Управление финансами
документы

1. Акт выполненных работ
2. Акт скрытых работ
3. Бизнес-план примеры
4. Дефектная ведомость
5. Договор аренды
6. Договор дарения
7. Договор займа
8. Договор комиссии
9. Договор контрактации
10. Договор купли продажи
11. Договор лицензированный
12. Договор мены
13. Договор поставки
14. Договор ренты
15. Договор строительного подряда
16. Договор цессии
17. Коммерческое предложение
Управление финансами
егэ ЕГЭ 2017    Психологические тесты Интересные тесты   Изменения 2016 Изменения 2016
папка Главная » Полезные статьи » Эксплуатация объекта

Эксплуатация объекта

Эксплуатация объекта

Для удобства изучения материала статью разбиваем на темы:

Внимание!

Если Вам полезен
этот материал, то вы можете добавить его в закладку вашего браузера.

добавить в закладки

1. Эксплуатация объекта
2. Ввод объекта в эксплуатацию
3. Строительства объекта эксплуатации
4. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
5. Эксплуатация производственных объектов
6. Эксплуатация опасного производственного объекта
7. Ввод в эксплуатацию объектов строительства
8. Приемка объекта в эксплуатацию
9. Сдача объекта в эксплуатацию
10. Документы эксплуатации объекта
11. Техническая эксплуатация объектов
12. Срок эксплуатации объекта
13. Требования эксплуатации объекта
14. Акт ввода в эксплуатацию объекта
15. Эксплуатация объектов недвижимости
16. Эксплуатация химически опасных объектов
17. Управления эксплуатации объектов
18. Регламент эксплуатации объекта
19. Эксплуатация линейных объектов
20. Периоды эксплуатации объектов

Эксплуатация объекта

Техническое обслуживание зданий и сооружений объединяет в себе комплекс работ, направленных на поддержание работоспособности и исправности всех систем жизнеобеспечения объекта недвижимости, своевременное и регламентированное регулирование и наладку всех инженерных систем здания. Клининговые услуги и соблюдение санитарно-гигиенических требований по отношению к объекту недвижимости и прилегающей к нему территории, проведение профилактических и эксплуатационных работ по подготовке здания и инженерных коммуникаций к сезонной эксплуатации, – это тоже комплекс работ по технической эксплуатации недвижимости.

В зависимости от специфики назначения здания, его оснащенности различными инженерными коммуникациями и степени изношенности инженерного оборудования. Предусмотрены основные специфики технической эксплуатации: выездное обслуживание, при котором на эксплуатируемом объекте недвижимости постоянно присутствует инженер-диспетчер и круглосуточная работа всех специалистов компании на обслуживаемом объекте.

Весь комплекс технической эксплуатации объекта недвижимости можно условно представить обслуживанием по следующим группам:

• Текущий и плановый ремонт коммуникаций, аварийные работы на различных инженерных сетях.
• Отопление (эксплуатация центрального теплового пункта, систем подпитки, узлов учета расхода).
• Холодное и горячее водоснабжение (питьевое и техническое водоснабжение, пожарный водопровод, узлы учета расхода воды).
• Вентиляция и кондиционирование (воздушные системы обогрева, система вентиляции, тепловые завесы, системы дымоудаления, кондиционеры, системы холодоснабжения).
• Водоотведение (ливневой канализации, системы водостоков, дренажа, фекальные станции).
• Электроснабжение объекта (трансформаторные подстанции, силовое электрооборудование инженерных систем, внутреннее и наружное электроосвещение).
• Диспетчеризация объекта (диспетчерские пульты).
• Системы автоматизации и управления объекта недвижимости.
• Слаботочные системы объекта (системы видеонаблюдения, системы кабельной и оптоволоконной связи, системы санкционированного доступа, системы пожарной сигнализации, системы охранной сигнализации, телекоммуникационные и компьютерные системы).
• Лифтовое хозяйство.

Техническая эксплуатация объекта недвижимости включает в себя следующий объем эксплуатационных и профилактических мероприятий:


- технические осмотры здания и коммуникаций;
- техническое обслуживание инженерных коммуникаций;
- текущий ремонт здания и инженерных коммуникаций;
- и капитальный ремонт здания;
- санитарное содержание объекта недвижимости;
- профессиональная уборка помещений.

Техническое состояние зданий контролируется путем систематического проведения плановых и внеплановых технических осмотров.

Плановые технические осмотры бывают общими или частичными. При таких осмотрах осуществляется контроль технического состояния здания или сооружения в целом. Проводится контроль всех систем и элементов внешнего благоустройства объекта недвижимости. Частичные осмотры проводятся для контроля над состоянием отдельных инженерных систем и коммуникаций.

Текущий ремонт объекта недвижимости проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную безаварийную эксплуатацию здания. При определении необходимой периодичности проведения текущих ремонтов здания и его коммуникаций учитываются природно-климатические условия региона, особенности конструктивных решений объекта недвижимости, его общее техническое состояние, а также режим эксплуатации.

Восстановление работоспособности или замена всех изношенных элементов инженерных коммуникаций и систем жизнеобеспечения объекта недвижимости осуществляется при капитальном ремонте здания. Эти капитальные работы по ремонту объекта, при экономической целесообразности, могут вмещать в себя модернизацию отдельных систем здания, оснащение объекта недвижимости современными видами инженерного оборудования, замену элементов и систем здания более долговечными, экономичными или энергосберегающими. Капитальный ремонт может предусматривать работы по благоустройству и озеленению прилегающих территорий, укладку тротуарной плитки, обустройство детских площадок.

Санитарное содержание объекта недвижимости включает в себя клининговые услуги, – мероприятия по уборке помещений здания и мест общего пользования (генеральная и повседневная уборка помещений), уборке и очистке придомовой территории, а также мероприятия по обслуживанию мусоропроводов.

Ввод объекта в эксплуатацию

Постановление Правительства №441 регламентирует деятельность федерального исполнительного органа, выдающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Приказ Минрегиона регулирует деятельность уполномоченных инстанций по оформлению бумаг на сооружения, расположенные на особых территориях. К таким местностям относят земельные участки, на которые не распространяется или не устанавливается градостроительный регламент, кроме объектов капстроительства, в отношении которых выполнение государственной экспертизы проектных документов или выдача разрешений на возведение возлагаются на прочие федеральные исполнительные учреждения.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдает орган, который выдал аналогичную бумагу на возведение сооружения. Для его получения необходимо обратиться в уполномоченную инстанцию с заявлением. Сроки ввода объекта в эксплуатацию составляют 10 дней. В течение этого периода уполномоченная организация принимает и рассматривает поданные бумаги, осуществляет необходимые проверки. По результатам этих процедур либо выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дается отказ. При этом последний должен быть аргументирован.

В подготовительный этап входят:

1. Пробные пуски.
2. Индивидуальные испытания установленного оборудования, функциональные запуски отдельных систем.
3. Приемка объекта капстроительства (при выполнении работ по договору).

В ходе возведения и монтажа конструкций необходимо провести промежуточные приемки конструктивных элементов и узлов оборудования, а также скрытых работ. Функциональные и индивидуальные испытания выполняются с привлечением заказчика после завершения установки и строительства. Недоделки и дефекты, которые допущены в процессе работы, недостатки оборудования, обнаруженные в ходе пробных испытаний, необходимо устранить до начала комплексного запуска. Общее опробование должен осуществлять заказчик в ходе итоговой проверки. В процессе его выполнения проверяется совместное функционирование основных установок и всех вспомогательных агрегатов под нагрузкой. Не допускается комплексное опробование систем по схемам, которые не предусмотрены в проекте.

К заявлению прилагаются определенные бумаги. Их перечень строго регламентирован законом и не может быть расширен по желанию уполномоченного проверяющего органа. К заявлению застройщика должно быть приложено заключение о соответствии сооружения требованиям техрегламентов и проектной документации. Эту бумагу выдает орган госнадзора. Однако перед тем как будет выдано заключение о соответствии, объект должен пройти итоговую проверку. По ее результатам принимается или решение о выдаче бумаги, или отказ в этом. Итоговую проверку выполняют после завершения строительства, капремонта, реконструкции. В зависимости от сложности сооружения на данную процедуру отводят до одного месяца. Заключение выдается в случае, если на объекте не было выявлено несоответствий или нарушений, либо они были устранены в установленный срок.

В ходе проведения итоговой оценки надзорная инстанция в лице должностных лиц выполняет проверку наличия справок от других органов госконтроля и надзора, а также эксплуатирующих предприятий, оказывающих коммунальные услуги, о подключении наружных сетей к сооружениям по постоянной схеме, выполнении техусловий и принятии их на обслуживание.

Самовольное возведение частей конструкции

В этом случае, а также, если застройщик не известил своевременно орган госнадзора о начале строительства, ему необходимо обратиться в независимую специализированную организацию для проведения детального (инструментального) исследования конструктивных элементов сооружения или всего здания. Результаты этого обследования в форме отчета о тех. состоянии предоставляются в орган госнадзора. В случае если они положительны, уполномоченная инстанция может принять решение о выдаче заключения о соответствии.

Что нужно, чтобы получить ЗОС?

Для этого следует обратиться в надзорный орган с заявлением.

К обращению необходимо приложить следующие документы:

• Акт итоговой проверки должностным лицом уполномоченного органа.
• Акт приемки при возведении сооружения на основании договора.

Государственный надзор выполняется с даты получения уведомления о начале работ до момента выдачи ЗОС отремонтированного, реконструированного или построенного объекта предписаниям технических регламентов, проектной документации и иных документов. Это означает, что положительное заключение выдается в том случае, если контрольные мероприятия осуществлялись на протяжении всего периода сооружения. Если же надзор не выполнялся по вине застройщика, то уполномоченная инстанция вправе отказать в выдаче ЗОС.

Акт ввода в эксплуатацию объекта

Он представляет собой документ, которым удостоверяется выполнение возведения, ремонта, капремонта или реконструкции сооружения в полном объеме. Данная бумага должна соответствовать разрешению на строительство. Форма, в которой составляется акт ввода в эксплуатацию объекта, утверждена в Постановлении Правительства № 698. Далее рассмотрим бумаги, которые нужно предоставить.

Перечень бумаг установлен в ст. 55, ч. 3 ГрК. В список входят:

1. Правоустанавливающая документация на земельный участок.
2. Бумаги, удостоверяющие факт приобретения прав на надел, где было произведено возведение сооружения.
3. Градостроительный план участка. Его форма утверждена правительственным Постановлением №840.
4. Разрешение на застройку. Оно должно быть составлено в соответствии со ст. 51 ГрК. Бумаги, выданные до вступления в действие новой редакции, признаются также действительными.
5. Заключение от органа пожнадзора (если данные контрольные мероприятия предусмотрены).
6. Схема расположения отремонтированного, реконструированного или построенного объекта, сетей инженерно-технических коммуникаций в пределах земельного участка, планировочная организация места.
7. Заключение от органа госнадзора (если предусматривается выполнение контрольных мероприятий) о соответствии сооружения установленным требованиям и техплану.

Чтобы осуществить ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в уполномоченный орган должны быть предоставлены экземпляры:

1. Бумаг, подтверждающих соответствие параметров сооружения проекту и подписанных заказчиком или непосредственно лицом, осуществляющим его возведение.
2. Акта приемки объекта. Он предоставляется, если возведение осуществляется по договору подряда.
3. Документа, подтверждающего соответствие сооружения указанным выше требованиям. Эта бумага также должна быть подписана заказчиком или исполнителем.
4. Документов, подтверждающих соответствие объекта техусловиям. Эти бумаги подписываются представителями организаций, ответственных за использование сетей инженерно-технических коммуникаций.

Для их проведения в отделение ФГУП по месту расположения сооружения необходимо подать следующие бумаги:

1. Градостроительную и проектную документацию со схемой генплана. Последняя предоставляется в масштабе 1:2000 или 1:500.
2. Выписку из ЕГРЗКР (госреестра земельного кадастра) с планом и кадастровым номером участка.
3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Бумаги, подтверждающие права на земельный участок.

Регистрация

Данная процедура осуществляется федеральным уполномоченным органом по месту расположения сооружения.

Для госрегистрации необходимы:

1. Правоустанавливающие и учредительные документы правообладателя.
2. План сооружения.
3. Техпаспорт.
4. Выписка из госреестра сооружений градостроительной деятельности. Данная бумага действительна на протяжении месяца с момента выдачи.
5. Документы, удостоверяющие права на участок.
6. Разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

Строительства объекта эксплуатации

Приемка объектов в эксплуатацию – завершающая стадия внешнего контроля качества строительной продукции. Правила приемки регламентируются СНиП 12-01 взамен СНиП 3.01.01.

Сдачу и приемку объектов в эксплуатацию выполнят в две стадии:

1. Предварительная техническая приемка объекта от подрядчика рабочей комиссией заказчика;
2. Окончательная приемка, осуществляемая Государственной комиссией.

Рабочая комиссия назначается приказом руководителя предприятия с включением представителей генподрядчика и его субподрядчиков, проектной организации, эксплуатирующей организации, Государственных органов санитарного и пожарного надзора, технической инспекции профсоюзов, местных профсоюзных и других заинтересованных организаций.

Рабочая комиссия проверяет соответствие выполненных работ проектам, сметам и нормативам, дает оценку качеству выполненных работ, заключение о возможности эксплуатации оборудования.

Акт рабочей комиссии служит основанием для назначения Государственной приемочной комиссии. Государственная комиссия по приемке производственных объектов назначается приказом соответствующей инстанции.

В состав Государственной приемочной комиссии включаются следующие представители:

• ГАСН;
• Заказчика;
• Генподрядчика;
• Генерального проектировщика;
• Органов государственного, санитарного и пожарного надзора;
• Органов по использованию и охране водных ресурсов;
• Финансирующего банка;
• Технической инспекции профсоюзов;
• Профсоюзной организации заказчика.

Заказчик передает Государственной приемочной комиссии следующие материалы:

• Проектное задание и справку о технико-экономических показателях объекта;
• Разрешение об отводе земельного участка; акты разбивки осей сооружения и сетей; акты на скрытые и специальные работы;
• Данные о геологии и гидрогеологии строительной площадки, глубине заложения подошвы фундаментов;
• Комплекты рабочих чертежей с необходимыми изменениями;
• Утвержденный и исполнительный генпланы;
• Перечень организаций, участвующих в проектировании и строительстве объектов;
• Акты технической приемки объекта рабочей комиссией.

Как правило, любое строительство осуществляется по договору строительного подряда. Строительство подрядным способом регулируется параграфом 3 главы 37 ГК РФ. Порядку сдачи и приемки строительных работ посвящена ст. 753 ГК РФ. Согласно п. 1 указанной статьи заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Организация приемки работ возложена на заказчика, если иное не предусмотрено условиями договора строительного подряда. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами (п.4 ст. 753 ГК РФ).

Акт приемки объекта капитального строительства удостоверяет, что обязательства исполнителя (подрядчика) перед застройщиком (заказчиком) выполнены, результаты работ соответствуют условиям договора и что застройщик (заказчик) принимает выполненные исполнителем (подрядчиком) работы.

Таким образом, сдача-приемка работ по строительству объекта осуществляется подрядчиком и заказчиком без участия государственных органов или органов местного самоуправления за исключением случаев, прямо предусмотренных законом или иными правовыми актами (абз. 2 п. 2 ст. 753 ГК).

Государственные приемочные комиссии могут создаваться только в случаях строительства объектов за счет федерального бюджета, либо за счет бюджета субъекта РФ.

Создание государственных приемочных комиссий предусматривалось нормативными документами, принятыми еще во времена существования СССР.

К ним, в частности, относятся:

• постановление Совета Министров СССР N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов";
• СНиП 3.01.04 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утв. постановлением Госстроя СССР N 84).

Эти нормативные акты разрабатывались исключительно для строительства, финансирование которого производилось за счет средств бюджетов различных уровней, и поэтому не могли учитывать условия хозяйственной деятельности, сложившиеся в инвестиционной деятельности позднее, в частности, с принятием ГК РФ, Градостроительного кодекса РФ, Закона об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Таким образом, возникла реальная необходимость пересмотра указанных нормативных документов. Такая попытка была предпринята Госстроем России, который своим письмом N БЕ1911/13 рекомендовал к применению Временное положение по приемке законченных строительством объектов. Однако по требованию Минюста России указанное положение было отменено письмом Госстроя России N СК-5969/9.

После чего Госстрой России письмом N ЛБ-6062/9 разъяснил порядок применения действующих нормативных документов по приемке законченных строительством объектов.

Так, Госстрой России указал, что объекты, для которых ведомственные документы по приемке отсутствуют, принимаются в порядке, установленном территориальными строительными нормами (ТСН), принятыми органами власти некоторых субъектов Российской Федерации в соответствии с СНиП 10-01 "Система нормативных документов в строительстве" и зарегистрированными Госстроем России. Если такие ТСН на территории отсутствуют, следует руководствоваться СНиП 3.01.04 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов", в части, не противоречащей действующему законодательству. При этом приемочные комиссии для производственных объектов бюджетного финансирования назначаются министерствами и ведомствами - государственными заказчиками и соответствующими администрациями, а для объектов внебюджетного финансирования — инвесторами.

Таким образом, ввод объектов в эксплуатацию осуществлялся на основании актов приемочных комиссий, а не государственных приемочных комиссий.

В настоящее время порядок ввода строительных объектов в эксплуатацию регулируется Градостроительным кодексом РФ N 190-ФЗ (далее - ГрК РФ), после принятия которого все вышеперечисленные нормативные акты не применяются, как противоречащие ГрК РФ (ст. 7 Федерального закона РФ N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ").

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этот документ выдается органом исполнительной власти или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта, и удостоверяет соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно части 12 ст. 55 ГрК РФ право на установление формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предоставлено Правительству РФ. Во исполнение указанной нормы Правительством РФ принято постановление N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию". Приказом Министерства регионального развития РФ N 121 утверждена Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (зарегистрировано в Минюсте РФ, регистрационный N 8477).

Статья 55 ГрК РФ определяет, какие документы должны быть представлены для ввода объекта в эксплуатацию. В перечне документов указывается акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), оформляемый в порядке, предусмотренном ст. 753 ГК РФ, а также заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Принципы определения случаев, когда госстройнадзор необходим, указаны в п.1 ст. 54 ГрК РФ. Отсюда вытекает, что государственные органы должны участвовать в приемке объекта заказчиком (что и предусмотрено абз. 2 п. 2 ст. 753 ГК РФ), но при этом они не формируют приемочной комиссии.

Создание государственных приемочных комиссий ГрК РФ не предусматривается.

ВЫВОД: В настоящее время приемка и ввод строительных объектов в эксплуатацию независимо от вида объекта осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ и ГрК РФ, не требующем создания государственной приемочной комиссии.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию выдается согласно статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Порядок оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

1. Застройщик в службе «одного окна», на сайте Мосгосстройнадзора или Портале государственных услуг города Москвы может ознакомиться с перечнем документов необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
2. Заявление подается только в электронном виде через Портал государственных услуг города Москвы.
3. Срок оформления разрешения – 10 дней.
4. . Разрешение или мотивированный отказ в оформлении разрешения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдан в службе «одного окна» при наличии доверенности от застройщика на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность.

Документы, подтверждающие полномочия заявителя действовать от имени застройщика (в случае, если заявитель не является застройщиком).

Правоустанавливающие документы на земельный участок (в случае, если необходимые документы и сведения о правах на земельный участок отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), а также в случае отсутствия указанных документов и сведений в органе исполнительной власти города Москвы, уполномоченном на управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности города Москвы, и земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена).

Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора).

Документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство.

Документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора) за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта. (Здания и сети выделить цветом в соответствии с требованиями СНиП).

Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных Градостроительным Кодексом.

Документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.

Технический план (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 175 "Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

Документы, необходимые для предоставления государственной услуги, которые находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, участвующих в предоставлении государственных услуг, получаемые с использованием межведомственного информационного взаимодействия:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
2. Градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории.
3. Разрешение на строительство.
4. Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 Кодекса.
5. Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта (при наличии в градостроительном плане земельного участка записи о соответствии архитектурно-градостроительных характеристик и параметров объекта свидетельству об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства).

Эксплуатация производственных объектов

Опасные производственные объекты регистрируются в государственном реестре.

Регистрация объекта в государственном реестре - занесение в банк данных государственного реестра сведений о действующем объекте, присвоение ему регистрационного номера в государственном реестре и выдача свидетельства о регистрации этого объекта эксплуатирующей его организации (из п.1 и 9 Положения о регистрации объектов в государственном реестре).

Объекты, вводимые в эксплуатацию, подлежат регистрации в государственном реестре не позднее 30 дней с момента начала их эксплуатации.

Для регистрации или перерегистрации объектов в государственном реестре организация направляет в регистрирующий орган (Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору или ее территориальный орган) письмо.

Регистрирующий орган в срок до 10 дней проверяет представленные документы и присваивает каждому объекту регистрационный номер.

Организациям, эксплуатирующим соответствующие объекты, выдаются свидетельства установленного образца о регистрации этих объектов в государственном реестре.

Объекты, зарегистрированные в государственном реестре, подлежат перерегистрации не реже одного раза в 5 лет (из п.25 Положения о регистрации объектов в государственном реестре).

Лицензия - специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю(из ФЗ о лицензировании отдельных видов деятельности).

Лицензия выдается с целью соблюдения организацией, получившей лицензию, лицензионных требований.

Общими лицензионными требованиями и условиями при осуществлении деятельности по эксплуатации опасных производственных объектов являются:

- соблюдение требований нормативных правовых актов и документов нормативно - технического характера, регламентирующих деятельность организации;
- обеспечение проведения в установленный срок диагностики, испытаний, освидетельствования сооружений и технических устройств, применяемых на опасном производственном объекте;
- обеспечение проведения экспертизы промышленной безопасности в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации в области промышленной безопасности;
- наличие договора страхования риска ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц и окружающей среде при эксплуатации опасного производственного объекта;
- организация и осуществление производственного контроля за соблюдением требований промышленной безопасности на опасном производственном объекте;
- ведение учета и анализ причин аварий и инцидентов на опасном производственном объекте;
- обеспечение проведения подготовки и аттестации работников опасного производственного объекта в области пожарной и промышленной безопасности.

Лицензирующие органы вправе приостанавливать действие лицензии в случае выявления неоднократных нарушений или грубого нарушения лицензиатом лицензионных требований и условий.

Лицензия может быть аннулирована решением суда на основании заявления лицензирующего органа в случае, если нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий повлекло за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации и (или) если в установленный срок лицензиат не устранил нарушения. Одновременно с подачей заявления в суд лицензирующий орган вправе приостановить действие указанной лицензии на период до вступления в силу решения суда.

Виды деятельности, на которые выдается лицензия

Согласно ст.17 Федерального закона “О лицензировании отдельных видов деятельности”, организации обязаны иметь лицензии, выданные Госгортехнадзором России (Ростехнадзором) при осуществлении ими следующих видов деятельности:

• эксплуатация взрывоопасных производственных объектов;
• эксплуатация пожароопасных производственных объектов;
• эксплуатация химически опасных производственных объектов;
• эксплуатация нефтегазодобывающих производств;
• деятельность по проведению экспертизы промышленной безопасности;
• применение взрывчатых материалов промышленного назначения;
• эксплуатация газовых сетей;
• производство маркшейдерских работ и некоторые другие (всего 12 видов).

Лицензия выдается отдельно на каждый лицензируемый вид деятельности.

Объекты экспертизы промышленной безопасности

Экспертизе промышленной безопасности подлежат:

• проектная документация на строительство, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение, консервацию и ликвидацию опасного производственного объекта;
• технические устройства, применяемые на опасных производственных объектах;
• здания и сооружения на опасном производственном объекте;
• декларация промышленной безопасности;
• иные документы, связанные с эксплуатацией опасных производственных объектов (из ст.13 ФЗ о промышленной безопасности).

Экспертиза промышленной безопасности проводится в соответствии с правилами, установленными Госгортехнадзором России, организациями, имеющими лицензии на проведение экспертизы промышленной безопасности, за счет средств организации, предполагающей эксплуатацию опасного производственного объекта или эксплуатирующего его.

В процессе экспертизы промышленной безопасности осуществляется оценка соответствия объекта экспертизы предъявляемым к нему требованиям промышленной безопасности, результатом которой является заключение экспертизы промышленной безопасности. Заключение экспертизы промышленной безопасности представляется в Ростехнадзор экспертной организацией или заказчиком.

Эксплуатация опасного производственного объекта

Организация, эксплуатирующая опасный производственный объект, обязана:

- соблюдать положения настоящего Федерального закона, других федеральных законов, принимаемых в соответствии с ними нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, а также федеральных норм и правил в области промышленной безопасности;
- соблюдать требования обоснования безопасности опасного производственного объекта (в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 3 настоящего Федерального закона);
- обеспечивать безопасность опытного применения технических устройств на опасном производственном объекте в соответствии с пунктом 3 статьи 7 настоящего Федерального закона;
- иметь лицензию на эксплуатацию опасного производственного объекта;
- уведомлять федеральный орган исполнительной власти в области промышленной безопасности или его территориальный орган о начале осуществления конкретного вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля;
- обеспечивать укомплектованность штата работников опасного производственного объекта в соответствии с установленными требованиями;
- допускать к работе на опасном производственном объекте лиц, удовлетворяющих соответствующим квалификационным требованиям и не имеющих медицинских противопоказаний к указанной работе;
- обеспечивать проведение подготовки и аттестации работников в области промышленной безопасности;
- иметь на опасном производственном объекте нормативные правовые акты, устанавливающие требования промышленной безопасности, а также правила ведения работ на опасном производственном объекте;
- организовывать и осуществлять производственный контроль за соблюдением требований промышленной безопасности;
- создать систему управления промышленной безопасностью и обеспечивать ее функционирование в случаях, установленных статьей Федерального закона;
- обеспечивать наличие и функционирование необходимых приборов и систем контроля за производственными процессами в соответствии с установленными требованиями;
- обеспечивать проведение экспертизы промышленной безопасности зданий, сооружений и технических устройств, применяемых на опасном производственном объекте, а также проводить диагностику, испытания, освидетельствование сооружений и технических устройств, применяемых на опасном производственном объекте, в установленные сроки и по предъявляемому в установленном порядке предписанию федерального органа исполнительной власти в области промышленной безопасности, или его территориального органа;
- предотвращать проникновение на опасный производственный объект посторонних лиц;
- обеспечивать выполнение требований промышленной безопасности к хранению опасных веществ;
- разрабатывать декларацию промышленной безопасности в случаях, установленных статьей Федерального закона;
- заключать договор обязательного страхования гражданской ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;
- выполнять указания, распоряжения и предписания федерального органа исполнительной власти в области промышленной безопасности, его территориальных органов и должностных лиц, отдаваемые ими в соответствии с полномочиями;
- приостанавливать эксплуатацию опасного производственного объекта самостоятельно или по решению суда в случае аварии или инцидента на опасном производственном объекте, а также в случае обнаружения вновь открывшихся обстоятельств, влияющих на промышленную безопасность;
- осуществлять мероприятия по локализации и ликвидации последствий аварий на опасном производственном объекте, оказывать содействие государственным органам в расследовании причин аварии;
- принимать участие в техническом расследовании причин аварии на опасном производственном объекте, принимать меры по устранению указанных причин и профилактике подобных аварий;
- анализировать причины возникновения инцидента на опасном производственном объекте, принимать меры по устранению указанных причин и профилактике подобных инцидентов;
- своевременно информировать в установленном порядке федеральный орган исполнительной власти в области промышленной безопасности, его территориальные органы, а также иные органы государственной власти, органы местного самоуправления и население об аварии на опасном производственном объекте;
- принимать меры по защите жизни и здоровья работников в случае аварии на опасном производственном объекте;
- вести учет аварий и инцидентов на опасном производственном объекте;
- представлять в федеральный орган исполнительной власти в области промышленной безопасности, или в его территориальный орган информацию о количестве аварий и инцидентов, причинах их возникновения и принятых мерах.

Работники опасного производственного объекта обязаны:

- соблюдать положения нормативных правовых актов, устанавливающих требования промышленной безопасности, а также правила ведения работ на опасном производственном объекте и порядок действий в случае аварии или инцидента на опасном производственном объекте;
- проходить подготовку и аттестацию в области промышленной безопасности;
- незамедлительно ставить в известность своего непосредственного руководителя или в установленном порядке других должностных лиц об аварии или инциденте на опасном производственном объекте;
- в установленном порядке приостанавливать работу в случае аварии или инцидента на опасном производственном объекте;
- в установленном порядке участвовать в проведении работ по локализации аварии на опасном производственном объекте.

За выдачу работнику организации, осуществляющей эксплуатацию опасных производственных объектов, аттестата в области промышленной безопасности уплачивается государственная пошлина в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Опасными производственными объектами в соответствии с настоящим Федеральным законом являются предприятия или их цехи, участки, площадки, а также иные производственные объекты, указанные в приложении 1 к Федеральному закону.

Опасные производственные объекты подлежат регистрации в государственном реестре в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Опасные производственные объекты в зависимости от уровня потенциальной опасности аварий на них для жизненно важных интересов личности и общества подразделяются в соответствии с критериями, указанными в приложении 2 к Федеральному закону, на четыре класса опасности:

I класс опасности - опасные производственные объекты чрезвычайно высокой опасности;
II класс опасности - опасные производственные объекты высокой опасности;
III класс опасности - опасные производственные объекты средней опасности;
IV класс опасности - опасные производственные объекты низкой опасности.

Присвоение класса опасности опасному производственному объекту осуществляется при его регистрации в государственном реестре.

Руководитель организации, эксплуатирующей опасные производственные объекты, несет ответственность за полноту и достоверность сведений, представленных для регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ввод в эксплуатацию объектов строительства

Согласно письму Госстроя РФ N ЛБ-6062/9 «Разъяснение порядка применения действующих нормативных документов по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» они принимались в определенном установленном порядке, например:

— железные дороги, автомобильные дороги федерального значения, мелиоративные системы, отдельно расположенные гидротехнические сооружения и объекты сельскохозяйственного водоснабжения и другие объекты со специфическими условиями функционирования, производства продукции и оказания услуг — в соответствии с ведомственными (отраслевыми) документами, согласованными с Госстроем СССР и России. В приемке таких объектов по своей инициативе могут принимать участие представители органов самоуправления;
— жилые дома и вспомогательные постройки, возведенные индивидуальными застройщиками для собственного пользования, — в порядке, установленном органами власти субъектов РФ, и т.д.

Кроме того, были введены в действие Строительные нормы и правила СНиП 3.01.04 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденные Постановлением Госстроя СССР N 84. Они устанавливают порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов (предприятий, их отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений).

В соответствии с указанными правилами законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта Государственной приемочной комиссией. В состав Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта должны были входить в качестве членов комиссии представители заказчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, генерального проектировщика, различных государственных органов (санитарного надзора, пожарного надзор) и др. Акты о приемке в эксплуатацию объектов подписываются председателем и всеми членами комиссии. Эти акты утверждаются решением (приказом, постановлением и др.) органов, назначивших комиссии.

Именно данный документ подтверждал момент создания объекта недвижимости, с показателями, соответствующими требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а также устанавливал возможность его эксплуатации (использования) в соответствии с целевым назначением.

На настоящий момент подписание указанного акта заменено в соответствии с ГрК РФ на разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55).

Таким образом, в отличие от указанных документов вступивший в силу ГрК РФ предусматривает иной порядок ввода объектов в эксплуатацию, в соответствии с которым разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство.

В соответствии с п. 1 вышеназванной статьи разрешение на ввод удостоверяет:

— выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство;
— соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Порядок действий застройщика, имеющего намерение ввести объект законченный строительством в эксплуатацию, описан ниже.

Застройщик должен обратиться в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К нему необходимо приложить следующие документы:

— правоустанавливающие документы на земельный участок;
— градостроительный план земельного участка;
— разрешение на строительство;
— акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
— документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
— документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;
— документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
— схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
— заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение государственного экологического контроля в предусмотренных ГрК РФ случаях.

Указанный ранее орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан:

— обеспечить проверку наличия и правильности оформления вышеназванных документов;
— произвести осмотр объекта капитального строительства (осмотр не производится, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор);
— выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

То есть уполномоченный на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию орган может либо принять решение о выдаче указанного разрешения, либо отказать в его выдаче.

Основанием для отказа в выдаче может послужить:

1) отсутствие предусмотренных ГрК РФ документов (п. 3 ст. 55);
2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации (это основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства);
5) невыполнение застройщиком требований по безвозмездной передаче в течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, следующей информации и документов:
— сведений о площади, высоте и этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения;
— один экземпляр копии результатов инженерных изысканий;
— либо по одному экземпляру копий следующих разделов проектной документации:
а) схемы планировочной организации земельного участка, выполненной в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
б) перечня мероприятий по охране окружающей среды, по обеспечению пожарной безопасности; а также перечня мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда;
в) иной документации;
— либо один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Если основанием для отказа послужило непредставление указанных документов, то данное нарушение застройщика может быть исправлено путем передачи в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, указанных сведений и документации.

Указанный документ выдается:

— уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в федеральной собственности, на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых не устанавливается градостроительный регламент;
— уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ для объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности субъекта РФ, на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых не устанавливается градостроительный регламент;
— уполномоченным органом местного самоуправления для объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности органа местного самоуправления, на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых не устанавливается градостроительный регламент.

В остальных случаях разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом местного самоуправления — для объектов капитального строительства, находящихся на земельных участках, на которые распространяется действие градостроительного регламента вне зависимости от форм собственности.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена Постановлением Правительства РФ N 698. Порядок заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Инструкция) утвержден Приказом Министерства регионального развития РФ N 121.

В нем должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Так как при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеназванными органами осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то иных документов (за исключением представляемых застройщиком согласно ранее приведенному перечню), подтверждающих данный факт, не требуется.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

При этом в соответствии с Определением Конституционного Суда РФ N 206-О-О документы, подтверждающие факт ввода объекта в эксплуатацию, не содержат положений, регламентирующих условия регистрации права собственности на данные объекты, они носят технический характер и лишь устанавливают процедуру ввода законченных строительством объектов недвижимости в эксплуатацию.

Важен момент разграничения периода времени, когда в отношении законченных строительством объектов прекратили выдавать акт государственной приемочной комиссии и начали подписывать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в соответствии со ст. 55 ГрК РФ). Это обстоятельство является существенным, ведь многие объекты капитального строительства начинались строиться до вступления в силу ГрК РФ, а были готовы к сдаче уже после указанного срока.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона N 191-ФЗ «О введении в действие ГрК РФ» он применяется, в частности, к отношениям по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие. К указанным отношениям, возникшим до введения в действие ГрК РФ, он применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

То есть применительно к рассмотренному случаю можно сказать следующее. В связи с тем, что правоотношения по строительству объекта возникли до введения в действие ГрК РФ, а окончание строительства и необходимость ввода объекта недвижимости в эксплуатацию — уже после, то приемка и ввод объекта в эксплуатацию должны производиться только в соответствии с требованиями ст. 55 ГрК РФ.

Важно обратить внимание на следующий момент. В соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона N 191-ФЗ «О введении в действие ГрК РФ» не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представления данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Рассмотрев порядок подготовки документации для осуществления строительства, получения необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, необходимо выделить ряд объектов, в отношении которых действуют положения, представляющие исключение из общего правила.

К таковым объектам отнесены объекты недвижимости, для строительства, реконструкции которых не требуется выдачи разрешения:

— на строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или на строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
— на строительство, реконструкцию объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
— на строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
— на изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
— в иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

В соответствии со ст. 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» выделен ряд объектов, государственная регистрация которых производится с приведенными особенностями.

К таким создаваемым или созданным объектам недвижимого имущества отнесены объекты:

— для строительства, реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство (перечень этих объектов приведен ранее);
— индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства;
— создаваемые или созданные на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Основаниями для государственной регистрации права собственности на указанные объекты являются:

— документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. При этом представление указанного документа не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано.

Обязательным приложением к вышеперечисленным документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

Его представление не требуется в следующих случаях:

— право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано;
— указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и имеется заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
— для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимого имущества, являются:

— декларация о таком объекте недвижимого имущества, если земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, подтверждающая факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдачи разрешения на строительство) и содержащая описание такого объекта недвижимого имущества;
— технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, если его строительство было осуществлено на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке);
— разрешение на строительство в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства. Ранее технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Таким образом, право собственности на ряд объектов недвижимого имущества может быть зарегистрировано без признания этого права на них как на самовольную постройку (например, гаражи, дачные домики, вспомогательные постройки, другие вновь построенные объекты недвижимости).

В иных случаях, если объект попадает в категорию объектов самовольной постройки, действует порядок их легализации согласно ст. 222 ГК РФ.

Приемка объекта в эксплуатацию

В период строительства объекта (линии электропередачи, подстанции) осуществляется технический надзор за производством строительных, монтажных и наладочных работ. Этот надзор обеспечивается будущим эксплуатационным персоналом (заказчиком), проектной организацией (авторский надзор), органами государственного надзора, в частности, Госгортехнадзором. Последний является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативное регулирование, разрешительные, контрольные и надзорные функции в области промышленной безопасности, использования и охраны недр.

Задачей эксплуатационного персонала на этом этапе является оказание помощи монтажной организации в части своевременного выявления дефектов, упущений и отступлений от проекта.

По окончании всех работ подрядчик уведомляет заказчика о необходимости приемки объекта в эксплуатацию.

Предъявляемый к приемке в эксплуатацию объект должен соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации, проектной документации, договору подряда (контракту) строительным, санитарным, экологическим и другим нормам. Оценка соответствия объекта проекту и требованиям нормативных документов осуществляется приемочной комиссией, в состав которой входят представители заказчика, подрядчика, проектировщиков, территориальных администраций, органов государственного надзора и инспекции по охране труда.

Заказчик предъявляет приемочной комиссии всю необходимую проектную и техническую документацию по объекту.

В помощь приемочной комиссии создается рабочая комиссия, члены которой производят детальный осмотр объекта и составляют акты с перечислением обнаруженных дефектов и недоделок по отдельным разделам проекта или в целом по объекту.

После устранения подрядчиком всех указанных рабочей комиссией недостатков и несоответствий с проектом составляется акт приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11). На практике этот акт называется "актом рабочей комиссии". Указанный документ является основанием для окончательной оплаты всех выполненных подрядчиком работ в соответствии с договором подряда (контрактом).

На основании акта рабочей комиссии, ознакомления с технической документацией, положительных результатов проведения индивидуальных и комплексных испытаний приемочная комиссия определяет готовность объекта к сдаче в эксплуатацию. Окончательным документом по приемке и вводу законченного строительством объекта является акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14). Этот акт подписывается всеми членами приемочной комиссии, каждый из которых несет ответственность за принятые комиссией решения в пределах своей компетенции.

Приемочная комиссия слагает свои полномочия после утверждения акта приемочной комиссии заказчиком. С этого момента объект переходит в ведение эксплуатирующей организации (заказчика), которая принимает его баланс и регистрирует в установленном порядке право собственности на новый объект в местных органах исполнительной власти.

Сдача объекта в эксплуатацию

Прием в эксплуатацию законченных строительных объектов ведется специально сформированной приемочной комиссией.

В ее состав должны входить представители заказчика и подрядчика (генерального и всех субподрядчиков), органов госнадзора, проектировщика.

Заказчик и генеральный подрядчик должны предоставлять комиссии всю документацию, необходимую для приемки. Ошибки при подготовке пакета документов автоматически приводит к его отклонению.

Документы, предоставляемые заказчиком:

• Задание на проектирование;
• Справка о технических показателях возводимого объекта;
• Разрешение на строительство, выдаваемое Мосгосстройнадзором;
• Комплекты чертежей со всеми зафиксированными в ходе работ изменениями;
• Документы по отводу земли.

Кроме того, должна быть собрана разрешительная документация из ряда инстанций: энергонадзора, санэпидемстанции и т.п.

Исполнительная документация предоставляется генеральным подрядчиком. К ней относятся:

• Акты приемки геодезических работ и схемы их проведения;
• Схемы инженерных сетей и подземных коммуникаций;
• Общий и специальные журналы работ, в том числе контроля качества, журнала авторского надзора (если таковой имелся);
• Акты промежуточной приемки, акты испытаний оборудования, также документы о приемке инженерных систем;
• Рабочие чертежи строящегося объекта, в которые должны быть внесены записи о соответствии этапов работ данным чертежам;
• Все прочие документы, в которых отражено выполнение проектных решений;
• Дополнительная архитектурная документация.

Деятельность комиссии по приемке заключается в осмотре сдаваемых объектов, определении степени их соответствия проектной документации. Комиссия оценивает также пригодность для эксплуатации сдаваемых объектов - в соответствии с их назначением.

В результате работы приемной комиссии составляется акт приемки объекта, который должен быть утвержден главой местной администрации. Приемка объектов жилищного строительства и ознаменовывает их сдачу в эксплуатацию.

Документы эксплуатации объекта

Эксплуатация любого объекта, несущего потенциальную опасность как для сотрудников и гражданских лиц, так и окружающей среды, связана с разработкой обязательной документацией и проведением мероприятий по обеспечению промышленной и экологической безопасности.

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим данную сферу и в котором отражены базисные требования и правила, является ФЗ №116 " О промышленной безопасности опасного производственного объекта".

Необходимая и обязательная документация для эксплуатации опасного производственного объекта (ОПО) включает в себя:

• План мероприятий по локализации и ликвидации аварий (ПЛАС);
• Декларация промышленной безопасности;
• Обоснование безопасности опасного производственного объекта;
• Положение о расследовании причин аварий и инцидентов на ОПО;
• Положение о производственном контроле (ППК);
• Подготовка ежегодной отчетности (сведений) об организации производственного контроля;
• Система управления промышленной безопасностью (СУПБ);
• Технический паспорт взрывобезопасности ОПО;
• Иные документы.

Техническая эксплуатация объектов

Основное содержание деятельности, обеспечивающей техническую исправность и пригодность объектов недвижимости для эксплуатации, – их техническая эксплуатация. Термин «техническая эксплуатация» используется для обозначения комплекса работ, связанных с обеспечением нормального функционирования объектов недвижимости. Хотя его содержание подчас остается довольно размытым. Полезно в связи с этим обратиться к нормативным документам, в частности к Правилам и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Госстроем РФ.

Согласно этому документу в понятие «техническая эксплуатация» включается «управление жилищным фондом: организация эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работ с нанимателями и арендаторами; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем здания; техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт; санитарное содержание: уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями».

Несмотря на то, что документ прямо отнесен лишь к жилищному фонду, тем не менее, приведенная расшифровка термина «техническая эксплуатация» с некоторыми уточнениями может быть отнесена к эксплуатации любой недвижимости.

Деятельность по технической эксплуатации объектов недвижимости может быть представлена следующим образом (Таблица).

Техническая эксплуатация объектов недвижимости:

техническая эксплуатация

техническое обслуживание и ремонт

взаимоотношения с поставщиками ресурсов и специализированными организациями

санитарное обслуживание

технический мониторинг и надзор

текущий ремонт

капитальный ремонт

реконструкция



Работы по технической эксплуатации объектов недвижимости подразделяются на:

– техническое обслуживание,
– текущий и капитальный ремонт,
– взаимоотношения с поставщиками ресурсов и иными подрядными организациями,
– санитарное содержание объекта территории.

Техническое обслуживание объектов недвижимости включает работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности и исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания и сооружения в целом. Его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно – гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории. Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Текущий ремонт производится для предупреждения преждевременного износа строительных конструкций зданий, сооружений и их инженерных систем. Текущий ремонт здания заключается в планово – предупредительных работах по сохранению конструкций, отделке зданий, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих при эксплуатации объектов недвижимости.

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится ремонт или смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные; смена или замена более 20% основных конструкций, срок службы которых наибольший. Для здания это каменные и бетонные фундаменты, все виды стен и каркасов стен, для сооружений это трубы наружных сетей, днища и стены резервуаров, отстойников, фильтров, ограждающие конструкции подземных каналов, земляное полотно автомобильных и железных дорог, опоры воздушных сетей и др.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом управляющая компания должна предложить экономически целесообразную модернизацию здания или объекта: улучшение планировки, увеличение числа и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования. Благоустройство окружающей территории.

Взаимоотношения с поставщиками ресурсов и иными подрядными специализированными организациями включает заключение договоров на поставку ресурсов (тепло-, энерго-, водоснабжение), оказание специализированных услуг (ремонтных, по обслуживанию оборудования, вывозу мусора и пр.).

Санитарное содержание объектов недвижимости включает уборку зданий и сооружений и уход за ними, вывоз мусора, уборку прилегающей территории, работы по ее озеленению, прочие работы (обработка помещений от вредных насекомых и грызунов, ландшафтная архитектура).

Осмотры – целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль использования и содержания помещений.

Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:

- общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
- частичные – осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры:

– общие плановые осмотры, а также внеочередные – проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах кооперативных домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК;
– частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

– устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;
– привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
– обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

Срок эксплуатации объекта

Гарантийный срок эксплуатации объекта после постройки и сдачи в эксплуатацию регламентируется Гражданским кодексом РФ, а именно:

Статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда:

1. Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
2. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
3. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.
4. При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ:

При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.

Статья 724. Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы:

1. Если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные настоящей статьей.
2. В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.
3. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.
4. В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.
5. Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (пункт 1 статьи 722) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.
6. К исчислению гарантийного срока по договору подряда применяются соответственно правила, содержащиеся в пунктах 2 и 4 статьи 471 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, соглашением сторон или не вытекает из особенностей договора подряда.

Требования эксплуатации объекта

Минимально необходимые требования безопасной эксплуатации объектов:

1. Настоящий Федеральный закон устанавливает минимально необходимые требования безопасной эксплуатации для объектов, техническое состояние которых позволяет выполнять им свои функции, поддаваться эксплуатации и техническому обслуживанию, не подвергая потребителей опасности при выполнении эксплуатационником процессов эксплуатации, в том числе:

- эксплуатируемые объекты должны отвечать требованиям безопасности эксплуатируемых объектов как продукции, произведенной эксплуатационником в процессах эксплуатации, в том числе: должны отвечать требованиям к уровню допустимых воздействий на пользователей и окружающую среду, к уровню оснащения техническими средствами контроля, к уровню необходимой квалификации эксплуатационников, а также к уровню их ответственности за действие (бездействие);
- используемые при эксплуатации объектов материалы и изделия должны быть спроектированы и изготовлены в соответствии с требованиями, установленными действующим федеральным законодательством, в том числе установленные специальным техническим регламентом «О безопасности строительных материалов и изделий».

Принимаемые меры ответственными за эксплуатацию объекта лицами должны обеспечивать устранение опасности в течение назначенного срока службы (ресурса) объекта, включая прогнозируемые случаи использования объекта не по назначению, в следующей последовательности:

- проведение процессов эксплуатации, устраняющих или уменьшающих опасности, обнаруженные в период эксплуатации объекта;
- принятие необходимых мер защиты от опасностей, которые не могут быть устранены или уменьшены до установленного уровня;
- информирование потребителей об остающихся опасностях из-за недостаточности принятых мер защиты, указание потребителям о необходимости прохождения специального обучения и определение потребности объекта в персональном защитном оборудовании.

Требования к эксплуатируемым объектам при их обращении на рынке:

1. Эксплуатационник объекта, или его уполномоченный представитель, или ответственный по одному или нескольким процессам эксплуатации объекта обязан:

- при обращении объекта обеспечить пользователя объекта эксплуатационным паспортом на русском языке, с актуальной эксплуатационной документацией о техническом состоянии объекта и другой необходимой информацией об опасностях, могущих возникнуть при эксплуатации объекта;
- информировать органы надзора (контроля) и пользователей об обращении объектов, требующих для их эксплуатации специальных знаний (навыков). Перечень таких объектов устанавливается в специальных технических регламентах на конкретные виды и типы специальных объектов;
- быть в состоянии провести, в целях обеспечения безопасности, своевременное и эффективное предупреждение лица, осуществляющего эксплуатацию (пользователя) объекта, а также необходимые мероприятия, вплоть до запрета эксплуатации при поступлении информации об опасности на объекте;
- безотлагательно информировать соответствующие органы государственного контроля (надзора) и исполнительной власти о нарушениях требований настоящего Федерального закона и о принятых мерах для предупреждения пользователей.

2. Эксплуатационник и пользователь объекта:

- обязаны производить обращение процессов эксплуатации только на объектах, прошедших процедуру проверки соответствия требованиям настоящего Федерального Закона с не истекшими назначенными сроками хранения комплектующих изделий и материалов, ненарушенной комплектацией инженерного оборудования и систем обеспечения функционирования объекта, полным комплектом актуализированной эксплуатационной документации в паспорте объекта;
- обязаны обеспечивать исчерпывающую консультацию (инструктаж) пользователей о правилах безопасной эксплуатации объекта в объеме руководства по эксплуатации в паспорте объекта;
- обязаны не допускать процессы эксплуатации объекта к обращению, если имеется достоверная информация от изыскателя, проектировщика, изготовителя (субподрядчика) или их уполномоченного (представителя), пользователей и/или эксплуатационников, Федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных осуществлять контроль (надзор) о несоответствии эксплуатируемого объекта требованиям, установленным настоящим Федеральным Законом.

Обеспечение безопасной эксплуатации объекта:

1. Все минимально необходимые требования к обеспечению безопасной эксплуатации объекта, в том числе процессов технического обслуживания и текущего ремонта, к сохранению технических характеристик объекта, влияющих на безопасную эксплуатацию, должны быть приведены в паспорте на объект (далее – паспорт).
2. Эксплуатационник, осуществляющий процессы эксплуатации объекта, в том числе техническое обслуживание и текущий ремонт объекта, должны обеспечить выполнение требований настоящего Федерального закона, других общих и специальных технических регламентов, имеющих отношение к сфере эксплуатации объекта.
3. При эксплуатации необходимо обеспечить соответствие эксплуатируемого объекта требованиям настоящего Федерального закона, требованиям специальных технических регламентов на конкретные виды инженерного оборудования и машин (сетей, приборов) и на отдельные стадии их жизненного цикла, а также требованиям паспорта объекта.
4. Требования к обеспечению безопасности строительных материалов и изделий, применяемых на объекте в процессе эксплуатации, устанавливаются специальным техническим регламентом «О безопасности строительных материалов и изделий».
5. Требования к обеспечению безопасности конкретных видов трубопроводов, инженерных сетей, машин и оборудования, периодичность оценки их соответствия допустимым значениям устанавливаются в соответствии с действующим законодательством в сфере инженерного оборудования.
6. Если фактические параметры эксплуатируемого объекта, или указанные в паспорте объекта параметры и показатели процессов эксплуатации не соответствуют требованиям настоящего Федерального закона, то лицо, осуществляющее эксплуатацию, должно проинформировать об этом пользователя(ей) и прекратить эксплуатацию объекта до принятия организационных и технических мер, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта и согласованных с проектировщиком (разработчиком), изыскателем, застройщиком, субподрядчиками.
7. При проведении технического обслуживания, текущего ремонта и необходимых проверок физического износа объекта в целом или конструкции, элемента, системы инженерного оборудования с полным или частичным выведением объекта в целом или в части этих устройств из эксплуатации, должны соблюдаться требования действующего Федерального законодательства в сфере требований технической и ремонтной документации в течение всего срока проведения этих работ.
8. Эксплуатационник, исполняющий текущий ремонт объекта обязан выполнить определенный паспортом весь комплекс мер, обеспечивающих безопасность объекта (комплекс мер первоначально определенный в технической документации изыскателем, проектировщиком, застройщиком, и/или изготовителем, либо в специальной ремонтной документации, соответствующей действующему Федеральному законодательству). Эксплуатационником должна быть обеспечена возможность контроля выполнения всех указанных в данном пункте требований по безопасности эксплуатируемого объекта.
9. После или в процессе текущего ремонта объекта требуется проведение комплекса испытаний, оцениваемых приемочной комиссией.

Испытания и оценка технического состояния объекта должны быть проведены в полном объеме с выполнением всех требований, предъявленных на предыдущих стадиях существования объекта: изыскателем, проектировщиком, застройщиком, изготовителем и/или проектировщиком, а также настоящим Федеральным законом.

При текущем ремонте объекта отклонения от первоначального проекта на эксплуатируемый объект не допускаются.

10. Аварийное состояние объекта, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением правил и норм эксплуатации по вине пользователя или эксплуатационника, устраняется в установленном порядке эксплуатационником или специализированной обслуживающей организацией за счет эксплуатационника.

Требования к эксплуатируемому объекту в случае перевода в новое функциональное назначение:

1. Эксплуатационник и пользователь, ответственные за эксплуатацию объекта по новому функциональному назначению, должны обеспечить соответствие новому функциональному назначению объекта требованиям настоящего общего технического регламента, а также требованиям технических регламентов на специальные виды объектов;
2. В эксплуатационной документации на объект должно быть определено, что: - после прекращения эксплуатации объекта по своему назначению и перевода в новое функциональное назначение должны быть приняты меры для предотвращения его использования по прежнему назначению;
- объекты, загрязненные в процессе эксплуатации токсическими и/или радиоактивными веществами, при выведении их из эксплуатации должны пройти обязательную обработку по обезвреживанию в зависимости от токсических, физико-химических свойств вредных веществ до уровней, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта в соответствии с требованиями, установленными действующим федеральным законодательством;
- эксплуатационник (персонал), проводящий перевод объекта в новое функциональное назначение должен подтвердить соответствие необходимой квалификации;
3. Для объектов, изменяющих свою первоначальную функцию из условий пожарной безопасности, не допускается размещать помещения общественного назначения в цокольном или первом этажах.

Требования к средствам защиты объектов от несанкционированного проникновения:

1. Средства защиты объектов от несанкционированного проникновения, устанавливаемые на объекте не должны противоречить действующему законодательству Российской Федерации. (Общие технические регламенты: «Пожарная безопасность», «Об электромагнитной совместимости», «О безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования» и другие; Специальные технические регламенты в части, касающейся объектов регулирования настоящим Федеральным законом: «О требованиях к системам антитеррористической и противокриминальной защиты объектов», «О требованиях к системам противокриминальной защиты имущества», «О требованиях к безопасности служебного оружия, частей, патронов к нему и их обороту», «О безопасности производственных процессов и систем газоснабжения», и другие).
2. Запрещается установка и применение средств защиты объектов от несанкционированного проникновения, противоречащих цели настоящего Федерального закона и повышающих опасность нанесения вреда пользователям объекта и третьим лицам.

Требования к условиям проживания, труда, быта и отдыха на объекте:

1. Эксплуатационник обязан осуществлять процессы эксплуатации объекта, обеспечивающие нормальные условия проживания, труда, быта и отдыха на объекте, которые не превышают предельно допустимые уровни воздействий, установленные действующим федеральным законодательством.
2. Выполнение технического обслуживания и текущих ремонтов инженерных систем и инженерного оборудования должно производиться в строго определенных местах, специально отведенных и оборудованных для этих целей. Площадь (или объем) специально отведенных мест для выполнения процессов эксплуатации не должна превышать 5% соответственно площади (или объема) объекта.
3. Запрещается эксплуатация объектов, не обеспечивающая нормальных условий проживания, труда, быта и отдыха на объекте, противоречащая цели настоящего Федерального закона и повышающая опасность нанесения вреда пользователям объекта и третьим лицам.

Акт ввода в эксплуатацию объекта

По завершению на объекте нового строительства, капитального ремонта или реконструкции специальная комиссия проводит процедуру осмотра и освидетельствования на предмет выполнения запланированных объемов работ и их соответствия строительным нормам и правилам. К нормативным документам могут быть отнесены разрешающие акты, градостроительные планы, проекты застройки и пр. Результаты экспертных выводов отражаются в специальном документе – акте ввода в эксплуатацию объекта. Составление этого документа включает в себя несколько этапов, поскольку процесс ввода в эксплуатацию зданий и сооружений весьма непрост.

По завершению работ предприятие-подрядчик направляет в адрес заказчика письмо с уведомлением об окончании строительства или капитального ремонта. В подтверждение выполнения всего объема работ к документу прилагается соответствующий акт с подробным перечислением осуществленных процессов, списком ответственных сотрудников и их данными, копиями разрешительных бумаг.

Прилагаемый пакет документов включает сведения обо всех привлеченных сторонних организациях, принимавших участие в создании проектов, подводе коммуникаций, проведении отдельных видов узкоспециализированных работ, а также подробные чертежи и схемы с комментариями и пометками.

Наличие технической документации обязательно, поскольку именно в ней присутствуют описания всех примененных в строительстве материалов. Пакет документации должен содержать технические паспорта на оборудование, акты приема-передачи некоторых видов работ, журналы контроля производства, авторского надзора, акты геодезических изысканий и т.д.

На данной стадии объект проходит предварительную проверку готовности к приемке. Расходы по проведению процедуры возлагаются на заказчика. Созданная для этой цели рабочая комиссия в своем составе имеет представителя заказчика (доверенное лицо), сотрудников проектной организации, эксплуатационных служб и надзорных органов.

Рабочая группа должна выполнить основные задачи: проверить правильность оформления документов и провести оценку соответствия всех конструкций и сооружений требованиям проекта, в том числе – осуществить пробный запуск оборудования и проверку функционирования инженерных коммуникаций. Положительные выводы комиссии отражаются в письменном заключении, которое определяет готовность объекта к сдаче в эксплуатацию.

Все выявленные в процессе обследования дефекты, недочеты и несоответствия нормативам должны быть отражены в выводах, при этом готовность строительства признается неполной. В установленные сроки все перечисленные отступления от заданных условий проекта должны быть устранены.

Заявление на разрешение ввода строительного объекта в эксплуатацию, с прилагаемым комплектом документов (право собственности на земельный участок, план, строительный проект), должно быть рассмотрено Главным управлением архитектуры. В состав документации входят бумаги, подтверждающие соответствие характеристик и параметров объекта строительным нормам и правилам, с подписью ответственных лиц со стороны исполнителя работ.

В обязательном порядке прилагаются заключения эксплуатационных организаций о том, что при строительстве (ремонте) все технические условия были соблюдены. Подаваемая в управление архитектуры документация должна содержать планы расположения объектов и всех коммуникаций.

Комиссия рассматривает поданное заявление на протяжении 10-ти рабочих дней, проверяет комплектность и правильность заполнения всех бумаг, выезжает на место расположения объекта для осмотра. После всех процедур управление архитектуры принимает решение о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, либо об отказе.

В задачу приемочной комиссии входит комплексный осмотр строительного объекта. Для полноты обследования во внимание обязательно принимаются все документы, ранее прилагаемые к заявлению на предыдущем этапе. По завершению работы комиссии ее члены составляют положительный акт и выдают разрешение на эксплуатацию сооружения.

В соответствии с действующим законодательством, при отсутствии положительных выводов приемочной комиссии объект эксплуатировать категорически запрещено. В ином случае уполномоченные лица составляют акт приема объекта нежилого назначения. На подписание документа главным архитектором отводится недельный срок. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата утверждения акта.

Документ оформляется на бланке государственного образца. Верхняя правая часть имеет поле «Утверждено», где свою подпись ставит глава архитектурного бюро. Текст акта в обязательном порядке содержит дату осуществления проверки, поименный список членов комиссии, полное наименование объекта недвижимости, подлежавшее освидетельствованию.

В нижней части документа предусмотрены графы для подписей всех лиц, принимавших участие в комиссии. Ее состав определяет председатель, он же распределяет участки ответственности между членами, за которые те отвечают персонально, в рамках компетенции и полномочий.

В случае если один из участников комиссии не согласен с выводами в части своей ответственности и откажется ставить подпись на акте, свой отказ он должен аргументировать, изложив его на бумаге от имени надзорного органа, который он представляет. Для устранения несоответствий комиссия определяет срок, по истечению которого ее члены вновь приступают к осмотру объекта.

В ситуации, когда акт ввода в эксплуатацию не подписывается проверяющими, они должны составить заключение с аргументированным подтверждением обнаруженных фактов несоответствия. Заказчик, который не согласен с выводами комиссии, имеет право подать заявление в судебный орган для оспаривания результата. Осмотр объекта может проводиться до тех пор, пока все замечания не будут устранены.

Эксплуатация объектов недвижимости

Цели и задачи эксплуатации недвижимости:

1. обеспечение увеличения стоимости недвижимости;
2. управление показателями физического износа;
3. поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

Техническая эксплуатация является сложным технологическим процессом, который требует правильной организации и своевременного планирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудовых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выполнения задач эксплуатации. Наличие документации, устанавливающей правила их взаимодействия, координирует деятельность исполнителей.

Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности:

1. Управление технической эксплуатацией:
а) организация и планирование эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
д) капитальный ремонт.

3. Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;
б) уборка мест придомовой территории;
в) уход за зелеными насаждениями.

Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания.

Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача которых – предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.

Санитарное содержание недвижимости – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Санитарное содержание заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Задачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят в обеспечении безотказной работы конструкций здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т.д.

Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания.

Безотказное и комфортное пользование зданием требует в течение всего срока его эксплуатации полной замены отдельных элементов или систем здания.

В течение всего срока службы элементы и инженерные системы требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа, поэтому проводятся работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции эксплуатация здания стало более широким. Оно включает не только мероприятия, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт в процессе использования здания, но и мероприятия, направленные на получение коммерческого эффекта от этого использования, а также обеспечение выполнения необходимых юридических действий при этом использовании. То есть на протяжении всей стадии эксплуатации объекта недвижимости функционируют три сферы деятельности, соответствующие правовому, физическому и экономическому жизненным циклам: правовое обеспечение, техническая эксплуатация и коммерческое использование.

В состав технической эксплуатации зданий входят очень важные по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. В целом вся система технической эксплуатации объекта недвижимости должна быть направлена на всемерное удовлетворение требований клиентов и достижение целей собственников при соблюдении установленных правил и норм, а также на сохранение недвижимого имущества городов и населенных пунктов РФ и их исторического архитектурного облика.

Основной задачей правового обеспечения эксплуатации здания является обеспечение выполнения необходимых юридических действий на всех этапах его эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непосредственно самой эксплуатации.

Правовое обеспечение эксплуатации здания начинается с тщательного анализа правового положения принимаемого объекта. Конкретный набор юридических операций, совершаемых на этапе приема здания в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла оно принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при покупке или принятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользования и распоряжения); в большинстве случаев оно имеет индивидуальный характер.

Современные рыночные отношения значительно расширили понятие «эксплуатация объекта недвижимости», которое охватывает не только сферу технической эксплуатации здания, но и сферы коммерческого использования и правового обеспечения объекта. Независимо от статуса участника рынка (собственник, арендатор, управляющая или эксплуатирующая организация), каждый из них обеспечивает (выполняет) все взятые на себя обязательства или их часть.

Эксплуатация химически опасных объектов

Химически опасные соединения используются в промышленности в качестве дезинфицирующих средств и в производстве. Применение таких веществ в любом случае создает угрозу для здоровья и жизни людей. Соответственно, объект, на котором применяются такие соединения, считается химически опасным.

ХОПО: что это такое?

Химически опасные объекты признаются таковыми по различным критериям. В частности, значение имеют непосредственно сами работы, которые проводятся на предприятии, характеристики веществ, с которыми контактирует персонал. В зависимости от этого устанавливаются классы опасности химически опасных объектов. Общее определение содержится в соответствующем ФЗ. Химически опасные объекты – это предприятия, на которых осуществляется хранение, выработка, транспортировка токсичных и высокотоксичных веществ, которые могут нанести вред окружающей природе и людям.

Эксплуатация химически опасных объектов: лицензия

Для проведения работ с вредными соединениями предприятие должно иметь соответствующие разрешающие документы.

Для получения лицензии, следует предоставить:

1. Учредительную документацию.
2. Заявление.
3. Документы, которыми подтверждающее наличие зданий, оборудования, помещений, сооружений, необходимых для выполнения лицензируемых работ. Они могут принадлежать субъекту на праве собственности или на иных основаниях, установленных в законодательстве.
4. Документы, которыми подтверждается приемка в эксплуатацию объекта.
5. Экспертное заключение.
6. Декларация промбезопасности (в установленных законом случаях).
7. Сертификаты соответствия технических средств и оборудования, которые используются на предприятиях, требованиям, предусмотренным в техрегламентах или действовавших до вступления их в действие прочих нормативных актах.
8. Договор об обязательном страховании ответственности за нанесение вреда в ходе эксплуатации ХОПО.
9. Дипломы, свидетельства, аттестаты и прочие документы, подтверждающие соответствие квалификации сотрудников предприятия лицензионным требованиям.

Все эти бумаги должны быть предоставлены в лицензирующий орган.

Эксплуатация химически опасных производственных объектов осуществляется при:

1. Наличии сооружения, здания, конструкций, оборудования, помещений на праве собственности или по иным законным основаниям, предназначенных для осуществления лицензируемой деятельности.
2. Наличии актов, подтверждающих соблюдение порядка приемки опасного объекта в эксплуатацию.
3. Соблюдении требований, предусмотренных в ст. 7 соответствующего ФЗ относительно технических устройств, используемых на предприятии.
4. Исполнении предписаний, установленных в ст. 9 ФЗ, регламентирующим безопасную эксплуатацию объекта.
5. Организации контроля над соблюдением требований по обязательному страхованию ответственности за нанесение вреда при осуществлении лицензируемой деятельности.
6. Соблюдении требований по обеспечению готовности к действиям по ликвидации и локализации последствий аварий на опасных объектах.
7. Организации и проведении технического расследования причин катастроф на предприятии.
8. Контроле над соблюдением правил промышленной безопасности.

Виды предприятий

В ФЗ приведен список, в котором перечислены химически опасные объекты.

К ним, в частности, относят:

• Предприятия нефтеперерабатывающей и химической, мясомолочной и пищевой промышленности, продовольственные базы и хладокомбинаты, оснащенные холодильными установками, в которых используется аммиак в качестве хладагента.
• Очистные сооружения, где дезинфицирующим веществом является хлор.
• Ж/д станции, в которых в путях отстоя подвижных составов присутствуют сильнодействующие ядовитые соединения, а также участки, где происходит их выгрузка и погрузка.
• Базы и склады, на которых осуществляется хранение химического оружия, ядохимикатов или иных веществ для дератизации, дезинсекции и дезинфекции.

Все взрывопожароопасные и химически опасные производственные объекты должны пройти процедуру лицензирования. Это касается предприятий, которые ведут или собираются вести соответствующую деятельность на территории России. Лицензирование ХОПО представляет собой довольно трудоемкий и сложный процесс. Для получения разрешающей документации необходимо подготовить и сдать в уполномоченный орган пакет бумаг, утвержденный соответствующим правительственным Постановлением.

Аварии на химически опасных объектах

Они занимают особое место среди всех чрезвычайных ситуаций на предприятиях. Внедрение в индустрию токсичных соединений во 2-й половине 20-го столетия обусловило увеличение техногенной угрозы. Аварии на химически опасных объектах могут сопровождаться выбросами ядовитых веществ в атмосферу. По статистическим данным в РФ каждый год отмечается 80-100 катастроф. Последствия аварий на химически опасных объектах могут иметь угрожающие масштабы. Нередко катастрофы связаны с гибелью людей и значительным материальным ущербом.

Особенности катастроф

Какую угрозу несут в себе химически опасные объекты? Последствия катастроф на таких предприятиях могут иметь внушительные масштабы. В частности, при выбросе или проливе соединений создается зона поражения. Все, кто находятся в ней, подвергаются заражению. Это касается животных, людей, растений. Все это может произойти, если не соблюдаются правила безопасности химически опасных производственных объектов.

Угрозы при выбросе соединений

В результате аварий токсичные вещества распространяются в виде паров, жидкостей, аэрозолей и газов. Через 1-3 минуты после перехода части соединения в атмосферу при разрушении емкости, в котором оно содержалось, формируется первичное облако. Вторичное скопление является результатом испарения вылившихся веществ с подстилающей поверхности. Катастрофы с такого рода химической обстановкой возникают в случаях аварийного выброса или пролива сжиженного хлора и аммиака, хранящихся на предприятии, используемых при транспортировке или производстве. Выброс провоцирует заражение – распространение высокотоксичных соединений в природной среде в количествах или концентрациях, угрожающих здоровью и жизни сельскохозяйственных животных, людей и растений на протяжении определенного периода.

Зона заражения

Вероятный выход облака за пределы территории, на которой располагаются химически опасные объекты, обуславливает угрозу для всей административной единицы. Зона заражения – это акватория либо часть суши, в пределах которых распространены или на которые привнесены ядовитые соединения.

На таких территориях выделяют составляющие их участки:

1. Смертельных токсодоз. Эта территория представляет собой чрезвычайную опасность. На внешней ее границе 50% людей получают смертельное поражение.
2. Поражающих токсодоз. На этой территории существует вероятность опасного заражения. На внешней ее границе 50% людей получают токсическое поражение.
3. Дискомфорта – пороговая зона. На ее внешней границе отмечается обострение хронических патологий либо наблюдаются первые признаки токсического отравления.

В очагах заражения происходит массовое поражение растений, животных и людей.

Комплекс обстоятельств

Безопасность химически опасных объектов может быть под угрозой при наличии дополнительных поражающих факторов.

В частности, кроме непосредственной угрозы токсического воздействия ядовитых соединений, усугублять ситуацию могут:

• Ударная волна.
• Продукты сгорания и тепловое воздействие при пожаре.

Вне самого предприятия на территориях распространения зараженных потоков воздуха отмечается только токсическое влияние ядовитых соединений.

Результаты катастроф

Последствия чрезвычайных ситуаций на опасных объектах представляют собой комплекс факторов, оказывающих поражающее воздействие на окружающую среду, население и животных. В результате аварий формируется химическая обстановка – чрезвычайная ситуация, имеющая техногенный характер. Поражение животных и людей происходит вследствие проникновения токсических соединений в органы дыхания, через слизистые, раны, кожный покров, а также в ЖКТ. Характер и степень нарушений в жизнедеятельности организма зависят от особенностей, которыми обладают ядовитые вещества. В частности, значение имеют агрегатное состояние и физико-химические свойства, уровень концентрации аэрозолей и паров, длительность их воздействия, способы проникновения в организм.

Механизм действия веществ

В человеческом организме, между ним и окружающей средой постоянно происходит обмен веществ определенной интенсивности. Важнейшая роль в этих процессах принадлежит катализаторам (ферментам). Они присутствуют во всех клетках и осуществляют превращение соединений в организме. Таким образом, регулируется и направляется обмен веществ. Огромное количество разнообразных ферментов участвует в многочисленных биохимических реакциях в клетках. Токсичность соединений, проникающих в организм, проявляется при взаимодействии и катализаторов.

Возникающие реакции приводят к замедлению или полному прекращению тех или других жизненных функций. Подавление определенных ферментных систем провоцирует общее поражение, а в ряде случаев гибель человека или животного. Как правило, нарушения организма проявляются острыми или хроническими отравлениями. Они возникают вследствие проникновения химически опасных соединений в дыхательный тракт. Этому способствует обширная площадь легочной ткани, высокая скорость проникновения токсинов в кровь, интенсивная легочная вентиляция, а также увеличение кровотока при работе, в особенности физической.

Требования для предприятий

Для обеспечения безопасности производственных процессов на опасных объектах разработаны специальные Правила.

Установлены требования к системам сигнализации, управления, контроля, обеспечивающие снижение угрозы возникновения катастрофы:

• На предприятии следует предусмотреть системы ПАЗ. Они должны обеспечивать предупреждение возникновения аварийных ситуаций в случае отклонения параметров процесса от предельно допустимых, безопасность отключения оборудования или перевода его в безопасный режим.
• Энергетическая устойчивость реализуется посредством выбора рациональной схемы электроснабжения, числом источников питания и уровнем их надежности. Она должна обеспечить безаварийную остановку процесса на опасном объекте в случае сбоя в работе.
• Системы, в которых задействованы токсичные соединения в разном виде, способные формировать ядовитые смеси, должны быть герметичны и исключать образование высоких концентраций веществ в воздухе при любом режиме работы.
• На стадиях, касающихся транспортировки, хранения и уничтожения химикатов, предусматриваются меры, способствующие максимальному снижению проникновения их в атмосферу цеха.

В случае аварийной разгерметизации систем в блоках, которые связаны с выработкой, переработкой, использованием, образованием токсинов, следует предусмотреть:

• Установку быстродействующих автоматических запорных либо отсекающих устройств, время срабатывания которых – не больше 12 сек. Данные меры обязательно предусматриваются на объектах 1 и 2 класса опасности.
• Установку отсекающих или запорных устройств на дистанционном управлении. Время их срабатывания – не больше 120 сек. Эти меры необходимы для объектов 3 класса опасности.
• Установку отсекающей либо запорной аппаратуры на ручном приводе. Для таких устройств должно быть предусмотрено минимальное время их включения посредством рационального размещения. Период срабатывания не должен быть больше 300 сек. Такое оборудование устанавливается на объектах 4 класса опасности.

Управления эксплуатации объектов

Управление эксплуатацией (Facility Management) должно обеспечивать неснижение функциональных свойств объекта.

Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль:

• технического обслуживания объекта;
• содержание объекта;
• ремонтов объекта.

Техническое обслуживание должно включать:

• обслуживание конструктивных элементов;
• обслуживание инженерных систем;
• аварийное обслуживание;
• диспетчеризацию.

Содержание объекта:

• санитарное содержание объекта:
- уборка объекта;

- удаление мусора и бытовых отходов;
- дезинсекция (уничтожение насекомых);
- дератизация (уничтожение грызунов);

• содержание прилегающего земельного участка:

- уборка земельного участка;
- вывоз мусора и снега;
- озеленение;
- содержание зеленых насаждений;
- содержание элементов благоустройства земельного участка и малых форм;

• подготовка объекта к праздникам.

Ремонты объекта:

• текущий ремонт;
• капитальный ремонт;
• модернизация;
• реконструкция.

Таким образом, даже конспективное раскрытие аспектов управления недвижимостью свидетельствует о его сложности.

На собственнике недвижимого имущества лежит бремя его содержания. Только от его воли зависит, будет ли объект доходоприносящим либо убыточным. Только от воли собственника зависит, будет ли он сам управлять объектом либо доверит его управление своим представителям или привлечет профессиональную команду в лице управляющей организации. Собственник также может принять и иное решение. Например, оставить за собой управление объектом, а управление эксплуатацией передать в выбранную эксплуатирующую организацию. Критерий выбора должен быть один – экономическая обоснованность принимаемого решения.

Регламент эксплуатации объекта

Как регламентируется эксплуатация опасных объектов? В этой статье мы постараемся подробно остановиться на всех моментах касающихся регламента эксплуатации опасных производственных объектов.

Правила эксплуатации отдельных видов опасных производственных объектов устанавливают в том числе:

1. Приказ Ростехнадзора № 558, которым утверждены правила безопасности для объектов, использующих сжиженные углеводородные газы.

Эти правила распространяются:

а) на газонаполнительные станции (ГНС), включая сливные железнодорожные эстакады и железнодорожные пути на территории ГНС;
б) на газонаполнительные пункты;
в) на промежуточные склады баллонов с количеством сжиженных углеводородных газов (СУГ) от одной тонны;
г) на резервуарные установки, включая наружные и внутренние газопроводы и технические устройства объектов, использующих СУГ в качестве топлива, кроме сети газопотребления жилых, административных, общественных и бытовых зданий;
д) на средства защиты стальных газопроводов и резервуаров от электрохимической коррозии;
е) на средства безопасности, регулирования и защиты, а также системы автоматизированного управления производственными процессами при использовании СУГ.

2. Приказ Ростехнадзора № 533, утвердивший правила безопасности опасных производственных объектов, на которых используются подъемные сооружения.

Правила распространяются на обеспечение промышленной безопасности объектов, на которых применяются следующие подъемные сооружения и оборудование:

- краны-манипуляторы (если вы собрались кран манипулятор заказать в сторонней организации, то за безопасность будет отвечать соответственно она);
- грузоподъемные краны всех типов;
- мостовые краны-штабелеры;
- краны-трубоукладчики;
- строительные подъемники;
- электрические тали;
- подъемники и вышки, предназначенные для перемещения людей;
- грузовые электрические тележки, передвигающиеся по надземным рельсовым путям совместно с кабиной управления;
- краны-экскаваторы, предназначенные только для работы с крюком, подвешенным на канате, или электромагнитом;
- сменные грузозахватные органы (крюки, грейферы, магниты) и съемные грузозахватные приспособления (траверсы, грейферы, захваты, стропы), используемые совместно с кранами для подъема и перемещения грузов;
- тара для транспортировки грузов, отнесенных к категории опасных, за исключением специальной тары, применяемой в металлургическом производстве (ковшей, мульдов), а также специальной тары, используемой в морских и речных портах;
- специальные съемные кабины и люльки, навешиваемые на грузозахватные органы кранов и используемые для подъема и перемещения людей;
- рельсовые пути (для опорных и подвесных ПС, которые передвигаются по рельсам).

В то же время новые правила не распространяются на те объекты, где используются, например, следующие сооружения:

- применяемые в интересах обороны и безопасности государства, гражданской и территориальной обороны или которые относятся к вооружению и военной технике, кроме ПС общепромышленного назначения;
- применяемые на объектах использования атомной энергии (кроме ПС общепромышленного назначения.

3. Приказ Ростехнадзора № 542, которым определены правила безопасности сетей газораспределения и газопотребления. Он распространяется на все организации, осуществляющие деятельность по эксплуатации, техническому перевооружению, ремонту, консервации и ликвидации сетей газораспределения и газопотребления.

В целом расходы, связанные с эксплуатацией опасных производственных объектов, учитываются при расчете налога на прибыль (по самым разным статьям затрат).

Так, расходы на обучение работников могут быть признаны предприятием в составе прочих.

Командировочные расходы сотрудников принимаются на основании подпункта 12 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. И тут никакой специфики учета затрат по сравнению с обычными командировками нет.

А вот в части признания расходов на страхование ответственности за причинение вреда при эксплуатации опасного производственного объекта (подп. 8 п. 1, п. 2 ст. 263 Налогового кодекса РФ) не все однозначно. Законом № 116-ФЗ предусмотрено, что организации, эксплуатирующие опасные производственные объекты, обязаны страховать свою ответственность за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц и окружающей природной среде в случае аварии на производственном объекте.

Однако, по мнению финансистов, страхование ответственности за причинение вреда при эксплуатации опасного производственного объекта не является обязательным, оно также не относится и к видам добровольного страхования. Следовательно, затраты на страхование в составе налоговых расходов предприятия не учитываются (письмо Минфина России № 03-03-06/1/408). Аналогичная точка зрения сформулирована чиновниками главного финансового ведомства в письме № 03-03-04/1/783.

Однако у арбитров на этот счет иное мнение. Так, в постановлении ФАС Центрального округа № А54-1785 было указано, что организации, которые эксплуатируют опасные производственные объекты, имеют право отнести в состав расходов страховые взносы по договорам страхования ответственности (строгое соблюдение правил эксплуатации опасных производственных объектов позволит предприятию избежать возможных рисков, связанных с несчастными случаями, приостановкой деятельности, штрафными санкциями).

Опасные производственные объекты в зависимости от уровня потенциальной опасности аварий на них подразделяются на четыре класса:

а) I класс – объекты чрезвычайно высокой опасности;
б) II класс – объекты высокой опасности;
в) III класс – объекты средней опасности;
г) IV класс – объекты низкой опасности.

Такая градация установлена пунктом 3 статьи 2 Федерального закона № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» (далее – Закон № 116-ФЗ).

Эти требования перечислены в статье 9 Закона № 116-ФЗ. Итак, предприятие, в частности, должно:

1) обеспечивать безопасность применения технических устройств на опасном объекте;
2) иметь лицензию на ведение конкретного вида деятельности в области промышленной безопасности;
3) уведомлять федеральный орган исполнительной власти в области промышленной безопасности или его территориальный орган о начале конкретного вида деятельности;
4) укомплектовать штат работников опасного производственного объекта в соответствии с установленными требованиями;
5) допускать к работе на опасном производственном объекте только тех лиц, которые соответствуют квалификационным требованиям и не имеют медицинских противопоказаний к данной работе;
6) проводить подготовку и аттестацию работников в области промышленной безопасности.

Конкретные правила, по которым должна происходить эксплуатация опасных объектов, устанавливает Ростехнадзор. Он же контролирует, как эти правила исполняются.

Эксплуатация линейных объектов

В настоящее время в порядке реализации Генплана развития города (в частности, Проектом планировки территории города) на землях, где произрастают городские леса, предусмотрено масштабное строительство целого ряда жилых и производственных зданий, школ, больниц, дорог и других объектов.

Территория, подлежащая в будущем в соответствии с Генпланом строительству, лесоустройством отнесена к «функциональной зоне перспективной застройки». Границы функциональных зон отражены на планово-картографических материалах лесоустройства.

Специальные исследования по проектированию строительства реконструкции и эксплуатации линий электропередач, линий связи, дорог и других линейных объектов на территории городских лесов лесоустройством не проводились.

Целями использования лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередач, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов являются:

- распределение электроэнергии между потребителями;
- передача и прием информации с помощью различных средств связи;
- обеспечение передвижения людей, транспорта и грузов.

Нормативы и параметры использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередач, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов определяются Правилами использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередач, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, утвержденными Приказом МПР РФ № 99.

В соответствии с приказом Рослесхоза № 13 «Об утверждении особенностей использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных в водоохранных зонах, лесов, выполняющих функции защиты природных и иных объектов, ценных лесов, а также лесов, расположенных на особо защитных участках» использование лесов для строительства и эксплуатации линий связи, линий электропередач, дорог, трубопроводов и других линейных объектов допускается в защитных лесах и, в частности, городских лесах.

Сроки разрешенного использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередач, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов определяются в соответствии со сроками действия, указанными в документах:

а) актах выбора земельных участков, согласованных на региональном уровне в соответствии с действующим законодательством;
б) утвержденной проектной документации на строительство объектов.

Проектная документация в обязательном порядке должна содержать разделы или проекты по охране окружающей среды и рекультивации нарушенных земель.

Использование лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередач, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов (далее – линейные объекты) регламентируется ст. 45 ЛК РФ. Лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в соответствии со ст. 9 ЛК РФ.

Имеющиеся в городских лесах дороги можно подразделить на лесные дороги и дороги общего пользования. Лесные дороги относятся к объектам лесной инфраструктуры (см. ст. 13 ЛК РФ и раздел 1.), а автомобильные и железные дороги общего пользования - к объектам, не связанным с созданием лесной инфраструктуры (см. ст. 21 ЛК РФ).

Линии электропередачи, линии связи, трубопроводы и иные линейные объекты считаются объектами, не связанными с созданием лесной инфраструктуры.

Строительство, реконструкция и эксплуатация линейных объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, разрешены не только на землях лесного фонда, но и на землях иных категорий, где располагаются леса, в случаях, определенных федеральными законами, в соответствии с целевым назначением этих земель (части 1 и 2 ст. 21 ЛК РФ).

При строительстве, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, допускается вырубка деревьев, кустарников, лиан, в том числе в охранных и санитарно-защитных зонах, предназначенных для обеспечения безопасности граждан и создания необходимых условий для эксплуатации соответствующих объектов (часть 5 ст. 21 ЛК РФ).

Земли, которые использовались для указанных строительства, реконструкции и эксплуатации, подлежат рекультивации (часть 6 ст. 21 ЛК РФ).

Если при использовании лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, потребуется заготовка древесины и иных лесных ресурсов, использование осуществляется одновременно для нескольких целей в соответствии с частью 2 ст. 25 ЛК РФ.

При предоставлении гражданам и юридическим лицам лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства линий электропередачи, линий связи, трубопроводов, дорог и других линейных объектов применяются правила не только лесного, но и земельного и гражданского законодательства.

По правилам лесного законодательства лесные участки предоставляются в аренду, а по правилам земельного и гражданского законодательства - в постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное срочное пользование. В соответствии с ЗК РФ и ГК РФ на эти лесные участки также могут устанавливаться публичные и частные сервитуты.

ЛК РФ предусматривает, что на указанных правах лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, должны предоставляться гражданам и юридическим лицам только для строительства линейных объектов.

ЛК РФ не определяет возможности предоставления лесных участков для эксплуатации линий электропередачи и иных линейных объектов, в том числе в целях установления охранных и санитарно-защитных зон, предназначенных для обеспечения безопасности граждан и создания необходимых условий для эксплуатации соответствующих объектов.

Особо следует отметить то обстоятельство, что правовой режим указанных охранных зон устанавливается не только в соответствии с Лесным кодексом РФ, но и Земельным кодексом (ЗК) РФ.

Земельный кодекс РФ допускает, что в пределах охранных зон могут находиться земельные участки разных собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов (пункт 3 статьи 87).

Эти требования земельного законодательства распространяются и на охранные зоны, расположенные в лесах.

Такой подход соответствует и сложившейся практике использования лесов. Например, лесные участки в пределах охранных зон могут предоставляться в аренду для заготовки пищевых лесных ресурсов, сбора лекарственных растений, сенокошения, пастьбы сельскохозяйственных животных и т. д. При этом граждане и юридические лица, осуществляющие соответствующее использование лесов, обязаны соблюдать правовой режим охранных зон.

Вопрос об автомобильных и железных дорогах общего пользования, в том числе об их охранных зонах, подробно регламентируется ст. 105 ЛК РФ.

Для других линейных объектов - под их строительство и реконструкцию, а при необходимости - и для эксплуатации выделяются так называемые трассы коммуникаций.

В лесном хозяйстве трассами коммуникаций называют полосы, прорубаемые в лесу с целью прокладки линий электропередачи, телефонных линий, трубопроводов и т. д. Эти полосы расчищают от древесной растительности и поддерживают в состоянии, обеспечивающем их безопасность.

Правовой основой регулирования вопросов, касающихся линейных объектов, является ЗК РФ, а также федеральные законы и постановления Правительства РФ, определяющие особенности функционирования соответствующих отраслей экономики.

Ст.89 ЗК РФ предусматривает, что в целях обеспечения деятельности организаций и объектов энергетики могут предоставляться земельные участки для размещения объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон и использования соответствующих земельных участков будет определяться Правительством РФ.

В свою очередь, Федеральный закон № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» относит линии электропередачик объектам электросетевого хозяйства и указывает на то, что любые лица вправе осуществлять строительство этих линий (ст. 3, 10).

Принято различать воздушные линии электропередачи, провода которых подвешены над землей и водой, и кабельные линии электропередачи (подземные и подводные), в которых используются силовые кабели.

Размер необходимых для строительства линий электропередачи земельных участков рассчитывается в соответствии с Правилами определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети (утверждены Постановлением Правительства РФ № 486).

Пунктом 6 этих Правил допускается их применение к землям лесного фонда и землям под лесами иных категорий, не отнесенных к землям энергетики.

Так, допускается определять минимальный размер земельного участка, в том числе лесного участка, для установки опоры воздушной линии электропередачи напряжением до 10 кВ включительно (опоры линии связи, обслуживающей электрическую сеть) как площадь контура, равного поперечному сечению опоры на уровне поверхности земли.

Минимальный размер лесного участка для установки опоры воздушной линии электропередачи напряжением свыше 10 кВ определяется как:

- площадь контура, отстоящего на 1 м от контура проекции опоры на поверхность земли (для опор на оттяжках – включая оттяжки), - для земельных участков, граничащих с земельными участками всех категорий земель, кроме предназначенных для установки опор с ригелями глубиной заложения не более 0,8 м земельных участков, граничащих с земельными участками сельскохозяйственного назначения;
- площадь контура, отстоящего на 1,5 м от контура проекции опоры на поверхность земли (для опор на оттяжках - включая оттяжки), - для предназначенных для установки опор с ригелями глубиной заложения не более 0.8 м земельных участков, граничащих с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Минимальные размеры обособленных земельных участков для установки опоры воздушной линии электропередачи напряжением 330 кВ и выше, в конструкции которой используются закрепляемые в земле стойки (оттяжки), допускается определять как площади контуров, отстоящих на 1 м от внешних контуров каждой стойки (оттяжки) на уровне поверхности земли - для земельных участков, граничащих с земельными участками всех категорий земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения), и на 1.5 м - для земельных участков, граничащих с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Конкретные размеры земельных участков для установки опор воздушных линий электропередачи (опор линий связи, обслуживающих электрические сети) определяются исходя из необходимости закрепления опор в земле, размеров и типов опор, несущей способности грунтов и необходимости инженерного обустройства площадки опоры с целью обеспечения ее устойчивости и безопасной эксплуатации.

Согласно ст. 91 ЗК РФ в целях обеспечения связи (кроме космической связи) могут предоставляться земельные участки для размещения объектов соответствующих инфраструктур, включая:

- кабельные, радиорелейные и воздушные линии связи и линии радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи;
- подземные кабельные и воздушные линии связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи.

Федеральный закон № 126-ФЗ «О связи» определяет линии связикак линии передачи, физические цепи и линейно-кабельные сооружения связи, В нем также указывается, что вопросы предоставления земельных участков организациям связи, порядок (режим) пользования ими, в том числе установления охранных зон сетей связи и сооружений связи и создания просек для размещения сетей связи, основания, условия и порядок изъятия этих земельных участков устанавливаются земельным законодательством. Размеры таких земельных участков, в том числе земельных участков, предоставляемых для установления охранных зон и просек, определяются в соответствии с нормами отвода земель для осуществления соответствующих видов деятельности, градостроительной и проектной документацией.

Более подробно вопросы, касающиеся использования земель, в том числе тех, на которых расположены леса, для целей связи, определены в Правилах охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 578.

На трассах кабельных и воздушных линий связи должны создаваться просеки в лесных массивах и зеленых насаждениях:

- при высоте насаждений менее 4 м - шириной не менее расстояния между крайними проводами воздушных линий связи и линий радиофикации плюс 4 м (по 2 м с каждой стороны от крайних проводов до ветвей деревьев);
при высоте насаждений более 4 м - шириной не менее расстояния между крайними проводами воздушных линий связи и линий радиофикации плюс 6 м (по 3 м с каждой стороны от крайних проводов до ветвей деревьев);
- вдоль трассы кабеля связи - шириной не менее 6 м (по 3 м с каждой стороны от кабеля связи).

Трассы линий связи должны периодически расчищаться от кустарников и деревьев, содержаться в безопасном в пожарном отношении состоянии, должна поддерживаться установленная ширина просек. Деревья, создающие угрозу проводам и опорам линий связи, должны быть вырублены.

Просеки для кабельных и воздушных линий связи, проходящие по лесным массивам и зеленым насаждениям, должны содержаться в безопасном в пожарном отношении состоянии силами предприятий, в ведении которых находятся линии связи.

Если трассы действующих кабельных и воздушных линий связи проходят по территориям защитных лесов, допускается создание просек только при отсутствии снижения функционального значения особо охраняемых участков (места кормежки редких и исчезающих видов животных, нерестилища ценных пород рыб и т. д.).

В парках, садах, заповедниках, зеленых зонах вокруг городов и населенных пунктов, ценных лесных массивах, полезащитных лесонасаждениях, защитных лесных полосах вдоль автомобильных и железных дорог, запретных лесных полосах вдоль рек и каналов, вокруг озер и других водоемов прокладка просек должна производиться таким образом, чтобы состоянию насаждений наносился наименьший ущерб и предотвращалась утрата ими защитных свойств. На просеках не должны вырубаться кустарник и молодняк (кроме просек для кабельных линий связи), корчеваться пни на рыхлых почвах, крутых (свыше 15 градусов) склонах и в местах, подверженных размыву.

Организациям, в ведении которых находятся линии связи, в охранных зонах разрешается вырубка отдельных деревьев при авариях на линиях связи, проходящих через лесные массивы, в местах, прилегающих к трассам этих линий, с последующей очисткой мест рубки от порубочных остатков.

Статья 90 ЗК РФ устанавливает, что в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут предоставляться земельные участки для:

- размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;
- установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков.

Границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство, каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

В настоящее время для каждого вида трубопроводов ширина полос отвода и границы охранных зон чаще всего устанавливаются строительными нормами (СНиП).

Законодательством предусмотрены особенности использования земель, на которых расположены леса и где осуществляется строительство, реконструкция и эксплуатация трубопроводов.

Например, в соответствии со статьей 28 Федерального закона № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» организации, в ведении которых находятся объекты системы газоснабжения (к ним относятся газопроводы), расположенные в лесах, обязаны:

- содержать охранные зоны объектов системы газоснабжения в пожаробезопасном состоянии;
- проводить намеченные работы, вырубать деревья (кустарники) в охранных зонах объектов системы газоснабжения и за пределами таких зон в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации.

В Правилах охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 878, устанавливаются, в частности, следующие особенности использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации объектов системы газоснабжения.

Охранные зоны устанавливаются вдоль трасс межпоселковых газопроводов, проходящих по лесам, - в виде просек шириной 6 м, по 3 м с каждой стороны газопровода. Для надземных участков газопроводов расстояние от деревьев до трубопровода должно быть не менее высоты деревьев в течение всего срока эксплуатации газопровода.

При прохождении охранных зон газораспределительных сетей по лесам эксплуатационные организации газораспределительных сетей обязаны за свой счет:

- содержать охранные зоны (просеки) газораспределительных сетей в пожаробезопасном состоянии;
- создавать минерализованные полосы по границам просек шириной не менее 1,4 м;
- устраивать через каждые 5 – 7 км переезды для противопожарной техники.

Проведение работ в таких охранных зонах и за их пределами должно производиться в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации.

В аварийных ситуациях эксплуатационной организации разрешается подъезд к газораспределительной сети по кратчайшему маршруту для доставки техники и материалов с последующим оформлением акта. При проведении указанных работ на газопроводах, проходящих через леса, разрешается вырубка деревьев с последующей очисткой мест вырубки от порубочных остатков.

После выполнения работ по ремонту, обслуживанию или устранению последствий аварий газораспределительной сети на землях лесного фонда эксплуатационная организация должна привести эти земли в исходное состояние (рекультивировать) и передать их по акту собственнику, владельцу, пользователю земельного участка или уполномоченному им лицу.

Порядок эксплуатации газопроводов в охранных зонах при пересечении ими лесов должен согласовываться эксплуатационными организациями газораспределительных сетей с заинтересованными организациями, а также с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков.

В Правилах использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, утвержденных приказом МПР России № 99, эта задача в полной мере не решена.

Правила использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов дополняют установленное ЛК РФ правовое регулирование рассматриваемого вида использования лесов следующими нормами:

- в целях строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов используются, прежде всего, нелесные земли, а при отсутствии на лесном участке таких земель - участки невозобновившихся вырубок, гарей, пустырей, прогалины, а также площади, на которых произрастают низкополнотные и наименее ценные лесные насаждения;
- использование иных лесных участков для указанных целей допускается в случае отсутствия других вариантов возможного размещения линейных объектов;
- при использовании лесов в целях строительства, реконструкции и эксплуатации автомобильных и железных дорог исключаются случаи, вызывающие нарушение поверхностного и внутрипочвенного стока вод, затопление или заболачивание лесных участков вдоль дорог;
- осуществление строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов должно исключать развитие эрозионных процессов на занятой и прилегающей территории;
- в охранных и санитарно-защитных зонах, предназначенных для обеспечения безопасности граждан и создания необходимых условий для эксплуатации линейных объектов, рубка лесных насаждений осуществляется в соответствии с установленным режимом указанных зон, по согласованию с предоставившими в пользование лесной участок органами государственной власти или органами местного самоуправления;
- допускается периодическая расчистка трасс линий электропередачи и связи от древесной и кустарниковой растительности высотой более 4 м путем ее вырубки, уничтожения химическим или комбинированным способом;
- отдельные деревья или группы деревьев, растущие вне просеки и угрожающие падением на провода или опоры линий электропередачи и связи, должны своевременно вырубаться. На опушках леса, примыкающих к линиям электропередачи или линиям связи (охранных зонах), в обязательном порядке убираются зависшие деревья.

При использовании лесов в целях строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов исключаются случаи:

- повреждения лесных насаждений, растительного покрова и почв за пределами предоставленного лесного участка;
- захламления прилегающих территорий за пределами предоставленного лесного участка строительным и бытовым мусором, отходами древесины, иными видами отходов;
- загрязнения площади предоставленного лесного участка и территории за его пределами химическими и радиоактивными веществами;
- проезда транспортных средств и иных механизмов по произвольным, неустановленным маршрутам за пределами предоставленного лесного участка.

Лица, осуществляющие использование лесов в целях строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, обеспечивают:

- регулярное проведение очистки предоставленного лесного участка, примыкающих опушек леса, искусственных и естественных водотоков от захламления строительными, лесосечными, бытовыми и иными отходами, от загрязнения отходами производства, токсичными веществами;
- восстановление нарушенных производственной деятельностью дорог, осушительных канав, дренажных систем, шлюзов, мостов, других гидромелиоративных сооружений, квартальных столбов, квартальных просек;
- принятие необходимых мер по устранению аварийных ситуаций и лесных пожаров, а также ликвидации их последствий, возникших по вине указанных лиц.

Земли, нарушенные или загрязненные при использовании лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, подлежат рекультивации в срок не более одного года после завершения соответствующего этапа работ.

Периоды эксплуатации объектов

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Срок физической жизни объекта - период реального существования объекта недвижимости в функционально-пригодном состоянии до его сноса. Бывает: нормативный, фактический, расчетный.

Срок экономический жизни - период времени, в течение которого объект используется как источник прибыли.

Время жизни объекта – отрезок времени, в течение которого объект может быть использован по своему функциональному назначению.

Периоды жизни:

Хронологический возраст - период эксплуатации объекта с момента его ввода;
Эффективный возраст - возраст объекта, основанный на оценке его внешнего вида и технического состояния;
Оставшийся срок экономической жизни - период от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. Последовательность процесса осуществления недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).

Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на 4 стадии:

I. Предпроектная и проектная стадии.
1. Рациональное построение расчета затрат на весь жизненный цикл.
2. Минимизация эксплуатационных затрат.

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первая стадия. Этот этап особенно сложен и состоит из нескольких составляющих.

Предпроектная стадия-стадия замысла. Она включает:

• анализ рынка недвижимости;
• выбор и согласование места размещения объекта;
• разработка ТЭО;
• привлечение инвестиционных средств.

Результат: задание на проектирование.

Проектная стадия включает (ст.48 Град.К):

• инженерные изыскания;
• архитектурно-строительное проектирование;
• экспертиза;
• оформление исходно-разрешительной документации.

II. Строительство объекта недвижимости.

1. Выбор заказчика. Управление проектом (желательно начать с первого периода).
2. Соответствие строящегося объекта капитального строительства требованиям рынка недвижимости.
3. Выбор подрядной организации (генподряд, субподряд).
4. Строительный контроль.
5. Государственный строительный надзор.
6. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла.

III. Эксплуатация объекта недвижимости.

Включает функциональную и техническую эксплуатации.

К функциональной (извлечение функциональной полезности в соответствии с проектным функциональным назначением и целями владельца или инвестора) относятся:

• владение и использование;
• извлечение прибыли, удовлетворение потребности;
• распоряжение собственностью;
• смена собственников, совладельцев, пользователей (с обязательной регистрацией прав и сделок).

Техническая (поддержание технического состояния недвижимости, которая обеспечивает условия для извлечения функциональной полезности на заданном уровне) эксплуатация:

• управление объектом недвижимости (обслуживание, ремонт, замена);
• изменение функционального назначения объекта и его частей;
• повторение или модификация жизненно цикла;
• конец экономической жизни объекта.

Эксплуатация объектов недвижимости:

- эксплуатация оборудования помещений;
- материальный учет;
- пожарная охрана, техника безопасности;
- управление коммуникациями (для общественных зданий);
- утилизация, переработка отходов;
- устранение аварийных ситуаций;
- обслуживание и ремонт.

Периоды эксплуатации:

А. Эксплуатация до момента полной окупаемости;
Б. Последующая наработка на вложенные инвестиции (до тех пор пока дополнительные затраты на устранение износа не превышают выгод на эксплуатацию).

IV. Стадия закрытия объекта.

Это полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результатом чего является либо снос, либо качественно новое развитие.

На этой стадии требуются значительные затраты на:

- ликвидацию,
- изменение объекта,
- устранение физического морального износа.

Стоимость участка земли как свободного больше стоимости земли плюс стоимость существующего объекта.

Экономический смысл ликвидации улучшений состоит в устранении препятствий в виде существующих улучшений для более эффективного использования земли.

тема

документ Незавершенное строительство
документ Проектные работы
документ Проектная документация
документ Капитальное строительство



назад Назад | форум | вверх Вверх

Управление финансами

важное

1. ФСС 2016
2. Льготы 2016
3. Налоговый вычет 2016
4. НДФЛ 2016
5. Земельный налог 2016
6. УСН 2016
7. Налоги ИП 2016
8. Налог с продаж 2016
9. ЕНВД 2016
10. Налог на прибыль 2016
11. Налог на имущество 2016
12. Транспортный налог 2016
13. ЕГАИС
14. Материнский капитал в 2016 году
15. Потребительская корзина 2016
16. Российская платежная карта "МИР"
17. Расчет отпускных в 2016 году
18. Расчет больничного в 2016 году
19. Производственный календарь на 2016 год
20. Повышение пенсий в 2016 году
21. Банкротство физ лиц
22. Коды бюджетной классификации на 2016 год
23. Бюджетная классификация КОСГУ на 2016 год
24. Как получить квартиру от государства
25. Как получить земельный участок бесплатно


©2009-2016 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов
разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты