Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Для жилой застройки выделяют два основных уровня:
1) жилой район;
2) микрорайон (квартал).
Жилой район представляет собой структурный элемент селитебной территории площадью от 80 до 250 га. В состав селитебных территорий входят жилые районы или их группы с численностью населения около 150 тыс. человек и более, имеющие общую архитектурно-планировочную организацию. Границами их являются естественные и искусственные рубежи: реки, каналы, водоемы, массивы зеленых насаждений, магистральные улицы, дороги общегородского значения и т.п. Жилой район включает в себя общественный центр, где сосредоточены учреждения периодического пользования и специализированные центры. Комплексы этих учреждений и предприятий обслуживания должны быть расположены вдоль пешеходных дорог, улиц и площадей. В пределах жилого района радиус обслуживания учреждений и предприятий не более 1500 м. В малых городах один жилой район может включать в себя всю селитебную территорию.
Микрорайон (квартал) — структурный элемент жилой застройки площадью не более 80 га (как правило, от 10 до 60 га), не расчлененный магистральными улицами и дорогами. В пределах микрорайона размещаются учреждения и предприятия повседневного пользования. Наилучшая организация жилого района предполагает членение его на микрорайоны. Районы сложившейся застройки допускается формировать из кварталов.
Микрорайон представляет собой основную структурную единицу жилой застройки. Идеи создания микрорайонов зародились в период возникновения укрупненных кварталов Харькова, Запорожья, Санкт-Петербурга в 30-х гг. XX в.
В этом же направлении предложил развивать жилую среду города известный французский архитектор Ле Корбюзье, создав в 1937 г. для Парижа проект реконструкции «антисанитарного района № 6» и в 1947 г. для Марселя проект жилой единицы. В его проекте большие группы зданий на столбах были свободно расположены среди зелени. Зона под зданиями использовалась для пешеходов. На свободных пространствах размещались детские учреждения, кинотеатры, спортивные площадки. Плоские крыши домов превращались в площадки для игр и солярии. Комплексное обслуживание максимально приблизилось к жилью. В этом основное отличие микрорайона от прежней структуры организации жилой среды.
В современном микрорайоне могут проживать от 10 тыс. до 20 тыс. человек и более, в зависимости от размера города. Территория микрорайона определяется в границах меж-магистральных территорий, установленных красными линиями, при обеспечении доступности для населения основных объектов обслуживания микрорайонного значения на расстоянии 500 м. Границами микрорайона являются магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи. В микрорайоне должны располагаться все учреждения культурно-бытового обслуживания, удовлетворяющие повседневные запросы населения. Радиус обслуживания школ детских дошкольных учреждений назначают в соответствии с табл. 5 СНиП 2.07.0189. Микрорайоны должны быть связаны с общественным центром как транспортными, так и пешеходными путями, которые по возможности должны иметь минимальное число взаимных пересечений. Хорошо должна быть налажена связь между микрорайонами и объектами общегородского центра, а также с другими элементами планировочной структуры города: промышленной зоной, зоной внешнего транспорта, зоной отдыха. Основная нагрузка падает на общественный транспорт. Для создания его сети определяются оптимальные расстояния от жилых домов до остановок общественного транспорта, интервалы и скорость его движения. Также выбираются места парковки автомобилей.
В крупных и крупнейших городах селитебная территория застраивается жилыми домами повышенной этажности — 9, 12, 16 и более, поскольку в таких городах ограничен резерв территории и большая плотность населения. В других городах этажность застройки принимается до пяти этажей, а здания в девять этажей и выше строят в исключительных случаях. В районах повышенной сейсмичности и расположенных на высоте 1000 м и более над уровнем моря этажность застройки ограничена четырьмя этажами, а в отдельных случаях даже двумя. В крупных и крупнейших городах дома в один-два этажа индивидуального пользования располагаются в зеленой пригородной зоне, специально предусмотренной для этого вида строительства.
До недавнего времени в городах существовало разделение территории на зоны с разной этажностью застройки — строительное зонирование: зона многоэтажной застройки в пять этажей и более; зона 2— 3этажной застройки; зона 1—2этажной застройки с приусадебными участками. Однако технико-экономические расчеты доказывают преимущество смешанной застройки с точки зрения затрат на строительство, инженерное оборудование и благоустройство. В настоящее время смешанная застройка зданиями различной этажности применяется довольно широко. Таким образом, можно создать более выразительные и разнообразные ансамбли, чем при одноэтажной застройке. Смешанная застройка придает индивидуальность, обогащает силуэт и пространственную организацию жилых районов и позволяет выгодно использовать сложный рельеф, выявить интересные особенности ландшафта. Лучшим соотношением высот зданий повышенной этажности к низким в смешанной застройке является 1:3 или 1:2. Тогда здания большой этажности приобретают роль акцентов в композиции групп жилых домов и микрорайонов.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Жилые кварталы, как правило, небольших размеров соседствуют с плотной сетью улиц и магистралей. При поквартальной застройке отсутствует функциональное зонирование внутренних территорий, все взаимосвязи культурно-бытового характера подчинены архитектурно-конструктивному решению зданий. При таком положении не всегда близко к жилым домам располагались школы, детские сады-ясли. Детям приходилось преодолевать улицы с напряженным движением транспорта. Недостаточное внимание уделялось предприятиям обслуживания.
Требованиям современности больше отвечают микрорайоны. Они представляют собой единый ансамбль жилых и общественных зданий, связанных между собой архитектурно-планировочным решением. Основа композиции жилой среды — группа жилых домов. Жилая группа создает замкнутое озелененное пространство, хорошо связанное с остальной территорией микрорайона. В состав микрорайона входит несколько групп жилых домов с детскими учреждениями и блоками первичного обслуживания. В нем имеется общественный центр — " ядро композиции. Микрорайон по сравнению с кварталом больше удовлетворяет требованиям правильной организации бытовых процессов, инсоляции зданий и территорий, проветриванию, защиты от шума и пыли; допускает функциональное зонирование, позволяющее четко организовать структуру пространства. Он значительно больше квартала.
В крупнейших городах имеется тенденция к строительству детских дошкольных и школьных учреждений увеличенной вместимости, детских комбинатов до 12 групп, школ до 66 классов. При этом становится целесообразным объединение в меж-магистральных пространствах нескольких микрорайонов в градостроительные комплексы, составленные на основе зоны обслуживания одной школы.
При реконструкции старых районов с поквартальной застройкой градостроители объединяют и разуплотняют поквартальную застройку, создают за счет улиц бульвары для пешеходного движения, улучшают систему обслуживания.
Оценить совершенство застройки, рассчитать необходимое количество учреждений обслуживания, детских яслей-садов, школ, внутри-микрорайонных территорий помогают технико-экономические показатели жилой застройки. Жилая часть квартала или микрорайона определяется как территория только под жилыми домами. Это разность площади территории всего микрорайона и площадей микрорайонных садов, физкультурных площадок, участков школ, детских яслей-садов, зданий культурно-просветительных и коммунально-хозяйственных учреждений.
Плотность (процент) жилой застройки «брутто» — отношение площади территории, непосредственно занятой застройкой, ко всей площади территории квартала или микрорайона. Селитебная плотность населения (человек/га) — число жителей на 1 га селитебной территории. Она определяется отношением численности всего населения селитебной зоны к ее площади. В отличие от предыдущих показателей селитебная плотность населения характеризует не отдельный квартал или микрорайон, а район или город в целом.
Плотность застройки современных городов колеблется от 17 до 27%. Для сравнения надо сказать, что в дореволюционной России в районах многоэтажной застройки плотность ее доходила до 85%. Это было обусловлено высокой стоимостью городских земель, владельцы которых стремились извлечь большую прибыль и использовали уплотненную застройку.
Показатели плотности необходимы для оценки принятого решения застройки отдельных микрорайонов и города в целом. С одной стороны, нельзя допускать переуплотнения населения, так как это отрицательно сказывается на здоровье людей, системе культурно-бытового и транспортного обслуживания. С другой стороны, с плотностью населения связана эффективность использования территории и самой застройки. Это важнейшие вопросы градостроительства.
Генеральный план развития города
Строительство — это бюджето-формирующая отрасль городской экономики. В условиях рыночной экономики строительный комплекс Москвы является одной из главных движущих сил экономического развития столицы. Поэтому весьма значительное внимание в деятельности Департамента экономической политики и развития города уделяется именно строительной сфере городского хозяйства.
Часть поступлений в бюджет возвращается в строй-комплекс в виде городского заказа, финансирования различных строительных программ.
В Москве социальные задачи приоритетны. Однако очередь на жилье движется медленно. В городе вводится только 400 тыс. м в год. Есть москвичи, которые стоят в очереди с начала 1980-х гг. — почти 30 лет.
Генеральный план развития Москвы до 2020 г. разработан ведущими специалистами Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы и прежде всего — специалистами ГУП НИиПИ Генерального плана.
Первый известный, но не дошедший до нас в оригинале план Москвы был изготовлен в 1596—1597 гг. Этот русский план, составленный при царе Борисе Годунове, послужил основой для других ранних планов Москвы — «Петрова чертежа», «Сигизмундова плана», а также иных планов Москвы ХVII в.
Проект Генерального плана развития города Москвы на период до 2020 г. был разработан в соответствии с Законом города Москвы № 53 «О составе, порядке разработки и принятия Генерального плана развития города Москвы». Проект Генерального плана получил положительное заключение экспертных комиссий органов государственной экологической экспертизы и государственной межведомственной экспертизы Российской Федерации, после чего был утвержден Правительством Москвы и направлен на согласование в Правительство Российской Федерации в части осуществления Москвой функций столицы Российской Федерации в соответствии с Законом РФ № 48021 «О статусе столицы Российской Федерации».
Генеральный план развития города Москвы на период до 2020 г. разработан на основе анализа существующего использования территории города, состояния градостроительного развития Москвы и сравнительного анализа развития Москвы и центров крупнейших агломераций мира, итогов реализации «Основных направлений градостроительного развития Москвы на период до 2010 года», а также исходя из условий взаимосвязанного градостроительного развития Москвы и региона, перспектив долгосрочного социального и экономического развития Москвы, экологических и историко-культурных требований к градостроительной организации территории города. Принципиальную новизну Генерального плана развития нашей столицы составляет не директивная, а регулятивная ориентация его материалов, определяющих на период до 2020 г. ориентиры развития Москвы.
В Генеральном плане, исходя из территориальных и социально-экономических предпосылок градостроительного развития Москвы, определены основные направления градостроительного развития столицы России, разработано комплексное градостроительное зонирование территории Москвы, сформулирована программа первоочередных градостроительных мероприятий.
Генеральный план развития Москвы до 2020 г. состоит из четырех принципиальных частей:
1) основные направления градостроительного развития Москвы;
2) градостроительное зонирование территории;
3) программа первоочередных градостроительных мероприятий;
4) особенности градостроительного развития Москвы в части осуществления городом функций столицы Российской Федерации.
Период от второй половины 1980-х до середины 1990-х гг. стал временем интенсивного поиска альтернативных подходов к развитию города. Итог этого периода — новый Генеральный план развития Москвы, основанный на нетрадиционной методологии и понимании функций, статуса, содержания, процедур разработки и механизмов его реализации.
Первое, что отличает новый Генеральный план от предшествующих, — изменение функции этого документа с декларативной, предоставляющей полную свободу для административных решений, на регулятивную, ставящую государственные органы, органы местного самоуправления, юридических лиц и граждан, участвующих в градостроительной деятельности, в рамки, определяемые стратегическими целями (основными направлениями) развития города.
Вторая фундаментальная особенность нового Генплана — придание ему статуса правового, нормо-устанавливающего документа, адресующего содержащиеся в нем требования конкретным категориям субъектов (участников) градостроительной деятельности, имеющим необходимые полномочия и несущим ответственность за выполнение этих требований. В Москве создан не имеющий аналогов в отечественной градостроительной практике прецедент — Московской городской Думой принят Закон о Генеральном плане развития города Москвы. Тем самым Генеральный план приобретает статус документа высшей юридической силы, а Закон о нем становится важнейшим правовым инструментом контроля градостроительной деятельности и координации взаимодействия законодательной и исполнительной власти города и органов местного самоуправления, а также создает правовую базу для регулирования деятельности, связанной с осуществлением городом функций столицы Российской Федерации.
