Оценщик в ходе проведения оценки недвижимости обязан использовать три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный. При этом Оценщик оставляет за собой право самостоятельно определять рамки распространения того или иного подхода, используя конкретные методики оценки.
Затратный подход
Затратный подход — это совокупность методов оценки, которые основаны на определении расходов необходимых для замещения или воспроизводства объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство называется совокупность расходов, которые необходимы для создания аналогичного объекта с использованием технологий и материалов актуальных на момент оценки.
Этот метод основан на расчете стоимости строительства объекта недвижимости. Однако он не позволяет рассчитать стоимость отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме в виду того, что многие элементы конструкции помещений — общие. Кроме этого, необходимо принимать во внимание тот факт, что стоимость строительства отдельно взятой единицы малого объекта недвижимости будет выше, чем стоимость аналогичной единицы площади многоквартирного дома. Исходя из вышеизложенного, многие эксперты избирательно применяют затратный подход.
Сравнительный подход
Сравнительный подход — это совокупность методов, которые основаны на сопоставлении объекта оценки с аналогичными объектами. При использовании данного метода, объектом-аналогом оценки является сходный по экономическим, материальным и иным характеристикам объект. Эксперты, применяя данный метод оценки, должны изучить в совокупности все факторы, которые могут быть рассмотрены в качестве составляющих аспектов оценивания, в противном случае использование данного метода может привести к неточной оценке того или иного типа недвижимости.
Доходный подход
Доходный подход — это совокупность методов, которые основаны на расчете ожидаемых доходов от эксплуатации объекта оценки. Доходный подход основан на предположении того, что действительная стоимость оцениваемого объекта сопоставима с суммой будущих выгод, получаемых в результате владения им.
Однако, многие эксперты дифференцировано применяют этот метод, в виду того что подобного рода расчеты возможны лишь при оценке нежилого/коммерческого фонда недвижимости, например: сдача офисов и складских помещений в аренду. При оценивании других видов недвижимости применение доходного метода не представляется возможным.
Таким образом, при оценке стоимости квартиры Оценщик обязан рассмотреть в совокупности все методы, с тем, чтобы найдя оптимальный подход, максимально точно рассчитать её стоимость.
Оценка квартиры для ипотеки
Оценка квартиры для ипотеки является необходимым этапом в ее оформлении. Потенциальному заемщику нужно знать, какие документы необходимы и как, собственно, происходит оценка квартиры для ипотеки.
Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов:
1. Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента.
2. После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры.
3. После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога.
Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.
К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет.
Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.
Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.
Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.
Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.
Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.
Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.
В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.
Процедура оценки квартиры для ипотеки
Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.
Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.
Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):
• документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
• кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
• по возможности план и экспликация,
• паспортные и контактные данные заказчика.
С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.
Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
2. Доходный подход: оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
3. Затратный подход: определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости.
При комплексном подходе учитывается масса деталей:
• касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
• касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
• касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).
Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.
На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.
Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.
Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.
Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.
Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью
Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.
В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры. Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.
Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки
В прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.
Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.
Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.
Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена. Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.
Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.
В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.
Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.
Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.
Оценка недвижимости является разновидностью оценочной деятельности, включающей в себя определение стоимости предмета оценки по отношению к оцениваемому объекту.
Проводится оценка в отношении жилых и нежилых помещений, коммерческой недвижимости, комнат, квартир, домов, земельных участков и производственных помещений. Как проводится оценка жилой недвижимости?
Оценка рыночной стоимости квартиры, иной жилой недвижимости, зданий или сооружений может понадобиться в самых разных случаях.
Так, к примеру, определение реальной цены объекта необходимо:
• при совершении каких-либо операций, тем или иным образом связанными с недвижимостью (покупка, продажа, дарение или обмен недвижимости);
• для определения страховой суммы;
• в случае оформления кредита под залог недвижимости;
• при наличии судебных и имущественных споров;
• для оформления прав наследования;
• при оценке ущерба в случае стихийных бедствий и в прочих подобных ситуациях.
Отчет об оценке недвижимости, составленный независимым оценщиком, имеет силу официального доказательного документа и может быть предъявлен как реальный аргумент, в том числе и в судебные органы для установления размера компенсационной выплаты.
Сегодня существует немало объединений и фирм, готовых предложить собственные услуги в процессе оценки стоимости жилья.
Независимо от того кто занимается оценкой стоимости жилой недвижимости в обязательном порядке он должен обладать разрешением на осуществление оценочной деятельности.
Это подтверждает необходимую квалификацию и делает легитимным составленный ими отчет.
Специалисты, осуществляющие оценку стоимости недвижимых объектов, используют несколько методов, несколько отличающихся друг от друга, в частности:
1. Сравнительный способ – предполагает изучение нескольких похожих объектов, стоимость которых уже известна. При этом сравниваются основные параметры предметов сравнения. Чем больше число объектов будет исследовано, тем более точной станет оценка.
2. Доходный подход – применяется относительно не часто и заключается в оценке рыночной стоимости на основе ожидаемых в будущем доходов.
3. Затратный метод – состоит из оценки стоимости всех затрат на обустройство объекта. При этом засчитывается стоимость всех расходных материалов.
Оценка квартиры или иной жилой недвижимости представляет собой частный случай оценки. В таких случаях в большинстве своем применяется рыночный метод оценки.
Процесс оценочной экспертизы для жилого объекта недвижимости (квартир) осуществляется в соответствии со стандартами, принятыми международными организациями и российским союзом независимых оценщиков. То есть процедура оценки происходит по одинаковому сценарию.
О предмете оценки собирается полнейшая и достоверная информация, которая затем подвергается тщательному анализу со стороны оценщика.
При оценке рыночной стоимости значение имеют следующие характеристики жилья:
• месторасположение нахождения объекта;
• отдаленность его от центра;
• присутствие транспортного обеспечения;
• основополагающие характеристики района;
• наличие поблизости промышленных районов, скверов, парков, водоемов и прочего;
• развитость инфраструктурной сети;
• тип проекта здания;
• год постройки;
• этажность;
• материалы стеновых перегородок и несущих стен;
• благоустройство прилегающей территории;
• присутствие мусоропровода и лифта;
• текущее состояние помещения;
• площадь помещения, общая и жилая;
• расположение комнат, планировка;
• вид из окна и т.д.
На основании собранной информации оценщик производит сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, выводится средняя продажная цена, которая и становится показателем рыночной стоимости.
Как итог деятельности оценщика представляется отчет об оценке с подписями и печатями ответственных лиц оценочной организации (ФЗ №135 «Об оценочной деятельности»).
В отчете необходимо наличие:
• задания на оценку;
• сопроводительного письма;
• описания использованной методики и расчета определения стоимости;
• копии лицензии оценщика;
• копии полиса страхования ответственности;
• сведений о квалификации задействованных специалистов.
В целом рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую продавец может получить за свой объект в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции от независимого покупателя на основании всесторонних маркетинговых исследований.
Рыночная стоимость жилого объекта недвижимости и его кадастровая стоимость — два совершенно разных понятия, которые отличаются друг от друга также, как различны рыночная и инвентаризационная стоимость недвижимых объектов.
Кадастровая оценка проводится государством. Результат оценки можно просмотреть в открытом доступе на официальном сайте Росреестра, для этого нужно воспользоваться кадастровым номером, адресом либо номером права и найти в общем реестре интересующий объект.
Разница между рыночной стоимостью и кадастровой может быть очень существенной. Обусловлено это различием в методах оценки.
Определение кадастровой стоимости происходит на основании метода массовой оценки, которая предполагает сравнение стоимостных показателей схожих объектов недвижимости, располагающихся на весьма обширной географической территории.
При этом происходит статистическая обработка информации при использовании минимального перечня ценообразующих факторов.
Для определения кадастровой стоимости проводится анализ факторов, способных повлиять на цену определенного объекта.
Далее оценивается степень их влияния на данный объект и выводится средняя стоимость за квадратный метр недвижимого имущества определенной группы. Путем умножения этой цены на количество метров выводится кадастровая стоимость.
При этом к одной группе объектов могут быть отнесены как скромная «хрущевка», так и квартира класса «люкс».
Стоимость проведения оценочной процедуры может варьироваться в зависимости от региона, в котором находится объект недвижимости, репутации агентства, типа квартиры и прочего.
В каждом случае стоимость сугубо индивидуальна и озвучивается оценщиком еще до начала процедуры, что позволяет подобрать наиболее приемлемый вариант.
Так в Москве цена услуги по оценке квартиры или иной жилой недвижимости колеблется в пределах 4-25 тысяч рублей. В других регионах России цена в среднем ниже в 1,5-2 раза.
Можно оценить рыночную стоимость квартиры и самостоятельно.
Самый простой метод — это собрать информацию о схожих объектах, расположенную в СМИ и на Интернет-ресурсах.
Далее нужно выяснить среднюю цену квадратного метра аналогов. Для этого стоимость объекта нужно разделить на количество метров. Чем больше будет исследовано похожих объектов, тем более точной будет оценка.
Выяснив стоимость квадратного метра каждого из участвующих в сравнении объектов, необходимо вывести средний показатель цены и умножить его на количество метров в своей квартире. Это и будет средняя рыночная стоимость.
Можно оценить минимальную и максимальную стоимость квадратного метра аналогичной недвижимости и все тем же способ умножения ее на количество метров объекта оценки определить диапазон рыночной стоимости квартиры или иной жилой недвижимости.
Оценка квартиры после ущерба
Жизнь в многоквартирном с большим количеством соседей может принести ряд неожиданных неприятностей. Поломка в системе канализации, отопления и водопровода может возникнуть случайно без злого умысла по причине халатности жильцов или управляющей компании. Тем не менее, даже незначительный дефект может привести к серьезному затоплению и нанести большой ущерб нижерасположенному помещению.
Проведение независимой оценки нанесенного недвижимости ущерба – процедура, без которой нельзя обойтись при возникновении споров о стоимости возмещения убытков, восстановительного ремонта или размера страховой выплаты (если имущество или ответственность были застрахованы). Разумным выходом в данной ситуации будет пригласить независимого оценщика для оценки суммы нанесенного ущерба.
Проведение экспертизы ущерба для оценки повреждений имущества в большинстве случаев является самым эффективным способом установки действительного размера причиненного ущерба с целью защиты и отстаивания своих прав. Независимая оценка нанесенного имуществу ущерба позволяет своевременно и справедливо урегулировать возможный конфликт со страховой компанией при возникновении возможных разногласий по поводу размера суммы страховой выплаты.
Тем не менее, возникновение споров и разногласий — довольно частое явление, поскольку каждая из сторон действует в своих интересах. Пострадавшая сторона, разумеется, заинтересована в полном возмещении ущерба, виновник — наоборот, стремится заплатить за восстановление объекта как можно меньше.
Независимая оценка дает полное понимание спорящим сторонам о стоимости нанесенного ущерба, при этом принимает во внимание текущие факты, аналитическую и статистическую информацию и средние значения цен по рынку, что позволяет рассчитать максимально справедливые и точные результаты вычислений.
Итогом участия в процедуре разрешения спора независимой оценочной компании является отчет, который имеет силу официального документа доказательного значения и может быть предоставлен в официальные органы и рассмотрен в суде.
Оценка ущерба может понадобиться Вам в следующих случаях:
• вследствие действий третьих лиц повреждена Ваша собственность, Вы являетесь пострадавшей стороной;
• необходима встречная или повторная оценка для предоставления в суд;
• Вы являетесь виновником возникновения ущерба, и после проведения оценки ущерба Вы находите, что результат экспертизы завышен;
• необходимо предоставить информацию о размере нанесенного ущерба в страховую компанию.
Ущерб имуществу может быть причинен пожаром, затоплением, кражей, производственной аварией, ДТП и т.д. Стоимость работы независимого оценщика по определению суммы ущерба зависит только от трудоемкости, а не от стоимости самого ущерба.
Отчет об оценке квартиры
Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.
В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.
Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.
Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:
– дата составления и порядковый номер отчета;
– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
– дата определения стоимости объекта оценки;
– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Сопроводительное письмо:
1. Общие сведения.
1.1. Основные факты и выводы.
1.2. Цель оценки.
1.3. Оцениваемые права.
1.4. Сертификат качества оценки.
1.5. Квалификация оценщиков.
1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.
2. Используемая терминология и процесс оценки.
3. Анализ объекта оценки и его окружения.
3.1. Описание земельного участка.
3.2. Описание улучшений.
3.3. Общая характеристика региона.
3.4. Анализ рынка недвижимости города.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).
4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.
4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.
5. Определение стоимости объекта оценки.
5.1. Определение стоимости земли.
5.2. Определение стоимости улучшений:
– затратным подходом,
– сравнительным подходом,
– доходным подходом.
6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.
Документы для оценки квартиры
Документы для оценки квартиры:
• Документы подтверждающие право собственности на объект (свидетельство о праве собственности).
• Технический паспорт БТИ на квартиру (экспликация и поэтажный план).
• Гражданский паспорт заказчика.
Документы для оценки коммерческой недвижимости:
• Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).
• Документы БТИ на объект.
• Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
• Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).
• Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.).
• Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.
• Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.
Документы для оценки офисных помещений:
• Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).
• Документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план).
• Разрешение на перепланировки (если они есть).
• Сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию), (при наличии).
• Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.).
• Данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.
• Наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и т.д. - приветствуется.
• Документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений).
Документы для оценки зданий:
• Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул, имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки.
• Сведения о наличие обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости.
• Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости).
• Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо).
• Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.).
• Данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.
• Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация).
• Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику).
Документы для оценки сооружений:
• Копии инвентарных карточек на сооружения и передаточные устройства с обязательным присутствием там следующих данных: инвентарного номера, даты ввода в эксплуатацию, шифра и нормы амортизационных отчислений, первоначальной стоимости (цены на дату ввода в эксплуатацию) без учета деноминаций.
• Бухгалтерскую справку о балансовой стоимости сооружений и передаточных устройств на дату оценки (указать восстановительную стоимость, сумму и % износа и остаточную стоимость).
• Копии технических паспортов на сооружения и передаточные устройства.
• Ставка налога на недвижимость в текущем году.
• Описание сооружения, размеры, его технические характеристики (при отсутствии технического паспорта).
• Описание передаточных устройств, протяженность, материал, диаметр труб и т.п. (при отсутствии технического паспорта).
• Действующие договоры аренды на сооружения с расчетом арендной ставки.
• Акты фактического физического износа сооружений, передаточных устройств, составленные специально созданной комиссией из работников аппарата главного технолога, главного механика, либо других технических специалистов, ответственных за данные объекты, где было бы указано техническое состояние сооружений и передаточных устройств (очень хорошее, хорошее, удовлетворительное, условно пригодное, неудовлетворительное, негодное к применению); процент их фактического физического износа.
• Ставка земельного налога за 1 га в текущем году.
• Акт землепользования или выписка из решения исполкома об условиях пользования земельным участком.
Документы для оценки незавершенного строительства:
• Свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация).
• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается объект.
• Разрешительная документация на строительство.
• Общая пояснительная записка к строительному проекту.
• Проектно - сметная документация.
• Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо).
• Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован).
• Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта.
• Отраслевая принадлежность объекта.
• Дата начала строительства и дата окончания строительства.
• Сведения о конструктивной системе здания (сооружения).
• Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.).
• Площадь застройки.
• Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.
• Объектный сметный расчет (форма №3).
• Сводный сметный расчет стоимости строительства.
• Акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2).
• Акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.
Документы для оценки промышленных устройств:
• Копии инвентарных карточек на сооружения и передаточные устройства с обязательным присутствием там следующих данных: инвентарного номера, даты ввода в эксплуатацию, шифра и нормы амортизационных отчислений, первоначальной стоимости (цены на дату ввода в эксплуатацию) без учета деноминаций.
• Бухгалтерскую справку о балансовой стоимости сооружений и передаточных устройств на дату оценки (указать восстановительную стоимость, сумму и % износа и остаточную стоимость).
• Копии технических паспортов на сооружения и передаточные устройства.
• Ставка налога на недвижимость в текущем году.
• Описание сооружения, размеры, его технические характеристики (при отсутствии технического паспорта).
• Описание передаточных устройств, протяженность, материал, диаметр труб и т.п. (при отсутствии технического паспорта).
• Действующие договоры аренды на сооружения с расчетом арендной ставки.
Акты фактического физического износа сооружений, передаточных устройств, составленные специально созданной комиссией из работников аппарата главного технолога, главного механика, либо других технических специалистов, ответственных за данные объекты, где было бы указано техническое состояние сооружений и передаточных устройств (очень хорошее, хорошее, удовлетворительное, условно пригодное, неудовлетворительное, негодное к применению); процент их фактического физического износа.
Минимальные перечень документов, необходимых для оценки:
1. Водопровода:
• Общая протяженность сетей.
• Материал труб.
• Диаметр труб.
• Глубина заложения (в случае, если сети имеют разные материалы и диаметры, указать протяженность сетей по каждому виду труб и диаметру).
• Балансовая стоимость.
• Дата ввода в эксплуатацию.
2. Теплопровода:
• Общая протяженность.
• Диаметр трубопроводов.
• Вид прокладки коммуникаций (наземная или подземная).
• Балансовая стоимость.
• Дата ввода в эксплуатацию.
В случае подземной прокладки коммуникаций необходима следующая информация:
• Вид канала (непроходной, полупроходной).
• Материал стен канала.
• Наличие или отсутствие гидроизоляции.
В случае наземной прокладки коммуникаций необходима следующая информация:
• Материал опор.
• Высота опор.
• Высота эстакад.
• Количество ярусов эстакад.
3. Линий электропередач:
• Общая протяженность кабеля.
• Напряжение.
• Марка кабеля.
• Сечение кабеля.
• Балансовая стоимость.
• Дата ввода в эксплуатацию.
4. Линий радиосвязи:
• Общая протяженность кабеля.
• Марка кабеля.
• Балансовая стоимость.
• Дата ввода в эксплуатацию.
5. Линий телефонной связи:
• Общая протяженность кабеля.
• Марка кабеля.
• Количество жил и их диаметр.
• Балансовая стоимость.
• Дата ввода в эксплуатацию.
6. Проездов, площадок:
• Площадь проездов и площадок.
• Материал покрытий.
• Балансовая стоимость.
• Дата ввода в эксплуатацию.
7. Ограждений:
• Протяженность ограждений.
• Высота ограждений.
• Ширина ограждений.
• Балансовая стоимость.
• Дата ввода в эксплуатацию.
Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.
Рыночная оценка квартиры
При покупке или продаже недвижимости определить разумную стоимость достаточно сложно. Важно выявить реальную стоимость квартиры, при которой ее продажа будет максимально выгодна для двух сторон, а также учитывать факторы, от которых зависит рыночная стоимость квартиры. Во многих случаях требуется профессиональная оценка квартиры, по результатам которой стоимость отражается в отчете.
Рыночная оценка квартиры нужна в случаях, когда квартира закладывается в залог либо же когда квартира является предметом спора о разделе имущества. Банк или суд непременно потребуют независимую экспертную оценку, для проведения которой нужно обратиться к оценщику. Для целей оценки необходимо представить правоустанавливающие документы. Цена квартиры в первую очередь зависит от колебания цен на рынке недвижимости. Оценочная стоимость квартиры зависит от многих факторов, учитываются все особенности, влияющие на спрос недвижимости. Аналоговые по всем параметрам квартиры, находящиеся в разных районах, могут отличаться по цене.
Наиболее престижными и самыми дорогими являются квартиры, расположенные в центре города и возле экологических мест. При оценке квартиры, на цену влияют развитость инфраструктуры, доступность общественного транспорта. Особое внимание привлекает состояние самого дома, в котором квартира расположена. Новостроящийся дом на этапе строительства стоит значительно ниже, чем квартиры на вторичном рынке. Важно обращать внимание и на прилегающую к дому территорию – есть ли по близости стоянка для машины, детская площадка либо парк для отдыха, нет ли шумных дорог вблизи, облагорожен ли двор, а также состояние подъезда, возможная охрана либо консьерж.
На стоимость самой квартиры влияют общая и жилая площадь, открывающийся вид из окна, высота потолков, наличие лоджии или балкона, дверь и само состояние такой квартиры. Рыночная оценка квартиры должна учитывать и ремонт, встроенную мебель и технику. После проведенной оценки составляется отчет о данном объекте, в котором описывает метод оценки, указывает аналоги объекта, которые использовались для сравнения. Отчет представляет собой целый пакет документов: отчет, договор, правоустанавливающие документы и копии.
Стоимость квартиры - непостоянная величина. Оценка недвижимости, которая была проведена, например, шесть месяцев назад, в настоящее время может не совпадать с реальной стоимостью сегодня. Важно отслеживать колебания рыночных цен в данном секторе недвижимости.
Действуя затратным подходом, оценщик вначале определяет рыночную цену участка, где находится объект, как незастроенного.
Затем вычисляет стоимость материалов и работ, необходимых на дату оценки для создания такого объекта.
Рассчитывает с применением нормативов или экспертным путем процент износа объекта. Определяет остаточную стоимость объекта как сумму стоимости земли, строений за вычетом износа.
Действуя методом сравнения, оценщик отдельно собирает информацию о сделках с аналогичными участками земли, затем сведения о сделках с аналогичными объектами в других районах за вычетом стоимости земли под ними. Затем вычисляется средневзвешенный результат.
Подходя к определению стоимости с точки зрения перспектив получения дохода, оценщик определяет, какие среднегодовые доходы можно получать от данного объекта, рассчитывает ставку капитализации и прогнозирует, по какой цене его можно будет продать в конце срока использования с учетом износа и перспектив развития рынка. В завершение работы определяется средневзвешенный результат и пишется отчет.
Составленный к указанному в договоре сроку и принятый заказчиком отчет является свидетельством добросовестно выполненной работы. Оценщик лично подписывает отчет и заверяет своей печатью.
Оценка квартиры для банка
Определение независимым экспертом рыночной стоимости жилья, передаваемого в залог банку, является обязательным условием оформления ипотеки. От этой, на первый взгляд, формальной процедуры зависит решение банка относительно суммы кредита и, как следствие, перспективы новоселья заемщика.
Одобрение банком заявки на выдачу ипотечного кредита многие покупатели воспринимают как гарантию успеха предстоящей сделки. Документы заемщика прошли тщательную проверку, по результатам которой банк согласился одолжить ему требуемую сумму — казалось бы, теперь остается только подыскать подходящее жилье. На деле же сумма предварительно одобренного кредита — это далеко не окончательная цифра, и в итоге она может оказаться гораздо скромнее.
Изначально банк рассчитывает сумму займа на основе уровня доходов и степени платежеспособности заемщика. Однако ключевым фактором при определении фактического размера кредита является оценочная стоимость предмета залога. Цифра, фигурирующая в договоре купли-продажи, не имеет для банка практически никакого значения — ему важно иметь заключение независимого оценщика о реальной рыночной стоимости объекта, по которой его можно будет продать в случае неисполнения должником своих обязательств.
В независимой профессиональной оценке приобретаемого в ипотеку жилья заинтересован не только кредитор, но и заемщик: если он не сможет выплачивать кредит, и будет вынужден продать недвижимость, вырученных денег должно хватить для полного погашения задолженности. В связи с этим оценка залогового жилья является обязательным условием оформления ипотечного кредита в соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Так что как только заемщик определится с выбором квартиры, ему будет нужно заказать ее оценку. Лучше не откладывать эту процедуру до выхода на сделку: если оценочная стоимость жилья окажется значительно ниже назначенной продавцом цены, то у покупателя может не хватить средств на покупку, так как банк выдаст кредит лишь в пределах суммы, установленной оценщиком.
Расходы на услуги оценочной компании ложатся на плечи клиента. Если речь идет о типовой городской квартире, то стоимость оценки составит в среднем 5–6 тыс. рублей. Покупателям загородной недвижимости придется заплатить оценщику от 25 тыс. рублей и выше в зависимости от типа объекта и его удаленности от столицы. Разумеется, это средние цифры, и на рынке оценки есть предложения самых разных ценовых категорий. Однако, выбирая компанию, заемщику не стоит ориентироваться только на стоимость услуг. Демпингующие фирмы-однодневки зачастую не несут никакой ответственности за свою деятельность. Поэтому прежде чем заключить договор с оценочной компанией, стоит проверить, входит ли она в состав одной из саморегулируемых организаций оценщиков и имеет ли действующий страховой полис гражданской ответственности. Кроме того, нелишним будет выяснить, сколько в ее штате сотрудников, есть ли у них профильное образование и каков их опыт работы. Впрочем, каждый ипотечный банк предлагает клиенту свой список рекомендованных оценщиков, которые уже прошли тщательную проверку, и заемщик, как правило, может доверять выбору кредитора. Предложенный банком перечень оценщиков не всегда устраивает клиента: его может смутить аффилированность оценочной компании или завышенная цена на услуги. В этом случае заемщик вправе обратиться к любому другому оценщику, отвечающему требованиям кредитора. Правда, нужно быть готовым к тому, что процедура согласования с банком кандидатуры оценщика «со стороны» займет немало времени. Кроме того, не каждая оценочная компания будет готова тратить свои силы и время на то, чтобы предоставить по запросу банка обширный пакет документов.
Сама процедура оценки проводится достаточно быстро. На первом этапе клиент заключает с оценщиком договор и предоставляет ему необходимые документы: например, для квартиры на вторичном рынке это копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект и кадастрового или технического паспорта с экспликацией и поэтажным планом. Если же жилье еще строится, то вместо свидетельства о праве собственности предоставляется договор долевого участия. Также клиент должен передать оценщику копию своего паспорта.
После этого оценщик или его представитель лично осматривает жилье, оценивая его по множеству параметров, фотографирует объект недвижимости. Впоследствии эти фотографии подшиваются к итоговому отчету как обоснование заключений оценщика.
Обычно отчет готовится в течение 1–3 дней, по загородной недвижимости — 4–5 дней. При необходимости клиент может воспользоваться услугой экспресс-оценки недвижимости в течение 24 часов, заплатив за срочность в полтора-два раза дороже.
В отчете об оценке указывается рыночная и ликвидационная стоимость жилья. Вторая цифра зачастую имеет для банка большее значение, так как под ликвидационной стоимостью понимается цена, по которой данный объект недвижимости можно реализовать в кратчайшие сроки в формате вынужденной продажи. Обычно она на 10–20 % ниже рыночной стоимости.
При подготовке отчета оценщик должен ориентироваться на Федеральные стандарты оценки и стандарты АИЖК, так и на индивидуальные требования конкретного банка. Кредитор всегда перепроверяет содержание и форму отчета и нередко отправляет его на доработку. Заемщик, у которого банк отказался принять отчет по объективным причинам, должен обратиться в оценочную компанию с просьбой о внесении требуемых исправлений. В большинстве случаев оценщик без возражений переделывает отчет, но не лишним будет оговорить это условие еще на этапе заключения договора с оценочной компанией.
Наиболее распространенный метод оценки недвижимости при ипотеке — это сравнительный анализ аналогичных объектов. Для определения среднерыночной цены недвижимости «подбираются аналоги, наиболее схожие с нашим объектом оценки. Основные критерии, по которым подбираются аналоги — местоположение и физические характеристики (общая площадь, материал стен, этажность, год постройки)», — рассказывает Руководитель отдела оценки жилой недвижимости оценочной компании ОБИКС Виктория Ларина. Важно помнить, что полученная цифра сохраняет актуальность на довольно ограниченном временном промежутке, так как оценщик не может предсказать изменение цен на рынке недвижимости под влиянием различных факторов в средне- и долгосрочной перспективе.
Подписывая соглашение с оценщиком, не стоит просить его заранее назвать примерную стоимость жилья — он не сможет этого сделать до того, как проведет анализ объекта по широкому перечню критериев, ряд из которых весьма существенно влияют на итоговую цену. Так, к основным ценообразующим характеристикам квартиры относят ее площадь, тип и класс здания, местоположение и транспортную доступность. Факторами, повышающими цену объекта, являются изолированные комнаты в квартире, выходящие на разные стороны дома окна, просторная кухня (9 метров и более), раздельный санузел, застекленная лоджия или балкон. Оценщик также учитывает качество ремонта в квартире, степень благоустройства подъезда и придомовой территории.
Стоимость квартиры могут ощутимо снизить расположение на первом или последнем этажах дома, высокая степень физического износа здания, неприглядный вид из окон и неблагополучная экологическая обстановка в районе. Проигрывают в цене и те квартиры, в которых требуется ремонт, а также объекты с несогласованными перепланировками.
Проанализировав все основные и второстепенные характеристики жилья, оценщик подбирает в базе выставленных на продажу квартир наиболее близкие аналоги (обычно не менее шести), рассчитывает среднюю стоимость квадратного мера в выбранных квартирах и, применив определенные коэффициенты, определяет цену рассматриваемого объекта.
Гораздо сложнее определить рыночную стоимость загородной недвижимости, особенно построенной не по типовому проекту. На стоимость квадратного метра влияет состояние дома и год постройки, категория земельного участка, обеспеченность инженерными коммуникациями, уровень безопасности. Ключевое значение имеет расположение жилья, удаленность от центра города, качество подъездных путей. Кроме того, на цену влияет тип поселения, экологическая ситуация в районе и уровень развития инфраструктуры.
Специфической задачей для оценщика является определение рыночной стоимости строящегося жилья, которое очень часто становится предметом залога по ипотечным кредитам. Как оценить объект, который существует только на бумаге, и нельзя быть полностью уверенным в том, что он вообще будет построен и введен в эксплуатацию? На практике в этом случае оцениваются не эфемерные квадратные метры, а стоимость прав на возводимый объект. Цена будущего жилья определяется исходя из стоимости уже готовых объектов со схожими характеристиками, которая затем корректируется с учетом информации о портфеле проектов застройщика, стадии строительства и различных рисков (задержки сроков задачи, банкротства застройщика и т. д.). Как правило, строящееся жилье оценивается дешевле аналогичной недвижимости на вторичном рынке.
Представим себе ситуацию: заемщику одобрен кредит на 5,5 млн. рублей. Своих средств у него 1 млн. рублей, то есть он может купить жилье стоимостью не дороже 6,5 млн. рублей. Как раз столько стоит понравившийся ему вариант, принципиальная договоренность с продавцом достигнута, и риэлтор готовит документы для заключения сделки. Однако по результатам независимой оценки, необходимой для выдачи кредита, выясняется, что рыночная цена данной квартиры — 5 600 000 рублей. Получив отчет об оценке, банк корректирует сумму кредита в соответствии с указанной рыночной стоимостью за вычетом первоначального взноса в размере 15 % — в итоге заемщик получит лишь 4 760 000 руб. При этом договоренности с продавцом остаются неизменными, но теперь покупателю не хватает кредитных средств вкупе с собственными накоплениями, чтобы оплатить установленную собственником сумму. Сделка оказывается на грани срыва, и чтобы спасти положение, заемщик нередко пытается «договориться» с оценочной компанией, чтобы в отчете появилась нужная ему цифра. Однако профессиональный оценщик не будет рисковать своей репутацией. Конечно, заемщик может попробовать обратиться к другому оценщику (возможно, он пользуется иной методикой или делает выборку аналоговых объектов по другим базам, вследствие чего определенная им рыночная стоимость жилья будет выше). Если же и во второй раз квартира будет оценена значительно ниже назначенной продавцом цены, покупателю стоит серьезно задуматься: нужно ли ему жилье по цене выше рыночной, да еще и на кредитные средства? Возможно, результаты независимой оценки помогут договориться с собственником о дисконте, иначе заемщику придется искать другой вариант. Рассчитывать на то, что банк выдаст в долг большую сумму, нежели установленная оценщиком стоимость залога, бессмысленно — в этом случае риск и для кредитора, и для клиента будет слишком велик.
Оценка доли в квартире
Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.
Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:
• выкуп доли другим собственником;
• продажа доли на открытом рынке;
• раздел имущества между супругами или наследниками;
• оформление наследства у нотариуса;
• определение налогооблагаемой базы для правильного исчисления налога.
Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.
В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость. Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м. общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.
Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%.
Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли. Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях. Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. При несогласии одного из собственников он может требовать определения рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).
Оценка доли в квартире, процесс довольно сложный, даже для профессионала. Правильно определить стоимость доли жилого помещения под силу далеко не каждому, даже весьма искушенному эксперту в этой области, не говоря уже о специалистах в смежных областях по продажам квартир и нежилых помещений.
Стоимость квартиры, например, может определить любой дилетант в области недвижимости, используя для этого простой способ сравнения. Использовать для этого лучше, разумеется, любую интернет-базу квартир, коих в настоящее время развелось превеликое множество. Опытные риэлторы, начинавшие работать ещё до эпохи интернета, часто вспоминают, как использовали для сравнительной оценки только газеты и журналы по недвижимости (других ориентиров тогда попросту не было). Для четкого понимания цены достаточно сравнить параметры оцениваемой квартиры с несколькими другими, со сходными параметрами, продающимися в текущий момент времени или проданными недавно. Погрешность ошибки относительной стоимости квартиры будет ничтожной. Разница будет заключаться в качестве ремонта или ещё в каких-то деталях, но, в общем, цена будет определена почти верно. Этот метод действовал в середине 90-х, надежно он работает и в наши дни.
Для такого скрупулезного дела, как оценка доли в квартире, этот старинный дедушкин метод не подходит. Слишком весомое значение в цене доли имеют мелкие, на первый взгляд, детали. Но именно из них и вырисовывается общая картина любой, даже самой невероятной доли в квартире.
Подавляющее большинство содольщиков до того, как ими была произведена оценка доли в квартире, наивно считали, что стоимость доли квартиры легко вычисляется простым арифметическим соотношением размера их доли в квартире к общей стоимости всей квартиры. Они полагали, что для понимания цены доли им нужно всего ничего: выяснить сколько стоит всё жилое помещение и вычленить из этой стоимости свой размер доли. Увы, это не так.
Сейчас рынок долей перенасыщен изначально непродаваемыми вариантами, выставленными по завышенным ценам. Это произошло по причине того, что таким делом, как оценка доли в квартире, стали заниматься все, кому не лень. Принцип работы агентства недвижимости прост - заманить клиента к себе высокими ценами. Поэтому, отвечая на звонки клиентов, расторопные агенты, не стесняясь, объявляют им более высокие цены на их доли квартир, чем они есть на самом деле, и, при этом, всячески убеждают клиента, что сумеют продать их по этой цене.
Завышая цену на доли, агентство недвижимости умышленно идёт против законов рынка, однако, обманутому собственнику в начале даже нравится, что его имущество оценено дорого. В глубине души каждый надеется, что покупатель найдётся. Но, при этом, логика риэлторов верна и заключается в том, что спустя полгода, когда терпение клиента и договор уже заканчиваются, они убеждают продавца существенно снизить цену, мотивируя это обстоятельство изменением конъюнктуры рынка. В результате содольщик снова остается в агентстве, а доля продается уже по более низкой цене. Это, так называемый, процесс "утрамбовывания" клиента. Аналогичная процедура происходит ещё через полгода, и только тогда доля квартиры выходит на более-менее рыночную цену.
Для прохиндеев в этом непрерывном потоке есть прямая выгода - одни, потеряв надежду, снижают цену, и их доли, худо-бедно, но продаются, другие - полные оптимизма, только заходят в этот процесс. В целом, неплохо, правда?
Иногда, более уступчивого клиента удаётся спустить с небес и гораздо быстрее. Такие горе продажи тянутся годами, зато у агентства в продаже сразу не меньше полусотни долей, а это уже, ну о-о-очень солидно! У профессионалов рынка есть хорошее правило - обзванивать прошлогодние варианты, самое интересное, что они никуда не делись, а стали только дешевле.
"Ну как там клиент, не спёкся? Не готов отдать за столько-то?"- спрашивают с иронией. "Не-е-е-ет! Пока не созрел. Ну, скоро уже!" - с пониманием отвечают на том конце трубки.
Заканчивается эта история обыкновенно тем, что клиент, отчаявшись, начинает самостоятельно искать покупателя на свой товар по более низкой цене. Досыта наглотавшись щедрых обещаний, потеряв много месяцев, клиент начинает самостоятельно обзванивать найденные в интернете фирмы, которые реально выкупают доли квартир. Однако, те, в свою очередь, уже поделать ничего не могут, ибо им проще дождаться, когда договор с агентством, поймавшим на крючок клиента, закончится. Проще подождать пару-тройку месяцев, чем восстанавливать документы заново. Затем, клиент со скандалом вырывает свои документы в агентстве (ни одно агентство не вернет Вам документы раньше, чем закончится договор), и совершает сделку по цене, совершенно отличной от той, на которую его развели вначале. В меньшую сторону, разумеется.
Это вполне обычная практика, на которую покупаются 99 из 100% содольщиков, желающих избавиться от своего имущества. Для того, чтобы не попасть в стройные ряды этих неудачников, мы расскажем Вам как можно самостоятельно оценить долю квартиры. Таким образом, тщательно изучив и проанализировав представленную ниже информацию об основных критериях, по которым производится правильная оценка доли в квартире, Вы сможете, более-менее, на равных разговаривать с риэлторами, которые будут дурить Вам голову.
Прежде чем обратиться куда-либо, сначала попробуйте оценить свою долю в квартире самостоятельно. Если сомневаетесь или не получается, обратитесь к нашим спецам или к пользователям сайта через форму комментариев или форум. Вам обязательно ответят, причём довольно быстро. При этом, на переписку вы потеряете день-два, но останетесь "на свободе", имея хоть какое-то объективное представление о имеющемся у Вас имуществе. Это намного упростит Ваше дальнейшее общение с потенциальными покупателями, их, кстати, и на нашем сайте лазит предостаточно. Они вполне могут заинтересоваться Вашим вариантом во время обсуждения, если, конечно, он хоть чего-то стоит. Засунуть свою шею на много месяцев в хомут агентства недвижимости всегда успеете.
Оценка квартиры для закладной
Для предоставления банку, выдавшему ипотечный кредит, гарантий на получение дохода с процентов, необходимо оценить квартиру для оформления закладной. Данный вид услуги осуществляют независимые организации, аккредитованные на проведение оценочных мероприятий.
Закладная представляет собой документ, который хранится в банке до полного погашения займа должником. Выполняя мероприятия по оценке квартиры для оформления закладной, сотрудник оценочной компании руководствуется не только законодательными предписаниями, но и индивидуальными требованиями указанного банка. Грамотно составленный отчет для закладной, содержащий сведения о стоимости недвижимости, признается документом, имеющим официальный статус.
Порядок оценки квартиры для оформления закладной
Закладная оформляется на основании данных, отраженных в оценочном отчете о рыночной стоимости квартиры. Также в данном документе содержатся сведения о стоимости недвижимости при досрочном расторжении договора с банком. Без предъявления отчета оценщика оформление закладной невозможно.
Для составления отчета об оценке стоимости квартиры для закладной заемщику необходимо предоставить:
• документы, подтверждающие его участие в долевой собственности;
• акт приема-передачи оцениваемого имущества;
• техпаспорт и другие документы от застройщика, содержащие технические данные о квартире;
• паспортные данные заемщика.
Получив документы, оценщик приступает к осмотру квартиры с целью фиксации ее основных характеристик, влияющих на стоимость.
После этого производится оценка квартиры с использованием трех подходов анализа рынка:
• затратного;
• доходного;
• сравнительного.
Стандарты для проведения оценки квартиры для закладной определены независимо от того, в каком районе она расположена. Однако перечень ценообразующих факторов может отличаться из-за территориальных особенностей объекта.
Что входит в отчет об оценке квартиры для закладной
Оценка рыночной стоимости жилого помещения производится на основании данных, фиксируемых оценщиком во время выезда на объект.
Учитываются следующие данные:
• особенности местности;
• особенности дома;
• особенности самой квартиры.
Отчет о стоимости квартиры для закладной содержит следующие разделы:
• выводы оценщика, основанные на фактах, идентифицирующих указанную квартиру;
• данные о рыночной стоимости имущества, исчисленные с применением совокупности методов оценки;
• задание на оценку;
• сведения о применяемых в процессе оценки стандартах;
• сведения о заемщике;
• ограничения, допускаемые специалистом оценочной компании при проведении мероприятий;
• общий анализ рынка недвижимости и анализ конкретного сегмента, к которому принадлежит объект;
• фотографии квартиры;
• выписка из техпаспорта, полученная от застройщика;
• приложения в виде копий правоустанавливающих и других документов.
Для оформления закладной в банк предоставляется отчет вместе с документами от клиента и застройщика, и свидетельством, подтверждающим право сотрудника компании на проведение оценки.
Кадастровая оценка квартиры
Сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), можно узнать, получив выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (форма выписки утверждена приказом Минэкономразвития России № 975).
Сведения предоставляются по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом.
С помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» можно также узнать информацию о кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащуюся в фонде данных государственной кадастровой оценки.
В данном случае можно узнать включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки сведения о кадастровой стоимости в случаях:
1) определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках государственной кадастровой оценки;
2) определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;
3) исправления технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
4) определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Поиск информации о кадастровой стоимости в сервисе осуществляется по кадастровому номеру интересующего объекта в поле поиска. После ввода кадастрового номера нужно нажать на кнопку «Найти». Откроется ссылка на вкладку с информацией о запрашиваемом объекте недвижимости или надпись об отсутствии таких данных (в случае их отсутствия в фонде данных государственной кадастровой оценки). Можно также скачать отчет об определении кадастровой стоимости, в котором содержатся сведения об интересующем объекте недвижимости. Информация сервиса предоставляется бесплатно в режиме реального времени.
Юридические и физические лица (в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности лиц), а также органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе обратиться с обращением о предоставлении разъяснений в бюджетное учреждение, осуществившие определение кадастровой стоимости.
Бюджетное учреждение предоставляет разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, в течение тридцати дней со дня поступления такого обращения.
Обращение о предоставлении разъяснений в обязательном порядке должно содержать:
1) фамилию, имя и отчество (последнее - при наличии), адрес места жительства физического лица, полное наименование, местонахождение юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение о предоставлении разъяснений;
2) кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости.
Рассчитать налог на имущество физических лиц можно с помощью специального сервиса на сайте ФНС России.
Как пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости
В соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (комиссия).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть пересмотрены:
• физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
• юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
• органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в отдельных случаях – в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования);
• Пересмотр кадастровой стоимости в суде осуществляется в установленном законодательством порядке рассмотрения судебных споров.
Причем для пересмотра физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, пересмотр результатов определения кадастровой стоимости в суде возможен только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (заявление), поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления.
Возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии предусмотрена статьей 24.18 Закона об оценке и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России № 263 (порядок создания и работы комиссии).
Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии является:
• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии заявителю необходимо подать заявление.
С заявлением на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
С заявлением на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (информацию о таком заказчике можно уточнить в Управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации) в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации), если стоимость определена в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.
Уточнить, каким образом определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (в ходе государственной кадастровой оценки или в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости), можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.
К заявлению необходимо приложить:
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (далее – отчет об определении рыночной стоимости), в случае, если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Заявление без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
К заявлению также могут прилагаться иные документы.
Заявление рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В семидневный срок с даты поступления заявления комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.
Для получения информации, необходимой для работы комиссии, председатель комиссии вправе обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, в случаях и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.
Если основанием подачи заявления была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:
• об отклонении заявления в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
• о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
В случае если заявление подано на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.
В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации), и орган регистрации прав (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации) копию указанного решения.
В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании определения в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения также направляет:
• отчет об оценке рыночной стоимости, составленный в форме электронного документа, на основании которого пересмотрена кадастровая стоимость, в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации);
• сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации).
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона об оценке, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе для налогообложения), с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона об оценке, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Оценка квартиры для продажи
Оценка квартиры для продажи может осуществляться с применением нескольких способов.
В любом случае во внимание важно применять критерии, в соответствии с которыми рассчитывается цена. К наиболее важным из них относится общая площадь жилой площади и её техническое состояние.
Оценка квартиры требуется для того, чтобы:
• установить оптимальную стоимость и быстро продать жилую площадь;
• не завысить стоимость объекта (или, напротив, поднять её, что зависит от пожеланий продавцов);
• рассчитать размер ипотеки, которую необходимо оформить для покупки квартиры;
• не продешевить с продажей объекта недвижимости.
На цену недвижимости оказывает влияние множество факторов. Они делятся на основные и дополнительные, причем обе категории играют существенную роль при определении стоимости.
К основным относятся:
• метраж;
• этаж расположения;
• месторасположение;
• наличие ремонта;
• состояние дома.
К второстепенным факторам причисляются:
• уровень безопасности;
• наличие дополнительных условий, к примеру, лифта, а также вид из окна.
Оценка квартиры для продажи
Предусматривается несколько способов, в соответствии с которыми может осуществляться оценка квартиры при продаже.
Каждый из них обладает своими достоинствами и недостатками. Какой способ выбрать? На этот вопрос каждый продавец ответит себе после изучения нижеприведенного материала.
Выделяют несколько способов, в соответствии с которыми происходит оценка недвижимости:
1. «Официальный» – оценка квартиры органами БТИ или организациями, имеющими соответствующую лицензию. При обращении к частным компаниям удастся получить полный отчет о состоянии квартиры, её сравнении с другими объектами, представленными на рынке недвижимости. Важно, что без наличия такого отчета не удастся приобрести жилую площадь по ипотеке, следовательно, основные потребители подобных услуг – граждане, желающие приобрести недвижимости в ипотеку (банк, исходя из этого, рассчитывает размер жилищного кредита). Минусом подобного подхода является учет предложения, поэтому цена может несколько отставать от реальной. Чтобы исключить эту проблему, работники подобных организаций дополнительно включают в отчет поправки, основанные на росте или падении стоимости квартиры за 30 дней.
2. «Массово-реалистичный» – стоимость квартиры определяется риэлторами. Многие граждане полагают, что это делается ими в рамках рабочей деятельности, но нет – они применяют этот инструмент для привлечения клиентуры. Агент определяет приблизительную стоимость объекта при разговоре по телефону, чем заслуживает признание со стороны продавца. Достоинствами таких способов является то, что риэлторы используют реальные цифры, в соответствии с которыми совершаются сделки. Более того, они пользуются интуитивным мышлением, позволяющим определить, по какой стоимости может быть продан объект.
3. «Самостоятельный» способ – он основывается на том, что все сведения по оценке стали доступны в Интернете. Существуют сайты, онлайн-калькуляторы и программы, с использованием которых можно рассчитать приблизительную стоимость, даже не выходя из дома, оперируя лишь характеристиками квартиры. Другим способом является использование баз недвижимости, когда в строки поиска вбиваются характеристики квартиры, выдаются похожие запросы, и на их основе составляется стоимость объекта. К минусам относится применение базы предложений, отсутствие учета торга, вероятность определения завышенной стоимости, не принимаются во внимание индивидуальные достоинства квартиры, которые в некоторой степени способы сделать её уникальной, что отразится на стоимости.
4. «Авторитарный» – суть способа заключается в том, что установить ту стоимость, которую хочется, и ожидать покупателей. Такой метод работает на рынке недвижимости, рост которого только начинается. Минусом является то, что ждать «своего покупателя» можно несколько лет, и никто не даст гарантию, что он когда-нибудь найдется. Скорее всего, со временем выставленная стоимость станет оптимальной для определенного периода, и тогда она будет приобретена.
Основные критерии, учитываемые при оценке недвижимости:
• место, в котором располагается квартира;
• расстояние от центра города, транспортное сообщение, доступность станций метро;
• «чистота» квартиры в юридическом отношении (отсутствие долгов, обременений, наличие несовершеннолетних собственников и т.д.);
• конструкция дома, в котором располагается объект;
• техническое состояние этого здания;
• состояние квартиры, которая выставлена на рынок недвижимости;
• число комнат;
• этаж, на котором располагается объект;
• наличие балкона или лоджии;
• наличие изъянов (к примеру, нелегальная перепланировка, наличие пристройки, расположение квартиры на первом или последнем этаже, т.д.);
• площадь;
• уровень безопасности.
При оценке недвижимости продавцы могут столкнуться со следующими ошибками:
• завышают стоимость квартиры, надеясь, что все равно смогут её продать, такая логика оправдывает себя очень и очень редко;
• не стоит ориентироваться на уже выставленные объявления, поскольку это приводит к потере объективности, кроме того, продавцы забывают о возможности проведения торга;
• некоторые прибавляют к стоимости жилой площади мебель или имеющуюся технику – все это большая ошибка, поскольку дополнительные объекты реализуется отдельно.
Если заказать оценку недвижимости у профессионалов, то придется заплатить за услугу, стоимость которой варьирует от 2 до 5 тысяч рублей.
Цена устанавливается каждой компанией самостоятельно, напрямую зависит от работ, которые ими будут проводиться.
Если вы знаете, как обстоят на данный момент дела на рынке недвижимости, то оценка квартиры при продаже может быть проведена самостоятельно.
Сразу важно отметить, что она осуществляется способом сравнения стоимостей схожих объектов. В этих целях рекомендуется воспользоваться базами недвижимого имущества и досками объявлений.
При определении стоимости важно учитывать следующие критерии:
1. Общую площадь (жилую площадь) в квадратных метрах.
2. Число комнат, состояние планировки.
3. Месторасположение недвижимости (в центре в престижном районе она будет стоить дороже, нежели на окраине города).
4. Состояние информационной и социальной структуры (наличие магазинов, школ, больниц, детских садов, поликлиник, детских площадок и т.д.).
5. Состояние дома, в котором располагается квартира (в основном принимается во внимание «возраста» строения).
6. Физическое состояние, в котором пребывает объект на момент продажи (наличие капитального или косметического ремонта, его отсутствие).
Существует ряд порталов, деятельность которых заключается в предоставлении информации касаемо недвижимости или проведении с ней сделок.
Они предлагают пользователям зарегистрироваться, после чего оформить поисковую форму. В ней устанавливаются определенные параметры, на основе которых рассчитывается стоимость жилой площади.
К достоинствам такого способа относится:
• скорость оценки;
• отсутствие лишних расходов;
• изучая объявления, можно узнать многое о том, как грамотно представить свою жилую площадь, избежать стандартных ошибочных формулировок.
К сожалению, использование такого способа дает только поверхностную оценку, поскольку его точность является невысокой.
Во внимание не принимаются второстепенные факторы, также оказывающие влияние на цену, например, вид из окна, чистота района, статус жилой площади и т.д.
Как самостоятельно установить цену квартиры:
1. Изучить базу предложений о продажах недвижимости, важно уточнить актуальность информации, связавшись с продавцами по телефону.
2. Несколько выбранных предложений скорректируйте с учетом величины скидки, предлагаемой при скидке. Учитывайте, что при росте цен на жилье, продавцы не делают скидки, при падении, напротив, стремятся быстрее продать квартиру. Обычно предоставляемая скидка варьирует в пределах от 5 до 15% от общей стоимости.
3. Осуществляется подсчет стоимости одного квадратного метра в аналогичных квартирах при учете скорректированной стоимости.
Сравнительный подход — пожалуй, самый применимый из всех подходов при оценке недвижимости. Как следует из названия, он заключается в сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, представленными на свободном рынке. Исходной информацией при использовании рыночного подхода к оценке недвижимости являются многочисленные справочники с ценами на оборудование, прайс-листы заводов-изготовителей, торгующих организаций и дилеров, специализированные печатные издания. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство. Естественно, что не бывает двух абсолютно одинаковых объектов, все они различаются по некоторым показателям — элементам сравнения.
На практике выделяют основные элементы сравнения:
• Объем прав на недвижимость – наличие тех или иных ограничений на право собственности, например, сервитут, снижают стоимость объекта.
• Время продажи – необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
• Местоположение – оказывает существенное воздействие на стоимость при оценке недвижимости. Идентичные объекты недвижимости в разных частях города будут стоить по-разному.
• Физические характеристики – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и т.д.
• Наличие улучшений.
Конечно же, грамотный оценщик должен учесть все эти различия, чтобы определить итоговую стоимость в процессе оценки недвижимости. Как это сделать? Здесь к нам на помощь приходят корректировки.
Корректировки – это поправки на различия между оцениваемым объектом и объектами – аналогами. Как и отличия, корректировки бывают различны. Процентные поправки выражены в процентах, они отражают степень различия цен аналога и объекта оценки. Бывают денежные поправки, при оценке недвижимости они характеризуют качественные характеристики, т.е. отсутствие или наличие дополнительных улучшений.
Бывают также корректировки взаимозависимые и взаимонезависимые. К первому случаю относят корректировки на дату оценки, вид права, условия продажи. Необходимо отметить, что при оценке недвижимости желательно выбирать аналоги с нулевыми взаимозависимыми корректировками. Взаимонезависимые корректировки рассчитываются независимо друг от друга, суммируются, и на их основе рассчитывается скорректированная стоимость аналога. Это поправки на этажность, площадь, состояние и т.п. При этом если объект оценки по параметрам превосходит аналог, то поправка положительна, в противном случае, поправка отрицательна. В методах, опирающихся на сравнительный подход к оценке недвижимости, основным источником погрешностей является неопределенность цен аналогов. Чем больше разнобой в ценах аналогов, тем больше ошибка в оценке стоимости.
Необходимо помнить, что для каждого объекта сумма корректировок при оценке недвижимости не должна превышать 30%.
Как же определить корректировки? Для этого существует несколько методов. Самый точный из них – это метод парных продаж. Для его использования необходима информация о сделках с двумя объектами недвижимости, полностью идентичными, за исключением одного сравниваемого параметра. Разница в стоимостях и будет являться стоимостной поправкой, также можно определить и процентную корректировку.
В случаях, когда невозможно рассчитать точные денежные поправки, оценщик ссылается на субъективное мнение эксперта, основанное на рыночной информации о процентных различиях. Это экспертный метод оценки недвижимости.
Существует статистический метод определения корректировок – самый трудоемкий способ. При оценке недвижимости таким методом необходимо уловить зависимость между изменениями цен и изменениями характеристик объектов.
Стоимостной метод основан на определении затрат на изменение какого либо качества и характеристики (например, смета на ремонтные работы).
Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. Для согласования полученных значений необходимо применить процедуру взвешивания. Безусловно, наибольший вес должны иметь цены тех аналогов, к которым применялось меньшее количество корректировок, т.е. аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом недвижимости.
Удельный вес может зависеть от количества поправок, т.е. аналогам с наименьшим количеством поправок следует присваивать наибольший удельный вес. Полученная средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой стоимостью продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае оценки объекта недвижимости.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
