Главная » Недвижимость »
Основные этапы и риски инвестиционных проектов в недвижимости
Основные этапы и риски инвестиционных проектов в недвижимости
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В связи с увеличением привлечения инвестиций в сферу недвижимости, обоснование инвестиционных проектов и оценка их экономической эффективности является важной задачей. К сожалению, многие потенциально привлекательные для инвесторов проекты недостаточно грамотно представлены, что негативно сказывается на их продвижении, поэтому важно рассмотрение этапов разработки инвестиционных проектов в сфере недвижимости и анализ их особенностей, сказывающихся на специфике рисков и виде денежного потока от инвестиций в недвижимость.
Инвестиционное проектирование включает отбор инвестиционных альтернатив, поиск инвесторов, оценку эффективности проекта, анализ чувствительности проекта к воздействию внешних и внутренних факторов.
Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.
В методических рекомендациях по оценке инвестиционных проектов и их отбору для финансирования, утвержденных Госстроем, Минэкономики, Минфином и Госкомпромом России, понятие «инвестиционный проект» употребляется в двух смыслах:
- как деятельность и мероприятие, предполагающее осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей;
- как система организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществление каких-либо действий или описывающих такие действия.
Таким образом, существует система целей, которые должны быть достигнуты в ходе выполнения проекта. Из этого следует, что любой проект сам есть достаточно сложная система.
Проект как система имеет ряд свойств:
- возникает, существует и развивается в определенном окружении, называемом внешней средой;
- состав проекта не остается неизменным в процессе его реализации и развития: в нем могут появляться новые элементы (объекты) и из его состава могут удаляться некоторые его элементы;
- как и всякая система, может быть разделен на элементы, при этом между выделяемыми элементами должны определяться и поддерживаться определенные связи.
Основные этапы разработки проекта
Этап 1. Формирование концепции проекта. Процесс разработки проекта начинается с формирования его концепции, которая предусматривает выполнение следующих задач:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- обоснование целей проекта на основе изучения рынка, макроэкономической ситуации;
- предварительную оценку стоимости проекта и прогноз увеличения оборотного капитала;
- оценку продолжительности инвестиционного процесса и собственно реализации проекта, срока начала эксплуатации проекта;
- прогноз увеличения капитала от реализации проекта;
- определение источников (инвесторов) и размеров финансирования;
- определение основных характеристик проекта.
Процесс формирования концепции проекта подразумевает следующие этапы:
- формулировка целей, достижение которых обеспечивается реализацией проекта;
- формулировка предварительных альтернативных вариантов (сценариев развития проекта), удовлетворяющих целям инвестора;
- отбор вариантов проекта, приемлемых с точки зрения сроков реализации и других условий.
Этап 2. Определение жизненного цикла проекта Жизненным циклом проекта называется промежуток времени между появлением проекта и его ликвидацией.
Жизненный цикл любого проекта состоит из трех фаз: пред инвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной.
Этап 3. Финансирование проекта.
Одним из наиболее важных условий обеспечения эффективности выполнения проекта является финансирование.
Оно подразумевает решение двух основных задач:
- обеспечение потока инвестиций, необходимого для планомерного выполнения проекта;
- снижение капитальных затрат и риска проекта за счет оптимальной структуры инвестиций и получения налоговых преимуществ.
Одна из проблем, которую приходится решать при разработке плана эффективного финансирования проекта, это учет риска.
План финансирования проекта должен учесть следующие виды рисков:
- риск нежизнеспособности проекта;
- налоговый риск;
- риск неуплаты задолженностей;
- риск не завершения внедрения проекта.
Риск нежизнеспособности проекта. Инвестор должен быть уверен, что предполагаемые доходы от проекта будут достаточны для покрытия затрат, выплаты задолженностей и обеспечения окупаемости любых капиталовложений.
Налоговый риск включает:
- невозможность гарантировать налоговую скидку из-за того, что проект не вступит в эксплуатацию к определенной дате;
- потерю выигрыша на налогах из-за того, что участники прекратили работы над уже функционирующим, но экономически не оправдавшим себя проектом;
- изменение налогового законодательства, например увеличение налога на собственность или изменение плановой нормы амортизации, перед тем как проект запущен в эксплуатацию;
- решения налоговой службы, понижающие налоговые преимущества в результате осуществления проекта.
Риск неуплаты задолженностей. Даже успешные проекты могут столкнуться с временным снижением доходов из-за изменения рыночной конъюнктуры.
Чтобы защитить себя в такой ситуации, предполагаемые ежегодные доходы от проекта должны жестко перекрывать максимальные годовые выплаты по задолженностям.
Участники могут применить следующие меры снижения риска от неуплаты задолженностей:
- использование резервных фондов;
- производственные выплаты;
- дополнительное финансирование.
План должен предусматривать возможности дополнительного финансирования, необходимость в котором может возникнуть из-за задержки, значительного увеличения масштабов проекта или проблем, связанных с эксплуатацией. Здесь необходимы контакты с отдельными кредиторами для обеспечения приемлемости непредвиденных моментов в плане финансирования.
Риск не завершения внедрения проекта. Как правило, инвесторов беспокоит влияние на завершение процесса непредусмотренных затрат, возникающих из-за различных причин: инфляции, технических сложностей, проблем, связанных с окружающей средой, правительственных постановлений, отсутствия материалов или колебания курсов валют.
Этап 4. Контроль выполнения программ капиталовложений.
Кроме планирования финансовой деятельности в крупных проектах приходится прилагать усилия для решения таких вопросов:
- как точные оценки затрат (финансовые сметы);
- распределение расходов во времени (поток денежной Наличности); ш подтверждение затрат (анализ финансового состояния);
- своевременность и точность отчетности по затратам;
- использование соответствующих финансовых рычагов управления;
- выявление неправильных затрат на проект;
- своевременная и осмысленная отчетность о состоянии проекта;
- использование соответствующего решения об осущест1влении затрат до того, как будут произведены убыточные затраты.
Этап 5. Регулирование расходов по проекту.
В системе финансирования проекта важнейшую роль играет деятельность, обеспечивающая рациональное расходование средств, выделенных на его реализацию. Инструментом контроля, способствующим эффективной деятельности по регулированию расходов и календарного плана (графика), служит программа расчета тенденций в увеличении расходов на выполнение работ по проекту.
Основополагающими элементами этой программы являются:
- подготовка исходной базовой траектории, определяющей объем работ по проекту, календарный график их выполнения и стоимость;
- непрерывное выявление отклонений от исходных данных;
- быстрый анализ и оценка этих отклонений;
- инициализация корректирующих воздействий в случае необходимости.
Анализ риска и непредвиденных расходов производится для того, чтобы количественно определить зависимость затрат и возможных задержек календарного графика на финансовые итоги проекта. Цель анализа — повысить качество прогнозов и уменьшить зависимость от неожиданных событии. Использование системы регулирования расходов повышает шансы на успех в реализации проекта, так как она увязывает между собой все элементы затрат для отчета, анализа и корректировки.
Портфельные инвестиции в недвижимость. Управление портфелем
Под инвестиционным портфелем понимается целенаправленно сформированная в соответствии с определенной инвестиционной стратегией совокупность вложений в инвестиционные объекты. Суть портфельного инвестирования состоит в улучшении возможностей инвестирования путем придания совокупности объектов инвестирования тех инвестиционных качеств, которые недостижимы с позиции отдельно взятого объекта, а возможны лишь при их сочетании. Инвестиционный портфель выступает как инструмент, посредством которого достигается требуемая доходность при минимальном риске и определенной ликвидности. Исходя из этого, основная цель формирования инвестиционного портфеля может быть сформулирована как обеспечение реализации разработанной инвестиционной политики путем подбора наиболее эффективных и надежных инвестиционных вложений.
В зависимости от направленности избранной инвестиционной политики и особенностей осуществления инвестиционной деятельности определяется система специфических целей, в качестве которых могут выступать:
- максимизация роста капитала;
- максимизация роста дохода;
- минимизация инвестиционных рисков;
- обеспечение требуемой ликвидности инвестиционного портфеля.
Данные цели формирования инвестиционного портфеля в существенной степени являются альтернативными. Так, рост рыночной стоимости капитала связан с определенным снижением текущего дохода инвестиционного портфеля. Приращение капитальной стоимости и увеличение дохода ведут к повышению уровня инвестиционных рисков. Задача достижения требуемой ликвидности может препятствовать включению в инвестиционный портфель объектов, обеспечивающих рост капитальной стоимости или получение высокого дохода, но характеризующихся, как правило, весьма низкой ликвидностью. В связи с альтернативностью рассмотренных целей инвестор при формировании инвестиционного портфеля определяет их приоритеты или предусматривает сбалансированность отдельных целей, исходя из направленности разработанной инвестиционной политики.
Различие видов объектов в составе инвестиционного портфеля, целей инвестирования, других условий обусловливает многообразие типов инвестиционных портфелей, характеризующихся определенным соотношением дохода и риска. Это находит свое отражение в классификации инвестиционных портфелей.
Классификация инвестиционных портфелей по видам объектов инвестирования связана, прежде всего, с направленностью и объемом инвестиционной деятельности. Для предприятий, осуществляющих производственную деятельность, основным типом формируемого портфеля будет портфель реальных инвестиционных проектов, для институциональных инвесторов — портфель финансовых инструментов.
Это не исключает возможность формирования смешанных инвестиционных портфелей, для которых характерны различные виды инвестиционных объектов и методы управления ими. При этом специализированные инвестиционные портфели могут формироваться как по объектам инвестиций, так и по более частным критериям: отраслевой или региональной принадлежности, срокам инвестиций, видам риска и др.
Поскольку подбор объектов в составе инвестиционного портфеля осуществляется в соответствии с предпочтениями инвесторов, существует связь между типом инвестора и типом портфеля. Так, консервативному инвестору соответствует высоконадежный, но низкодоходный портфель, умеренному — диверсифицированный портфель, агрессивному — высокодоходный, но рискованный портфель.
К основным принципам, положенным в основу формирования инвестиционного портфеля, относятся:
- обеспечение реализации инвестиционной политики, вытекающее из необходимости достижения соответствия целей формирования инвестиционного портфеля целям разработанной и принятой инвестиционной политики;
- обеспечение соответствия объема и структуры инвестиционного портфеля объему и структуре формирующих его источников с целью поддержания ликвидности и устойчивости предприятия;
- достижение оптимального соотношения доходности, риска й ликвидности для обеспечения сохранности средств и финансовой устойчивости предприятия;
- диверсификация инвестиционного портфеля, включение в его состав разнообразных инвестиционных объектов, в том числе альтернативных инвестиций для повышения надежности, доходности и снижения риска вложений;
- обеспечение управляемости инвестиционным портфелем, что предполагает ограничение числа и сложности инвестиций в соответствии с возможностями инвестора по отслеживанию основных характеристик инвестиций.
Формирование инвестиционного портфеля осуществляется после того, как сформулированы цели инвестиционной политики, определены приоритетные цели формирования инвестиционного портфеля с учетом сложившихся условий инвестиционного климата и конъюнктуры рынков.
Отправной точкой формирования инвестиционного портфеля является взаимосвязанный анализ собственных возможностей инвестора и инвестиционной привлекательности внешней среды с целью определения приемлемого уровня риска в свете прибыльности и ликвидности баланса. В результате такого анализа задаются основные характеристики инвестиционного портфеля (степень допустимого риска, размеры ожидаемого дохода, возможные отклонения от него и пр.), осуществляется оптимизация пропорций различных видов инвестиций в рамках всего инвестиционного портфеля с учетом объема и структуры инвестиционных ресурсов.
Важный этап формирования инвестиционного портфеля — выбор конкретных инвестиционных объектов для включения в инвестиционный портфель на основе оценки их инвестиционных качеств и формирования оптимального портфеля.
В теории портфельного анализа существуют подходы, позволяющие сформировать оптимальный инвестиционный портфель, такой портфель ценных бумаг, который обеспечивает оптимальное сочетание риска и доходности.
Сформированный однажды эффективный портфель не остается таковым в течение длительного времени, эффективные портфели приходится постоянно пересматривать.
Не существует универсально скорректированной стратегии портфеля, поскольку все определяется инвесторами. Например, один инвестор, основываясь на определенных целях и представлениях, может приобретать недвижимость на рынках, где доминирует энергетика, а другой, преследуя совсем иные цели, продает ее на этих же рынках.
Специалисты по недвижимости и инвесторы обычно делят активы на категории по типам собственности. Этот вид классификации выявляет различные факторы, влияющие на эффективность секторов недвижимости. Например, в то время как экономический спад будет, скорее всего, подавлять эффективность промышленной недвижимости, то на рынке квартир можно извлечь пользу, поскольку арендаторы скорее решат оставаться съемщиками, чем покупателями жилья.
Процесс конструирования портфеля устанавливает диапазоны, а не «конкретные значения приобретаемой недвижимости. Например, стратегия может наметить следующую цель: приобрести 20—30% офисов; 25—35% промышленной недвижимости; 30—40% недвижимости для розничной торговли и 10—20% квартир. Если фактические доли в портфеле падают в пределах целевых диапазонов, менеджер портфеля мог бы считать, что тот был правильно сформирован. Нельзя инвестировать капитал в низкодоходную и дорогостоящую недвижимость только ради диверсификации как таковой.
Страхование объектов недвижимости
Страхование — система экономических отношений, включающая образование специального фонда средств (страхового фонда) и его использование (распределение и перераспределение) для преодоления и возмещения разного рода потерь, ущерба, вызванных неблагоприятными событиями — страховыми случаями, путем выплаты страхового возмещения и страховых сумм. В соответствии с российским законодательством страхование производится в добровольной и обязательной формах.
Недвижимость, как было рассмотрено в предыдущих главах, выступает как имущество, физические объекты; объект собственности, на который есть право собственности, или как объект иных имущественных прав; объект сделок.
В соответствии с этим существуют сравнительно самостоятельные направления страхования имущества.
Имущественное страхование, сущность которого заключается в том, что страховая компания обязуется выплатить страхователю определенную договором плату при наступлении какого-либо страхового случая. Этот вид страхования недвижимости имеет давнюю, более чем столетнюю историю.
По договору могут быть застрахованы имущественные интересы в случае наступления следующих основных событий (рисков):
- пожар, взрыв газа, наезд транспортных средств, падение деревьев, летательных аппаратов;
- затопления (аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем);
- противоправные действия третьих лиц (разбой, вандализм, хулиганство);
- прочие события (круг предлагаемых страховыми компаниями видов страхуемых рисков постоянно расширяется).
Сроки имущественного страхования — 2,3,4 месяца и год. Тариф на страхование имущества (на минимальный срок) — 0,125%.
Более широкий перечень обстоятельств, от наступления которых традиционно страхуется недвижимое имущество, включает землетрясение, оползень, обвал, бурю, оседание почвы, удар молнии и т.д. Этот перечень не является ни исчерпывающим, ни стандартизированным, поэтому каждый владелец (управляющий) недвижимости выбирает для себя те страховые случаи, от которых он желает застраховаться. Он также может предложить страховой компании застраховать его имущество от самостоятельно предложенного страхового случая. Как правило, страховщики имеют обоснованные тарифы для тех страховых случаев, страховаться от которых они предлагают сами. Просьба застраховать от новых страховых рисков часто приводит к требованию страховщика уплатить необоснованно высокие страховые взносы.
В имущественном страховании выделяется и такой вид, как страхование гражданской ответственности перед третьими лицами, если по вине страхователя произошло уничтожение или повреждение чужого имущества (например, затоплена другая квартира). Следует отметить, что страховыми случаями признаются только «случайное событие» и «непреднамеренное действие», и в договоре должна быть их расшифровка.
Выплата страхового возмещения производится на основании обоснованных, т.е. подтверждаемых документально, требований пострадавших. Подтверждение — это акты из жилищно-эксплуатационной организации, ДЭЗА, аварийной службы, МЧС, специально созданных и уполномоченных комиссий и т.д. Обоснованиями требований пострадавших будут служить: смета восстановительных работ, счета или квитанции за проведенные работы, кассовые чеки, в которых указана стоимость испорченных или уничтоженных предметов обстановки и т.д.
Титульное страхование потери имущества в результате утраты прав собственности — это страхование, направленное в основном на покупателей недвижимости. Например, человек приобрел недвижимость. Однако из-за внезапно объявившихся наследников или из-за того, что в отношении квартиры ранее были совершены недействительные сделки, покупатель может потерять право собственности на свое «новое» имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости и призвано титульное страхование.
Это новый вид страхования, но уже активно развивающийся, особенно в жилищной сфере.
Существует несколько критериев, по которым сделка может быть признана недействительной. Если она совершена:
- по иску одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество, надлежащих полномочий от других собственников;
- неуполномоченным лицом либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий;
- недееспособным гражданином, признанным таковым вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
- под влиянием заблуждения;
- под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;
- несовершеннолетним, не достигшим 14 лет, или несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителя;
- истребования у страхователя (добросовестного приобретателя) возмездно приобретенного им имущества собственником этого имущества, если оно выбыло из владения последнего либо лица, которому оно передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.д.);
- гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки (нервное потрясение или иное заболевание, физическая травма и т.д.).
Во всех спорных случаях выигрывает добросовестный приобретатель.
В зависимости от стоимости полисы включают разное количество рисков: 3 — базовая тарифная ставка 0,15% стоимости квартиры; 6 0,45% и 9 0,50%.
В процессах осуществления сделок с недвижимостью используются оба указанных вида страхования. В то же время существуют дополнительные виды страхования, ориентированные именно на сделки с недвижимостью. Это, например, страхование финансовых рисков при инвестировании в строительство и страхование гражданской ответственности, связанной с эксплуатацией недвижимости. Это пока еще редкие виды страховых услуг, однако, число желающих застраховаться неуклонно растет.
Наиболее актуальным на сегодняшний день видом страхования является страхование инвестиций в строительство.
Существуют три общепринятые системы страхования:
1) страхование по пропорциональной ответственности, которое означает неполное, частичное страхование объекта;
2) страхование ответственности по первому риску предусматривает выплату страхового возмещения в размере ущерба, но в пределах страховой суммы. При этой системе весь ущерб в пределах страховой суммы (первый риск) компенсируется полностью, а ущерб сверх страховой суммы (второй риск) вообще не возмещается;
3) страхование по предельной ответственности предусматривает возмещение убытков страховщиком в твердо, установленных границах. Определяется начальный (минимальный) и конечный (максимальный) уровень ущерба, подлежащий компенсации со стороны страховщика. Собственное участие страхователя в покрытии ущерба выражается через франшизу, предусмотренную условиями договора страхования.
Франшиза — часто встречающийся в страховании термин, обозначающий определенную часть убытков страхователя, не подлежащих возмещению.
Практически при всех случаях страхования недвижимости должна быть проведена оценка ее стоимости. Объективно существует риск неправильности оценки, поэтому профессиональная ответственность оценщиков должна быть застрахована. Профессиональная ответственность как вид страхования предусматривает ответственность юридического или физического лица, которое имеет квалификационный сертификат или лицензию на осуществление любой профессиональной предпринимательской деятельности.
Правила страхования профессиональной ответственности предусматривают, что страхователь (оценщик) сам определяет страховую сумму (объем ответственности), которая может быть увеличена во время действия договора страхования. Кроме того, страхователю предоставляется право употребления франшизы с целью распределения страхового риска.
На практике все чаще подлежат страхованию объекты недвижимости, которые передаются в залог, с помощью которого обеспечиваются обязательства залогодателя. В связи с этим немаловажную роль для залогодержателя играет страхование предмета залога.
В связи с тем, что срок залоговых операций достаточно длителен (обычно до 20—30 лет), сегодня в России основными факторами, тормозящими становление ипотеки, являются отсутствие гарантий качественного проведения залоговых операций по всей цепочке (продавец — покупатель, кредитор, регистратор, страхователь и др.).
На край стола поставили жестяную банку, плотно закрытую крышкой, так, что 2/3 банки свисало со стола. Через некоторое время банка упала. Что было в банке?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
