Если вы собираетесь заключить сделку с застройщиками, стоит знать особенности договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов.
Что же стоит знать, чтобы не попасть на недобросовестную компанию? Изучите нормы законодательства, что действуют в 2017 году.
Чтобы договор долевого участия обеспечил защиту от многочисленных рисков, следует понимать, как его правильно составлять.
Рассмотрим, что это за соглашение, когда и кем составляется и как может защитить права и интересы сторон.
Договор долевого участия в строительстве схож с договором подряда, купли-продажи, инвестирования. Но имеет и много особенностей.
Инвесторы строительства передают полномочия заказчику выполнить инвестиционный проект. Заказчик вправе привлечь застройщиков (строительное предприятие), которые построят дом.
Долевым строительством называют форму инвестиций в возведение здания в соответствии с соглашением.
Дольщик и застройщик должны опираться на нормы Закона «О долевом строительстве».
Возникновение прав и обязательств имеет место после того, как стороны поставят подписи на контракте. Объект строительства — не квартира, а дом, и кредиторы в данном случае — дольщики.
Есть несколько способов привлечения средств на строительство многоквартирных домов:
• составляется соглашение о долевом строительстве;
• выпускаются эмитентами жилищные сертификаты;
• посредством жилищно-строительного и жилищного накопительного кооператива.
Долевое участие является законным способом покупки жилья в доме, что строится. Документ позволяет приобрести по выгодной цене жилье в новостройке.
Законные основания
Главным законодательным документом является ФЗ № 214, где есть все необходимые сведения о процессе участия в долевом строительстве.
Можно опираться также на нормы Градостроительного кодекса и отдельные Постановления властей.
Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома
Процесс долевого строительства предусматривает привлечение денежных средств застройщиками. На данные средства возводят жилой многоквартирный дом.
Стороны договора:
• инвесторы;
• застройщики.
Инвесторами могут быть граждане, которые приобретают жилье для себя, то есть не планируется ведение предпринимательской деятельности.
В законодательных актах не установлено ограничение с учетом гражданства и национальности. Сделка может быть совершена не только россиянами, но и иностранцами, а также лицами без гражданства.
В гл. 3 ГК прописано, что дольщиком вправе выступать гражданин, что является дееспособным.
Представлять интересы недееспособных лиц могут опекуны или попечители, если на это дали разрешение органы опеки.
Застройщиком может быть ИП или юрлицо, у которого есть в собственности земля (или находится во временном пользовании), на которой разрешено строить дом.
Компания должна иметь соответствующие разрешения на проведение строительных работ, проектные документы.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Стоит определить объект строительства
Который должен передаваться дольщику в соответствии с проектными документами. Обычно отражают адрес, типовую серию дома, номер секции, этажа, строительные номера квартир и площадь
Указывают сроки
Когда квартира должна быть передана участникам долевого строительства. Срок устанавливается один для всех дольщиков. Передают недвижимость по акту или иным документам в течение 2 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию
Пишут стоимость, сроки и порядок внесения средств
Часть 3 чт. 5 ФЗ о долевом строительстве отражает, какими способами могут вноситься средства — единовременным платежом или частям в течение определенного периода
Гарантийные сроки на здание
Качество должно соответствовать нормам проектных документов, градостроительного регламента, технического регламента. В п. 5 ст. 7 Закона сказано, что срок гарантии не может составлять менее 5 лет
Соглашение должно быть письменным
—
Обязательно перечисляют документы
Что служат основанием для заключения контракта
Желательно подробно расписать штрафные санкции
В том случае, если одна из сторон нарушит условия
Договор долевого участия вступит в силу после того, как будет зарегистрирован в соответствии со ст. 433 ГК.
Порядок заключения
Чтобы зарегистрировать соглашение, заключенное с первым инвестором, есть 10 дней.
При заключении договора с остальными участниками записи в реестры должны вноситься в течение 5 дней после проставления подписей.
Специфика договора долевого участия — осуществляется строительство не отдельного помещения, а многоквартирного дома. И поэтому кредиторами считают всех дольщиков.
Отдельное лицо не может повлиять на проект строения, технические данные. Именно поэтому на этапе составления договора стоит ознакомиться с информацией о компании.
Порядок действий для участников такой:
1. Выберите предприятие, которое будет осуществлять застройку.
2. Проверьте все документы, изучите их. Важно, чтобы разрешение было еще актуальным.
3. Заключите соглашение.
4. Проверьте, проводятся ли работы в соответствии с договором.
У компании-застройщика должны быть такие справки:
• разрешение на возведение здания;
• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
• страхование гражданской ответственности;
• лицензия;
• проектная декларация.
Ст. 1 Закона № 214 содержит данные о том, как отношения сторон регулирует соглашение долевого участия, который регистрируют в Росреестре.
Если в документе не будет хотя бы одного существенного условия, тогда его не могут заключить и зарегистрировать.
Основная обязанность застройщика — построить дом согласно условиям, прописанным в договоре долевого участия.
• по оформлению необходимой документации;
• по соблюдению сроков проведения строительных работ;
• по соблюдению качества;
• по размещению и предоставлению данных о затратах, о долге, прибыли компании и т. д.;
• по расходованию денег по назначению;
• по передаче объекта дольщикам в установленные сроки.
Если застройщик опоздает со сдачей объекта, стоит уведомлять и согласовывать с дольщиками новые сроки.
Застройщик вправе:
• заключать соглашения с подрядчиком на выполнение определенных работ;
• расторгать договора с нарушителями условий сделки;
• выдвигать требования к дольщикам оплатить неустойку, если платежи просрочены;
• обращаться в судебный орган, чтобы защитить свои права.
Вы можете также знакомиться с документами на любой стадии работ. Со своей стороны граждане обязаны своевременно производить платежи и принять квартиру, когда объект будет введен в эксплуатацию.
Договор не может корректироваться, поэтому сразу прописывают:
Отсутствие возможности для застройщика менять стоимость на приобретенный объект
Если он соответствует площади, что заявлена. Это касается и случаев, когда оплата произведена в валюте, и курс существенно изменился. Цену могут корректировать в сторону уменьшения, если при передаче объекта будет выявлено недостатки и нарушения установленных норм к помещению
Право расторжения соглашения дольщиками
Если в течение определенного количества раз недвижимость не принята комиссией
Период для устранения недостатков застройщиками
Обнаруженных инвесторами
Данные управляющей компании
Которая будет управлять многоквартирным домом
Иные положения с учетом ситуации
—
Если застройщик опоздает со сроками и не передаст объект своевременно, то дольщики вправе требовать выплат компенсации за каждый день просрочки.
Сумму компенсации устанавливают как 1/300 или 1/150 ставки Центрального Банка.
Если объект не будет качественным, то участники долевого строительства могут требовать:
• бесплатно устранить недостатки;
• уменьшить стоимость квартир;
• возместить средства, что быть потрачены при устранении недостатков.
Порядок расторжения соглашения прописан в ст. 9 ФЗ № 214. Стороны не вправе расторгать договор, если условия в полной мере выполняются.
Для этого обязательно наличие веских оснований. В одностороннем порядке соглашение расторгают:
• если нарушены сроки передачи объекта;
• не исправляются своевременно недостатки;
• есть нарушения, что снизят качество дома;
• если банк являлся поручителем, но сроки выполнения обязательств истекли, а объект еще не сдавался в эксплуатацию.
Через суд расторгают соглашение, если:
• строительство прекращено и не будет далее возобновляться;
• проектные документы сильно корректировались, и площадь квартир уменьшена;
• изменено назначение общего имущества здания.
Когда договор будет расторгнут, застройщик возвращает уплаченную сумму дольщикам в течение 10 дней на расчетный счет. Дополнительно платится неустойка за использование средств участника.
Соглашение может расторгаться путем написания заявления дольщиками и передачи его застройщику. При взаимном согласии составляется соответствующий документ.
В соответствии с договором долевого участия в строительстве граждане не покупают жилье, а имеют право на ее получение после окончания строительных работ и введения объекта в эксплуатацию.
Основание — документация, что подтвердит окончание строительства, а также передаточные акты. Сотрудник Росреестра проверит документацию, внесет соответствующие данные в госреестр и сделает запись в правоустанавливающей документации.
В типовом соглашении долевого участия в строительстве дома должны быть такие сведения:
1. Название документа, дата и место заключения.
2. Информация о сторонах.
3. Предмет.
4. Условия оплаты.
5. Права и обязательства каждой стороны.
6. Ответственность при нарушении условий договора.
7. Описание непредвиденных обстоятельств.
8. Иные условия.
9. Сроки действия документа.
10. Подписи сторон.
Какие могут быть риски
Есть много рисков при составлении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома как для дольщиков, так и для застройщика.
Не бывает идеальной ситуации, когда застройка по договору долевого участия осуществляется без проблем. Основные:
Средства привлекаются лицам, что не имеют на это права
Нарушаются нормы законодательства
Нарушаются сроки сдачи
И дольщик длительное время не может получить квартиру
При строительстве
Использовались некачественные материалы
Компания-застройщик
Признается банкротом
Отчуждается право собственности на объект
Застройщики передают определенные помещения постороннему лицу, что не является участником долевого строительства
Задержка со сдачей объекта может быть по такой причине:
1. У застройщика не достаточно средств, чтобы начать или завершить работы, или же компания не желает тратить свои деньги, надеясь только на платежи дольщиков. Не учитываются изменения стоимости материалов, уменьшение количества сделок и т. п.
2. Средства дольщиков тратятся не по назначению.
3. Подрядчик не исполнил свои обязательства.
4. В соглашении не прописаны конкретные сроки передачи дома.
Бывает, что застройщик предлагает произвести доплату. Такой риск возникает, если в соглашении нет пункта, раскрывающего точный перечень затрат и стоимость м2.
Сложности могут возникнуть при расторжении договора, если данный пункт не расписан в подробностях и не учтено ряд ситуаций.
Проблемы с регистрацией права собственника возникают:
• если не выполняются инвестиционные условия, что устанавливались властями;
• если не подготовлена документация, что понадобится в уполномоченной инстанции.
Большую часть проблем можно решить в судебном порядке.
Чтобы не попасть в неприятности, при составлении договора обратитесь к юристу. Он пересмотрит, все ли моменты учтено. И наверняка увидит, что нет важного пункта, который защищает ваши права.
Если фирма-застройщик не желает вносить коррективы в соглашение, тогда не стоит с ней связываться. Подыщите иную компанию, которая готова взять на себя обязательства в полной мере.
У одной смазливой девушки есть муж и любовник, оба богатые люди. Для неё они денег не жалеют и осыпают её дорогими подарками. А вот денег на карманные расходы не дают. Но вот у девушки после каждого презента появляются и деньги и подарки. Что для этого она делает?
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
