Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Следующим этапом производится сбор и анализ данных рынка. Оценщик собирает и обрабатывает всю необходимую информацию (уровень спроса на объект недвижимости; наличие возможных покупателей и конкурентов; параметры сопоставимых объектов; условия финансирования предполагаемой сделки и пр.). Если собранные данные окажутся неточны или неполны, оценщику будет трудно дать достоверное и обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимости.
Рынок должен изучаться достаточно широко — от рынка страны в целом, далее — региона, города и конкретного района, где находится объект недвижимости.
В анализе следует ориентироваться на тип оцениваемой недвижимости.
Анализ рынка можно разделить на два вида:
1) общий анализ;
2) специальный анализ.
В первом случае изучаются общие данные о рынке региона, города и района, их влияние на стоимость объекта недвижимости. Во втором случае рассматривается информация, непосредственно связанная с оцениваемым объектом.
Весьма существенным является то, что весь анализ строится на информации, которую аналитик собирает и проверяет:
— на соответствие (в какой мере она соответствует действительности);
— своевременность (свежесть информации);
— точность и надежность (зависит от источника);
— возможность отражать основные тенденции.
1. Общий анализ рынка. Задачи, которые помогает решить общий анализ рынка:
— определиться с наиболее эффективным использованием объекта;
— обосновать экономическую заинтересованность в объекте недвижимости;
— определить наличие внешнего устаревания объекта недвижимости.
В ходе общего анализа:
— дается характеристика географического положения объекта;
— изучаются основные группы факторов, влияющие на стоимость объекта на уровне государства, региона, города и района:
— социальные,
— экономические,
— политические и государственные,
— физические;
— а также прогнозируется будущее города, района и его влияние на использование, и стоимость объекта.
В общем анализе рынка района, микрорайона дополнительно рассматриваются:
— использование недвижимости;
— типы недвижимости, пользующейся повышенным спросом;
— типы недвижимости, не пользующейся спросом;
— факторы, влияющие на целесообразное использование объекта;
— отрицательные факторы, снижающие стоимость объекта.
2. Специальный анализ рынка.
Специальный анализ базируется на информации по району, микрорайону и связан непосредственно с определением стоимости объекта.
В базе данных для этого анализа должна быть следующая информация:
— уровень доходов, ставки дохода для подобных объектов;
— цены на строительство;
— процедура и трудоемкость получения разрешений на строительство;
— продажи, даты, мотивации покупателей и продавцов, условия продаж;
— количество предложений;
— уровень реализации объектов;
— степень недоиспользования;
— использование объектов до и после продажи.
Таким образом, в результате анализа получается полная картина социальной, экономической и политической ситуации вокруг оцениваемого объекта. Замыкаются связи «объект — среда».
Результаты анализа могут быть использованы как для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, так и для других целей, таких как:
— прогноз возможности реализации объекта;
— прогноз финансовой целесообразности проекта;
— прогноз НЭИ участка земли;
— оценка размеров кредита для финансирования проекта.
Кроме того, может быть различным уровень детализации анализа, требующийся конкретному заказчику. Например, иностранного инвестора больше интересует общий анализ, связанный с рынком страны, региона для принятия решения о целесообразности внедрения и работы на этом рынке. Российского бизнесмена в большей степени будет интересовать конкретная информация на уровне города, района, микрорайона, а также результаты специального анализа по сопоставимым объектам.
Основываясь на общем и специальном анализе рынка, аналитик рассчитывает стоимость объекта недвижимости методами трех основных подходов (затратного, доходного, сравнительного), каждый из которых базируется на той или иной совокупности оценочных принципов. Для затратного подхода требуется дополнительный расчет стоимости земли, который выполняется исходя из принципа ее НЭИ, при оценке рыночной стоимости недвижимости.
Полученные применением различных подходов значения стоимости объекта недвижимости ранжируются, «взвешиваются» на основе сформированной оценщиком системы критериев, для того чтобы прийти к итоговому значению оцениваемой стоимости. Окончательный результат согласовывается с заказчиком, и, наконец, отчет об оценке передается заказчику.
Техническая экспертиза объекта недвижимости. Задачи технической экспертизы
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Задачами технической экспертизы являются количественное определение рабочих параметров элементов здания, определение причин ухудшения параметров и прогнозирование изменения параметров по времени с сохранением или изменением действующих на элемент нагрузок.
Техническая экспертиза здания проводится в следующем порядке:
— определяется цель экспертизы;
— изучаются исходные данные (проектное решение, дефектные ведомости и т.п.);
— проводится общее обследование здания;
— проводится детальное обследование конструкции;
— составляется техническое заключение.
Целью технической экспертизы может являться:
— выявление причин неисправностей в работе конструкций и инженерного оборудования;
— определение остаточного ресурса конструктивных элементов здания;
— определение значений предельно допустимых нагрузок на элемент при проектировании изменения действующих на него нагрузок.
Обследование зданий и сооружений — сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.
Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависит от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.
Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. Однако его расчет будет тем более точен, если во внимание будут приняты оценщиком результаты технической экспертизы, которая в зависимости от условий эксплуатации объекта выделяет два вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.
Нормальный (нормативный) физический износ утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте.
Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определений этого вида износа можно воспользоваться существенными нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.
Индивидуальный физический износ — утрата (уменьшение) восстановительной стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушение СНиП, ошибок в проектах.
Определение индивидуального физического износа, по сути, как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.
Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:
— внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);
— видимые и невидимые при осмотре;
— легко и трудно устранимые;
— развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузки.
В качестве исходных данных для описания состояния конструкций могут быть использованы следующие документы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотра строительных конструкций зданий и сооружений, акты общего технического осмотра здания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянии конструкций. При составлении отчета об оценке рекомендуется приводить ссылки на используемые документы по техническому состоянию конструкций.
Обследование зданий, строительных конструкций и инженерного оборудования
Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную информацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитального ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.
Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. В процессе осмотри надо обращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования, каков тепловой и влажностный режим в помещениях. При осмотре проводится фото фиксация всего объекта, а также повреждений и дефектов, например трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях и подвальных помещениях, провалов грунта, изъянов отделки, отсыревания стен и т.д.
Для проведения расчетов по определению восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Поэтому рекомендуется оформить акт о ее передаче оценщику с указанием номеров чертежей и проектов. В отчете об оценке должны быть указаны источники, по которым определялись основные параметры оцениваемого объекта. По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.
При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами, когда один и тот же объект в инвентарных ведомостях может быть учтен под разными наименованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчета избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Зачастую такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.
При составлении отчета об оценке в соответствии со стандартами необходимо указывать дату оценки. Она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещение для осмотра и сбора исходных данных.
Требования к отчету об оценке
В ФСО-3 отчет об оценке определяется как «документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки».
При подготовке отчета об оценке оценщик должен следовать формальным требованиям, изложенным в ФСО3 «Требования к отчету об оценке». В разделе и изложены требования к составлению отчета об оценке и перечислены принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета.
К числу таких принципов относятся:
— принцип существенности, означающий значимость информации с точки зрения стоимости объекта оценки;
— принцип обоснованности, суть которого заключается в том, что собранная и приведенная в отчете информация должна быть подтверждена;
— принцип однозначности — не должно быть неоднозначного толкования понятий, используемых в отчете. Он относится и ко всему содержанию отчета в целом;
— принцип проверяемости — отчет должен допускать перепроверку, при которой воспроизводство расчетов должно привести к аналогичным результатам;
— принцип достаточности — в отчете не должно быть излишней ДЛЯ определения стоимости объекта оценки информации.
Этим же разделом предусмотрены возможные дополнения к указанным требованиям в рамках разрабатываемых ФСО для оценки, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки.
Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение трех лет (общего срока исковой давности, установленного законодательством РФ). К оформлению отчета относятся следующие требования: отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Требования к содержанию отчета об оценке
В отчете в обязательном порядке должны содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы;
б) задание на оценку;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности;
е) описание объекта оценки (количественные и качественные характеристики в целом объекта оценки и его составных элементов);
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;
з) описание процесса оценки объекта оценки с обоснованием выбора или отказа от применения того или иного подхода и подробными расчетами по применяемым подходам;
и) согласование результатов с обоснованием выбора использованных весов, присвоенных каждому подходу.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии правоустанавливающих, право подтверждающих документов, документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
К основным фактам и выводам, содержащимся в отчете, относятся: информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные с использованием различных подходов; итоговая величина стоимости объекта оценки.
Сведения о заказчике могут быть как о юридическом, так и о физическом лице. Сведения об оценщике — как осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, так и на основании трудового договора. Кроме того, если к проведению оценки привлекаются еще какие-либо организации и специалисты, о них в отчете также должна быть полная информация.
В отчете в обязательном порядке указывают:
— дату составления и порядковый номер отчета;
— дату оценки объекта оценки;
— основание для проведения оценки;
— юридический адрес оценщика;
— точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовую стоимость объекта оценки;
— стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки объекта;
— перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения;
— последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
— перечень документов, используемых оценщиком, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Предлагаются следующие основные разделы отчета:
1. Заглавный лист.
2. Сертификация оценки. Представляет собой письмо на имя заказчика, в котором содержится заявление оценщика относительно своей объективности и беспристрастности, проявленных при проведении оценки.
3. Оглавление.
4. Краткое изложение основных фактов и выводов (резюме): идентификация объекта оценки, цель оценки и ее назначение, определение вида оцениваемой стоимости, дата оценки, набор оцениваемых прав, сведения о заказчике и оценщике, основные предположения и лимитирующие условия и т.д.
5. Сведения об объекте оценки: история объекта; анализ среды местоположения объекта; данные о городе (районе), данные об окружении; зонирование; коммунальные услуги; налоги; анализ местоположения объекта; описание земельного участка, описание строений и других улучшений.
6. Анализ рынка недвижимости: общий и специальный.
7. Анализ наиболее эффективного использования.
8. Оценка стоимости земельного участка.
9. Определение стоимости объекта затратным подходом.
10. Определение стоимости объекта сравнительным подходом.
11. Определение стоимости объекта доходным подходом.
12. Согласование и определение итогового значения стоимости.
13. Ограничивающие условия. Включение этого раздела призвано обеспечить защиту интересов оценщика, а также предотвратить возможное непонимание со стороны заказчика и прочих пользователей отчета.
14. Квалификация оценщика.
15. Приложения.
Требования к используемой информации
Информация, используемая при проведении оценки, в соответствии с ФСО-1 должна быть достаточной и достоверной.
В разделе IV ФСО-3 также содержатся требования к описанию информации, используемой при проведении оценки и содержащейся в отчете об оценке:
- наличие ссылок на источники информации;
- заверенных подписей лиц, предоставивших информацию от заказчика;
- анализа полученной величины стоимости на соответствие рыночным условиям, если для оценки "использовалась информация, полученная на основе экспертного мнения.
Описание объекта оценки при составлении отчета
Описание района, земельного участка и оцениваемого строения — обязательная часть отчета об оценке. Основной целью описания является в первую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.
Требования к описанию применяемой методологии и расчетам
Раздел V ФСО-3 содержит требования к описанию применяемой методологии оценки и расчетам.
В отчете об оценке должны содержаться;
1) описание последовательности определения стоимости объекта оценки;
2) обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках различных подходов;
3) описание расчетов, пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов. При этом допускается округление результатов итогового значения стоимости.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