Специальное место в Генплане занимают аналитические и прогнозные материалы, характеризующие социально-экономические и территориальные предпосылки развития Москвы (взаимосвязи Москвы и Московской области, тенденции демографии и структурных изменений в экономике и занятости, динамика валового регионального продукта, доходов и потребительского спроса населения, финансовых ресурсов города, прогнозы основных показателей социально-экономического развития Москвы). В отличие от технико-экономических обоснований (ТЭО) прежних генеральных планов, основанных на директивах, неизбежно закладывающих фундамент «остаточного подхода» к решению задач развития города, социально-экономические обоснования нового Генплана опираются на раскрытие внутреннего потенциала развития города и его использования в интересах жителей.
Цель градостроительного развития Москвы — «сохранение и преумножение историко-культурного, ландшафтного и архитектурно-пространственного своеобразия города, создание для настоящего и будущих поколений безопасной, благоприятной для жизнедеятельности и многообразной городской среды».
В этой формуле сконцентрированы гуманитарные установки и базовые ценности Генплана:
— непреходящее значение культурного наследия и природных благ;
— своеобразие, само-идентичность города, инновационный потенциал крупнейшего мегаполиса, создающего, адаптирующего и транслирующего новые образцы культуры, технологий, городской среды;
— фундаментальная роль гарантий безопасности и комфорта городской среды, доступности городских благ, возможностей выбора человеком условий жизнедеятельности;
— равно значимость задач, отвечающих интересам и благополучию современных горожан и будущих поколений.
Принципиально новой стала переориентация градостроительной политики на развитие и обустройство территории Москвы в ее существующих границах (реорганизация производственных территорий, сокращение занимаемой ими площади). Радикально изменился подход к развитию жилых территорий и жилищному строительству (комплексность, качество и разнообразие жилья равно приоритетно прежней задаче увеличения средней обеспеченности им населения, рост социальных гарантий в жилищной сфере, ликвидация аварийного и ветхого фонда, комплексное благоустройство, капитальный ремонт, реконструкция и модернизация застройки). На новое качество организации городского пространства ориентирует двуединая задача — сохранение природно-ландшафтной основы и развитие многополярной системы урбанизированного каркаса многомиллионного города.
— сохранение и воссоздание исторического своеобразия, развитие культурных, общественных и представительских функций центра в границах Камер-Коллежского вала;
— реорганизация территории и инфраструктуры «срединного пояса» Москвы с перераспределением в него массовых деловых и торговых потоков;
— создание полноценной, функционально наполненной городской среды в жилых районах «периферийного пояса».
Новый Генеральный план радикально меняет представление о роли транспортной, инженерной, информационной и социальной инфраструктуры города. Она становится главным ресурсом развития Москвы, условием повышения ее конкурентоспособности, общественной и инвестиционной привлекательности. В Генеральном плане пересмотрены некоторые устойчивые стереотипы. Массовая автомобилизация, например, становится не «чужеродным» явлением или «неизбежным злом», но важнейшим фактором, обеспечивающим альтернативный выбор гражданами средств передвижения. Отсюда следует приоритет развития улично-дорожной сети, обслуживания и паркирования индивидуальных автомобилей. Инженерное обеспечение нацелено на большую безопасность и надежность, высокотехнологичные локальные и автономные системы реально конкурируют с централизованными. Приоритетное место занимают телекоммуникационные системы.
Объекты особого внимания в Генплане — общественные пространства: пешеходные зоны, площади, улицы, маршруты; озелененные территории: бульвары, скверы, эспланады, видовые площадки. Они становятся важнейшей коммуникативной составляющей понятия «комфортная городская среда». Вопросы комплексного благоустройства территории (городской дизайн, средства визуальной информации и реклама, ландшафтная архитектура и озеленение, утилитарное и декоративное освещение, цветовое решение городских пространств) в современном городе должны быть со масштабы планировочным, архитектурным и инженерным средствам организации среды.
Важной особенностью нового Генерального плана стала разработка в его составе специального раздела, посвященного градостроительной деятельности, связанной с осуществлением Москвой функций столицы России. Соответствующий раздел был самостоятельно рассмотрен и одобрен государственной вневедомственной экспертизой, ученым советом Российской академии архитектуры и строительных наук, коллегией Госстроя России.
Генеральном плане развития города Москвы». Главные составляющие механизма реализации:
— система градостроительного планирования, обеспечивающая «трансляцию» положений Генерального плана до уровня отдельных частей территории города и отдельных объектов. В результате разработки и утверждения градостроительных планов органы управления административных округов и органы местного управления получат правовой инструмент регулирования градостроительной деятельности, отвечающий как интересам территорий, так и интересам всего города (полная обеспеченность градостроительной документацией масштабов 1:10000 и 1:2000);
— городские программы как инструмент аккумулирования финансовых ресурсов города для решения стратегических градостроительных задач. Государственные долгосрочные (на срок от трех до пяти лет) целевые программы, в том числе и направленные на реализацию Генерального плана, утверждаются законами города Москвы и финансируются за счет средств бюджета города, а также из других источников;
— федеральные целевые программы как инструмент реализации градостроительных решений, связанных с осуществлением Москвой функций столицы России;
— система мониторинга и государственного контроля реализации Генерального плана (систематический сбор и анализ сведений о ходе и итогах решения задач, разработке и выполнении градостроительных планов, о состоянии и изменениях среды жизнедеятельности). Мониторинг реализации Генерального плана осуществляют уполномоченные органы Правительства Москвы, районные управы, органы управления ТЕОС. Правительство Москвы ежегодно рассматривает доклад о ходе реализации Генерального плана, принимает по нему соответствующее постановление, информирует Московскую городскую Думу о принятых решениях. Мэр Москвы не реже одного раза в четыре года представляет в Московскую городскую Думу одобренный Правительством Москвы доклад об итогах реализации Генерального плана, а Московская городская Дума после рассмотрения принимает по нему постановление. Таким образом, она осуществляет постоянный контроль за деятельностью Правительства Москвы;
— система регулярной актуализации Генерального плана. Органы государственной власти города Москвы каждые 4—8 лет осуществляют актуализацию (корректировку) Генерального плана, разрабатывают в его составе программу первоочередных градостроительных мероприятий на новый расчетный срок, принимают Закон города Москвы «Об актуализации Генерального плана». Тем самым обеспечивается непрерывный цикл стратегического планирования: «разработка и принятие Генерального плана — его реализация — мониторинг реализации — актуализация Генплана».
Впервые в практике отечественного градостроительства процедуре разработки Генплана был придан публичный правовой характер. Предварительный его проект экспонировался и представлялся правительством Москвы для публичного обсуждения москвичами, общественными и профессиональными организациями, после чего был скорректирован и передан в федеральные органы экологической и вневедомственной государственной экспертиз, снова скорректирован по их замечаниям и одобрен правительством Москвы. Затем проект направлен на согласование в Правительство России (в части вопросов осуществления Москвой функций столицы Российской Федерации).
Генеральный план развития Москвы до 2025 г. включает увеличение норматива жилплощади на человека. По данным Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции столицы, документ предусматривает увеличение норматива жилплощади на одного человека до 24 м2 на сегодняшний день эта цифра составляет 18 м.
За счет сноса пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения и аварийных домов столица может получить около 12 млн. м жилья, за счет увеличения объемов реконструкции — до 8,6 млн. м. За счет нового строительства планируется построить до 95 млн. м зданий, из которых 18 млн. планируется возвести на территориях производственных зон.
Столичное правительство утвердило обновленную редакцию Генплана развития города до 2025 г. Для девелоперов, работающих на московском рынке жилья, это означает появление новых перспективных зон для застройки, а также увеличение прибыли, прежде всего, за счет многократного роста масштаба работ.
Вероятный ремонт в таких домах — моральный дискомфорт для москвичей: более эффективным будет снос этих зданий и строительство на их месте нового жилья, полагают разработчики обновленного Генплана.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
