Управление финансами
документы

1. Акт выполненных работ
2. Акт скрытых работ
3. Бизнес-план примеры
4. Дефектная ведомость
5. Договор аренды
6. Договор дарения
7. Договор займа
8. Договор комиссии
9. Договор контрактации
10. Договор купли продажи
11. Договор лицензированный
12. Договор мены
13. Договор поставки
14. Договор ренты
15. Договор строительного подряда
16. Договор цессии
17. Коммерческое предложение
Управление финансами
егэ ЕГЭ 2017    Психологические тесты Интересные тесты   Изменения 2016 Изменения 2016
папка Главная » Полезные статьи » Капитальное строительство

Капитальное строительство

Капитальное строительство

Для удобства изучения материала статью разбиваем на темы:

Внимание!

Если Вам полезен
этот материал, то вы можете добавить его в закладку вашего браузера.

добавить в закладки

1. Капитальное строительство
2. Объект капитального строительства
3. Капитальное строительство и реконструкция
4. Эксплуатация объекта капитального строительства
5. Виды капитального строительства
6. Капитальное строительство организации
7. Безопасность объекта капитального строительства
8. Разрешение на капитальное строительство
9. Требования к объектам капитального строительства
10. Заказчик капитального строительства
11. Порядок строительства объекта капитального строительства
12. Ввод объектов капитального строительства
13. Документы капитального строительства
14. Проект капитального строительства
15. Учет капитального строительства
16. Сооружения капитального строительства
17. Приемка объекта капитального строительства
18. Стоимость капитального строительства
19. Осуществления капитального строительства
20. Акт приемки капитального строительства

Капитальное строительство

Капитальное строительство – возведение любых объектов, для которых необходимо проведение не только строительно-монтажных работ, но и земляных по устройству так называемых заглубленных фундаментов, а так же работы по возведению ограждающих и несущих конструкций, подводке всех необходимых инженерных коммуникаций. Так же капитальное строительство представляет собой деятельность по возведению новых и модернизации старых производственных и непроизводственных строений.

Разнообразные строения, сооружения и здания принято относить к объектам капитального строительства. В этот же список включаются и незавершенные строительные объекты, если они изначально возводились как капитальные.

Термин объекта капитального строительства появился в законодательстве РФ, сменив применяемые до сих пор понятия объекта градостроительной деятельности и объекта недвижимости в градостроительстве. Объект капитального строительства принято подразделять на виды: здания и сооружения.

Здания предназначаются для проживания людей, содержания животных, хранения продуктов производства либо размещения самого производства. Здание представляет собой сбалансированную систему и сети инженерно-технического обеспечения, обслуживающие наземную и подземную часть результата строительства.

Здания принято подразделять на:


• жилые;
• и нежилые.

Жилые дома или здания представляют собой несколько комнат, предназначенных для проживания, оснащенных дополнительными помещениями для бытовых нужд. Примером жилых зданий являются общежития, интернаты, детские дома, приюты. По этому же принципу возводятся специальные дома для престарелых граждан, инвалидов, ветеранов.

Индивидуальный жилой дом в первую очередь отличается тем, что предназначен для проживания только одной семьи. Этот объект капитального строительства располагается независимо от других зданий и не может иметь более трех этажей. В случае с индивидуальными жилыми домами коттеджного типа, в собственность входит и земельный участок, высотность строения ограничивается двумя этажами.

Жилой дом, созданный для проживания двух и более семей, имеющий для этого соответствующие требованиям жилищного законодательства квартиры с отдельными выходами, относят к многоквартирным домам.

Нежилые здания призваны обеспечить хранение материальных ценностей, создать условия для труда и отдыха, социального или культурного развития человека. К нежилым зданиям относят здания коммерческого, учебного, промышленного, административного, сельскохозяйственного и медицинского назначения.

Виды капитального строительства включают в себя и сооружения. Сооружением принято называть результат строительства, объединяющий в себе несколько разнородных элементов подобно автомобильной дороге, плотине, стадионам, линии электропередачи, трубопроводы и прочее. Сооружения предназначены для организации производственного процесса, перемещения людей или материальных ценностей, временного пребывания. Сооружение представляет собой сложную строительную систему, расположенную над землей или над землей и под землей, имеющею несущие, ограждающие и отдельные конструкции.

Управление капитального строительства не рассматривает в качестве самостоятельной категории строения и объекты незавершенного строительства. Однако, на практике их выделяют в некую условную категорию. Строения обычно объединяет понятие здания и сооружения. Возможен вариант определения в качестве строения объекта, имеющего второстепенное значение. Это может быть дачный домик, гараж. Строения не включаются в единый государственный реестр недвижимого имущества и объектов капитального строительства.

Объекты незавершенного строительства представляют собой здания и сооружения, строительство которых оказалось временно приостановленным из-за отсутствия технической, материальной или финансовой базы. Каждый из этих объектов числится в государственном реестре, но использоваться по назначению не может до завершения процесса строительства. Также необходимо пройти процедуру ввода в эксплуатацию. Незавершенное строительство – временное явление. Управление капитального строительства государственными органами направлено на максимальное освоение территорий, для чего завершается возведение всех подобных объектов.

В первую очередь исключаются временные постройки. Они возводятся для обеспечения условий, необходимых для выполнения определенных работ (хранение инвентаря, материальных ценностей, краткосрочного проживания). После выполнения основных работ временные постройки подлежат демонтажу. Технически нет ограничений для возведения временной постройки. С одинаковым успехом она может быть контейнерного типа или иметь железобетонные перекрытия на кирпичных стенах, стоящих на фундаменте.

Эксплуатация объектов капитального строительства является основным критерием разделения объектов на временные или постоянные. Временная постройка возводится на период, ограничивающийся пятью годами, тогда как объект капитального строительства не имеет ограничений по продолжительности эксплуатации (согласно техническому разрешению). Существуют некоторые исключения из правил, в результате которых продолжительность эксплуатации временных построек увеличивается до пятнадцати лет либо постройка приобретает статус постоянного строения. Ярким примером такого явления стали рабочие поселки и городки, построенные на пятнадцать лет в 80-е годы. Смена эпохи, правительства, сознания превратила временные строения в постоянные жилые территории.

К области капитального строительства не имеют отношения нестационарные некапитальные сооружения. Для их возведения используются легкие конструкции без устройства фундамента. Основные представители таких строений – туалетные кабины, гаражные боксы, остановки, уличные точки быстрого питания и бытового обслуживания. Главным критерием этих построек является их мобильность, простота сбора и разбора. Их представляют не только киоски и навесы, но и малые архитектурные формы, детские и спортивные площадки, фонтаны и прочее.

На лесных участках могут возводиться временные постройки в виде изгородей, пасек, навесов, сушилок и прочего для возможности заготовки лесных ресурсов, не связанных с вырубкой деревьев, например, для сбора пищевых продуктов, лекарственных растений.

Объект недвижимости неизменно связан с землей. Переместить сооружение, не причинив ему огромного ущерба, невозможно. Недвижимые объекты включают в себя здания и сооружения, незавершенные объекты строительства. При этом объекту капитального строительства вовсе не нужно быть зеркальным соответствием понятию объекта недвижимости. В тоже время, для приобретения статуса недвижимости недостаточно одной надежной связи с землей. Необходимо дополнительно соответствовать определенным техническим и юридическим нормативам и требованиям.

При организации капитального строительства необходимо соответствие всем правовым актам и законодательным документам, подтверждающим разрешение возведения конструкции, и подтверждающим соответствие нового объекта всем градостроительным правилам. В противном случае возникает опасность нарушения гражданских прав собственника. Для признания имущества недвижимым, при соблюдении всех юридических предпосылок, необходимо дополнительное согласие собственника земельного участка либо соответствующего государственного органа на образование недвижимого имущества.

В области капитального строительства для возможности отнесения здания к разряду недвижимого имущества применяется и принцип соответствия техническим характеристикам. Согласно ему имущество обязано возводится на специально смонтированном фундаменте с подведением стационарных коммуникаций. Результат строительных работ должен являться объектом капитального строительства.

Арбитражными судами были приняты решения, определяющие недостаточность технических характеристик в качестве определяющих. Например:

• заглубленный фундамент не является обязательны условием возведения каркасного сооружения;
• отсутствие подведенных коммуникаций не определяет прочность связи с землей, как и возможность перемещения без нанесения серьезного ущерба;
• монолитный фундамент используют не только разные виды капитального строительства, но и временные постройки, что исключает наличие монолитного фундамента как доказательства, что объект является капитальным строением;
• при организации капитального строительства необходимо соответствующее документационное сопровождение для получения права собственности на это недвижимое имущества. Придать физические характеристики недвижимости можно и временной постройки, что не изменит ее статуса без соответствующих заключений.

Эксплуатация объектов капитального строительства предусматривает обязательное соответствие правилам застройки и землепользования, установленные для городов и поселений.

Обращение к вспомогательным видам разрешенного использования может носить исключительно дополняющий характер к основной деятельности. Правообладатели объекта капитального строительства и земельного участка имеют право самостоятельного выбора вспомогательного и основного вида разрешенного использования своей собственности. Такой возможности лишены органы государственной власти, местного самоуправления, муниципальные предприятия, учреждения. Им необходимо пройти предварительную процедуру согласования и получения разрешения.

Сооружения и строения вспомогательного характера не требуют получения разрешения на строительство. В отсутствие установленных для данного участка правил застройки и землепользования необходимо доказывать, что объект капитального строительства носит исключительно вспомогательный характер.

Вспомогательные постройки становятся неотъемлемой частью основного строения, обеспечивая комфорт или безопасность объекта капитального строительства. Например, стадион, являясь строением объекта физической культуры и спорта, не может эффективно функционировать без административных зданий, туалета, раздевалок, водопроводной будки. Без самого стадиона необходимость в них полностью отпадает, тогда как основное использование строения без них невозможно согласно современным требованиям организаций мест для занятия спортом.

При проведении инвентаризации строений выявляют основной объект с указанием вида его деятельности и с присвоением инверторного номера, а также перечисляются входящие в его состав вспомогательные объекты.

Самовольной постройкой могут быть признаны объекты незавершенного строительства, здания, сооружения и строения. Признаки самовольной постройки возникают в случае, когда акт капитального строительства со всей необходимой технической документацией для оформления недвижимого имущества сопровождается нарушением юридических предписаний, критериев.

Основными признаки самовольного строительства являются:

• использование для строительства земельного участка, не соответствующего данным целям в обходе или с игнорированием правовых документов;
• безопасность объекта капитального строительства не может быть гарантирована в виду отсутствия необходимых разрешений (за исключением разрешения на использование участка) либо при строительстве были проигнорированы строительные нормы и правила.

При выявлении самовольной постройки, использующейся как объект капитального строительства, ее строитель обязан немедленно ее разобрать (в случаях подозрения в угрозе жизни или здоровью окружающим людям) или установить право собственности на нее в судебном порядке.

Суд не признает права собственности на недвижимое имущество, созданное с нарушением строительных норм, также влияет и проигнорированный акт капитального строительства, соответствующий градостроительным нормам. В этом случае создается угроза здоровью и жизни людей, что не позволяет считать постройку законной и сохранить ее.

В положении о самовольной постройке есть раздел, касающийся реконструкции недвижимого имущества. Вопрос выносится на судебное разбирательство в ситуациях, связанных с полным изменением вида объекта в результате реконструкции. Если восстановить первоначальное состояние невозможно, то суд чаще всего принимает решение о сносе нового объекта. Данные положения не распространяются на самовольное возведение объектов, не претендующих на звание недвижимого имущества.

