Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Как оценивать стоимость объекта недвижимости? Почему по-разному оцениваются два потока доходов одинаковой величины? Какие факторы вероятнее всего повлияют на величину будущих выгод от функционирования или перепродажи объекта недвижимости? Эти вопросы решает оценщик, изучив основы теории оценки недвижимости.
Типичные задачи, которые ставит Заказчик перед Оценщиком, когда требует оценки того или иного вида стоимости, называются Назначением оценки или ее функцией.
Они могут быть следующими:
— установление справедливой цены сделки;
— определение цены на основе принципа «справедливой компенсации» при отчуждении объекта;
— исчисление налоговых платежей;
— внесение прав на недвижимость в уставный капитал;
— определение рентных платежей, как процента растущей рыночной стоимости объекта, сдаваемого в наем;
— для принятия решения заимодавцем по принимаемой в залог недвижимости;
— страховой компании может потребоваться оценка страхуемого объекта;
— предприятие, заинтересованное в приобретении другого, может нуждаться в оценке текущей стоимости недвижимости этого предприятия.
Случаи обязательного проведения оценки оговорены в Федеральном законе № 157ФЗ. Именно назначением оценки определяется тот вид (стандарт) стоимости, который использует оценщик в процессе оценки.
Чтобы понимать определения того или иного вида стоимости, следует хорошо представлять себе, что такое стоимость как экономическая категория.
Основными элементами, создающими стоимость, являются:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- полезность — способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени. Сама по себе полезность не создает стоимость, для этого необходима ограниченность предложения (его дефицитность);
- спрос — количество товаров, желаемых по данной цене (включает покупательную способность). Бывает эластичный и неэластичный;
- дефицитность. Спрос создает стоимость только тогда, когда ограничено предложение (ср. воздух и золото). Наличие спроса влияет на стоимость только при соответствующей покупательной способности, т.е. учитывается платежеспособный спрос;
- передаваемость права собственности. Без этого элемента, отражающего наличие правомочия распоряжения недвижимым имуществом, не создается рыночная стоимость.
При отсутствии хотя бы одного из трех первых элементов стоимость вообще не формируется.
Стоимость не равнозначна затратам. Например, затраты в нефтедобыче на бурение «сухой» и нефтеносной скважины могут быть одинаковыми, но разница в стоимости — очевидна (эта идея четко выражена в принципе вклада). Она также является экономической категорией, отличной от категории «цена», поскольку учитывает многочисленные факторы, влияющие на ее формирование, и при этом является мерой ценности объекта, выраженной в денежном эквиваленте. Она не относится к какой-либо конкретной сделке, тогда как цена — конкретная сумма денежных средств, которая уплачена, потребована или предложена в состоявшейся или планируемой конкретной сделке в обмен на конкретный объект.
Стоимость может быть разделена на два типа: стоимости в обмене и стоимости в использовании.
Стоимости в обмене — иногда называется также объективной стоимостью, основывается на поддающихся рассмотрению экономических факторах и возобладает на свободном, открытом и конкурентном рынке, при уравновешивании спроса и предложения. Самый яркий пример стоимости в обмене, которая наиболее часто используется в оценке, — это рыночная стоимость.
Стоимости в использовании есть ценность имущества для особого пользователя или группы пользователей. Из-за того, что стоимость в использовании относится к потребностям определенного пользователя, ее нередко называют субъективной стоимостью. Одна из наиболее часто упоминаемых в качестве примера стоимостей в использовании — инвестиционная стоимость.
Понятие «оценочная стоимость» отличается от общеэкономического понятия стоимости как свойства товара тем, что предполагает обязательное наличие субъекта оценки — оценщика и является результатом его интеллектуальной деятельности. Оценщик использует множество видовых интерпретаций стоимости и обязан каждый раз конкретно указывать, какой вид стоимости он использует для проведения процедуры оценки. Различают рыночную стоимость и ликвидационную, инвестиционную и потребительную, стоимость воспроизводства (замещения), страховую стоимость и залоговую, стоимость для налогообложения, первоначальную, восстановительную, остаточную балансовую, стоимость права аренды объекта недвижимости и т.д.
Познакомимся с некоторыми из них, учитывая их типовую принадлежность. К стоимостям рыночного типа (в обмене) относятся, прежде всего, рыночная, ликвидационная и стоимость утилизации.
Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости стоимостью в обмене и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке. Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли продажи объектов недвижимости.
«Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
То есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме». Оценщик вычисляет рыночную стоимость на конкретную дату.
Это один из недостатков определения рыночной стоимости, данного в Законе об оценочной деятельности. Более корректным является определение, задаваемое Международными стандартами оценки (МСО), а именно Стандартом № 1 «Рыночная стоимость как база оценки»:
«Рыночная стоимость — это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».
Рыночная стоимость является идеальным видом (стандартом) стоимости, далеко не всегда реализуемым, особенно в недвижимости. Некоторые предположения в ее определении (например, условие идеальности рынка, т.е. его открытости и конкурентности) нарушаются в реальных условиях. По этой причине цена сделки часто отличается от оцененной рыночной стоимости, которая может быть и выше, и ниже, поскольку цена — есть результат соглашения продавца и покупателя.
Из-за этой особенности оценки рыночной стоимости оценщика подчас просят определить «наиболее вероятную цену продажи». Эта категория — менее жесткая, чем понятие рыночной стоимости, и в комментариях МСО определяется как мера (возможный инструмент расчета) рыночной стоимости. Наиболее вероятная цена продажи требует определения вероятной цены средствами теории вероятностей и математической статистики, на которую можно обменять имущество, исходя из существующих рыночных условий, непосредственных представлений и поведения покупателей и продавцов. Этот тип стоимостной оценки — предсказание вероятной цены сделки в ближайшем будущем. Она часто включает диапазон цен в рамках их вероятного разброса в отличие от рыночной стоимости, которая оценивается конкретным числом.
Если же клиент просит оценить стоимость собственности при срочной продаже — это запрос не о рыночной стоимости, а о стоимости ликвидации (когда товар не может находиться в открытой продаже должное время).
Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов, и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его вынужденной (принудительной) продаже.
Определение ликвидационной стоимости отличается от определения рыночной стоимости нарушением двух условий:
1) продажа является вынужденной;
2) срок экспозиции на открытом рынке короче типичного для данного сегмента рынка (объект продается за более короткое время и, следовательно, несколько дешевле).
К сожалению, во всех известных источниках, включая и ФСО-2, ускользает из рассмотрения случай, когда в определении рыночной стоимости нарушается лишь первое условие из указанных, т.е. продажа является вынужденной, но срок экспозиции объекта сопоставим с типичным и не ограничен жестко. При этом могут быть получены значения стоимости, численно близкие к рыночным (как правило, более высоким значениям), но, тем не менее, стоимость должна идентифицироваться в данном случае как ликвидационная вследствие доминирования первого условия.
Стоимость утилизации — вид стоимости объекта, определяемый по стоимости материалов и элементов конструкций, из которых состоит здание (строение) в объекте недвижимости без учета стоимости дополнительного ремонта и подготовки элементов к продаже. Эта стоимость бывает необходима при оценке компенсации затрат на снос строения.
Рассмотрим теперь некоторые виды стоимостей в использовании, которые, в отличие от стоимостей, описанных выше, не относятся к стоимостям рыночного типа.
Инвестиционная стоимость — это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной стоимости, которая предполагает наличие «типичного» покупателя и «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость основывается на потребностях и характеристиках продавца и покупателя, мотивы которых являются нетипичными для рынка. Она связана с определением текущей стоимости будущих потоков доходов, ожидаемых от эксплуатации имущества, характер которого задан инвестиционными планами. Для инвестора важными факторами выступают риск, объем и цена финансирования, будущее удорожание или обесценение имущества, налоговые соображения.
Эта стоимость может быть больше рыночной из-за специфического интереса инвестора или его более широких возможностей, отличающихся от возможностей среднерыночного покупателя. Она может быть и меньше рыночной из-за особого интереса продавца (продать подешевле, но нужному лицу) или в случае использования объекта, отличного от НЭИ, но жестко определенного инвестиционными планами.
Потребительная стоимость — это стоимость объекта недвижимости в составе активов предприятия при реализации оценки предприятия как действующего (в целом для текущего собственника и при текущем использовании, которое может и не соответствовать его НЭИ). Обычно такая оценка выполняется для целей финансовой отчетности или формирования планов внутреннего менеджмента. Часто при этом оцениваемый объект недвижимости может быть использован только для одной определенной (производственной) функции, и его потребительная стоимость оценивается методом аллокации (выделения) из стоимости всего бизнеса.
Существуют также нормативные виды стоимости, которые заимствуются оценкой из сферы бухгалтерской отчетности.
Стоимость восстановления объекта — это, по существу, затраты в текущих ценах (как правило, на начало года) на строительство его точной копии, с использованием точно таких же материалов и конструкций, строительных стандартов и дизайна и с тем же качеством строительно-монтажных работ (которые воплощают в себе все недостатки архитектурных решений, «несоответствия» и тем самым определяют наличие функционального устаревания), что и у объекта оценки. Физический износ при этом не учитывается, т.е. объект гипотетически восстанавливается как новый.
Этот вид стоимости используется при проведении переоценки, отражается в бухгалтерском учете, причем в данном случае расчет оценочного износа на следующем этапе замещается процедурой начисления бухгалтерской амортизации. При проведении затратного подхода используется стоимость воспроизводства — коррелирующий со стоимостью восстановления вид оценочной стоимости. Однако в отличите от ситуации с переоценкой, здесь последующую процедуру начисления износа выполняет не бухгалтер, а оценщик, используя оценочные методы. При расчете стоимости восстановления (воспроизводства) дополнительно учитываются не зачтенные при составлении сметы нового строительства: косвенные затраты (на предпродажную подготовку или на «доведение» объекта до начала использования по назначению) и предпринимательская прибыль (прибыль внешнего инвестора).
Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых современных материалов, в соответствии с нынешними стандартами, в новом архитектурном стиле и с новой планировкой, новым оборудованием и дизайном помещений. Это гипотетическая замена оцениваемого объекта для проведения расчетов на его новый функциональный аналог с последующим начислением износов и устареваний в соответствии с алгоритмом затратного подхода.
Следует иметь в виду, что стоимость замещения, как правило, используется в оценке, если она меньше стоимости восстановления (т.е. тем самым отражается наличие одного из видов функционального устаревания), или невозможно восстановить документацию (информацию), которая бы обеспечила воспроизведение точной копии оцениваемого объекта, а также по экономическим соображениям, когда восстановление такой информации слишком дорого.
Определения залоговой и страховой стоимостей в настоящее время претерпели изменения и, оставляя их формально нормативными стоимостями, оценщики теперь по существу следуют процедурам расчета рыночной стоимости, как это теперь определено нормативными документами.
Налогооблагаемая стоимость, рассчитываемая раньше на базе то остаточной (балансовой) стоимости недвижимого имущества, то на базе инвентарной стоимости, а то восстановительной стоимости с учетом амортизации, в настоящее время замещается кадастровой стоимостью, определение которой дается в Федеральном стандарте оценки (ФСО-2) «Цель оценки и виды стоимости», принятом в составе трех базовых стандартов. Кадастровая стоимость определяется как рыночная, но реализуемая методами массовой оценки.
Стандарт представляет только четыре вида оценочных стоимостей к обязательному использованию: рыночную, ликвидационную, инвестиционную и кадастровую. Большинство проблем в оценке недвижимости покрывается с использованием этих видов стоимости, чего не скажешь об оценке других типов имущества.
Следует дать еще одно определение стоимости, не являющейся оценочным видом, а обеспечивающей применение инструментария оценки.
Стоимость приносящей доход недвижимости определяется количеством, качеством и продолжительностью получения тех выгод, которые данный объект, как предполагается, будет приносить в течение определенного времени. Оценщик, тщательно взвешивающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму на данный момент (дату оценки), называемую текущей стоимостью.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
