Управление финансами
документы

1. Акт выполненных работ
2. Акт скрытых работ
3. Бизнес-план примеры
4. Дефектная ведомость
5. Договор аренды
6. Договор дарения
7. Договор займа
8. Договор комиссии
9. Договор контрактации
10. Договор купли продажи
11. Договор лицензированный
12. Договор мены
13. Договор поставки
14. Договор ренты
15. Договор строительного подряда
16. Договор цессии
17. Коммерческое предложение
Управление финансами
егэ ЕГЭ 2017    Психологические тесты Интересные тесты   Изменения 2017 Изменения 2017
папка Главная » Предпринимателю » Особенности договора аренды

Особенности договора аренды

Договор аренды

Вернуться назад на Договор аренды

В связи с кризисом многие компании в настоящее время вынуждены пересматривать условия заключенных ранее договоров аренды, иногда дело доходит даже до их досрочного расторжения. Все это приводит к конфликтам. Расторгнуть или изменить арендное соглашение без ошибок поможет Обзор Одиннадцатого ААС практики рассмотрения споров по договору аренды.

Учитывая, что договор аренды земельного участка не был заключен, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании договора возобновленным на неопределенный срок.

Арендатор обратился в суд с иском о признании договора возобновленным на неопределенный срок. Суд первой инстанции в иске отказал по следующим основаниям.

Между арендодателем и арендатором подписан договор аренды земельного участка площадью 0,001 га, расположенного по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Белинского - ул. Челюскина, под установку торгового киоска.

Конкретное место нахождения земельного участка договором не определено, так как "перекресток улиц" имеет четыре стороны. Данный земельный участок в порядке, установленном законодательством о землеустройстве, не сформирован, на кадастровый учет не поставлен. Кадастровый план земельного участка в материалах дела отсутствует. Представленный в деле технический паспорт характеризует не предмет договора (земельный участок), а возведенное арендатором сооружение, поэтому не может служить доказательством, позволяющим определить предмет договора.

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). Статьей 6 ЗК РФ установлено, что земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Таким образом, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Принимая во внимание, что договорные отношения между сторонами отсутствуют, они не могли быть возобновлены на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции оставлено в силе постановлениями Одиннадцатого ААС и ФАС ПО (дело N А65-21822/2007).

Ссылка на незаключенность договора аренды в связи с тем, что предмет договора не был определен, является необоснованной, поскольку фактически договор длительное время исполнялся сторонами, арендная плата осуществлялась без каких-либо возражений, в том числе соглашениями о зачете встречных требований, предмет договора ни при заключении договора, ни при его исполнении у сторон сомнений не вызывал.

Субарендатор обратился в суд с иском о признании договора сублизинга незаключенным, так как предмет договора сторонами не согласован. Решением арбитражного суда первой инстанции в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого ААС решение отменено, иск удовлетворен. При этом суд апелляционной инстанции исходил из положений ст. 607 ГК РФ: в договоре и передаточном акте были указаны лишь марка автомобиля и его инвентарный номер, однако не содержались такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, VIN код автомобиля, номер двигателя, номер кузова. Именно эти данные остаются неизменными в случае замены государственного регистрационного знака, утраты свидетельства о регистрации и паспорта транспортного средства.

Постановлением ФАС ПО постановление Одиннадцатого ААС отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе. Суд кассационной инстанции указал, что согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Договор сторонами исполнялся (производилась оплата и зачеты встречных требований) без каких-либо сомнений относительно его предмета. Об этом же свидетельствует переписка сторон. Следовательно, из последующего поведения сторон можно сделать вывод, что у них фактически отсутствовал спор по определению предмета сделки (дело N А55-12210/2007).

Неисполнение арендодателем обязанности по осуществлению капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, если это вызвано неотложной необходимостью, за счет собственных средств. Стоимость произведенного ремонта арендатор может взыскать с арендодателя.

Истец обратился в Арбитражный суд с заявлением о взыскании стоимости произведенного истцом как арендатором капитального ремонта арендованных у ответчика нежилых помещений.

Между истцом и ответчиком заключены договоры аренды нежилых (подвальных) помещений. В договоре отражено целевое назначение арендуемых помещений - для размещения магазина. В связи с прекращением договорных отношений истец был выселен из арендованных помещений.

Согласно договорам и приложениям к договорам арендованные помещения относились к муниципальной собственности и числились в реестре муниципальной собственности. Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Постановлением Одиннадцатого ААС решение суда первой инстанции оставлено без изменения. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции исходя из ст. 616 ГК РФ и акта приемки-передачи сделал вывод о том, что использование помещений по их целевому назначению без производства капитального ремонта невозможно. Санитарное состояние нежилых помещений в момент передачи было неудовлетворительное (капитального ремонта требовали потолки, внутренние стены, перегородки, полы, оконные переплеты, дверные проемы, электросеть и осветительная аппаратура, сантехническое оборудование и система водоснабжения, система отопления).

Постановлением ФАС ПО судебные акты по делу оставлены без изменения (дело N А55-9745/2007).

Устранение обстоятельств, послуживших поводом для обращения в суд с иском о расторжении договора, является основанием для отказа в иске в части расторжения договора аренды и выселения.

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды в связи с нарушением договора со стороны арендатора - неуплатой более двух раз подряд арендной платы. Также арендатор предъявил требования о выселении арендатора, взыскании суммы долга и пеней.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск в части взыскания пеней, в удовлетворении остальных требований отказал, мотивируя решение тем, что в письме арендатору с предложением расторгнуть договор истец не указал период задолженности и тем самым не дал арендатору возможности устранить нарушение в разумный срок. Кроме того, после предъявления иска ответчик погасил задолженность по арендной плате. Устранение обстоятельств, послуживших поводом для обращения в суд с иском о расторжении договора, является основанием для отказа в иске в части расторжения договора и выселения.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого ААС и постановлением ФАС ПО. При этом суд кассационной инстанции также указал на то, что спорный договор зарегистрировани, следовательно, считается заключенным с данного момента. До этого с ответчика могло быть взыскано лишь неосновательное обогащение за пользование принадлежащим истцу имуществом.

Таким образом, на момент направления ответчику письма о расторжении договора отсутствовало основание расторжения договора, указанное арендодателем со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГК РФ (дело N А55-13945/2007).

Стоимость улучшений имущества не подлежит возмещению при прекращении договора аренды, так как в нарушение условий договора арендатор произвел работы капитального характера без письменного согласия арендодателя.

Между арендодателем, балансодержателем и арендатором подписан договор аренды государственного имущества. В договоре установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за месяц до срока, указанного в уведомлении.

Истец, полагая, что произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с балансодержателя денежной суммы в возмещение стоимости произведенных улучшений.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Одиннадцатого ААС решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения на основании следующего. Суд установил, что истцом не было получено согласия арендодателя на выполнение определенных улучшений арендованного имущества. Руководствуясь ст. 623 ГК РФ, суд обоснованно пришел к выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Постановлением ФАС ПО судебные акты по делу оставлены без изменения (дело N А65-25262/2007).

тема

документ Акт скрытых работ
документ Акт выполненных работ
документ Коммерческое предложение
документ Дисциплинарное взыскание
документ Бизнес с нуля. Часть 2 – арендный бизнес
документ Задаток



назад Назад | форум | вверх Вверх

Управление финансами
важное

Как получить квартиру от государства
Как получить земельный участок бесплатно
Потребительская корзина 2017
Налоговые изменения 2017
Повышение пенсий 2017
Материнский капитал 2017
Транспортный налог 2017
Налог на имущество 2017
Налог на прибыль 2017
ЕНВД 2017

Налог с продаж 2017
Налоги ИП 2017
УСН 2017
Изменения для юристов 2017
Земельный налог 2017
Кадровое делопроизводство 2017
НДФЛ 2017
Налоговый вычет 2017
Льготы 2017
Производственный календарь на 2017 год
Бухгалтерские изменения 2017
Расчет больничного 2017
Расчет отпускных 2017
ФСС 2017
Коды бюджетной классификации на 2017 год
Недвижимость


©2009-2017 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов
разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты