Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки, с учётом всех влияющих факторов на оцениваемый объект.
Под имуществом подразумевают обладающие полезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц, то есть совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.
Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.
Оценка имущества предприятия является процедурой по установлению рыночной стоимости, созданию классификации имеющихся активов, перспектив использования и выявлению наиболее эффективной эксплуатации объекта – результат напрямую зависит от цели.
Оценка имущества предприятия не только в России, но и в других развитых странах мира является одним из механизмов грамотного и рационального управления собственностью юридического лица. Каждый, кто хоть раз занимался решением вопросов реализации собственности, инвестиций в нее, озадачивался проблемой её стоимости.
Для кого оценка имущества предприятия выгодна:
1. Потенциальный покупатель и продавец (как физические, так и юридические лица) заинтересован в оценке имущества предприятия для определения наиболее справедливой стоимости продажи, мена или другого отчуждения объекта сделки;
2. Кредитор – предоставляемая в результате оценки стоимость помогает принять ему решение о предоставлении кредита организации;
3. Арендодатель – при необходимости определения арендной ставки с учетом рыночной стоимости объектов аренды.
Оценка имущества предприятия для финансовой отчетности в соответствии с требованиями стандартов и нормативов МСФО, которые предусматривают классификацию материальных и нематериальных активов компании. В случае если таковой возможности нет – наши специалисты самостоятельно проведут наиболее адекватную и соответствующую классификацию активов предприятия, основываясь на 5-летнем опыте работы, знаниях и рекомендациях стандарта, интуиции. При подготовке финансовой отчетности и смежной документации оценка имущества предприятий проводится с той предпосылкой, что, например, те объекты недвижимости, которые заняты владельцем, изучаются исходя из текущего использования, и относительно продолжающего осуществлять свою производственную деятельность предприятия. Однако по истечению какого-либо времени предприятие может перестать испытывать нужду в данном объекте – и если он будет объявлен избыточным для нужд предприятия, то он уже оценивается исходя не из текущего использования, а основываясь на самом эффективном. Аналогичная ситуация обстоит и с инвестиционными активами предприятия.
Оценка имущества предприятия при создании уставного капитала или разделе имущества, его переоценке, а также в качестве подтверждения рыночной стоимости. Оценка имущества предприятий также может осуществляться для привлечения инвесторов, проведения сделок купли-продажи, эмиссии акций.
Помимо этого, оценка имущества предприятия осуществляется в целях:
1. Корректное отражение стоимости имущества предприятия в отчетности;
2. При проведении аукционов, торгов и конкурсов;
3. При передаче имущества в доверительное управление или лизинг;
4. При реструктуризации предприятия, его ликвидации или поглощении, слиянии;
5. При выкупе, конфискации и изъятии имущества;
6. При разрешении имущественных споров;
7. При внесении имущества в уставной капитал предприятия;
8. При разработке инвестиционного плана;
9. При возмещении ущерба хранения;
10. При коммерческой концессии.
Различные предприятия ставят перед собой разные стратегические цели и задачи – к примеру, кому-то на данный момент важно улучшение инвестиционной привлекательности, другого интересует увеличение оборотного капитала и снижение себестоимости выпускаемой продукции. Также можно привести оптимизацию налогооблагаемой базы, создание рыночной устойчивости. Одним из инструментов решения указанных задач является оценка имущества предприятия.
Принимая решение о переоценке или первоначальной оценке имущества предприятия, собственник должен учитывать, что амортизационные отчисления будут формировать инвестиционные возможности компании. Однако в условиях постоянного дефицита денежных или других платежных средств, некоторые собственники используют амортизацию для пополнения оборотного капитала, что отчасти решает проблему поддержания ликвидности в необходимом порядке.
Если же компания обладает сформировавшимся рынком сбыта, а прибыль от производственной деятельности поступает на счет регулярно, и не стоит так остро проблема платежеспособности, то предприятие, скорее всего, заинтересовано в том, чтобы обновить свою технологическую или производственную базу с целью увеличения конкурентоспособности и снижения издержек, и, как следствие, размер амортизационных отчислений. И поэтому, если собственник предполагает оценкой имущества предприятия снизить стоимость имущества, то это лишит компанию надежного источника средств.
Также нужно отметить, что результаты оценки имущества предприятия сказываются и на долгосрочной рыночной устойчивости компании. Например, при увеличении объема собственности, структура капитала предприятия улучшается – это положительно сказывается на инвестиционной привлекательности. Однако в тоже время амортизационные отчисления, размер которых может существенно возрастать при переоценке, являются условно-постоянными расходами. Увеличение этих расходов (и, соответственно, их доли в себестоимости) приводит к более высоким рискам потери прибыли и устойчивости при снижении денежного потока и падения объема продаж. Особенно внимательно к оценке имущества предприятия следует отнестись фондоемким предприятиям с большим удельным весом хронических издержек.
Более того, завышение амортизационных отчислений вызывает проблемы и со сбытом – для того, чтобы остаться безубыточным, предприятию необходимо будет увеличить объем продаж или стоимость продукции. Это не всегда возможно и целесообразно в силу сложившейся конъюнктуры на рынке.
Так или иначе, оценка имущества предприятия является самым эффективным инструментом управления активами предприятия, и помогает в решении таких проблем, как оптимизация политики управления активами, обеспечения устойчивости текущей деятельности, повышения инвестиционной привлекательности. Это, в конечном счете, при грамотном истолковании приводит к росту конкурентоспособности компании.
Оценка имущества предприятия проводится методами, объединенных в три группы:
1. Затратный подход;
2. Доходный подход;
3. Подход сравнительного анализа продаж.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Рыночную стоимость имущественного комплекса можно использовать как индикатор эффективности его управления и, как следствие, повышение эффективности его управления.
• Совершение сделок купли-продажи. Несмотря на то, что покупатель и продавец вправе самостоятельно определить цену (если иное не предусмотрено законом), независимая оценка позволит установить реальный ценовой ориентир (рыночную стоимость) на объект продажи, существующий на дату проведения сделки. В этом случае под оценкой имущественного комплекса будет подразумеваться отдельный бизнес в любой форме собственности. При такого рода оценке необходимо оценивать уже акции акционерных обществ или доли в обществах с ограниченной ответственностью.
• Наличие отчета независимого оценщика позволит удостоверить перед лицами, чьи интересы может затрагивать данная сделка (акционеры предприятия, вышестоящая организация, государственные органы), что сделка купли-продажи была проведена добросовестно, каждый участник сделки действовал в интересах своей стороны и был осведомлен о реальной конъюнктуре рынка, реальной рыночной стоимости объекта купли-продажи и стоимости аналогичных объектов.
• Отчет об оценке имущественного комплекса имеет большой вес в спорах с налоговой инспекцией, когда речь заходит о правильности и полноте исчисления налогов. Такой отчет имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде.
• Оценка имущественного комплекса для целей реструктуризации является необходимой предпосылкой плодотворных хозяйственных решений по изменению структуры активов предприятия. Оценка имущественного комплекса помогает определить руководству степень влияния предполагаемого варианта развития бизнеса на его стоимость.
• Переоценка имущества является обязательным требованием при переходе бизнеса на международные стандарты финансовой отчетности. Переоценка влияет на многие хозяйственные и финансовые параметры бизнеса, соответственно наиболее реалистично показывает состояние предприятия в целом.
• Кроме того, оценка имущественных комплексов может осуществляться с целью корректного отражения в отчетности; при проведении конкурсов, аукционов, торгов; при передаче объектов в доверительное управление и лизинг; выкупе, конфискации, изъятии; ликвидации, слиянии, поглощении; разрешении имущественных споров; передаче прав собственности; переуступке долговых обязательств; внесении имущества в уставный капитал; инвестиционном проектировании; коммерческой концессии; возмещении ущерба хранении, составлении брачных контрактов и др.
Каждый, кто хочет воспользоваться своими правами собственника, озадачен множеством вопросов, самым важным из которых является оценка имущества организации.
Оценка имущества организации — это процедура, которая позволяет определить рыночную стоимость материально-производственных запасов. Она включает в себя оценку недвижимости, транспортных средств, инвестиций, нематериальных активов и других.
Под термином «оценка» подразумевается независимое мнение о стоимости, которое основано на подробном анализе объекта. Между тем, процедура оценки имущества организации является еще и регулируемым законодательством процессом определения и обоснования цены объекта для различных целей в денежном выражении. То есть, в некоторых случаях проведение оценки имущества организации вызвано и законодательными целями — например, при ликвидации предприятия. Вызвана необходимость в определении рыночной стоимости имущества и экономическими целями, целесообразностью — ведь зачастую для принятия уверенных решений необходимо знать стоимость не только рыночную цену всего бизнеса в целом, но и отдельных элементов имущества.
Зачем нужна оценка имущества организации:
1. Повышение эффективности текущих методов управления организацией;
2. Определение цены ценных бумаг в случае купли-продажи акций организации на фондовом рынке. Обоснованное инвестиционное решение принимается только в тех случаях, когда имеется четкое представление о цене собственности предприятия, или её доли, приходящейся на определенный пакет акций. Важным в процедуре является и оценка возможных будущих доходов от бизнеса;
3. Определение стоимости организации в случае купли-продажи целиком или только части;
4. Реструктуризация предприятия — законодательство обязывает проведение независимой оценки имущества организации при его ликвидации, слияния или поглощения, выделения. Здесь важно определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, которая выплачивается акционерам поглощаемой компании;
5. Разработка плана развития организации. В процессе стратегического планирования организации очень важно правильно оценить будущую прибыльность организации;
6. Определение кредитоспособности организации и стоимости залога при кредитовании. В таких случаях оценка имущества организации необходима, поскольку величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может существенно отличаться от рыночной стоимости;
7. Налогообложение. При определении налогооблагаемой базы нужно осуществить объективную оценку компании;
8. Принятие обоснованных управленческих решений. Инфляция может существенно искажать финансовую отчетность организации, поэтому периодически проводимая оценка имущества независимым оценщиком позволяет повысить реалистичность выводимой отчетности, что послужит базой для принятия важных финансовых решений.
• Оценка недвижимого имущества. Определение стоимости строений, зданий, и других сооружений, которые принадлежат организации — и всего того, что так или иначе связано с землей (объектов, перемещение которых без достаточно сильного ущерба невозможно).
• Оценка земли. Для определения рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости прав аренды оценка земли является наиболее актуальным способом разрешения проблемы. Рыночная оценка земли может зависеть от таких факторов, как уровень цен, конкуренции на земельном рынке, местоположении, рыночного потенциала площади, а также от ожидаемого дохода от использования. Помимо этого, также существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением оцениваемой земли (например, благодатная почва и т. д.).
• Оценка транспортных средств. Здесь подразумевается оценка автомобилей, грузовых машин, контейнеров и другого транспортного оборудования. Также различают автомобильные транспортные средства, железнодорожные, воздушные, морские, речные и трубопроводы. Оценка транспортных средств может осуществляться, как индивидуально, так и в составе имущественного комплекса предприятия. Наиболее распространенным видом оценки является оценка автомобиля — она осуществляется путем расчета и коррекции цены в зависимости от основных ценообразующих факторов: год выпуска, первоначальная стоимость, пробег, техническое состояние.
• Оценка оборудования. Осуществляется оценка стоимости всего спектра объектов движимого имущества — технических комплексов, приборов и промышленных устройств, станков и технологических установок, поточных линий и оргтехники, мебели, бытовых предметов и других объектов, которые можно отнести к движимому имуществу. Оценка оборудования является зачастую единственным вариантом определения реальной стоимости активов предприятия.
Проведение независимой экспертизы имущества организации может иметь добровольный или независимый характер.
Обязательная оценка имущества организации осуществляется, когда в сделку вовлечены объекты, частично или полностью принадлежащие государству, в целях их приватизации, передачу в аренду, залог или доверительное управление. Помимо этого, независимая оценка является обязательной также в случаях, когда возникает спор о цене объектов, принадлежащих Российской Федерации, при выкупе или изъятии имущества у собственников для муниципальных или государственных нужд. Законодатель указывает на важность проведения независимой экспертизы в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы, при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, а также при составлении брачного контракта или при разделе имущества при разводе.
Добровольная независимая экспертиза осуществляется при страховании, при реструктуризации, переоценке налогооблагаемой базы компании и во многих других случаях.
Оценка недвижимого имущества
Независимая оценка недвижимого имущества включает в себя определение рыночной стоимости недвижимости или отдельных прав в отношении недвижимого имущества. Результатом выполнения услуг по оценке является изготовление отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки, выполненного в соответствии с действующим законодательством в области оценочной деятельности Российской Федерации.
Объектами оценки при оценке недвижимости являются:
· Комната в общежитии или в коммунальной квартире;
· Квартира;
· Индивидуальный жилой дом;
· Встроенное нежилое помещение;
· Отдельно стоящее здание;
· Земельный участок;
· Нежилая недвижимость коммерческого назначения (торговая, административная, производственно-складская, объекты многопрофильного использования);
· Объекты незавершенные строительством;
· Сооружения (объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, специализированные объекты);
· Рыночная величина арендной платы объекта недвижимости;
· Рыночная стоимость права на заключение договора аренды объекта недвижимости.
Наиболее распространенные причины проведения независимой оценки недвижимого имущества:
· Обеспечение кредитных обязательств;
· Страхование недвижимости;
· Разрешение имущественных споров;
· Вступление в наследственные права;
· Приватизация государственного (муниципального) имущества;
· Привлечение дополнительных инвестиций;
· Переоценка основных средств предприятий;
· Постановка на бухгалтерский учет.
В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки №1 (ФСО № 1) отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев с даты составления отчета, поэтому он должен содержать дату составления и порядковый номер. В отчете указываются две даты: дата оценки и дата составления отчета об оценке.
Применение подходов и методов к оценке и расчет стоимости объекта недвижимости проводится на основе собранной информации об объекте и ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объекта.
Затратный подход основан на предпосылке, что информированный покупатель никогда не заплатит за объект цену большую, чем цена воссоздания (стоимость воспроизводства) собственности, которая имела бы полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. При оценке объекта недвижимости на основе данного подхода определяется стоимость земли и действительная цена построек, сооружений и зданий.
Доходный подход – является совокупностью методов для оценки стоимости недвижимости, основанных на определении суммы доходов, которые принесёт объект.
Оценка недвижимости по ее доходности проводиться, ориентируясь на ожидания покупателя-инвестора, который ориентируется на будущие блага от использования, а также их настоящее значение, выраженное в некой денежной сумме. Ещё одним положением оценки по доходности будет принцип замещения, по которому потенциальный инвестор за недвижимость не будет платить больше, нежели на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичную выгоду.
Сравнительный подход – это совокупность разнообразных методов для оценки объектов недвижимости которые основаны на принципах сравнения оцениваемого объекта с аналогичными, о ценах в сделках с которыми имеется информация.
Применение данного способа основано том факте, что рыночная стоимость недвижимости всегда непосредственно связана с ценами продажи аналогичных объектов. Поэтому с необходимым объектом сравнивается каждая сопоставимая продажа. Различия между объектами учитываются, поэтому в стоимость сопоставимой сделки вносятся соответствующие коррективы.
Для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки, а также для его идентификации необходимо предоставление пакета технической и правоустанавливающей документации.
Все необходимые документы предоставляются в копиях. Возможна передача документов необходимых для оценки в электронном виде, при помощи электронной почты, а также посредством факсимильной связи. Копирование документации возможно в офисе нашей компании.
Перечень документов, необходимых для оценки квартиры:
· Свидетельство о государственной регистрации права или Договор купли-продажи;
· Документы-основания, указанные в свидетельстве;
· Технический паспорт на квартиру;
· Кадастровый паспорт;
· Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
· Паспорт Заказчика или карточка предприятия.
Перечень документов, необходимых для оценки здания и индивидуального жилого дома:
· Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на здание;
· Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на земельный участок, на котором расположено здание;
· Документы-основания, указанные в свидетельстве;
· Технический паспорт БТИ на здание;
· Кадастровый паспорт здания;
· Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположено здание;
· Сведения о наличии ограничений и обременений, имущественных прав на объект;
· Паспорт Заказчика или карточка предприятия.
Перечень документов, необходимых для оценки земельного участка:
· Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на земельный участок;
· Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка;
· Сведения о наличие ограничений и обременений прав на земельный участок, не отраженные в правоустанавливающей документации и документах кадастрового учета;
· Паспорт Заказчика или карточка предприятия.
Перечень документов, необходимых для оценки встроенных помещений коммерческого или свободного назначения:
· Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на помещение;
· Технический паспорт БТИ на помещение;
· Кадастровый паспорт помещения;
· Карточка предприятия;
· Дополнительная информация (при необходимости);
· Паспорт Заказчика или карточка предприятия.
Оценка движимого имущества
Оценка движимого имущества - это определение рыночной стоимости любого объекта движимого имущества и юридических прав на него. Главной проблемой в ходе оценки является многообразие видов и типов такого имущества, уникальность отдельных его экземпляров и его полезных свойств. Любое имущество, не отнесенное к недвижимости, не являющееся земельным участком и постройками на нем, является движимым. К этой категории в оценочной деятельности относятся личные вещи и одежда, мебель, антиквариат, транспортные средства, животные, денежные суммы и ценные бумаги, обязательственные права требования, долговые обязательства (закладные). Права собственности на бизнес, складские запасы и материалы производства также отнесены к этой категории. Т.е., по сути, объектами для оценки является любые предметы, используемые человеком ежедневно.
Основные случаи, когда вам может потребоваться оценка имущества являются:
• раздел имущества (например, при разводе или разделе компании),
• купля-продажа имущества, сдача в аренду,
• судебные дела по разрешению любых имущественных споров,
• в случае, если имущество передается в залог,
• при оформление наследства,
• при наступлении страхового случая для получения страховых выплат,
• при формировании уставного капитала предприятия для его внесения в капитал и постановке на баланс,
• списание (а также утилизация, продажа, залог, лизинг) с фондов предприятия,
• для расчета суммы налога,
• и т.д.
Под основными объектами оценки движимого имущества обычно подразумеваются производственное оборудование и автотранспортная техника, т.е. предметы, имеющие название и номер, а также выверенные методики для их оценки.
Они делятся на две большие категории:
- 1-я категория - это оценка транспортных средств, предназначенных для перевозки людей и грузов, включая контейнеры и другое транспортное оборудование. К ним относятся:
• оценка легковых автомобилей;
• иные транспортные средства (грузовые автомобили, трактора, автокраны и т.п.);
• железнодорожный транспорт (локомотивы, вагоны, цистерны, хопперы, платформы, железнодорожная техника);
• водный транспорт (морские и речные суда, танкеры и т.п.);
• воздушный транспорт (любые летательные аппараты, самолеты и вертолеты).
- 2-я категория - это оценка оборудования и оценка машин, которые включает в себя различное технологическое оборудование, офисную и промышленную мебель, бытовые предметы и т.п. К ним относятся:
• серийное технологическое оборудование, станки и силовые механизмы;
• специальное оборудование, инструменты;
• конвейерные линии;
• компьютеры, оргтехника, средства связи;
• строительная и дорожная техника, подъемно-транспортные механизмы;
• складские запасы товаров и материалов.
Рассчитанная оценщиком стоимость объекта движимого имущества - это та сумма, за которую может состояться обмен на дату оценки между покупателем и продавцом в результате коммерческой сделки.
Процедура оценка движимого имущества может являться частью процедуры оценивания более крупного объекта собственности (бизнеса, недвижимости). При этом принципиальное значение имеет факт - является ли это имущество реальным активом бизнеса компании, либо оно выступает как самостоятельный объект оценки. Цена любого предмета может зависеть от условий его реализации - например, оно может быть включено в состав действующего предприятия, продаваемого с аукциона, либо продаваемого в случае ликвидации.
В ходе оценивания составляется отдельный список объектов движимого имущества. Каждый пункт из этого списка оцениваются отдельно в соответствии с подходящим для него стандартом оценки. Минимальной единицей служит любой предмет, представляющий из себя законченное изделие и имеющий либо инвентарный номер, либо наименование.
Оценщик может использовать потоковый, единичный и смешанный типы оценки:
• потоковый тип предполагает определение стоимости объектов, объединенных в группы, с учетом информации о ценообразующих характеристиках и ценах;
• в основе единичного типа лежит расчет стоимости по каждой единице оцениваемого имущества;
• смешанный - предполагает использование и того и другого метода.
Рыночная оценка имущества
Законодательство Российской Федерации предполагает существование общей и долевой собственности на различное имущество, эти нормы описаны в главе 16 "Общая собственность" Гражданского кодекса РФ. В данной статье установлено, что право собственности может принадлежать не только одному лицу, но и нескольким лицам сразу. При этом в долевой собственности могут быть установлены доли, выраженные в процентах, принадлежащие каждому лицу. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется совместно всеми правообладателями по их общему согласию.
Необходимость справедливо разделить общее имущество между его собственниками всегда влечет за собой независимую оценку рыночной стоимости этого имущества.
Такая ситуация часто возникает в следующих случаях:
• ликвидация предприятия;
• выход одного из правообладателей из числа долевых собственников имущества;
• продажа доли в праве собственности (в т.ч. и через публичные торги);
• выделении доли в составе общего имущества по требованию правообладателя;
• расторжение брака и развод супругов.
Во всех этих случаях только независимая оценка имущества, проведенная в текущих рыночных условиях, может установить объективную стоимость как имущества целиком, так и стоимость доли в праве собственности на это имущество. Такая оценка будет служить объективным ориентиром для правообладателей в процессе раздела общей собственности.
Если долевые собственники имеют общее согласие и сходятся в выборе кандидатуры оценщика, то обращение к независимому оценщику с их стороны может быть добровольным. При наличии разногласий между правообладателями, выбрать оценщика и назначить оценку может суд (в этом случае результаты оценки будут обязательны для осуществления сделки с оцениваемым имуществом).
Раздел имущества может быть проведен в двух формах:
1. Раздел в натуре (когда оцениваемое имущество допускает физическое разделение без ущерба для его полной стоимости).
2. Раздел с выплатой денежных компенсаций (когда физическое разделение имущества без ущерба для его полной стоимости невозможно и уступка доли в праве собственности компенсируется денежной выплатой).
В первом случае задачей оценщика будет определить рыночную стоимость каждого объекта оценки, входящего в состав оцениваемого имущества, а само деление имущественного комплекса на отдельные объекты должно быть произведено собственниками.
Во втором случае проводится оценка рыночной стоимости доли, которой должна быть равна справедливая компенсация, уплачиваемая правообладателю при потере (отказе от) права собственности. Физический раздел имущества при этом не происходит. Этот подход применяется при разделе недвижимости, комплексов, имеющих неразрывные технические, технологические и физические связи, отдельных целостных объектов (предметов). Раздел такого имущества либо невозможен физически, либо нецелесообразен по экономическим соображениям, поскольку в случае раздела и нарушения физических (организационных) связей, суммарная стоимость частей будет значительно меньше стоимости целого имущественного комплекса.
Оценка имущества должника
Правовое регулирование оценочной деятельности в рамках исполнительного производства подверглось изменению. Если ранее приоритет в оценке отводился судебным приставам-исполнителям, то в Законе об исполнительном производстве установлены более жесткие требования к оценке имущества в части, касающейся права судебного пристава-исполнителя осуществить оценку имущества должника самостоятельно без привлечения профессионального специалиста-оценщика.
В соответствии с ч. 1 ст. 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством РФ.
Вместе с тем судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки:
1) недвижимого имущества;
2) ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов);
3) имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах);
4) драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий;
5) коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте;
6) предметов, имеющих историческую или художественную ценность;
7) вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает 30 тыс. руб.
В названных случаях судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника.
Кроме того, установлено, что судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика.
В целях уяснения сущности складывающихся в этой сфере правоотношений, представляется вполне оправданным обратиться к понятиям "оценка" и "оценочная деятельность".
Оценочная деятельность, как и категория "оценка", является многогранным понятием. В частности, категория оценки известна в социологической науке, где она понимается как "определение цены чего-либо", и как "соотнесение какого-либо объекта с принятым критерием, образцом, нормой". В экономической науке категория "оценка" соотносится в неразрывной связи с тремя понятиями: "ценность", "цена" и "стоимость". В объяснении процессов оценивания и ценообразования современной экономической наукой исходным пунктом является истолкование мотивов поведения участников обмена, производства, потребления.
В юридических науках категория "оценка", подобно философским и социологическим учениям, соотносится с понятием "ценность". В этом смысле юриспруденция традиционно с термином "оценка" связывает деятельность, определяемую как толкование права, квалификацию действия (например, признать лицо добросовестным векселедателем, титульным владельцем, добросовестным налогоплательщиком и др.), применение права; процессуальные науки особое значение придают оценке судом доказательств.
Цивилистическая наука придает категории "оценка" кроме общеюридического смысла специальный смысл и, подобно экономическим учениям, соотносит ее с тремя понятиями: "ценность", "цена" и "стоимость".
По наиболее распространенной в научной литературе XIX в. позиции, существо блага как объекта гражданских прав неразрывно связано с ценностью, которая может быть объективной (выражается в способности к обмену – меновой ценности) или субъективной (полезной способности). В связи с этим оценка товара сводилась к определенному измерению его ценности на деньги, которая может быть определена или к твердой цифре как известная денежная сумма, или пропорционально качеству товаров. В юридической литературе цена рассматривается как экономическая и правовая категория. Проблема цен и механизма формирования цен – одна из ведущих и в наши дни в экономической науке. В качестве юридической категории цена выступает условием ряда договоров, базой для формирования налога на добавленную стоимость и, кроме того, служит ориентиром при реализации имущества должника в рамках исполнительного производства.
При рассмотрении вопросов, связанных с оценкой имущества, на которое обращается взыскание в соответствии с Законом об исполнительном производстве, необходимо учитывать нормативное определение понятия "оценочная деятельность". Оно дается в ст. 3 Закона об оценочной деятельности.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Дефиницией выделен один из существенных признаков оценочной деятельности – цель (установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости).
Таким образом, оценочная деятельность по своей природе представляет собой проведение независимой оценки имущества, а независимая оценка, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости, в формально-логическом смысле составляет содержание оценочной деятельности.
Рассмотрение соотношения мыслительной (сознательной) и практической (материальной) деятельности в полной мере применимо и к процедуре оценки имущества.
В юридической литературе общепризнано, что право не претендует и не может претендовать на регулирование внутренней, интеллектуальной деятельности, ибо право является инструментом, воздействующим на поведение людей. Совершенно очевидно и то, что юридическая наука не может претендовать на нормативное определение процессов оценивания. Однако если в объяснении процессов оценивания и ценообразования современной экономической наукой исходным пунктом определяется истолкование мотивов поведения участников обмена, производства, потребления, то цель юридической науки должна состоять в установлении правовых оснований применения того или иного вида стоимости (цен).
О проведении независимой оценки, осуществлении оценочной деятельности свидетельствует комплекс действий, которые подвергаются правовой регламентации. Так, Законом об оценочной деятельности сформулированы обязательные требования к форме и содержанию договора как основанию проведения оценки (ст. 9–10), общие требования к форме и содержанию отчета об оценке объекта оценки – надлежащему исполнению оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором (ст. 11).
Вместе с тем установление количественных и качественных характеристик объекта оценки, анализ рынка, к которому относится объект оценки, выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки невозможно без познания лицом существа рассматриваемого объекта.
Независимая профессиональная оценка направлена на обнаружение и фиксацию существенных свойств исследуемого объекта, определяемых целями оценки. Следовательно, оценочную деятельность можно соотносить с "поисковой, нацеленной на достижение прироста познавательной информации", которую противопоставляют стандартизированной (стереотипно-механической). Это свойство независимой оценки в конечном счете определяет информационный характер услуг, опосредующих обязательства по осуществлению оценочной деятельности.
В случае если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:
1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;
2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;
3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. При этом стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
В целях минимизации возможности совершения недобросовестных действий со стороны судебного пристава-исполнителя определено, что при истечении срока, в течение которого рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована для совершения сделки, в течение одного месяца со дня истечения указанного срока проводится повторная оценка имущества должника (ч. 8 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).
Стоимость ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, устанавливается судебным приставом-исполнителем путем запроса цены на ценные бумаги у организатора торговли на рынке ценных бумаг, у которого соответствующие ценные бумаги включены в список ценных бумаг, допущенных к торгам, а стоимость инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов – путем запроса цены на инвестиционные паи у управляющей компании соответствующего инвестиционного фонда.
Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с Законом об исполнительном производстве или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.
Отчет об оценке имущества
В отчете об оценке имущества должны быть точно изложены выводы, сделанные оценщиком относительно стоимости имущества. Ключевое требование к отчету – информация, которую он включает, не должна быть двусмысленной и вводить заказчика в заблуждение.
Если отчет составляется не по специальной форме, полученной от заказчика, а по стандартной, в него должны входить такие данные:
• Цель и объект исследования оценщика.
• Кто является заказчиком процедуры и кому принадлежат права на оцениваемый объект.
• Тип и метод использования имущества.
• Достаточность источников информации, предоставленных заказчиком для исследования.
• Объем и характер исследования.
• Согласие заказчика на публикацию отчета или запрет.
• Используемые специалистом методики оценки.
• Подтверждение квалификации специалиста, проводящего исследование.
• Выводы по стоимости (обязательно прописываются как буквами, так и цифрами).
• Даты исследования и составления отчета.
Отчет должен соответствовать ряду требований:
• Отчет должен быть понятен любому человеку, не обладающему специальными навыками в области оценки. Запрещается использование профессиональных терминов.
• Степень детализации предоставляемой информации определяется по согласованию заказчика и исполнителя.
• Оценщику не следует употреблять в тексте словосочетания «сертификат о стоимости» и «свидетельство об оценке». Такие термины накладывают на исполнителя оценки дополнительные обязательства, например, повышенный уровень детализации.
• Термин «сертифицированный» стоит использовать только тогда, когда исследование проводится для целей, требующих формальной сертификации.
Оценщику следует быть осторожным при предоставлении заказчику разрешения использовать отчет в целях, не соответствующих первоначально оговоренным. Существует риск, что заказчик будет использовать данные, изложенные в документе, без учета контекста.
В отчете об оценке имущества должно быть отмечено, какой вид стоимости был определен специалистом. Если при исследовании специалист опирался не на рыночные данные и цена отличается от рыночной, в документе должна описываться используемая методика расчета. Стоимость, например, может быть ликвидационной (устанавливается на имущество фирмы при банкротстве и существенно ниже рыночной) или восстановительной (цена, по которой можно купить новый объект без учета амортизации).
Оценка муниципального имущества
Современный рынок развивается и участвуют в нем не только бизнесмены и предприниматели, но и органы государственной власти, причем зачастую не только в роли регулятора, но и в роли одной из сторон правовых рыночных взаимоотношений.
Необходимость этой процедуры прямо указана в Законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. 8 гл. I "Обязательность проведения оценки объектов оценки", где, в частности сказано: "Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц".
Т.е. сделки, объектом которых выступает муниципальное или государственное имущество и собственность, в обязательном порядке должны сопровождаться процедурой оценки данного имущества. Эксперт оценщик потребуется, если надо установить рыночную стоимость предмета сделки при его приватизации, национализации, передаче в арендное или временное пользование, использовании в качестве залога или вклада в уставные капиталы, юридические фонды и т.п. Полный перечень всех таких случаев указан в Законе РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», там же указан порядок их проведения.
Наиболее востребованной является услуга определения стоимости муниципального или госимущества при его передаче в аренду. В этом случае цель проведения оценки - установить справедливый рыночный размер арендной платы за пользование недвижимостью, а не его рыночную цену.
Помимо сдачи в аренду оценка госимущества производится для:
• передачи собственности в доверительное управление;
• подготовки объектов к приватизации;
• передачи собственности в качестве обеспечения залога;
• отчуждаемого, в пользу третьих лиц имущества;
• переуступки долговых обязательств;
• для внесения в уставные фонды.
Итогом оценки государственной и муниципальной собственности является соответствующий отчет.
Следует отметить, что проведения подобных работ приглашенный независимый оценщик должен обладать большим опытом работы и обширными познаниями в законодательстве РФ.
В целях недопущения правонарушений и предвзятости в отчетах оценка муниципального имущества не завершается только лишь составлением экспертом акта об оценке собственности. Если доля государства в праве собственности более 2 %, то полученные данные направляются на проверку в соответствующий государственный орган. В случае федерального имущества в роли уполномоченного органа выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом – ФАУФИ, а в случае муниципальной собственности – соответствующая муниципальная структура. Результатом проверки является выдача положительного заключения на отчет. При этом, если заключение было положительным, но в последствии выяснилось, что результаты отчета не соответствуют действительности, ответственность за это несет оценщик. При этом сделки, совершенные на основании этого документа признаются недействительными и проводится повторная оценка. Разумеется, это негативным образом сказывается на реноме оценочной компании. Никто не хочет получить красную карточку и поэтому в делах об оценке госимущества оценщики особенно щепетильны.
Отчет будет действителен в течение шести месяцев с момента проведения оценки, после чего её (при необходимости) придется делать заново.
Деятельность оценочных компаний полностью регулируется законом «Об оценочной деятельность Российской Федерации». Как правило, оценщики в своей работе по оценке муниципального имущества применяют три классических метода затратный, сравнительный и доходный. После того, как все возможные подходы использованы, оценщик выбирает тот расчет, который максимально учитывает интересы заказчика. После этого отчет передается в контролирующую организацию, которая проверяет его. Если все в порядке то документ передается в муниципалитет, который начинает использовать его в своих интересах.
Независимая оценка имущества
Независимая оценка имущества является процедурой по установлению стоимости объекта в соответствии с постановленной целью и задачами. Под имуществом понимается объекты владения или использования физических или юридических лиц, приносящие пользу своим владельцам. Также можно сказать, что имуществом называется совокупность имущественных прав определенного юридического или физического лица. Имущество, которое задействовано в осуществлении производственной или предпринимательской деятельности называется имущественным комплексом.
Независимая оценка имущества является достаточно широким понятием, которое может включать в себя и оценку недвижимости для оформления ипотечного кредита, и оценку движимого имущества в рамках оформления наследства, оценку совместно нажитого имущества при разводе, или же оценку имущества вносимого в уставной капитал новой организации.
Независимая оценка имущества включает в себя полный комплекс услуг по изучению стоимости недвижимости, движимого имущества, ценных бумаг, бизнеса, машин и оборудования и т.д. Услуги по независимой оценке имущества предоставляется на основе Федерального Закона №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и включают в себя проведение экспертиз и оформление отчета в полном соответствии со стандартами, утвержденными Правительством Российской Федерации и требованиям международных стандартов.
Независимая оценка недвижимости. Устанавливается рыночная (или интересующая заказчика) стоимость зданий, строений, сооружений, квартир и комнат – всего того, что так или иначе связано с землей. Под недвижимостью понимаются все объекты, перемещение которых с одного места на другое невозможно без сильного ущерба.
Независимая оценка земли. Установление рыночной (или интересующей заказчика) стоимости земельного участка или прав аренды на него является наиболее актуальным решением множества проблем, связанных с необходимостью вложения инвестиций, совершения сделок купли-продажи, оформления наследства. Рыночная независимая оценка имущества в данном случае зависит от различных факторов, среди которых можно отметить конкуренцию, уровень цен, местоположение, рыночный потенциал и ожидаемый доход от выбранного направления эксплуатации. Также существуют достаточно специфические факторы, связанные с оценкой цели – благодатная почва, водоемы, природные богатства и т.д.
Независимая оценка движимого имущества. Данный вид изучения стоимости объектов можно разделить на несколько больших категорий:
1. Оценка транспортных средств – в частности, изучение стоимости автомобилей, контейнеров, грузовых машин, а также различного транспортного оборудования. Независимая оценка имущества может осуществляться, как изолированно, так в составе всего имущественного комплекса. Наиболее распространенным для данной категории подходом к изучении стоимости является расчет и коррекция цены в зависимости от основных ценообразующих факторов: год производства, первоначальная стоимость, техническое состояние и пробег;
2. Независимая оценка оборудования. В данную категорию включен целый спектр объектов движимого имущества – приборов, промышленных устройств, технических комплексов и технологических установок, вычислительной техники и оргтехник, бытовых предметов и других объектов.
Независимая оценка имущества является обязательной в следующих случаях:
1. Если в сделку вовлечены объекты, так или иначе связанные имущественным правами с РФ, городом Москвой, либо муниципальным образованием:
• Передача объектов в доверительное управление или долгосрочную аренду;
• Использование объекта в качества залога при кредитовании;
• Переуступке долговых обязательств;
• Совершение с недвижимостью;
• Передача имущества в качестве вклада в уставной капитал или фонд юридического лица;
• Обязательное страхование или определение страхового возмещения вследствие наступления страхового случая;
• Реализация инвестиционных проектов, в которые привлечены средства бюджета, либо средства под гарантии города Москвы;
• Коммерческое использование средств бюджета города Москвы;
• Отчуждение или передача в пользование имущества города Москвы.
2. Если возник спор о стоимости имущества при:
• Национализации имущества;
• Ипотечном кредитовании физических и юридических лиц;
• Составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов;
• Выкуп или изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;
• Возникновении спора об отчислении налогооблагаемой базы;
• Конвертации акции и реструктуризации акционерных обществ.
3. В случаях для юридических и физических лиц при:
• Увеличении номинальной стоимости доли участника в уставном капитале посредством неденежного вклада;
• Определении рыночной стоимости имущества заемщика для удовлетворения требований кредиторов;
• Определении стоимости ценных бумаг, когда нет информации об их котировках;
• Выкупе акций у акционеров;
• Ввозе машин и оборудования на территорию Российской Федерации;
• Переоценке основных фондов;
• Определения ущерба;
• Реорганизации, ликвидации предприятия.
Независимая оценка имущества позволяет установить следующие виды стоимости:
1. Балансовая стоимость – мерило акционерного капитала предприятия и показатель бухгалтерского учета;
2. Рыночная стоимость – цена реализации предприятия на открытом рынке. В её изучении информация собирается о различных характеристиках имущества, связанных с ним объектами, оценивается эффективность, характеризуется перспективность эксплуатации;
3. Инвестиционная стоимость – это стоимость, которая позволяет оценить перспективность вложения средств в данное имущество, и определить, сможет ли доход в будущем покрыть все риски;
4. Ликвидационная стоимость – это стоимость, по которой может быть реализовано имущество в короткие сроки. Законодательством Российской Федерации также предусмотрены особые меры по принудительной реализации имущества по ликвидационной стоимости для расчетов с кредиторами;
5. Восстановительная стоимость – это стоимость, которая определена путем подсчета расходов и затрат, необходимых на создание точной копии рассматриваемого объекта с применением таких же материалов, технологий и стандартов;
6. Арендная стоимость – это стоимость, за которую имущество может быть отдано в пользование на правах аренды при обычных рыночных условиях.
Определение различных видов стоимости в результате независимой оценки имущества предоставит уникальную возможность узнать всю объективную информацию о реальной цене.
Оценка объекта имущества
Оценка объектов недвижимости осуществляется с учетом того, что любая недвижимость представляет собой определенный товар. Оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно. В результате заказчик получит квалифицированный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основании оценки недвижимости.
