Управление финансами
документы

1. Адресная помощь
2. Бесплатные путевки
3. Детское пособие
4. Квартиры от государства
5. Льготы
6. Малоимущая семья
7. Малообеспеченная семья
8. Материальная помощь
9. Материнский капитал
10. Многодетная семья
11. Налоговый вычет
12. Повышение пенсий
13. Пособия
14. Программа переселение
15. Субсидии
16. Пособие на первого ребенка
17. Надбавка 2018

Управление финансами
егэ ЕГЭ 2018    Психологические тесты Интересные тесты   Изменения 2018 Изменения 2018
папка Главная » Полезные статьи » Оценка квартиры корректировки

Оценка квартиры корректировки

Оценка квартиры

Вернуться назад на Оценка квартиры

Сравнительный подход — пожалуй, самый применимый из всех подходов при оценке недвижимости. Как следует из названия, он заключается в сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, представленными на свободном рынке.

Исходной информацией при использовании рыночного подхода к оценке недвижимости являются многочисленные справочники с ценами на оборудование, прайс-листы заводов-изготовителей, торгующих организаций и дилеров, специализированные печатные издания. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство. Естественно, что не бывает двух абсолютно одинаковых объектов, все они различаются по некоторым показателям — элементам сравнения.

На практике выделяют основные элементы сравнения:

• Объем прав на недвижимость – наличие тех или иных ограничений на право собственности, например, сервитут, снижают стоимость объекта.

• Время продажи – необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

• Местоположение – оказывает существенное воздействие на стоимость при оценке недвижимости. Идентичные объекты недвижимости в разных частях города будут стоить по-разному.

• Физические характеристики – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и т.д.

• Наличие улучшений.

Конечно же, грамотный оценщик должен учесть все эти различия, чтобы определить итоговую стоимость в процессе оценки недвижимости. Как это сделать? Здесь к нам на помощь приходят корректировки.

Корректировки – это поправки на различия между оцениваемым объектом и объектами – аналогами. Как и отличия, корректировки бывают различны. Процентные поправки выражены в процентах, они отражают степень различия цен аналога и объекта оценки. Бывают денежные поправки, при оценке недвижимости они характеризуют качественные характеристики, т.е. отсутствие или наличие дополнительных улучшений.

Бывают также корректировки взаимозависимые и взаимонезависимые. К первому случаю относят корректировки на дату оценки, вид права, условия продажи. Необходимо отметить, что при оценке недвижимости желательно выбирать аналоги с нулевыми взаимозависимыми корректировками. Взаимонезависимые корректировки рассчитываются независимо друг от друга, суммируются, и на их основе рассчитывается скорректированная стоимость аналога. Это поправки на этажность, площадь, состояние и т.п.

При этом если объект оценки по параметрам превосходит аналог, то поправка положительна, в противном случае, поправка отрицательна. В методах, опирающихся на сравнительный подход к оценке недвижимости, основным источником погрешностей является неопределенность цен аналогов. Чем больше разнобой в ценах аналогов, тем больше ошибка в оценке стоимости.

Необходимо помнить, что для каждого объекта сумма корректировок при оценке недвижимости не должна превышать 30%.

Как же определить корректировки? Для этого существует несколько методов. Самый точный из них – это метод парных продаж. Для его использования необходима информация о сделках с двумя объектами недвижимости, полностью идентичными, за исключением одного сравниваемого параметра. Разница в стоимостях и будет являться стоимостной поправкой, также можно определить и процентную корректировку.

В случаях, когда невозможно рассчитать точные денежные поправки, оценщик ссылается на субъективное мнение эксперта, основанное на рыночной информации о процентных различиях. Это экспертный метод оценки недвижимости.

Существует статистический метод определения корректировок – самый трудоемкий способ. При оценке недвижимости таким методом необходимо уловить зависимость между изменениями цен и изменениями характеристик объектов.

Стоимостной метод основан на определении затрат на изменение какого либо качества и характеристики (например, смета на ремонтные работы).

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Для согласования полученных значений необходимо применить процедуру взвешивания. Безусловно, наибольший вес должны иметь цены тех аналогов, к которым применялось меньшее количество корректировок, т.е. аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом недвижимости.

Удельный вес может зависеть от количества поправок, т.е. аналогам с наименьшим количеством поправок следует присваивать наибольший удельный вес.

Полученная средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой стоимостью продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае оценки объекта недвижимости.

тема

документ Оценка месторождений полезных ископаемых
документ Оценка недвижимости
документ Оценка предприятий
документ Оценочная деятельность




назад Назад | форум | вверх Вверх

Управление финансами
важное

Курс доллара на 2018 год
Курс евро на 2018 год
Цифровые валюты 2018
Алименты 2018

Аттестация рабочих мест 2018
Банкротство 2018
Бухгалтерская отчетность 2018
Бухгалтерские изменения 2018
Бюджетный учет 2018
Взыскание задолженности 2018
Выходное пособие 2018

График отпусков 2018
Декретный отпуск 2018
ЕНВД 2018
Изменения для юристов 2018
Кассовые операции 2018
Командировочные расходы 2018
МСФО 2018
Налоги ИП 2018
Налоговые изменения 2018
Начисление заработной платы 2018
ОСНО 2018
Эффективный контракт 2018
Брокеру
Недвижимость



©2009-2018 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов
разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты