Управление финансами
документы

1. Акт выполненных работ
2. Акт скрытых работ
3. Бизнес-план примеры
4. Дефектная ведомость
5. Договор аренды
6. Договор дарения
7. Договор займа
8. Договор комиссии
9. Договор контрактации
10. Договор купли продажи
11. Договор лицензированный
12. Договор мены
13. Договор поставки
14. Договор ренты
15. Договор строительного подряда
16. Договор цессии
17. Коммерческое предложение
Управление финансами
егэ ЕГЭ 2017    Психологические тесты Интересные тесты   Изменения 2016 Изменения 2016
папка Главная » Экономисту » Особенности предоставления долгосрочных, ипотечных и потребительских кредитов

Особенности предоставления долгосрочных, ипотечных и потребительских кредитов



Особенности предоставления долгосрочных, ипотечных и потребительских кредитов

Для удобства изучения материала статью разбиваем на темы:

Внимание!

Если Вам полезен
этот материал, то вы можете добавить его в закладку вашего браузера.

добавить в закладки

  • Инвестиционные кредиты
  • Ипотечные кредиты
  • Источники финансирования ипотечных кредитов
  • Потребительские кредиты

    Инвестиционные кредиты

    Для развития промышленных предприятий в России необходимы крупные долгосрочные инвестиции, отсутствие которых замедляет процесс восстановления и модернизации производства и не позволяет внедрять новые технологии. Привлечение на рынке долгосрочных ресурсов, в том числе средств из-за рубежа, приводит к расширению деятельности коммерческих банков в этой сфере.

    Формы участия российских банков в инвестиционных проектах достаточно разнообразны: прямое кредитование инвестиционных проектов, проектное финансирование, лизинг, выдача гарантий и поручительств участникам реализации инвестиционных проектов; участие банков в финансово-промышленных группах и непосредственно финансовые вложения банков.

    Объектами кредитования инвестиционных проектов выступают затраты на следующие мероприятия:

    -              строительство, расширение и техническое перевооружение объектов производственного и непроизводственного назначения;

    -              приобретение движимого и недвижимого имущества (построек, оборудования и др.).

    Организация процесса кредитования регулируется внутренними банковскими положениями. Отличительной особенностью различных банковских технологий в этой сфере являются источники инвестиционных ресурсов. В зависимости от вида источников и формы привлечения инвестиционных средств используются разные кредитные технологии: долгосрочный инвестиционный кредит или проектное кредитование (проектное финансирование). Банки могут предоставлять инвестиционные кредиты на синдицированной основе.




    В России под проектным финансированием понимается финансирование инвестиционных проектов, обладающее рядом признаков:

    -              значительная доля участия денежными средствами инициатора проекта (не менее 30%);

    -              денежные потоки и активы отделены от основной деятельности предприятия;

    -              основным источником погашения являются денежные потоки от реализации проекта;     

    -              в качестве кредиторов совместно с банками могут выступать самые разные субъекты экономики — государственные органы и предприятия, небанковские кредитные организации (пенсионные фонды, инвестиционные, лизинговые компании и т.д.).

    По сравнению с инвестиционным кредитом проектное финансирование обладает более широким инструментарием. При кредитовании инвестиционного проекта, когда к финансированию привлекаются только собственные средства заемщика и долгосрочные депозиты банка, используются традиционные формы кредитования. Источником погашения являются результаты текущей деятельности предприятия и чистая прибыль от инвестиционного проекта. Кредитный риск определяется финансовым положением и обеспечением, предоставленным заемщиком.

    Для организации проектного финансирования обычно создается специальная компания и тщательно прорабатывается вся схема финансирования и страхования рисков. Помимо банковского кредита здесь могут использоваться коммерческие Кредиты, облигационные займы, вексельные кредиты, лизинг, факторинг и др.

    При проектном финансировании банк не удовлетворяется возвратом ссуженной стоимости, а хочет участвовать в прибыли после реализации проекта. Поэтому часто в кредитном Договоре предусматривается право банка на приобретение части акций предприятия, являющегося объектом инвестиционной деятельности. Проектное финансирование применяется тогда, когда требуется большой объем инвестиций (строительство аэропорта, крупных предприятий, мостов, трубопроводов, финансирование разработки месторождений полезных ископаемых и т.д.).

    При низкой капитализации российских кредитных организаций одним из способов финансирования крупных инвестиционных проектов, как на принципах кредитования, так и на принципах проектного финансирования могут использоваться специализированные кредиты.

    Коммерческие банки предоставляют инвестиционные кредиты в рублях и иностранной валюте на следующих условиях:

    -              доля участия банка в инвестиционном проекте, как правило, не превышает 70—80% от общей стоимости затрат;

    -              срок кредита обусловливается сроком окупаемости инвестиционного проекта (как правило, от одного года до пяти лет);

    -            обеспечением возврата кредита выступает залог, сумма которого достаточна для погашения основного долга и процентов за кредит. В залог принимаются ликвидные ценные бумаги, недвижимость, имущественные права, оборудование, транспортные средства, товары в обороте и другое имущество, а также поручительства субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Закладываемое имущество должно быть застраховано.  Процесс предоставления долгосрочных инвестиционных кредитов включает следующие стадии: получение заявки на кредит с указанием цели, суммы, сроков кредитования и возможного обеспечения, а также данные о финансовом состоянии заемщика. Кроме этого предоставляется инвестиционный проект, бизнес план инвестиционного проекта и другие документы, предусмотренные правилами кредитования в банке.

    Все эти документы анализируются кредитными, юридическими, аналитическими службами и службами безопасности банка с позиций надежности заемщика и инвестиционного проекта, степени его проработанности (наличие различных заключений, разрешений, маркетинговых исследований, наличие и условия контрактов и договоров, обеспечивающих определенные циклы проекта, заключение органов экологического надзора, лицензии и т.д.).

    Особенно тщательно анализируются источники погашения кредита, представленные гарантии, срок окупаемости затрат. Срок кредита слагается из времени работ на кредитуемом объекте, времени освоения и срока окупаемости затрат. Погашение кредита начинается с момента ввода кредитуемого объекта в эксплуатацию, если источником погашения выступает только чистая прибыль от инвестиционного проекта.

    В процессе кредитования банки осуществляют контроль за целевым использованием кредита, а также получением запланированного экономического эффекта.

    При проектном финансировании основное внимание банки уделяют не столько исследованию финансового положения заемщика, сколько изучению и проработанности проекта, под который выделяются банковские кредиты, а также способности заемщика реализовать инвестиционный проект. Банк анализирует устойчивость бизнеса заемщика в увязке с инвестиционным проектом, оценивает возможную доходность инвестиций, всю систему рисков, тщательно прорабатывает методы его страхования и схемы кредитования с привлечением к этому процессу других инвесторов.

    Ипотечные кредиты

    Одним из видов долгосрочных кредитов выступает ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая землю.

    В практике кредитования под залог недвижимости выделяют следующие виды кредитов:

    -              краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

    -              краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

    -              долгосрочный кредит физическим и юридическим лицам для приобретения жилья.

    В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам. Земельный и строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает на правах собственности или долгосрочной аренды отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства.

    Для получения ипотечного кредита на приобретение жилья заемщик оформляет следующие документы:

    1)            кредитный договор;

    2)            договор купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет кредита;

    3)            договор залога;

    4)            свидетельство о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости;

    5)            договор о комплексном ипотечном страховании;

    6)            экспертное заключение лицензированного оценщика;

    7)            нотариально удостоверенное обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания;

    8)            при наличии несовершеннолетних членов семьи — разрешение органов опеки и попечительства районной управы по месту проживания ребенка на передачу в залог приобретаемого за счет кредита жилья и на подписание нотариально удостоверенного обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении приобретаемой квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры;

    9)           договоры поручительства.

    Квартира оформляется в собственность заемщика обычно на основании договора купли продажи квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита. Он выдается после регистрации договоров купли продажи, залога и права пользования квартирой.

    Заключенные договоры купли продажи и ипотеки квартиры (и соответственно переход права собственности и залог) регистрируются в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения недвижимости, после чего кредитные средства и первоначальный взнос перечисляются на счет продавца и заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

    При выдаче" ипотечных кредитов многие банки требуют страхования рисков.

    Программа страхования, как правило, включает три договора: страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, страхования квартиры, страхования права собственности на нее. Страхователем по договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем — кредитор.

    При получении документов банк проверяет их достоверность и юридическое оформление, особое внимание, обращая на оценку стоимости квартиры и ее юридическую чистоту, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним, платежеспособность заемщика. После проверки рассчитывают максимальную сумму кредита и сроки его погашения.

    Общими критериями для определения максимальной суммы кредита и расчета ежемесячного платежа по кредиту выступают ежемесячные доходы семьи (на погашение кредита используются 35—55% дохода), которые и определяют срок кредита.

    Заемщик должен иметь постоянный источник доходов. В качестве документально подтвержденного дохода банк учитывает заработную плату по основному месту работы, по совместительству, по трудовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества (при наличии заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочие документально подтвержденные доходы.

    Квартира не обременена никаким из подлежащей регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки в качестве компенсирующего фактора могут рассматриваться поручительство, например, работодателя, гарантии банка, залог иного имущества.

    Окончательное решение о возможности предоставления кредита и его параметрах (сумме, сроках, размере ежемесячного платежа, основном и дополнительном обеспечении и т.д.) принимает Кредитный комитет банка. При этом учитываются источники и стабильность дохода заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариуса), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога.

    Каждый ипотечный банк разрабатывает свою систему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.

    В Москве используются программы контрактных сбережений, получившие название семейных жилищных накопительных счетов. Так, клиент, открывая счет в банке, обязан в течение не менее одного года накопить сумму, равную 30% стоимости приобретаемого жилья. Банк по истечении срока накопления предоставляет долгосрочный жилищный кредит.

    По схеме накопительных счетов работает Сбербанк России.

    Наибольшее распространение в России получила схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом его последующего выкупа.

    Финансовая компания покупает у риэлтерской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом выкупа квартиры. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риэлтерской фирме.

    Источники финансирования ипотечных кредитов

    В России основным источником средств для предоставления ипотечных кредитов являются привлеченные средства физических и юридических лиц, которые носят, как правило, краткосрочный характер. Выдача кредитов на срок 3, 5, 10 и более лет требует долгосрочных ресурсов для поддержания ликвидности банков.

    Дополнительные кредитные ресурсы банки могут формировать путем выпуска ипотечных облигаций, размещаемых на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами или закладными, либо банки организуют муниципальные жилищные займы; аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупки им жилья через продажу жилищных сертификатов.

    Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на совершение следующих действий:

    -              получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

    -              получение залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.                             

    Закладная подлежит регистрации одновременно с регистрацией договора залога.            

    Жилищные сертификаты — особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника:

    -              приобретать квартиру (квартиры) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

    -              получать от эмитента по первому требованию индексированную номинальную стоимость жилищного сертификата.

    С принятием Федерального закона № 152ФЗ об ипотечных ценных бумагах» в Российской Федерации появились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.     

    Облигации с ипотечным покрытием обеспеченные ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

    Эмиссия облигаций осуществляется только ипотечными агентами и кредитными организациями. К эмитентам облигаций Закон об ипотечных ценных бумагах предъявляет определенные требования: ипотечным тентом может быть только специализированная коммерческая организация, исключительным предметом ведения которой является приобретение Прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладных.

    Ипотечный сертификат участия — ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Банк выпускает ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат закладные по ипотеке. Ипотечные кредиты не учитываются на балансе банка. Банк становится доверительным управляющим, контролируя поступления от заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков.

    Система ипотечного кредитования формирует ипотечный рынок: — как первичный, так и вторичный. На первичном рынке работают в основном коммерческие банки, которые выдают и продают кредиты.

    На вторичном рынке — финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченнее залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

    На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные кредитные отношения, обеспеченные ипотекой, а на вторичном рынке происходят трансформация персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов.

    Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:

    1)            система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организации целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других, связанных с ними финансовых инструментов;

    2)            заемщики — физические и юридические лица (строительные и риэлтерские фирмы), получившие ипотечный кредит;

    3)            кредиторы — ипотечные кредитные учреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки, строительные организации и др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит;

    Президент Российской Федерации, Федеральное Собрание Российской Федерации, Минфин России, Федеральная налоговая служба по финансовым рынкам, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

    4)            инвесторы — физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды);

    5)            компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлтерские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).

    Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации, или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках.

    В целом система ипотечного кредитования означает организацию взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

    Потребительские кредиты

    Потребительский кредит предоставляется банками населению для удовлетворения различных потребительских нужд. Увеличивая платежеспособный спрос населения, кредит позволяет получать материальные блага, товары без предварительного накопления средств. С другой стороны, кредит ускоряет реализацию товарных запасов, услуг, тем самым обеспечивая расширенное воспроизводство в экономике страны.

    Классификация потребительских ссуд, выдаваемых коммерческими банками, осуществляется по следующим признакам:

    -              срок кредитования — краткосрочные, долгосрочные;

    -              целевая направленность — на инвестиционные нужды, на приобретение товаров длительного пользования, на образование, лечение, на неотложные нужды и т.д.;

    -              тип заемщика — всем слоям населения, VIP  клиентам, студентам, молодым семьям и т.д.;

    -              обеспечение — обеспеченные ссуды, необеспеченные (бланковые).

    Потребительский кредит можно классифицировать как непосредственно кредит на потребительские нужды (неотложные нужды, экспресс кредиты, автокредитование и т.д.) и кредит, имеющий инвестиционный характер (ипотечные кредиты, кредиты на образование, ссуды фермерским хозяйствам и т.д.). В настоящее время к наиболее быстро развивающимся направлениям кредитования относятся экспресс кредиты, автомобильные кредиты и инвестиционное кредитование (в т.ч. и ипотечное).

    В настоящее время банки выдают кредиты населению на неотложные нужды сроком до четырех пяти лет для приобретения транспортных средств, гаражей, дорогостоящих предметов домашнего обихода, на хозяйственное обзаведение, платные медицинские услуги и другие, цели.             

    Обязательным условием получения кредита на неотложные нужды является постоянная прописка или место работы, стаж работы на одном предприятии должен быть не менее одного года. Некоторые банки требуют страхования жизни и трудоспособности заемщика.

    Сбербанк России выдает кредиты на образование до 6 лет. Его размер определяется стоимостью обучения (максимальный размер кредита — 70% от стоимости обучения).

    Экспресс кредиты (кредиты на покупку товаров длительного пользования) распространяются через крупнейшие розничные магазины, ориентированные на массового клиента.

    При массовом предоставлении экспресс кредитов при оценке кредитоспособности банки используют автоматизированную аналитическую систему, которая учитывает такие факторы, как возраст, пол, семейное положение, уровень образования, размер ежемесячного дохода, наличие движимого и недвижимого имущества, кредитную историю заемщика и ряд других факторов. Данная методика получила название «скоринговая модель принятия решения по кредитованию физических лиц».

    Краткосрочный экспресс кредит под заклад ценных бумаг не требует Справки о доходах заемщика и его поручителей.

    К инвестиционным кредитам населению относятся ссуды на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости, ипотечные кредиты.

    Сбербанк предоставляет долгосрочные кредиты на приобретение жилья в рамках президентской программы «Государственные жилищные сертификаты» в пределах 23% от размера субсидий сроком на 15 лет по льготной процентной ставке. Кредит предоставляется военнослужащим, уволенным в запас.

    Кредитование населения осуществляется в соответствии с кредитной политикой банка на основе его целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

    При принятии решений о кредитовании банки ориентируются на оценку кредитоспособности заемщика, так как первичным источником возврата кредита выступает доход самого заемщика, а обеспечение по кредиту является вторичным источником его погашения.

    Для оценки кредитоспособности заемщика банки разделяют заемщиков на две группы физических лиц:

    -              работающие по найму;

    -              занимающиеся частной предпринимательской деятельностью в качестве предпринимателей без образования юридического лица либо владельцы хозяйствующих субъектов.

    Если доход заемщика формируется за счет предпринимательской деятельности, то анализируются стабильность трудоустройства, занятость заемщика в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

    Размер заработка или дохода заемщика определяет размер максимальной суммы кредита, который может быть предоставлен физическому лицу. Банки определяют по каждому виду кредита расчетные коэффициенты на базе среднемесячных заработков или доходов ссудо-заемщиков.

    Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения.

    Сбербанк России принимает в обеспечение кредита:

    -              поручительство граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода. Количество поручителей зависит от суммы кредита;

    -              поручительство платежеспособного предприятия и организаций — клиентов Сбербанка России;

    -              ликвидные ценные бумаги (сертификаты и акции Сбербанка России и другие ценные бумаги в форме обособленных документов, реализуемых через учреждения банка, котирующихся на фондовых биржах иди выпущенных эмитентами, финансовая надежность которых не вызывает сомнения);

    -              объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество, передаваемое в залог.

    Банк может отказать в выдаче кредита, если при Погашении ссуды из заработной платы необходимо удерживать свыше 50%.



    тема

    документ Подготовка международных торговых сделок, анализ и расчет контрактных цен
    документ Международные коммерческие операции: сущность, содержание и виды
    документ Дефолт
    документ АИС в области финансовой деятельности
    документ Защита информации в АИС



    назад Назад | форум | вверх Вверх

  • Управление финансами

    важное

    1. ФСС 2016
    2. Льготы 2016
    3. Налоговый вычет 2016
    4. НДФЛ 2016
    5. Земельный налог 2016
    6. УСН 2016
    7. Налоги ИП 2016
    8. Налог с продаж 2016
    9. ЕНВД 2016
    10. Налог на прибыль 2016
    11. Налог на имущество 2016
    12. Транспортный налог 2016
    13. ЕГАИС
    14. Материнский капитал в 2016 году
    15. Потребительская корзина 2016
    16. Российская платежная карта "МИР"
    17. Расчет отпускных в 2016 году
    18. Расчет больничного в 2016 году
    19. Производственный календарь на 2016 год
    20. Повышение пенсий в 2016 году
    21. Банкротство физ лиц
    22. Коды бюджетной классификации на 2016 год
    23. Бюджетная классификация КОСГУ на 2016 год
    24. Как получить квартиру от государства
    25. Как получить земельный участок бесплатно


    ©2009-2016 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов
    разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты