Принят Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон), который содержит комплексные изменения в земельное законодательство: Гражданский, Земельный, Градостроительный кодексы и другие акты, регулирующие порядок оформления и использования земли.
Целями законодателя были упорядочение и конкретизация порядка оформления прав на землю, развитие гражданского оборота земельных участков, создание условий для реализации инвестиционных проектов, стимулирование строительства социально-значимых объектов.
Напомним, что действующий в настоящее время порядок предоставления земельного участка в аренду зависит от целей предоставления: для строительства или для целей, не связанных со строительством.
Порядок предоставления земельных участков для строительства отличается также в зависимости от проведения работ по их формированию:
1. без предварительного согласования мест размещения объектов;
2. с предварительным согласованием мест размещения объектов (ст. 30 Земельного кодекса РФ в действующей редакции).
Установлено, что предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется на торгах.
Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ, Кодекс) в новой редакции содержит принципиально новый подход к определению порядка предоставления земельного участка в аренду на торгах или без проведения торгов.
Статья 39.6 ЗК РФ содержит общую норму: договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Случаи предоставления участка в аренду без торгов названы в качестве исключения из общего правила и перечислены в закрытом перечне.
Указанные здесь основания предоставления земли юрлицам можно условно разделить на группы:
1. предоставление земельного участка в связи с общественной значимостью деятельности юрлица: для размещения объектов социально-культурного назначения, для комплексного освоения территории, реализации масштабных инвестиционных проектов, размещения объектов, предназначенных для коммунально-бытового обслуживания населения, строительства социального жилья, объектов транспортной инфраструктуры;
2. предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства;
3. специфические случаи предоставления: на основании указа президента РФ, для размещения ядерных установок, радиационных источников и т. п.
Отдельно следует выделить право аренды нового земельного участка без проведения торгов в качестве дополнительной гарантии в случае изъятия земли для государственных или муниципальных нужд (подп. 16 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Важным здесь является также установленный в п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ перечень случаев, когда земельный участок не может быть предметом аукциона.
В частности, предметом аукциона не может быть земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды (подп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).
Проведение аукциона запрещено и в случае, когда в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления или поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления (подп. 16, 17 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ; ст. 39.15 ЗК РФ).
Во всех других случаях аренда земли возможна только по результатам аукциона.
Подход к порядку формирования земель для проведения торгов с 1 марта также существенно изменится.
Закон упразднил критерий разграничения режима предоставления земли по признаку наличия или отсутствия предварительного согласования места размещения объекта.
Новая ст. 39.11 ЗК РФ предлагает два варианта образования земельного участка для предоставления в аренду путем проведения аукциона:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления;
2. по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.
В зависимости от того, по чьей инициативе формируется земельный участок, определяется и субъект, обязанный собрать необходимые документы на землю (обеспечить условия по их сбору): орган госвласти (местного самоуправления) или заинтересованное лицо.
Важнейшим новшеством стала отмена преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора.
В соответствии с п. 15. ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Однако если изначально земельный участок предоставлен без проведения торгов по основаниям, которые указаны в ст. 39.6 ЗК РФ, в дальнейшем проведение торгов не потребуется.
Исключением здесь являются случаи, когда земельный участок предоставлен юрлицу без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся (когда только один заявитель был признан участником аукциона) (пп. 13, 14 ст. 39.12 ЗК РФ).
ЗК РФ в действующей редакции не содержит указания на конкретные сроки заключения договора аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности.
В новой редакции для некоторых видов аренды определены максимальные сроки предоставления земельного участка (случаи предоставления земельного участка для строительства, сельского хозяйства и т. п.) (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
Обращаем внимание, что п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ закреплено исключительное право на приобретение земельных участков в аренду для граждан, юридических лиц, которые являются собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (если иное не предусмотрено Федеральным законом).
В связи с изменением подхода в определении земельных участков, которые могут быть предоставлены из государственной или муниципальной собственности путем проведения торгов или без них, внесены существенные коррективы в порядок определения арендной платы за такие земельные участки.
В действующей редакции ст. 65 Кодекса содержится общее для всех случаев предоставления в аренду земельных участков правило: порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
ЗК РФ в новой редакции разделяет способы определения размера платы за аренду, в зависимости от того, в каком порядке заключается договор:
• в случае заключения договора на аукционе размер платы определяется по результатам аукциона;
• в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником, размер арендной платы должен соответствовать начальной цене предмета аукциона;
• в случае заключения договора аренды без торгов, порядок установления размера платы устанавливается в зависимости от того, кому принадлежит земельный участок — РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию — органами соответствующего уровня (если иное не будет предусмотрено Федеральным законом) (ст. 39.7 ЗК РФ).
При этом Закон сохранил общую для всех случаев заключения договора норму, действующую и ранее: размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ (то есть в соответствии с постановлением Правительства РФ № 582 (далее — Постановление)).
Отметим, что указанное Постановление согласовано с новыми правилами, закрепленными в ЗК РФ в части определения порядка арендной платы на землю, находящуюся в собственности РФ.
Из него выведено положение о необходимости ежегодного определения размера арендной платы для земель, предоставляемых на торгах, исходя из рыночной стоимости.
В соответствии с новой редакцией постановления Правительства РФ № 582 размер аренды для договоров, заключенных без торгов, определяется в зависимости от основания приобретения земли:
• по кадастровой стоимости земельного участка, в установленных Постановлением процентах;
• в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету.
Размер аренды для договоров, заключенных путем проведения торгов, определяется по результатам торгов, проводимых в форме аукциона.
Во всех иных случаях арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Таким образом, следуя логике новой ст. 39.7 ЗК РФ, согласно которой при определении размера арендной платы за земельный участок, который предоставляется путем проведения торгов, необходимо руководствоваться только общими принципами, установленными Постановлением. Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся на территории РФ, которые утверждены этим Постановлением, теперь лишь подтверждают норму, установленную ЗК РФ: в случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.
Несколько слов о порядке применения нового Закона.
В ст. 34 Федеральный закон№ 171-ФЗ устанавливает порядок постепенного перехода на новую систему регулирования земельных отношений.
В частности, введение норм Закона, касающихся аренды, не отразится на уже заключенных соглашениях и преддоговорных согласованиях, которые будут совершены до вступления в силу этих норм.
Указанные действия не утратят юридической силы и будут регулироваться по правилам,
которые действовали на момент их совершения.
Переходные положения содержат также гарантии сохранения арендных прав, которые возникли (возникнут) до вступления в силу Закона № 171-ФЗ.
Так земельный участок предоставляется лицу в аренду в соответствии со статьями ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона), на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.
В случае если до дня вступления в силу Закона опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии с редакцией ЗК РФ, действовавшей до дня вступления в силу Закона.
То же самое касается случаев, когда органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений.
Когда опубликовано сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, применяется Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона).
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
