Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В настоящей статье рассматриваются причины изменений качества жилья. До сих пор мы сознательно абстрагировались от многообразия качества жилищных услуг, предоставляемых различными жилищами. Вместо этого мы сосредоточились на силах, определяющих цены, размещение и общее количество жилья. Благодаря такому подходу нам удалось показать влияние экономических условий и политики государства на поведение рынка жилья. Хотя цена и общее количество жилья являются важными барометрами рынка жилья, широкая публика и ее выборные представители уделяют пристальное внимание и распределению типов жилищных услуг, которыми пользуются различные группы населения.
Рассмотрим сначала характеристики качества жилья и определяющие его факторы. Затем будут проанализированы различные аспекты государственной политики в сфере качества жилья и их возможные экономические последствия.
Жилье низкого качества и трущобы
Одно из наиболее популярных определений жилья низкого качества основано на физических характеристиках домов. Распространенная мысль о том, что жилище с плохими строительными характеристиками должно предоставлять и жилищные услуги низкого качества, вполне логично. Мерой таких недостатков могут служить наличие санитарно-технического оборудования и общее физическое состояние здания. Срок службы и количество жилой площади, приходящейся на одного человека, также применяются как общие критерии качества жилищных услуг, которыми пользуется население.
Другим критерием качества жилья, особенно важным с точки зрения государственной политики, являются условия в микрорайоне, где расположены жилища. При этом люди интересуются как степенью плотности застройки, так и в особенности наличием разрушающихся домов. Выразить тенденции ухудшения качества микрорайонов значительно труднее, чем тенденции качества отдельных жилищ. Дополнительная сложность в оценке качества микрорайонов состоит в том, что симптомами его ухудшения являются не только состояние жилищ, но и состояние инфраструктуры — улиц, парков, общественных зданий и других общественных услуг. Однако хотя плохое качество инфраструктуры обычно сочетается с низким качеством жилья, это не обязательная закономерность.
Причины появления жилья низкого качества и трущоб
Некоторые аналитики рынка жилья в США совершенно обескуражены наличием в стране низкокачественного жилья. Наименее качественные жилища и целые районы часто расположены в местах, которые кажутся наиболее интересными с точки зрения их близости к финансовым центрам, берегу океана и прочим ресурсам, которые когда-то составляли центр общественных устремлений.
Обескураженные этим кажущимся противоречием, некоторые наблюдатели стали объяснять данную проблему антиобщественным поведением части то ли потребителей, то ли производителей жилищных услуг. Так, возникновение трущоб и разрушение домов объясняют поведением населяющих их малокультурных иммигрантов или бывших сельских жителей. Жадность или расовые предрассудки домохозяев выдвигают в качестве причины, которая наряду с высокими ценами на жилье, непосильными для бедных семей, мешает предоставить определенным категориям населения качественные жилищные услуги. Растущая популярность политики ограничения квартплаты, запретов на выселение и прочих законодательных мер, направленных против домовладельцев, может служить показателем того, как данные проблемы воспринимаются обществом.
Экономисты потратили последние 20 лет на рассмотрение этих и других объяснений состояния жилищного фонда в США. Как оказалось, для понимания этой "темной стороны" поведения людей на рынке жилья вовсе не нужно прибегать к социально-политическим факторам. По всей видимости, к появлению — в определенное время и в определенных местах — низкокачественного жилья и разрушающихся районов приводят три присущих самому рынку фактора, которые нельзя легко исправить. Это чувствительность спроса на жилье к доходу и богатству потребителей, невыгодность предоставления им дешевого жилья и отрицательное влияние на поведение рынка жилья так называемых внешних эффектов. Ниже мы рассмотрим каждый из этих факторов в отдельности.
Влияние дохода
Даже если отбросить все проблемы, связанные с предложением жилищ и жилищных услуг, мы столкнемся с таким важным фактором, как умеренная эластичность спроса на жилье по отношению к доходу (или к постоянному доходу, т.е. богатству). Хотя экономисты и приводят различные оценки этой эластичности, можно прийти к выводу, что разумнее всего принять ее примерно за единицу. Иными словами, количество жилищных услуг, на которое претендует семья, находится в достаточно тесной зависимости от ее дохода или богатства. Если эластичность спроса по доходу меньше единицы, тогда при любом увеличении доходов спрос на жилье вырастает в несколько меньшей пропорции, если же она больше единицы, то наоборот. Таким образом, уже различия в доходах семей (или в их представлении о своих постоянных доходах) могут объяснить хотя бы некоторые различия в качестве и количестве потребляемого ими жилья. И ясно, что эти различия в доходах семей достаточно велики.
