Управление финансами
документы

1. Акт выполненных работ
2. Акт скрытых работ
3. Бизнес-план примеры
4. Дефектная ведомость
5. Договор аренды
6. Договор дарения
7. Договор займа
8. Договор комиссии
9. Договор контрактации
10. Договор купли продажи
11. Договор лицензированный
12. Договор мены
13. Договор поставки
14. Договор ренты
15. Договор строительного подряда
16. Договор цессии
17. Коммерческое предложение
Управление финансами
егэ ЕГЭ 2017    Психологические тесты Интересные тесты   Изменения 2016 Изменения 2016
папка Главная » Юристу » Общее имущество собственников помещений

Общее имущество собственников помещений

Собственник имущества

Вернуться назад на Собственник имущества

Внимание!

Если Вам полезен
этот материал, то вы можете добавить его в закладку вашего браузера.

добавить в закладки

Вопрос об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме не был урегулирован в ЖК РСФСР.

И только с введением в действие ГК РФ были установлены правила:

а) регулирующие основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ);
б) об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ);
в) о возможности образования товариществ собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом (ст. 291 ГК РФ).

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья", который урегулировал отношения:

– собственности в кондоминиуме (так указанном Законе назвалось товарищество собственников жилья) как едином комплексе недвижимого имущества;
– по управлению кондоминиумом;
– по обслуживанию кондоминиума;
– по созданию и деятельности.

В связи с принятием ЖК РФ указанный Федеральный закон утратил юридическую силу (п. 19 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Особенности правового регулирования товариществ собственников жилья в ЖК РФ:


а) регулирование соответствующих отношений структурировано иначе, чем в отмененном Федеральном законе "О товариществах собственников жилья". Так, гл. 6 разд. II ЖК РФ посвящена отношениям, связанным с общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома (они рассматриваются в данной главе учебного пособия), а правила о создании и деятельности товариществ собственников жилья, правах и обязанностях их членов сгруппированы в двух главах разд. VI (они будут рассмотрены в последующих главах пособия);
б) отношения собственности регулируются только применительно к многоквартирному жилому дому как к единому комплексу недвижимого имущества.

Признаки многоквартирного дома как объекта правового регулирования ЖК РФ:

а) единый комплекс недвижимого имущества такого дома состоит из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности:
– граждан;
– юридических лиц;
– Российской Федерации;
– субъектов РФ;
– муниципальных образований;
б) другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Общим имуществом собственников помещения в многоквартирном доме являются части дома, имеющие вспомогательное (обслуживающее) значение и не являющиеся объектами индивидуальной собственности. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ к ним относятся:

а) межквартирные лестничные площадки, лестницы;
б) лифты, лифтовые и иные шахты;
в) коридоры;
г) технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
д) иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
е) крыши;
ж) ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
з) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
и) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен данный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в данном доме в пределах, установленных ЖК РФ и гражданским законодательством (п. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в данном доме возможно только с согласия всех собственников помещений этого дома путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц и только по решению собственников помещений в данном доме, принятому на общем собрании таких собственников (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке (п. 5 ст. 36 ЖК РФ).

Положения об общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме основываются на нормах гл. 16 ГК РФ и сводятся к следующим:

а) ГК РФ различает два вида общей собственности: долевую и совместную (ст. 244 ГК РФ):
– каждому из участников долевой собственности принадлежит доля в праве на общий объект;
– каждому из участников общей совместной собственности доля в праве на общий объект не определена;
б) размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с ЖК РФ и ГК РФ. По общему правилу такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме (п. 1 ст. 37 ЖК РФ);
в) понятие "общая площадь жилого помещения" было дано в гл. 2 данного пособия. Напомним, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ст. 15 ЖК РФ);
г) соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК РФ);
д) при определении размера долей в праве долевой собственности на общее имущество участниками этой собственности учитывается следующее (ст. 245 ГК РФ):
– если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основе закона, их доли считаются равными;
– участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества (например, отремонтировал лифт), имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество;
– отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, который их произвел (например, изготовил и установил в помещении общего пользования ящик для хранения инвентаря, используемого при уборке этого помещения);
е) участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход. С этой целью они могут в установленном порядке на основании соответствующих договоров предоставить в пользование заинтересованным лицам такие объекты общего имущества, как крыши, подвалы, технические этажи и т.п.;
ж) порядок распределения доходов от использования общего имущества между собственниками может быть установлен в соглашении между ними. В противном случае применяется общее правило, согласно которому плоды, продукция и доходы от использования общего имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям (ст. 248 ГК РФ).

Положения, содержащиеся в гл. 16 ГК РФ, в ЖК РФ полностью не воспроизводятся, но подразумеваются законодателем. Изложение вопроса о правах участников общей собственности многоквартирного дома начинается с императивной нормы о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику (п. 2 ст. 37 ЖК РФ). Это значит, что если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на общее имущество дома (п. 3 ст. 37 ЖК РФ).

Однако п. 4 ст. 37 ЖК РФ гласит, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

– осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме;
– отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (например, продавать, дарить, обменивать и т. п.).

Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в данном доме. Доля обязательных расходов на содержание этого имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме каждого собственника помещения.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ (ст. 39 ЖК РФ).

Вопрос о доле в праве общей собственности на имущество в коммунальной квартире ЖК РФ решен на основе тех же принципов, которые положены в основу регулирования рассмотренных выше отношений собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Так:

а) собственнику комнаты в коммунальной квартире, находящейся в многоквартирном доме, принадлежит доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире (ст. 41 ЖК РФ). Речь идет о помещениях, обслуживающих более одной комнаты в данной квартире (например, о коридорах, кухнях, санузлах);
б) доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (п. 1 ст. 42 ЖК РФ);
в) если в такой квартире собственнику принадлежит две или более комнат, то следует полагать, что он обладает двумя или более долями в праве общей собственности в этой квартире, размер которых определяется указанным выше способом;
г) таким образом, доли участников не являются равными, поэтому в данном случае применяются правила гражданского законодательства о долевой, а не о совместной общей собственности. В связи с этим следует иметь в виду, что доля участника долевой собственности может быть увеличена, если этот участник осуществил за свой счет неотделимые улучшения общего имущества (п. 3 ст. 245 ГК РФ);
д) собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также и доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 2 ст. 42 ЖК РФ). Она пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире;
е) доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (п. 3 ст. 42 ЖК РФ);
ж) если собственник продает свою комнату, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на комнату, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности как на общее имущество в коммунальной квартире, так и на общее имущество многоквартирного дома (п. 4 ст. 42 ЖК РФ);
з) закон запрещает собственнику комнаты в коммунальной квартире:
– осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
– отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире (п. 5 ст. 42 ЖК РФ);
и) при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в этой квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных ГК РФ (п. 6 ст. 42 ЖК РФ);
к) собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов определяется долей собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (ст. 43 ЖК РФ).

Правила изменения границ помещений в многоквартирном доме впервые введены ст. 40 ЖК РФ, которая гласит:

а) собственник помещения в многоквартирном доме (отдельной квартиры или жилого помещения в коммунальной квартире), который приобрел помещение, смежное с принадлежащим ему помещением, вправе объединить эти помещения в одно;
б) границы между смежными помещениями могут быть заменены или эти помещения могут быть разделены на два или более помещения без согласия собственников других помещений (это возможно в случае, когда подобные изменение или разделение не влекут изменение границ других помещений, границ общего имущества многоквартирного дома, его размера или изменение их долей в праве общей собственности на общее имущество в доме);
в) как правило, изменение границ помещений связано с осуществлением реконструкции, переустройства или перепланировки соответствующих помещений. Поэтому в таких случаях необходимо согласовать предполагаемые действия с уполномоченным органом;
г) правила об изменении границ помещений применяются как к жилым, так и к нежилым помещениям, находящимся в собственности соответствующих субъектов;
д) при изменении границ вопрос о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое решается в соответствии с требованиями гл. 3 ЖК РФ "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение".

темы

документ Собственность, приватизация и человеческий фактор
документ Приватизация
документ Административная ответственность
документ Уголовная ответственность
документ Юридическая ответственность



назад Назад | форум | вверх Вверх

Управление финансами

важное

1. ФСС 2016
2. Льготы 2016
3. Налоговый вычет 2016
4. НДФЛ 2016
5. Земельный налог 2016
6. УСН 2016
7. Налоги ИП 2016
8. Налог с продаж 2016
9. ЕНВД 2016
10. Налог на прибыль 2016
11. Налог на имущество 2016
12. Транспортный налог 2016
13. ЕГАИС
14. Материнский капитал в 2016 году
15. Потребительская корзина 2016
16. Российская платежная карта "МИР"
17. Расчет отпускных в 2016 году
18. Расчет больничного в 2016 году
19. Производственный календарь на 2016 год
20. Повышение пенсий в 2016 году
21. Банкротство физ лиц
22. Коды бюджетной классификации на 2016 год
23. Бюджетная классификация КОСГУ на 2016 год
24. Как получить квартиру от государства
25. Как получить земельный участок бесплатно


©2009-2016 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов
разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты