Компания планирует приобрести землю у государства. Например, она владеет зданием, которое находится на государственной земле. Что нужно сделать для выкупа земельного участка.
Для развития бизнеса компания хочет приобрести землю, которая находится в собственности у государства или муниципалитета.
Выкуп земельного участка возможен:
• в форме торгов,
• без организации торгов (п. 2 ст. 39.3, п. 6 ст. 39.6 ЗК РФ).
Рассмотрим, в каких ситуациях потребуется аукцион, а когда возможен выкуп земельных участков из муниципальной собственности или у Росимущества без такой процедуры.
Согласно Земельному кодексу выкуп земельного участка проводят в форме торгов. Это общее правило. При этом выкупать с помощью торгов можно не все участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Например, землю под застройку только арендуют (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). Кроме того, в п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ перечислили случаи, когда аукцион проводить нельзя. Также до 1 января 2020 года компании могут отказать в торгах по основаниям согласно закону субъекта РФ.
Для выкупа земельного участка в собственность нужно определить:
• подлежит ли участок продаже,
• потребуется ли аукцион,
• нужно ли подготовить и утвердить схему участка на кадастровом плане.
Схема понадобится, если участок еще не образовали и проект межевания не утвердили (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). Ее разрабатывают в соответствии с приказом Минэкономразвития России № 762. Проект утверждают в органе власти, которому принадлежит участок. Это или администрация муниципального образования, или территориальное управление Росимущества. Туда направляют заявление об утверждении схемы. Госорган вправе отказать в утверждении (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ).
Допустим, выкуп земельного участка у администрации возможен, но действует общее правило и необходимо провести торги.
После того, как компания решит вопрос со схемой, нужно:
1. Оформить и направить заявку о проведении торгов. В заявке указывают кадастровый номер участка и цель его использования (подп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). Заявление должны рассмотреть в течение двух месяцев. Нарушение этого срока можно оспорить в суде по правилам гл. 24 АПК РФ или гл. 22 КАС РФ. Выбор зависит от того, затрагивают ли действия госоргана права заявителя в экономической сфере, или нет.
2. Принять участие в торгах. Информацию о них орган власти публикует на специальном сайте. Торги проводят в порядке согласно ст. 39.12 ЗК РФ. Компания, которая организует выкуп земельного участка, может быть единственным участником аукциона. Если участников несколько, в торгах нужно победить. Начальную цену участка определяют на основании рыночной или кадастровой стоимости.
3. Заключить с органом власти договор о продаже, если компания выиграла на торгах. Проект договора направляют победителю в течение 10 дней после того, как оформят протокол об итогах аукциона. Документ нужно подписать в течение 30 дней с момента получения. Стоимость выкупа земельного участка определяют по результатам торгов (п. 12 и п. 13 ст. 39.11 ЗК РФ). Если договор заключают с единственным участником, цена будет равна начальной (п. 1 ст. 39.4 ЗК РФ).
4. Зарегистрировать переход права собственности на участок. Документы на регистрацию отправляет организатор торгов (ч. 2 ст. 19 закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ).
О выкупе земельных участков Земельный кодекс содержит указание: в ряде случаев допускается выкуп без торгов (подп. 1 – 10 п. 2 ст. 39 ЗК РФ).
Например, если эти участки:
1. Образовали из земли, которую предоставляли в аренду для комплексного освоения территории. В том числе, если освоением занималась некоммерческая организация в целях индивидуального возведения жилья. А также, если землей пользовалась некоммерческая организация, которую создали граждане, чтобы заниматься садоводством, огородничеством, дачным хозяйством. Выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или у государства, проводят без торгов.
2. Хочет выкупить:
• собственник здания, помещения в здании или сооружения, которые находятся на участке;
• организация, у которой участок находится в бессрочном пользовании;
• фермерское хозяйство или сельскохозяйственная организация;
• гражданин или организация, которые арендовали землю для ведения сельского хозяйства.
Кроме того, по правилам п. 6 ст. 39.6 ЗК РФ землю может выкупить без торгов отправитель единственной заявки на торги или единственный участник торгов.
Наиболее распространенный вариант для коммерческих компаний – это выкуп земельного участка в собственность из аренды. Когда компания владеет зданием или сооружением, она арендует землю под объектом у государства или муниципалитета. Арендатор может обратиться по поводу приобретения участка без торгов. Выкуп арендованного земельного участка осуществляют по общим правилам приобретения земли без аукциона. По тем же правилам нужно действовать в остальных случаях, когда торги не организуют.
Выкуп в собственность арендованного земельного участка состоит из нескольких этапов:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Проверяют, возможен ли в данном случае выкуп без торгов.
2. Подают заявление о согласовании предоставления участка. Это понадобится, если участок еще не образовали или его границы нужно уточнить. Заявление в уполномоченный орган подают по форме, которую утвердили приказом Минэкономразвития России от 4 апреля 2017 г. № 166 и в соответствии с п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ. При необходимости прилагают схему расположения участка. Участок ставят на кадастровый учет.
3. Подают заявление о выкупе земельного участка из аренды. В заявлении указывают основания выкупа без торгов, а также цель использования, просьбу передать в собственность и т. д. (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ). Вместе с заявлением направляют паспорт заявителя или доверенность представителя, а также комплект документов согласно приказу Минэкономразвития России № 1. Порядок подачи документов закрепили в приказе Минэкономразвития России № 7.
4. Оформляют договор о выкупе земельного участка, находящегося в аренде. Договор оформляют, если госорган не выявит оснований для отказа. Стоимость выкупа земельного участка определяют согласно ст. 39.4 ЗК РФ, а также постановлению Правительства РФ № 279.
5. Регистрируют переход права собственности в Росреестре. Росимущество или орган местного самоуправления, которые оформили выкуп земельного участка, сами должны направить документы в течение 5 дней с даты подписания договора (ч. 2 ст. 19 закона № 218-ФЗ).
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
