Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.
Контрольно-оценочная деятельность
Использование преподавателем разных форм контроля знаний зависит от как от целей, которые он ставит, так и от его профессионализма. Целью данной работы мы поставили выявление условий, способствующих повышению профессионализма контрольно-оценочной деятельности педагога; определение предпочтений форм проверки знаний преподавателей и студентов.
На соотношение понятий «профессионализм педагога», «педагогическое мастерство» среди психологов и педагогов существует несколько точек зрения. Так, Л.В. Занина и Н.П. Меньшикова, проведя анализ различных определений профессионализма, утверждают, что мастерство и компетентность являются его составляющими.
Также считают А.К. Маркова, А.А. Деркач, по мнению которых профессионализм включает в себя три аспекта:
- Компетентность в педагогической деятельности: эффективное, результативное выполнение видов педагогической деятельности (обучающей, развивающей, воспитательной, коррекционной и др.);
- Компетентность в педагогическом общении: полноценное педагогическое общение, направленное на обеспечение сотрудничества с другими участниками педагогического процесса (со студентами, с коллегами, с администрацией);
- Личностно-индивидуальная компетентность: зрелость личности педагога, характеризующаяся сочетанием профессионально важных качеств, необходимых для результативной педагогической деятельности и гуманистически ориентированного педагогического общения.
Учитывая, что труд педагога определяется его результатами, то, согласно А.К. Марковой, составляющими профессиональной компетентности являются и хорошие результаты в обученности и воспитанности обучающихся. По мнению В.П. Симонова, преподаватель, владеющий мастерством, должен уметь решать задачи обучения, воспитания и развития в их диалектической взаимосвязи и единстве; привлечь внимание обучающихся и заинтересовывать их изучаемым материалом; учитывать возраст, психологические особенности студентов и уровень их развития, обеспечивая индивидуальный подход;
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
сочетать теорию и практику в преподавании учебного предмета; грамотно использовать новинки педагогической науки и практики; в совершенстве владеть речью и словом; критически мыслить, не отступать перед трудностями.
Как указывалось выше, выделяют несколько видов педагогической деятельности. Но при этом главной задачей преподавателя, как известно, является учебно-воспитательная деятельность, но в непременном сочетании с глубокой научной деятельностью, с высоким творческим потенциалом. А.А. Калюжный, И.А. Зимняя определяют педагогическую деятельность как профессиональную активность преподавателя, в которой первостепенно умение ставить и решать задачи преобразования (изменения, развития) и изыскания новых средств и способов решения этих задач с помощью разных компонентов целостного образовательного процесса.
Как указывалось нами ранее, принципиальной разницы в определении понятий «педагогическое мастерство» и «профессионализм педагога» в современной педагогической психологии не существует, вследствие чего мы употребляем их как синонимы.
Основу контрольно-оценочной деятельности преподавателя составляют такие умения, как устанавливать контакт со студентом, учитывая его психологические особенности, уровень развития, мотивы обучения и т.д.; использовать в общении оптимальные педагогические средства; строить педагогический процесс от личности студента.
Как указывает Г.Ю. Ксензова, педагоги в своей деятельности используют два типа эталонов в оценке знаний обучающихся:
• Социальная нормативная ориентация: критерий оценки – социальные нормы, общезначимые сравнения. При сопоставительном критерии преподаватель сравнивает действия и учебный результат одного студента с аналогичным результатом другого или всех студентов группы. При нормативном критерии результат студента оценивается с точки зрения установленной нормы, единого общепринятого стандарта (например, одна ошибка – «4», две ошибки – «3»). Оценке подвергаются только наличные знания. Включенность в процесс учебной деятельности, успешность усилий, внутреннее состояние студента не учитываются. «Сильных» студентов преподаватель хвалит всегда, «слабых» - очень редко. Чаще всего дает всем одинаковые задания.
• Индивидуальная нормативная ориентация: критерий оценки – индивидуальный, личностный, при котором человек сравнивается с самим собой вчерашним, вследствие чего можно выявить индивидуальные успехи или их отсутствие. Применение такого эталона позволяет анализировать причины, способствующие или мешающие продвижению студентов. «Сильных» обучающихся преподаватель порицает за ухудшение, «слабых» хвалит за улучшение. Поощряет за старание в процессе работы. Чаще всего дает индивидуальные, разные по сложности задачи.
При этом компетентный преподаватель должен уметь пользоваться в работе параллельно как общепринятой социальной, так и индивидуальной шкалой оценивания.
Очень часто преподаватель оценку за деятельность студента отождествляет с оценкой его личности в целом. Это формальное отношение отрицательно сказывается на формировании положительной установки на учение: у «слабого» учащегося создает ложное представление о бесполезности его учебно-познавательных усилий, а у «сильного» - завышенный уровень притязаний.
В свою очередь, установка преподавателя по отношению к студенту может быть как положительной, так и отрицательной, влияя на учебный процесс. При положительной установке возможно уделение таким студентам на занятиях непропорционально много внимания, завышение оценки. При негативной установке студенту дается меньше времени на ответ, при неверной направленности ответа вопрос не повторяется и не уточняется, не дается и какой-нибудь ориентировки. При этом если пристрастия преподавателя имеют объективные причины, то они воспринимаются студентами как справедливые, не вызывая сомнений в объективности педагога.
Полученная отметка либо удовлетворяет студента, либо нет. В соответствии с этим могут возникать ситуации с разным исходом:
• Благополучный исход. Студент принимает отметку, поставленную ему преподавателем.
- Уровень притязаний обучающегося удовлетворен: реальная отметка соответствует или превышает желаемую. Студент испытывает положительные эмоциональные переживания. Отметки, полученные на уровне притязаний, принимаются как справедливые.
- При получении неудовлетворительной отметки, хотя и ожидаемой, студент радости испытывать не будет. Отметка, ожидаемая и отметка желаемая (находящаяся на уровне притязаний) часто бывают разными. Считая отметку справедливой, учащийся недоволен и самим собой, и преподавателем, который может восприниматься несправедливым по отношению к нему лично (особенно при текущем контроле знаний).
- Если ожидаемая отметка «5», а реальная – «4», то студент тоже недоволен, но оценочное суждение преподавателя позволяет принять отметку как справедливую.
• Конфликтный исход. Отметка не принимается студентом, он протестует против нее, считая ее заниженной. Несоответствие реальной отметки желаемой и ожидаемой отметкам может ощущаться студентом как несправедливость преподавателя, вызывая отрицательную реакцию. Возможные виды конфликтов:
- Латентный: студент недоволен педагогом, не согласен с отметкой, не принимает ее, но не выражает этого и не протестует. Находя аргументы в свою пользу, внутренне он обвиняет преподавателя. Высказать он это может впоследствии однокурсникам.
- Явный: студент выражает недовольство, начинает спорить с преподавателем, упрекая его за несправедливость.
Выполняя в основном контролирующую функцию, проверка знаний существенным образом влияет на управление процессом обучения, на выявление его эффективности. Контроль и оценка знаний осуществляются в большей степени для получения сравнительных результатов, выработки своеобразных общественно значимых нормативов. В то же время по разным предметам отметки выставляются с разной степенью строгости. Так, голландские ученые доказали, что один и тот же предмет оценивается иначе, если он не является основным в школе, то есть «трудность» предмета не зависит от его содержания. Например, в школах второй ступени строже всего оцениваются знания по иностранному языку и математике, наиболее мягко – по физкультуре и предметам, связанным с художественным воспитанием. Следует отметить, что это наблюдение справедливо и в отношении вузов. При этом важно в обучении, через контроль, отслеживать и динамику развития личности, так как педагогически эффективной считается оценка, создающая у человека стремление к самосовершенствованию, к приобретению знаний, умений и навыков, к выработке у себя положительных качеств личности, социально полезных форм культурного поведения.
Отметка, являясь педагогическим стимулом, соединяет в себе свойства поощрения и наказания. Но чтобы воздействовать отметками, нужно учитывать, как они действовали ранее и какой эффект обнаруживался в разных ситуациях. Часто обучающегося больше стимулирует отметка «4», а не «5»; «3», а не «2». Ответив на «четыре», у студента есть возможность добиться большего. Но при этом, получая постоянно «отлично», студент может частично утратить смысл дальнейшего совершенствования своей учебы. Но если данная отметка, являясь редкой для студента, понравилась, вызвав положительные эмоции, то она будет выполнять в дальнейшем свою стимулирующую функцию, повышая и уровень притязаний студента.
