Аренда муниципальной земли дело обычное, но не совсем понятное. Чаще нам хотят продать уже арендованный кем-то участок под строительство дома, шиномонтаж или другую деятельность. Вот тогда и нужно четко понимать: что лучше аренда земли или собственность?
Плюсы:
• В отличие от покупки в собственность, вы имеете право на расторжение договора аренды земельного участка под строительство. Почитайте в интернете: "как отказаться от собственности на земельный участок" и убедитесь сами, что это не просто;
• В зависимости от планов на будущее, вы сами определяете сроки аренды земельного участка: хотите 5 лет, хотите 10, а можно подписать договор и на 49 лет;
• В случае форс-мажора, существует процедура востановления прав на аренду земли в юстиции;
• Объединение земельных участков, находящихся в аренде, также происходит по упрощенной схеме;
• Не нужно платить земельный налог;
• И еще один плюс в пользу переуступки прав по договору аренды — это отсутствие подоходного налога с продажи.
Учтите, что налог на собственную землю промышленного и коммерческого назначения — дорогое удовольствие.
Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности хоть и выгодна с финансовой и юридической точки зрения, но не всегда эффективна. Например, арендованную землю, как и любую другую недвижимость в аренде, нельзя заложить в банке и получить под неё кредит.
Увы, но договор аренды земельного участка имеет свойство заканчиваться и нужно готовиться к продлению аренды земли по окончанию срока, либо по переводу участка в собственность.
Итак, есть всего два способа перевода из аренды в собственность:
1. Первый — это выкуп земельного участка под объектом недвижимости;
2. Второй, бесплатный, — это приватизация.
Однако, учтите, что существуют обременения, из-за которых земельный участок невозможно переоформить из аренды ни в какой другой вид права.
Главным условием выкупа земельного участка, находящегося в аренде, является регистрация права собственности на дом, строение или здание, расположенное в границах арендованной земли.
После чего следует:
1. Подать заявление о предстоящем выкупе в районную администрацию;
2. Оплатить задолжность по арендной плате указанной в договоре. Рекомендую сразу переплатить на 2-3 месяца вперед (за время пока будет идти перевод);
3. Согласовать стоимость и другие условия передачи земельного участка между арендодателем (муниципалитетом) и арендатором;
4. На основании согласованных условий получить в администрации договор купли-продажи и постановление о предоставлении земли;
5. Оплатить указанную в договоре сумму (обычно стоимость выкупа земельного участка — это не более 0,3% от кадастровой стоимости);
6. Зарегистрировать переход права в Росреестре и получить свидетельство о праве собственности на землю.
Право бесплатной приватизации имеют граждане РФ, которые используют арендованные земельные участки сельскохозяйственного назначения (СХ, СНТ, ДНТ) и могут документально подтвердить условия ФЗ № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Правом оформления земли в собственность из аренды под индивидуальное жилое строительство (ИЖС или ИЖД), либо для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) без выкупа, имеют льготная категория граждан РФ (ветераны ВОВ, инвалиды 1 и 2 группы, многодетные семьи).
Бесплатная передача земли из аренды в собственность возможна и для отдельных категорий юридических лиц.
Если вы собрали весь пакет документов и вовремя его подали — это еще не означает, что вы получите свидетельство о собственности.
Вы можете получить отказ оформить землю в собственность, если:
• Земля не может быть передана в собственность если её не разделили на федеральную и муниципальную;
• Земельный участок имеет запрет на приватизацию установленный федеральным законом;
• Генеральный план развития области или края еще не утвержден;
• Земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд;
• Границы земельного участка пересекаются с границами смежных землепользователей;
• Сразу после окончания срока аренды земля была передана другому субъекту;
• Не полный пакет предоставленных в администрацию документов;
• Есть серьезная путаница в документах разных лет.
Как видите, перевод земельного участка в собственность сложно назвать формальностью. На самостоятельное оформление придется потратить около 2-х месяцев, также нельзя исключать кратного увеличения стоимости выкупа земельного участка в договоре с администрацией.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
