Аренда предполагает, что стороной сделки выступит юридическое лицо, которое может быть и тем, кто сдает, и тем, кто снимает.
В найме сторонами выступают физические лица, а предмет договора — жилое помещение. Социальный наем заключается между государственными или муниципальными органами и физическим лицом/лицами. Его особенность — безвозмездность и предоставляемое право последующей приватизации.
Если мы говорим, о жилом помещении (квартира, частный дом, комната), то аренда или найм заключаются только с целью проживания. Проще — в квартире нельзя организовать магазин или офис без изменения назначения.
Каким бы образом не был поименован договор, к нему будут применяться те нормы, которым он соответствует. Например, если физические лица свои отношении обозначили как аренда квартиры, к договору будут применяться нормы о найме. С юридической точки зрения аренды между двумя физическими лицами не бывает. Найм регулируется главой 35 ГК РФ, а аренда 34.
Отметим также, что найм с выкупом имеет место быть, когда недвижимость не продается. Это касается больших по площади домов или квартир в неприглядных районах. На рынке предложений — это редкость, ведь большинство собственников хочет получить деньги здесь и сейчас. Квартиры и дома продают не от хорошей жизни.
В большинстве случаев юридические лица используют арендованное жилье для проживания своих сотрудников.
Квартира может быть:
• временным пристанищем во время командировки;
• местом для организации деловых встреч в другом городе;
• жильем для сотрудников, чаще высшего звена, например директора и его семьи.
По сути, покупать квартиру для персонала организации не выгодно, а вот арендовать с последующим выкупом вполне перспективно. Ведь часть выкупной суммы можно забирать из заработной платы сотрудников. Кроме того, организации могут на следующем этапе заключать аренду с выкупом уже с сотрудниками, улучшая их жилищные условия. Учитывая, что в столице работает огромное количество профессионалов-провинциалов, такая схема будет работать на опережение.
Договоры, в которых физические лица выступают в качестве арендаторов, могут поддержать на плаву многих застройщиков-собственников. В условиях жесткой экономической ситуации, распродать уже готовые квартиры трудно, титульный владелец имущества не окупив затраты, должен еще и нести бремя содержания, например, платить налоги и коммуналку. Так почему бы не сдавать эти квартиры гражданам, заманивая их возможностью получить жилье в собственность?
К слову сказать, наемный (арендный) дом самый популярный тип жилья в Европе. В Берлине — 90% населения живет в таких доходных домах. Многие зарубежные компании занимаются строительством жилой недвижимости с целью сдачи в аренду, в перспективе продажи.
В России сегодня существуют немногочисленные проекты по строительству арендных домов, например, в Подмосковье, Калужской и Новосибирской областях. Многие из них не требуют поддержки от государства. Эти проекты при интенсивном развитии смогут в будущем потеснить частников, обеспечить более качественное жилье и правовую основу для его последующего приобретения в собственность.
Государство же в свою очередь тоже готово участвовать в создании арендных домов. Законопроект, призванный регулировать отношения на рынке найма и аренды жилья, уже существует. В недействующей пока редакции законодатель предлагает застройщикам участвовать в аукционах на понижение арендной платы. Те, кто максимально снизит арендную ставку, получат от государства земельный участок без торгов.
Пилотный проект уже запущен в Ростовской области. Администрацией города совместно с Федеральным агентством финансирования жилищного строительства предлагает ростовчанам жилье эконом-класса в аренду с правом выкупа. Будет построен целый жилой комплекс с доходными, «арендными домами», причем в основном объеме на внебюджетные средства. Конкретных цифр по ставкам и стоимости пока нет, поэтому судить о доступности и качестве на текущий момент сложно.
Преимущества выкупной аренды:
1. Низкая процентная ставка. В схеме, когда государство приобретает жилье у застройщика, а потом предлагает гражданам, ставка от 3% годовых.
2. Отсутствие первоначального взноса. Недоступность ипотеки для 50% заемщиков связана с отсутствием денежных средств для первого взноса.
3. Отсутствие навязанных банками страховок. Для государства и частных компаний достаточно будет страхования жилого помещения от риска утраты.
4. Отсутствие залоговых обязательств и связанных с ними ограничений в отличие от ипотеки, где залог главное условие кредитования.
Такая сделка является смешанной, в этом и основная правовая сложность. К договору применяются и нормы о купле, и об аренде, и жилищное законодательство.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• наименование объекта;
• размер арендных платежей;
• общую выкупная стоимость;
• срок;
• порядок передачи имущества в аренду, а затем и в собственность.
Для заключения договора собственнику понадобятся:
• свидетельство о собственности;
• технические документы;
• согласие остальных сособственников, если такие имеются;
• сведения об отсутствие задолженности по обязательным платежам.
На что надо обратить внимание при заключении договора:
1. Квартира или частный дом должны быть подробно описаны в договоре, технические характеристики и иные идентифицирующие признаки.
2. В договоре необходимо обозначить выкупную цену. Без нее такое соглашение можно оспорить и признать недействительным.
3. Арендные и выкупные платежи следует разделить. Это будет на руку как арендатору, так и арендодателю. В случае спора, можно будет безболезненно вычислить, за что платил квартиросъемщик.
4. Договоры сроком больше 11 месяцев надо зарегистрировать в юстиции. Это касается исключительно аренды, для найма достаточно простой письменной формы.
5. Четко и ясно расписать основания расторжения договора. Организации чаще всего расторгают договор в случае пропуска очередного арендного платежа.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
