В 2017-м начинают действовать несколько принципиально важных новшеств в законодательстве, касающемся недвижимости.
1. Более надежная защита покупок по ДДУ.
Начинать, конечно, нужно с главного закона в сфере новостроек. 1 января 2017 года вступил в силу обновленный 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Поправки к закону содержат новые требования к компаниям-застройщикам. В целом уточнения и дополнения направлены на защиту прав граждан, которые являются участниками долевого строительства. Теперь строительные компании должны будут постоянно актуализировать информацию о своей деятельности. Кроме того, уставный капитал застройщика должен соответствовать планируемому объему застройки и не может быть менее 2,5 млн. рублей.
«Наиболее важные изменения касаются «защиты» средств дольщика. Финансы должны привлекаться или на специальные эскроу-счета (то есть использовать их до передачи готовой квартиры собственнику, задействовав деньги в строительстве, застройщик не сможет), или быть застрахованы. Кроме того, не менее 1% от стоимости строительства, указанного в проектной декларации, планируется перечислять в компенсационный фонд (по последним данным, этот процент может быть увеличен и до 3%).
Таким образом, деньги дольщиков значительно «подорожают», и это обязательно повлияет на себестоимость кв. метра». Парадоксально, но получается, что в связи с поправками, с одной стороны, увеличивается ответственность застройщиков, а с другой, покупатели квартир по сути вновь сами «оплатят» гарантии надежности стройки.
2. Налог на землю: как считаем в 2017-м?
Фактически правила изменились, и сейчас уже можно подвести некоторые итоги. Налог на землю теперь рассчитывается от кадастровой стоимости объекта, а она фактически равна рыночной. После определения кадастровой стоимости земельного участка собственникам рекомендуется провести оценку его рыночной стоимости (как показывает практика, последняя существенно ниже той, что определяет государство; иногда она меньше в два раза).
Есть два способа оспорить кадастровую стоимость земельного участка: обратиться в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости.
Об этом сказано в 10 части статьи 24.18 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Для обращения в комиссию нужно соответствующее заявление, в котором указывается имя собственника земельного участка, адрес его места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость оспаривается».
3. Новые градостроительные нормативы.
Еще одно нововведение на рынке недвижимости в 2017 году — новые требования к жилым и нежилым помещениям на первых этажах домов. В Подмосковье в течение 2016 года неоднократно всерьез обсуждался запрет на строительство квартир на первых этажах жилых зданий выше трех этажей. Хотя спрос на жилье на первых этажах обычно невысокий, не все застройщики приветствовали эти изменения, так как именно в Подмосковье реализуется множество масштабных микрорайонов и кварталов с большим числом корпусов. Если в таких проектах все первые этажи сделать коммерческими, возникнет их переизбыток, часть помещений долго будет простаивать.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Кроме того, есть определенные категории покупателей, которые предпочитают всем другим именно первые этажи (например, пожилые люди и маломобильные граждане). В итоговом тексте проекта новых градостроительных нормативов власти региона учли пожелания бизнеса: в домах высотой от четырех до 12 этажей только рекомендовано оставлять 6% площадей под размещение нежилых площадей, однако строгой нормы нет. Это позволит сохранить баланс жилья и коммерческой инфраструктуры в новостройках Подмосковья.
4. Изменения в правилах регистрации недвижимости.
Вступил в силу 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Это огромное по значимости нововведение, которое повлечет за собой долгожданное упрощение и реорганизацию системы регистрации документов. Сама система — все ее этапы — должны стать более понятными для неспециалистов.
Наконец-то у объектов недвижимости появляется единая история — в реестре будут сохраняться все операции по объекту. Соответственно, информацию об этом можно получить в одной выписке.
Важно отметить, что сведения ЕГРН (также как сегодня сведения ЕГРП) будут являться актуальными только на момент их представления. Это актуальное уточнение в законе о недвижимости, поскольку уже в день выдачи документа сведения, содержащиеся в реестре, могут измениться. Как и раньше, при совершении сделки необходимо получать выписку о правах и обременениях и сопоставлять периоды получения выписки из ЕГРН с датой подписания договора (дарения, купли-продажи и т. п.).
5. Новые правила налогообложения при покупке и продаже недвижимости.
Уже чуть больше года применяются новые правила налогообложения доходов, которые были получены физическими лицами от продажи недвижимости (квартиры, дома, комнаты, доли, офиса или апартаментов). Эти правила связаны с 382-ФЗ и дополнили Налоговый кодекс РФ статьей 217.1.
Раньше налогообложению подлежал лишь доход от продажи недвижимости, которая была в собственности менее трех лет (после продавец был полностью освобожден от уплаты налогов). Теперь схем несколько, и стало важно, каким образом недвижимость была получена в собственность.
Первый вариант — это недвижимость, которая перешла продавцу по наследству, дарению от родственников, в результате приватизации или по договору ренты с иждивением. Она должна пробыть в собственности не менее трех лет.
Второй вариант — это недвижимость, которая была получена в собственность любым другим способом. Она должна находиться в собственности не менее пяти лет.
Если недвижимость продается до истечения установленных сроков, то доход облагается налогом.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