Объект капитального строительства

К объектам капитального строительства федерального значения относят:

- объекты федеральных энергетических систем;
- объекты систем ядерной энергетики;
- объекты федеральной транспортной системы;
- объекты путей сообщения;
- объекты информации и связи;
- объекты обороны и безопасности, оборонного производства;
- объекты производства различных ядовитых, наркотических веществ;
- объекты метеорологической службы;
- объекты федерального транспорта;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту государственной границы;
- объекты, обеспечивающие деятельность естественных монополий;
- объекты управления федеральной государственной собственностью (и сама собственность в том числе);
- объекты федерального финансового, валютного, кредитного, таможенного регулирования;
- объекты федеральных специализированных медицинских учреждений;
- и иные объекты, отнесенные в соответствии с законодательном к ведению Российской Федерации.

К объектам капитального строительства регионального значения относят:

- объекты, обеспечивающие деятельность архивных фондов субъекта Российской Федерации;
- объекты, обеспечивающие деятельность системы предупреждения чрезвычайных ситуаций межмуниципального и регионального характера, стихийных бедствий, эпидемий и ликвидации их последствий;
- объекты, обеспечивающие дорожную деятельность в отношении автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения;
- объекты, обеспечивающие организацию транспортного обслуживания населения автомобильным, железнодорожным, внутренним водным, воздушным транспортом (пригородное и межмуниципальное сообщение);
- объекты, обеспечивающие содержание, развитие и организацию эксплуатации аэропортов и (или) аэродромов гражданской авиации, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации;
- объекты, обеспечивающие предоставление общедоступного и бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего, среднего (полного) общего образования по основным общеобразовательным программам в образовательных учреждениях, находящихся в соответствии с федеральным законом в ведении субъекта Российской Федерации;
- объекты, обеспечивающие предоставление начального, среднего и дополнительного профессионального образования (за исключением образования, получаемого в федеральных образовательных учреждениях, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации);
- объекты, обеспечивающие предоставление дополнительного образования детям в учреждениях регионального значения;
- объекты системы библиотечного обслуживания населения библиотеками субъекта Российской Федерации;
- объекты, обеспечивающие функционирование государственных музеев (за исключением федеральных государственных музеев, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации);
- объекты системы оказания специализированной медицинской помощи в кожно-венерологических, противотуберкулезных, наркологических, онкологических диспансерах и других специализированных медицинских учреждениях (за исключением федеральных специализированных медицинских учреждений, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации);
- объекты системы оказания специализированной (санитарно-авиационной) скорой медицинской помощи;
- объекты системы социальной поддержки и социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов, граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации, а также детей-сирот, безнадзорных детей, детей, оставшихся без попечения родителей (за исключением детей, обучающихся в федеральных образовательных учреждениях), социальная поддержка ветеранов труда, лиц, проработавших в тылу в период Великой Отечественной войны 1941 - 1945 годов, семей, имеющих детей (в том числе многодетных семей, одиноких родителей), жертв политических репрессий, малоимущих граждан;
- объекты специализированного жилищного фонда субъекта РФ;
- объекты, обеспечивающие деятельность государственных нотариальных контор;
- объекты, обеспечивающие организацию тушения пожаров силами Государственной противопожарной службы (за исключением лесных пожаров, пожаров в закрытых административно-территориальных образованиях, на объектах, входящих в утверждаемый Правительством Российской Федерации перечень объектов, критически важных для национальной безопасности страны, других особо важных пожароопасных объектов, особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации, а также при проведении мероприятий федерального уровня с массовым сосредоточением людей);
- объекты, обеспечивающие деятельность мировых судей;
- объекты системы организации и осуществления на межмуниципальном и региональном уровне мероприятий по гражданской обороне, защите населения и территории субъекта Российской Федерации;
- объекты, обеспечивающие организацию проведения на территории субъекта Российской Федерации мероприятий по предупреждению и ликвидации болезней животных, их лечению, защите населения от болезней, общих для человека и животных, за исключением вопросов, решение которых отнесено к ведению Российской Федерации;
- объекты, обеспечивающие организацию деятельности аварийно-спасательных служб и аварийно-спасательных формирований;
- объекты, обеспечивающие осуществление государственного контроля в области охраны окружающей среды (государственного экологического контроля) на объектах хозяйственной и иной деятельности независимо от форм собственности, за исключением объектов хозяйственной и иной деятельности, подлежащих федеральному государственному экологическому контролю;
- объекты, обеспечивающие подготовку, переподготовку и повышение квалификации лиц, замещающих государственные должности субъекта Российской Федерации, а также профессиональную подготовку, переподготовки и повышения квалификации государственных гражданских служащих субъекта Российской Федерации и работников государственных учреждений субъекта Российской Федерации;
- объекты, обеспечивающие участие в обеспечении подготовки, переподготовки и повышения квалификации лиц, замещающих выборные муниципальные должности, а также профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации муниципальных служащих и работников муниципальных учреждений;
- иные объекты, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов государственной власти субъектов. РФ.

К объектам капитального строительства местного значения относят:

- объекты автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами (в отношении районов) / автомобильных дорог общего пользования (в отношении поселений и городских округов), мостов и иных транспортных инженерных сооружений вне границ населенных пунктов в границах муниципального района / мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;
- объекты, обеспечивающие организацию электро-, тепло-, водо- и газоснабжения, водоотведения, снабжения населения топливом;
- объекты, обеспечивающие организацию транспортного обслуживания населения муниципального образования;
- объекты системы предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций;
- объекты системы обеспечения первичных мер пожарной безопасности;
- объекты, обеспечивающие жителей муниципального образования услугами связи, общественного питания, торговли, бытового обслуживания;
- объекты системы библиотечного обслуживания населения муниципального образования;
- объекты, обеспечивающие население услугами организаций культуры;
- объекты физической культуры и массового спорта, проведения физкультурно-оздоровительных и спортивных мероприятий местного значения;
- объекты, обеспечивающие обустройство мест массового отдыха населения;
- объекты, обеспечивающие деятельность архивных фондов местного значения;
- объекты, обеспечивающие сбор и вывоз бытовых отходов и мусора;
- объекты, объекты, обеспечивающие оказание населению ритуальных услуг;
- объекты гражданской обороны, защиты населения от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
- объекты, обеспечивающие функционирование аварийно- спасательных служб и (или) аварийно- спасательных формирований;
- объекты обеспечения безопасности населения на водных объектах;
- объекты лечебно- оздоровительных местностей и курортов местного значения;
- объекты, обеспечивающие организацию и осуществление работы с детьми и молодежью на территории муниципального образования;
- объекты, обеспечивающие охрану общественного порядка на территории муниципального образования, обеспечивающие функционирование муниципальной милиции;
- объекты первичной медико-санитарной помощи, скорой медицинской помощи (за исключением санитарно- авиационной), медицинской помощи женщинам в период беременности и родов;
- объекты, обеспечивающие функционирование системы общедоступного и бесплатного начального общего, основного общего, среднего (полного) общего образования;
- иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления.

Капитальное строительство и реконструкция

Основным фондам земельного хозяйства является, капитальное строительство и реконструкция зданий.

Очень важным элементом для качественной постройки зданий является наилучшая техника, машины и рабочая сила.

Объектами капитального строительства обычно являются, всякие различные здания, сооружения, цеха и заводы постройка, которых не была завершена. Капитальное строительство и реконструкция зданий подразумевают под собой 4 типа: жилищно-гражданское, сельское, промышленное и транспортное.

Промышленное строительство - это постройка и реконструкция цехов, заводов, предприятий и другое, производится с использованием монтажных и технических работ.

Транспортное строительство – это починка и стройка новых ЖД дорог, воздушных путей.

Сельское строительство занимается ремонтом и постройкой сельскохозяйственных сооружений и обеспечением культурно бытовых услуг.

За строительство жилых домов и городских построек отвечает жилищно-гражданская сфера услуг.

Осуществляется постройка зданий несколькими способами: хозяйственным, смешанным или подрядным. Сейчас в мире очень много зданий и сооружений, которые нуждаются в своевременном внесении изменений, и ремонте. Как в косметическом, так и в капитальном.

Переделка зданий, осуществляется изменением его размеров, коммуникаций, технических показателей, а так же полным или капитальным строительством и обязательных систем инженерии.

Капитальное строительство и реконструкция зданий так же подразумевает полную смену объекта, ремонт и его восстановление.

Ещё капитальное строительство и реконструкция включает в себя, некоторые основные виды работ для обязательного действия:

• Усиление основания;
• Изменение корпуса здания;
• Добавление или уменьшения кол-во этажей;
• Реконструкция внешнего вида здания;
• Изменение облицовки;
• Монтажные работы.

Ремонтные работы внутри здания (покраска и облицовка стен, ремонт или замена окон, установка технического оборудования, а так же ремонтом или полной заменой полов, установка или починка лифтов, оформление, замена и реконструкция дверей).

Дополнительное утепление полов и улучшение качества кровли.

Изготовление, ремонт, установка оборудования технического характера.

Так же капитальное строительство и реконструкция зданий занимается возведением крупнейших объектов для долговременного использования.

Эксплуатация объекта капитального строительства

В градостроительной политике государства наряду с изысканиями, проектированием и строительством выделено самостоятельное направление производственно-хозяйственной деятельности - эксплуатация объектов капитального строительства как комплекс организационно-технических мероприятий, осуществляемых в период основной части жизненного цикла объекта недвижимости, обеспечивающих:

• эффективное его использование в зависимости от конкретных, специфических для данного объекта особенностей функционирования, его физического состояния и инженерно-технической оснащенности;
• предупреждение воздействия неблагоприятных для здания, сооружения и инженерных систем природных и техногенных процессов, происходящих в современном городе, приводящих к изменению физико-химических и механических характеристик материалов конструктивных элементов и систем зданий и сооружений, повреждениям (дефектам) в них и последующему их разрушению, со всеми присущими градостроительной деятельности атрибутами регулирования градостроительных процессов, включая экспертизу проектно-сметной документации, сметное нормирование, ценообразование и др.

Теперь эксплуатация зданий и сооружений, в т. ч. МКД, становится частью градостроительной, а, следовательно, и государственной политики, а не прихотью собственников, квартировладельцев и управляющих объектами недвижимости организаций. Основываться она будет прежде всего на единообразном правовом регулировании всего цикла создания и эксплуатации зданий и сооружений, а также на участии государства и негосударственных субъектов в этих процессах в целях обеспечения безопасности объектов капитального строительства, их эксплуатационной надежности и, соответственно, защиты жизненно важных интересов граждан - их жизни, здоровья и имущества. Для этого в Градо-строительный кодекс введены положения, регулирующие правовые отношения в сфере эксплуатации зданий и сооружений, в т. ч. МКД.

Основные параметры эксплуатации МКД с учетом их функционального назначения, конструктивных особенностей, природных, географических и иных обстоятельств теперь будут определяться наличием и составом проектной документации. Для этого в разрабатываемую проектную документацию вновь возводимых объектов капитального строительства законом введен раздел "Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства".

Данный раздел должен содержать:

1. требования к способам проведения мероприятий по техническому обслуживанию МКД, при осуществлении которых отсутствует угроза нарушения безопасности строительных конструкций, сетей и систем инженерно-технического обеспечения:
а) перечень мероприятий по обеспечению безопасности зданий, строений и сооружений в процессе их эксплуатации, включающих мероприятия по техническому обслуживанию зданий, строений и сооружений, в т. ч. отдельных элементов, конструкций зданий, строений и сооружений, систем инженерно-технического обеспечения, а также установление сроков и последовательности проведения текущего и капитального ремонта зданий, строений и сооружений, в т. ч. отдельных элементов, конструкций зданий, строений и сооружений, систем инженерно-технического обеспечения;
б) обоснование выбора машин, механизмов и инвентаря, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации зданий, строений и сооружений, а также систем инженерно-технического обеспечения;
2. минимальную периодичность осуществления проверок, осмотров и освидетельствования состояния строительных конструкций, оснований, сетей и систем инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений и (или) необходимость проведения мониторинга окружающей среды, состояния оснований, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации МКД, в т. ч. периодичность осмотров и кон-трольных проверок и (или) мониторинга состояния основания строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения;
3. сведения для пользователей и эксплуатационных служб о значениях эксплуатационных нагрузок на строительные конструкции, сети и системы инженерно-технического обеспечения, которые недопустимо превышать в процессе эксплуатации МКД;
4. сведения о размещении скрытых электрических проводок, трубопроводов и иных устройств, повреждение которых может привести к угрозе причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений;
5. мероприятия, обеспечивающие соблюдение требований по охране труда при эксплуатации зданий, строений и сооружений;
6. сведения о количестве обслуживающего персонала, необходимого для эксплуатации зданий, строений и сооружений;
7. меры безопасности при эксплуатации подъемно-транспортного оборудования, используемого в процессе эксплуатации зданий, строений и сооружений.

В новой гл. 6.2 ГК РФ установлены требования к эксплуатации зданий и сооружений (ст. 55.24); обязанности лица, ответственного за эксплуатацию (ст. 55.25); порядок приостановления и прекращения эксплуатации (ст. 55.26).

В соответствии со ст. 55.24 ГрК РФ эксплуатация МКД должна осуществляться:

• в соответствии с их разрешенным использованием (назначением);
• только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, то после строительства, реконструкции или окончания капитального ремонта здания;
• в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, субъектов РФ и муниципалитетов.

В целях безопасности в процессе эксплуатации также должны обеспечиваться техническое обслуживание, эксплуатационный контроль и текущий ремонт МКД.

Виды капитального строительства

Капитальное строительство - это деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, направленная на создание новых и модернизацию имеющихся основных фондов производственного и непроизводственного назначения. Оно является одной из важнейших отраслей материального производства, основой развития всех других его отраслей, служит главным источником расширенного воспроизводства. К капитальному строительству как одной из отраслей материального производства относится также деятельность по выполнению проектных и изыскательских работ, подготовке технической документации, необходимой для осуществления строительных, монтажных, пусконаладочных и других специальных капитальных работ.

Стройка - это совокупность зданий и сооружений, возведение которых осуществляется на одной или нескольких строительных площадках по единому проекту. Объект строительства - это каждое отдельно стоящие здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями и т.д.), на которые составлены отдельный проект и смета.

Видами капитального строительства являются новое строительство (новостройка), расширение, реконструкция и техническое перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений, т.е. их модернизация.

Новое строительство - строительство комплекса объектов вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, отдельных производств, которые возводятся на новых строительных площадках и после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе, т.е. возникает новая организация - юридическое лицо.

Расширение действующих предприятий - строительство на их или прилегающей к ним территории дополнительных производств, новых отдельных цехов и объектов или осуществление работ по расширению уже существующих на предприятиях таких цехов и объектов. К этому виду капитального строительства относится также строительство филиалов и производств действующих предприятий, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.

Реконструкция действующих предприятий - переустройство существующих цехов и объектов, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса. Такое переустройство осуществляется по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом, и, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений.

Техническое перевооружение действующих предприятий - комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков. Осуществляется оно по проектам и сметам на отдельные объекты или отдельные виды работ и, как правило, без расширения производственных мощностей.

В зависимости от того, ведется капитальное строительство собственными силами застройщика или для этого привлекаются сторонние специализированные строительные, монтажные и другие организации строительного профиля, различают три способа строительства:

- подрядный способ, когда строительство осуществляется с привлечением специализированных строительных, монтажных и других организаций строительного профиля;
- хозяйственный способ, когда строительство осуществляется собственными силами застройщика;
- смешанный способ, когда одна часть работ осуществляется собственными силами застройщика (обычно это общестроительные работы по возведению зданий и сооружений), а другая часть - силами сторонних специализированных организаций (санитарно-технические и электротехнические работы, монтаж технологического оборудования и т.п.).

Основной способ осуществления капитального строительства - подрядный. Работы этим способом осуществляются по договору строительного подряда.

Капитальное строительство организации

Строительство предприятий оптовой и розничной торговли ведется хозяйственным и подрядным способами.

При хозяйственном способе строительство ведется силами и средствами самих застройщиков (организаций или предприятий). Этот способ наиболее часто применяется при реконструкции действующих предприятий, выполнении ремонтных работ, а также при возведении небольших объектов. С этой целью хозяйственные организации и предприятия создают строительные участки или бригады, обеспечивают их строительной техникой, закупают строительные материалы.

Основная доля строительно-монтажных работ осуществляется по договору строительного подряда. В соответствии с ним подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Подрядный способ строительства удобен для заказчика, так как выступающие в роли подрядчика строительные и строительно-монтажные организации оснащены необходимой строительной техникой и располагают квалифицированными кадрами. Поскольку деятельность по строительству зданий и сооружений подлежит обязательному лицензированию, строительная организация должна иметь соответствующую лицензию. Подрядчик может привлекать для выполнения соответствующих работ другие организации в качестве субподрядчиков. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Между генеральной подрядной организацией и субподрядчиком заключается договор на выполнение субподрядных работ.

Началу работ по строительству и реконструкции предприятий торговли должно предшествовать проведение заказчиком организационно-технической подготовки, включающей в себя:

- утверждение проектно-сметной документации;
- заключение договора со строительной организацией;
- получение разрешения органа архитектурно-строительного контроля на производство работ;
- утверждение проекта организации строительства и проекта производства работ;
оформление финансирования в банке;
- получение ордера отдела подземных сооружений на производство земляных работ на строительной площадке.

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Все указанные работы производятся в объеме и в сроки, предусмотренные договором строительного подряда, и сдаются заказчику в состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию объекта.

Заказчик осуществляет контроль и технический надзор за соответствием объема, стоимости и качества выполняемых работ проектно-сметной документации в период строительства.

Законченные строительством или реконструированные объекты должны быть приняты в эксплуатацию приемочной комиссией в соответствии с порядком, установленным договором строительного подряда. Приемка осуществляется в два этапа: предварительная - рабочей комиссией и окончательная - государственной или ведомственной приемочной комиссией.

Рабочая комиссия назначается заказчиком в установленный договором срок после получения от генерального подрядчика письменного извещения о готовности объекта. В состав комиссии входят представители заказчика (председатель комиссии), генерального подрядчика, субподрядных организаций, проектной организации, органов государственного санитарного и пожарного надзора, профсоюзной организации заказчика.

Рабочая комиссия должна проверить:

- соответствие объекта проекту;
- соответствие выполнения строительно-монтажных работ требованиям строительных норм и правил;
- подготовленность объекта к эксплуатации, включая выполнение мероприятий по обеспечению условий труда в соответствии с требованиями техники безопасности и производственной санитарии, защиты природной среды.

Все выявленные дефекты и недоделки заносят в дефектную ведомость и устанавливают срок устранения указанных недостатков.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

После выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспечения объекта оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденным проектом, а также после устранения всех недоделок объект может быть предъявлен государственной или ведомственной приемочной комиссии.

В состав комиссии включаются: представители заказчика, генерального подрядчика, органа государственного архитектурно-строительного контроля (в районах, где такие органы отсутствуют - районные архитекторы), органов государственного санитарного и пожарного надзора, профсоюзной организации заказчика.

В обязанности приемочной комиссии входит проверка документации, предъявленной заказчиком и генеральным подрядчиком, и осмотр объекта. По результатам приемки комиссия должна сделать окончательные выводы о готовности объекта к эксплуатации и составить соответствующий акт.

С момента подписания акта приемочной комиссией объект считается введенным в эксплуатацию.

Одним из направлений развития и совершенствования материально-технической базы торговли является реконструкция предприятий торговли.

Реконструкция позволяет в короткие сроки осуществить совершенствование действующих предприятий:

- увеличить общую площадь за счет надстроек, пристроек и т.п.;
- повысить уровень инженерного оборудования;
- улучшить архитектурную выразительность здания и благоустройство территории;
- улучшить условия труда работников;
- повысить уровень обслуживания населения и т.д.

На реконструкцию торгового предприятия должна быть разработана проектно-сметная документация. При этом руководствуются строительными нормами и правилами, которые распространяются как на новое строительство, так и на реконструкцию зданий и сооружений.

Нормальное функционирование предприятий торговли в течение длительного времени невозможно без своевременного проведения ремонта зданий и сооружений. Он позволяет поддерживать или восстанавливать их первоначальные эксплуатационные качества. Ремонт может быть текущим или капитальным.

Текущий ремонт заключается в своевременном проведении мероприятий и работ, связанных с предупреждением преждевременного износа конструкций, отделки, инженерного оборудования.

Капитальный ремонт предусматривает замену и восстановление отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением.

Работы по капитальному ремонту зданий и сооружений должны проводиться в плановом порядке один раз в 5 - 20 лет (в зависимости от капитальности зданий и условий их эксплуатации). Они производятся подрядным или хозяйственным способом.

Капитальный ремонт осуществляется только по утвержденным проектам и сметам или только по сметам, если характер ремонтных работ не требует изготовления рабочих чертежей.

Безопасность объекта капитального строительства

Контроль и надзор за безопасностью объектов капитального строительства осуществляют государственные, муниципальные и коммерческие организации, уполномоченные для проведения этой деятельности. К ним относятся государственный строительный надзор, застройщики, технические заказчики, подрядчики, эксплуатирующие организации. Деятельность этих организаций регламентирована соответствующими нормативными правовыми актами, но, несмотря на это, количество аварий в строительстве из года в год растёт. Возникает вопрос: почему?

Практика строительства и эксплуатации объектов показывает, что абсолютно безопасных объектов капитального строительства в природе не существует. Каждый объект несет в себе тот или иной риск возникновения аварии как при строительстве, так и при эксплуатации, связанный с гибелью людей или причинением вреда их здоровью, а также причинением вреда имуществу физических или юридических лиц, окружающей среде.

Безопасности строительства были посвящены слушания в Государственной Думе РФ, которые проходили на тему: «Законодательное регулирование обеспечения безопасности зданий и сооружений: проблемы и основные направления совершенствования».

Так почему же количество аварий в строительстве за последние годы не уменьшается, а растёт? Ответить однозначно на этот вопрос сложно.

В настоящей статье предлагаются возможные варианты действий по повышению уровня безопасности объектов капитального строительства.

К ним могут относиться следующие мероприятия:

1. Для повышения уровня безопасности объектов капитального строительства необходимо в первую очередь законодательно повысить степень ответственности предприятий и организаций, точнее, работающих в них должностных лиц, за безопасность объектов капитального строительства.

Аварии зданий и сооружений могут происходить на любой стадии жизненного цикла объекта капитального строительства.

Среди основных причин необходимо назвать следующие:

• низкое качество проектно-изыскательских работ;
• низкое качество применяемых строительных материалов, изделий и конструкций;
• низкое качество организации строительства и выполнения строительно-монтажных работ;
• нарушение правил технической эксплуатации зданий и сооружений.

Основные вопросы правового регулирования обеспечения безопасности зданий и сооружений решены в рамках Градостроительного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Ответственность и меры воздействия за нарушение требований по обеспечению безопасности зданий и сооружений регламентируются Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях.

Анализируя названные документы, можно констатировать, что на сегодняшний день установлена недопустимо малая доля компенсации со стороны застройщиков и подрядчиков за нанесение вреда жизни или здоровью человека, а вопросы ответственности за надлежащую эксплуатацию зданий и сооружений вообще остаются за рамками правого регулирования. Согласно Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях, несоблюдение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов влечет за собой наложение административного штрафа: на граждан – в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц – от тридцати пяти тысяч до сорока пяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц – от семисот тысяч до одного миллиона рублей либо административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

В то же время в Европе в соответствии с Директивой Совета 85/374/ЕС «По сближению законов, правил и административных актов государств – членов Европейского Союза», касающихся ответственности за выпуск дефектной продукции, общий объем ответственности изготовителя за ущерб, причиненный смертью или повреждением здоровья, должен быть не менее 70 млн. евро.

Высока вероятность, что увеличение степени материальной ответственности повысят мотивацию:

• проектировщиков – на разработку качественной проектной документации;
• производителей строительных материалов – на выпуск качественной продукции;
• застройщиков и подрядчиков – на качественное строительство зданий и сооружений;
• эксплуатирующих организаций – на систематический мониторинг технического состояния зданий и сооружений, а также на участие в процессе строительства, начиная с момента подготовки проектной документации.

2. Необходимо в срочном порядке восстановить систему нормативных документов, регламентирующую качество и безопасность объектов капитального строительства.

В настоящее время процессы инженерных изысканий, проектирования, экспертизы и строительства регламентируются многочисленными по своему составу и содержанию сводами законодательных актов, как в области градостроительства, так и в сферах противопожарной, экологической безопасности, санитарно-эпидемиологического благополучия, историко-культурного наследия и законодательства о промышленной безопасности.

Комплекс нормативных требований к продукции изыскателей, проектировщиков и строителей, по мнению профессионального сообщества, нередко приводит к необоснованно завышенным требованиям, дополнительным затратам времени и материальных ресурсов не только исполнителей работ, но и их заказчиков, которыми по объектам социально-бытовой сферы часто выступают структуры региональных или муниципальных органов власти.

Требования нормативно-правовых актов и технических регламентов указанных сфер регулирования строительной деятельности часто содержат взаимоисключающие аспекты их совместного применения, что неизбежно приводит к необходимости разработки специальных технических условий и специальных проектных решений, направляемых на согласование и утверждение в соответствующие органы, которыми введены нормативно-технические документы.

Настораживает практика постоянного процесса совершенствования нормативных требований к строительной продукции, которая сопровождается разработкой и принятием новых сводов правил, норм и регламентов, особенно в сферах противопожарной безопасности и санитарно-эпидемиологического благополучия. Так было принято: главным государственным санитарным врачом России 93 санитарных правила и норматива и 68 гигиенических нормативов; Минрегионом России – 82 актуализированных редакции СНиП; МЧС России – 12 сводов правил; национальным объединением строителей (НОСТРОЙ) – около 70 стандартов организации. Кроме того, действуют региональные, ведомственные и другие документы, выдвигающие свои «особенные» требования.

Сюда же можно отнести и то, что в последнее время отмечается стремление отдельных структур использовать нормотворчество, как средство недобросовестной конкуренции.

Сегодня в строительстве существует более двух тысяч нормативных-технических документов, которые регламентируют требования по качеству и безопасности зданий и сооружений. Из этих документов 91 документ распоряжением Правительства № 1047-р определены как обязательные, 198 документов, согласно приказам Ростехрегулирования №2079 и №2244 определены как документы для добровольного применения. Статус остальных нормативно-технических документов остаётся неопределённым.

Всё это говорит о том, что пришло время для серьёзного отношения к актуализации, гармонизации и систематизации нормативных документов в строительстве. До недавнего времени в Российской Федерации действовал СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения». В этом документе были систематизированы все нормативные документы, включая и ведомственные, которые регламентировали требования к качеству и безопасности строительства.

Для решения этой наиважнейшей задачи необходимо при Министерстве строительства и ЖКХ РФ создать подразделение по техническому нормированию и стандартизации, возложив на него руководящие и координирующие функции по созданию и постоянной актуализации системы нормативных документов в строительстве.

3. Основа безопасности зданий и сооружений создается проектировщиками при подготовке проектной документации. Уровень качества проектной документации обеспечивается компетентностью проектировщиков. Существующее ныне положение, когда отсутствует стабильная загрузка многочисленных проектных организаций, с малой численностью специалистов, не способствует повышению компетентности последних. Всё это приводит к тому, что качество проектной документации оставляет желать лучшего. Перегрузка в работе проектировщиков приводит к спешке и штурмовщине, что мешает принятию оптимальных проектных решений. Вынужденные перерывы в работе, продолжительностью порою до полугода, приводят к снижению уровня профессионализма проектировщиков.

Спасением здесь может быть внутрифирменная система менеджмента, которая обеспечит системный подход к поиску заказчиков, а также к планированию и осуществлению проектных работ.

4. Безопасность зданий и сооружений в процессе строительства достигается благодаря качественному выполнению строительно-монтажных работ и применению качественных строительных материалов, изделий и конструкций. Всё это может быть обеспечено в результате регулярного и системного проведения строительного контроля.

Другими словами, в организации должна существовать система мотивации, стимулирующая на качественное выполнение строительно-монтажных работ по возведению зданий и сооружений. Мотивация должна распространяться не только на руководящих и линейных работников, но и на рабочих. Именно руками рабочих создается качество, так как контроль сам по себе качество не создаёт. Поэтому строительный контроль на объекте фактически должен начинаться с самоконтроля рабочего, выполняющего ту или иную работу.

В технологических картах, регламентирующих процессы выполнения строительно-монтажных работ в Японии, есть на первый взгляд незначительная, но очень существенная разница по сравнению с российскими технологическими картами. Японскому рабочему в технологической карте отводится время на операцию, которая на наш язык переводится как «любование». Таким образом, рабочему определено оплачиваемое время на то, чтобы он сам оценил свою выполненную работу. И вот здесь происходит, наверное, самое главное в создании качественного объекта: во-первых, рабочий ощущает свою значимость и гордость за выполненную работу и, во-вторых, есть время на исправление возможного брака.

5. Застройщики (технические заказчики) должны занять более активную позицию в своих требованиях к подрядчику относительно качества выполнения строительно-монтажных работ. У них должна быть своя система строительного контроля, требования к которой определены в постановлении Правительства РФ № 468. К сожалению, многие застройщики не в полной мере принимают на себя ответственность за качество и безопасность объекта, сосредоточив своё внимание в основном на финансовых аспектах своей деятельности.

6. Большую роль в деле обеспечения качества и безопасности строительства объектов должен сыграть Госстройнадзор. У этого государственного органа есть все права и полномочия, чтобы мотивировать и застройщика (технического заказчика), и подрядчика заниматься качеством и безопасностью строительства объектов с полной ответственностью. Целесообразно законодательно расширить права Госстройнадзора, включив в его полномочия контроль деятельности эксплуатирующих организаций относительно технической эксплуатации зданий и сооружений, так как львиная доля из всех аварий происходит не при строительстве, а при эксплуатации зданий и сооружений.

7. В последние годы растет авторитет саморегулируемых организаций в строительстве. И это объективно, потому что в Градостроительном кодексе регламентируется, что повышение качества и безопасности выполнения строительно-монтажных работ является главной целью деятельности саморегулируемых организаций.

Для реализации этой цели саморегулируемым организациям законодательно дано право требовать от своих членов наличие сертификатов соответствия работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов, наличие сертификатов на системы управления качеством таких работ.

Реализация выполнения саморегулируемыми организациями этих прав при приеме в свои члены и в дальнейшем при контроле деятельности строительных организаций повысит уровень качества, а, следовательно, и безопасность объектов капитального строительства.

8. Неоценимую роль в деле повышения безопасности объектов капитального строительства может сыграть деятельность по выбору подрядчиков для строительства государственных и муниципальных объектов.

Для этого, необходимо, чтобы Законом РФ №44-ФЗ предусматривались критерии выбора подрядчиков не только по цене, но и по качественным показателям к организации, претендующей на получении государственного или муниципального заказа.

Такими критериями могут быть:

• отзывы или рекомендательные письма от предыдущих государственных и (или) муниципальных заказчиков;
• перечень объектов капитального строительства, в строительстве которых принимала участие организация;
• наличие сертификата на систему менеджмента организации, выданного авторитетным органом по сертификации;
• другие критерии, способствующие обеспечению безопасности объектов капитального строительства.

9. Самыми заинтересованными лицами в создании безопасных зданий и сооружений должны стать эксплуатирующие организации, которым застройщики передают объекты после завершения строительства. Поэтому деятельность эксплуатирующих организаций на объекте должна начинаться с момента его строительства. Участие этих организаций в процессе строительства может быть определено договором, в котором должны быть конкретизированы их права и обязанности при проведении строительного контроля и ведении исполнительной документации. Для этого необходимо желание эксплуатирующей организации, которое может появиться при увеличении степени ответственности в случае возникновения аварии, о чём говорилось в пункте 1 настоящей статьи.

В заключение необходимо сказать, что только совместными усилиями всех участников строительства можно повлиять на повышение уровня качества и безопасности объектов капитального строительства. И только тогда появится надежда, что рост аварийности зданий и сооружений прекратится, а безопасность объектов капитального строительства повысится.

Разрешение на капитальное строительство

Для получения разрешения на строительство застройщиком представляются:

1 . Документ, удостоверяющий личность заявителя.
2 . Документы, подтверждающие полномочия заявителя действовать от имени застройщика (в случае, если заявитель не является застройщиком).

При обращении за выдачей разрешения на строительство объекта капитального строительства или за выдачей разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции объекта капитального строительства, за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, в отдельных случаях дополнительно предоставляются в виде электронных копий, подписанных электронной подписью заявителя, следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (в случае, если необходимые документы и сведения о правах на земельный участок отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в случае отсутствия указанных документов и сведений в органе исполнительной власти города Москвы, уполномоченном на управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности города Москвы, и земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена).
2. Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением предусмотренных в пункте 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации случаев реконструкции многоквартирного дома.
3. Положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Кодекса (в случае проведения негосударственной экспертизы проектной документации и отсутствия указанных сведений в интегрированной автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (далее - ИАИС ОГД).
4. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Соглашение о проведении реконструкции, определяющее в том числе условия и порядок возмещения ущерба, причиненного объекту при осуществлении реконструкции (в случае проведения реконструкции государственным (муниципальным) заказчиком, являющимся органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом", органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления, на объекте капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, правообладателем которого является государственное (муниципальное) унитарное предприятие, государственное (муниципальное) бюджетное или автономное учреждение, в отношении которого указанный орган осуществляет соответственно функции и полномочия учредителя или права собственника имущества).

При наличии соглашения о передаче в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом", органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления, полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций:

1. Соглашение о передаче полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено соглашение о передаче полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций.

Для получения разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства представляются:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (в случае, сведения о правах на земельный участок отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо в органе исполнительной власти города Москвы, уполномоченном на управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности города Москвы, и земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена).
2. Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (в случае, если необходимые сведения ранее не были переданы застройщиком в ИАИС ОГД).

Для продления срока ранее выданного разрешения на строительство представляются:

1 . Проект организации строительства, откорректированный в части изменения сроков (в случае, если необходимые сведения ранее не были переданы застройщиком в ИАИС ОГД) ;
2 . Разрешение на строительство (представляется по усмотрению заявителя для проставления на оригинале разрешения, выданного заявителю, соответствующей записи о его продлении);
3. Договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (в случае, если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Действие настоящего пункта распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве.

Документы, необходимые для предоставления государственной услуги, которые находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, участвующих в предоставлении государственных услуг, получаемые с использованием межведомственного информационного взаимодействия:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
2. Градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории.
3. Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 Кодекса), если такая проектная документация подлежит государственной экспертизе в соответствии с частью 3.4 статьи 49 Кодекса.
4. Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта (при наличии в градостроительном плане земельного участка записи о соответствии архитектурно-градостроительных характеристик и параметров объекта свидетельству об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства).
5. Положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Кодекса (в случае проведения негосударственной экспертизы и самостоятельного представления застройщиком результатов проведенной негосударственной экспертизы в ИАИС ОГД).
6. Сведения об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
7. Материалы, содержащиеся в проектной документации, согласно пункту 3 части 7 статьи 51 Кодекса, размещенные в ИАИС ОГД".
8. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Кодекса).
9. Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (в случае, если указанные сведения ранее были переданы застройщиком в ИАИС ОГД).
10. Проект организации строительства, размещенный в ИАИС ОГД (в случае продления разрешения на строительство объекта капитального строительства, за исключением объекта индивидуального жилищного строительства).
11. Сведения о государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве (в случае, если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости).

При представлении интересов заявителей иными лицами, уполномоченными заявителем:

- представитель физического лица действует от его имени в соответствии с нотариально удостоверенной доверенностью;
- представитель юридического лица, являющийся руководителем юридического лица, действует в соответствии с документом, подтверждающим его полномочия;
- представитель юридического лица, не являющийся руководителем, действует в соответствии с доверенностью, заверенной руководителем юридического лица.

Требования к объектам капитального строительства

Для того чтобы в дальнейшем ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства не стал для вас проблемой и не вызывал каких-либо нареканий со стороны надзорных органов и государственных структур, необходимо, чтобы сами объекты отвечали важным требованиям.

О том, какими именно должны быть объекты капитального строительства, застройщик, подрядчик или компания, реализующая проект, могут узнать из градостроительного кодекса РФ который, к слову, в последнее время претерпел ряд важных изменений и требует серьезного изучения, чтобы информация, изложенная в нем, не стала для вас неприятным сюрпризом.

Важнейшим требованием является, например, соблюдение порядка ввода объекта в эксплуатацию. Как правило, такой порядок регламентирован и обусловлен двумя важными документами - Положением об осуществлении ГСН в РФ, утвержденным, постановлением Правительства РФ №54 и статьей 55 Градостроительного кодекса РФ.

Соответствие требованиям любого объекта капитального строительства выдается органом, который также выдает разрешение на строительство. Для ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства необходимо обратиться в тот орган, который выдал разрешение на строительство. Естественно предположить, что для формирования положительного решения о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства необходимо приложить пакет документов.

Решение о том, соответствует ли требованиям объект капитального строительства, выдается в десятидневный срок: за это время в учреждении готовится бумага, в которой говорится о разрешении на ввод в эксплуатацию объекта, в противном случае, если объект требованиям не соответствует, готовится аргументированный отказ.

К заявлению необходимо приложить заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, которое выдается государственным органом строительного надзора. Предваряет выдачу этой бумаги строительной компании итоговая проверка, которая проводится государственным органом строительного надзора. По результатам этой проверки и принимается решение о выдаче заключения или отказе в его выдаче.

Итоговая проверка может быть организована после завершения строительства капитального объекта, причем на проверку, как правило, отводится срок до одного месяца.

Заключение о соответствии объекта капитального строительства требованиям выдается только в том случае, если строительство и отделка объекта осуществлялись в соответствии с нормативами, а при возведении сооружения не было допущено никаких нарушений выполняемых работ требованиям нормативной технической документации. Заключение о соответствии объекта может быть выдано и в случае, если такие нарушения все же были обнаружены, но до выдачи заключения соответствия они были устранены.

Если по вине застройщика или компании, которая реализует объекта капитального строительства, такой надзор не проводился, надзорный орган вправе отказать в выдаче ЗОС.

В том случае, если объект не соответствует требованиям либо его часть построена с нарушением установленного порядка строительства, строительной компании необходимо будет выполнить силами независимой специализированной организации поэтапное исследование конструкций зданий и сооружений. Результаты такого исследования необходимо предоставить в надзорный орган, чтобы он сформировал свое заключение относительно соответствия требованиям объекта капитального строительства.

Заказчик капитального строительства

В строительстве многие функции делегируются, но все же придерживаться общего понимания и порядка помогает Гражданский кодекс РФ, где определены понятия строительной сферы и прописаны полномочия действующих сторон.

Заказчик – лицо, управляющее строительством.

В строительстве делегируются функции заказчика и застройщика. Первое понятие – общее, второе – частное. Главным отличием заказчика от застройщика является то, что застройщик – это тот, кому принадлежит земельный участок.

По градостроительному кодексу РФ начальной и центральной фигурой градостроительной деятельности в части обеспечения архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции становится застройщик – лицо, которое приобрело и имеет право на земельный участок.

Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. (Определение по Федеральному Закону № 190, п.16 ст. 1).

Застройщик всегда обеспечивает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт (п.16 Ст.1 ФЗ № 190), которые могут быть осуществлены только при наличии средств –капитальных вложений. Застройщик, не имея собственных средств, может использовать привлеченные средства. Согласно Федеральному закону, лицо, использующее привлеченные средства, также является инвестором (см. часть 2 статьи 4 ФЗ-39). Так, застройщик всегда является инвестором, то есть «застройщиком-инвестором» (даже в случае, когда у правообладателя земельного участка, осуществляющего строительство, нет собственных средств).

В отношении инвестирования капитального строительства возможны только следующие два сочетания:

1) «застройщик-инвестор» - в случаях, когда застройщик использует только собственные средства;
2) «застройщик-инвестор» плюс «сторонний инвестор» - в случаях, когда застройщик использует: а) собственные и привлеченные средства, б) привлеченные средства без использования собственных средств.

Понятие инвестора определено Федеральным Законом № 39, ч.2,ст. 4 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» : «Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Инвестор использует собственные средства, или собственные и привлеченные, или только привлеченные.

А осуществление капитальных вложений предполагает наличие земельного участка, иного объекта недвижимости и соответствующих прав на эти объекты, то есть застройщика. Или другими словами инвестор, осуществляющий инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений, никогда не может существовать сам по себе как автономное лицо.

Заказчик – гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность. (Определение по Федеральному Закону № 169, ч. 1 ст. 3).

Определение заказчик по Федеральному закону № 190 (ч. 3 ст. 47, ч. 5 ст. 48) трактуется так: заказчик – это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовки проектной документации, осуществлению строительства, реконструкции; заказчик не является обязательной фигурой в рассматриваемом процессе.

Здесь следует отметить, что наличие данного определения в двух федеральных законах – ФЗ № 190 и ФЗ № 169. ФЗ № 190 является более общим законом по отношению к ФЗ № 169 в том смысле, что архитектурная деятельность является компонентом градостроительной деятельности.

Застройщик может входить в отношения со своими подрядчиками «напрямую» без посредника, то есть без заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик может обходиться и без заказчика, и без подрядчика, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком-подрядчиком».

Определение заказчик по Федеральному закону ч. 3 ст. 4 ФЗ № 39 трактуется так: «Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Однако понятие «заказчик» в ФЗ № 190 и ФЗ № 39 различаются: в ФЗ № 190 заказчик получает полномочия от застройщика, а в ФЗ № 39 заказчик получает полномочия от инвестора.

Подрядчик определение по ФЗ № 39 (ч.4 ст.4): физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом».

Порядок строительства объекта капитального строительства

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГСК РФ) строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

В целях экономии времени обладатели прав на участок стремятся воспользоваться указанными исключениями и осуществить строительство без получения соответствующего разрешения.

Из установленных случаев, когда получения разрешения на строительство не требуется, многие хозяйствующие субъекты для застройки участка выбирают случай строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного назначения.

Однако, исходя из анализа судебной практики, объекты вспомогательного назначения могут являться таковыми лишь по отношению к какому-либо объекту капитального строительства, т.е. они должны предназначаться для обслуживания такого объекта, расположенного на том же участке. Объекты вспомогательного назначения не могут использоваться в качестве самостоятельных объектов недвижимости. (См., в частности, Постановление ФАС Центрального округа № А08-4001/06-12-6, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № Ф08-8576/07; Постановление ФАС Северо-Западного округа № А05-10593/2006-29).

Таким образом, строительство объекта капитального строительства вспомогательного назначения на незастроенном земельном участке и без получения разрешения на строительство с высокой степенью вероятности повлечет за собой отказ в государственной регистрации права собственности на такой объект.

Во избежание проблем с государственной регистрацией права собственности на построенный объект капитального строительства, обладателю прав на незастроенный участок целесообразно построить такой объект с получением разрешения на его строительство и последующим разрешением на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ст. 51 ГСК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Для получения разрешения на строительство необходимо осуществить комплекс организационно-правовых мероприятий, которые можно разбить на несколько этапов:

1. Получение градостроительного плана земельного участка.

Назначение градостроительного плана земельного участка определяется тем, что он является обязательным основанием для подготовки проектной документации (п. 11 ст. 48 ГСК РФ).

В соответствии с п. 17 ст. 46 ГСК РФ с заявлением о получении градостроительного плана земельного участка необходимо обратиться в орган местного самоуправления.

Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его.

Градостроительный план земельного участка предоставляется заявителю без взимания платы.

Согласно п. 3 ст. 44 ГСК РФ в составе градостроительного плана земельного участка указываются:

• границы земельного участка;
• границы зон действия публичных сервитутов;
• минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
• информация о градостроительном регламенте;
• информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
• информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
• границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

2. Выполнение инженерных изысканий.

В соответствии с п. 1 ст. 47 ГСК РФ выполнение инженерных изысканий необходимо для подготовки проектной документации по строительству. Подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий не допускается.

Лицами, выполняющими инженерные изыскания, являются застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или уполномоченным им лицом (заказчиком) физическое или юридическое лицо.

В соответствии с п. 4 ст. 47 ГСК РФ инженерные изыскания для подготовки проектной документации выполняются в целях получения:

• материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;
• материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

3. Подготовка проектной документации.

Согласно п. 2 ст. 48 ГСК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объектов капитального строительства.

Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо.

Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

В случае, если подготовка проектной документации будет осуществляться физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком или заказчиком, последние обязаны предоставить такому лицу:

• градостроительный план земельного участка;
• результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
• технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

Указанные технические условия подготавливает орган местного самоуправления при подготовке градостроительного плана земельного участка, предназначенного для строительства объектов капитального строительства (п. 4 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением правительства РФ № 83).

Согласно п. 12 ст. 48 ГСК РФ в состав проектной документации объектов капитального строительства включаются следующие разделы:

• пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
• схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
• архитектурные решения;
• конструктивные и объемно-планировочные решения;
• сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;
• проект организации строительства объекта капитального строительства;
• перечень мероприятий по охране окружающей среды;
• перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
• иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Подготовленная проектная документация утверждается застройщиком или уполномоченным им лицом (заказчиком). При этом в случаях, когда необходимо проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утверждение проектной документации возможно только при наличии положительного заключения указанных экспертиз.

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

• отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
• жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
• многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
• отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;
• отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Учитывая, что в соответствии с п. 7 ст. 49 ГСК РФ срок проведения государственной экспертизы может достигать трех месяцев, застройщику целесообразно проектировать объект капитального строительства, не превышающий указанные выше параметры.

4. Получение разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 51 ГСК РФ разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Для получения разрешения на строительство необходимо направить в орган местного самоуправления соответствующее заявление, к которому необходимо приложить следующие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• материалы, содержащиеся в проектной документации:
- пояснительная записка;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- схемы, отображающие архитектурные решения;
- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
- проект организации строительства объекта капитального строительства.

Разрешение на строительство выдается в течение 10 дней со дня получения указанного заявления о выдаче разрешения на строительство.

Выдача разрешения на строительство осуществляется органом местного самоуправления без взимания платы.

5. Осуществление строительства.

В соответствии со ст. 52 ГСК РФ осуществлять строительство вправе застройщик либо уполномоченное им физическое или юридическое лицо (заказчик) либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо.

В процессе строительства таких объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе либо является типовой проектной документацией или ее модификацией осуществляется государственный строительный надзор.

Негативным последствием осуществления государственного строительного надзора может явиться то, что в случае выявления каких-либо нарушений, выносится предписание, где указывается срок устранения таких нарушений. При этом на указанный срок строительство приостанавливается.

Во избежание осуществления при строительстве государственного строительного надзора застройщику целесообразно разработать проектную документацию, не подпадающую под указанные выше критерии.

6. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода построенного объекта в эксплуатацию застройщику необходимо обратиться в орган власти, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением следующих документов:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• разрешение на строительство;
• акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора);
• документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
• документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);
• документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
• схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);
• заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В течение 10 дней с момента поступления указанного заявления орган, выдавший разрешение на строительство, выдает заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

7. Государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости.

Для осуществления государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, застройщику необходимо подать в соответствующий отдел Управления Федеральной регистрационной службы следующие документы:

• заявление;
• документ об уплате государственной пошлины;
• учредительные документы юридического лица или их нотариально удостоверенные копии;
• документ, подтверждающий полномочия действовать от имени юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа (для представителя);
• документ, удостоверяющий личность;
• документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости (разрешение на ввод в эксплуатацию);
• документ, содержащий описание объекта недвижимости (технический паспорт или кадастровый паспорт);
• Государственная регистрация права собственности проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Ввод объектов капитального строительства

Если вы построили дом, или самовольную постройку, то вам необходимо её узаконить, иначе такая постройка может быть снесена по требованию архитектуры города. Как выполняется ввод объекта в эксплуатацию? Собрать необходимую документацию на строение, дом или квартиру еще ничего не значит, так как возможен в 50% случаев отказ в выдаче разрешения на ввод объекта, несоответствующего регламенту. Что можно предпринять? Согласно регламенту, у нас в фирме можно заполнить бланки заявлений в двух экземплярах и дождаться разрешения на ввод. Об этом мы уже не однократно писали, что помощь необходима не только в сборе документов, но и в качественном их оформлении.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию объекта капитального строительства

Рано или поздно, разрешение на строительство закачивается и хуже не бывает, если к этому сроку строение ещё не успели ввести в эксплуатацию. Но лучше когда по окончанию строительства, вы сталкиваетесь с проблемами косвенно связанными с тем, что не позаботились о легализации своего строения в противном случае, отказы начинаю "сыпаться" со всех сторон, то газ не подведут, то электричество подвели, а на распределительном щите ввод отключен. Все эти неприятности можно избежать получив только легально разрешение на ввод объекта капитального строительства. А все мы знаем, что быстро делают - необходимо дополнительно оплатить, как быть, мы привыкли экономить не только время?

Также неоднократно приходится упоминать, еще об одном очень часто забываемом моменте, который принято умалчивать - для ввода жилого объекта в эксплуатацию технический план просто необходим и мнение законодательства которое мы ценим свято, тому подтверждение, так как технический план, не просто документ, без которого ввод объекта в эксплуатацию просто невозможен, а существенное подспорье в дальнейшей эксплуатации объекта. И причина тому - необходимость предоставить в контролирующие и надзорные органы РФ огромный список документов, который предусмотрен статьей 55 Градостроительного кодекса нашей страны. Весь этот список документов огромная волокита которую очень нелегко преодолеть, посудите сами что у вас уже есть на руках, а чего еще нет?

К заявлению о выдаче разрешения согласно нормам на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

• право-устанавливающие документы на земельный участок;
• Документы, с наличием которых в соответствии с законодательством связан факт приобретения прав на земельный участок, на котором было осуществлено строительство и располагается объект капитального строительства;
• градостроительный план земельного участка;
• разрешение на строительство;
• схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
• заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации;
• заключение органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации;
• акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
• документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
• документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора) (форма не установлена);
• документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Ввод построенного (реконструированного) объекта капительного строительства в эксплуатацию осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

К указанному заявлению должны быть приложены следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
2. градостроительный план земельного участка;
3. разрешение на строительство;
4. акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора);
5. документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6. документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);
7. документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8. схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);
9. заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. В течение 10 дней с момента поступления указанного заявления выдается заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Документы капитального строительства

В соответствии со ст. 9 Федерального закона N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»: «Все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты:

а) наименование документа;
б) дату составления документа;
в) наименование организации, от имени которой составлен документ;
г) содержание хозяйственной операции;
д) измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;
е) наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления;
ж) личные подписи указанных лиц».

Примечание автора. В проекте нового федерального закона «Об официальном бухгалтерском учете» не упоминается об обязательном применении унифицированных форм первичной учетной документации. Предполагается, что формы первичных учетных документов будут утверждаться руководителями организаций по представлению лица, на которое возложена обязанность ведения бухгалтерского учета в организации.

В отношении капитального строительства был разработан Альбом унифицированных форм первичной учетной документации по капитальному строительству, утвержденный Постановлением Госкомстата России N 100.

Данный Альбом распространяется на юридических лиц всех организационно-правовых форм и форм собственности, осуществляющих деятельность в отраслях экономики.

Альбомом предусмотрены следующие формы первичной учетной документации.

Форма N КС-2 «Акт о приемке выполненных работ» и форма N КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат»

Форма N КС-2 применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Составляется на основании данных журнала по форме КС-6а и служит основанием для составления справки по форме КС-3.

Форма N КС-3 применяется для расчетов с заказчиком за выполненные работы. Примечание автора. Форма КС-2, предназначенная для приемки выполненных работ, по мнению органов статистики, должна заполняться за каждый отчетный период (иначе нельзя составить форму КС-3, предъявляемую для оплаты заказчику за отчетный период). Следовательно, заказчик (по Госкомстату) «обречен» на ежемесячную приемку выполненных подрядчиком работ. Однако это противоречит ст. 753 ГК РФ, определяющей, что приемка выполненных работ заказчиком осуществляется либо в целом по договору, либо поэтапно, если поэтапная приемка предусмотрена условиями договора подряда. При этом под этапом следует понимать отдельный завершенный вид или комплекс работ, по которому, в результате его приемки заказчиком, к нему могут перейти риски случайной гибели или повреждения результата выполненных подрядчиком работ. К определенному договором этапу применяются такие существенные условия договора строительного подряда, как стоимость и срок строительства. Совершенно очевидно, что ежемесячно составляемая форма КС-2не отражает стоимость законченного этапа, а содержит в себе объемы выполненных, но, как правило, не завершенных работ.

Для целей бухгалтерского учета применение КС-2 в этом случае возможно для определения готовности работ, если организация признает доход в соответствии со ст. 13 ПБУ 9/99 по готовности выполненных работ. Однако в случае признания дохода в соответствии со ст. 12 ПБУ 9/99 (после принятия работ заказчиком) данный документ не может подтверждать факт приемки заказчиком работ.

Для целей налогового учета применение КС-2 возможно для самостоятельного определения выручки от реализации по договорам, длящимся более одного налогового периода, в соответствии с п. 1 ст. 271 НК РФ. Однако при обычном порядке признания выручки от реализации, определяемой ст. 39 НК РФв отношении работ как «передача результата работ одного лица для другого лица», данная форма применена быть не может.

В таких условиях логично предположить, что ежемесячное оформление формы КС-2 имеет иные, отличные от подтверждения факта приемки заказчиком работ, цели.

Во-первых, порядок сметного ценообразования, предусмотренный Госстроем России Постановлением N 15/1 МДС81–35 (ранее — МДС 81–1)), основан на расчете предполагаемой (сметной) договорной стоимости подрядных работ. Эта стоимость подлежит пересчету в текущийуровень цен в соответствии с утверждаемыми коэффициентами пересчета сметной стоимости, которые могут меняться ежемесячно. Отсюда необходимость определения сметной стоимости выполненных подрядчиками работ в каждом месяце, с учетом коэффициента, применяемого в данном месяце. Сделать это можно (и фактически делается) путем ежемесячного заполнения формы КС-2.

Во-вторых. В строительстве исторически сложилась практика, когда заказчик рассчитывается с подрядчиком ежемесячно, исходя из стоимости выполненных за отчетный месяц работ. Если условиями договора подряда предусмотрен именно такой порядок расчетов, заполнение форм КС-2 и справок КС-3 для определения суммы очередного промежуточного платежа является логичным.

Таким образом, если обязательное ежемесячное заполнение формы КС-2 не подтверждает факт приемки работ заказчиком, а диктуется иными целями, называть этот документ актом приемки работ, по нашему мнению, неправильно. Это вводит в заблуждение стороны договора строительного подряда и порождает споры с налоговыми органами.

На практике многие организации при заключении договоров подряда предусматривают ежемесячное заполнение КС-2 и КС-3, но при этом специально оговаривают, что заполнение этих документов не свидетельствует о приемке работ заказчиком в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, а свидетельствует лишь об определении суммы промежуточного расчета (авансового платежа) между сторонами. Именно такое предназначение указанных документов определил также Высший Арбитражный Суд РФ в Информационном письме N 51 (ст. 18). Подобная оговорка необходима организациям, не признающим в бухгалтерском и налоговом учете доход по мере готовности работ, а учитывающим до сдачи работ заказчикам незавершенное производство, при спорах с налоговыми органами, которые склонны видеть факт реализации (передачу результатов работ одного лица для другого лица (ст. 39 НКРФ)) работ в каждой форме КС-2 и справке КС-3.

В последнее время все чаще заключаются договоры строительного подряда, договорная стоимость которых не основана на сметном порядке ценообразования (договоры с твердой фиксированной ценой). Кроме того, порядок расчетов между сторонами может быть иной, нежели рассмотренный выше (например, единовременный авансовый платеж на приобретение материалов и окончательный расчет после приемки всех работ по договору). Приемка работ может быть предусмотрена единовременно после окончания выполнения всех работ по договору. Да и цену работ определять в условных единицах никто не запрещал. В этих условиях предусмотренный порядок заполнения форм КС-2 и КС-3(с учетом запрещения определения в них стоимости работ в условных единицах в Письме Росстата N 01-02-9/381) теряет свою актуальность.

Таким образом, можно сделать вывод, что предусмотренные органами статистики для применения в целях бухгалтерского и налогового учета формы КС-2 и КС-3 не учитывают всего возможного спектра взаимоотношений между заказчиками и подрядчиками, а в части приемки выполненных работ противоречат действующему гражданскому законодательству. В результате по вопросам применения данных форм первичных документов возникают разногласия между заказчиками и подрядчиками, а также между налогоплательщиками и налоговыми органами.

Форма N КС-6 «Общий журнал работ»

Применяется для учета выполнения строительно-монтажных работ. Является основным первичным документом, отражающим технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства строительно-монтажных работ. Не применяется в качестве первичного учетного документа для целей ведения бухгалтерского учета.

Форма N КС-6а «Журнал учета выполненных работ»

Применяется для учета выполненных работ и является накопительным документом, на основании которого составляется акт приемки выполненных работ по форме N КС-2и справка о стоимости выполненных работ по форме N КС-3. Не применяется в качестве первичного учетного документа для целей ведения бухгалтерского учета.

Форма N КС-8 «Акт о сдаче в эксплуатацию временного (не титульного) сооружения»

Применяется для учета приемки законченного строительством временного (не титульного) сооружения. Является внутренним документом подрядчика. Получив данный документ, бухгалтерия подрядчика учитывает сооружение в составе основных средств или хозяйственного инвентаря.

Форма N КС-9 «Акт о разборке временных (не титульных) сооружений»

Применяется для оформления разборки временных (не титульных) сооружений, для оприходования фактически полученных от разборки материалов, подлежащих возврату. Акт составляется комиссией, специально назначенной приказом (распоряжением) руководителя строительной организации или уполномоченного лица. На основании документа бухгалтерия списывает ликвидированное сооружение и приходует полученные от разборки материалы.

Форма N КС-10 «Об оценке подлежащих сносу (переносу) зданий, строений, сооружений и насаждений»

Применяется для определения размера материального ущерба в связи со сносом(переносом) зданий, строений, сооружений и уничтожением или порчей насаждений(плодово-ягодных, посевов и др.).Акт составляется комиссией, в состав которой должны входить собственник (владелец) здания, строения, сооружения, насаждения, подлежащего сносу, или его представитель, представитель заказчика (застройщика) вновь строящегося объекта, представитель бюро технической инвентаризации. В случае необходимости в состав комиссии могут входить представители других заинтересованных организаций. Не применяется в качестве первичного учетного документа для целей ведения бухгалтерского учета.

Форма N КС-11 «Акт приемки законченного строительством объекта»

Применяется как документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда (контрактом). Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором (контрактом). Составляется в необходимом количестве экземпляров и подписывается представителями исполнителя работ (генерального подрядчика)и заказчика или другим лицом, на это уполномоченным инвестором, соответственно для исполнителя работ (генерального подрядчика) и заказчика.

Для целей бухгалтерского учета подтверждает факт приемки заказчиком построенного подрядчиком объекта и служит основанием для признания подрядчиком выручки от реализации по объекту строительства.

Форма N КС-14 «Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией»

Является документом по приемке и вводу законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения и зачисления его в состав основных фондов (основных средств) всех форм собственности, включая государственную (федеральную), а также объектов, сооруженных за счет льготного кредитования (зданий, сооружений, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение). Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором (контрактом).

Примечание автора. В соответствии со ст.55 Градостроительного кодекса РФ документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Форма N КС-17 «Акт о приостановлении строительства»

Применяется для оформления приостановления строительства (консервации или прекращения строительства). Не применяется в качестве первичного учетного документа для целей ведения бухгалтерского учета.

Форма N КС-18 «Акт о приостановлении проектно-изыскательских работ по неосуществленному строительству»

Применяется для оформления приостановления начатых проектно-изыскательских работ вследствие не включения этих работ в план или нецелесообразности дальнейшего проектирования строительства. Не применяется в качестве первичного учетного документа для целей ведения бухгалтерского учета.

Другие формы первичных учетных документов в строительстве

Помимо приведенных выше форм первичной учетной документации, Постановлением Правительства РФ N698 утверждены формы Разрешения на строительство и Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Инструкция о порядке заполнения данных форм утверждена Приказом Министерства регионального развития РФ N 120.

Кроме того, следует сказать, что Альбомом унифицированных форм первичной учетной документации по капитальному строительству не предусмотрены такие документы, как:

— акт приемки этапа выполненных работ по договору строительного подряда;
— акт приемки выполненных отдельных видов и комплексов работ;
— акт приемки заказчиком выполненных ремонтно-строительных работ.

Применить форму КС-2 в этих случаях можно, только если срок выполнения работ укладывается в один отчетный период, что бывает крайне редко. Напрашивается вывод о необходимости организациям, у которых появляются такие хозяйственные ситуации, предусматривать учетной политикой формы первичных учетных документов для оформления этих операций.

Проект капитального строительства

Капитальные вложения являются источником для капитального строительства.

Под капитальным строительством понимают процесс создания основных фондов путем строительства новых, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий и других объектов как производственного, так и непроизводственного характера.

Сооружению того или иного объекта предшествуют экономическое обоснование и проектирование.

Проектирование промышленного строительства имеет очень важное значение, так как от качества проекта зависит эффективность работы будущего предприятия.

Проект строительства включает необходимый комплекс технической и экономической документации. Это не только схемы и чертежи, дающие графическое изображение будущего предприятия, цеха или сооружения, но и технические и экономические расчеты, подтверждающие целесообразность и экономическую эффективность намеченного строительства.

В проекте строительства промышленного предприятия устанавливаются номенклатура его продукции, производственная мощность, место строительства, сырьевая, топливная и энергетическая база, хозяйственные связи; определяются технология производства, техническая оснащенность проектируемого предприятия, использование отведенной для строительства территории; намечаются экономические показатели по строительству и эксплуатации сооружаемого предприятия.

Техническая и экономическая части проекта взаимосвязаны и образуют единый технико-экономический документ, без которого не может осуществляться строительство.

Существуют следующие стадии проектирования:

1) технико-экономическое обоснование (ТЭО);
2) технический проект (устанавливает основные проектные решения, определяет общую сметную стоимость строительства и основные технико-экономические показатели будущего предприятия);
3) рабочие чертежи, которые выполняются на основе технического проекта.

Для повышения экономической эффективности проектных решений предварительно осуществляется ТЭО необходимости и целесообразности намечаемого строительства или расширения и реконструкции действующего предприятия.

В нем приводятся следующие сведения: характеристика будущего предприятия, его мощность, номенклатура выпускаемой продукции, ее конкурентоспособность, обоснование намечаемого района и пункта строительства, соображения о производственном кооперировании с другими предприятиями, рынок сбыта, необходимая величина капитальных вложений и др.

За последние годы во многих случаях вместо ТЭО стал разрабатываться бизнес-план.

Проектирование может вестись как в одну, так и в две стадии. При сложном и дорогостоящем объекте проектирование осуществляется в две стадии: сначала разрабатывается технический проект, а затем уже рабочие чертежи. Если объект небольшой и несложный, то проектирование ведется в одну стадию: разработка технического проекта и разработка рабочих чертежей совмещаются. Проектирование сложных объектов, как правило, осуществляют специализированные проектные организации (институты), которые по своей специфике могут быть отраслевыми и межотраслевыми.

Технический проект промышленного предприятия состоит из следующих частей:

1) экономическая часть,
2) генеральный план и транспорт,
3) технологическая часть,
4) строительная часть,
5) организация строительства,
6) сметная документация.

Технический проект со сводным сметно-финансовым расчетом после его утверждения в установленном порядке является основанием для финансирования строительства, заказа основного оборудования и разработки рабочих чертежей.

Учет капитального строительства

В бухгалтерском учете затраты по строительству объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией.

Учет рекомендуется вести по следующей структуре расходов:

- на строительные работы;
- на работы по монтажу оборудования;
- на приобретение оборудования, требующего монтажа;
- на приобретение оборудования, не требующего монтажа; инструмента и инвентаря, оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;
- на прочие капитальные работы.

Порядок учета затрат по данным работам зависит от способа их производства — подрядного или хозяйственного.

При подрядном способе выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы и работы по монтажу оборудования отражаются в учете по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций.

При хозяйственном способе производства указанных работ в учете отражаются фактически произведенные затраты. Фактические затраты, связанные с сооружением (изготовлением) объектов (в частности, основных средств), первоначально отражаются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет 08–3 «Строительство объектов основных средств») в корреспонденции со счетами учета расчетов.

На субсчете 08–3 «Строительство объектов основных средств» учитываются затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).

До полного окончания работ по строительству объектов затраты по их сооружению (возведению) учитываются в составе незавершенного строительства.

Незавершенное строительство — это затраты застройщика по возведению объектов с начала строительства до их ввода в эксплуатацию.

Незавершенное строительство отражается в бухгалтерском балансе по фактическим затратам для застройщика (инвестора).

После окончания строительства осуществляется приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов основных средств.

К этому моменту на субсчете 08–3 «Строительство объектов основных средств» формируется инвентарная стоимость законченных строительством объектов.

Инвентарная стоимость объекта — это затраты застройщика по возведению объекта с его начала до ввода в эксплуатацию.

Инвентарная стоимость законченных строительством объектов определяется в следующем порядке:

- инвентарная стоимость зданий и сооружений складывается из затрат на строительные работы и приходящихся на них прочих капитальных затрат. Прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость объектов по прямому назначению. В случае, если они относятся к нескольким объектам, их стоимость распределяется пропорционально договорной стоимости вводимых в действие объектов;
- инвентарная стоимость оборудования, требующего монтажа, складывается из фактических затрат по приобретению оборудования, а также расходов на строительные и монтажные работы, прочие капитальные затраты, относимые на стоимость вводимого в эксплуатацию оборудования по прямому назначению. Если расходы на строительные и монтажные работы, а также прочие затраты относятся к нескольким видам оборудования, то их стоимость распределяется между отдельными видами оборудования пропорционально их стоимости по ценам поставщиков;
- инвентарная стоимость оборудования, не требующего монтажа, малоценного и быстроизнашивающегося инструмента и инвентаря слагается из покупной стоимости по счетам поставщиков, расходов по доставке до склада и других расходов, связанных с их приобретением.

При вводе в эксплуатацию законченный строительством объект должен приниматься к бухгалтерскому учету. При принятии к бухгалтерскому учету фактические затраты, учтенные на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет 08–3 «Строительство объектов основных средств»), относятся на дебет счета 01 «Основные средства».

Сооружения капитального строительства

Сооружение капитального характера может находиться в эксплуатации от 25 до 100 лет, а временное сооружение не может использоваться более 5 лет.

Если сравнить капитальное строение и строение здание временного типа, то можно выявить следующие различия:

- Капитальная постройка расположена на фундаменте и крепко привязана к земле, временная же, может фундамента не иметь.
- Для строительства объекта капитального строительства необходимо собрать обширный список необходимых документов, в то время как для строительства объекта временного типа никакой документации не требуется.
- Сооружение капитального характера может находиться в эксплуатации от 25 до 100 лет, а временное сооружение не может использоваться более 5 лет.
- Капитальный объект не может быть демонтирован и перевезен в другое место, а временная постройка предполагает именно разбор и перенос.
- На капитальное строение можно получить соответствующие документы собственности, в то время как на временное строение, подобной документации получить нельзя.

Для того чтобы понять к какому типу постройки относится объект и какие права возникают у его владельца необходимо обратить внимание на ряд признаков, которые и определяют принадлежность здания к капитальным или временным сооружениям.

Важно помнить, что временная конструкция — это, прежде всего, объект вспомогательный, строящийся для того, чтобы использоваться на протяжении строительства основного объекта и подлежащий дальнейшей разборке. Также, подобное помещение может носить сезонный характер, к примеру, киоск, предназначенный для торговли фруктами в летний период.

В отношении такого объекта не выдается правоустанавливающих документов. Стоит отметить, что с технической стороны объект временного строительства может иметь все те же признаки, что и капитальный, а именно, у временной постройки могут также быть фундамент, стены, перекрытия.

Приемка объекта капитального строительства

В случае осуществления строительства, реконструкции или капитального ремонта по договору с заказчиком (застройщиком), завершенный строительством объект предъявляется подрядчиком к приемке заказчику (застройщику) в составе и объеме выполненных работ, предусмотренных утвержденным в установленном порядке проектом и договором подряда.

Заказчик (застройщик) устанавливает дату проведения и порядок организации приемки объекта, перечень участников приемки и оценки соответствия объекта установленным требованиям.

Дата приемки завершенного строительством объекта сообщается органу, уполномоченному на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Оценка соответствия законченного строительством объекта проекту, требованиям нормативных документов (технических регламентов) и технических условий решением заказчика (застройщика) может осуществляться посредством приемочной комиссии или без нее.

К участию в оценке соответствия законченного строительством объекта могут привлекаться представители проектной организации (если на объекте осуществляется авторский надзор), Территориальных исполнительных органов государственной власти, на территории которых находится объект, уполномоченного органа исполнительной власти, в предмете ведения которого находятся объекты культурного наследия (по объектам культурного наследия, на которых осуществлен капитальный ремонт или работы по приспособлению объекта для современного использования), органов государственного надзора и эксплуатирующей организации.

Приемка законченного строительством объекта оформляется заказчиком (застройщиком) актом, с приложением к акту необходимой правовой, проектной и исполнительной документации, актов приемки инженерных систем и других документов, подтверждающих соответствие законченного строительством объекта проектной документации и требованиям нормативных документов (технических регламентов).

В случае непреднамеренной утраты участниками строительства исполнительной документации на возведенные несущие и ограждающие конструкции зданий и сооружений (при условии, что разрешение на строительство/реконструкцию последних получено в установленном порядке), допускается (по решению органа, уполномоченного на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) проведение технического обследования таких конструкций лицензированной организацией - с целью определения их надежности и устойчивости, а также соответствия проекту. При наличии положительного заключения по результатам такого обследования, восстановление утраченной документации не требуется.

Такой же порядок возможен для эксплуатируемых объектов, не принятых своевременно по каким-либо причинам в установленном порядке.

Законченные строительством входящие в состав строящегося объекта отдельно стоящие здания и сооружения, встроенные и пристроенные помещения производственного и вспомогательного назначения, сооружения (помещения) гражданской обороны, при необходимости ввода их в действие в процессе строительства, принимаются заказчиком (застройщиком) с привлечением организаций, эксплуатирующих инженерно-технические сети и органов государственного надзора и контроля. Акты промежуточной приемки в эксплуатацию предъявляются заказчиком (застройщиком) при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в целом.

Стоимость капитального строительства

Разработка проектной документации идёт отдельно статьей расходов. Существует несколько видов такой суммы:

• Рыночная;
• Кадастровая;
• Сметная.

Каждый из видов отличается и суммами и методами расчетов. Компания «Гекпроект» предоставляет заказчику полный и подробный расчет по сметным расходам, которые рассчитывается исходя из утвержденного проекта.

Рыночная стоимость объекта строительства

Сумма, за которую здание можно продать исходя из особенностей архитектуры, дизайнерских и конструктивных решений, количества и размеров помещений, качества отделки и удобства расположения. На формирование рыночной цены влияет динамика рынка недвижимости, спроса и предложения. Стоимость строительства здания и сооружения определяется агентами или независимой оценочной компанией.

Это, пожалуй, самая не объективная оценка здания, в которую по возможности включают все затраты, которые были понесены застройщиком:

• Проектные и изыскательные работы;
• Услуги дизайнера;
• Стоимость расходных материалов и работы нанятых строителей;
• Своя накрутка.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства

В противоположность первому варианту, данный тип оценки проводят государственные органы. При этом во внимание берутся только основные характеристики строения – площадь, этажность, материал, степень готовности к эксплуатации. Расчет ведётся без учёта особенностей сооружения, его уникальности или функциональности. Данный метод вычисления применяют для начисления налога на недвижимость, выплат при наследовании, продаже из госфонда. Для продажи такая стоимость объекта капитального строительства не подходит, так как всегда меньше рыночной.

Особенность российского законодательства – предоставленные подсчеты суммы можно оспорить и потребовать повторных изысканий. По практике, в таком случае кадастровая стоимость объектов капитального строительства может стать еще меньше.

Сметная стоимость объекта строительства

Это пакет документов, который разрабатывается совместно с проектом и техническими рекомендациями. Определение стоимости строительства объекта производится несколькими методами.

В процессе учитываются все факторы, способные повлиять на сооружение объекта и дополнительные расходы:

• Закупка стройматериалов и оборудования;
• Приобретение запчастей для электрического инструмента и машин;
• Аренда крупной техники или её покупка и обслуживание;
• Зарплата работникам и отчисления в социальные службы;
• Расходы на управленческий аппарат и рекламу;
• Возведение временных конструкций и их оборудование.

Данный список можно продолжать. По данной формуле можно рассчитать стоимость дома из пеноблоков или цену любого другого объекта:

Собщ = Ссмр + Соб + Спр,

где:

• Собщ – общая сумма затрат по документам с учетом всех надбавок;
• Ссмр – стоимость строительно-монтажных работ. То есть, все действия направленные на непосредственное строительство объекта. Сюда включаются несколько составляющих: прямые расходы, накладные затраты и сметная прибыль;
• Соб – цена за арендное или купленное оборудование и машины;
• Спр – другие расходы.

После того, как специалисты рассчитали строительство дома, сметная стоимость объекта – основной финансовый документ, по которому проводится инвестирование материальных и нематериальных активов, отчетность перед надзорными органами. Эти данные также выступают одной из основ определения рыночных цен на здание или его части.

Осуществления капитального строительства

К объектам инвестиционно-строительной деятельности относятся:

- новое строительство;
- расширение;
- реконструкция;
- техническое перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений.

Новое строительство – это строительство предприятий, зданий и сооружений, осуществляемое на новых площадях по утверждаемому проекту, как правило, индивидуальному.

Расширение – это увеличение производственных площадей отдельных цехов и объектов основного, вспомогательного и обслуживающего назначения. Цель расширения – получение дополнительной мощности на территории действующих предприятий или примыкающих к ним.

Реконструкция – это коренное переустройство, переделка здания, сооружения с целью усовершенствования, модернизации, увеличения срока службы и повышения безопасности.

Техническое перевооружение – это комплекс мероприятий, направленных на повышение технико-экономического уровня деятельности предприятия, отдельных производств за счет внедрения современных технологий, прогрессивной техники, оборудования, автоматизации производства. Как правило, оно проводится без расширения и реконструкции.

Отрасль материального производства, в которой создаются основные фонды, как производственного, так и непроизводственного назначения, называется капитальное строительство.

Цель капитального строительства – обеспечение непрерывного роста и обновления основных производственных фондов, а также создание непроизводственных фондов (больницы, школы и т.д.).

Получили распространение следующие организационные формы капитального строительства: хозяйственный способ, подрядный способ, строительство «под ключ».

Хозяйственный способ строительства объектов осуществляется собственными силами заказчика или инвестора. У заказчика создаётся строительно-монтажное подразделение, которое осуществляет комплексное строительство объекта. Строительством руководит директор строящегося предприятия, а на действующих предприятиях – отдел капитального строительства (ОКС). Могут также функционировать отдельные строительные участки.

Обычно этот способ применяется при реконструкции и расширении или на небольших объектах нового строительства.

Преимущества хозяйственного способа:

- сокращение сроков согласования;
- общая заинтересованность коллектива предприятия и строительного подразделения в качественном, быстром строительстве;
- единство руководства эксплуатации и строительства объекта.

Недостатки хозяйственного способа:

- слабая оснащенность высокопроизводительной, специализированной техникой;
- невысокий уровень квалификации рабочих;
- неритмичность строительных процессов;
- низкий уровень производительности труда.

Хозяйственный способ составляет примерно 10% в капитальном строительстве.

Подрядный способ строительства осуществляется постоянно действующими строительными организациями, основным видом деятельности которых являются строительно-монтажные работы (СМР). Работы выполняются по договору с заказчиком (подрядный договор).

Преимущества подрядного способа:

- строительство является основной деятельностью;
- технический прогресс как основной показатель стройки;
- постоянные кадры строителей;
- постоянное повышение уровня мастерства и квалификации кадров;
- постоянное совершенствование собственной производственной базы строительства;
- развитие качественного высокопроизводительного парка строительных машин;
- выше индустриализация, производительность труда, ниже себестоимость.

Строительство объектов «под ключ» - это такая форма организации строительства, когда функции заказчика передаются генеральному подрядчику. Генеральный подрядчик принимает на себя полную ответственность за строительство объекта. У подрядчика появляется большая заинтересованность.

Преимущества строительства «под ключ»:

- подрядчик рассматривает строительство как единое целое, упрощается система связи.

Недостатки:

- увеличивается степень риска заказчика, связанная с порядочностью подрядчика;
- трудно найти такую компанию, которая сможет выполнить все работы.

Акт приемки капитального строительства

Акт приемки объекта капитального строительства – документ, который составлен несколькими лицами и подтверждает факт приемки объекта капитального строительства.

Акт приемки объекта капитального строительства, который составляет специально созданная комиссия является приложением к разрешению о введении в эксплуатацию объекта капитального строительства. В составе комиссии включены представители подрядчика, застройщика, заказчика. Акт приемки объекта капитального строительства подтверждает полное выполнение условий договора о капитальном строительстве, в нем делается обязательно отметка о соответствии проекту объекта или, если есть отступления от проекта, указывают причины таковых, которые подкреплены соответствующими документами. В акте описываются подробно характеристики объекта: площадь (производственная или жилая), адрес, протяженность, мощность, провозная способность, объем, вместимость, число рабочих мест и другие — зависимо от типа объекта.

Если к акту прилагают дополнительные документы, их необходимо перечислить в акте.

Акт приемки объекта капитального строительства

Приложением к разрешению о введении объекта капитального строительства в эксплуатацию является акт приемки объекта капитального строительства, который составляется специально созданной комиссией. В состав комиссии входят представители застройщика, заказчика и подрядчика. Акт приемки объекта капитального строительства свидетельствует о полном выполнении условий договора о капитальном строительстве, в нем обязательно делается отметка о соответствии объекта проекту или, в случае отступлений от проекта, указываются причины таковых, подкрепленные соответствующими документами. В акте подробно описываются характеристики объекта: адрес, площадь, в том числе производственная или жилая площадь, мощность, протяженность, объем, провозная способность, количество рабочих мест, вместимость и другие — в зависимости от типа объекта.

Акт приемки объекта капитального строительства - это документ, который составляется в случае осуществления работ по застройке, реконструкции, капитальному ремонту на основе договора.

Данный акт подписывается заказчиком (застройщиком) и исполнителем (подрядчиком, генеральным подрядчиком) и фиксирует, что все работы и обязательства исполнителя приняты заказчиком и выполнены согласно:

• установленным регламентам,
• техническим нормам,
• проектной документации,
• иным условиям договора.

Акт приемки объекта капитального строительства прилагается к заявлению о разрешении ввести объект в эксплуатацию.

Содержание и образец акта приемки объекта капитального строительства

Акт приемки объекта капитального строительства может быть подписан как представителями заказчика и подрядчика, так и специально сформированной комиссией (если заказ, к примеру государственный).

В актах приемки объекта капитального строительства делается отметка о соответствии построенного объекта проекту, если имеются некоторые расхождения - обязательно прописывается причина, по которой они появились.

Кроме того, все акты имеют определенную структуру и включают в себя следующие компоненты:

• дата документа;
• характеристика объекта (название, адрес, площадь, как производственная, так и жилая, мощность, протяженность, объем, количество рабочих мест, провозная способность и другое, в зависимости от типа объекта);
• Ф.И.О, должности, названия организаций представителей заказчика и исполнителя;
• сроки выполнения работ;
• параметры проектной документации;
• параметры разрешения на строительство;
• подписи сторон, заверенные печатями.

В случае, если прием объекта ведется учетной комиссией, то в акте прописываются все члены комиссии, и некоторые параметры объекта фиксируются более детально (площадь каждой комнаты и т.п.).

Акт приемки законченного строительством объекта. Форма КС-11

Акт приемки законченного строительством объекта форма КС-11 - это документ, применяющийся для приемки готового объекта жилищного, гражданского и производственного назначения при их полной строительной готовности в соответствии с проектом или договором подряда. Акт составляют на объекты всех форм собственности. Акт приемки - это факт подтверждения и основание для расчетов за выполненные работы между заказчиком и исполнителем в соответствии с договором.

Акт составляют в нужном количестве экземпляров, а представители исполнителя (генподрядчика) и заказчика подписывают его. Оформление приемки проводит заказчик на основании результатов проведенных им проверок, обследований, испытаний, измерений, документов, предоставленных исполнителем работ, которые подтверждают идентичность готового объекта проекту, а также правилам, стандартам и нормам и заключениям надзорных органов.

На основе акта приемки исполнитель предоставляет отчетные документы о выполнении обязательств по договору в установленном порядке. В документы отчетности введенный в действие объект вписывается за тот отчетный период, в котором был зарегистрирован факт ввода. Ввод объекта в эксплуатацию регистрируется пользователем объекта или заказчиком в местных органах исполнительной власти в том порядке, который установлен этими органами.

тема

документ Информационная модель
документ Информационная политика
документ Информационное обеспечение
документ Информационное общество
документ Информационные процессы
документ Параметры информации



назад Назад | форум | вверх Вверх

Управление финансами

важное

1. ФСС 2016
2. Льготы 2016
3. Налоговый вычет 2016
4. НДФЛ 2016
5. Земельный налог 2016
6. УСН 2016
7. Налоги ИП 2016
8. Налог с продаж 2016
9. ЕНВД 2016
10. Налог на прибыль 2016
11. Налог на имущество 2016
12. Транспортный налог 2016
13. ЕГАИС
14. Материнский капитал в 2016 году
15. Потребительская корзина 2016
16. Российская платежная карта "МИР"
17. Расчет отпускных в 2016 году
18. Расчет больничного в 2016 году
19. Производственный календарь на 2016 год
20. Повышение пенсий в 2016 году
21. Банкротство физ лиц
22. Коды бюджетной классификации на 2016 год
23. Бюджетная классификация КОСГУ на 2016 год
24. Как получить квартиру от государства
25. Как получить земельный участок бесплатно


©2009-2016 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов
разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты