Управление финансами

документы

1. Адресная помощь
2. Бесплатные путевки
3. Детское пособие
4. Квартиры от государства
5. Льготы
6. Малоимущая семья
7. Малообеспеченная семья
8. Материальная помощь
9. Материнский капитал
10. Многодетная семья
11. Налоговый вычет
12. Повышение пенсий
13. Пособия
14. Программа переселение
15. Субсидии
16. Пособие на первого ребенка
17. Надбавка


Управление финансами
егэ ЕГЭ 2019    Психологические тесты Интересные тесты
папка Главная » Недвижимость » Правовые основы оценки недвижимости

Правовые основы оценки недвижимости

Правовые основы оценки недвижимости

Право можно определить как систему нормативного регулирования поведения людей в обществе.

Правовое регулирование, понимаемое как установление и реализация определенного общественного порядка, охватывает в первую очередь имущественные отношения. Эти отношения часто именуют товарно-денежными, возмездными. Одним из обобщающих признаков этих отношений является возможность их выражения с помощью определенного денежного эквивалента.

Субъекты права — это граждане и организации, которые могут быть носителями субъективных прав и юридических обязанностей. Это физические лица, юридические лица и государство.

Объектом права законодательство считает те предметы или явления, по поводу которых субъекты права могут вступать в правовые отношения. К их числу относятся вещи.

Все имущественные правоотношения связаны с передачей, получением и созданием вещей, которые выступают в качестве объектов. Имущественные правоотношения делятся на отношения субъекта права к вещам — вещные права и отношения субъектов права по поводу вещей — обязательственные права.



Возможность возникновения правоотношений по поводу тех или иных предметов внешнего мира зависит от признания законом этих предметов объектами права. Действия и факты, с наступлением которых лицо приобретает право собственности, называются способами приобретения права собственности, а юридические факты (в особенности сделки), которые служат основанием для приобретения права собственности, называют титулом приобретения.

Как любая экономическая категория, эти правоотношения имеют товарно-денежную форму, следовательно, поддаются денежному исчислению и соответственно могут быть объектом оценки.

Классификация имущества хорошо известна. Имущество в любой трактовке этого понятия делится на:

— движимое и недвижимое;
— материальное и нематериальное.

Несколько сложнее обстоит дело с классификацией имущественных прав.

Гражданские правоотношения делятся на имущественные, которые можно определить как экономические отношения, урегулированные нормами гражданского права и приобретшие правовую форму; и неимущественные (или личные) правоотношения.

Имущественные правоотношения в свою очередь можно классифицировать на вещные и обязательственные правоотношения.

Вещные права, определенные гражданским законодательством, можно подразделить на:

1) право собственности (см. п. 2.3.1 учебника);
2) вещные права ограниченного содержания (м. п. 2.3.4 учебника):
— право полного хозяйственного ведения имуществом (ст. 114, 294 ГК РФ);
— право оперативного управления имуществом (ст. 115, 296 ГК РФ);
3) вещные права лиц, не являющихся собственниками:
— право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265267 ГК РФ),
— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участка (ст. 268270 ГК РФ),
— сервитуты (ст. 274277 ГК РФ).

Обязательственные права это вид имущественных прав, вытекающих из законов или договоров о переходе прав (не обязательно по поводу вещей), имеющих государственную регистрацию.

Примерами обязательственных правоотношений являются:

— аренда (договор имущественного найма);
— залог как форма обеспечения обязательств.

Несколько особняком стоит доверительное управление имуществом собственника (российское подобие траста).

Можно указать следующие отличия вещных прав от обязательственных:

1. Предмет вещных прав — вещь в материальном значении слова. Вещи — предметы внешнего материального мира, созданные трудом человека либо находящиеся в естественном состоянии, существующие как физические тела и доступные для человеческого обладания. Предмет обязательственных прав — действия.
2. Вещные права реализуются непосредственно в отношении лица к вещи; для осуществления своего вещного права лицо не нуждается в посредничестве других лиц. Обязательственные права реализуются путем исполнения обязанным лицом требований управомоченного лица.
3. Обязанные лица должны воздерживаться от пользования чужими вещами, не должны препятствовать обладателю вещного права в осуществлении его власти над вещью; их обязанности носят пассивный характер.
4. Вещное право является абсолютным, обладателю вещного права противостоит неопределенный круг лиц в отличие от обязательственных прав, которые относительны; обладателю такого права всегда противостоит определенное лицо.
5. Вещное право устанавливается помимо воли обязанных субъектов. Обязательственные права возникают по воле сторон.
6. Характер и содержание вещных прав строго определены законом. Вещное право известного рода всегда имеет одно и то же юридическое содержание. А вот характер и содержание обязательственных прав устанавливаются по воле сторон; участники в значительной мере вольны в определении содержания и условий своих обязательств, включая хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
7. Вещные права приобретают определенным способом, форма и условия действительности которого определяются законодательством.
8. Вещные права являются бессрочными, они действуют в течение всего времени, пока существует соответствующая вещь — объект права; в случае ее гибели прекращаются и права на нее. Обязательственные права имеют срочный характер. В случае гибели вещи, объекта обязательственного права, оно не прекращается, а возникает обязанность возместить ущерб.

Недвижимое имущество и недвижимая собственность



Понятие недвижимость» появилось в русском законодательстве в Указе Петра I о единонаследии в 1714 г. Этим Указом был установлен единый правовой режим для поместий и вотчин. Все они стали называться недвижимыми вещами. При Екатерине Великой впервые было законодательно оформлено право буржуазной собственности на землю — приобретение права собственности по факту совершения сделки с имуществом. В 1917 г. вторым по счету законодательным актом Советского правительства был Декрет о земле, ликвидировавший права частной собственности на землю и объявивший ее всенародным достоянием и государственной собственностью. Ввиду этого в советском законодательстве отсутствовало понятие недвижимости как земли и всего, что с ней нераздельно связано.

Понятие недвижимости вновь было введено Законом РСФСР № 4431 «О собственности в РСФСР». В этом Законе впервые за прошедшие 70 лет было введено право собственности на недвижимость. Право собственности на недвижимость возникает по основаниям, предусмотренным законом (титулам). К числу оснований относятся, например, заключение договора о переходе (передаче) имущества в собственность, переход имущества между гражданами в порядке наследования и др.

В состав недвижимой вещи включается земельный участок и все, что с ним физически и прочно связано и не может быть отделено без нарушения физической целостности и назначения вещи (ст. 130 ГК РФ).

Недвижимость (как земельный участок и все, что с ним неразрывно связано) невозможно физически уничтожить. Можно уничтожить улучшения — снести постройки, снять культурный слой почвы, вырыть глубокую яму на месте произведенных улучшений, но сама недвижимость от этого не перестанет существовать — она лишь изменит физическую форму, экономические характеристики и функциональное назначение. Равным образом нельзя продать недвижимость, физически передав ее в руки другого человека, изменив ее место пребывания.

Поскольку земельный участок не может быть перенесен в другое место и не может быть заменен никакими другими орудиями производства, покупателю передается право на него.

Благодаря этому утвердилось представление, что товаром на рынке недвижимости являются имущественные права. Однако юридическая трактовка понятия «имущество» недостаточна, она не учитывает экономического содержания имущества. Необходимо учитывать способность материального объекта недвижимости, неразрывно связанного своими улучшениями с землей (имеющего геодезически заданные границы, обладающего рядом технических параметров и физических характеристик, имеющего некоторую полезность, настоящую или будущую, которая может быть выражена через его стоимость), приносить доход или иные выгоды его собственнику (владельцу). Именно этот нюанс важен для стоимостной оценки, производимой оценщиком! Поэтому в оценке стоимость имущества определяется собственными характеристиками материального объекта и возможностью для владельца совершать с ним те или иные законодательно разрешенные хозяйственные действия с целью получения дохода (извлечения прибыли), т.е. свойствами самого объекта и его правовым статусом (объемам правомочий собственника или владельца).

Очевидно, что с понятием имущества тесно связано понятием собственности, имеющее важное философское и политико-экономическое значение.

Можно привести ряд известных определений этого понятия:

«(Собственность — это отношения между различными субъектами (физическими и(или) юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства; проявляются через правомочия владения, распоряжения и пользования».
«Собственность является юридической концепцией. Собственность представляет собой совокупность частных прав владения. Для того чтобы различать недвижимость, материальное понятие, и право владения, юридический термин, право владения объектом недвижимости называют правом собственности на недвижимость. Слово «собственность», употребляемое без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимому имуществу или их комбинации».

Различные нестыковки в этих определениях очевидны. Проблема в том, чтобы соединить в них юридические и экономические подходы.

Виды и формы собственности

Российское законодательство выделяет следующие формы собственности (ст. 212,214 и 215 ГК РФ):

— государственная;
— муниципальная;
— частная.

Формы собственности подразделяются на виды. Так, частная собственность бывает двух видов:

1) частной собственностью граждан (отдельных Лиц, членов семьи, объединения граждан, иностранных граждан, фермерского хозяйства);
2) частной собственностью юридических лиц (кооперативов, акционерных обществ, хозяйственных обществ и товариществ, некоммерческих общественных объединений, иностранных юридических лиц).

К иным формам относится общая собственность (ст. 244 ГК РФ).

Общая собственность также подразделяется на два вида: совместная и долевая (ст. 245255 ГК РФ).

Таким образом, многообразие видов частной собственности, особенно интересных с точки зрения независимой оценки, составляют:

— личная собственность граждан;
— собственность юридических лиц;
— общая совместная собственность;
— общая долевая собственность.

Права всех собственников равным образом защищаются государством.

В государственной собственности находится имущество,/принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве «собственности субъектам РФ (собственность субъектов РФ). В статье 214 ГК РФ говорится, что имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо такое имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта РФ).

В муниципальной собственности находится имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, являющееся коммерческой организацией, не наделяется правом собственности на закрепленное за ним государственное или муниципальное имущество. Такое имущество принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

ГК РФ (ст. 217) предусматривает возможность передачи государственного и муниципального имущества его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В частной собственности или собственности граждан (физических лиц) и хозяйственных товариществ и обществ, акционерных обществ, дочерних и зависимых обществ, производственных кооперативов (юридических лиц) может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с главой 16 ГК РФ к иным формам собственности относится общая собственность на имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом, если возможно определение доли каждого из собственников в праве собственности, — это долевая собственность. Если доли не определены или имущество не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, — собственность совместная. К форме общей собственности относится собственность разнообразных хозяйственных образований: трестов, концернов, совместных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств, товариществ собственников жилья и др.

Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71, 72 и 76 Конституции Российской Федерации (далее — Конституция РФ) и регулируются законодательством различных отраслей права — гражданского, жилищного, земельного и т.д. Например, в отношении недвижимой собственности за государством остается право охраны государственного порядка, право налогообложения, право отчуждения частной собственности для использования последней. В интересах общества, право, которое подразумевает переход собственности при государстве, если нет законных наследников. Однако эти два последних вида права на оценку собственности влияния практически не оказывают.

Понятия «объект» и «субъект» собственности

Собственность в обыденном понимании представлена своим внешним признаком — властью человека над вещью. Владеть вещью может только субъект — физическое или юридическое лицо, в том числе и государство, которое может делегировать свое право собственности государственным органам, органам местного самоуправления юридическим лицам и гражданам.

Следует различать понятия «субъект» и «объект» собственности.

Выделяют три основные группы субъектов:

— Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, муниципальные образования районов, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;
— граждане (физические лица), объединения людей, семьи, народ, население, социальные группы, а также иностранные граждане;
— юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Субъект частной собственности (собственник) — это экономически обособленное юридическое или физическое лицо, обладающее конкретным объектом (имуществом — капиталом, землей, правами и пр.) и имеющее соответствующие экономические интересы.

Для совершения сделок с объектами собственности граждане должны обладать гражданской право и дееспособностью.

Реализуя экономические интересы, субъекты вступают в экономические отношения по поводу владения, пользования и распоряжения принадлежащими им объектами. Права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

Под объектом собственности понимают любое имущество, владение которым разрешено по закону. Этот постулат подтверждается п. 1 ст. 213 ГК РФ: «1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам».

Любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, при этом объектом сделки становятся права собственника, коль скоро сделка осуществляется с собственностью.

В отличие от субъектов объекты собственности являются пассивной стороной отношении собственности.

Отношения собственности. Бремя собственности

Отношения собственности — это система отношений между субъектами собственности по поводу присвоения и отчуждения объектов собственности, а также отношения по поводу формирования и развития объекта собственности.

Отношения собственности выступают как субъект-субъектные отношения, так и субъект-объектные. Не существует только объект-объектных отношений в силу неодушевленности по большей части самих объектов собственности. Примерами субъект-объектных отношений являются отношения, реализуемые формулами «менеджер управляемый объект», «оценщик — оцениваемый объект» и т.д. Это также подтверждается существованием вещных прав как отношений субъекта права к вещи.

Право собственности допускает как субъект-субъектные отношения (поскольку выражает абсолютное и исключительное (защищаемое) право по отношению к любой крутой стороне субъекту), так и субъект-объектные отношения, реализующиеся через правомочия владения (объектом), использования (объекта, а не конкурирующего субъекта) и распоряжения (объектом, например его продажа).

Субъект-субъектные отношения регламентируются гражданским законодательством РФ. Субъект-объектные отношения отражаются в обязанностях, которые должен исполнять субъект собственности по отношению к объекту собственности.

Это:

— бремя содержания и ответственность за риск порчи объекта;
— расходы по ремонту и охране имущества;
— своевременные выплаты имущественного налога;
— рациональное использование объекта в соответствии с его целевым назначением;
— применение при его использовании природоохранных технологий;
— недопущение ухудшения экологии при использовании объекта и др. Бремя собственности, о котором говорится в действующем законодательстве, является важнейшей чертой отношений собственности.

Бремя содержания имущества и риск случайной гибели имущества полностью лежат на собственнике имущества, если иное не оговорено законом или договором.

В отношении собственности тесно переплетаются «благо» обладания имуществом и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов по содержанию, ремонту и охране своего имущества, по уплате налогов, а главное — принятие риска возможных потерь от неумелого или нерационального ведения дел, вплоть до возможного разорения. В этом смысле собственность действительно обязывает владельца быть компетентным организатором производства и расчетливым коммерсантом, а сочетание «блага» и «бремени» характеризует его положение как подлинного хозяина своего имущества Статьи 210 и 211 ГК РФ говорят о том, что «бремя содержания имущества», «риск случайной гибели имущества» полностью лежат на собственнике имущества, если иное не оговорено законом или договором.

Как бремя содержания имущества, так и риск собственник может переложить на других лиц в соответствии с законом или договором. Например, в ряде арендных договоров на арендатора возлагаются обязанности не только содержания и проведения ремонта арендуемого объекта, но и страхования рисков возможного нанесения ущерба арендуемому имуществу.

Одним из обобщающих признаков имущественных отношений является возможность их выражения в форме денежного эквивалента.

Особый интерес для оценки представляет титульное имущественное право — право собственности.

темы

документ Варианты анализа земельного участка
документ Вещные права лиц, не являющихся собственниками
документ Взаимоотношения риэлторов с клиентами
документ Виды стоимости и назначение оценки недвижимости
документ Выбор молодой семьи - ипотека



назад Назад | форум | вверх Вверх

Управление финансами
важное

Налог на профессиональный доход с 2019 года
Цены на топливо в 2019 году
Самые высокооплачиваемые профессии в 2019 году
Скачок цен на продукты в 2019 году
Бухгалтерские изменения в 2019 году

Налоговые изменения в 2019 году
Изменения для юристов в 2019 году
Изменения для ИП в 2019 году
Изменения в трудовом законодательстве в 2019 году
Административная ответственность в 2019 году
Алименты в 2019 году
Банкротство в 2019 году
Бизнес-планы 2019 года
Взносы в ПФР в 2019 году
Вид на жительство в 2019 году
Бухгалтерский учет в 2019 году
Выходное пособие в 2019 году
Бухгалтерская отчетность 2019
Государственные закупки 2019
Изменения в 2019 году
Бухгалтерский баланс 2019
Начисление заработной платы
ОСНО
Брокеру
Недвижимость


©2009-2019 Центр управления финансами. Все материалы представленные на сайте размещены исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Контакты