Получение учащимся часто низких отметок существенно понижает его стремление к улучшению своих результатов, так как их трудно исправить на высший балл. А после отметки «три», приложив усилия, можно добиться хорошей успеваемости. Постоянное получение обучающимся либо одних и тех же положительных отметок, либо отрицательных воспринимается человеком с меньшими эмоциональными переживаниями, в результате чего утрачивается мотивирующее действие оценки.
Ш.А. Амонашвили указывает психологический смысл и социальную сущность отметок для школьников.
Приведем моменты, характерные и для студентов:
• «Торжествующая пятерка». Чувство повышенного престижа в разных социальных кругах (родителей, родственников, однокурсников). Полное доверие со стороны взрослых (родителей) и свободное пользование им. Некоторое влияние на преподавателей (известный принцип студентов: «Первый год студент работает на зачетку, а потом – она на него»).
• «Обнадеживающая четверка». Поощрение со стороны родителей и надежда на большие успехи. При снижении успеваемости с высшего балла – обратная реакция.
• «Привычная тройка». Без особых эмоций такая отметка воспринимается как родителями, так и однокурсниками. Отсутствие стипендии. Но «тройка» у студента может вызывать и радость, и удовлетворение при условии отсутствии знаний по определенному предмету.
• «Угнетающая двойка». Возможные конфликты с преподавателями и родителями. При постоянной неуспеваемости по дисциплинам возможность отчисления из вуза. Угнетенное, напряженное положение в семье, уязвленное самолюбие.
С другой стороны, затруднения в контрольно-оценочной деятельности преподавателей также препятствуют реализации мотивирующей функции оценки. Это происходит вследствие того, что около 40% преподавателей не различают понятия «объективность» и «справедливость» оценки. А педагогическая оценка стимулирует, только когда в ней находят единство объективность и справедливость. При возникновении противоречия между этими составляющими приоритет отдается справедливости.
Чаще всего в вузах применяются три основные формы контроля знаний: устная (традиционная), письменные ответы на вопросы и тестирование. При их использовании преподавателями субъективизм педагогической оценки проявляется в разной степени.
Так, для многих преподавателей более высокий темп речи студентов ассоциируется с их более глубокими знаниями и большими способностями. Такие особенности личности, как добросовестность, готовность к работе, интуиция, рассматриваются преподавателями как «залог» успеваемости.
Но исследования определяют связь этих признаков как слабую и непостоянную. Е.П. Бакай указывает несколько причин субъективизма педагогической оценки:
• весьма условно обозначение результатов обучения: знания, умения, навыки, усвоение, успеваемость и т.п. Все эти понятия не имеют количественной формы выражения.
• Пока не выработаны общедоступные методы прямого измерения учебной деятельности, и о ней судят опосредованно по ответам или действиям обучающихся.
• Недостаточная разработанность критериев оценивания. Пятибалльная система проста и привычна, но субъективна и обладает слабой дифференцирующей способностью.
Субъективность оценки, проявляющаяся при устной форме контроля знаний, может отрицательно влиять на результативность учебно-воспитательного процесса: она понижает самооценку, мотивацию к учебе студентов, уменьшает уверенность в своих силах.
При письменном опросе субъективизм преподавателя проявляется в меньшей степени и возможно унифицирование подхода к отметке: каждый вопрос у всего потока может проверять отдельный преподаватель. А письменный ответ является документом, позволяющим проверить обоснованность оценки и защищающим, в случае необходимости, от недобросовестности и непрофессионализма экзаменатора с последующей подачей апелляции. В то же время при оценке письменных работ на преподавателя влияют такие факторы, как объем письменной продукции; грамматические и орфографические ошибки, даже если оценивается только содержание; почерк; последовательность, в которой оценивались работы; пол преподавателя и студента; расположенность к студенту.
Мы в своей работе исследовали предпочтения студентов и преподавателей основных форм контроля знаний. Выборку составили 450 студентов 2 – 4 курсов гуманитарных, технических, агропромышленных специальностей и 65 преподавателей ГОУ ВПО Удмуртский государственный университет, ФГОУ ВПО Ижевская сельскохозяйственная академия, ГОУ ВПО Ижевский государственный технический университет, ГОУ ВПО Ижевская государственная медицинская академия. Испытуемые могли выбрать одну или несколько форм контроля одновременно.