Рассмотрение зависимости между жильем и доходом в длительной ретроспективе также показывает, что спрос на него весьма эластично реагирует на изменения дохода. По мере роста среднестатистического дохода увеличиваются как средняя площадь, занимаемая одной семьей, так и другие показатели качества, например число ванных комнат, наличие гаражей и систем кондиционирования воздуха. Таким образом, логично сделать вывод о том, что одним из важных (а может, и важнейшим) объяснений различий в качестве жилья является свободное волеизъявление потребителей, распределяющих собственный доход (или богатство) между жильем и другими товарами и услугами.
Другим важным фактором, порождающим контрасты в качестве жилья, является трудность предоставления высококачественного жилья по низким ценам. Низкий доход бедной семьи заставляет ее экономить либо на количестве, либо на качестве жилищных услуг. При этом затраты, связанные с предоставлением единицы жилищных услуг данного качества семье с низким доходом, ничем не отличаются от затрат, связанных с предоставлением тех же услуг семье с высоким доходом. Более того, в случае нового строительства возможности уменьшения затрат путем снижения строительного качества вообще ограниченны. Например, стоимость земли, на которой строится дом, не зависит от качества возводимой постройки. Достаточно ограниченна и возможность регулирования затрат на строительство за счет проектирования и применения различных методов строительства. Причина этого не только в ограничениях, налагаемых местным законодательством и строительными нормами, но и в самой природе строительства: значительная часть затрат связана с подготовкой участка под застройку, возведением стен, крыши и других элементов, стоимость которых мало зависит от качества постройки.
Таким образом, основной механизм, благодаря которому рынок жилья способен предоставлять низкокачественное жилье семьям с низким доходом, — это старение и разрушение существующего жилищного фонда. Процесс, в результате которого жилье постепенно переходит от более богатых семей к более бедным, был описан в гл. 8 и известен как жилищная "фильтрация". Именно он считается основной причиной сохранения обветшалого жилищного фонда. Приспособление жилищного фонда к различным уровням богатства объясняет динамику и разнообразие качества жилищного фонда.
Влияние микрорайона
Изложенная точка зрения предполагает, что проблема ветхого жилья решается сама собой: если доход семьи возрастает, то должно улучшиться и качество ее жилья. Чем ниже процент бедных, тем ниже процент жилья невысокого и просто низкого качества. Рынок жилья, однако, обладает некоторыми свойствами, которые способны повысить этот процент низкокачественного жилья или, по крайней мере, усилить его отрицательные социальные последствия. Наиболее важным из этих факторов являются так называемые отрицательные внешние эффекты наличия в микрорайоне разрушающихся домов, или эффект соседства.
В экономике отрицательными внешними эффектами называют негативное воздействие одного вида экономической деятельности на другой, при котором не происходит никакой компенсации. Классическим примером отрицательного внешнего эффекта на рынке жилья может считаться тот факт, что ветхое жилье не только само падает в цене, но и снижает цену окружающих строений. Например, исследователь городов экономист Джон Кейн, разрабатывая гедонистические показатели цен на жилье, обнаружил, что влияние состояния окружающих строений на цену жилой единицы только наполовину меньше, чем влияние состояния самого оцениваемого дома.
Если домовладелец не может предъявить своим соседям иск за отрицательное влияние состояния их домов на цену его собственности, весь микрорайон оказывается втянутым в процесс ускоряющегося разрушения. Дело в том, что отрицательные внешние эффекты, о которых идет речь, могут стимулировать отказ сразу всех домовладельцев от поддержания жилья в данном микрорайоне в должном состоянии. Если ремонт дома стоит достаточно дорого, то стратегия максимальной выгоды заставит индивидуального домовладельца вообще отказаться от такого ремонта в расчете на то, что соседи путем ремонта своих домов невольно повысят стоимость и его собственного. К сожалению, если все окружающие домовладельцы будут придерживаться той же стратегии, ни один из домов в микрорайоне не будет ремонтироваться и стоимость всех домов упадет. Более того, ни для одного из домовладельцев не существует стимула разрушить этот порочный круг обветшания, так как любое повышение стоимости, достигнутое им в результате ремонта, все равно будет перекрыто отрицательными последствиями обветшания остальных домов.
В небольших общинах, где домовладельцы сами живут в своих домах и их общение не встречает каких-либо затруднений, давление общественности и прочие мягкие социальные санкции, возможно, будут достаточны для того, чтобы преодолеть эти отрицательные внешние эффекты. Поэтому в таких небольших общинах систематического отказа от ремонта обычно не наблюдается. Напротив, в крупных городских микрорайонах, где домовладельцы в своих домах не живут, а решения на рынке жилья принимаются сразу многими людьми, справиться с отрицательными внешними эффектами соседства гораздо сложнее.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Из изложенного ясно, что наличие больших скоплений жилищ низкого качества (трущоб) может быть не только следствием эффективной реакции рынка на потребности бедных семей, но и результатом действия неэффективных сил, таких, как отрицательный внешний эффект соседства.
В данном разделе мы рассмотрим широкий диапазон государственных мер, направленных на улучшение качества жилья. Соответствующие федеральные программы ставят целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей.
Мы рассмотрим три типа государственных программ. Первый тип может быть определен как жилищная помощь: это различные меры для улучшения жилищных условий и снижения стоимости жилья для бедных семей. Второй тип — это программы поддержки усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов. И наконец, третий тип — это государственная политика ограничения максимальной квартплаты.
Политика стимулирования предложения: строительство государственного жилья
Местные органы могут строить и обслуживать специальное жилье для бедняков.
Участие государства может при этом осуществляться четырьмя путями:
1. Капитальные субсидии. Государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения. После оплаты этих бумаг правительством жилье становится собственностью местной администрации.
2. Субсидии по эксплуатации жилья. Правительство может субсидировать эксплуатацию жилья, покрывая разницу между квартплатой и фактическими затратами его эксплуатации. Эти субсидии могут быть установлены таким образом, чтобы семья платила за жилье не больше, скажем, 30% своего дохода.
3. Субсидии на ремонт. Правительство может выделять субсидии на ремонт и обновление старых домов.
4. Отбор жильцов. Правительство устанавливает ограничения (сверху) дохода жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем. Неясно, однако, следует ли при этом предоставлять государственное жилье беднейшим из бедных или же заселять дома по принципу примерно равного дохода, чтобы избежать значительной концентрации бедности.
Влияние государственного жилья на рынок
В краткосрочной перспективе предложение жилья в частном секторе совершенно неэластично: предлагаются ровно 500 жилищ независимо от цены. В точке исходного равновесия цена одного жилища составляет 250 долл. в месяц. Если местные власти построят 200 новых государственных жилищ, график спроса на частное жилье сдвинется на 200 жилищ влево: 200 семей, живущих в частном секторе, переселятся в государственные дома. Переселившись в государственные дома, бедняки освобождают частные жилища, создавая превышение предложения нал спросом, в результате чего цена падает с 250 до 150 долл. в месяц
Строительство государственного жилья снижает спрос на частное жилье для семей с низким доходом на 200 жилищ. В краткосрочной перспективе предложение частного жилья неизменно, поэтому квартплата в частном секторе падает с 250 до 150 долл. В течение 5 лет такое падение квартплаты приводит к сокращению предложения жилья с 500 до 380 единиц, поэтому квартплата поднимается до 208 долл. Чем больше проходит времени, тем значительнее вытеснение частного жилья и тем меньше чистое снижение квартплаты.
В краткосрочной перспективе, таким образом, все потребители жилья выигрывают от строительства государственного жилья: одни семьи переселяются в субсидируемые государственные дома, другие меньше платят за жилье, снимаемое в частном секторе.
Что происходит затем? Снижение квартплаты вследствие строительства государственного жилья привело к снижению прибыльности частного, поэтому предложение низкокачественного жилья на рынке падает.
Эта реакция предложения может принять две формы:
1. Уход с рынка. Как отмечено ранее снижение квартплаты в секторе низкокачественного жилья делает эксплуатацию части жилищного фонда неэкономичной, поэтому все большее количество жилья вообще изымается с рынка. Такое жилье либо используется в каких-то других целях, либо забрасывается.
2. Замедление нисходящей "фильтрации". По мере снижения квартплаты в секторе низкокачественного жилья по сравнению с жильем среднего качества домовладельцы удерживают свои дома на рынке жилья среднего качества в течение более продолжительного времени.
Другими словами, больше жилищ изымается с рынка низкого качества и меньше жилищ переходит в эту категорию. По мере того как предложение жилищ низкого качества уменьшается, цены на него растут. Процесс ухода с рынка низкокачественного жилья продолжается до тех пор, пока цена его не поднимется настолько высоко, чтобы восстановилась нулевая экономическая прибыль (нормальная бухгалтерская прибыль). С рынка изъято 120 частных жилищ, и цена за одно такое жилище (месячная плата) возросла со 150 до 208 долл. Так как государственное жилье вытеснило частное, реальный прирост жилищного фонда составил только 80 единиц.
Ольс (1975) использовал компьютерную модель рынка жилья для исследования влияния государственного строительства на процесс жилищной фильтрации. Он подразделил жилищный фонд на 60 уровней качества и присвоил каждый из них семьям с определенным доходом: наиболее качественное жилье "заняли" наиболее богатые, наименее качественное — самые бедные. В соответствии с установками государственной политики предполагается, что 20% населения с самыми низкими доходами уходят с рынка частного жилья и переходят в государственные квартиры.
В результате:
1. Объемы нового частного строительства снижаются, так как падение спроса на существующее жилье низкого качества снизило стимулы строить новое жилье.
2. Меньше домов "фильтруется" в направлении рынка более дешевого жилья, так как он становится менее прибыльным, поэтому процесс жилищной "фильтрации" замедляется.
3. Процесс выбытия жилья усиливается, так как падение спроса на квартиры низкого качества снижает стимулы к сохранению их на рынке жилья, поэтому скорость изъятия таких квартир увеличивается.
В целом реакция рынка частного жилья выражается в том, что строится меньше жилищ, процесс жилищной "фильтрации" замедляется, а уход с рынка низкокачественного жилья, наоборот, усиливается.
Субсидирование частного жилья
В качестве альтернативы строительству государственного жилья выступает субсидирование частного жилья. Рассмотрим две программы субсидирования сдаваемого внаем нового жилья лицам с небольшим доходом и программу субсидирования уплаты процентов при покупке домов бедняками. Обе программы, касающиеся сдачи жилья внаем, предусматривают субсидии домовладельцам, строящим новое жилье и сдающим его семьям с низким доходом. Влияние обеих программ на рынок такое же, как и строительства государственного жилья: они уменьшают спрос на низкокачественное частное жилье и снижают равновесные цены в частном секторе. Это снижение цен приводит, в конечном счете, к уменьшению предложения частного жилья.
Согласно первой из двух программ, правительство заключает договор с частным застройщиком о строительстве жилья для семей с низким доходом. При этом правительство выплачивает домовладельцу ежегодную субсидию, чтобы покрыть разницу между получаемой от жильцов квартплатой и фактической стоимостью строительства и эксплуатации дома.
Размеры квартплаты определяются доходом жильцов. Основная ее ставка рассчитывается на основе гипотетической квартплаты, которая была бы установлена, если бы весь проект финансировался под очень небольшие проценты. Квартплата устанавливается либо на уровне этой ставки, либо в виде определенного процента от дохода семьи в зависимости от того, какая из этих двух величин выше: если основная квартплата выше, чем, скажем, 30% дохода семьи.
Приходится платить основную квартплату; если же основная квартплата ниже, жильцы платят 30% своего дохода. Государство оплачивает домовладельцу разницу между тем, что платят жильцы, и арендной платой жилья, в качестве которой принимается квартплата, покрывающая затраты владельца.
Представим, что основная квартплата составляет 200 долл., а рыночная — 300 долл. Если месячный доход семьи составляет 500 долл., то основная квартплата выше, чем 30% дохода, поэтому жильцам приходится платить основную квартплату. Правительство платит домовладельцу разницу между основной и рыночной квартплатой, т.е. 100 долл. Если доход семьи составляет 800 долл. в месяц, основная квартплата меньше, чем 30% этого дохода, поэтому семья платит 30%, т.е. 240 долл., а правительство доплачивает домовладельцу оставшиеся 60 долл.
Согласно второй программе субсидирования квартплаты местные строительные компании и местные жилищные органы сообщают в соответствующие государственные агентства планы по предоставлению жилья семьям с низким доходом. Если агентство утверждает эти планы, оно подписывает долгосрочный контракт по ежегодному покрытию разности между уплачиваемой жильцами квартплатой и затратами домовладельца. Эта субсидия равна разности между рыночной квартплатой и фактической квартплатой жильца с низким доходом. В соответствии с контрактом такая "справедливая" квартплата гарантируется строительной компании во всех жилищах, занимаемых семьями с низким доходом.
Квартплата для жильцов зависит от уровня их доходов. Чтобы получить помощь, семья должна жить в новом жилище, удовлетворяющем минимальным физическим стандартам, и платить квартплату, которая не превышает рыночную арендную плату за стандартное жилье. Подпадающие под действие программы жильцы платят в качестве квартплаты определенный процент (например, 30) своего дохода.
Размеры субсидии домовладельцу составляют разность между этой фактической квартплатой и рыночной арендной платой:
Например, если рыночная арендная плата составляет 400 долл., а доход жильца — 600 долл., то жилец платит квартплату в размере 180 долл. (30% от 600), а субсидия равна 220 долл. (400 — 180).
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
