Как известно с 1 января 2017 года в Российской Федерации права на недвижимое имущество регистрируются по новым правилам – по закону «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.
Согласно новому закону отказ в регистрации прав может произойти в момент подачи документов на государственную регистрацию прав или в процессе юридической экспертизы поданных документов. Так согласно пункту 15 статьи 18 закона при подаче документов на бумажном носителе (личное обращение) их могут не принять, если не установлена личность заявителя.
Учитывая, что прием документов на государственную регистрацию прав физических лиц осуществляют многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг (МФЦ), фактический отказ в принятии документов физические лица получают в МФЦ.
МФЦ и регистрирующий права на недвижимость государственный орган делает вывод о неустановлении личности заявителя, если в момент подачи заявления на гос регистрацию прав не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, или заявитель отказался предъявить документ, удостоверяющий его личность. Вместе с тем, заявителям необходимо учесть, что положения закона позволяют трактовать его расширительно, поскольку основания для отказа в принятии документов на гос регистрацию прав сформированы в виде открытого перечня.
Понятие «установление личности» в самом законе не раскрыто, и регистраторы толкование понятия «установление личности» для гос регистрации прав проводить с учетом Положения о паспорте гражданина РФ, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации N 828, а установление личности иностранных граждан — по правилам закона РФ N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации.
Так согласно пункту 1 Положения о паспорте гражданина РФ единственным документом удостоверяющим личность гражданина РФ с 14 лет является паспорт гражданина РФ.
Какое практическое значение это имеет для гос регистрации прав? — Не стоит для регистрации прав предоставлять водительские права или снилс, или военный билет. По таким документам у вас просто не примут заявление на гос регистрацию.
С паспортом гражданина РФ так же не все просто. Согласно Положению о паспорте гражданина РФ паспорт может быть недействительным, например, если в него внесены отметки, не предусмотренные этим положением (пункт 6 положения). Например, при пересечении границы с Украиной и предъявлении российского паспорта Украинские пограничники ставят в него штамп о пересечении границы, что сразу делает паспорт гражданина РФ недействительным.
Кроме того, российские паспорта заведомо имеют срок действия в зависимости от возраста его владельца (пункт 7 положения):
- от 14 лет — до достижения 20-летнего возраста;
- от 20 лет — до достижения 45-летнего возраста;
- от 45 лет — бессрочно.
По этому, уже при подготовке к сделке с недвижимостью проверьте свой российский паспорт, и при достижении соответствующего возраста замените его. Органы государственной регистрации прав тщательно следят за действительностью представленных на регистрацию документов, и действительность паспорта является частой причиной отказа в принятии документов.
В отличие от многих государств в России существуют внутренние паспорта и заграничные паспорта, причем правила их выдачи, требования к этим паспортам и срок их действия не совпадают. Важно, что на территории РФ заграничный паспорт гражданина РФ не применяется для удостоверения личности, и при регистрации прав на недвижимость в России загран паспорт у вас не примут.
Более сложная ситуация с удостоверением личности иностранцев. Согласно закону РФ N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» личность иностранца на территории РФ удостоверяется паспортом иностранного гражданина а так же международными договорами. По этому, у МФЦ и у регистрирующего органа появляется дополнительная возможность для усмотрения на стадии подачи документов.
Соответственно, фактически первый этап получения отказа в государственной регистрации прав на недвижимость может быть получен при подаче заявления и документов на государственную регистрацию права в МФЦ или непосредственно в Росреестре.
Основания для отказа в государственной регистрации прав
Основания для отказа в государственной регистрации прав в законе о государственной регистрации сформулированы в самой общей форме и связаны с не устранением причин препятствующих государственной регистрации (статья 27). При этом, в законе отсутствует перечень таких препятствий.
Вместе с тем, в части 1 статьи 26 закона приведен перечень причин из 55 пунктов, которые являются основанием для приостановки государственной регистрации прав. Очевидно именно эти обстоятельства указывают регистраторы Росреестра в качестве оснований для отказов в государственной регистрации прав.
Среди 55 оснований для приостановления государственной регистрации в частности указаны:
1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;
5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;
9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам.
Как видно, перечень достаточно широкий и содержит оценочные критерии, что позволяет каждый из пунктов перечня оснований для приостановки государственной регистрации достаточно широко толковать. То есть новый закон о государственной регистрации прав предоставляет регистратору широкое поле возможностей для усмотрения.
Гарантией интересов заявителя государственной регистрации прав является двухэтапная процедура отказа в гос регистрации которая в обязательном порядке должна содержит: 1) приостановку по инициативе регистрирующего органа, и 2) решение об отказе. Каждое из решений и решение о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прав, согласно статье 28 закона, оформляется в виде отдельного документа.
Обжаловать отказ в регистрации прав
Возможность обжаловать отказ в государственной регистрации прав предусмотрена в статье 8.1 Гражданского кодекса РФ, и с января 2017 года — частью 12 статьи 29 закона «О государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ). Способ обжалования отказа единственный – судебный.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Действия заявителя по обжалованию — это не догма, поскольку при получении отказа действия заявителя каждый раз индивидуальны и зависят от конкретной ситуации — мотивов отказа. Куда обжаловать отказ в регистрации прав и стоит ли обжаловать отказ каждый раз определяется по ситуации. Как было показано выше отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество возможен только после приостановки регистрации, а приостановка допускается только по основаниям, прямо установленным в статье 26 закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Именно от оснований приостановки и отказа в государственной регистрации права зависят дальнейшие действия заявителей. Мотивы и приостановки и отказа в государственной регистрации права должны быть изложены в соответствующем решении регистрирующего органа. Суд по регистрации прав на недвижимости, фактически, оценивает мотивы принятого государственным органом решения об отказе и приостановке государственной регистрации прав.
Например, если приостановка и отказ мотивирован не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права (п.5 ч.1 ст.26 закона о государственной регистрации недвижимости), то такой отказ может быть связан и с технической ошибкой заявителя (забыли предоставить документ или не знали, что нужно предоставить документ). В такой ситуации, даже в случае отказа, у заявителя есть право повторной подачи документов на государственную регистрацию в полном объеме и обжаловать такой отказ смысла нет.
В другой ситуации если одна из сторон договора купли продажи недвижимости уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности, Росреестр, как и в первом случае, откажет в государственной регистрации права. Отказывая Росреестр так же обоснует отказ не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права и тем же п.5 ч.1 ст.26 закона.
Но во втором случае оспаривать отказ бесполезно, поскольку заявитель действительно не представил необходимые документы, как минимум подписанное продавцом заявление, более того, устранить уклонение второй стороны заявитель самостоятельно не сможет. Такая ситуация преодолевается путем подачи в суд иска о признании права собственности на недвижимость согласно части 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.
В третьем случае, например при государственной регистрации вновь созданной недвижимости, Росреестр может отказать так же ссылаясь на п.5 ч.1 ст.26 закона мотивируя отказ не предоставлением документов, например согласия третьего лица на земельный участок. В этом случае заявитель вправе оспаривать отказ государственного органа именно на основании статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ и части 12 статьи 29 закона 218-ФЗ требуя признать незаконным а потому недействительным решение Росреестра об отказе в государственной регистрации.
Куда обжаловать отказ в регистрации прав
В законе о регистрации недвижимости прямо установлена возможность обжалования отказов или приостановок государственной регистрации в суд. Как известно, в России существуют мировые судьи, районные суды и Арбитражные. Функции Росреестра по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимостью – это так называемые административные публичные функции, а споры, возникающие между Росреестром и заявителями при выполнении регистрационных функций являются административными.
И в зависимости от категории заявителя способ оспаривания решений об отказе в гос регистрации прав будет разный:
1. Если заявитель – организация или предприниматель и созданная недвижимости используется в предпринимательской или иной экономической деятельности, заявитель подает заявление в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оспаривая ненормативный акт государственного органа (Росреестра).
Такие заявления имеют ряд особенностей подготовки и рассмотрения. Например, заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с даты вынесения решения соответственно о приостановке или об отказе в государственной регистрации права. Существенным отличием заявления в порядке 24 главы АПК РФ от исков при исковом производстве – истец должен доказать только два обстоятельства: 1) Не соответствие решения государственного органа закону, и 2) Нарушение прав заявителя таким решением, или создание препятствий заявителю в осуществлении предпринимательской деятельности, или в возложении на заявителя, нарушение закона, какие либо обязанности (ч.1 ст.198 АПК РФ).
Подготовка заявления, его оформление и прилагаемые документы – в целом, соответствуют правилам подготовки и подачи исковых заявлений. Вместе с тем, к заявлению, согласно статье 199 АПК РФ, должно быть приложено оспариваемое решение.
Существенным отличием рассмотрения заявления в порядке главы 24 АПК РФ является распределение бремени доказывания: согласно ч.5 ст.200 АПК РФ именно на соответствующий государственный орган возлагается обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия).
2. Если заявитель – физическое лицо (не предприниматель), дела этой категории — возникающие из административных и иных публичных правоотношений в связи с отказом в государственной регистрацией прав рассматриваются в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) судами общей юрисдикции – согласно статье 19 КАС РФ районными судами.
Требования заявителя по делам об отказе в государственной регистрации права, как правило два:
- Основное: О признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности.
- Дополнительное: Об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности.
Производство по административным делам осуществляется в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства, имеющей существенные отличия от порядка, установленного в Арбитражном процессуальном кодексе РФ. Так, обращение в суд в порядке главы 22 КАС РФ оформляется административным исковым заявлением, а заявитель именуется административным истцом.
Согласно статье 219 КАС РФ административный иск может быть подан в течении 3-х месяцев с даты нарушения прав заявителя, или с даты, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Вместе с тем, согласно части 3 указанной статьи заявление о признании незаконным решения, действий государственного органа может быть подано в течение 10 дней с даты, когда заявителю стало известно соответственно о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости.
В отличие от главы 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд не может не принять административное исковое заявление только по причине пропуска срока его подачи. В силу прямого указания части 5 и 7 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление должно быть принято судом в любом случае, а причины пропуска подлежат рассмотрению в предварительном судебном заседании. При этом в случае пропуска срока по уважительным причинам срок подачи административного искового заявления восстанавливается судом.
Решение суда по административному исковому заявлению о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на недвижимость может быть двух видов (часть 2 статья 227 КАС РФ):
• об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании решения незаконным, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца;
• об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения незаконным.
При рассмотрении административного дела об оспаривании решения о приостановке или об отказе в государственной регистрации права, суд выясняет (статья 227 КАС РФ):
1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца;
2) соблюдены ли сроки обращения в суд;
3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;
4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В рамках спора при государственной регистрации права на недвижимость административный истец (заявитель) доказывает только два обстоятельства:
1) нарушение прав и законных интересов заявителя отказом в государственной регистрации права на недвижимость,
2) соблюдение срока подачи административного искового заявления.
Остальное – пункты 3 и 4, доказывает административный ответчик.
Решение суда по административному исковому заявлению вступает в силу в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме, если не была подана апелляционная жалоба (статья 298 КАС РФ).
По сравнению с общим порядком государственной регистрации прав на объекты недвижимости регистрация прав через суд имеет очевидное преимущество – решение суда не подлежит юридической экспертизе регистраторами Росреестра, а значит избавлено от усмотрения чиновников взгляды которых на одни и те же юридические факты иногда существенно отличаются.
В отдельных ситуациях государственная регистрация права собственности через суд – единственная возможность оформить права на недвижимость. Прием судебной регистрации в равной мере применяется как к регистрации прав на вторичную недвижимость, так и для государственной регистрации прав на новостройки.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
