Управление финансами
документы

1. Адресная помощь
2. Бесплатные путевки
3. Детское пособие
4. Квартиры от государства
5. Льготы
6. Малоимущая семья
7. Малообеспеченная семья
8. Материальная помощь
9. Материнский капитал
10. Многодетная семья
11. Налоговый вычет
12. Повышение пенсий
13. Пособия
14. Программа переселение
15. Субсидии
16. Пособие на первого ребенка
17. Надбавка 2018

Управление финансами
егэ ЕГЭ 2018    Психологические тесты Интересные тесты   Изменения 2018 Изменения 2018
папка Главная » Недвижимость » Информационное обеспечение в оценке недвижимости

Информационное обеспечение в оценке недвижимости

Информационное обеспечение в оценке недвижимости

Информация — одна из важнейших составляющих не только оценочной, но и любой другой сферы деятельности.

Оценка достоверности и точности информации приобретает особую актуальность в связи с необходимостью проведения подобного анализа в рамках каждого оценочного исследования.

Элементы теории информации для целей оценки



Современная экономика немыслима без информации. Тысячи предприятий, миллионы налогоплательщиков, триллионы рублей, биржевые котировки, реестры акционеров — все эти информационные потоки необходимо оценить, обработать, сделать необходимые выводы, принять правильное решение.

Термин «информация» что означает разъяснение, осведомление, изложение. В буквальном смысле понятие «информация» тождественно понятиям «сведения», «данные», «познания», «знания».

В Федеральном законе № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» дано следующее определение: информация— сведения (сообщения, данные) независимо от формы их представления».

Однако понятия «сведения» и «данные» входят в более общее понятие — «знание». Следовательно, понятие «информация» может быть определено как общий объем накопленных человечеством знаний. Но в разных источниках при определении знаний, включаемых в понятие информации, используются различные подходы.

Определим информацию как общий объем знаний об окружающей нас действительности, то есть информация в строгом смысле — это знание, включенное непосредственно в коммуникативный процесс.

В настоящее время информация рассматривается как один из видов ресурсов при реализации целевых программ наряду с рабочей силой, материалами, оборудованием, энергией денежными средствами и т.д. Информация стала рассматриваться как один из видов ресурсов, потребляемых в общественной практике. Но включение информации в состав ресурсов не снимает неопределенности термина «информационный ресурс, поскольку нет однозначного подхода к тому, какую информацию считать ресурсом, а какую не считать.

Охват информационных ресурсов, доступных конкретной группе пользователей (организации, региону, стране, группе стран), ограничен и изменяется в значительных пределах. Охват, как правило, характеризуют объемом, полнотой и достаточностью информационных ресурсов.

Объем — это общее количество информации по проблеме, доступной пользователю.

Полнота — это соотношение между имеющейся информацией по проблеме и информацией, доступной пользователю (той ее частью, которую он может получить).

Достаточность определяется возможностью достижения поставленной цели при наличии доступной пользователю информации.

Реально всегда возможна ситуация, при которой пользователю доступны значительные объемы информации, но полнота их недостаточна для достижения поставленных целей. Это заставляет пользователя проводить дополнительные исследования.

Одной из важнейших разновидностей информации является информация экономическая. Экономическая информация сопровождает процессы производства, распределения, обмена и потребления, материальных благ и услуг. Ее отличительная черта — связь с процессами управления коллективами людей, организацией.

Экономическая информация — совокупность сведений, отражающих социально-экономические процессы и служащих для управления этими процессами и коллективами людей в производственной и непроизводственной сфере. К ней относятся сведения, которые циркулируют в экономической системе, о процессах производства, материальных ресурсах, процессах управления производством, финансовых процессах, а также сведения экономического характера, которыми обмениваются между собой различные системы управления.

Значимость информационных ресурсов в оценочной практике имеет первостепенное значение, так как позволяет повысить достоверность проводимой оценки и обеспечить применимость ее результата, на практике исходя из конкретных целей заказчика.