Для чего нужна оценка недвижимости:
1. Операции связанные с куплей или продажей;
2. Сдача в аренду;
3. Выкуп;
4. Раздел недвижимого имущества;
5. Залог;
6. Получение кредита по ипотеке;
7. Иные виды кредитования;
8. Вступление в наследство;
9. Определение нанесенного ущерба в случае различных аварий и бедствий;
10. Вовлечения ее в различные бизнес-проекты;
11. При проведении судопроизводства;
12. При страховании.
Это определение потенциальной рыночной стоимости всех недвижимых объектов. Само понятие «недвижимость» строго определено положениями Гражданского кодекса России. К недвижимости относится земля и все расположенные на ней объекты: (недра, водоемы, леса, уже возведенные здания и находящиеся в процессе строительства сооружения).
Оценка недвижимости – это не произвольный, а упорядоченный процесс, который состоит из нескольких основных этапов. Первоначально оценщик устанавливает непосредственно предмет оценки, изучает его качественные характеристики, документацию и назначает дату проведения процесса оценки. После ознакомления клиента с предварительными итогами создается план проведения оценки и заключается договор. На третьем этапе оценщик собирает всю необходимую информацию об оцениваемом объекте, а также – в целях уточнения и сравнения стоимости – сходных объектах недвижимости. После проверки полученных данных и их подтверждения наступает непосредственно этап оценки конкретного объекта. На заключительном этапе эксперт-оценщик составляет отчет о стоимости объекта на основании полученных выводов и результатов.
В процессе проведения оценки эксперту понадобятся некоторые обязательные документы, в которых отражены основные физические и юридические параметры подлежащего оценке объекта недвижимости. Количество и вид документации зависит от типа оцениваемого объекта.
К основному перечню можно отнести:
• Свидетельство о праве собственности;
• Договор найма;
• Аренды;
• Все данные по обременениям;
• Балансовой стоимости;
• Коммунальным платежам;
• Технический паспорт;
• Экспликацию;
• Справку из БТИ;
• Поэтажный план;
• Разрешение на перепланировку (если таковая имела место).
При оценке используются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный. Конечный результат оценки – это не арифметическое среднее, а итог логичных рассуждений и вдумчивого подхода профессионала к процессу оценки, вследствие чего и выводится реальная рыночная стоимость оцениваемого объекта. Таким образом, на результаты расчета в каждом из подходов могут влиять различные факторы. Так, например, в рамках затратного подхода на стоимость объекта будет влиять степень износа конструктивных элементов объекта недвижимости как физического, так и функционального. На результат доходного подхода большое влияние оказывает способность объекта приносить доход, а, следовательно – его месторасположение. В сравнительном подходе влияние на итоговое значение стоимости может оказать наличие/отсутствие тех или иных обременений или улучшений, отсутствующих у объектов-аналогов.
Не стоит забывать о том, что оценка недвижимости – это трудоемкий и сложный процесс, который потребует от эксперта не только профессиональных, но и юридических знаний. Поэтому стоимость и сроки проводимой оценки меньше всего зависят от стоимости оцениваемого объекта. Основные моменты, которые учитываются при оплате труда оценщика, это трудозатраты специалиста, стоимость которых измеряется в человеко-часах и имеет фиксированную ставку. Именно исходя из этой ставки и определяется конечная цена оказываемой услуги: начиная от 3000 рублей и заканчивая несколькими десятками или даже сотнями тысяч рублей.
Срок его действия – 6 месяцев. Такое ограничение срока связано, прежде всего, с постоянным изменением рыночной стоимости объектов недвижимости, которая целиком и полностью зависит не только от экономических, финансовых и производственных факторов, но и от политики государства.
Несмотря на то, что стоимость услуг оценщика относительно высока, специалисты не рекомендуют оценивать свою недвижимость самостоятельно. Конечно, можно воспользоваться рекомендательными статьями, найденными в Интернете или газетах объявлений, однако, полученный результат вряд ли будет объективным. Кроме того, довольно часто при проведении сделки требуется оценочный документ, имеющий юридическую силу и предоставленный только квалифицированным специалистом.
Отчет об оценке представляет собой стандартный документ, который должен полностью соответствовать требованиям закона, регламентирующего оценочную деятельность (135-ФЗ) и Федеральных стандартов оценки (ФСО). В нем содержится вся полученная в процессе оценки информация и сведения, подтверждающие правильность отраженных в отчете результатов. Также в отчете обязательно указывается дата проведения оценки. К отчету прикладываются свидетельства о членстве оценщиков, проводивших оценку объекта недвижимости, в Саморегулируемых организациях оценщиков, их страховые полисы, а также документы о получении образования в области оценки.
Проведение оценки имущества
Провести оценку имущества означает установить его рыночную стоимость на определенную дату. Процедура проведения оценки во многих случаях типовая и выполняется в определенной последовательности.
Проводятся предварительные переговоры, в ходе которых определяются:
• объект оценки;
• цель оценки;
• вид определяемой стоимости;
• сроки выполнения работ;
• наличие необходимой информации;
• стоимость услуг;
• процедура оценки.
По результатам предварительных переговоров заключается договор на оценку, в котором указываются стоимость, сроки выполнения заказа, порядок взаиморасчетов и список процедур оценки.
Далее, в случае необходимости, эксперт производит осмотр оцениваемой собственности, собирает недостающую для выполнения работ информацию, привлекает специалистов для проведения технических испытаний, инструментальных исследований.
Проведение оценки можно разбить на следующие этапы:
1. Проведение интервью с Заказчиком.
2. Определение цели оценки и вида определяемой стоимости.
3. Проведение сбора необходимой информации об оцениваемом объекте.
4. Изучение материалов и документов, предоставленных Заказчиком.
5. Выбор возможных подходов, методов и процедур оценки.
6. Расчет стоимости объекта оценки выбранными подходами и методами оценки.
7. Сведение результатов, принятие заключения о стоимости объекта оценки.
8. Составление отчета по результатам проведенных расчетов стоимости.
9. Оформление отчета в соответствии с утвержденными стандартами оценки.
По мере получения требуемых сведений эксперт выполняет оценку имущества и составляет отчет об оценке, содержащий описание используемых методик, подробный расчет стоимости, сведения о квалификации ответственных исполнителей и опыте их профессиональной деятельности.
В завершении проведения процедуры оценки и других оценочных работ отчет направляется Заказчику на согласование на срок до трех дней. В случае отсутствия разногласий между Заказчиком и Исполнителем подписывается Акт сдачи-приемки.
Оценка рыночной стоимости имущества
Для определения реальной рыночной стоимости имущества может быть проведена оценка его стоимости одним из распространенных способов. Существует два способа оценки имущества, на основании которых можно получить информацию о стоимости имущества.
Первый метод включает в себя анализ рынка и поиск в продаже подходящих объектов с идентичными характеристиками. Данный способ применим в отношении нового имущества, в частности, недвижимости.
Другой способ включает в себя поиск объектов на рынке продаж имущества и определение стоимости на основании оценки текущего состояния того или иного объекта. Процедуру оценки имущества с целью дальнейшей продажи или реализации может инициировать сам собственник имущества или суд на основании поданного искового заявления.
Существующие два метода оценки применимы для различных жизненных ситуаций. Если требуется определить стоимость нового имущества, используется форма поиска на рынке продаж такого же имущества без учета износа и потери других качественных характеристик. Если требуется определить стоимость давно приобретенного имущества, используется формула поиска таких же объектов на рынке продаж за вычетом износа. Инициировать процедуру оценки рыночной стоимости имущества можно только в отношении того имущества, которое может стать объектом гражданских договоров. При определении рыночной стоимости имущества определяется наиболее вероятная стоимость имущества на дату продажи с учетом износа и других характеристик. Оценка рыночной стоимости может потребоваться в тех случаях, когда одна из сторон не планирует покупку имущества, а другая сторона не планирует его продавать. Также оценка необходима в тех случаях, когда обе стороны хорошо знают о предмете сделки и действуют на основании своих интересов.
Оценка рыночной стоимости может потребоваться тогда, когда объект имущества выступает в роли объекта публичной оферты – сделки, которая может быть заключена на изложенных условиях при согласии второй стороны. Оценка рыночной стоимости может потребоваться тогда, когда одна из сторон имеет основания для приобретения имущества и желает убедиться в том, что его реальная цена соответствует реальной цене. Если платеж за объект имущества выражен в денежной форме, также может потребоваться оценка рыночной стоимости. Обратите внимание, что можно провести оценку в отношении объектов движимого и недвижимого имущества. В частности, можно определить наиболее вероятную стоимость объектов недвижимости, бизнеса и имеющихся ценных бумаг, автомобилей, новых и старых квартир, земли и иных объектов, которые могут быть проданы на основании заключения гражданско-правовых договоров.
Наиболее часто используется метод оценки недвижимости, здесь не только определяется наиболее вероятная цена объекта недвижимости, но и прав собственности в отношении его. Довольно часто рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости является наиболее вероятной для продавца и покупателя. Но после проведения данной процедуры стоимость имущества может быть скорректирована в большую или меньшую сторону. Для того чтобы определить реальную стоимость объекта недвижимости и проводится оценка его стоимости. Инициировать процедуру оценки имущества можно в отношении земельных участков, объектов жилой недвижимости (коттеджей, домов), объектов коммерческой недвижимости (офисов и торговых помещений), объектов промышленной недвижимости (зданий, сооружений, комплексов), инженерных коммуникаций (мостов, теплосетей) и объектов незавершенного строительства.
Использование методов рыночной стоимости объектов имущества позволяет наиболее выгодно им распоряжаться. Рыночная оценка может потребоваться и в тех случаях, когда собственники имущества захотят их заложить в качестве объектов для получения кредитов. Если не имеется данных об оценке имущества, не стоит рассчитывать на получение инвестиций со стороны отечественных и зарубежных инвесторов. Оценка рыночной стоимости имущества позволяет получить достоверную и полную информацию о наиболее вероятной стоимости имущества и провести сделку на конкурентном и открытом рынке при соблюдении ряда условий. В частности, заключение сделки не должно носить вынужденный характер для одной из сторон, обе стороны должны обладать полной информацией о предмете совершения сделки и должны действовать только в своих интересах.
Также должен быть подобран оптимальный момент для совершения сделки, объект продажи должен находиться на рынке продаж длительное время, и согласована форма оплаты за имущество в той или иной форме. Более того, рыночные методы оценки имущества не допускают использования скидок и специальных условий для покупателя, объект должен пользоваться спросом на рынке продаж и обладать определенными признаками полезности. Более того, продаваемый объект должен быть участником конкуренции на рынке продаж и наделен функциями возможности передачи прав собственности. Чтобы получить информацию о стоимости имущества, необходимо обратиться за услугами в специализированные компании и получить отчет на основании проведенной оценки.
Оценка арестованного имущества
Итак, суд состоялся, решение оглашено, исполнительный лист выдан, а что происходит дальше. Вы понимаете, что являетесь должником и за погашение долга вам придётся отдать своё имущество. Каким образом его оценить? Что именно будет входить в перечень имущества, подлежащего оценке? Как должен вести себя судебный пристав-исполнитель с Вами и Вашим имуществом? Давайте разберёмся по порядку.
В ряд исполнительных действий входит в обязательном порядке оценка имущества должника.
В Федеральном законе № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено проведение оценки имущества должника в исполнительном производстве по рыночным ценам.
Что же такое рыночная цена арестованного имущества должника и как она определяется? Это цена, при определении которой имущество должника может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции. Определяется рыночная цена имущества в исполнительном производстве посредством её определения самим судебным приставом – исполнителем и/или путём привлечения квалифицированного оценщика.
С момента наложения ареста на имущество должника пристав-исполнитель собирает информацию, анализирует документы, производит экономические расчёты, где итогом является вынесение постановления об оценке имущества должника с определением рыночной стоимости самого имущества, необходимой для его реализации.
Что включает в себя сбор информации и анализ документов? Сбор информации по предоставленным документам – это определение судебным приставом-исполнителем подробной характеристики и комплектности имущества и его составных, само состояние имущества и его местонахождение.
Экономические расчёты производятся приставом во взаимосвязи с аналогичным имуществом, путём их мониторинга и сравнения на основании информации, публикуемой Федеральной службой государственной статистики, торговыми домами и биржами о результатах реализации имущества, арестованного судебными приставами-исполнителями, а также сведения, предоставленные производителями товаров.
Результатом проведённого сравнительного анализа объекта оценки, с учётом корректировки стоимости имущества является постановление об оценке имущества с указанием всех сведений об имуществе должника.
Однако оценка, произведенная непосредственно судебным приставом-исполнителем может быть обжалована сторонами исполнительного производства или оспорена в судебном порядке. В ином случае, если стороны исполнительного производства не согласны с результатами оценки, проведённой судебным приставом – исполнителем, то для оценки привлекается оценщик на основании заключённого договора на оказание услуг по оценке арестованного имущества.
В исполнительном производстве предусмотрен срок – один месяц, со дня обнаружения имущества должника, когда судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика, т.е. Законом предусмотренная именно обязанность уложиться в этот срок, а не право. Основания для привлечения оценщика предусмотрены статьёй 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве».
В этом случае судебный пристав-исполнитель в акте о наложении ареста, с перечнем полной описи арестованного имущества, указывает примерную стоимость вещи и делает отметку о предварительном характере оценки. Далее пристав выносит постановление об участии специалиста в исполнительном производстве с включением сведений о лице, привлечённого для определения стоимости арестованного имущества и о предупреждении данного специалиста (оценщика) об установленной законодательством ответственности за отказ, уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения.
Для проведения оценки законодательством предусмотрен срок в 10 календарных дней, с получения документов и сведений, необходимых для проведения оценки, а в случае необходимости проведения осмотра — со дня осмотра объекта оценки.
Со дня получения отчёта оценщика законом установлен срок в три дня, в течение которого судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке имущества, с указанием сведений о рыночной стоимости данного имущества, также судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании расходов по совершению исполнительных действий, согласно нормам Федерального закона «Об исполнительном производстве».
На основании вышеизложенного в настоящей статье определены варианты оценки арестованного имущества должника, в целях его дальнейшей реализации в счёт погашения долга.
Требуется ли заключение дополнительного соглашения к государственному контракту на оказание услуг по оценке арестованного имущества, соответствует ли отчет об оценке арестованного имущества должника требованиям, установленным Федеральным стандартам оценки, на каком основании может быть произведена повторная оценка и причины истечения срока действия оценки имущества должника, надлежащим ли образом судебный пристав-исполнитель ознакомил стороны исполнительного производства с оценкой арестованного имущества, произведённой непосредственно судебным приставом.
Акт оценки имущества
Акт оценки – это документ, представляющий собой ведомость оценки, которая составляется при проведении процедур изучения стоимости имущества. Оформляется он в соответствии с 12 статьей Закона «Об оценке».
Акт оценки имущества, как правило, необходим для предъявления в государственные органы с целью доказательства того, что налогооблагаемое, или вносимое в уставной капитал имущество было оценено независимым экспертом.
Составляется акт оценки имущества оценщиком на дату, на которую осуществляются процедуры изучения стоимости. Нормативно-правовыми актами также установлены сроки действия акта и отчета об оценке имущества, как от даты оценки, так и её согласования с заказчиком. Случаи обязательного осуществления оценки имущества устанавливаются законом «Об оценке».
Процедура оценки представляет собой составление независимого мнения о стоимости, основанного на тщательном анализе объекта. Проводится она в соответствии с регулируемым законодательством процессом установления и обоснования цены изучаемого объекта. То есть, оценка может быть и обязательной – к примеру, для ликвидации предприятия. Другие причины проведения оценки имущества – экономические цели, целесообразность использования или покупки, продажи имущества.
Акт оценки основных средств или имущества – документ, в котором содержатся основные выводы по стоимости имущества, и подтверждающий, что все процедуры изучения стоимости были выполнены в соответствии с договором на выполнение работ. Отчет подписывается оценщиками, непосредственно участвовавшими в оценке, и скрепляется печатью и подписью руководителя субъекта оценочной деятельности.
Требования к содержанию отчета и акта оценки основных средств или имущества касательно его оформления и рецензирования установлены национальными стандартами оценки. Содержание отчета и акта оценки включает в себя разделы, которые полностью раскрывают содержание процедур и использованной нормативно-правовой базы по оценке имущества.
Если процедура оценки для составления акта предполагает использование результатов предыдущего проведения оценки имущества полностью или частично – в таком случае отчет добавляется к акту оценки имущества. Акт оценки подлежит утверждению руководителем органа государственной власти или местного самоуправления.
Оценка имущества – процедура, целью которой является установление рыночной стоимости материально-производственных запасов.
Процедура состоит из мероприятий по изучению стоимости недвижимости, ценных бумаг, транспортных средств, нематериальных активов и др.:
• Оценка недвижимости. Оценщиками изучается стоимость зданий и сооружений, и всего того, что так или иначе связано с землей (перемещение которых без нанесения серьезного ущерба невозможно);
• Оценка земли. Проводится с целью изучения рыночной или кадастровой стоимости земельного участка, прав аренды земли. Оценщики подробно рассматривают уровень цен на рынке, конкуренцию, местоположение, потенциал площади, ожидаемый доход. Также принимаются во внимание специфические факторы, связанные с целевым назначением земли (к примеру – благодатная почва и т.д.);
• Оценка транспортных средств. Оценщиками проводится изучение стоимости автомобилей, грузовых машин, контейнеров и другого оборудования. Классифицируют транспортные средства на автомобильные, железнодорожные, воздушные, морские, речные и трубопроводы. Основывается она на таких факторах, как год выпуска, первоначальная стоимость, срок эксплуатации, техническое состояние;
• Оценка оборудования. Изучение стоимости всего спектра движимого имущества – промышленных устройств, технических комплексов, приборов и станков, технологических установок и поточных линий, бытовых предметов и др. В отношении активов оценка часто является единственно возможным способом определения реальной стоимости.
По итогам процедуры составляется отчет и акт оценки имущества. В них подробно описывается суть процедуры и установленные результаты.
Оценка основных средств – процедура изучения стоимости активов, срок эксплуатации которых превышает 1 год, и которые используются предприятием для осуществления основной деятельности. Данные виды активов в процессе эксплуатации сохраняют свою изначальную форму, но теряют стоимость. Частично стоимость переносится на производимую продукцию, а также возвращается собственнику в виде амортизации.
Цель оценки основных средств – учет амортизации и составление объективных, на основе достоверных данных, стратегических задач. По итогам процедуры составляется отчет и акт оценки основных средств.
На основе проводимой оценки имущества или оценки основных средств составляется акт оценки, который является документом доказательного значения.
Экспертиза оценки имущества
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Оценочная деятельность, или оценка, является одним из важных элементов экономического инструментария развитого рынка, поскольку именно цена договора относится к числу определяющих факторов, влияющих на эффективность предпринимательской деятельности в частности и экономической - в общем. Множество сделок, совершаемых ежедневно участниками имущественного оборота, предполагает знание о цене отчуждения вещей, с тем, чтобы выгодно продать (купить) имеющийся на рынке продукт.
В силу названных обстоятельств оценка предмета сделки проводится в двух случаях: по воле сторон сделки, желающих получить реальное представление о цене сделки (добровольная оценка); в случаях, установленных законом (обязательная оценка).
Наиболее часто в практике арбитражных судов встречаются споры, при рассмотрении которых необходимо назначение экспертизы в виде оценки, возникшие:
- в ходе исполнительного производства; в ст. 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" перечислены случаи, когда при реализации арестованного имущества судебный пристав обязан произвести оценку - самостоятельно или путем привлечения независимого оценщика;
- при осуществлении процедур банкротства при реализации имущества должника; согласно ст. 130 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий проводит оценку имущества должника, в том числе путем привлечения независимого оценщика;
- из так называемых корпоративных отношений, т.е. отношений между участниками обществ с ограниченной ответственностью и акционерных обществ. Например, по искам о признании недействительной крупной сделки, о взыскании действительной стоимости доли вышедшего участника ООО, по искам о взыскании стоимости акций, подлежащих выкупу акционерным обществом, о взыскании убытков, причиненных в связи с ненадлежащим определением цены выкупаемых ценных бумаг, и в других случаях, установленных Федеральными законами "Об обществах с ограниченной ответственностью" и "Об акционерных обществах";
- при обращении взыскания на заложенное имущество. В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ начальная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда. В случае несогласия истца (кредитора) или ответчика (должника или залогодателя) с ценой, определенной в договоре залога, необходимо проведение экспертизы путем оценки заложенного имущества.
Цели назначения экспертизы в виде оценки:
1) определение цены, по которой должна быть заключена сделка или реализовано имущество;
2) рассмотрение спора о взыскании долга (например, действительной стоимости доли вышедшего участника ООО и стоимости подлежащих выкупу обществом акций) или убытков (когда сделка уже совершена и может быть исполнена, но истец полагает, что ему недоплатили из-за методически неправильного определения цены сделки (например, при выкупе акций доминирующим акционером) и пр.
Предметом оценки (и, соответственно, экспертизы) всегда является цена отчуждаемого или отчужденного имущества. В качестве материального объекта оценки выступает имущество - вещи и имущественные права. В большинстве случаев это недвижимое имущество и ценные бумаги.
Оценка как экспертиза не имеет отдельных видов. Ее разновидности определяются поставленным вопросом, зависящим от цели ее проведения и сути конкретного спора. Это может быть экспертиза по установлению цены отчуждаемого имущества (если сделка еще не заключена, когда, например, собранием акционеров при принятии решения о реорганизации общества цена акций не была определена, - п. 1 ст. 75, 76 Федерального закона "Об акционерных обществах") либо по установлению факта нарушения первоначальным оценщиком стандартов оценки и определения цены имущества в соответствии с установленными правилами.
При назначении судом экспертизы в виде оценки в зависимости от обстоятельств спора перед экспертом могут быть поставлены следующие вопросы:
- определить рыночную цену имущества, если цена еще не определялась;
- является ли отчет оценщика достоверным; если отчет является недостоверным, определить рыночную цену имущества, если цена установлена в отчете оценщика, оспаривание которого входит в предмет иска.
Результаты экспертизы могут быть оформлены заключением в виде отчета об оценке объекта. Оценка должна быть проведена оценщиком в соответствии со стандартами оценочной деятельности.
В заключении эксперта (отчете оценщика) должна быть указана конкретная цена предмета сделки, не допускающая неоднозначного толкования. Если перед экспертом был поставлен вопрос о достоверности ранее определенной цены (первоначальным оценщиком), то в случае, если эксперт пришел к выводу о ее недостоверности, он должен указать, какие именно стандарты и правила оценочной деятельности были нарушены.
При оценке судом заключения эксперта (отчета оценщика) следует иметь в виду, что такое заключение не имеет заранее установленной силы, является только доказательством по делу и должно анализироваться по правилам, установленным главой 7 АПК РФ.
Судебная оценка имущества
Оценка в рамках судебного производства становится все более распространенной в практике имущественных споров. Вопрос статуса оценщика в арбитражном, гражданском и уголовном процессе вызывает много дискуссий в профессиональных кругах, среди оценщиков, юристов и государственных судебных экспертов. Поэтому особенности производства судебных экспертиз, связанных с определением стоимости различных видов активов, имущественных прав являются весьма актуальными.
Наиболее распространенный вид актива, в отношении которого проводятся имущественные споры, это конечно, недвижимость и комплексы имущества. Особенно в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Красноярске, Хабаровске, Краснодаре. В этих городах стоимость недвижимости весьма дорогая и зачастую именно стоимость недвижимости является камнем преткновения, и требует привлечения независимого эксперта сфере оценки недвижимости.
К сожалению, крупные российские и международные консалтинговые компании, оценочные компании, крайне осторожно или даже негативно относятся к выполнению оценки имущества (недвижимости) для судебных разбирательств. А ведь именно в международных компаниях и ведущих российских оценочных компаниях работают наиболее компетентные оценщики, «цвет» российской оценки. Например, в международных и ведущих российских компаниях даже проводится специальная процедура – комитет по рискам, который принимает решение, является ли такого рода работа по оценке в рамках судебного разбирательства риском для репутации компании или нет. В большинстве случаев, комитеты по рискам принимают решение отказаться. Хотя непонятно почему? Боятся ошибок своих сотрудников, либо боятся, что имя компании будет упомянуто в качестве эксперта в суде? А может быть боятся оказаться, как говорят, «не на той стороне»? Хотя ведь эксперт – лицо независимое, которому высказано максимальное доверие по компетенции и назначенное судом.
На самом деле это большое заблуждение. Отчет оценщика может попасть на экспертизу в любой момент и оценщик и оценочная компания даже не будут об этом знать. Ведь переход права на результат проведенной оценки осуществляется от оценочной компании к Заказчику в момент подписания акта об оказанных услугах. Далее Заказчик может делать с этим отчетом все, что угодно. И любые оговорки оценщика, что отчет предназначен только для купли продажи, или только для принятия управленческих решений, в данном случае не работает. Каким образом оценщик (физическое лицо как субъект оценочной деятельности, либо юридическое лицо-работодатель оценщика) может заставить компанию заказчика принять или не принять какое- либо управленческое решение? Например, воспользоваться Отчетом об оценке для начала судебного процесса об оспаривании стоимости имущества?
Таким образом, будет ли проверка результата оценки Саморегулируемой организацией оценщиков или судом – разницы никакой нет. Если оценка выполнена профессионально и обоснованно, не важно, кто ее проверяет – суд, эксперты СРО или коллеги-оценщики из других компаний.
Оценка для судебного разбирательства - это та работа, выполняя которую оценщик подтверждает высшую ступень компетентности и профессионального мастерства. Судебная экспертиза, в отличие от традиционной оценочной деятельности России, существует более 70 лет, зародилась, и была регламентирована еще в дореволюционное время, является совершенно самостоятельной специальностью.
Но, поскольку все чаще вопросы стоимости активов являются предметом спора, оценщик, ступая на эту почву, должен строго соблюдать и следовать следующим нормативным актам:
• Федеральный закон N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»;
• «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» N 138-ФЗ;
• «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» N 95- ФЗ;
• «Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации» N 174- ФЗ;
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам»;
• «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» N 195-ФЗ;
• Постановление Пленума ВАС РФ N 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»;
• «Уголовный кодекс Российской Федерации» N 63-ФЗ;
• ФЗ-135 «Об оценочной деятельности».
Оценка как процесс определения стоимости для различных целей в бизнесе и судебная экспертиза по определению стоимости имущества, абсолютно разные вещи. Процесс производства экспертизы начинается с момента вынесения определения суда о производстве экспертизы, и заканчивается направлением экспертом в суд Заключения экспертов. Все этапы этого процесса строго регламентированы в части процедур, порядка взаимодействия с судом, получения информации для производства экспертизы, участия сторон процесса в производстве экспертизы (такое возможно) и подготовки и оформления Заключения экспертов.
Обычно, адвокаты, юридические компании, представляя интересы своих клиентов, либо ходатайствуя в суде о производстве экспертизы по вопросам оценки стоимости спорного имущества, предлагают суду кандидатуры тех экспертов, в компетенции которых и возможности выступить в суде, чтобы прокомментировать свои выводы, они уверены, либо уже имеют опыт сотрудничества. Таким образом, оценщик становится экспертом. Экспертизу, как известно, назначают либо в государственное экспертное учреждение, либо в любую коммерческую организацию, сотрудником которой является эксперт. В первом случае, об ответственности за отказ от дачи заключения и заведомо ложное заключение предупреждает руководитель государственной экспертной организации, во втором случае об этом эксперта предупреждает суд.
Давая подписку экспертов, оценщик (после вынесения судом определения он становится экспертом, и мы называем его далее не иначе как эксперт) понимает все процессуальные процедуры, его права и обязанности в ходе производства экспертизы, принципиально отличные от обычных этапов оценки, и несет ответственность. А ответственность нематериальная – здесь не работает полис страхования оценщика, свидетельство о членстве в оценочной Саморегулируемой организации (СРО) и компенсационный фонд этого СРО и прочие атрибуты, гарантирующие профессиональную ответственность оценщика. Здесь работает только Уголовно-процессуальный кодекс, а также Уголовный кодекс в части заведомо ложного заключения.
Зачастую оценщики ставят формально свою подпись, даже не задумавшись над тем, что именно стоит за этими статьями: а ведь за дачу заведомо-ложного заключения – до 7 лет лишения свободы. И никакое СРО или страховая компания не помогут, потому что это не оценка, это судебная экспертиза, это другой уровень ответственности и подчинение совершенно другому закону.
Взаимодействие эксперта с судом также строго регламентировано. Если предоставленных для производства экспертизы материалов суда недостаточно, эксперт направляет Ходатайство в суд, суд запрашивает документы у сторон, и напрямую направляет их эксперту. Если в предоставленных документах эксперту что-либо неясно, какие-либо интервью, которые обычно проводят оценщики для разъяснения документов, в рамках судебной экспертизы категорически запрещены. Эксперт может ходатайствовать в суд о допросе свидетелей, которые могут дать в судебном заседании пояснения по документам, предоставленным в распоряжение суда, после чего эксперту будет предоставлен протокол судебного заседания, из которого он возьмет необходимые для него данные.
Эксперт – лицо абсолютно независимое, вступать в какие-либо контакты со сторонами процесса эксперту категорически запрещено. Закон позволяет сторонам процесса присутствовать при производстве экспертизы, представители сторон могут даже сидеть в офисе оценщика и смотреть, как он выполняет анализ документации, три подхода к оценке, присутствовать при изучении и освидетельствовании имущества, стоимость которого определяется при производстве экспертизы. Но все это до того момента, когда эксперт приступает к выработке выводов. С этого момента стороны присутствовать при производстве экспертизы не вправе, иначе это будет расценено как давление на эксперта.
И, наконец, самый главный для эксперта (он же оценщик) вопрос: Заключение экспертов никогда не согласовывается ни со сторонами процесса, ни с судьей, ни с представителями сторон, адвокатами, прокурорами, следователями. Ни с кем и никогда! На практике оценщик обычно направляет клиенту проект отчета для изучения и согласования. При производстве экспертизы Заключение экспертов согласовывать категорически запрещено. Это сразу же ставит под сомнение независимость эксперта и противная сторона вправе поднять вопрос о том, что эксперт был «ангажирован» другой стороной и на эксперта оказано давление.
Судебная экспертиза по оценке объектов недвижимости имеет свои особенности. Привычный для оценщиков раздел описания рынка, макроэкономической ситуации выполняется в Заключение экспертов в максимально сжатом виде. Несмотря на то, что эксперт не вправе самостоятельно собирать исходные данные для производства экспертизы, это не означает, что эксперт не вправе пользоваться интернетом и информацией в открытом доступе. Конечно, необходимо давать кратко обзор рынка, например, складской недвижимости (если оценке подлежит складское здание), ее тенденции и прогнозы. При этом необходимо ссылаться на надежные и достоверно признанные источники – информационно-аналитические бюллетени рынка недвижимости (например, RWAY), информацию аналитических агентств недвижимости, официальную статистику, публикуемую в информационных источниках. Все эти документы и данные должны быть распечатаны и лежать в архиве эксперта, т.к. относятся к документам, фиксирующим ход, условия и результаты исследований. По требованию органа или лица, назначившего судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу. А при вызове эксперта в суд лучше захватить их с собой.
Важный аспект касается раздела «Наилучшего и наиболее эффективного использования». При производстве экспертизы эксперт рассматривает актив в состоянии «как есть», т.к. в большинстве случаев суд ставит вопрос: «Какова рыночная стоимость актива». Никакие вопросы, связанные даже с потенциальным перепрофилированием, изменением наилучшего использования, улучшением состояния, альтернативным использованием, никакие возможные инвестиционные проекты, которые могли бы быть реализованы, например, с использованием этого актива, эксперт рассматривать не имеет права. Кроме, конечно, случаев, когда это является вопросом экспертизы, например, «Какова была бы рыночная стоимость актива при условии перепрофилирования здания продуктового магазина в автосалон».
Внутри исследовательской части привычные для оценщиков разделы доходного, затратного и сравнительного подхода оформляются в привычном виде, включая раздел «согласование результатов».
Есть особенность оценки недвижимости в рамках доходного подхода. Если при производстве экспертизы стоимость недвижимости определяется не на текущую дату, а на дату, предшествующую дате определения суда, например, три года назад, эксперт строит модель денежного потока не на своих прогнозах, а принимает фактические данные от даты оценки до текущей даты.
Например, эксперт не должен прогнозировать доход от аренды объекта как если бы он оценивал объект три года назад, не должен прогнозировать какие могли бы быть темпы роста ставок аренды недвижимости, загрузка площадей объекта от даты оценки до текущей даты. Все эти данные берутся по факту за период от даты оценки до текущей даты.
Осмотр объекта оценки при производстве экспертизы, также имеет свои особенности. Для проведения осмотра объекта экспертизы эксперт направляет уведомления сторонам (обычно, в виде телеграммы), о дате, времени осмотра, просьбой обеспечить пропуска на территорию (если речь идет об имуществе на закрытой территории). По результатам осмотра эксперт составляет документ - Акт осмотра, в котором указывается, присутствовали или не присутствовали стороны при осмотре, какое оборудование (включая фотоаппараты каких марок) были использованы при осмотре и изучении объекта и пр.
Формат представления результатов производства экспертизы строго регламентирован законодательством, поэтому результат экспертизы не может быть оформлен никак иначе, чем Заключение эксперта, структура и содержание которого строго определены следующими нормативными актами:
• статья 86 Арбитражно-процессуального Кодекса Российской Федерации и статья 25 Федерального закона N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» - в арбитражном судопроизводстве;
• статья 86 Гражданско-Процессуального Кодекса РФ и статья 25 ФЗ Федерального закона N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» - в гражданском судопроизводстве;
• статья 80 УПК РФ и статья 25 25 ФЗ Федерального закона N 73- ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» - в уголовном судопроизводстве.
Все известные попытки заставить экспертов оценочной специальности оформлять Отчет об оценке вместо Заключения экспертов, или же стандартный оценочный отчет сделать Приложением к Заключению экспертов, является нарушением, и может явиться основанием для непринятия судом результатов произведенной экспертизы.
Итак, формат результата производства экспертизы – только Заключение экспертов (не Экспертное заключение, не Заключение по оценке, не Заключение по производству экспертизы, не Заключение специалистов – только Заключение экспертов).
Документ – результат экспертизы, начинается с подписки экспертов, в которой эксперт подтверждает, что ему разъяснены права и обязанности эксперта, в гражданском, арбитражном или уголовном процессе, соответственно, и эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Далее следуют три больших раздела, которые нельзя менять местами, путать, перемешивать или интерпретировать, заменять синонимами или иначе трансформировать:
1. Введение (или Вводная часть).
2. Исследовательская часть.
3. Выводы.
Общая беда оценщиков при написании Заключений экспертов заключается в том, что оно написано таким образом, что его невозможно понять, если потребитель Отчета не оценщик, или хотя бы не экономист. Последнее время Отчеты оценщиков зачастую напоминают многотомные научные монографии, и с каждым годом, с ужесточением контроля над оценочной деятельностью, становится все сложнее разобраться в этих Отчетах, и понять их. По аналогии эксперты оформляют и Заключение экспертов. В результате применяемая терминология, обороты речи настолько запутаны и сложны, что непонятны ни суду, ни сторонам процесса. Именно это, по мнению автора настоящей статьи, является причиной того, что назначается одна экспертиза, затем повторная экспертиза, затем может быть третья экспертиза и так до бесконечности.
После направления Заключения экспертов в суд начинается следующий этап экспертизы, а именно, оценка судом заключения эксперта. И не только судом – после получения Заключения эксперта стороны, обычно, имеют не менее 7 дней для ознакомления с результатами экспертизы, и, поверьте, они готовы приложить все усилия, дабы убедить суд в том, что результаты экспертизы носят ошибочный характер. Поэтому то, что написано в Заключении экспертов, и как это написано – однозначно может сыграть решающую роль в споре сторон, а также определить дальнейшую судьбу негосударственного судебного эксперта.
По правилам оформления Заключения экспертов в Приложение к заключению экспертов выносят только фотоматериалы. Все расчетные таблицы должны быть представлены по тексту заключения экспертов. Мы, зачастую, сталкиваемся с такими Заключениями экспертов, по которым приходится прыгать – то в начало, то в конец, то в приложение. Например, оценку недвижимости включая анализ рынка, выносят в приложение, во второе приложение – оценку движимого имущества (а анализ вторичного рынка технологического оборудования могут включить в основную часть Исследования). Это неправильно, вводит в заблуждение, и не дает возможности проследить логику эксперта при оценке заключения эксперта судом.
Поэтому, эксперт при написании заключения должен помнить, что один из критериев оценки заключения эксперта – проверка логики эксперта и соответствия сделанных выводов этой логике. Все должно быть последовательно изложено и вытекать одно из другого, либо ссылаться на соответствующую литературу.
Особенно хотелось бы подчеркнуть, что при оценке заключения эксперта судом, уделяется внимание не только итоговому результату экспертизы, но и дается оценка промежуточных результатов. Поэтому эксперт должен быть готов к тому, что у суда и сторон процесса будут вопросы в части результатов по разным подходам к оценке и даже отдельным цифрам.
В заключение хотелось бы отметить, что почетное звание «эксперт» предполагает не только знание своей специальности, трех подходов к оценке и прочих тонкостей оценки различных видов собственности. Эксперт должен отлично ориентироваться в процессуальных вопросах назначения и производства экспертизы, понимать права эксперта в арбитражном, гражданском и уголовном процессах, знать правила оформления Заключения эксперта и порядок и критерии его оценки судом, дабы избежать ошибок, отвода экспертов сторонами процесса или даже судом и других неприятностей в виде статей уголовного кодекса.
Экспертная деятельность существует уже более 70 лет и экспертам по специальности «оценка» нужно лишь учиться, перенимать опыт и повышать свою квалификацию, чтобы чувствовать себя уверенно при производстве экспертизы, написании Заключения экспертов и выступлении в суде.
Оценка имущества ООО
Причины, по которым возникает необходимость оплатить уставной капитал неденежными средствами, могут быть различными. Если вы все делаете самостоятельно, и вам нужна была пошаговая инструкция по регистрации ООО, то вы наверняка не нашли в ней подробное описание данного случая. Этот вопрос следует осветить отдельно.
Чтобы внести в уставной капитал неденежные средства, нужно подтвердить на них права, документально оформить их передачу, и определиться с их оценкой. В последнем шаге возможны варианты: привлекать или нет независимого оценщика. Согласно законодательству, если стоимость вклада не выше 20 000 рублей, то участники создаваемого общества могут совместно его оценить. А если учредитель один, то он делает это самостоятельно. Главное, чтобы эта стоимость была документально подтверждена, иначе для налогового учета она будет равна нулю.
При превышении суммы в 20 000 рублей требуется помощь профессионалов. Предварительно нужно составить устав, в котором следует прописать, какой вид ценностей нельзя вносить в уставной капитал, как им распоряжаться, и уточнить другие вопросы. Следует проверить наличие и правильность оформления имущественных прав у владельцев неденежных средств, и выбрать исполнителя или соответствующую фирму.
Знайте, что оценка имущества в уставном капитале ООО может производиться только физическими лицами. Они должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков и страхования ответственности. Оценочной деятельностью они могут заниматься в порядке частной практики или работать в штате фирмы.
Законодательством РФ установлены ограничения на выбор оценщика:
• Он не может являться работником заказчика и находиться с ним в родстве.
• У него должен отсутствовать любой интерес, вещные или обязательственные права в отношении оцениваемого вклада.
• Он не должен иметь долгов перед заказчиком.
• Заказчик не должен быть страховщиком оценщика.
• И обе стороны не должны являться аффилированными лицами.
Договор на проведение работ можно составить в произвольной форме. В нем нужно указать объект, как будет производиться оценка, ее стоимость, СРО, в которое входит исполнитель, его ФИО. Чтобы убедиться в его правомочности, попросите у него свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя, о членстве в СРО. Чем больше сумма покрытия в его полисе страхования гражданской ответственности, тем надежнее.
Оценка имущества в уставном капитале ООО дело ответственное, и чтобы не ошибиться с выбором, нужно учесть ряд моментов. Прежде всего, посмотреть на опыт компании, какие проекты она уже выполнила. Чем меньше организация, тем лучше она специализируется в определенной сфере. Но большая фирма может предлагать более привлекательные условия. Хотя, принято считать, что если она состоит в СРО, и отчет проходит ее проверку, то отсутствуют возможности завысить или занизить стоимость средств. Обратите внимание, на какую сумму застрахована деятельность оценщиков, которая должна быть не менее 300 тыс. рублей. Отсутствие негативных эпизодов в репутации фирмы будет хорошим ориентиром. Также будет нелишним запросить ее уставные документы, и подтверждающие профессиональную правомочность ее работников.
Закон «Об оценочной деятельности» устанавливает пределы его ответственности. Если оценка имущества в уставном капитале ООО будет произведена неверно, и исполнитель завысит его стоимость, то вместе с участниками общества он будет нести субсидиарную ответственность по обязательствам общества в течение 3 лет с момента его создания. Объем этой ответственности ограничен размером завышенной оценочной стоимости. Возможные убытки компенсируются за счет собственности оценщика или оценочной компании. Вы можете внести в договор о проведении работ дополнительную ответственность исполнителя за убытки, причиненные им.
В уставе вы можете указать, какими неденежными средствами нельзя оплачивать уставный капитал, а в законе прописан перечень таких ценностей. Это права бессрочного пользования земельным участком, право аренды муниципальной или государственной земли, на участок лесного фонда, право использования переданного предпринимателю имущества.
Оценка ущерба имуществу
В ситуации, когда произошло ДТП, все более или менее ясно: ничего не трогайте, вызывайте представителя ГИБДД, откройте приложение к полису ОСАГО и действуйте по инструкции. Система возмещения ущерба в целом отлажена, хотя и вызывает множество нареканий.
Другое дело, если причинен ущерб недвижимости, т.е. в ситуации, когда:
• Вашу квартиру или офис затопили соседи или Вас затопили фирмы, находящиеся над Вами, по своей вине или вине эксплуатирующих служб;
• протекла крыша или нарушилась герметичность стены;
• случился пожар по вине сторонних лиц, например, соседей или арендаторов;
• случились другие аварии недвижимости, например, появились трещины при перепланировке, или соседи пробурились к Вам в результате ремонта;
• все вышеперечисленное случилось по Вашей вине, но потерпевший требует заоблачные, ничем не обоснованные, суммы;
• Вас не устраивает сумма страховых выплат, которую насчитала страховая компания;
• необходима встречная экспертиза для защиты Вашей позиции в суде;
• Вы уже судитесь с противоположной стороной и хотите привлечь независимого оценщика для квалифицированной оценки ущерба, либо уже добились соответствующего определения суда.
Здесь нужно набраться терпения и быть готовым к изнурительному многомесячному процессу (переговоры, судебные заседания) и значительным издержкам. Итак, сначала вооружимся знаниями.
При причинении повреждений имуществу, например, при заливе квартиры соседями, пожаре, повреждении автомобиля при ДТП и прочих, произошедших в результате чьих либо действий, гражданин имеет юридическую основу для восстановлении своих прав и компенсации понесенных убытков, в соответствии со Статьей 15 Гражданского Кодекса РФ ("Возмещение убытков"), которая гласит:
"1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы".
Положение об обязательности привлечения независимого оценщика при возникновении имущественных споров содержится в Статье 8 " Федерального закона №135-Ф3 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, которая гласит:
"Проведение оценки ... является обязательным ... при возникновении спора о стоимости объекта ...".
Ущерб, в соответствии с законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, оценивают фирмы или индивидуальные предприниматели, обладающие лицензией на ведение оценочной деятельности и полисом страхования профессиональной ответственности.
Все оценщики обязаны придерживаться процедур и методов оценки, изложенные в нормативном документе: «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ №519 «Об утверждении стандартов оценки».
Для оценки ущерба Оценщики, как правило, применяют затратный метод.
Предпосылка данного метода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство или замещение аналогичного имущества.
Согласно затратному подходу, стоимость оцениваемого объекта определяется, как сумма восстановительной стоимости составляющих элементов объекта за вычетом накопленного износа. Применительно к оценке ущерба от залива или пожара затратный метод предполагает расчет сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ с учетом износа материалов на дату нанесения ущерба.
Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде, включая в них предпринимательскую прибыль. В данном случае, это затраты на ремонтно-восстановительные работы внутренней отделки квартиры согласно смете, затраты на ремонт или восстановление поврежденного имущества (мебели, оргтехники, документов, баз данных и т.п.), затраты на химическую чистку подпорченного имущества.
Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости оцениваемого объекта на момент оценки в процентном выражении, под воздействием физических, функциональных и внешних факторов.
Расчет стоимости ущерба производится в три этапа.
На первом этапе на основе данных, полученных от ремонтных и других организаций, определяется рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ по различным видам имущества, а именно:
1. сметная стоимость ремонтно-строительных работ в помещении (сметные расчеты производятся (например, базисно-индексным методом) по заказу Оценщика силами специалиста-сметчика организации, имеющей лицензию на изготовление проектно-сметной документации, на основании Актов осмотров;
2. стоимость ремонта имущества (данные о стоимости ремонта и восстановления мебели оценщики получают из прайс-листов или в результате опросов ремонтных организаций);
3. стоимость чистки подпорченного имущества (данные о стоимости химчистки оценщик получает по Интернету).
На втором этапе определяется износ как сумма физического, функционального и внешнего износов.
Физический износ отделки определяется в соответствии с ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий" (утв. приказом Госстроя СССР N 446). Физический износ иного имущества определяется экспертным методом. Функциональный и внешний износы отделки и мебели принимаются равным нулю, если данный вид отделки и данный вид имущества продолжает производиться на рынке.
На третьем этапе определяется сумма ущерба с учетом износа материалов.
Виновной стороной при заливе или пожаре в жилых зданиях, как показывает судебная практика, признаются:
1. жильцы, которые нарушили соответствующие статьи «Правил пользования жилыми помещениями (Утверждены Постановлением Правительства РФ N 25);
2. эксплуатирующая организация (бывшие ЖЭКи), которая нарушила соответствующие статьи «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Утверждены постановлением Госстроя РФ N 170).
В нежилых зданиях - это, соответственно, арендаторы или фирма, эксплуатирующая здание, которые нарушили положения договора аренды.
Для предотвращения заливов и аварий по вине эксплуатирующих служб (если текут трубы коммуникаций, протекает крыша, разгерметизировались стены, возникли трещины) Вам следует предпринять следующие действия.
От имени группы жильцов следует заблаговременно обратиться к руководителю эксплуатирующей организации (ЖЭК, ЖЭУ, КЭЧ и т.п.) с напоминанием о необходимости ремонта, сославшись на соответствующие статьи «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Обычно это ценное письмо с уведомлением о вручении. Письменные обращения желательно скопировать. Согласно «Правилам...» у эксплуатирующих организаций есть различные крайние сроки устранения недостатков по письменному заявлению жильцов. Если в течение месяца не будет никакой реакции, аналогичное письмо с добавлением жалобы на бездействие должностного лица следует направить уже руководителю Жилищной инспекции своего округа. Жилищные инспекции проводят проверку изложенных в письме фактов и, в свою очередь, могут вынести предписания или даже оштрафовать должностных лиц. Еще одну копию письма можно отправить своему депутату, который направит запрос в органы власти, и те обязаны ответить по существу. Такая тотальная осада обычно приносит результат.
Если вы предпринимаете переоборудование системы водоснабжения, т.е. меняете разводку труб, устанавливаете водонагреватель, прокладываете шланг гибкой подводки и т.п., то все свои действия согласовывайте с эксплуатирующей организацией и, при необходимости, проводите силами ее работников. Обязательно сохраняйте ВСЕ квитанции, чеки и расписки о работах по ремонту вашей квартиры, офиса, а также чеки за мебель, ковры и оргтехнику. Заведите себе такую привычку, в наше время она сэкономит Вам большие средства.
Итак, неприятное событие свершилось. Что же следует предпринять? Первым делом, конечно, следует взять себя в руки и остановить приток воды в помещение. Если Вас топят соседи, то сходите к ним, если их нет дома или залив случился по причине аварии коммуникаций - звоните сразу в диспетчерскую эксплуатирующей организации. Не забудьте узнать, под каким номером в журнале записан Ваш вызов.
Не волнуйтесь и не вступайте в перепалку с виновником, сразу Вы не определите объективно, кто истинный виновник и какова стоимость ущерба. Виновниками могут быть и эксплуатирующие организации и соседи.
Вызовите работника эксплуатационной организации (ЖЭУ) для фиксации факта аварии. Он составит соответствующий акт, полностью описывающий все повреждения нанесенные помещению и Вашему имуществу. Один экземпляр акта должен обязательно остаться у Вас (если его у Вас нет, то запомните хотя бы его номер и дату составления, потом его можно затребовать через суд).
По возможности, пригласите двух свидетелей. Это могут быть Ваши соседи.
Если в результате происходящих событий у Вас или у Ваших близких резко ухудшилось самочувствие, вызовите скорую или врача на дом. Он зафиксирует Ваше состояние и примет необходимые меры.
Вызывать работников ЖЭУ следует даже при небольших повреждениях. Дефекты могут проявиться позже в большем объеме, поскольку часть воды может задержаться в конструкциях перекрытия.
Желательно вызывать работников ЖЭУ и при проявлении следов залива в других помещениях, иначе на суде виновник может сказать, что дефекты, не зафиксированные в акте ЖЭУ - не его вина. При составлении акта будьте внимательны, следует зафиксировать все повреждения как можно точнее.
После проявления всех следов аварии (при заливах — дождаться высыхания помещения) Вам следует встретиться с виновником аварии и попытаться уладить вопрос без обращения в суд. Здесь Вам пригодились бы сохраненные чеки и квитанции, чтобы обосновать сумму, предъявляемую к оплате. Упомяните также, что в случае несогласия виновника залива платить за ремонт Ваших помещений, Вы обратитесь в суд, и, в случае признания его вины судом, виновнику залива придется оплатить еще и Ваши судебные издержки. К ним относятся стоимость оценки ущерба, услуги адвоката и т.п. Иногда это срабатывает - человек пугается судебных хлопот. Вообще не один раз случалось, что потенциальный ответчик пугался приглашения на экспертизу (как сосед, так и эксплуатационщики), и дело улаживалось миром. Но ни в коем случае не следует расслабляться раньше, чем деньги окажутся в Ваших руках. Итогом переговоров должна быть сумма компенсации и крайняя дата, когда Вы ее получите.
Если миром уладить вопрос не удалось, или Вас кормят обещаниями, подыскивайте адвоката, специализирующегося на аналогичных делах. Адвоката может порекомендовать и оценщик, поскольку последнего судья часто вызывает в суд в качестве эксперта. Можно, конечно, самостоятельно написать исковое заявление, но грамотный юрист учтет все дополнительные факторы (например, моральный ущерб, упущенную выгоду от аренды затопленного помещения), а сумма, потраченная на оплату его услуг, вернется Вам в случае успешного исхода дела.
После проявления всех следов аварии приглашайте независимого оценщика для фиксации (фотографирования), замера объема повреждений и составления Акта осмотра. Осмотр производится в присутствии виновной стороны, которого Вы обязаны заранее оповестить телеграммой с уведомлением о вручении (текст телеграммы и сроки укажет оценщик). Виновная сторона может, конечно, проигнорировать приглашение или не подписать Акт, но в таком случае на суде у него будет менее выигрышная позиция. Акт осмотра - это основной юридический документ для последующего составления сметы на ремонтно-восстановительные работы, а также для оценки ущерба, нанесенного заливом Вашему домашнему имуществу (коврам, мебели, аппаратуре и т.п.).
При составлении смет стоимость материалов берется по рыночным ценам, если Вы сохранили чеки и квитанции. Если нет - стоимость материалов определяется по «Федеральному сборнику сметных цен на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве», и по «Каталогу текущих цен в строительстве». А вот расценки на работы принимаются государственные с коэффициентами, устанавливаемыми центрами ценообразования (Федеральные единичные расценки на строительные работы ФЕР-2001 и на ремонтно-строительные работы ФЕРр-2001 Госстроя России, в Москве МЦЦС).
Таким образом, стоимость работ получается несколько ниже реальной, хотя конечная цифра зависит от квалификации и опыта сметчика. Это сложившаяся в судах практика и искусственное увеличение стоимости ремонта может привести к проигрышу дела в суде.
Спешить с вызовом оценщика в день залива не следует. После подсыхания следы залива видны даже лучше. До вызова оценщика и фиксации дефектов ни в коем случае не устраняйте следы повреждений, никто составлять смету по акту ЖЭУ не будет, а если согласится - бегите от таких горе-экспертов.
Если Вы - потенциальный виновник залива, а причиной залива является некачественный шланг гибкой подводки (по этой причине происходит очень много заливов) или сверхнормативное давление в системе водоснабжения и т.п. - срочно приглашайте эксперта и получите заключение о причине аварии.
С юридической точки зрения можно делать ремонт помещения сразу после получения на руки отчета об оценке ущерба, с практической же точки зрения сначала убедитесь, что помещение окончательно просохло (2-4-недели). Вода может задержаться, например, в пустотах плит перекрытий.
После получения на руки отчета об оценке ущерба можно еще раз попытаться с виновником уладить дело миром. Если это не удалось, готовьтесь к судебной тяжбе. При соблюдении с Вашей стороны всех формальностей, т.е. все документы (отчет и лицензия оценщика, исковое заявление) в порядке, суд наверняка признает Вашу правоту.
И напоследок, два замечания.
Если до судебного разбирательства Вы уже провели ремонт, и сумма потребовалась значительно более крупная, чем та, что указана в отчете оценщика, может появиться искушение подать исковое заявление с другой суммой, обосновав его чеками, квитанциями и сметами организации, осуществлявшей ремонт. Но победный исход в данном случае не гарантирован. Если ответчик - человек разумный, он может усомниться в ценах, и в свою очередь попросить суд об экспертизе, а строители Ваши, поверьте, наверняка накрутили цены, и это обстоятельство всплывет в суде.
У Вас могут возникнуть сложности с получением денег с ответчика, если это спившийся нищий человек или бедный пенсионер. Тогда Вы будете получать деньги долго. Однако, если не предпринимать таких усилий, в частности, если хотя бы не фиксировать факты заливов, то они будут неоднократно повторяться. Когда же у эксплуатирующей организации накопится достаточно фактов о несоблюдении Вашим соседом «Правил пользования жилыми помещениями», то она может принять меры к недобросовестному жильцу вплоть до выселения. Но это уже друга история.
Оценка аренды имущества
Самой распространенной формой имущественного договора, предоставляющей право пользования имуществом без получения права собственности, является договор аренды. Аренда представляется достойной альтернативой приобретению имущества в собственность в случае временного характера пользования имуществом или при отсутствии необходимых для покупки средств.
Именно поэтому при принятии решения о возможности аренды необходимого имущества, будь то недвижимость, земельный участок, оборудование, транспортное средство, арендатору необходима справедливая оценка арендной платы. В том случае, если одной из сторон договора аренды является государство или муниципальное образование, оценка стоимости аренды с привлечением независимого оценщика является обязательной.
Оценка арендной ставки проводится с использованием максимально доступного количества информации об арендуемом объекте: месторасположение, техническое состояние, обеспеченность инженерными системами и транспортными коммуникациями, наличие развитой инфраструктуры и т.п. Немаловажным фактором при оценке стоимости аренды является содержание имущественного договора: срок аренды, права арендатора, наличие в договоре обременений и ограничений пользования. Кроме того, учитываются региональные особенности, соотношение спроса-предложения на конкретном рынке и многие другие факторы. При отсутствии информации о рыночных ценах по аренде данного конкретного вида имущества оценка аренды может производиться, исходя из рыночной стоимости этого имущества и ожидаемой нормы рентабельности у арендатора.
Право на аренду имущества - недвижимости, земли, оборудования или транспорта - само по себе является серьезным активом предприятия и может использоваться как товар, т.е. выступать объектом купли-продажи. При этом необходимо учитывать, что право аренды может быть оценено и как отрицательная величина, если текущая арендная плата значительно превышает сложившуюся на рынке и, таким образом, право аренды может выступать в роли пассива и снижать общую стоимость предприятия. При реорганизации компании (слиянии, поглощении) или покупке бизнеса в целом оценка права аренды позволит получить справедливую стоимость компании с учетом всех факторов. Кроме того, оценка права аренды может потребоваться при получении финансирования под залог этого права или в целях повышения эффективности управления и принятия инвестиционных решений.
После принятия Земельного кодекса РФ приобретение прав аренды земельных участков становится еще более актуальным. Ведь в случае использования арендованного земельного участка для возведения зданий или сооружений участок может быть продан арендатору в собственность не по рыночным ценам, а по ценам, нормируемым государством. Так что, аренда земельных участков часто оказывается весьма привлекательным и относительно дешевым способом приобретения земли в собственность.
Государственная оценка имущества
Частная кадастровая оценка, исходя из которой впервые заплатили налог на имущество жители 28 регионов, не оправдала себя. Многие граждане получили налоговые квитки с неоправданно завышенными суммами. Оспаривать кадастровую оценку выходит себе дороже. И дело даже не в плохой работе оценщиков, а в недостатке достоверных государственных баз исходных данных о квартирах, дачах, земельных участках, которые требуются для корректной оценки. Случайным компаниям, которые отбирались на аукционах, не под силу было самостоятельно собирать и актуализировать огромный массив разрозненной информации, включая архивную. Ответственность же за конечные цифры налога на имущество в платежках делили между собой разные организации, что запутывало всю систему.
Закон радикально изменил подход к проведению оценки и ответственности за нее, создав институт профильных ГБУ. Теперь под контролем местных властей отвечать за оценку будут конкретные юрлица - бюджетные учреждения, которые на постоянной основе обязаны аккумулировать и уточнять информацию об объектах, реагировать на ошибки и исправлять их.
Кадастровая госоценка недвижимости по новой системе будет проводиться по аналогии с практикой большинства развитых стран, где в этой сфере заняты налоговые оценщики. Жалоб на них от населения и бизнеса нет.
"С нуля" ГБУ создать сложно и затратно, поэтому сейчас региональные власти (а именно им поручено финансировать ГБУ) все больше склоняются к мысли создавать новые учреждения на базе Бюро технической инвентаризации, которые имеют помещения, оборудование, в которых трудятся тысячи специалистов. Тем более цели и содержание работы новых ГБУ им понятны.
Планируется, что функции ГБУ будут компактны, а персонал разделен на три группы. В первую войдут государственные оценщики, которые производят расчеты и разрабатывают единые методики кадастровой оценки. Их квалификация должна соответствовать ряду условий, например, не менее трех лет стажа в области оценочной деятельности.
Специалисты второй группы займутся сбором, систематизацией и аналитикой рыночных цен на недвижимость в России. В третью группу войдут сотрудники, которые сосредоточатся на анализе и исправлении системных ошибок оценки, а также подготовке документов для процедур оспаривания оценки, сделанной их предшественниками.
В некоторых регионах ГБУ уже созданы, хотя, впрочем, во многих субъектах учреждения заработают позже - на раскачку этим учреждениям отведено три года, в течение которых кадастровая оценка может проводиться как по старым, так и по новым правилам. Решение о том, когда именно переходить на новые правила, принимают власти региона. В связи с этим важно учитывать, что кадастровую стоимость, установленную по методике старого закона, придется оспаривать по старым правилам. То есть через комиссии при Росреестре или через суды. А ту, которая будет определяться по новому закону - через ГБУ.
Между тем в дополнение к закону Минэкономразвития утвердило методические рекомендации государственным оценщикам по кадастровой оценке.
Важно, что теперь они будут собирать сведения не только о конкретных домах или квартирах, но и о том, в экологически благоприятных местах или нет они находятся, учитывать экономическое и социальное состояние регионов, транспортную доступность, наличие магазинов, мест развлечений. Эти показатели прямо не относятся к недвижимому имуществу, но будут влиять на его кадастровую стоимость. Примут во внимание и износ построек. Хлипкие старые домики в селах не оценят дороже аналогичных по площади, но недавно отстроенных коттеджей.
Государственная кадастровая оценка по закону будет проводиться один раз в 3-5 лет, а в городах федерального значения - в Москве, Санкт- Петербурге и в Севастополе раз в 2 года, но не реже одного раза в 5 лет. За исключением внеочередной оценки. Она понадобится в случае если вдруг цены на недвижимость в конкретном регионе со времени предыдущих расчетов упадут более чем на 30 процентов. Но таких случаев в стране пока не зафиксировано.
Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель на территории региона: сельскохозяйственного или промышленного назначения, земли населенных пунктов и пр.
Оценка использования имущества
Имущество предприятия представлено как основными, так и оборотными средствами.
В условиях рыночной экономики и конкуренции успешно функционируют те производители, которые эффективно используют свои ресурсы, в частности основные средства производства. От интенсивности и эффективности использования основных средств зависит доходность капитала и многие показатели деятельности предприятия.
Для оценки эффективного использования имущества предприятия рассчитывают показатели рентабельности. Основным принципом расчета этих показателей эффективности является сопоставление определенных видов прибыли с объемами продаж и производства, используемыми ресурсами.
Наиболее важными финансовыми коэффициентами рентабельности являются: общая рентабельность предприятия (активов), рентабельность продаж.
Для дальнейшего анализа эффективности деятельности предприятия составим таблицу, где рассчитаем общую рентабельность, рентабельность продаж, фондоотдачу, фондоемкость, выручку.
Далее исходя из полученных в таблице данных, сделаем выводы об эффективности использования активов предприятия.
Для обобщающей характеристики эффективности использования основных средств служат следующие показатели:
• фондорентабельность (отношение прибыли от основной деятельности к среднегодовой стоимости основных средств);
• фондоемкость (отношение среднегодовой стоимости основных средств к выручке от реализации продукции);
• фондоотдача (отношение выручки от реализации продукции к среднегодовой стоимости основных средств);
• относительная экономия основных средств (ОЭ).
На величину и динамику фондоотдачи и фондоемкости влияют различные факторы, зависящие и не зависящие от предприятия. Величина фондоотдачи зависит от объема выпуска или реализации продукции, удельного веса машин и оборудования в общей стоимости основных фондов.
На величину фондоотдачи в целом влияют два фактора:
1. изменение стоимости основных фондов в целом и по группам;
2. изменение эффективности их использования.
Для анализа деловой активности предприятия используют две группы показателей: общие показатели оборачиваемости и показатели управления активами.
При расчете данных показателей оборачиваемость средств, вложенных в имущество предприятия, оценивается:
а) скоростью оборота, т. е. количеством оборотов, которое делают за анализируемый период капитал предприятия или его составляющие;
б) периодом оборота - средним сроком, за который возвращаются в хозяйственную деятельность предприятия денежные средства, вложенные в производственно-коммерческие операции.
Для более детального анализа деловой активности рассмотрим систему относительных показателей, которые показывают эффективность использования ресурсов (имущества) предприятия.
Коэффициент общей оборачиваемости капитала рассчитывается как отношение выручки от продажи к среднегодовой стоимости активов и показывает эффективность использования имущества. Он отражает скорость оборота.
Коэффициент оборачиваемости оборотных средств показывает скорость оборота всех оборотных средств предприятия (как материальных, так и денежных) и рассчитывается как отношение выручки от продажи к среднегодовой стоимости оборотных активов.
Коэффициент отдачи собственного капитала показывает скорость оборота собственного капитала. Он рассчитывается как отношение выручки от продажи к средней стоимости собственного капитала.
Оборачиваемость материальных средств (запасов) рассчитывается как отношение средней стоимости запасов к выручки от продажи, умноженному на отчетный период в днях. Она показывает за сколько в среднем дней оборачиваются запасы в анализируемом периоде.
Оборачиваемость денежных средств показывает срок оборота денежных средств и рассчитывается как отношение средней стоимости денежных средств к выручке от продажи, умноженному на отчетный период в днях.
Коэффициент отдачи собственного капитала уменьшается с каждым годом. Следовательно, снизилась скорость его оборота, что не положительно сказывается на деятельности предприятия.
Повышение коэффициента общей оборачиваемости. Это говорит о том, что на предприятии убыстряется скорость совершения полного цикла производства и обращения, приносящего прибыль.
Чем выше показатель оборачиваемости запасов, тем меньше затоваривание, тем быстрее можно погашать долги. За анализируемый период он не снижается.
Коэффициент отдачи собственного капитала сократился пункта, следовательно, скорость его оборота снизилась.
На длительность нахождения средств в обороте оказывают влияние разные внешние и внутренние факторы:
К внешним факторам относятся:
2. отраслевая принадлежность;
3. сфера деятельности организации;
4. масштаб деятельности организации;
5. влияние инфляционных процессов;
6. характер хозяйственных связей с партнерами.
К внутренним факторам относятся:
2. эффективность стратегии управления активами;
3. ценовая политика организации;
4. методика оценки товарно-материальных ценностей и запасов.
Таким образом, можно сделать вывод, что финансовое положение предприятия зависит от того, насколько быстро средства, вложенные в активы, превращаются в реальные деньги. И предприятию необходимо принимать меры, направленные на дальнейшее ускорение оборачиваемости средств и повышение ресурсоотдачи.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
