Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Как известно, аренда это один из видов обязательств. Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования составляет ГК РФ, а именно практически все разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений как таковых, разумеется, особенности аренды земельных участков регулируются и действующим земельным законодательством.
ГК РФ определяет объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму и общие условия сроков заключения договора, а также основные условия выполнения договора аренды. Все эти вопросы мы рассмотрим по порядку в преломлении к особенностям правового регулирования аренды именно земельных участков.
Содержание договора аренды земельного участка
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Если мы вспомним правомочия, составляющие право собственности, то станет ясно, что при передаче имущества и земельного участка, в т.ч. в аренду, к арендатору переходит право владения и пользования, у собственника же остается право распоряжения имуществом. Таким образом, арендатор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется, т.е. извлекает из земли полезные свойства, и как пользователь арендатор приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.
По определению ст. 606 ГК РФ имущество может быть передано без передачи его во владение, только в пользование. В принципе, эта возможность может распространяться и на земельное имущество.
Стороны договора аренды
На этот вопрос ГК РФ отвечает следующим образом: право предоставления имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями по ГК могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Значит, при предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.
Земельное и гражданское законодательство предоставляют право аренды российским и иностранным физическим и юридическим лицам. Кто может быть собственником, а значит и арендатором земельного имущества среди граждан и юридических лиц, мы разобрались в разделе, посвященном этому вопросу. Уточним только, что от имени юридического лица в отношения по поводу аренды (причем и в качестве арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание представителей, а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо-председатель или иное лицо исполнительного органа юридического лица.
Но поскольку земля может находиться и в государственной и в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя выступают также государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В современном законодательстве условия предоставления в аренду государственных и муниципальных земель и условия предоставления в аренду земель, находящихся в частной собственности, разнятся.
По законодательству арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в т.ч. иностранное или с иностранным участием) или физические лицо (в т.ч. и иностранцы), обладающее земельной правоспособностью.
Предмет договора аренды
В ст. 607 ГК РФ устанавливается, что объектом аренды могут быть и земельные участки. Но земельный участок может быть объектом договора аренды не всегда. Например, ст. 666 ГК специально указывает, что земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды (лизинга). Статья 607 ГК РФ дополняет норму, касающуюся регулирования аренды земли указанием на то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Собственно, к этим особенностям обращается земельное законодательство. Но некоторые особенности регулируются и гражданским законодательством.
В частности, кроме аренды собственно земельного участка, он попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений и при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого арендатору передается соответствующий земельный участок. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, устанавливает также данная статья, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречить условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Чтобы стать объектом аренды земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре, и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной администрации.
Целевое назначение земель предполагает то условие, что при предоставлении земель в аренду оно не изменяется или арендатор как и собственник должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель (это касается, прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).
Форма и государственная регистрация договора аренды
Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме, и он должен подвергнуться государственной регистрации. Постановлением Правительства РФ утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (тогда он назывался Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам) при Правительстве РФ был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения, разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности, поэтому и в постановлении договор аренды рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто форма договора. При аренде земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, может быть применено содержание этого договора. После того как законодательством было предоставлено право сдавать в аренду земельные доли, была принята и форма договора предоставления в аренду земельной доли".
Надо сказать, что формы договора, имеющие нормативный характер, принимаются и на уровне субъектов Федерации. Одна из таких форм была принята в приложении к совместному Постановлению Правительства г. Москвы и Правительства Московской области "О предоставлении земельных участков для малоэтажного строительства для жителей г. Москвы и Московской области".
Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ "Государственная регистрация недвижимости", а также в соответствии со ст. 164 ГК РФ "Государственная регистрация сделок". В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду и является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сделки с землей регистрируются в том же порядке, в каком предусматривается ст. 131 государственная регистрация вещных прав на землю. То есть, на основании этой статьи регистрируется не только возникновение права аренды (проще говоря, заключение этого договора), но и его переход и прекращение. Все эти изменения заносятся в единый государственный реестр учреждениями юстиции.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Когда заходит речь о сроках договорных обязательств, то, как правило, имеют ввиду следующие сроки: срок действия договора, срок возникновения обязательств по договору, срок прекращения обязательств. Порядок течения этих сроков важно знать для того, чтобы у арендатора и у арендодателя не возникало разногласий по поводу того, когда у них возникают права и обязанности в рамках договора.
Общее условие, которое устанавливает ст. 610 ГК, заключается в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. То есть срок устанавливают стороны, заключающие договор.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Земельное законодательство в том, что касается сроков аренды земельных участков, пока не определилось. После отмены ст. 13 ЗК, устанавливающей условия аренды, где эти сроки определялись, на федеральном уровне новые правила о сроках аренды земли не принимались. Практически же существуют краткосрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 50 лет) сроки аренды.
Как отмечалось, основой арендных отношений наряду с законом является договор. Поэтому на договор аренды распространяется ст. 425 ГК РФ, на основании которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Заключенным же договор аренды земельного участка считается, в соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, с момента его регистрации.
ГК РФ предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок. На основании ч. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не представил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок аренды, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ ("Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь") и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С истечением этого срока прекращаются обязательства по договору, и земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а право владения и пользования арендатора участком прекращается, или договор перезаключается с тем же арендатором.
Однако, арендные отношения могут закончиться и досрочно. Или по волеизъявлению сторон (по взаимной договоренности или в одностороннем порядке) об этом подробнее в части, посвященной правам и обязанностям участников арендных отношений. Или по другим основаниям. Такие основания предусматривают и гражданское и земельное законодательство.
В соответствии с земельным законодательством основаниями прекращения права аренды являются:
- взаимное волеизъявление сторон;
- смерть собственника и отсутствие правопреемника;
- смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды;
- в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды, а также в случаях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав на землю.
Права и обязанности арендатора земельного участка
Прежде всего, из существа договора арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком. Использует арендатор земельный участок в соответствии с законом и договором.
Сначала о том, как регулирует правовое положение арендатора закон. Как уже говорилось, арендатор, на основании ст. 606 ГК РФ и в соответствии с договором, имеет право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка. Земельное законодательство утверждает практически то же самое, указывая, что арендатору принадлежит право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации.
Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику.
- самостоятельно хозяйствовать на земле;
- использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья и водные объекты;
- возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;
- проводить мелиоративные работы;
- строить пруды и иные водоемы;
- участвовать в решении вопроса мелиорации земель;
- передавать землю во временное пользование. Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. Представляется, что в данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя.
В соответствии с законодательством граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию вложенных затрат для повышения плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа для государственных, муниципальных и общественных нужд. Арендатор, как и собственник, имеет право на возмещение убытков в случае изъятия.
Может возникнуть вопрос, должен ли арендодатель быть информирован арендатором о совершении им действий, право на которые он имеет по договору. Арендодатель должен иметь представление об использовании своей собственности, иначе ему будет затруднительно отстаивать свои права при незаконном использовании или использовании, не предусмотренном договором. Подтверждает это мнение то положение, что закон требует от арендатора возведения построек и вообще ведение любого строительства с согласия арендодателя.
К правам арендатора также относится право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка, на основании ст. 611 ГК РФ.
В соответствии со ст. 612 ГК РФ, в случае обнаружения недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества (проведение рекультивации земель, например), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.
Это может быть в нашем случае наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо если земля арендована под строительство, то недостатками может быть признана структура почвы, не дающая возможность произвести это строительство. ГК РФ, ст. 612.
Следующие права:
- с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду;
- передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);
- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
- отдавать арендные права в залог;
- вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.
Мы уже перечислили несколько случаев, когда арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор. На основании ст. 620 ГК РФ к ним следует добавить также случай, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии, непригодном для использования. Кроме этого, ст. 611 ГК РФ предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности, и без них арендатор не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.
Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.
И еще одно важное право, предоставленное арендатору: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Эту норму, как и другие условия продления договора, содержит ст. 621 ГК РФ.
В соответствии с ГК за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок к другому лицу.
Теперь поговорим об обязанностях арендатора. Также как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать, но не всегда.
В том, что касается использования земли, арендатор несет те же обязанности, что и собственники, владельцы и пользователи. Единственное изъятие из обязанностей арендатора по закону можно сделать в пункте, предусматривающем необходимость своевременного предоставления в соответствующую администрацию установленных законодательством сведений, если администрация и арендодатель не совпадают в одном лице. Эта обязанность ложится на собственника, которому арендатор и должен передавать соответствующие сведения. В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.
Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству в случае разногласий действует норма закона.
В том, что касается исполнения условий договора, на арендаторе лежат следующие обязанности: своевременное внесение платы за пользование земельным участком; использование земли в соответствии с договором; поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды".
Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекращать или изменять эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на земельный участок. Неисполнение этой обязанности дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом "нормального износа", или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии с той же статьей ГК РФ, которая устанавливает последствия невозврата имущества арендатором, следует сказать следующее: не возвратить арендованный земельный участок невозможно, но вполне возможно не прекратить его использование в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя. В этом случае, если арендатор не прекращает использования земли, хотя арендодатель предпочитает на этом настоять, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он может потребовать их возмещения.
Остается только добавить, что помимо гарантий и ответственности сторон, предусмотренных законодательством, договором могут быть предусмотрены дополнительные гарантии исполнения договора и ответственность за его неисполнение как арендатором, так и арендодателем, предусмотренные гражданским законодательством. Дело в том, что к договору аренды (земельного участка) применимы нормы ГК РФ, регулирующие обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение (разд. III ГК РФ).
Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:
- пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает качество земель;
- более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.
Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения им сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряде.
Договором аренды могут быть установлены другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии со ст. 450 ГК РФ. Часть 2 этой статьи предусматривает право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом существенным считается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть арендодатель может настаивать на установлении в договоре условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения условий договора арендатором. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.
Но закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
ГК РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным имуществом, т.е. продать, обменять, подарить, заложить этот земельный участок и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику земельного имущества и передачей земли в аренду не прекращается. Однако следует заметить, что права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ГК РФ.
Что касается содержания договора аренды сельскохозяйственного имущества, о котором мы говорили ранее, то в соответствии с ним арендодатель имеет право:
- осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;
- досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендной платы, в случаях иных нарушений договора;
- на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора;
- изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в два года;
- участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях. По договору арендодатель может иметь и другие права (п. 4.1.).
Как видим, многие положения договора пересекаются с положениями ГК РФ.
На основании ГК РФ арендодатель обязан:
- передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок должен быть передан вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, и они должны быть переданы арендатору.
Теперь рассмотрим обязанности арендодателя по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения.
По договору арендодатель, в частности, обязан:
- передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;
- содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;
- в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;
- в соответствии с условиями договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий;
- предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.
В каких еще случаях ГК РФ предусматривает ответственность кроме тех, что мы перечислили в связи с правами арендатора? Он (арендодатель) отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о недостатках. В то же время арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передачи имущества.
Здесь перечислены обязанности, не потерявшие силу с изменением гражданского и земельного законодательства. 2 ГК РФ, ст. 612. Там же.
Нарушаются ли права арендатора по договору или по закону, либо права арендатора нарушаются арендодателем косвенно нарушением земельного законодательства, арендатор вправе обратиться за восстановлением своих прав в судебном порядке.
Те условия, которые мы с вами рассмотрели, не исчерпывают содержания договора аренды. Есть еще несколько важных условий, о которых стоит поговорить отдельно. И среди них наиважнейшим является арендная плата.
Арендная плата
Внесение арендной платы одна из существенных обязанностей арендатора. Основные условия ее внесения регулируются ст. 614 ГК РФ. В соответствии с ней порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются по договоренности сторон (т.е. договором).
На основании ГК РФ арендная плата может устанавливаться в целом за весь земельный участок или за каждое угодье в отдельности в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли от полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Перечисленными формами перечень не исчерпывается: на основании закона стороны договора могут устанавливать арендную плату в виде сочетания приведенных видов оплаты или установить свою собственную форму.
Все эти формы оплаты вполне приемлемы и при аренде земельного участка.
При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы, среди них не последнее место занимает размер участка, его кадастровая оценка, расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйственной деятельности природные объекты, в стоимости может быть также учтено направление хозяйственного использования участка и др.
Законодательством устанавливаются и условия изменения арендной платы: по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза год. Предусмотрена и возможность установления минимальных сроков пересмотра арендной платы, или сроков пересмотра для отдельных видов имущества. Оговоримся, что для аренды земельных участков такая особенная норма пока не принята, значит, действует общая норма ГК РФ.
Арендатор на основании ГК РФ может потребовать уменьшения размера арендной платы в случаях, нами уже рассмотренных.
Следующее условие связано с переходом прав по договору аренды. Вскользь мы уже касались этого вопроса, теперь обратимся к нему несколько более подробно. Свои права по договору может передать не только арендодатель, но и арендатор. Право аренды может перейти к другому лицу не только по воле арендатора, который вправе заложить или внести в качестве доли в уставный капитал юридического лица свое право аренды. Право аренды может перейти и по закону к наследнику умершего арендатора. Это устанавливает ст. 617 ГК РФ: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Ничего не пишите и не используйте калькулятор, и помните - вы должны отвечать быстро. Возьмите 1000. Прибавьте 40. Прибавьте еще тысячу. Прибавьте 30. Еще 1000. Плюс 20. Плюс 1000. И плюс 10. Что получилось? Ответ 5000? Опять неверно.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
