) публичное обещание награды;
ж) отказ займодателей (сособственников) от договор, а имущественного найма. Более детальная классификация Односторонняя сделка основана на характере юридических последствий их совершения.

В зависимости от этого выделяют следующие виды односторонняя сделка Правоустанавливающие односторонняя сделка, к числу которых относят: расторжение договор, а в случае виновного поведения другой стороны; выбрасывание ненужной вещи, прекращающее право собственности на нее: лишение в завещании права наследования; отказ от наследства; обязывание комиссионер, а продать вещь комитент, а за определенную цену; снижение цены комиссионером в одностороннем порядке после неявки комитента по вызову для переоценки вещи; перевод неисправного должник, а неаккредитивную форму расчетов либо на предварительную оплату продукции. Право изменяющие односторонняя сделка: заявление гражданина о выборе способа компенсации сносимого строения: требование кредитора об исполнении бессрочного обязательства; заявление грузоотправителей об изменении грузополучателя.

Право порождающие односторонняя сделка: исполнение обязательства (предложение исполнения). Например, передача займодателем ключей нанимателю трактуется как односторонняя сделка по предоставлению жилой площади; выборка продукции со склада поставщика - способ принятия исполнения; принятие поверенным исполнения. Односторонне-сделочный характер присущ многим действиям, которые подчас относятся к категории "юридических поступков". Например, создание произведений науки, литературы и искусства, обнаружение клада, находка потерянной вещи - это односторонние и волевые действия. Однако они не являются односторонняя сделка. Из сравнения содержания ст. 21 и 153 ГК РФ следует, что сделка направлена на реализацию дееспособности гражданина. При таком определении сделки остается открытым вопрос о том, следует ли признавать сделкой действия лиц как некоторый процесс или в качестве сделки следует признавать определенный результат действий.

Необходимо отметить, что и односторонняя сделка, и договор отнесены законодателем в соответствии с п. 1 ст. 154 ГК РФ к родовому понятию "сделка". Однако в результате заключения договора, который признается двух- или многосторонней сделкой, правоотношение возникает во всех случаях, а при О, с. вопрос о его возникновении в большинстве случаев определяется усм. о трением той стороны, в чей адрес направлено волеизъявление инициатора сделки. Противоречие в объединении договора и односторонняя сделка родовым понятием "сделка" заключается в том, что договор как разновидность сделки обязательно содержит существенный признак - наличие правоотношения между сторонами, который не всегда присутствует односторонняя сделка. Это противоречие послужило основанием не только к разногласиям между цивилистами по поводу отнесения того или иного юридического факта к односторонняя сделка, но и по вопросу о принципиальной возможности существования односторонняя сделка Например, М.М. Агарков отрицательно относился к односторонняя сделка и поэтому привлек для квалификации односторонних действий субъектов имущественных отношений конструкцию "юридических поступков". B.C. Толстой необходимым условием совершения большинства односторонняя сделка считает предварительное вступление лица в правоотношение (например, расторжение договора жилищного найма нанимателем производится в уже существующем жилищном правоотношении, доверенность выдаёт доверитель поверенному на основе ранее заключенного договора поручения; наследник отказывается от наследственной доли как участник соответствующего наследственного правоотношения).

Из этого ряда выпадает та часть односторонняя сделка, которая совершается вне конкретного правоотношения. Например, только публично объявив конкурс, т.е. совершив односторонняя сделка, организация становится участником гражданского правоотношения. Однако не всегда и после совершения односторонняя сделка субъект, от которого она исходит, становится стороной в возникшем правоотношении. Например, между наследодателем и наследником оно не возникает и после того, как первый составляет завещание в пользу второго.

При совершении односторонняя сделка адресатам отводится пассивная роль - принять к сведению установление, изменение и прекращение их прав и обязанностей. При этом адресатом в одних случаях является участник уже существующего правоотношения, а в других - заинтересованное лицо, которое не является таким участником. Необходимо отметить, что для односторонняя сделка недостаточно совершить какие-либо действия. Необходимо еще довести до сведения контрагента их содержание. Например, расторжение договора, предъявление исполнения отсутствующему кредитору неосуществимы без постановки в известность адресата. Сравнивая односторонняя сделка с договором, следует признать, что односторонняя сделка представляют собой завершенные действия лица, результат которых вызывает наступление юридических последствий, связанных только с волеизъявлением одной стороны. В отличие от этого для возникновения договорных отношений необходима встречная воля как минимум двух сторон.

Действительность сделки

Достижение в сделке правовых последствий возможно в том случае, если она будет удовлетворять условиям, с которыми закон связывает ее действительность.

Условия действительности сделок:

1. законность содержания (сделка не должна противоречить никаким нормативным актам);
2. правоспособность и дееспособность участников;
3. соответствие воли волеизъявлению, т. е. лицо реально будет стремиться к достижению результата;
4. соблюдение формы.

Сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые могут быть совершены устно. В гражданском праве существует деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные.

Сделка, совершенная юридическим лицом, будет недействительной, если она выходит за пределы специальной правоспособности юридического лица или совершена органами юридического лица с превышением их полномочий. Оспоримые сделки – сделки, порождающие предусмотренные юридические последствия, обязательные для сторон и третьих лиц, но в силу обстоятельств могущие быть признанными недействительными и оспорены. Ничтожные сделки с самого начала не порождают никаких последствий, предусмотренных сторонами в сделке, они недействительны независимо от желания сторон (например, ничтожной признается сделка, направленная на ограничение правоспособности гражданина).

Закон выделяет следующие виды недействительных сделок:

1) по содержанию:

а) сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам;
б) совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
в) мнимые и притворные сделки. Мнимая – сделка, совершаемая без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Притворная – сделка, совершаемая с целью прикрытия другой сделки;

2) по субъекту:

а) совершенные гражданином, признанным недееспособным;
б) совершенные несовершеннолетним, не достигшим 14 лет;
в) совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
г) совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
д) совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
е) сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности;

3) по субъективной стороне: совершенные под влиянием заблуждения; совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;

4) по форме: несоблюдение письменной формы, если прямо предписано соблюдение формы.

В случаях, когда недействительная сделка исполнена полностью или в какой-то части, возможно, применение двусторонней реституции, односторонней реституции или неприменение реституции. Двусторонняя реституция – восстановление сторон в прежнее положение. Односторонняя реституция – восстановление в первоначальное положение только потерпевшей стороны. Неприменение реституции характерно для случаев, когда обе стороны виновны, обе действовали с умыслом, и поэтому обе должны нести невыгодные последствия по заключенной ими, а затем признанной недействительной сделке.

Мнимая сделка

Недействительность мнимой и притворной сделок (ст. 170 ГК). Мнимой (фиктивной) сделкой считается сделка, совершенная для вида, без намерения повлечь юридические последствия. Она может быть совершена с противозаконными целями (дарение имущества с целью укрыть его от конфискации), так и без таких целей. Мнимая сделка в любом случае ничтожна.

По мнению Н.В. Рабинович, в мнимых сделках по существу имеется одно только волеизъявление, в основе которого нет воли совершить данную сделку иначе, как только для вида. Поскольку решающее значение придается именно воле, наличие подобного "пустого" волеизъявления никакой правовой силы иметь не может.

Д.Н. Генкин же полагает, что в мнимых сделках вообще нет воли и что поэтому за отсутствием фактического состава сделка должна считаться не ничтожной, а совершившейся.

Мнимая сделка всегда ничтожна, стороны не имеют намерения совершить сделку, а стремятся лишь создать у окружающих видимость ее заключения. Поэтому мнимые сделки называются фиктивными. Форма удостоверения мнимых сделок не имеет значения. Фиктивный характер сделки может подтверждаться всеми средствами доказывания, которые допускаются гражданским процессуальным правом.

От мнимой следует отличать притворную - сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку. Притворная сделка также заключается только для вида, но в отличие от мнимой она прикрывает другую сделку, которую стороны в действительности хотели заключить.

О.С. Иоффе утверждает, что притворные сделки практически рассматриваются, как одна из разновидностей сделок, совершенных в обход закона. По мнению Н.В. Рабинович, было бы неправильно утверждать, что притворные сделки всегда являются противозаконными. Действительно, притворные сделки часто заключаются для того, чтобы прикрыть сделку, которая не соответствует закону. Однако встречаются и такие случаи, когда стороны, не преследуя каких-либо противозаконных целей, совершают, притворную сделку по тем или иным личным соображениям для того, чтобы не раскрывать подлинной природы своих правовых отношений. Таким образом, юридические последствия сделки, на совершение которой направлена подлинная воля сторон, не однозначны: она может быть признана и действительной, и недействительной. Результат зависит от того, отвечает ли данная сделка требованиям закона, которые установлены для данного вида сделок, или нет.

Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели ввиду (п. 2 ст. 170 ГК). Судебной практике известны случаи, когда притворная сделка прикрывает собой сделку действительную. Например, договором дарения прикрывается сделка купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Поскольку здесь прикрываемая сделка, не содержит ничего противозаконного, она сохраняет юридическую силу. При рассмотрении подобных дел может возникнуть вопрос о судьбе прикрываемой сделки вследствие несоблюдения требуемой законом формы. В этом случае в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК, предусматривающим применение к прикрываемой сделке правил, относящихся к сделке, которую стороны в действительности имели в виду, возникает необходимое оформление самостоятельно.

Последствия ограничения полномочий на совершение сделки (ст. 174 ГК). Правила распространяются на двух- и многосторонние сделки, стороной которых может быть как гражданин, так и юридическое лицо.

Основаниями признания сделки недействительной являются:

1. Превышение гражданином полномочий, предусмотренных договором, а органом юридического лица - полномочий, определенных его учредительными документами,
2. Неочевидность для другой стороны факта превышения полномочий, так как из доверенности, закона и обстановки, в которой совершается сделка, с ясностью следует, что она совершается управ омочённым лицом.

Так, по общему правилу ст. 72 ГК каждый участник полного товарищества вправе действовать от имени товарищества. Поэтому из закона и обстановки, в которой совершается сделка с участником полного товарищества, для другой стороны, очевидно, что она совершает сделку с управ омочённым лицом, несмотря на то, что правомочия участника товарищества могут быть ограничены учредительным договором полного товарищества.
3. Доказанность факта, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий, предусмотренных договором или учредительными документами юридического лица.

Судебно-арбитражной практикой сформированы подходы в части доказывания известности ответчику норм Устава, отраженные в постановлении Президиума ВАС РФ № 435/95 .

Рассмотрев материалы дела по спору между АОЗТ и КБ, Президиумом установлено следующее: между сторонами заключен договор залога имущества в обеспечении возврата кредита, выданного банком ИЧП. Предметом залога являлось здание. Договор залога со стороны залогодержателя подписан председателем правления АО, действующим, как указано в договоре, на основании Устава. Таким образом, по мнению Президиума ВАС из этой записи следует, что другая сторона сделки должна была ознакомиться с текстом Устава, чтобы выяснить имеются ли у председателя правления полномочия на заключение договора залога недвижимого имущества. Между тем, из Устава следует, что председатель правления не наделен полномочиями совершать такие сделки. Поэтому Президиум ВАС РФ сделал вывод, что данный договор на основании ст. 174 ГК является недействительным. Следовательно, суд исходил из того, что запись в договоре, что директор действует на основании Устава, достаточна для того, чтобы считать, что сторона по сделке должна была знать о пределах полномочий органов юридического лица, установленных его Уставом. При этом истец фактически освобождается от необходимости доказывания известности норм Устава ответчику, основанных на каких-либо иных фактах.

Данный подход в значительной степени ужесточает требования к участникам гражданского оборота при совершении ими сделок. Действительно, осмотрительная сторона по договору должна знать не только об установленных законом полномочиях лица, представляющего другую сторону, но и ознакомиться с Уставом контрагента. Несоблюдение этого требования вполне может привести к признанию договора недействительным и соответствующим убыткам.

Гражданский кодекс предусматривает специальные правила применительно к действиям лиц, полномочия которых ограничены.

Сделка дарения

Что важно знать об этой сделке? По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) в собственность объект недвижимости. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

В соответствии с действующим Гражданским кодексом договор дарения дарению недвижимого имущества можно оформить в простой письменной форме или у нотариуса. Оформляя договор в нотариальной конторе, вы дополнительно оплачиваете пошлину за удостоверение Вашего договора нотариусом. Размер тарифа составляет 1 % от цены договора (от стоимости даримого имущества).

Тротуарная брусчатка, тротуарная плитка.

По закону договор дарения недвижимости и переход права собственности на нее к получателю подарка подлежат государственной регистрации. Процедуру государственной регистрации в Екатеринбурге проводит Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Для регистрации потребуется сам договор, квитанция об уплате госпошлины за регистрацию, техническая информация ЕМУП Бюро технической инвентаризации и правоустанавливающий документ (документы) на объект недвижимости. Не допускается дарение недвижимости от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности. Один из главных вопросов, волнующих как дарителей, так и получателей подарка: возможно ли расторжение договора и возврат квартиры ее прежнему хозяину? Закон допускает это в строго определенных случаях.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Кроме того, дарение можно оспорить по общим основаниям недействительности сделок.

Кстати, закон позволяет вписать в договор пункт о том, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого. В соответствии с Федеральным законом об отмене налогов на наследование и дарение, получателям подарков придется платить налог на доходы в размере 13% от стоимости подаренного имущества.

Она определяется по выбору налогоплательщика: либо по справке БТИ, либо по заключению независимого эксперта-оценщика. Существует также и совершенно особенный вид дарения - пожертвование. Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях.

Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим субъектам гражданского права.

Время сделки

Везде говорят о первичности рынка. О том, что его надо изучать, наблюдать, что-то от него ожидать, и на основе ожиданий делать сделки. Рынок - первичен. Ваши сделки - вторичны. Сейчас скажу фразу, которую вы вряд ли готовы принять.

Рынок - не важен! Изучать его можно вечно, методично, занаучивать, а, в итоге, сливать депозиты. Не менее 90% трейдеров и делают. Можно даже поставить себе цель: научиться прогнозировать рынок. И еще секрет вечной жизни, в придачу. Рынок - не познаваем, и это - здорово!

Что же тогда важно? Какие-то привязки и точки отсчета должны быть. А что, если привязаться не к ценам и времени рынка, а к движениям, которые хочет брать ваша ТС, и ко времени, которое длится ваша сделка?

Неважно, какая у вас ТС, она будет совершать сделки. Все сделки - конечны, и будут завершаться или с убытком (по стопу) или с прибылью (по мишени).

Можно сделать так:

1. Работайте по ТС. Как обычно, входите при получении сигнала на вход.
2. Когда сделка завершится, запомните, сколько времени (баров) она длилась.
3. Приходит новый вход, снова входите в сделку.
4. Сделка завершается, снова запомните, сколько она длилась.
5. Также подсчитайте время, прошедшее между окончанием предыдущей сделки и началом текущей.
6. И так делаете для всех сделок.

Когда вы накопите их некоторое кол-во (5-10), то сможете вычислить:

1. Среднее время продолжительности сделки.
2. Среднее время, проходящее между сделками (когда позиций у вас нет).

Получив эту статистику, вы сможете сказать, например: "В среднем, сделка у меня длится 4 дня, а вход в новую позицию осуществляется, в среднем, через 12 часов после завершения предыдущей".

Конечно, раз рынок у нас постоянно меняется, то и значения средней продолжительности сделки и среднего время между сделок будет меняться. Посчитать его можно просто: возьмите SMA(N) от времени последнихN сделок. Заметьте, что время сделки - величина переменная. Что хорошо вписывается в Адаптивный Технический Анализ.

Теперь вы можете сказать: "Я ожидаю, что и дальше будет вход в новую позицию через 12 часов, и выход через 4 дня". Если вы окажетесь неправы, то следующая сделка поправит вам средние значения.

Вот так мы от времени рыночного перешли ко времени сделки. Вроде, простая штука, а сколько возможностей это время открывает:

1. Временные фильтры. Время сделки просто создано для этого.
2. Контроль движений рынка. Можно посмотреть средние движения рынка за период сделки, чтобы прикинуть, не завышена ли мишень или не занижен ли стоп. Затем поставить ордера, отталкиваясь от типовых движений за время сделки.
3. Анализ тех движений, которая ваша ТС "не берет". Это движения, которые происходят при ожидании новой сделки.
4. Сравнение среднего времени сделки со временем последней сделки позволит понять, насколько сейчас ускорился или замедлился рынок.

Документы для сделки

Для купли, продажи или мены квартиры обязательны следующие бумаги:

1. Технический паспорт.
2. Техническая справка и справка об отсутствии ареста на квартиру.
3. Правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права собственности в УФРС, договор купли-продажи, дарения или мены и т.д.). 4. Справка УФНС района об отсутствии задолженности перед бюджетом по налогам.
5. Копия финансово-лицевого счета.
6. Копия поквартирной карточки (форма Б2).
7. Справка с места жительства (об отсутствии зарегистрированных в квартире). 8. Согласие супругов (продавцов и покупателей).
9. Выписка из Единого государственного реестра регистрации права.

Некоторые документы не относятся к числу обязательных и предоставляются только в случае необходимости.

Вот они:

1. Справка об уточнении площади квартиры.
2. Справка об уточнении адреса квартиры.
3. Справки от коммунальных служб («Горгаз», «Ростовэнерго», «Водоканал») об отсутствии задолженностей по платежам.
4. Если квартира коммунальная, необходимо согласие совладельцев квартиры на сделку и справка-согласование из фонда имущества города. При необходимости совладельцам посылаются официальные письма, удостоверенные нотариусом, о продаже Вами своего объекта.

Для купли, продажи или мены домовладения обязательны те же бумаги, что и при сделке с квартирой. Плюс к ним требуется еще домовая книга. Если у домовладения несколько хозяев, необходимо согласие совладельцев на сделку. При необходимости совладельцам посылаются официальные письма с уведомлением о предстоящей сделке.

Когда сделка может оказаться недействительной.

К сожалению, случается и такое. Причины, по которым сделку могут признать недействительной, нужно знать досконально! С тем, чтобы быть внимательным и избежать такой неприятной ситуации.

Итак, сделку могут счесть недействительной, если:

1. Выявлены нарушения закона о приватизации или факты, предшествующие приватизации, из-за которых договор о передаче квартиры в собственность, может быть расторгнут через суд.

Такие факты имеют место, если:

o В число собственников не включены лица, временно выбывшие (в армию, места лишения свободы), при этом от них не предоставлены должным образом удостоверенные заявления об отказе от приватизации либо доверенности на предоставление их интересов третьим лицам.
o В число собственников не включены лица, выбывшие из квартиры в дома престарелых, инвалидов, интернаты.
o Выдан ордер или распоряжение о заключении договора найма на квартиру, предыдущий наниматель которой выбыл в дом престарелых, инвалидов, интернат.
o Не включены в число собственников лица, которых суд признал безвестно отсутствующими.
o Не включены в число собственников несовершеннолетние, проживающие в квартире на момент приватизации.
o В квартире состояли на регистрационном учете или были сняты с него до приватизации лица, объявленные судом умершими.
o У лиц, зарегистрированных в квартире на момент приватизации, был хотя бы один ребенок, нигде не состоящий на регистрационном учете.

2. Предыдущие сделки с отчуждаемым объектом недвижимости были проведены с нарушением закона, а именно:

o Не было получено требуемых законом разрешений, заявления (согласий супругов на распоряжение имуществом, приобретенным в период брака, в том числе для квартир ЖСК; отказов участников долевой собственности от преимущественного права покупки; разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с квартирой, в которой несовершеннолетний был прописан на момент приватизации, но не был включен в число собственников, являлся собственником квартиры или был зарегистрирован в ней на момент совершения сделки).
o Имела место предыдущая сделка, запрещенная законом, в том числе дарение от имени малолетнего либо сделка между подопечными и опекуном (попечителем), его супругом и их близкими родственниками.

3. Хотя бы один из постоянно зарегистрированных в квартире собственников или членов их семьи состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, является недееспособным или ограниченным судом в дееспособности.

4. Квартира обременена правами третьих лиц, в том числе есть снятые с постоянного учета (отбывшие в армию или в места лишения свободы) с постановкой на временный учет по новому месту жительства или не вставшие на учет по новому месту жительства.

5. В отчуждаемой квартире есть лица, снятые с регистрационного учета в связи с признанием их судом безвестно отсутствующими или объявленные судом умершими.

6. Квартира находится под арестом, в споре или под запретом.

7. В числе наследодателей отчуждаемой квартиры есть лица, объявленные судом умершими.

8. В числе наследников квартиры, имеющих право на наследование за умершим, есть несовершеннолетний, не вступивший в право наследования.

9. В числе наследников квартиры, имеющих право на наследование за умершим, есть лицо, имеющее обязательную долю в наследстве и не давшее отказ от принятия наследства в установленном законом порядке.

10. За умершим собственником (в случае общей совместной собственности) отчуждаемой квартиры наследственное дело не открывалось.

11. По предыдущей сделке с квартирой не были выполнены условия постановления главы администрации района, разрешающего отчуждение данной квартиры.

12. Сделка была совершена дееспособным гражданином, но в момент ее свершения он находился в состоянии, когда не способен понимать значение своих действий или руководить ими.

13. Сделка совершена несовершеннолетними в возрасте до 14 лет. Однако по требованию родителей такую сделку суд может признать действительной, если она совершена к выгоде ребенка. Оспоримыми являются и сделки, совершенные лицом в возрасте от 14 до 18 лет, - если на такую сделку требуется согласие родителей, а его не было, то суд может признать сделку недействительной.

14. Сделка совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение и наличествовавшего на момент заключения сделки. Заблуждение может выражаться в неправильном представлении о природе сделки или качеств ее предмета, а также в незнании этих пунктов вообще.

15. Законом или соглашением сторон требуется оформление сделки в простой письменной форме, но это условие было нарушено.

16. Не соблюдена нотариальная форма и не выполнены требования о государственной регистрации права.

17. Сделка совершена в результате обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой или тяжелого стечения обстоятельств.

18. Недействительными признаются также мнимые и притворные сделки. Мнимая совершается только для вида, без намерения выполнить ее условия. Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку.

Сделки несовершеннолетних

Согласно ст. 60 Конституции РФ гражданин Российской Федерации может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет.

Дееспособность - это не только способность гражданина своими действиями приобретать гражданские права, но и осуществлять их; не только способность создавать для себя гражданские обязанности, но и исполнять их.

Общее правило о моменте возникновения полной дееспособности имеет два исключения. Первое относится к лицам, вступившим в брак до достижения совершеннолетия. Семейный Кодекс РФ (статьей 13) устанавливает для мужчин и женщин брачный возраст в 18 лет. При регистрации брака несовершеннолетние лица приобретают дееспособность в полном объеме. При расторжении брака до наступления совершеннолетия дееспособность лица сохраняется.

Вторым исключением из общего правила о возникновении дееспособности в полном объеме с наступлением совершеннолетия является предусмотренная ст. 27 Гражданского Кодекса РФ - эмансипация.

Правоспособные, но обладающие дееспособностью не в полном объеме (например, малолетние) приобретают гражданские права и создают обязанности не самостоятельными действиями, а посредством действий дееспособных лиц - законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов или попечителей.

Статьей 28 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:

- мелкие бытовые сделки;
- сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
- сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.

В соответствии со ст. 26 Гражданского Кодекса РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:

- распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
- осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
- в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;
- совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные статьей 28 Гражданского Кодекса РФ.

По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими самостоятельно, перечисленные выше в соответствии с указанной статьей Гражданского кодекса. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

При наличии достаточных оснований суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме в соответствии с пунктом 2 статьи 21 или со статьей 27 Гражданского Кодекса РФ (эмансипация).

Эмансипация является вторым специальным основанием приобретения гражданином дееспособности в полном объеме до достижения им восемнадцати лет.

Для объявления лица эмансипированным, как следует из ст. 27 Гражданского Кодекса РФ, необходимо совокупность двух условий:

а) достижение шестнадцати лет;
б) трудовая или предпринимательская деятельность.

ГК не допускает в качестве второго условия эмансипации наличие у несовершеннолетнего иного (кроме зарплаты или предпринимательского дохода) источника, например дохода от ценных бумаг, банковского вклада и т.п. Это положение означает, что основным содержанием второго условия является не собственно доход, а признание возможности самостоятельной деятельности самого несовершеннолетнего, результатом которой является постоянный доход. Ввиду этого прекращение эмансипированным несовершеннолетним трудового договора или предпринимательской деятельности не является основанием отмены эмансипации.

В отличие от вступления в брак при снижении несовершеннолетнему брачного возраста, что влечет приобретение им полной дееспособности "автоматически", эмансипация требует объявления.

Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда.

Следует иметь в виду, что эмансипированное лицо является полноценным участником только гражданских правоотношений. Иные возрастные ограничения и цензы (избирательные, административные и т.д.) объявлением лица эмансипированным не отменяются.

Родители, усыновители и попечитель не несут ответственности по обязательствам эмансипированного несовершеннолетнего, в частности по обязательствам, возникшим вследствие причинения им вреда.

Кредитная сделка

Заключение кредитной сделки сопровождается возникновением взаимных обязательств ее участников. Кредит как экономическое отношение побуждает к рациональному использованию выделенных ресурсов для возврата временно позаимствованной стоимости.

Стадиями движения кредита являются следующие: размещение кредита; получение кредита заемщиками; его использование; высвобождение ресурсов; возврат временно позаимствованной стоимости; получение кредитором средств, размещенных в форме кредита.

Подобно тому, как в структуре кредита не следует противопоставлять один его элемент другому, так и в анализе стадий движения ссуженной стоимости нельзя искусственно вычленять одну из них, возводить в ранг основополагающей при анализе сущности данной экономической категории. В некоторых случаях это требование анализа нарушается: считается, например, что кредит - это его предоставление (размещение), что кредит - это лишь его использование и наконец, что кредит - это не первое, не второе, а возврат ссуженной стоимости.

Подобный подход разрывает единство движения кредита. Так, предоставление кредита не может быть самоцелью, оно закономерно сопряжено с возвратным движением, немыслимо без возвращения ссуженной стоимости. Предоставление кредита может существовать только ради использования потребительских свойств ссужаемого объекта, его возвращения к исходной точке. Тем не менее, размещение кредита в форме предоставления ссуды является исходной стадией движения кредита. Ей, как правило, предшествует процесс аккумуляции стоимости. Для того чтобы кому-то передать денежные средства или ценности, их необходимо накопить. Вместе с тем, как отмечалось ранее, в. ссуду может быть размещена стоимость, "уходящая" от своего владельца в процессе реализации товара. Например, передача кредитором товара в хозяйство ссудополучателя может быть обусловлена не концентрацией, накоплением у него временно свободных материальных ценностей, а необходимостью продолжить процесс обмена, завершить начатый.

Кредит как экономическая категория выражает свою суть независимо от того, в какой форме он выступает. Предоставление кредита в товарной форме не подтверждает его характеристики только как денежных отношений.

Ссуда является лишь одной из форм организации кредитных отношений, возникновение которых сопровождается открытием ссудного счета. Кредит - более широкое понятие, предполагающее наличие разных форм организации кредитных отношений, как нормирующих источники средств банка, так и представляющих одну из форм их вложения. Кроме того, кредитные отношения могут быть организованы не только в рамках банковского кредита, но и как коммерческое кредитование, когда в лице и заемщика, и кредитора выступают предприятия, а кредитные отношения между ними оформляются векселем. Банковский кредит - весьма удобная и во многих случаях незаменимая форма финансовых услуг, которая позволяет гибко учитывать потребности конкретного заемщика и приспосабливать к ним условия получения ссуды, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где сроки и другие условия займа стандартизированы.

Если рассматривать кредит как форму распоряжения средствами, то исчезает специфический элемент, затрагивающий сущностные черты этой экономической категории. Распоряжение ресурсами свойственно не только кредитным отношениям. Распоряжаться можно и собственными средствами предприятий и организаций, а также финансами; данное качество, следовательно, не только не выделяет кредит из ряда других экономических отношений, но, напротив, как бы "растворяет" его в их массе.

Кредит - это передача кредитором ссуженной стоимости заемщику для использования на началах возвратности и в интересах общественных потребностей.

Бартерные сделки

Кто-то открывает бизнес, имея собственный стартовый капитал. Кто-то получает помощь от инвесторов. Но многие в самом начале предпринимательской деятельности не могут похвастаться большим товарооборотом и прибылью. Ведь большую часть дохода приходится отдавать в счет долгов и солидную сумму выделять на развитие предприятия. Новое дело требует постоянных вложений, прежде всего - финансирования. И где прикажете начинающему бизнесмену искать источник денег, когда каждый рубль на счету ему дорог и достался нелегко?

На самом деле, достаточно просто оглянуться вокруг и проявить креативность. Один из самых полезных и недооцененных способов управления бизнесом всегда к вашим услугам, он был ходу еще тогда, когда люди понятия не имели, что такое деньги. И этот способ ведения дел не потребует от вас никаких финансовых вложений. Речь идет о бартере.

Понятие бартертерная сделка

Бартер, так называется особый вид товарообменных сделок. Под бартерными сделками обычно понимают натуральный товарообмен по договору. Участвуют в таких сделках две стороны. И эти стороны желают произвести друг с другом обмен товара на товар (услугу). То есть, бартер это обмен товарами и услугами без денежных выплат. Чаще всего бартер применяют в бизнесе с услугами и продуктами, так как там имеется некий объект, подлежащий обмену.

В процессе бартера задействованы две стороны. Каждая из сторон хочет заключить сделку, но вместо обмена деньгами за продукт или услугу, они готовы обменяться продуктами или услугами, имеющимися в наличии.

Бартер незаменим, когда надо сохранить в целости деньги фирмы и увеличить объем продаж. Более того, технический прогресс, создавший интернет, сильно упростил эту систему, так как географически расширил список возможных контактов.

Надо отметить, что бартерная система весьма гибкая, поэтому довольно часто заключают смешанные договора, когда часть сделки оплачивается денежными средствами, а часть товарами или услугами.

В бартерной сделке каждая сторона выступает в смешанной роли продавца и покупателя, что вполне естественно. Поэтому бухучет в этом случае сочетает приобретение и реализацию, как импорта, так и экспорта товара.

Особенно важна для бухгалтерии оценка этих товаров. Так как классический бартер подразумевает обмен равный, когда цена за оба товара ровна.

Внешнеторговая бартерная сделка

Существует и особый вид бартера, внешнеторговая сделка. Внешнеторговые сделки заключаются с иностранными партнерами, когда товар обменивается на товар согласно договору мены. Если в договоре отдельно не прозвучало, что товары не равноценны, то это допущение остается в силе по умолчанию.

По законодательству объектами бартерных сделок могут быть и товары, и услуги, и работы, и интеллектуальная собственность.

Документально, любые бартерные сделки, как уже упоминалось, скрепляются договором .

В этом документе со всеми подробностями описываются качество товара и его количество, цена, сроки по экспорту и импорту. Если речь идет не о товаре, то полный перечень работ, услуг или итогов интеллектуальной деятельность, их сроки выполнения, время предоставления услуг, оговариваются авторские права, когда речь идет об интеллектуальной собственности. Также, в документе указывается способ, как разрешить претензии и недоразумения, буде такие возникнут.

Когда речь идет о сделке солидной и внешнеторговой, то есть заключенной с представителями других государств, обязательным является оформление паспорта на сделку и демонстрация его в таможенных органах. Именно паспорт позволяет контролировать сделки. По каждому заключенному договору оформляется один паспорт, если договор в процессе изменяется, то и паспорт следует переоформить согласно новым дополнениям.

Эти паспорта оформляются после подачи заявления и целого пакета документов (договора, учредительные документы компании, документы, удостоверяющие личность и т.д.) уполномоченному МВЭС РФ (Министерство экономического развития и торговли).

Если сумма договора велика, то есть зашкаливает за 5 млн., обращаться следует для оформления паспорта в Управление МВЭС по Центральному району.

На рассмотрении чиновниками берется три недели, 21 рабочий день.

Очевидные плюсы бартера.

Бартер давно и прочно занял свое место в современном бизнесе, и не только потому, что позволяет экономить денежные средства компании. Он увеличивать продажи и доходы и помогает получить новых клиентов.

Что это значит?

o Так как в товарообороте задействованы только товары и услуги, то денежные средства компании, благодаря бартерной сделке, остаются в целости и могут быть израсходованы на текущие и первоочередные цели.
o Товар, задержавшийся на складе, всегда можно пустить в дело благодаря бартеру, освободив место для нового.
o Когда клиент доволен, он всегда посоветует своим знакомым и коллегам продавца, с которым ему было приятно иметь дело. Если ваши товары или услуги были оценены, ждите новых клиентов.
o Бартер помогает налаживать связи и устанавливать контакты с возможными партнерами. Полезные связи всегда в цене.
o Цены на товары, проходящие по бартеру, всегда ниже, так как в них нет накладных расходов.

Кстати, к бартеру стоит подходить креативно, ведь это, прежде всего, контакт с партнером и хороший способ продвижения вашего бизнеса. Это своего рода взаимопомощь и он не столь официален, как обычные денежные отношения. Когда вам срочно что-то потребовалось, и вы располагаете весьма ходовым товаром, стоит поискать подходящих кандидатов на обмен, ведь им, вполне вероятно, нужен именно ваш товар.

Контракт сделки

Будучи одним из видов сделки, контракт должен обладать соответствующими ей признаками, в числе которых:

а) правомерность;
б) правосубъектность участников;
в) непосредственная направленность на возникновение конкретных юридических последствий — договорного обязательства;
г) согласованность воли контрагентов;
д) соблюдение способа выражения воли (форма сделки).

А. Правомерность

Юридические действия могут считаться сделками только в случае их правомерности. Как писал в свое время известный русский цивилист Г.Ф. Шершеневич, содержание воли заключающих контракт контрагентов должно отвечать установленному правовому порядку, иначе силе договора окажет препятствие юридическая невозможность его исполнения. Все мировые правовые системы признают контрактами, порождающими гражданские права и обязанности, только правомерные сделки. Контракт, не отвечающий требованиям правомерности, является недействительной сделкой, не порождает полноценных обязательств между контрагентами и не влечет иных ожидаемых контрагентами юридических последствий.

Чтобы избежать недействительности контракта, рекомендуем сторонам, заключающим международный коммерческий контракт, анализировать его соответствие на правомерность законодательствам государств участвующих сторон, а по возможности и праву иных стран, которых касается контракт. Полагаем, что правомерным является международный коммерческий контракт, который не нарушает императивные нормы и основные начала (принципы) правовой системы соответствующего государства.

Б. Правосубъектность участников.

Необходимой предпосылкой вступления лиц в правоотношения и, соответственно, условием заключения любого международного коммерческого контракта является способность участвующих в нем сторон иметь гражданские права и нести обязанности (правоспособность), а также способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (дееспособность). В настоящее время в международном праве не существует единого подхода к решению вопроса о право- и дееспособности участвующих в контракте лиц. Этот вопрос оставлен на усмотрение национальных законодательств.

В такой ситуации ГК Республики Беларусь отсылает к праву страны, где учреждена организация, и личному закону физического лица. Согласно п.1 ст. 1112 ГК, гражданская правоспособность иностранного юридического лица определяется по праву страны, где учреждено это юридическое лицо. Аналогичная привязка предусмотрена и в отношении остальных организаций, не являющихся юридическими лицами по иностранному праву. В частности, ст. 1110 ГК гласит, что гражданская правоспособность иностранных организаций, не являющихся юридическими лицами по иностранному праву, определяется по праву страны, где организация учреждена.

Личным законом физического лица белорусский законодатель считает право страны, гражданство (подданство) которой это лицо имеет. При наличии у лица двух или более гражданств личным законом считается право страны, с которой лицо наиболее связано. Личным законом лица без гражданства считается право страны, в которой это лицо постоянно проживает; а личным законом беженца считается право страны, предоставившей убежище. В любом случае при заключении контракта следует иметь в виду предписание пункта 3 ст. 1104 ГК, содержащего изъятие из принципа личного закона в пользу территориального принципа, а именно: гражданская дееспособность физического лица в отношении сделок, совершаемых в Республике Беларусь, определяется по законодательству Республики Беларусь.

Белорусским предпринимателям, заключающим контракты с иностранным физическим лицом, которое осуществляет индивидуальную коммерческую (предпринимательскую), деятельность, стоит помнить также и о специальной привязке, установленной Кодексом в отношении предпринимательской деятельности физического лица. Согласно содержащейся в п. 4. ст. 1104 коллизионной норме, способность физического лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, быть индивидуальным предпринимателем и иметь связанные с этим права и обязанности определяется правом той страны, где физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. При отсутствии страны регистрации применятся право страны основного места осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности.

Кроме физических и юридических лиц, в качестве сторон международного коммерческого контракта могут выступать приравненные в правах к юридическим лицам субъекты — государство и международные организации (к примеру, ООН, ее представительства и программы; Международная финансовая корпорация, проекты и программы МФК; Международный банк реконструкции и развития). Филиалы же, представительства и иные обособленные подразделения юридических лиц, а также незарегистрированные юридические лица не признаются субъектами права и не могут быть участниками контракта; контракт не создает для них прав и обязанностей. Поэтому белорусским коммерсантам следует избегать заключения с ними каких-либо сделок.

В. Непосредственная направленность на возникновение конкретных юридических последствий — договорного обязательства.

В отличие от юридических поступков, которые специально не направлены на возникновение юридических последствий, а соответствующие последствия порождает закон, контракт всегда имеет правомерную юридическую цель и непосредственно направлен на установление определенного обязательственного правоотношения с известным составом участников. Стороны не могут заключить контракт-сделку ни о чем, не представляя себе ее природу (существо). Они, по крайней мере, должны ясно представлять, по поводу чего вступают в правоотношение (предмет контракта) и к какому типу (виду, подвиду) относится порождаемое контрактное обязательство. Соглашение, не влекущее конкретных юридических последствий, нельзя признать контрактом.

Г. Согласованность воли контрагентов.

Соглашение, представляющее собой согласованность воли (действий) нескольких лиц, является неотъемлемым элементом любой двусторонней и многосторонней сделки. Как писал Г.Ф. Шершеневич, договор основывается на соглашении, которое предполагает существование в известный момент времени согласованной воли нескольких лиц. По мнению М.И. Брагинского, принципиальная схема договора также сводится к тому, что каждая из сторон совершенно свободно выражает свою волю. И тогда, когда выраженные таким образом воли совпадают, т.е. каждая из сторон согласна с предложенной другой редакцией его условий, договор считается заключенным. При этом контрагентам следует помнить, что для заключения контракта недостаточно лишь согласованной воли сторон, а необходимо, чтобы их волеизъявления были «противоположны по своей направленности.Только при противоположной направленности волеизъявлений сторон, заключающих договор, можно утверждать, что их соглашение порождает гражданско-правовое отношение». Если стороны просто констатируют взаимную заинтересованность в сотрудничестве и намереваются прилагать в какой-то сфере совместные усилия, то вряд ли это соглашение можно назвать контрактом.

Д. Соблюдение способа выражения воли (форма сделки).

Международное право и правовые обычаи уже давно отошли от формальных требований к заключению контрактов, считая их определенным ограничением свободы договора. Общепризнанным принципом международного торгового права является необходимость признания и сохранения контракта, заключенного в любой форме. Тем не менее, законодательство Республики Беларусь традиционно придает форме заключения контракта очень большое значение, предписывая, чтобы международный коммерческий контракт с участием белорусского юридического или физического лица (внешнеэкономическая сделка) заключался в письменной форме. Несоблюдение формы внешнеэкономической сделки влечет ее недействительность. Таким образом, белорусский законодатель ставит перед своими резидентами задачу обязательного написания международного контракта.

темы

документ Исполнительная власть
документ Правоохранительные органы
документ Ответственность субъектов предпринимательской деятельности



назад Назад | форум | вверх Вверх

Управление финансами

важное

1. ФСС 2016
2. Льготы 2016
3. Налоговый вычет 2016
4. НДФЛ 2016
5. Земельный налог 2016
6. УСН 2016
7. Налоги ИП 2016
8. Налог с продаж 2016
9. ЕНВД 2016
10. Налог на прибыль 2016
11. Налог на имущество 2016
12. Транспортный налог 2016
13. ЕГАИС
14. Материнский капитал в 2016 году
15. Потребительская корзина 2016
16. Российская платежная карта "МИР"
17. Расчет отпускных в 2016 году
18. Расчет больничного в 2016 году
19. Производственный календарь на 2016 год
20. Повышение пенсий в 2016 году
21. Банкротство физ лиц
22. Коды бюджетной классификации на 2016 год
23. Бюджетная классификация КОСГУ на 2016 год
24. Как получить квартиру от государства
25. Как получить земельный участок бесплатно


©2009-2016 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов
разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты