Управление финансами
документы

1. Акт выполненных работ
2. Акт скрытых работ
3. Бизнес-план примеры
4. Дефектная ведомость
5. Договор аренды
6. Договор дарения
7. Договор займа
8. Договор комиссии
9. Договор контрактации
10. Договор купли продажи
11. Договор лицензированный
12. Договор мены
13. Договор поставки
14. Договор ренты
15. Договор строительного подряда
16. Договор цессии
17. Коммерческое предложение
Управление финансами
егэ ЕГЭ 2018    Психологические тесты Интересные тесты   Изменения 2018 Изменения 2018
папка Главная » Недвижимость » Рынок территории и жилья

Рынок территории и жилья

Рынок территории и жилья

Развивающийся рынок недвижимости требует более сложного организационно-экономического механизма, ориентированного, с одной стороны, на использование многих источников финансирования и, с другой — на имеющиеся в городе ресурсы.

В Москве и Санкт-Петербурге вместе с закреплением земли за пользователями, ростом ее стоимости и несовершенством административно-правового и экономического механизма регулирования земельных отношений усложняется не только функционально-пространственное, но и социально-финансовое развитие города.

Поэтому актуальными вопросами становятся:

— законодательное обеспечение статуса территорий, являющихся резервами развития городов;
— выявление зон пересечения интересов города и пользователей;
— правовое разрешение конфликтных ситуаций.

В связи с исследованием проблем, связанных с оценкой, управлением и эффективным развитием городских территорий и состоянием нормативно-законодательной базы в области градо-регулирования и земельных отношений, полезен опыт американских экспертов. Американские эксперты, считают, что в России отсутствует четкая взаимосвязь между системой градостроительных документов и системой зонирования, поскольку последней нет как таковой, и этому крайне важному вопросу уделяется недостаточно внимания.

При этом они констатируют следующие недостатки:

— отсутствие официального документа с изложением процедуры и критериев принятия градостроительных решений;
— существующие инструкции слишком регламентированы и не оставляют застройщикам шанса для маневра и инициатив;
— генеральные планы и иные градостроительные документы в существующем виде не являются основанием для реализации в условиях рынка и носят скорее рекомендательный, чем обязательный характер;
— инвесторы, застройщики, владельцы и пользователи земли и другой недвижимости, а также обычные граждане не имеют возможности влиять на принятие градостроительных решений, так как информация о развитии территории практически недоступна широкой общественности.

В последнее время внимание градостроителей и землеустроителей сосредоточено на проблеме правового зонирования территории. К единому мнению специалисты пока не пришли, но среди многочисленных трактовок будущего документа преобладают градостроительные характеристики, некоторые исследователи склонны считать такой документ элементом Генерального плана. Американские специалисты консультативной группы «Банкрогрупп», работавшие в порядке эксперимента совместно с проектировщиками градостроителями и местными властями на городских территориях Новгорода, Иркутска, Твери, предлагают разработать документ «Правовое зонирование территории», имеющий официальный статус. В рамках программы по сотрудничеству в жилищном секторе аналогичные работы проводило Агентство США по международному развитию с привлечением ученых из Москвы и Санкт-Петербурга.

По мнению специалистов Агентства США по международному развитию, «Правовое зонирование города» — это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Однако эти формулировки отражают лишь результативную часть названного документа. По мнению российских исследователей (канд. экон. наук Т.Н. Чистякова, директора научно-исследовательского центра «Эко град», Санкт-Петербург), «Правовое зонирование городских земель» — это, прежде всего планкарта с разделением территории на зоны с установленными границами и регламентом градостроительных, земельных отношений и природоохранных мероприятий.

В соответствии с предложениями санкт-петербургских ученых зонирование должно включать несколько оценочных карт:

— комплексное экономическое зонирование — комплексный анализ территории (экологический, историко-архитектурный, функционально-планировочный, инженерно-транспортный, социальный и экономический), с учетом которого на современном плане выделяются макро зоны по ценности среды (с применением стоимостных и балльных оценок); используется для расчета базовых ставок арендной платы и земельного налога;
— градостроительное зонирование — учитывает инженерно-геологические, природно-ландшафтные и другие ограничения, определяет режим градостроительной деятельности в охранных зонах, устанавливает перспективы территориального развития города и виды функционального использования территории;
— рентное (рыночное) зонирование — более детальный анализ территории с учетом развития рынка недвижимости и коммерческого использования отдельных участков. При рентном зонировании приоритет отдается рыночным отношениям и доходности видов деятельности.

Предлагаемое современными авторами зонирование территории города зависит от размера городской территории и разнообразия среды. Так, например, в Калининграде таких зон получено 438, в Ижевске — 119, в Соликамске — 86, в Сургуте — 156. Во всех случаях при рентном зонировании приоритет отдается рыночным отношениям и доходности видов деятельности.

Метод территориального зонирования (или создания реестра данных территории города) не является новым ни для мировой, ни для отечественной практики. Метод системного объединения градостроительных и технико-экономических показателей широко использовался в 1970-х гг. в практике ФРГ, где планы десятков городов разной величины накладывались на условную сетку, в координатах которой рассматривался достаточно широкий набор градостроительных, социальных и экономических показателей; в 1980-х гг. этот метод нашел развитие в работах московских ученых (ЦНИИЭП градостроительства, ЦНИИЭП им. Б.С. Мезенцева и др.). Однако здесь предложения ученых не получили практического воплощения, главным образом из-за их дороговизны. В середине 1990-х гг. этот метод нашел частичное применение в работах московских экономистов (др. экон. наук А.Н. Кириллова и др.) при разработке базовых документов для паспортизации жилого фонда.

Вступивший в силу Градостроительный кодекс Российской Федерации, а также Федеральный закон № 17381 «О плате за землю», подкрепленный современными нормативными актами, обусловили необходимость разработки научно обоснованно! методологии оценки земли современного развивающегося города.

Ретроспективный анализ методов оценки земли, в городах России начиная с 1917 г. позволяет проследить эволюцию усиления актуальности этой проблемы, рассматривая четыре основных этапа ее исторического развития:

1) 1917—1968 гг. — принцип практически бесконтрольного и бесплатного пользования землей;
2) 1968—1988 гг. — принцип регулирования земельных отношений на основе Земельного кодекса (1968), по которому землепользование несколько упорядочивалось посредством создания системы земельных кадастров;
3) 1988—1991 гг. — переход к регулированию земельных отношений на основе Закона СССР «О государственном предприятии (объединении)», утвердившего принцип хозрасчета;
4) начиная с 1991 г. — современный этап, обеспечивающий реализацию Закона о плате за землю.

На протяжении первых трех периодов главным принципом законодательства оставалось бесплатное владение землей, что приводило к значительным издержкам в хозяйственной и финансовой системе и в значительной степени повлияло на решение градостроительных задач. Например, доказанная в свое время экономичность пятиэтажек могла получиться только в условиях, когда не принималась в расчет стоимость земли, зачастую в весьма престижных районах города.

Реализация Закона о плате за землю дает возможность, в частности, решить следующие экономические и градостроительные задачи:

— целесообразное эффективное использование земельных ресурсов в отличие от современного бесхозяйственного;
— получение предприятиями необходимых земельных отводов в отличие от тех, что получаются на основе градостроительного СНиПа, намного превышающих их потребность;
— сохранение, а не отчуждение ценных ландшафтов под промышленное освоение;
— утилизация, а не создание крупных санитарно-защитных зон вместо утилизации вредных выбросов в атмосферу.

Отсутствие этих требований и условий в свое время, с одной стороны, повлияло на развитие городской недвижимости, с другой — обусловило ее сегодняшнюю оценку на городском рынке недвижимости.

Таким образом, построение модели расчета стартовой цены участка следует начинать с определения базовой ставки арендной платы за гектар, определенной в экю для каждой оценочной зоны, на которые разбита территория Москвы, согласно распоряжению мэра № 437РМ. На основании этой, в принципе верной методики, вряд ли может быть получена оценка, имеющая реальную стартовую цену земельного участка, даже учитывая систему корректирующих коэффициентов. Однако для города любой величины земельный участок размером в 1 га (предлагаемая авторами методики ячейка сетки координат) слишком велик и может включать в своих границах очень разные стоимостные оценки, связанные как с геологическими характеристиками, так и с функционально-потребительскими особенностями территории. Более плотная сетка позволит получить более достоверную оценку реальных качеств данной территории, в соответствии с действующим законодательством использование земли в Москве — платное. При этом формами платы являются: земельный налог, арендная плата, плата за временное пользование землей; введена нормативная цена земли.

Общая цель введения платы, определенная законодательством, — стимулирование рационального использования городских земель, их охраны и освоения, обеспечение финансовыми средствами развития инфраструктуры, формирование специальных фондов финансирования социальных мероприятий. За земли, переданные пользователям в аренду по договору с правительством Москвы (или по его поручению — органами исполнительной власти Москвы), взимается арендная плата.

Для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, Законом о плате за землю введена нормативная цена земли. За использование юридическими или физическими лицами помещений в жилых домах для производственной или коммерческой деятельности плата за землю вводится по полной ставке земельного налога за занимаемые этими помещениями земли с учетом земель домовых владений.

Исходя из этих требований, к конкретной территории должен быть «привязан» паспорт жилого фонда, разработанный в частности для Москвы, с целью использования потребительской ценности жилых зданий и способствующий сохранности и надлежащему использованию фондов.

Однако этот паспорт по своей сути и форме практически не отличается от известных форм БТИ и содержит укрупненную характеристику жилых домов в отрыве от местонахождения (за исключением почтового адреса). В связи с этим предлагается метод (не вошедший в комплексную программу паспортизации жилищного фонда Москвы) систематизации данных (технических, экономических, качественных и функциональных), характеризующих объект и одновременно градостроительные особенности городских ситуаций. Систематизация включает данные о состоянии каждого здания, его объемно-планировочных и конструктивных решениях, а также о степени физического и морального износа зданий на данной территории города. В результате расширяется ряд пользователей и значение паспорта, который, с одной стороны, повышает реальность стоимостной оценки здания, а с другой — позволяет принимать решение о реконструкции, перепланировке, модернизации, перепрофилировании каждого дома, ориентируясь как в сегодняшней, так и в прогнозируемой стоимости объекта.

Предлагаемый метод представляет собой системное объединение градостроительных и технико-экономических показателей, которыми характеризуется современное состояние жилого фонда и градостроительных особенностей отдельных районов города, а также города в целом. Основой для создания данных является подготовительная стадия их накопления, включающая техническую и организационную сторону дела, а также методологию систематизации данных при различных комбинациях и вариантах.

Практически же, при разработанных и применяемых в настоящее время для других целей методах аэрофотосъемки и даже космической съемки, визуальная информация о недвижимом имуществе (земле, зданиях и сооружениях) в системе средового пространства позволяет не только получить самую достоверную градостроительную и экологическую характеристику, но и геологическую, что может иметь решающее значение при оценке городских объектов недвижимости.

На основе информации, полученной таким путем (может быть использован и традиционный метод — более дешевый, но менее эффективный) — систематизируются необходимые требования для составления отдельных данных и их комбинаций по градостроительным территориям и зданиям:

— сопоставимость исходных данных;
— универсальность методов и процессов подборки информации;
— доступность при использовании данных различными заинтересованными пользователями, оценщиками, организациями: хозяйственными, управленческими, градостроительными;
— возможность использования данных в специально разработанных компьютерных программах.

Предлагается модель системы паспортных данных, состоящая из четырех основных реестров, включающих в свою очередь самостоятельные регистрационные разделы и приспособленные для расчетов на электронно-вычислительных машинах:

— данные о площади застройки;
— объемно-планировочные показатели жилого фонда;
— данные о планировке квартир;
— данные о степени использования квартир.

Объединение этих данных является комплексной системой организационного решения и программой для учета, хранения и предварительной подготовки данных.

В соответствии с поставленной задачей выделяются два основных комплекса:

1) учет данных, хранение и систематизация;
2) предварительная обработка.

К первому комплексу следует отнести:

— документацию учета данных, которая одновременно может служить в качестве ручной картотеки;
— программу для передачи приема данных других комплексов (и других программ);
— программу для контрольного приема данных и возможных изменений в рамках контрактного регистра.

Ко второму комплексу следует отнести:

— карточку бланк для предварительной подготовки соответствующих данных (бланк заказов);
— программу для формально-логического контроля над заполнением бланка заказов;
— программу для предварительной заготовки искомых данных из регистров в соответствующей форме.

Потребитель данных (или их заказчик) должен пользоваться только одним из этих комплексов — вторым, а проблему учета и систематизации (первый комплекс) должен решать в процессе работы (например, при планировании предстоящей реконструкции и необходимых затрат).

Таким образом, каждый потребитель (или заказчик) освобожден от необходимости сбора данных, их зета и систематизации. Сведения об этом, необходимые для решения конкретных задач, находятся в соответствующих регистрах системы данных и могут быть извлечены и обработаны как в целом, так и частично в соответствии с решаемой задачей в каждом конкретном случае.

Систематизированные данные об общей и жилой площади здания, их анализ и взаимосвязь объединены в схему, где указаны три регистра данных о зданиях (общая характеристика здания, характеристика квартир и комнат), и регистр данных о территории городской застройки.

В соответствующих регистрах системы данных аналогично регистру площади застройки закладываются подробные данные о каждой квартире, о каждом жилом помещении этих квартир.

Паспорт, содержащий предложенную систему, основанную на накоплении и анализе полных технических, экономических, качественных и функциональных данных о соответствующей городской территории, жилом фонде, квартирах, позволяет значительно сократить время на поисковые работы при каждом конкретном варианте долгосрочных и краткосрочных прогнозов оценки для реконструкции, модернизации, перепланировки, капитального ремонта или, как вариант, продажи, как отдельного здания, так и его части или комплекса зданий.

Для каждого элемента из программированных данных, а также их групп предусматривается определенное место в специальных регистрах. Точное строение регистров является одним из основных условий надежности данной системы.

Учет данных должен производиться с помощью контрольных таблиц, где в упорядоченной форме группируются данные, характеризующие определенный земельный участок с точки зрения собственности, геометрических параметров, технико-экономических и качественных критериев:

1) земельный участок характеризуется по признакам конфигурации в системе определенных координат;
2) тот же участок характеризуется по признакам собственности, соседства с другими участками, функциональных особенностей;
3) тот же участок характеризуется конкретной системой показателей учета, например номер дома, квартиры и т.д.;
4) участок характеризуется комбинацией обобщающих данных.

Оценка площадки как объекта недвижимости — комплексная задача, включающая систему социально-градостроительных, экономических и экологических факторов, в том числе:

1) социально-градостроительные факторы — это достижение нормативных уровней социально-экономического развития в области жилищного и социально-бытового строительства, обеспечение разнообразных типов застройки и надежности работы системы инженерного обеспечения, доступности и разнообразия мест приложения труда и центров культурно-бытового назначения;
2) экономические факторы — это эффективное использование (возможность использования) капитальных вложений, необходимых для реализации проектного решения за счет применения рациональных приемов планировки и застройки, внедрения экономических типов жилых и общественных зданий и обеспечения самоокупаемости капитальных вложений;
3) экологические факторы — это обеспечение благоприятных условий проживания в данном районе. Для этой цели проектами должны быть предусмотрены мероприятия по снижению шума и загазованности от объектов промышленности, автотранспорта, защита от вибрации, электромагнитных излучений и радиации.

Проведенные исследования позволяют сгруппировать территории по характерным особенностям их освоения:

1) площадки со сложными условиями инженерно-технического освоения. Так, например, по площадкам Марьинский парк, Братеево (Москва) предполагается вывоз и свалка с депонированием и рекультивацией;
2) площадки со сложными условиями инженерного обеспечения и транспортного обслуживания, когда они удалены от головных инженерных сооружений и транспортных магистралей и требуется строительство собственных инженерных сооружений и увеличение протяженности подводящих транспортных коммуникаций. К числу таких площадок можно отнести Ново-Подрезково, Куркино, Южное Бутово (Москва);
3) площадки, требующие вывода крупных объектов различного функционального назначения, как, например, аэродром в Жулебино, промышленно-складские объекты значительной площади в Отрадном, компенсации большого объема сносимого пятиэтажного жилого фонда в Новых Черемушках (Москва);
4) площадки с условиями средней сложности, когда отсутствуют перечисленные выше условия освоения, а мероприятия по выводу объектов различного назначения (перекладка ЛЭП, компенсация и т.д.) не требуют столь значительных затрат. К числу таких объектов можно отнести Ново-Косино, Митино (Москва).

темы

документ Ипотека как особая форма кредитования недвижимости
документ Ипотечный кредит: понятие, классификация, функции
документ Исполнительные бюджеты и бюджеты муниципальных образований
документ Методы и формы финансирования девелопмента
документ Методы качественного анализа риска
документ Муниципальное управление и муниципалитет



назад Назад | форум | вверх Вверх

Управление финансами
важное

Новое пособие на первого ребенка в 2018 году
Курс доллара на 2018 год
Курс евро на 2018 год
Цифровые валюты в 2018 году
Алименты 2018
Бухгалтерские изменения 2018
Как получить квартиру от государства
Как получить земельный участок бесплатно
Эффективный контракт 2018
Валютный контроль 2018
Взыскание задолженности 2018
Декретный отпуск 2018

Временная регистрация 2018
График отпусков 2018
Дисциплинарное взыскание 2018
Дачная амнистия 2018
Вид на жительство 2018
Дарение 2018
Взаимозачет 2018
Детское пособие 2018
Взносы в ПФР 2018
Эффективный контракт 2018
Брокеру
Недвижимость


©2009-2018 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов
разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты