Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика ее развития показывает, что именно эффективность Инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности, и образование рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов создают условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости — фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства жилья и активизация всего рынка недвижимости в целом происходили бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов.
Экономическая сущность понятия «инвестиции» в рыночной экономике
Проблема повышения эффективности российской экономики неразрывно связана с инвестиционным обеспечением процесса функционирования всех отраслей народного хозяйства.
Термин инвестиции происходит от латинского слова invest, что означает вкладывать. В наиболее широком смысле слово «инвестировать» означает: «расстаться с деньгами сегодня, чтобы получить большую их сумму в будущем». При этом прирост капитала должен быть достаточным, с тем, чтобы компенсировать инвестору отказ от использования имеющихся средств на потребление в текущем периоде, вознаградить его за риск, возместить потери от инфляции в предстоящем периоде.
Под инвестициями нередко понимается процесс вложения средств в любой форме для получения дохода или какого-либо иного эффекта. Иногда инвестиции трактуются как акт отказа от сегодняшнего потребления благ ради более полного удовлетворения потребностей в последующий период. Еще одно определение акта вложения капитала трактует инвестиции как обмен удовлетворения сегодняшней потребности на ожидание удовлетворить ее в будущем.
Сущность инвестиций в условиях рыночной экономики заключается в сочетании двух сторон инвестиционной деятельности; затрат ресурса и получения результата. Инвестиции осуществляются с целью получения дохода (результата) и становятся бесполезным, если они дохода (результата) не приносят. В этом заключается сущность так называемого рыночного подхода к инвестициям, что в целом отличается от понимания сущности инвестиций в плановой экономике.
Можно отметить следующие два характерных признака инвестиций:
— затраты ресурса и получение результата;
— направление результатов от реализации инвестиций не на текущее потребление, а на обеспечение определенных долгосрочных целей.
Однако граница между инвестициями и текущим потреблением с точки зрения долгосрочности преследуемых инвестором целей не всегда четко просматривается. Она определяется особенностями создаваемого инвестиционного объекта и особенностями его использования. Вложение капитала в объект недвижимости с целью сдачи его в аренду относится к инвестициям, а приобретение квартиры для проживания может стать объектом инвестирования для предприятия или текущего потребления в домашнем хозяйстве.
Таким образом, под инвестицией следует понимать вложение инвестором собственного или заемного (денежного) капитала для достижения предпринимательских целей, связанных с получением прибыли (дохода).
В соответствии с Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (далее Закон об инвестиционной деятельности) инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемые в объекты, предпринимательской и других видов деятельности, в результате которых образуется доход (прибыль) или достигается социальный эффект.
С точки зрения любого субъекта под инвестициями понимается вложение средств с целью получения в будущем какого-либо эффекта. При этом следует еще раз отметить, что получаемый эффект может быть не только экономическим, но и социальным, экологическим, научно-техническим и т.п. Подчеркнем, что, как правило, вид получаемого эффекта зависит от двух факторов: от целей инвестирования и от объекта инвестирования.
Объект и субъект инвестирования. Инвестиционные действия
Понятие «инвестиции» тесно связано с тремя принципиальными понятиями:
— инвестиционный объект;
— субъект инвестиционной деятельности;
— инвестиционные действия.
Эти понятия раскрывают специфику и особенности осуществления инвестиционной деятельности в рыночных условиях.
Под инвестиционным объектом мы будем понимать любой объект предпринимательской деятельности, на который направлены инвестиции.
В соответствии с Законом об инвестиционной деятельности к объектам инвестирования относятся:
— денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги;
— движимое и недвижимое имущество (здания, сооружения и другие материальные ценности);
— имущественные права, вытекающие из авторского права и другие интеллектуальные ценности;
— права пользования землей и другими ресурсами, а также иные имущественные права;
— другие ценности.
— строящееся, реконструируемые или расширяемые предприятия, здания, сооружения (основные фонды), предназначенные для производства новых продуктов и услуг;
— комплексы строящихся или реконструируемых объектов, ориентированные на решение одной задачи (программы). В этом случае под объектом инвестирования подразумевается программа федерального, регионального или иного уровня;
— производство новых изделий (услуг) на имеющихся производственных площадях в рамках действующих производств и организаций.
Субъектом инвестиций является предприятие (организация), использующее инвестиции.
Под инвестиционными действиями (деятельностью) понимается последовательность поступков инвестора (субъекта) по выбору и созданию инвестиционного объекта, его эксплуатации и ликвидации, по осуществлению необходимых дополнительных вложений и привлечению внешнего финансирования.
В соответствии с Законом об инвестиционной деятельности установлены основные принципы хозяйственной деятельности в инвестиционной сфере, в частности, касающиеся инвестора:
1. Полное равноправие инвесторов, а значит, и вкладываемых капиталов, вне зависимости от их происхождения;
2. Инвестор исключительно самостоятельно определяет, на что и в каких размерах использовать вкладываемые средства;
3. Основой взаимоотношений всех участников инвестиционной деятельности должен быть договор или контракт;
4. Органы государственного управления наравне со всеми отвечают за взятые ими обязательства.
Разделение понятий инвестиционной деятельности и инвестиционного объекта оказывает существенное влияние на оценку результата инвестиций. Если рассматривать в качестве результата инвестиций инвестиционный объект, то его ценность определяется стоимостью инвестиционного объекта, его рыночной ценой. Если на результат инвестиции оказывают влияние и инвестиционные действия, то такая оценка уже будет неполной, поскольку не учитывает полезного эффекта, получаемого инвестором в результате привлечения средств из внешних источников и дополнительного инвестирования временно свободного капитала.
Классификация инвестиций
Любая используемая схема оценки величины инвестиций и результатов инвестирования должна иметь в своей основе классификацию инвестиций. Различные инвестиции вызывают различные проблемы, обладают различной степенью относительной значимости, причем реализация их и оценка их эффективности требуют соответственно различного квалификационного уровня исполнителей. В экономической литературе существует несколько подходов к классификации инвестиций.
Чаще всего инвестиции классифицируют в соответствии со следующим общепринятым набором классификационных признаков:
— объект инвестирования;
— повод для инвестиций;
— область инвестирования;
— форма собственности инвестиции;
— характер участия в инвестировании;
— период инвестирования;
— региональный характер инвестиции.
Прежде всего, следует рассмотреть классификацию по признаку объект инвестирования, в которой различают следующие виды инвестиций.
Реальные (капиталообразующие) инвестиции (их еще иногда называют производственными или материальными):
— вложения в основные фонды;
— инвестиции в запасы товарно-материальных ценностей.
Под реальными инвестициями понимают вложения средств в реальные активы — как материальные, так и нематериальные (Иногда вложения средств в нематериальные активы, связанные с научно-техническим прогрессом, характеризуются как инновационные инвестиции).
Реальные инвестиции осуществляются в форме капитальных вложений.
Капитальные вложения — это главная составная часть инвестиций, так называемые реальные инвестиции, которые вкладываются в воспроизводство основных фондов, в том числе в развитие объектов недвижимости.
Под финансовыми инвестициями понимают вложения средств в различные финансовые инструменты (активы), среди которых наиболее значимую долю занимают вложения средств в ценные бумаги.
Выделение реальных и финансовых инвестиций является основным признаком классификации. Развитие институтов финансового инвестирования в значительной степени способствует росту реальных инвестиций. Можно сделать вывод, что эти две формы являются взаимодополняющими, а не конкурирующими. Примером подобной связи в сфере недвижимости является финансирование строительства жилья для сдачи внаем.
Существуют также интеллектуальные инвестиции, к которым относятся:
— инвестиции в научные разработки;
— инвестиции в подготовку специалистов;
— инвестиции в социальную сферу.
Инвестиции в реальные проекты — длительный по времени процесс. Поэтому при их оценке необходимо учитывать:
а) рискованность проектов — чем больше срок окупаемости затрат, тем выше инвестиционный риск;
б) временную стоимость денег, так как с течением времени деньги
теряют свою ценность вследствие инфляции;
в) привлекательность проекта по сравнению с альтернативными вариантами вложения капитала с точки зрения максимизации дохода и роста курсовой стоимости акций компании при минимальном уровне риска, так как эта цель для инвестора определяющая.
Используя указанные правила на практике, инвестор может принять обоснованное решение, отвечающее его стратегическим целям.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Основу инвестиционной деятельности предприятий различных форм собственности составляют реальные инвестиции, которые преимущественно осуществляются в форме капитальных вложений. В современных условиях эта форма инвестирования является основной, позволяющей внедрять в производство новые прогрессивные технологии, обновлять выпускаемую продукцию, осваивать новые товарные рынки, обеспечивать постоянное увеличение доходности и рыночной стоимости предприятия.
В Федеральном законе 39ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон об инвестиционной деятельности, осуществляемом в форме капитальных вложений) дано следующее определение понятия «капитальные вложения»: «Капитальные вложения — это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские и другие затраты».
Источники финансирования капитальных вложений
Системная классификация источников финансирования капитальных вложений предполагает, прежде всего, разделение уровней финансирования: макроуровень (национальная экономика) и микроуровень (предприятие).
Совокупность источников финансирования капитальных вложений на макроуровне образует общенациональный фонд, в который включаются внутренние и внешние источники.
Внутренние национальные источники финансирования капитальных вложений состоят из централизованных (государственные бюджетные средства, негосударственные бюджетные средства, внебюджетные средства) и нецентрализованных ассигнований (накопления фирм и некоммерческих организаций страны, частные накопления граждан).
Внешние источники финансирования капитальных вложений в национальную экономику включают в себя средства, поступающие из-за границы. Это могут быть репатриируемые капиталы, вложения международных организаций, вложения государств, имеющих зарубежную собственность или арендующих недвижимость за границей; частные вложения нерезидентов, юридических и физических лиц. Потенциально возможна реализация совместных проектов капитальных вложений несколькими государствами.
Источником иностранных инвестиций может стать внешняя задолженность государства в случае согласия кредиторов трансформировать долги в инвестиции.
Общенациональный фонд финансирования капитальных вложений на микроуровне распадается на источники финансирования капитального строительства и капитального ремонта, из которых образуются фонды специализированных предприятий.
Существуют различные классификации источников финансирования капитальных вложений, осуществляемых предприятиями всех форм собственности.
Они систематизируются в зависимости:
— от участников инвестиционного процесса;
— организационно-правовой формы самих предприятий;
— связи с капиталом предприятия;
— масштабов и динамики сбережений;
— нормативных актов.
Одни и те же источники в зависимости от отношений собственности, в которые включено предприятие, могут рассматриваться в одних случаях в качестве собственных, в иных — в качестве привлеченных.
Каждому из источников инвестирования соответствуют свои факторы роста, методы привлечения капитальных вложений и управления инвестиционным проектом.
Собственные источники средств, инвестируемых в виде капитальных вложений, формируются за счет капитала (уставного, добавочного, резервного) и прибыли. В случае недостачи собственных средств используют привлеченные средства.
Привлекаемые фирмой средства содержат в себе ресурсы:
1) мобилизуемые на финансовом рынке (кредиты банков и иных финансовых учреждений; кредиты бюджетов всех уровней; облигационные займы; средства, получаемые от продажи акций);
2) поступающие в порядке перераспределения (страховые возмещения; финансовые ресурсы, формируемые на паевых началах; взносы членов трудового коллектива, юридических и физических лиц; централизуемые финансовые ресурсы, поступающие от концернов, ассоциаций и иных объединений предприятий; централизованные бюджетные и внебюджетные ассигнования).
Особым, новым фактором, увеличивающим объем прибыли как источника финансирования капитальных вложений российских предприятий, является инвестиционный налоговый кредит.
Дополнительные объемы капитала и прибыли для финансирования капитальных вложений могут быть получены фирмами в процессе повышения эффективности хозяйственной деятельности за счет возвратных сумм; выручки от реализации попутной продукции; экономии от снижения себестоимости производимых работ; экономии оборотных средств и иных ресурсов, мобилизуемых внутри самого капитального строительства; инфляционного дохода и др.
Особенности инвестиций в недвижимость
У инвестиций в недвижимость есть преимущества по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили поступательное развитие этого сегмента инвестиционного рынка.
Среди преимуществ можно выделить следующие:
— инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как они дают большую отдачу со временем;
— вложение средств в недвижимость выступает надёжным способом борьбы с инфляцией;
— инвестиции в недвижимость являются одним из самых эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий;
— ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока не удовлетворен;
— инвесторы, покупая жилые и нежилые помещения, приобретают, как правило, за бесценок и земельные участки, на которых они расположены, что со временем, когда в России земля станет полноправным объектом купли-продажи, может принести дополнительные доходы;
— в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются и средства населения, которое в целом является более платежеспособным, чем государство и предприятия в условиях финансовых кризисов;
— инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса — основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т.д.;
— инвестиции в недвижимость способствуют созданию в городах достаточно емкого рынка жилья, сдаваемого внаем, в котором сильно заинтересованы молодые семьи и студенты.
Недвижимость как объект инвестиций
Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.
Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле.
Физические особенности недвижимости обусловливают ряд характеристик недвижимости как особого товара:
1. Специфика сворота. Физическая иммобильность (неспособность к движению) недвижимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.
2. Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью (по сравнению с другими товарами), а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.
3. Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений. Потенциал роста стоимости земли обусловливают: бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и другие факторы. С течением времени стоимость других компонентов недвижимости — зданий и сооружений — наоборот, снижается ввиду потери потребительских свойств под воздействием окружающей среды (физический износ), изменений в технологии строительства, улучшения строительных материалов (функциональное устаревание) и прочих внешних факторов.
4. Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительного создания и относительной дефицитности объектов. Из рассмотренных особенностей недвижимости вытекают в свою очередь наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственно инвестиционного плана.
5. Делимость юридических прав. Каждый объект недвижимости неотделим от пакета связанных с ним имущественных прав и различных сочетаний юридических прав и интересов, связанных с ним. Например, может быть осуществлена аренда земельного участка и строений без прав на недра или находящийся на участке водоем. Инвесторам необходимо также учитывать и возможность обременении прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования объектом, вытекающего из контракта, и т.п.
6. Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы. Особенно это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками.
7. Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидны, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы, что усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта «а рынке.
Вместе с тем необходимо учитывать особенности недвижимости и как финансового актива, вследствие чего инвестиции в недвижимость имеют следующие специфические особенности:
1. Неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования. Инвестиции в недвижимость, как известно, связаны с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения — продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту.
2. Особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах и даже в регионах существуют разные налоговые системы со своими особенностями взимания налогов с владельцев, продавцов и показателей объектов недвижимости, что в конечном итоге определяет инвестиционную активность на рынке недвижимости.
3. Сложность и гибкость системы финансирования. В качестве источников финансирования объектов недвижимости могут использоваться собственные или заемные средства, полученные от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Финансирование инвестиций может различаться по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Наиболее распространенным способом финансирования, инвестиций в недвижимость является ипотечное кредитование, при котором треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита. Сложность условий финансирования связана с необходимостью учета фактора времени Осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия.
4. Повышенная степень риска и неопределенность. Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени по сравнению с традиционными финансовыми активами подвержены риску и неопределенности за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.
Для качественного управления рисками, характерными для недвижимости, в процессе анализа рынка и последующей оценки объектов недвижимости необходимо соблюдать основные принципы и ограничивающие условия оценки — это основные, исходные положения теории оценки, соблюдение которых необходимо в условиях высокой неопределенности будущего рыночной экономики.
Таким образом, инвестиции в недвижимость обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений.
Среди них:
— высокая степень зависимости от качества менеджмента;
— высокая степень устойчивости по отношению к инфляции;
— большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью при более высоких ставках доходности;
— отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы.
Такие специфические инвестиционные качества недвижимости, безусловно, учитываются инвесторами, ибо позволяют им получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