Требования, предъявляемые к информационным ресурсам



Объем и качество информации, используемой в процессе решения любых задач (научных, технических, управленческих и экономических), определяются:

— уровнем профессиональной подготовки исполнителя;
— опытом, полученным при решении других задач;
— осведомленностью в проблемных областях знаний, необходимых для решения поставленной задачи;
— доступностью для конкретного исполнителя информационных ресурсов, содержащих необходимую информацию;
— наличием «базового уровня технической оснащенности», обеспечивающего доступ к информационным ресурсам и программным продуктам, позволяющим вести их обработку;
— объемом финансовых и трудовых ресурсов, которые могут быть привлечены для получения и обработки информации;
— правовыми нормами, определяющими доступ к информации и порядок ее использования в организации, стране и на международном уровне.

Понятие «качество» применительно к информационным ресурсам (информации) определяет (задает) совокупность свойств, отражающих степень пригодности конкретной информации об объектах и их взаимосвязях для достижения целей, стоящих перед пользователем, при реализации тех или иных видов деятельности. Но всегда необходимо иметь в виду, что качество одной и той же информации при реализации различных целей и (или) видов деятельности — различно, соответственно отличаются и наборы параметров (показателей) и методики определения качества информации. Информация, необходимая оценщику, имеет свою специфику и установленные параметры.

В составе наиболее общих параметров, задающих качество информации, называют следующие:

— достоверность;
— своевременность;
— новизна;
— ценность;
— полезность;
— доступность.

К информации, используемой в процессе оценки, предъявляются следующие требования:

— достоверность;
— точность;
— комплексность.

Используемая информация должна достоверно отражать ситуацию на дату оценки, точно соответствовать целям оценки и учитывать весь комплекс внешних условий функционирования оцениваемого объекта недвижимости.

Под достоверностью в широком смысле (адекватностью, истинностью, верностью) понимается степень соответствия (приближения) между явлением или оригинал-объектом и его образом, заданным информацией, включенной в модельное описание явления или объекта.

Под достоверностью результатов оценки подразумевается правильность, истинность или не искаженность оцененной величины стоимости. Необходимым условием достоверной оценки является объективность, непредвзятость и честность оценщика.

В нормативных документах по оценке также говорится о достоверности результатов оценки. Так, в ст. 12 Закона об оценочной деятельности сказано: «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное»,

О том, с какой мерой точности должна выполняться оценка в той или иной хозяйственной ситуации, не сказано ни в Законе об оценочной деятельности, ни в Стандартах оценки.

Требования к достоверности информации, необходимой для достижения поставленной цели (в случае проведения оценки — для получения заключения о стоимости), во многом обусловлены используемыми моделями объекта или явления, выбор которых зависит от поставленной цели. Поэтому ошибки в выборе модели, как правило, оказывают наибольшее влияние на достоверность информации об объекте.

С ростом степени обобщения теоретического построения происходит потеря значительного количества конкретной информации, на которую оно в известной степени опирается, растет абстрактность понятий и снижается степень их доступности для однозначного понимания. Это определяется тем, что в ряде случаев сравнительный анализ состояния и перспектив развития науки, техники, производства и технологий проводится недостаточно глубоко. Нередко сравнивается два три выигрышных параметра без тщательного анализа других характеристик, конструктивных особенностей рассматриваемых объектов, без оценки их эффективности в целом.

Определение достоверности информации, используемой при принятии решений, является одной из сложнейших задач.

Достоверность показателей во многом обусловлена способом их количественной оценки — выбором измерительных шкал, единиц измерения и размерностей.

Достоверность показателей характеризуется правильностью, точностью, надежностью, чувствительностью и устойчивостью.

Оценка достоверности информации

Оценка достоверности информации — это процесс установления степени соответствия нашего знания об объекте (в рамках принятых при решении задач информационных моделей) реальному состоянию объекта, т.е. определение степени адекватности представлений реальному состоянию оригинал-объекта (предмета, явления).

Сложность процесса оценки достоверности информации состоит в том, что необходимо оценить информацию в целом таким образом, чтобы достоверность описания (или недостоверность) малозначимых параметров не оказалась прикрытием (сокрытием) действительного состояния объекта, а то и дезинформацией, направленной на искажение правильного восприятия определенного объекта.

Информационное обеспечение оценщика играет важную роль в определении стоимости имущества. Возможность оперативного доступа оценщика к достоверным и всеобъемлющим базам данных по сделкам на рынке недвижимости с объектами, аналогичными оцениваемому объекту, позволяет свести неизбежную погрешность в определении стоимости к минимальной величине.

Кроме того, обязательный осмотр оценщиком объекта оценки в целях получения о нем достоверной информации является неотъемлемым этапом процесса оценки. Все существующие на сегодняшний день стандарты в области оценки, а также Кодекс профессиональной этики оценщика обязывают оценщика лично произвести осмотр оцениваемого имущества.

«Если оценщик не проводит личный осмотр оцениваемого оборудования, то он должен отметить это в своем отчете; при этом ожидаемая точность в оценке снижается примерно в два раза, т.е. разброс конечных результатов может составить не положенные 10%, а все 20%. Этап сбора информации является одним из наиболее критических, и следует предпринять все возможное, чтобы все необходимые данные были получены на этом этапе. Если детальная информация не бывает задокументирована во время физического осмотра, то, когда наступает этап оценки, спецификации отдельных единиц забываются, что может привести к ошибкам при выведении заключения о стоимости».

Спектр уровней достоверности информации очень широк: от полной достоверности до полной Недостоверности информационных материалов, имеющихся в распоряжении пользователя.

С другой стороны, оценка достоверности подвержена значительному влиянию субъективных факторов (личностных и групповых), оказывающих существенное воздействие на оценку достоверности информации.

Важно уметь оценивать достоверность описания объекта в целом, принципиальную возможность его существования в границах, заданных имеющимся информационным описанием (даже в тех случаях, когда отдельные элементы описания объекта представлены с той или иной погрешностью), содержащимся в информации, описывающей объект и имеющейся в распоряжении пользователя.

При анализе поступившей от заказчика информации и определении ее достоверности оценщики, как правило, ориентируются на следующие вопросы:

— является ли определенный факт или событие возможным вообще;
— не является ли информация противоречивой сама по себе;
— в какой степени полученная информация соответствует уже имеющейся;
— если полученная информация не соответствует информации, полученной из других источников, то какую из них следует признать наиболее достоверной.

Чтобы обезопасить себя от последствий предоставления заказчиком недостоверной информации, в отчете об оценке специалисты вводят следующие ограничения (цитируем по типовому отчету об оценке):

1. Оценщики не принимают на себя ответственности за надежность и достоверность информации, полученной от представителей заказчика и других лиц, упоминаемых в отчете, в письменной или устной форме и независимо от того, подтверждена ли она документально. Они исходят из того, что такая информация является достоверной, если она не противоречит их профессиональному опыту.
2. Оценщики не проводили юридической экспертизы полученных документов и исходили из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Они не несут ответственности за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но ссылаются на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на оцениваемые объекты недвижимости. Оценщики не проводили также аудиторской проверки финансовой отчетности Заказчика».

Точность информации и точностной анализ для целей оценки

Вторым параметром, задающим качество информации в оценочной деятельности, является точность.

С.В. Грибовский называет точность оценки «главным качеством оценочной деятельности»:

«Квалификация оценщика проявляется именно в достоверности и точности получаемых Им результатов. Вопрос о точности возникает уже при заключении договора об оценке. Понятно, что повышение требований к оценке по точности сопряжено с дополнительными расходами на получение дополнительной информации, ее анализ и многовариантные расчеты несколькими методами. Поэтому детализированные, подробные оценки ценятся выше, чем обычные и тем более приближенные оценки. При этом известно, что между точностью и срочностью выполнения работы имеется обратная связь».

Существуют случаи, когда ускоренная оценка необходима по объективным причинам, например при массовой переоценке основных фондов, сроки которой регламентированы правительственным документом, а также при организации аукционных торгов имущества обанкротившегося предприятия. В этом случае из-за недостатка времени оценщик не может применить нормальные оценочные процедуры. Например, осмотр объекта приходится проводить бегло (экспресс-анализ состояния) или вообще не проводить (камеральный анализ). Получаемые при этом результаты едва ли можно назвать оценкой. Американские специалисты по теории оценки рекомендуют при таких грубых прикидках вообще не употреблять слово «оценка», а говорить в отчете о «мнении» или «суждении о стоимости», чтобы не подорвать репутацию оценщика. Кроме того, если оценщик соглашается на подобную работу, он должен отказаться от обычной оплаты своей услуги.

Проведение грубых, экспрессных оценок следует рассматривать как исключение из правил, предполагая, что назначаемые величины будут в дальнейшем проверены в ходе нормальных процедур оценки. Вполне возможна ситуация, когда уточненный результат будет существенно отличаться от экспресс-результата. Для того чтобы снять с себя ответственность от последующих обвинений, оценщик обязан в экспресс-оценке в разделе «Допущения» четко оговорить эту ситуацию.

В российских нормативных документах рыночная стоимость рассматривается как наиболее вероятная цена, а значит, обязана иметь статистическую природу. Любая статистическая оценка некоторой величины всегда сопровождается оценкой ее точности. Следовательно, оценка точности стоимостных показателей, полученных при любом виде оценки в рамках каждого из известных подходов, должна быть непременным атрибутом каждой оценки.

Под точностью статистической информации понимается уровень соответствия величины изучаемого Показателя показателю, получаемому посредством статистического наблюдения. Чем ближе величина показателей, полученных в результате статистического наблюдения, к фактическим их значениям, тем выше точность статистического наблюдения.

Особое значение анализ точности приобретает на последнем этапе оценки — этапе согласования промежуточных результатов, полученных разными методами, и вынесения окончательного решения о рыночной стоимости как наиболее вероятном значении цены продажи или арендной ставки.

Достоверность — это правильность, истинность или неискаженность оцененной величины стоимости. По отношению к точности достоверность более широкое понятие. Достоверная оценка — это оценка объективная, непредвзятая и честная. Достоверность является обязательной предпосылкой точности. Лишено всякого смысла повышение или понижение точности расчета, если математическая модель построена на грубых допущениях.

Точность предполагает соблюдение требования достоверности, но еще дополнительно характеризует объективно возможную степень приближения оцененной стоимости объекта к ее истинному значению. Когда говорят о точности оценки, то имеют в виду ту точность, которая может быть достигнута с помощью применяемого методического инструментария и с учетом надежности используемой информации, допуская, что принцип независимой оценки полностью выполнен, а оценщик обладает необходимым профессиональным уровнем.

Точность отражает размеры отклонения показателя от его истинного значения, «допуск», в пределах которого находится истинная величина. Если теория, на основании которой построен показатель, правильна, то всегда возможно повышение точности за счет улучшения методов наблюдений и вычислительных операций. Если неправильны принципы и методы построения показателя, то никакие меры повышения точности улучшить оценку не могут.

Таким образом, точность характеризуется степенью приближения оцененной стоимости объекта к ее истинному значению. Мерой точности служит ошибка (погрешность, отклонение), которая представляет собой разность между оцененной и истинной величинами стоимости.

Истинное значение стоимости остается неизвестным из-за отсутствия «идеальных» методов расчета и недостижимости (не реализуемости на практике) «идеальных» моделей.

Фактическую цену нельзя безоговорочно принять за истинное значение стоимости, так как реальные условия сделки могут существенно отличаться от тех типичных условий, которые имел в виду оценщик, выполняя оценку. Поэтому при анализе точности оценки в качестве истинного значения стоимости берется не просто фактическое значение цены, а ее наиболее вероятное значение для заданных условий, «очищенное» от нехарактерных влияний некоторых факторов. Именно поэтому любая фактическая цена нуждается в анализе и проверке на репрезентативность, на ее представительность в качестве эталонной.

Проблема оценки осложняется и тем, что при оценке рыночной стоимости не существует ее прямых индикаторов, как в классической теории случайных измерений, решающей задачу оценки измеряемой величины путем наблюдения некоторого количества ее прямых реализаций. В оценке, в силу того, что каждый объект индивидуален и отличается от других хотя бы по местоположению, имеют дело со скорректированными ценами или, пользуясь терминами теории измерений, с косвенными измерениями.

Отклонение оцененной величины стоимости от истинной ее величины допустимо в таком размере, чтобы при этом не нарушался принципиальный вывод о целесообразности решения, принимаемого по результатам оценки (о покупке, страховании и т.д.), то есть ошибка оценки должна находиться в допустимых пределах. Отсюда вытекает такое важное понятие, как допустимая ошибка (или допуск).

В литературе можно встретить весьма скудные и разноречивые сведения о точности экономических расчетов, погрешности которых, по мнению авторов, колеблются от 5 до 25%. Так, показатель себестоимости продукции определяют с погрешностью 3—5%, а исходные данные — 10—20%. Погрешности при укрупненных расчетах технико-экономических обоснований в ряде случаев достигают 30%.

Отчет об оценке должен содержать суждение о точности полученного результата. Оно может быть выражено тремя способами: округлением рассчитанной величины, указанием ошибки, или доверительного интервала, словесной характеристикой точности оценки. Выбор способа суждения о точности определяется той информационной моделью, которую использовал оценщик для выполнения оценки.

Округление рассчитанной величины стоимости — наиболее распространенный прием, применяемый опытными оценщиками для выражения степени точности полученного результата; соответствует модели с детерминированной информацией.

Округление — это сохранение в числе определенного количества верных значащих цифр. Согласно правилу округления, погрешность округления не превосходит половины единицы десятичного разряда, определяемого последней оставленной значащей цифрой. Например, если оцененная стоимость объекта указана числом 12 ООО дол., то данное округление до двух значащих цифр свидетельствует о погрешности оценки в 500 дол, Если стоимость той же машины указана числом 12 600 дол., то это означает, что погрешность оценки равна 50 дол.

Указание ошибки, или доверительного интервала, свидетельствует о достаточно серьезном отношении оценщика к проблеме точности, особенно если эти сведения подкреплены точностным анализом. Логично использовать этот способ, если применялась вероятностная модель для описания информации.

Основная задача точностного анализа заключается в том, чтобы на основе данных об ошибках в исходной информации путем исследования математических и логических моделей, входящих в расчетную методику, определить ошибку оцениваемой стоимости.

В то же время может решаться и обратная задача, когда задается предельная допустимая ошибка итогового показателя (в данном случае — оцениваемой стоимости) и, исходя из нее находят допустимые ошибки факторов-аргументов в пакете исходной информации.

Ошибки в оценке стоимости во многом предопределены неточностью исходной информации. Поэтому необходимо оценить ошибки показателей, на основе которых проводится оценка стоимости.

Точностной анализ включает следующие этапы:

— оценка погрешностей исходных данных;
— оценка погрешности модели;
— оценка погрешности метода.

Результатом проведенных расчетов и будет погрешность оцениваемой стоимости.

Таким образом, в зависимости от причины возникновения погрешности в оценке Стоимости можно подразделить натри группы: погрешности от неопределенности, используемой для оценки информации, погрешности модели и погрешности от несовершенства оценочной методики. Погрешности первой группы проявляются в том, что исходные данные о ценах, тарифах, индексах и т.д. имеют приближенный характер и варьируют в некоторых интервалах. Погрешности третьей группы вызваны в основном неадекватностью оценочной методики, принятыми в расчетах допущениями и упрощенными математическими формулами, не дающими точного описания реальных экономических явлений, а именно: допущением о стабильности цен на какую-либо продукцию, допущением о прямой пропорциональной связи между стоимостью и каким-либо параметром, допущением о возможности определения накладных расходов через процент от заработной платы, допущением о линейности процесса накопления износа и т.д. К этой группе погрешностей относятся и возможные ошибки вычислений.

темы

документ Тонкости покупки дома
документ Управление жилищными услугами и организация жилищного хозяйства
документ Управление землепользованием в населенных пунктах
документ Управление недвижимостью
документ Управление системами водоснабжения
документ Управление социально-экономическим развитием города
документ Услуги электро и газоснабжения




назад Назад | форум | вверх Вверх

Управление финансами
важное

Курс доллара на 2018 год
Курс евро на 2018 год
Цифровые валюты 2018
Алименты 2018

Аттестация рабочих мест 2018
Банкротство 2018
Бухгалтерская отчетность 2018
Бухгалтерские изменения 2018
Бюджетный учет 2018
Взыскание задолженности 2018
Выходное пособие 2018

График отпусков 2018
Декретный отпуск 2018
ЕНВД 2018
Изменения для юристов 2018
Кассовые операции 2018
Командировочные расходы 2018
МСФО 2018
Налоги ИП 2018
Налоговые изменения 2018
Начисление заработной платы 2018
ОСНО 2018
Эффективный контракт 2018
Брокеру
Недвижимость



©2009-2018 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов
разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты