Статьей 112 ЖК РФ установлено минимальное и максимальное число членов жилищного кооператива. Оно не может быть менее пяти и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме. Предельной, максимальной величиной для приема членов в жилищный кооператив становится число квартир в принадлежащем жилищному кооперативу доме (на одно жилое помещение – один член кооператива).
Членами жилищного кооператива могут быть (ст. 111 ЖК РФ):
а) физические лица по достижении ими возраста 16 лет (данное положение соответствует ст. 26 ГК РФ, согласно которой по достижении 16 лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах);
б) юридические лица.
В отношении физических лиц действует еще одно положение.
В соответствии с п. 2 ст. 112 ЖК РФ следующие категории граждан имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы:
1) малоимущие граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
2) иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ категории граждан, признанные по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
Указанные лица имеют преимущественное право на вступление в те жилищные кооперативы, которые организованы при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления.
Первыми членами жилищного кооператива становятся лица, которые проголосовали за его организацию.
Для вступления в члены уже зарегистрированного в качестве юридического лица жилищного кооператива гражданин или юридическое лицо (с учетом указанных требований) должны подать в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива в порядке, предусмотренном ст. 121 ЖК РФ.
Срок для рассмотрения правлением жилищного кооператива и утверждения его решением общего собрания членов жилищного кооператива (или конференции) – один месяц с момента его подачи. После утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) гражданин или юридическое лицо должны оплатить вступительный взнос. И после его оплаты при условии наличия утвержденного решения о приеме в члены жилищного кооператива указанные лица признаются полноправными членами жилищного кооператива.
Основанием предоставления жилого помещения в домах жилищного кооператива гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, является принятие соответствующего решения общим собранием членов жилищного кооператива (конференции). Данные решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются законным основанием для вселения указанных лиц в жилые помещения в домах жилищного кооператива (ст. 124 ЖК РФ).
Таким образом, для приобретения прав владения, пользования и распоряжения (в установленных законодательством пределах) жилым помещением необходимо такое основание, как членство в жилищном кооперативе.
Прекращение членства в жилищном кооперативе возможно по следующим основаниям, установленным ст. 130 ЖК РФ (данный перечень является ограниченным и расширительному толкованию не подлежит):
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) выход члена кооператива – основано на добровольном желании прекратить его членство в жилищном кооперативе. Для добровольного выхода из числа членов жилищного кооператива необходимо подать соответствующее заявление. Данный порядок должен быть конкретизирован в уставе жилищного кооператива;
2) исключение члена кооператива – осуществляется в принудительном порядке с соблюдением правил п. 3 ст. 130 ЖК РФ (на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива);
3) ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива, или ликвидация самого жилищного кооператива – правоспособность юридического лица (как члена жилищного кооператива, так и самого жилищного кооператива) прекращается в момент его ликвидации, при этом необходимо учесть, что ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц;
4) смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива, так как правоспособность гражданина прекращается с его смертью. Но при этом возникают правоотношения между жилищным кооперативом и наследниками умершего. В соответствии со ст. 1177 ГК РФ, посвященной рассмотрению вопроса наследования прав, связанных с участием в потребительском кооперативе, в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива в случае, когда пай наследодателя перешел к нескольким наследникам, а также порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре отнесены гражданским законодательством на рассмотрение законодательства о потребительских кооперативах и устава соответствующего кооператива.
Наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).
При этом согласно ст. 131 ЖК РФ некоторые категории лиц имеют преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая:
1. Преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет супруг умершего, при этом обязательным условием является наличие права этого супруга на часть пая.
2. В случае если у супруга наследодателя отсутствует преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива, такое право принадлежит наследнику члена жилищного кооператива, имеющему право на часть пая и проживавшему совместно с наследодателем.
3. Если наследник члена жилищного кооператива не проживал совместно с наследодателем, он имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в п. 1 и 2, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.
4. Преимущественное право может перейти к членам семьи, проживавшим совместно с наследодателем и не являющимся его наследниками.
Они имеют преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при наличии следующих условий:
• внесение ими паевого взноса;
• отсутствие граждан, указанных ранее в п. 1–3;
• если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.
В случае грубого неисполнения членом жилищного кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива, он может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). При этом возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива, осуществляется в соответствии со ст. 132 ЖК РФ. Сроки и условия выплаты должны быть предусмотрены уставом кооператива. При этом максимальный срок выплаты не может превышать два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.
Организация, порядок управления жилищными кооперативами
Для организации жилищного кооператива и дальнейшей его регистрации в качестве юридического лица необходимо наличие учредителей, которые на собрании учредителей принимают решение о его организации. Правом на участие в собрании учредителей обладают лица, которые желают организовать жилищный кооператив (ст. 112 ЖК РФ).
Обязательным условием подтверждения факта принятия решения об организации жилищного кооператива является согласие его учредителей (лиц, желающих вступить в жилищный кооператив). Согласие с этим они выражают путем голосования «за» организацию жилищного кооператива.
Именно те лица, которые проголосовали за организацию жилищного кооператива, становятся его членами с момента государственной регистрации жилищного кооператива в качестве юридического лица.
Документом, которым оформляется и подтверждается принятие соответствующего решения об организации жилищного кооператива, является протокол собрания учредителей жилищного кооператива (согласно ст. 117 ЖК РФ).
Жилищный кооператив как юридическое лицо действует на основании устава, который утверждается его учредителями (членами жилищного кооператива). То есть единственным учредительным документом кооператива является именно устав.
В ст. 113 ЖК РФ определены конкретные требования к данному учредительному документу.
В нем должны содержаться сведения, соответствующие следующему перечню:
• наименование жилищного кооператива (а оно в соответствии с п. 3 ст. 116 ГК РФ должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также или слово «кооператив», или слова «потребительский союз» либо «потребительское общество»);
• место его нахождения;
• предмет и цели деятельности (удовлетворение потребностей граждан в жилье, управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме);
• порядок вступления в члены кооператива, выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
• размер вступительных и паевых взносов;
• состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
• положения об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
• данные о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
• порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядок реорганизации и ликвидации кооператива.
Данные требования соответствуют ст. 52 ГК РФ, согласно которой в учредительных документах некоммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица.
Также в соответствии с п. 2 ст. 116 ГК РФ устав потребительского кооператива должен содержать, помимо сведений, указанных в п. 2 ст. 52 ГК РФ, условия о размере паевых взносов членов кооператива; о составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов; о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов; о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
Допускается вносить в устав жилищного кооператива иные, не противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам, положения.
В результате этого на усмотрение членов жилищного кооператива при его образовании вынесен широкий круг вопросов, которые должны быть раскрыты в принятом уставе жилищного кооператива (например, необходимость созыва конференции, срок, на который избираются правление кооператива и председатель правления, и т.д.).
Государственная регистрация жилищных кооперативов осуществляется на основании Федерального закона № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц»).
Государственная регистрация юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – это акты уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемые посредством внесения в государственные реестры сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, приобретении физическими лицами статуса индивидуального предпринимателя, прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, иных сведений о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях.
Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.
При представлении в регистрирующий орган сведений для государственной регистрации юридического лица при его создании внесение сведений в Единый государственный реестр юридических лиц осуществляется в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц».
В государственных реестрах содержатся сведения о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, приобретении физическими лицами статуса индивидуального предпринимателя, прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, иные сведения о юридических лицах, об индивидуальных предпринимателях и соответствующие документы.
Моментом государственной регистрации признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в соответствующий государственный реестр.
Таким образом, жилищный или жилищно-строительный кооператив является созданным в качестве юридического лица после внесения указанной записи в Единый государственный реестр и с этого момента обладает необходимой правоспособностью.
Жилищный кооператив как юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.
В ст. 115 ЖК РФ названы следующие органы управления жилищным кооперативом:
1) общее собрание членов жилищного кооператива (если число членов кооператива меньше пятидесяти и если созыв конференции уставом жилищного кооператива не предусмотрен) или конференция (если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива);
2) правление жилищного кооператива (избирается членами кооператива на срок и на условиях, определенных уставом жилищного кооператива согласно ст. 118 ЖК РФ) и председатель правления жилищного кооператива (порядок его избрания и полномочия определены ст. 119 ЖК РФ).
Общее собрание членов жилищного кооператива (ст. 117 ЖК РФ)
Обязательным условием для признания общего собрания правомочным является необходимость присутствия на нем более пятидесяти процентов членов кооператива. Для признания решения общего собрания членов жилищного кооператива принятым необходимо, чтобы за него проголосовало более пятидесяти процентов от присутствующих на собрании членов кооператива (конечно, при условии соблюдения кворума) – простое большинство.
Но данное требование может быть изменено путем внесения в устав жилищного кооператива соответствующего положения. В этом случае при голосовании по вопросам, конкретно указанным в уставе кооператива, за них должно проголосовать более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
В том случае, если при принятии решения соблюдены все требования и решение является принятым, оно становится обязательным для всех членов жилищного кооператива с момента его принятия.
Компетенция общего собрания должна быть конкретизирована в уставе кооператива.
Но при этом к полномочиям, принадлежащим общему собранию членов жилищного кооператива, ЖК РФ относит:
1) право избрания органов управления жилищного кооператива и органов контроля за его деятельностью. Данное право составляет исключительную компетенцию общего собрания членов кооператива;
2) утверждение заявления о приеме в члены кооператива и исключение из состава членов.
При проведении общего собрания членов жилищного кооператива составляется необходимый протокол. В нем отражается процесс проведения собрания и в обязательном порядке протоколом оформляется принятие решения общего собрания членов жилищного кооператива.
Правление жилищного кооператива (ст. 118 ЖК РФ)
Фактически в период между общими собраниями членов жилищного кооператива руководство его деятельностью осуществляет правление жилищного кооператива – коллегиальный исполнительный орган кооператива.
Количество членов правления жилищного кооператива, срок его деятельности устанавливаются уставом кооператива, а порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений должны быть оговорены непосредственно уставом или другими внутренними документами кооператива (положениями, регламентами, инструкциями и т.д.).
Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (или конференцией).
Полномочия правления:
• руководство текущей деятельностью кооператива (п. 3 ст. 118 ЖК РФ);
• рассмотрение заявления о приеме в члены жилищного кооператива в течение месяца и передача его на утверждение общему собранию членов кооператива (ст. 121 ЖК РФ);
• избрание из своего числа председателя правления кооператива (п. 3 ст. 118 ЖК РФ).
Функции правления жилищного кооператива в уставе могут быть не конкретизированы. При этом необходимо учесть, что исполнять те полномочия, которые уставом отнесены к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива, правление жилищного кооператива не вправе.
Председатель правления жилищного кооператива (ст. 119 ЖК РФ)
Председатель правления жилищного кооператива в качестве единоличного исполнительного органа выполняет следующие обязанности для осуществления руководства текущей деятельностью жилищного кооператива:
• обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
• без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
• осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Срок его полномочий должен быть установлен в уставе жилищного кооператива.
Согласно ст. 53 ГК РФ лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени (а таким и является председатель правления жилищного кооператива), должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Кроме того, оно обязано по требованию учредителей (участников) юридического лица, если иное не предусмотрено законом или договором, возместить убытки, причиненные им юридическому лицу.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
