Управление финансами
документы

1. Адресная помощь
2. Бесплатные путевки
3. Детское пособие
4. Квартиры от государства
5. Льготы
6. Малоимущая семья
7. Малообеспеченная семья
8. Материальная помощь
9. Материнский капитал
10. Многодетная семья
11. Налоговый вычет
12. Повышение пенсий
13. Пособия
14. Программа переселение
15. Субсидии
16. Пособие на первого ребенка

Управление финансами
егэ ЕГЭ 2018    Психологические тесты Интересные тесты   Изменения 2018 Изменения 2018
папка Главная » Недвижимость » Инвестиционная стоимость как представитель стоимостей в использовании

Инвестиционная стоимость как представитель стоимостей в использовании

Инвестиционная стоимость как представитель стоимостей в использовании

Рассмотрим теперь некоторые виды стоимостей в использовании, которые не относятся к стоимостям рыночного типа. Стандарт МСО-2 описывает базы оценки, отличные от рыночной стоимости, однако к стоимостям нерыночного типа относятся не все они, а лишь те из них, для расчета которых в значительной степени используется внутренняя (нерыночная) информация и представления о ценности объекта оценки того или иного субъекта, рынка, а не рынка в целом.

Важнейшим представителем стоимостей в использовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость — это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях.

Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из требуемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

В отличие от рыночной стоимости, которая предполагает наличие «типичного» покупателя и «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость основывается на потребностях и характеристиках продавца и покупателя, мотивы которых являются нетипичными для рынка. Это субъективное понятие, в расчете которого находит отражение то, что эта стоимость формируется за счет собственных предпочтений, индивидуальных требований к инвестициям и личных мотиваций инвестора, отличных от мотиваций типичного покупателя или продавца, учитываемых при определении рыночной стоимости, что относит инвестиционную стоимость к стоимостям нерыночного типа.

Инвестиционная стоимость связана с определением текущей стоимости будущих потоков доходов, ожидаемых от эксплуатации имущества, Характер которого задан инвестиционными планами. Для инвестора важными факторами выступают риск, объем и цена финансирования, будущее удорожание или обесценение имущества и налоговые соображения.

Инвестиционная стоимость в оценке недвижимости определяется оценщиком в следующих случаях:

— при обосновании или анализе инвестиционных проектов в недвижимости;
— при определении целесообразности инвестиций в финансирование таких инвестиционных проектов;
— если объект оценки предполагается использовать в качестве вклада в инвестиционный проект;
— при принятии управленческих решений в отношении дальнейшего использования объекта недвижимости и др.

Инвестиционная стоимость, как и все стоимости в использовании, рассчитывается применением доходного подхода и, ставя во главу угла индивидуальность параметров оценки, не предполагает использование сравнительного (рыночного) подхода.

Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами могут быть различия, получающие свое отражение в рамках применения доходного подхода в величине денежного потока и размере ставки дисконта.

Они состоят:

— в оценке будущей прибыльности (требуемая индивидуальная норма отдачи на капитал);
— индивидуальных представлениях о степени риска (не среднерыночном);
— наличии нетипичной налоговой ситуации (налоговые льготы, особый налоговый статус);
— наличие льготной системы кредитования, не отчуждаемой от конкретного владельца (которая не переходит к новому владельцу);
— возможности сочетания собственности при ее конкретном использовании с другими объектами, которые также принадлежат владельцу или контролируются им (синергический эффект, который может снизить риски).

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора может отличаться от ее рыночной стоимости также в результате разных оценок престижности, перспективности местоположения и т.д.

Эффективное использование ряда индивидуальных инструментов (возможностей) собственника может уменьшить инвестиционные риски и соответственно ставку дисконтирования. Тем самым инвестиционная стоимость объекта недвижимости может оказаться численно выше рыночной стоимости из-за его более широких возможностей, отличающихся от возможностей среднерыночного покупателя.

Эта стоимость может быть больше рыночной также из-за наличия специфического интереса инвестора. Но она может быть и меньше рыночной стоимости из-за особого интереса продавца (продать подешевле, но нужному лицу) или в случае использования объекта, отличного от НЭИ, но жестко определенного инвестиционными планами.

Термин «инвестиционная стоимость» не следует путать с рыночной стоимостью инвестиционной собственности, т.е. собственности, в которую сделаны инвестиции, находящейся на этапе инвестиционного воздействия.

Потребительная стоимость — другой представитель стоимости в использовании, когда определяется стоимость объекта недвижимости в составе активов предприятия при реализации оценки предприятия как действующего (для текущего собственника и при текущем использовании, которое может и не соответствовать его наиболее эффективному использованию). Обычно такая оценка выполняется для целей финансовой отчетности или формирования планов внутреннего менеджмента. Часто при этом оцениваемый объект недвижимости может быть использован только для одной определенной (производственной) функции, и его потребительная стоимость оценивается методом аллокации (выделения) из стоимости всего бизнеса.

Нормативные стоимости в оценке недвижимости



Существуют также нормативные виды стоимости, часть которых заимствована оценкой из сферы бухгалтерской отчетности.

Балансовая стоимость — стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных, улучшений за период эксплуатации.

Налогооблагаемая стоимость (или стоимость для целей налогообложения), определяемая для исчисления налоговой базы, рассчитывалась раньше в соответствии с положениями нормативных правовых актов на базе то остаточной (балансовой) стоимости недвижимого имущества, то восстановительной стоимости с учетом амортизации, то, как инвентаризационная стоимость. В настоящее время она замещается кадастровой стоимостью, определение которой дается в ФСО-2. Кадастровая стоимость определяется как рыночная, но реализуемая методами массовой оценки.

Стоимость восстановления объекта недвижимости — это по существу затраты в текущих ценах (как правило, на начало года) на строительство его точной копии, с использованием точно таких же материалов и конструкций, строительных стандартов и дизайна и с тем же качеством строительно-монтажных работ (которые воплощают в себе все недостатки архитектурных решений, «несоответствия» и тем самым определяют наличие функционального устаревания), что и у объекта оценки. Физический износ при этом не учитывается, объект гипотетически восстанавливается как новый.

Этот вид стоимости используется при проведении переоценки, отражается в бухгалтерском учете, причем расчет оценочного износа на следующем этапе замещается процедурой начисления бухгалтерской амортизации. При использовании затратного подхода в оценке применяется стоимость воспроизводства — коррелирующий со стоимостью восстановления вид оценочной стоимости, однако в отличие от ситуации с переоценкой здесь процедуру начисления износа выполняет не бухгалтер, а оценщик оценочными методами. При расчете стоимости восстановления (воспроизводства) дополнительно учитываются не затейные при составлении сметы нового строительства косвенные затраты (на предпродажную подготовку или на «доведение» объекта до начала использования по назначению) и предпринимательская прибыль (прибыль внешнего инвестора).

Стоимость замещения (затраты на замещение) — это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых современных материалов, в соответствии с нынешними стандартами, в новом архитектурном стиле и с новой планировкой, новым оборудованием и дизайном помещений. Это гипотетическая замена оцениваемого объекта для проведения расчетов на его новый функциональный аналог с последующим начислением износов и устареваний в соответствии с алгоритмом затратного подхода.

Следует иметь в виду, что стоимость замещения, как правило, используется в оценке, если она меньше стоимости восстановления (отражает наличие одного из видов функционального устаревания), или невозможно восстановить документацию (информацию), которая бы обеспечила воспроизведение точной копии оцениваемого объекта, или по экономическим, соображениям, — когда восстановление такой информации слишком дорого.

Существует тенденция отнесения стоимостей воспроизводства (замещения) в разряд затрат с целью, по-видимому, более точного отражения перевода этих терминов.

темы

документ Тонкости покупки дома
документ Управление жилищными услугами и организация жилищного хозяйства
документ Управление землепользованием в населенных пунктах
документ Управление недвижимостью
документ Управление системами водоснабжения
документ Управление социально-экономическим развитием города
документ Услуги электро и газоснабжения




назад Назад | форум | вверх Вверх

Управление финансами
важное

Курс доллара на 2018 год
Курс евро на 2018 год
Цифровые валюты 2018
Алименты 2018

Аттестация рабочих мест 2018
Банкротство 2018
Бухгалтерская отчетность 2018
Бухгалтерские изменения 2018
Бюджетный учет 2018
Взыскание задолженности 2018
Выходное пособие 2018

График отпусков 2018
Декретный отпуск 2018
ЕНВД 2018
Изменения для юристов 2018
Кассовые операции 2018
Командировочные расходы 2018
МСФО 2018
Налоги ИП 2018
Налоговые изменения 2018
Начисление заработной платы 2018
ОСНО 2018
Эффективный контракт 2018
Брокеру
Недвижимость



©2009-2018 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов
разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты