Главная » Недвижимость »
Право собственности в системе имущественных прав на недвижимость
Право собственности в системе имущественных прав на недвижимость
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Закон устанавливает правомочия собственника путем установления традиционной для русского гражданского права триады прав (ст. 209 ГК РФ):
— владения;
— пользования;
— распоряжения.
Совокупность этих прав (правомочий) составляет юридическое содержание права собственности как наиболее широкого имущественного права, предоставляющего собственнику возможность по своему усмотрению (своей властью и в своих интересах) использовать принадлежащее ему имущество для любой не, запрещенной законом деятельности и отстранять (исключать) всех других лиц от хозяйственного господства над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли.
Рассмотрим подробнее три основные элемента (правомочия, функции) права собственности.
Владение — первичный компонент собственности, основанный на законе, юридически обеспеченный (опирающийся на соответствующий правовой титул) физический контроль над объектом, возможность фактического обладания вещью. Это возможность иметь ее у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Правомочие владения фактически обеспечивает абсолютность права собственности и возможность его защиты. Владение создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий — пользования и распоряжения. Можно владеть, но не пользоваться, но пользоваться, не владея, фактически невозможно. В отличие от простого держания вещи владение объектом характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностями по содержанию объекта.
Пользование представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного, коммерческого (получения прибыли) либо иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления, применения объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника.
Пользование тесно связано с правомочием владения, поскольку по общему правилу пользоваться имуществом можно, только владея им. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.
Распоряжение — всеобъемлющий элемент права собственности, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект и получаемый от него доход. Собственник объекта, осуществляя правомочие распоряжения, по своему усмотрению может дарить, продавать, завещать, обменивать объект или передавать его в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций.
Правомочие распоряжения предоставляет собственнику возможность по своему усмотрению, совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества путем изменения его принадлежности, Состояния или назначения, отчуждения по договору, передачи по наследству, уничтожения, развития (реконструкции) и т.д. В тех случаях, когда собственник продает свою вещь, сдает ее внаем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью.
Собственник одновременно обладает этими тремя правомочиями. Но порознь, а иногда и вместе, они могут принадлежать и не собственнику. В отличие от абсолютного права собственности правомочия иного законного владельца не только не исключают прав на то же имущество самого собственника, но и возникают обычно по воле последнего. Закон подчеркивает, что названные правомочия собственник осуществляет по своему усмотрению.
Характеристика правомочий собственника как триады возможностей свойственна лишь российскому правопорядку (эта норма идет из ст. 420 т. X ч. 1 Свода законов Российской империи). В зарубежном законодательстве имеются иные характеристики этого права.
Зарубежная теория опирается на иную, отличную от России, структуру права собственности. Согласно § 903 Германского гражданского уложения, собственник распоряжается вещью по своему усмотрению; а в соответствии со ст. 544 Французского гражданского кодекса собственник пользуется и распоряжается вещами наиболее абсолютным образом.
Полное право собственности состоит из большего числа элементов и ассоциируется с термином. Это:
— право на доход, получаемый от пользования и распоряжения объектом;
— право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение объекта, вплоть до его уничтожения (кроме земли);
— гарантия от экспроприации или право на безопасность;
— право передачи объекта;
— бессрочность владения;
— запрещение использования во вред другим людям;
— возможность изъятия в уплату невозмещенного долга;
— другие составные, элементы.
В современном американском праве исследователи выделяют от 10 до 12 различных правомочий собственника, причем способных в разных сочетаниях одновременно концентрироваться у разных лиц. В каждом конкретном случае пакет прав, ассоциируемый с правом собственности, может включать в себя далеко не все перечисленные компоненты, а лишь некоторые из них в определенном сочетании.
В правовом поле США полный пакет прав может разбиваться для целей той или иной сделки. Например, при строительстве офисного здания над железнодорожными путями в США застройщик покупает соответствующие права на воздушное пространство и маленькие участки земли под опоры здания. Владельцы аэропортов часто закупают права на соответствующее воздушное пространство (воздушный коридор), чтобы обеспечить беспрепятственность доступа воздушного транспорта. С развитием солнечной энергетики владельцы оснащенных солнечными батареями зданий могут подавать в суд на владельцев зданий, загораживающих от них солнце, за нарушение права на доступ к ним солнечной энергии.
Некоторые специалисты полагают, что право собственности комплектуется любым сочетанием вышеперечисленных элементов, если в нем содержится хотя бы один из первых пяти элементов и обязательно включены при этом владение, пользование и распоряжение. Кроме прав могут рассматриваться также интересы и выгоды, связанные с владением определенным объектом. Указывают на возможность существования до 1500 вариантов различных наборов правомочий, ассоциирующихся, таким образом, с правом собственности, которые в России не учитываются ввиду иной структуры права, обусловленной своим историческим развитием.
Может быть, именно поэтому в англо-американском праве не уделяется достойного внимания понятию «собственность», как это существует в России (где это понятие очень конкретно конструируется с использованием структурно четкого права собственности, представляющего собой простую триаду правомочий), а используются чаще понятия владения (как базового правомочия) и имущества, которое в российском юридическом поле следует переводить как собственность, и только тогда все встает на свои места.
Следовательно, дело заключается не в количестве или в названии полномочий, а в той мере реальной юридической власти, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим правопорядком. В России правопорядок таков, что перечисленной триадой правомочий полностью определяется содержание права собственности.
Право собственности может быть приобретено субъектом гражданско-правовых Отношений по различным основаниям.
— договор о приватизации;
— заключение договора о переходе (передаче) имущества в собственность;
— переход имущества между гражданами в порядке наследования;
— получение продукции либо доходов от использования собственного имущества.
В основе приобретения могут лежать различные юридические факта, которые и составляют основание приобретения. Касательно недвижимости законодателем установлены три обязательных юридических действия, которые в совокупности могут послужить основанием возникновения права собственности.
А именно:
— договор (передача права);
— акт приема-передачи (передача вещи);
— государственная регистрация права.
В противном случае покупатель имеет только право требования, подтвержденное соответствующими документами. Наличие одновременно первого (передача права) и второго (передача вещи) действий еще раз подтверждает двуединость понятия «собственность», так же как и то, что чаще всего объектом оценки служит именно та или иная собственность.
В общем случае право собственности на имущество, которое уже имеет собственника, может приобретаться другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина переходить по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет за собой перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Законом могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество в зависимости от того, находится оно в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или в собственности муниципального образования. Законом также определены виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.
Государственное имущество может быть передано в собственность частным лицам. Эта передача называется приватизацией. Порядок приватизации государственного имущества регламентируется в основном ст. 217 ГК РФ и Федеральным законом РФ № 123ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».
Ситуация с приватизированными государственными или муниципальными предприятиями соответствует понятию собственность, обремененная ограничениями по пользованию». По отношению к правам на недвижимость она возникла вначале с предприятиями, недвижимость которых входила в приватизируемый имущественный комплекс. Практически каждое из этих предприятий облагалось определенными ограничениями по его использованию на определенный срок: сохранением профиля предприятия, сохранением численности трудового коллектива и т.д. Здесь триада прав — владение, пользование и распоряжение — ограничивается по правомочию пользования: собственник владеет и распоряжается имуществом любым не противоречащим закону образом, но свобода использования имущества облагается определенными ограничениями на срок, определенный договором о передаче права собственности.
Статьей 213 ГК РФ установлены некоторые особенности осуществления права собственности юридических лиц. Коммерческие и некоммерческие организации (кроме учреждений, финансируемых собственником), а также государственные и муниципальные предприятия являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.
Реорганизация юридического лица влечет переход права собственности на принадлежавшее ему имущество к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Общественные или религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды — юридические лица являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами.
Законодательство РФ предусматривает возможность прекращения права собственности. Основанием для этого служат: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата прав собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (ст. 235 ГК РФ). Такими основаниями также могут быть признаны изъятие собственности ввиду ненадлежащего использования; изъятие ввиду необходимости производить действия, отвечающие интересам общества; или как санкция за совершенное тяжкое правонарушение. При этом необходимы веские основания для обоснования общественных интересов в изъятии собственности и решение суда. Действия государства в защиту интересов общества могут различаться по способу исполнения.
Установлен перечень фактов (ст. 235 ГК РФ), при наступлении которых право собственности может быть утрачено. Среди них:
— отчуждение собственником своего имущества;
— гибель или уничтожение имущества;
— отказ собственника от права собственности;
— основания общественного характера.
Принудительного изъятия у собственника имущества законодательством не допускается, кроме изъятия по следующим основаниям:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам;
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;
4) выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных;
5) реквизиция — принудительное прекращение права собственности по основаниям общественного интереса с обязательной выплатой компенсации собственнику за утрату своего права собственности (ст. 242 ГК РФ). При проведении реквизиции имущественный интерес собственника подлежит обязательной оценке, которая в свою очередь может быть оспорена в суде;
6) конфискация — принудительное прекращение права собственности без выплаты компенсации (ст. 243 ГК РФ);
7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282,285,293 ГК РФ.
Под категорию общественных оснований прекращения права собственности подпадают приватизация и национализация (ст. 235 ГК РФ). Национализация проводится с обязательным возмещением стоимости имущества и других убытков. Изъятие имущества осуществляется на основании решения суда, если другой порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Право собственности — абсолютно. Оно относится к гарантированным Конституцией РФ и ГК РФ (ст. 18) правам. Оно становится исключительным (защищенным), если закрепляется в силу закона или договора, подтвержденного государственной регистрацией.
ГК РФ традиционно относит право собственности к вещным правам, однако могла бы быть весьма плодотворной концепция, ставящая право собственности над вещными и обязательственными правами.
Во-первых, право собственности — это первоначальное право, непосредственно вытекающее из закона. Между законом, определяющим положение имущества, и собственником нет никакого промежуточного субъекта права. Все иные вещные права производны от права собственности, возникают по воле собственника. Таким образом, право собственности является основополагающей разновидностью прав, порождающей другие категории вещных прав.
Во-вторых, правомочия собственника носят исключительный характер, т.е. они дают ему возможность, опираясь на закон, отстранять третьих лиц от хозяйственного властвования над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли. Аналогичные же правомочия обладателей иных вещных прав не носят исключительного характера, поскольку не исключают прав на это имущество самого собственника. Собственник не лишается своих правомочий при осуществлении их другими лицами! По своей воле или в силу закона он лишается лишь возможности осуществлять правомочия, но не самих правомочий. Эти правомочия остаются у него в течение времени, пока 6н продолжает быть собственником. А у других лиц возникают свои правомочия, которые зависимы от правомочий собственника, но не идентичны им.
В-третьих, и это самое главное, право собственности является наиболее широким, полным по своему содержанию вещным правом. Собственник может совершать любые действия по своему усмотрению, будучи ограничен в своих действиях только законом. Для не собственника пределы осуществления прав определяются помимо закона также и собственником. Обладатель иных вещных прав не может действовать столь же независимо, как собственник.
Таким образом, в исключительном и всеобъемлющем характере правомочий собственника, в независимости его имущественного положения от других лиц и заключается юридическая специфика права собственности.
Особый статус, однако, не означает, что право собственности является абсолютно неограниченным. В мире не было и нет ни одного общества, в котором не было бы определенных границ осуществления права собственности. Пределами правомочий собственника являются, во-первых, интересы других лиц, во-вторых, интересы общества в целом. Для обеспечения этих интересов государство устанавливает многочисленные ограничения права собственности. Это положение с особой силой проявляется в отношении права собственности на землю и иные природные объекты. Связано это с тем, что последние представляют собой имущество особого рода. Эти объекты не только источники материального потребления, но и часть естественной среды обитания человека, продукты эволюционного развития природы. Число их ограничено, они не могут переноситься в пространстве (за исключением животных). Эти особенности обусловливают значительный объем ограничений права собственности на них.
Право собственности на землю
Рассмотрим подробнее особенности реализации права собственности на землю.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законами интересов других лиц.
Как предмет общественных отношений земля обладает свойствами, имеющими определенный юридический статус:
1. Земля является единственным местом обитания всех человеческих поколений, основным предметом приложения человеческого труда. Земля в Российской Федерации объявлена народным достоянием. Земельные отношения регулируются земельным законодательством Российской Федерации.
Деятельность государственных органов, организаций и граждан относительно земли осуществляется с учетом последствий предлагаемого занятия земель, перспективы использования этой территории и ее недр. Распоряжение землей на территории реализуется через соответствующую администрацию в пределах ее компетенции.
2. Земля не является продуктом человеческого труда. Она — часть самой природы. Земная поверхность ограничена, она не может быть произвольно увеличена людьми в зависимости от их потребностей. Земля обладает ценностью, отличающейся от ценности другого имущества: если имущество изнашивается, быстро устаревает, то земля не подвержена таким изменениям. Более того, в силу ограниченности этого ресурса ценность земли непрерывно возрастает в зависимости от интенсивности (и эффективности) деятельности государства по распоряжению земельными ресурсами. Это обстоятельство породило необходимость учета земельных ресурсов в виде земельного кадастра. С учетом этого обстоятельства устанавливается налогообложение.
3. Земля не может быть перенесена в другое место, равным образом она не подлежит замене никакими другими средствами производства, как это может быть в отношении других орудий и средств производства.
Это обстоятельство порождает собой:
— зависимость судьбы земельных участков от судьбы расположенных на них строений и сооружений. Так, при переходе права собственности на строение переходит и право собственности на землю, как правило, пропорционально долям собственности на это строение;
— установление режима хозяйственной эксплуатации земель, передачи и изъятия земель в пользование, аренду, владение или продажу в собственность происходит путем специальных землеустроительных действий;
— в земельных отношениях особую важность приобретает институт соседства, который является неизбежным следствием не перемещаемости земельных угодий. Это порождает права и обязанности владельцев соседних участков по взаимоограничению пользования для предотвращения отрицательных последствий, что влечет за собой установление зонирования территорий по режиму землепользования.
4. Земля обладает устойчивой природной неоднородностью, что порождает диффереанцию правового режима в зависимости от категорий, угодий, зон и других особенностей земли.
Так, земли подразделяются:
— на категории — по основному целевому назначению;
— угодья — по непосредственному целевому назначению;
— зоны в зависимости от близости к тем частям земельных участков, которые в силу своих особых свойств обладают особым режимом использования.
С природной неоднородностью земли также связан экономико-правовой режим выравнивания условий хозяйствования на земле, Например, освобождаются от платы за землю лица, ведущие ее сельскохозяйственное освоение на весь период, предусмотренный проектом производства работ.
Собственник земельного участка несвободен в своих действиях в связи с установленными государством ограничениями по обороту земельного участка. Так, земли сельскохозяйственного назначения из коммерческого оборота исключены, и использование их в других целях не допускается или ограничивается.
Право собственности на землю в определенном смысле — условная категория. Земля неперемещаема, господство над ней ограничено. Правомочие владения землей реализуется путем отвода участка на местности, правомочие пользования — допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли, правомочие распоряжения — допустимая законом возможность определения юридической судьбы земельного участка. Но если мы определили, что права собственника осуществляются исключительно по его воле, то закрепленная законом возможность исключительно целевого использования земли является ограничением полного и абсолютного права собственности. Таким же ограничением является запрет фактического неиспользования земельного участка. Если собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения не использует его в течение года (для несельскохозяйственного производства установлен срок 2 года), право собственности на землю прекращается. То есть государство сохраняет за собой возможность прекращения прав собственника в случаях фактического неиспользования земли либо использования ее не по назначению, а также при нерациональном использовании земельного участка либо при использовании, приводящем к ухудшению экологической обстановки, снижению плодородия почв; наконец, при систематической неуплате земельного налога в течение двух лет и непогашении задолженности в течение последующего года. Кроме, того, государство вправе изымать земли у собственника для государственных или общественных нужд путем принудительного выкупа (ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации, далее — ЗК РФ).
Таким образом, право собственности на землю вернее было бы отнести к вещным правам ограниченного содержания.
Тем не менее, земля — всеобщая основа всех видов недвижимости. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления права ограниченного пользования его участком — сервитута.
Свободное по усмотрению собственника использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в интересах общества. Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы третьих лиц (пользователей) и т.д. Это не ограничивает его права собственности на объект недвижимости, а устанавливает более точные границы его содержания.
Вещные права ограниченного содержания
В соответствии со ст. 294 ГК РФ это право распространяется только на государственные или муниципальные унитарные предприятия, 100% уставного капитала которых находится в государственной собственности, созданные для определенного вида коммерческой деятельности.
Согласно ст. 113 ГК 10, «имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам, в том числе между работниками предприятия». Эта же идея подчеркивается в ст. 295 ГК РФ: «Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на Праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный капитал) хозяйств обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника».
Правомочия владения, пользования и распоряжения представлены здесь следующим образом:
— владение передается полностью;
— пользование ограничивается исключительно целевым использованием;
— распоряжение осуществляется с разрешения собственника либо уполномоченного им органа.
В этом случае субъекту предоставлены вещные права ограниченного содержания на имущество, собственником которого является государство. Эти права сохраняют абсолютный характер своего содержания и защиты, однако являются производными, зависимыми от воли собственника, более узкими по содержанию, ограниченными волей собственника и законом.
Из формулировки ст. 295 ГК РФ «собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия» возникает вещное право субъекта, не являющегося собственником переданного ему имущества, — Право хозяйственного ведения. Но в случае если предприятие самостоятельно сдает в аренду свободные площади, возникает конфликтная ситуация — извлечение доходов в бюджет предприятия от неиспользуемых площадей и, следовательно, нецелевое использование недвижимости.
Субъекты права полного хозяйственного ведения при этом получают право на самостоятельное хозяйствование (предпринимательскую деятельность) или иное использование чужого имущества, принадлежащего собственнику.
За собственником или уполномоченным им лицом остаются следующие возможности:
1) создавать предприятие и определять цели его деятельности;
2) проводить его реорганизацию и ликвидацию, при этом собственнику требуется получить согласие трудового коллектива;
3) осуществлять контроль за эффективностью использования и сохранностью вверенного предприятию имущества, означающий возможность проведения периодических ревизий и проверок финансово-хозяйственной деятельности;
4) получать часть прибыли от использования переданного предприятию имущества, размер которой определяется по договору собственника с предприятием.
Могут существовать и иные права, оговоренные учредительными документами предприятия.
В остальном предприятие свободно в своих действиях, если иные ограничения не установлены самим собственником в договоре с предприятием. Ему предоставлены те же возможности защиты своих интересов, что и собственнику, в том числе и от неправомерного вмешательства в дела предприятия самого собственника. Бремя содержания имущества собственник передает предприятию в полном объеме (т.е. содержание, ремонт и эксплуатацию имущества) вместе с правами на имущество.
Право оперативного управления в соответствии со ст. 296,.297 ГК РФ распространяется на казенные предприятия, т.е. унитарные предприятия, основанные на базе имущества, находящегося в федеральной собственности (ст. 115), и учреждения, т.е. организации, полностью финансируемые собственником и не приносящие ему доход (прибыль). Так же, как и предприятия, основанные на праве полного хозяйственного ведения, казенные предприятия создаются для решения задач, сформулированных собственником, и на базе предоставленного им имущества. Однако круг их самостоятельности в вопросах распоряжения имуществом собственника более сужен: собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Собственник, наделяя подчиненную организацию определенным имуществом, возлагает на нее обязанность по использованию этого имущества в соответствии с его назначением и установленными собственником заданиями. Триада правомочий собственника ограничена здесь не только законом и целями деятельности (что сближает право оперативного управления имуществом и право полного хозяйственного ведения), но и заданиями собственника (в том числе выраженными в смете расходов подчиненного учреждения), и назначением имущества, которое распределяется по различным имущественным фондам в соответствии с законодательством и указаниями собственника, а не по усмотрению субъекта вещного права.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
