По решению собственников объекты общего имущества в многоквартирном доме (МКД) могут быть переданы в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам, включая управляющую организацию (УО).
Подобное пользование не должно нарушать права и законные интересы иных граждан и юридических лиц, проживающих в доме.
Частый пример пользования общедомовым имуществом (ОИ) – размещение на крышах и фасадах дома наружной рекламы, антенн, систем коллективного приема телевидения и радио, вентиляционного оборудования, а также использование чердачных и подвальных помещений под офис УО.
В рамках данной статьи предлагается рассмотреть основания и порядок передачи в пользование объектов ОИ, определить конструкцию договора пользования и управомоченное на подписание такого договора лицо с учетом разъяснений Высшего арбитражного суда РФ (ВАС РФ), а также проанализировать последнюю судебно-арбитражную практику по наиболее интересным спорам о незаконной передаче ОИ в пользование третьим лицам.
Собственники жилых и нежилых помещений МКД владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются ОИ. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, является единым целым, и по отношению к нему все участники выступают как единый собственник и должны выражать общую волю в отношении предмета собственности.
В рамках действующего гражданского и жилищного законодательства выражение воли должно происходить путем принятия решения собственниками ОИ.
Решение о пользовании ОИ принимается по принципу квалифицированного большинства, т. е. не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Так, если общая полезная площадь дома составляет 7233,6 кв. м, то решение должно быть принято собственниками, обладающими не менее 4822,4 кв. м (7233,6 х 2/3, что составляет 2/3 голосов).
Если же для пользования ОИ требуются реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения, что влечет уменьшение его размера, в т. ч. земельного участка и объектов, расположенных на данном земельном участке, то понадобится единогласное решение всех собственников (п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ). Аналогичное требование было внесено в Градостроительный кодекс.
В п. 6.2 ст. 51 ГрК РФ говорится, что для получения разрешения на реконструкцию МКД требуется решение общего собрания собственников такого дома, принятое по правилам жилищного законодательства (т. е. не менее 2/3 голосов от их общего числа). Если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в МКД, то потребуется согласие всех собственников помещений.
В судебной практике встречается уникальный судебный прецедент, когда предпринимателю удалось обойти требование о получении согласия 100 % собственников на реконструкцию.
Пример:
При разрешении спора суд исходил из необходимости получения согласия лишь от 2/3 собственников, мотивируя это тем, что речь шла об определении порядка пользования ОИ. В то время как предприниматель осуществил переоборудование квартиры под кабинет окулиста с устройством со стороны фасада отдельного входа и крыльца, используя часть земельного участка для устройства пешеходной дорожки и парковочной площадки.
Поскольку никто из собственников данное решение не обжаловал, то, по мнению суда, оснований считать данное решение не имеющим юридической силы ввиду принятия его с существенными нарушениями не имеется (определение ВАС РФ № ВАС-7959 по делу № А13-8814).
При принятии решения о пользовании ОИ необходимо согласовать следующие существенные условия.
Во-первых, индивидуализировать субъект такого пользования (физическое или юридическое лицо, собственник (наниматель), проживающий в доме, или постороннее лицо).
Во-вторых, подробно описать объект пользования с указанием его размеров, конкретного места нахождения и иных индивидуальных характеристик.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
В-третьих, согласовать срок пользования, цену и целевое назначение доходов от передачи ОИ в пользование. В-четвертых, назначить управомоченное на подписание договора пользования лицо.
В последующем договор пользования ОИ должен быть заключен на указанных и согласованных собственниками условиях.
При отсутствии решения собственников третьи лица не имеют законных оснований для пользования ОИ (его частями).
Следуя данному правилу, департамент СМИ и рекламы г. Москвы по жалобе собственников аннулировал разрешение на установку объекта наружной рекламы на здании МКД. Основанием послужил поступивший в адрес департамента протокол общего собрания собственников помещений МКД с решением о демонтаже рекламной конструкции, установленной на данном здании (постановление ФАС Московского округа по делу № А40-100961/11-72-655).
Эту позицию полностью поддерживают районные и арбитражные суды, удовлетворяя иски о демонтаже информационных вывесок и рекламных конструкций, наружных блоков системы кондиционирования и воздуховодов, вентиляционной системы, систем коллективного приема телевидения.
Так, суд, удовлетворяя иск о демонтаже вентиляционного оборудования, установленного на фасаде дома, заметил, что даже наличие у ответчика статуса собственника помещений в доме не может свидетельствовать об освобождении его от обязанности получать согласие остальных собственников на случай пользования и распоряжения ОИ (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу № А33-10051).
По аналогичному спору суд отказал прокуратуре в удовлетворении требований о демонтаже вентиляционных труб и кондиционирующих систем кафе со стен жилого дома (апелляционное определение Краснодарского краевого суда по делу № 33-18851).
Предприниматель (интересы которого представлял автор статьи) в ходе судебного процесса провел внеочередное общее собрание собственников и получил одобрение более 2/3 голосов собственников.
Дополнительно было представлено охранное обязательство и разъяснение от Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края на размещение систем вентиляции и кондиционирования на внутреннем фасаде МКД, который представляет собой объект культурного наследия.
Доводы прокуратуры о недействительности принятого решения общего собрания суд отклонил, поскольку решение собрания может быть оспорено в отдельном судебном процессе.
На практике до сих пор возникают споры о возможности передачи в пользование части здания МКД для подсобных и офисных помещений, размещения наружной рекламы, баннеров, а также иного оборудования и техники. Преимущественно подобные споры возникают в рекламной сфере. Рассмотрим данную категорию споров более подробно.
На край стола поставили жестяную банку, плотно закрытую крышкой, так, что 2/3 банки свисало со стола. Через некоторое время банка упала. Что было в банке?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