Студенты же, на основе данных этой выборки, выбирают тестирование вследствие того, что это единственная форма проверки знаний, при которой влияние личности преподавателя на отметку сводится к нулю, и имеются варианты ответов. Интересно, что школьники 10 лет назад, как указывает И.П. Подласый по этой же причине предпочитали тестирование. Кроме того, отсутствие прямого контакта с педагогом, по-видимому, многим уменьшает уровень психического напряжения, позволяя, по возможности, лучше проявить свои знания. Педагогическое тестирование - стандартный, унифицированный, одинаковый (но в то же время индивидуальный) для всех подход по отношению к выбору вопросов, заданий, критериям оценки, независимо от прошлых достижений студентов. Компьютер «нелицемерен», то есть не может в каких-либо ситуациях использовать критерии, не введенные явным образом в его программу.
Из рисунка 2 следует, что студенты более гибко подходят к выбору нескольких форм проверки знаний, чем преподаватели. Несмотря на то, что многие психологи и педагоги доказали, что при беседе на объективность оценки могут оказывать влияние различные психологические эффекты (контраста, воздействия речи студента на экзаменатора), личностные установки и стереотипы, ни один преподаватель не игнорирует данный вариант контроля. Как показала наша анкета, 100% опрошенных преподавателей используют в своей практике все три вида контроля.
Любопытно, что по данным пилотажных исследований Н.Д. Бобрищевой-Пушкиной студентов тестовый экзамен на ПЭВМ занимает последнее место по объективности, и хотели бы его сдавать всего 9% опрошенных. В то время как устный экзамен, по ее данным, испытуемые считают более объективным. При этом 82 % студентов в Московской медицинской академии при возможности выбора устному экзамену предпочли бы другую его форму.
В настоящее время тесты получили широкое применение в системе образования США, Великобритании, Израиля, Скандинавии, Голландии, Японии, Австралии и во многих других развитых странах в качестве текущей и итоговой аттестации. В нашей стране данный подход используется больше в течение семестра, что подчеркивает возможность его применения на всех этапах процесса обучения. Хотя следует отметить, что в последнее время тестирование применяется и на итоговых контролях. И в то же время тестирование можно сочетать с другими вариантами проверки знаний.
Таким образом, повышению профессионализма оценочной деятельности преподавателя способствует систематическое изучение и учет индивидуальных интересов и потребностей учащихся; варьирование характера педагогических оценок с целью избегания привыкания к ним студента. По мнению большинства преподавателей, устный контроль знаний вскрывает истинный уровень подготовленности студента. При этом тестирование как форма проверки знаний может нивелировать непрофессионализм преподавателя.
Закон об оценочной деятельности
Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации
Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом
Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Статья 3. Понятие оценочной деятельности
Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки
(часть третья введена Федеральным законом N 167-ФЗ).
Статья 4. Субъекты оценочной деятельности
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15 настоящего Федерального закона.
Статья 5. Объекты оценки
К объектам оценки относятся:
• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.
Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
- при национализации имущества;
- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:
• при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;
• в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;
• в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
• в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";
• в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.
Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, Арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статья 10. Обязательные требования к договору на проведение оценки
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
Договор на проведение оценки должен содержать:
• объект оценки;
• вид стоимости имущества (способ оценки);
• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
• указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Договор на проведение оценки, как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.
В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 14. Права оценщика
Оценщик имеет право:
• применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
• требовать от заказчика, при проведении обязательной оценки объекта, оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
• получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
• запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
• привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
• отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;
• требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.
Статья 15. Обязанности оценщика
Оценщик обязан:
• быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
• соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;
• соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;
• сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
• обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;
• представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
• представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 151 настоящего Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации;
• представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;
• не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
• в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;
• по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.
Статья 15. Обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
Юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязано:
• иметь в штате не менее двух лиц, соответствующих требованиям части второй статьи 24 настоящего Федерального закона;
• обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;
• сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
• предоставлять по требованию заказчика договор обязательного страхования ответственности оценщика, заключенный в соответствии со статьей 24 настоящего Федерального закона;
• не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
• предоставлять саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, для проведения контроля за осуществлением им оценочной деятельности доступ к документам и материалам, на основании которых проводилась оценка, за исключением информации, составляющей коммерческую тайну юридического лица или заказчика, либо иной конфиденциальной информации;
• в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию.
Статья 16. Независимость оценщика
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
• в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
• оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Статья 16. Утратила силу. - Федеральный закон N 157-ФЗ.
Статья 17. Утратила силу. - Федеральный закон N 157-ФЗ.
Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Статья 18. Регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков
Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы).
Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также - Национальный совет) в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями.
Статья 19. Функции уполномоченных федеральных органов
Функциями уполномоченных федеральных органов являются:
• выработка государственной политики в области оценочной деятельности;
• нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки;
• ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;
• осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований настоящего Федерального закона;
• обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
Статья 20. Стандарты оценочной деятельности
Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.
Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в срок не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня получения федеральных стандартов оценки обязан утвердить их или выдать мотивированный отказ в письменной форме.
Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, настоящего Федерального закона.
Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в сети "Интернет".
Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.
Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков
Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 22. Саморегулируемая организация оценщиков
Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.
Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается некоммерческой организацией в соответствии с положениями настоящей статьи с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.
Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:
• объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц, отвечающих установленным частью второй статьи 24 настоящего Федерального закона требованиям;
• наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере, установленном частью третьей статьи 24 настоящего Федерального закона;
• наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;
• наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Работники саморегулируемой организации оценщиков не вправе осуществлять оценочную деятельность.
Саморегулируемая организация оценщиков обязана своевременно принимать меры по недопущению возникновения конфликта интересов между саморегулируемой организацией оценщиков и ее членами, а также по своевременному урегулированию такого конфликта.
Ликвидация некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков, осуществляется в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях. В ликвидационную комиссию некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков, должен быть включен представитель Национального совета.
Некоммерческая организация, имеющая статус саморегулируемой организации оценщиков, не может быть реорганизована.
Статья 22. Функции саморегулируемой организации оценщиков
Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:
• разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;
• разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;
• представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;
• прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;
• контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;
• ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;
• организация информационного и методического обеспечения своих членов;
• осуществление иных установленных настоящим Федеральным законом функций.
Статья 22. Основные права и обязанности саморегулируемой организации оценщиков
Саморегулируемая организация оценщиков вправе:
• представлять интересы своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;
• оспаривать в судебном порядке акты федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и действия (бездействие) этих органов, нарушающие права и законные интересы всех или части своих членов.
Саморегулируемая организация оценщиков обязана:
• соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации;
• формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг в области оценочной деятельности и третьими лицами;
• осуществлять контроль за соблюдением своими членами требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;
• применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, в отношении своих членов;
• сообщать в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, о возникновении своего несоответствия требованиям, предусмотренным частью третьей статьи 22 настоящего Федерального закона, в течение десяти дней с момента выявления такого несоответствия;
• отказать в принятии в члены саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных настоящим Федеральным законом;
• исключать из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, за нарушение требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;
• вести реестр членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;
• организовывать проведение профессиональной переподготовки оценщиков.
Статья 22. Раскрытие информации саморегулируемой организацией оценщиков
Саморегулируемая организация оценщиков обязана разместить на официальном сайте саморегулируемой организации оценщиков в сети "Интернет":
• учредительные документы;
• стандарты и правила оценочной деятельности, а также правила деловой и профессиональной этики;
• положения о коллегиальном органе управления саморегулируемой организации оценщиков, о структурном подразделении, осуществляющем контроль за оценочной деятельностью членов саморегулируемой организации оценщиков, об органе по рассмотрению дел о применении дисциплинарных взысканий в отношении членов этой организации (далее - дисциплинарный комитет), об иных органах и структурных подразделениях и информацию о составе таких органов и подразделений;
• реестр членов саморегулируемой организации оценщиков, в том числе информацию о каждом ее члене (фамилию, имя, отчество; информацию, предназначенную для установления контакта; трудовой стаж, стаж оценочной деятельности; информацию о фактах применения дисциплинарных взысканий при ее наличии);
• список лиц, членство которых в саморегулируемой организации оценщиков прекращено, в том числе лиц, исключенных из саморегулируемой организации оценщиков за нарушение требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, за последние три года деятельности саморегулируемой организации оценщиков;
• информацию о несоответствии саморегулируемой организации оценщиков установленным частью третьей статьи 22 настоящего Федерального закона требованиям (в том числе информацию о дате возникновения несоответствия саморегулируемой организации оценщиков указанным требованиям, о мерах, предпринимаемых и (или) планируемых саморегулируемой организацией оценщиков для устранения такого несоответствия);
• правила и условия приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, размер членских взносов и порядок их внесения, дополнительные требования к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности;
• информацию об отчетах своих членов. Состав и сроки размещения такой информации определяются внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков в соответствии с абзацем вторым части третьей настоящей статьи;
• информацию о компенсационном фонде, в том числе информацию о денежной оценке компенсационного фонда, об инвестиционной декларации компенсационного фонда, о фактах обращения взысканий на компенсационный фонд;
• информацию об управляющей компании, с которой заключен договор о доверительном управлении компенсационным фондом (в том числе информацию о ее наименовании, месте нахождения, лицензии и информацию, предназначенную для установления контакта);
• информацию о специализированном депозитарии, с которым заключен депозитарный договор (в том числе информацию о его наименовании, месте нахождения, лицензии и информацию, предназначенную для установления контакта);
• информацию о договорах обязательного страхования ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков и информацию о страховщиках, с которыми заключены такие договоры (в том числе информацию об их наименованиях, о месте их нахождения, лицензиях и информацию, предназначенную для установления контакта);
• информацию о приобретении должностными лицами или работниками саморегулируемой организации оценщиков или их аффилированными лицами ценных бумаг, эмитентами которых или должниками по которым являются юридические лица, с которыми члены саморегулируемой организации оценщиков заключили трудовые договоры;
• информацию о результатах проверок деятельности членов саморегулируемой организации оценщиков;
• информацию о возникновении конфликта интересов между саморегулируемой организацией оценщиков и ее членами.
Саморегулируемая организация оценщиков обязана разместить на официальном сайте саморегулируемой организации оценщиков в сети "Интернет" все изменения, внесенные в документы, или изменение информации, определенной частью первой настоящей статьи, не позднее дня, следующего за днем, когда такие изменения были приняты, произошли или стали известны саморегулируемой организации оценщиков.
Саморегулируемая организация оценщиков обязана разработать и утвердить положение о раскрытии информации, в котором устанавливаются:
• порядок представления отчетности в саморегулируемую организацию оценщиков ее членами, объем содержания такой отчетности;
• объем публикуемой информации об отчетах членов саморегулируемой организации оценщиков;
• порядок предоставления информации, содержащейся в реестре членов саморегулируемой организации оценщиков, по запросам граждан и юридических лиц;
• иные не противоречащие настоящей статье требования.
Статья 23. Порядок включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков
Некоммерческая организация, удовлетворяющая требованиям части третьей статьи 22 настоящего Федерального закона, вправе подать в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, заявление о ее включении в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков. За включение некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков уплачивается государственная пошлина в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, принимает решение о включении или об отказе во включении некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков в течение семи дней с даты представления этой некоммерческой организацией следующих документов:
• заявление о включении в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков;
• засвидетельствованные в нотариальном порядке копии учредительных документов;
• засвидетельствованная в нотариальном порядке копия свидетельства о постановке некоммерческой организации на учет в налоговом органе;
• заверенные некоммерческой организацией копии документов об образовании, подтверждающих получение ее членами профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;
• заверенные некоммерческой организацией копии положений о коллегиальном органе управления, о структурном подразделении, осуществляющем контроль за оценочной деятельностью членов такой организации, и о дисциплинарном комитете;
• заверенные некоммерческой организацией копии стандартов и правил оценочной деятельности;
• заверенные некоммерческой организацией копии справок об отсутствии у ее членов неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;
• заверенные некоммерческой организацией копии документов, подтверждающих формирование компенсационного фонда в размере, установленном настоящим Федеральным законом;
• заверенные некоммерческой организацией копии заявлений ее членов о вступлении в эту организацию;
• заверенная некоммерческой организацией копия реестра членов некоммерческой организации;
• документ об уплате государственной пошлины.
Решение уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, о включении или об отказе во включении некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков направляется в письменной форме этой некоммерческой организации в течение семи дней с даты принятия соответствующего решения.
Решение уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, об отказе во включении некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков может быть принято по следующим основаниям:
• некоммерческая организация не соответствует одному из требований, предусмотренных частью третьей статьи 22 настоящего Федерального закона;
• некоммерческая организация не представила предусмотренные частью второй настоящей статьи документы или представила документы, содержащие недостоверную информацию.
Решение об отказе во включении некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков может быть обжаловано этой некоммерческой организацией в арбитражный суд.
Исключение саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков осуществляется уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, в случае, если этой организацией подано заявление о ее исключении из указанного реестра, или в случае ликвидации некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков.
В иных случаях уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, обращается в арбитражный суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
Основанием для обращения в арбитражный суд является:
• выявленное по результатам проверки несоответствие саморегулируемой организации оценщиков одному из требований, предусмотренных частью третьей статьи 22 настоящего Федерального закона;
• невыполнение саморегулируемой организацией оценщиков требований об устранении выявленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, и указанных в предписании нарушений в установленные им сроки.
Статья 24. Требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков
Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям настоящего Федерального закона.
Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:
• документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;
• справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.
Саморегулируемая организация оценщиков при приеме физических лиц в члены саморегулируемой организации оценщиков вправе предъявлять иные связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности и не противоречащие настоящему Федеральному закону и другим федеральным законам требования.
Коллегиальный орган управления саморегулируемой организации оценщиков принимает решение о соответствии лица требованиям, установленным частями второй и третьей настоящей статьи, в течение семи дней со дня поступления заявления и необходимых документов от такого лица.
Лицо, в отношении которого принято решение о его соответствии требованиям, установленным частями второй и третьей настоящей статьи, считается принятым в члены саморегулируемой организации оценщиков, и сведения о таком лице вносятся в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков в течение трех дней со дня представления таким лицом договора обязательного страхования ответственности, отвечающего требованиям, установленным статьей 24 настоящего Федерального закона, и внесения установленных саморегулируемой организацией оценщиков взносов. Такому лицу в течение десяти дней со дня внесения сведений о нем в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков выдается документ о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.
Основанием для отказа в принятии лица в члены саморегулируемой организации оценщиков являются:
• несоответствие лица требованиям настоящей статьи;
• несоответствие лица требованиям, утвержденным саморегулируемой организацией оценщиков для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков;
• исключение лица из членов иной саморегулируемой организации оценщиков за нарушение требований настоящего Федерального закона, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации и федеральных стандартов оценки, если с даты исключения из членов саморегулируемой организации оценщиков прошло менее чем три года.
Лицо, которому отказано в приеме в члены саморегулируемой организации оценщиков, вправе обжаловать такой отказ в арбитражный суд.
Членство оценщика в саморегулируемой организации оценщиков прекращается коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков на основании:
• заявления оценщика о выходе из членов саморегулируемой организации оценщиков;
• утверждения коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения об исключении оценщика из членов саморегулируемой организации оценщиков в связи с нарушением им требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики.
Лицо, в отношении которого принято решение о прекращении членства в саморегулируемой организации оценщиков, обязано уведомить о факте прекращения своего членства в саморегулируемой организации оценщиков и невозможности подписания отчета о проведении оценки заказчика по договору на проведение оценки или юридическое лицо, с которым заключен трудовой договор.
Саморегулируемая организация оценщиков не позднее дня, следующего за днем принятия коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения о прекращении членства оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, обязана разместить такое решение на официальном сайте саморегулируемой организации оценщиков в сети "Интернет", а также направить копии такого решения:
• лицу, в отношении которого принято решение о прекращении членства в саморегулируемой организации оценщиков;
• юридическому лицу, с которым лицо заключило трудовой договор, в случаях, если информация о заключенном трудовом договоре ранее представлялась в саморегулируемую организацию оценщиков;
• всем саморегулируемым организациям, внесенным в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, в случае утверждения коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения об исключении оценщика из членов саморегулируемой организации оценщиков в связи с нарушением им требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также федеральных стандартов оценки;
• Национальному совету в случае утверждения коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения об исключении оценщика из саморегулируемой организации оценщиков в связи с нарушением им требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики.
Статья 24. Ведение саморегулируемой организацией оценщиков реестра членов саморегулируемой организации оценщиков
Состав сведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, и порядок ведения саморегулируемой организацией оценщиков этого реестра и размещения содержащейся в реестре информации в информационных системах общего пользования утверждаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
На основании положений настоящего Федерального закона информация, содержащаяся в реестре членов саморегулируемой организации оценщиков, предоставляется по запросам граждан, юридических лиц в порядке, определенном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков. Срок предоставления такой информации не может превышать семи дней со дня поступления соответствующего запроса.
Статья 24. Органы саморегулируемой организации оценщиков
Порядок формирования, структура, компетенция и срок полномочий органов саморегулируемой организации оценщиков, порядок принятия этими органами решений устанавливаются внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
Общее собрание членов саморегулируемой организации оценщиков является высшим органом управления саморегулируемой организации оценщиков, который рассматривает вопросы, отнесенные к его компетенции настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
Общее собрание членов саморегулируемой организации оценщиков созывается не реже чем один раз в год в порядке, устанавливаемом уставом.
К исключительной компетенции общего собрания членов саморегулируемой организации оценщиков относится решение следующих вопросов:
• утверждение положения о коллегиальном органе управления саморегулируемой организации оценщиков, образование коллегиального органа управления саморегулируемой организации оценщиков, принятие решений о досрочном прекращении полномочий коллегиального органа управления саморегулируемой организации оценщиков или о досрочном прекращении полномочий его членов;
• утверждение положения о раскрытии информации саморегулируемой организации оценщиков;
• утверждение положения о дисциплинарном комитете, образование дисциплинарного комитета, принятие решений о досрочном прекращении его полномочий или о досрочном прекращении полномочий его членов;
• утверждение в порядке и с периодичностью, которые установлены уставом, отчетов коллегиального органа управления саморегулируемой организации оценщиков и ее исполнительного органа о результатах финансово-хозяйственной и организационной деятельности саморегулируемой организации оценщиков;
• утверждение положения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
• принятие решений о добровольной ликвидации некоммерческой организации и назначении ликвидатора или ликвидационной комиссии.
Порядок проведения общих собраний членов саморегулируемой организации оценщиков, порядок формирования повестки дня заседаний, определения кворума, условия и порядок проведения голосования определяются саморегулируемой организацией оценщиков самостоятельно в уставе.
Коллегиальный орган управления саморегулируемой организации оценщиков образуется в составе не менее чем семь человек.
К исключительной компетенции коллегиального органа управления саморегулируемой организации оценщиков относятся:
• утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;
• принятие в члены саморегулируемой организации оценщиков и прекращение членства в саморегулируемой организации оценщиков;
• образование комитетов, предусмотренных внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, принятие решений о досрочном прекращении полномочий таких комитетов или о досрочном прекращении полномочий их членов, утверждение положений о структурном подразделении, осуществляющем контроль за оценочной деятельностью членов саморегулируемой организации оценщиков, и об иных комитетах;
• утверждение инвестиционной декларации компенсационного фонда;
• утверждение положения о порядке осуществления контроля за оценочной деятельностью членов саморегулируемой организации оценщиков;
• иные отнесенные уставом к исключительной компетенции коллегиального органа управления саморегулируемой организации оценщиков вопросы.
Не более чем двадцать пять процентов членов коллегиального органа управления саморегулируемой организации оценщиков должны составлять лица, не являющиеся членами саморегулируемой организации оценщиков и (или) их аффилированными лицами.
Члены коллегиального органа управления саморегулируемой организации оценщиков не могут быть избраны в состав дисциплинарного комитета.
Лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков, лица, являющиеся членами коллегиального исполнительного органа управления саморегулируемой организации оценщиков, не вправе:
• учреждать юридические лица или являться членами органов управления юридических лиц, осуществляющих оценочную деятельность, их дочерних и зависимых обществ;
• заключать трудовые договоры с юридическими лицами, заключившими трудовые договоры с членами саморегулируемой организации оценщиков, а также с их дочерними и зависимыми обществами;
• заключать гражданско-правовые договоры, в том числе договоры о возмездном оказании услуг, заказчиком по которым выступает член саморегулируемой организации оценщиков.
Для обеспечения своей деятельности саморегулируемая организация оценщиков формирует:
• структурное подразделение, осуществляющее контроль за оценочной деятельностью членов саморегулируемой организации оценщиков;
• дисциплинарный комитет и экспертный совет;
• иные определенные внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков органы и структурные подразделения.
Экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков осуществляет экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Утверждение положения об экспертном совете саморегулируемой организации оценщиков, образование экспертного совета, принятие решений о досрочном прекращении его полномочий или полномочий его членов относятся к исключительной компетенции общего собрания членов саморегулируемой организации оценщиков.
Экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков образуется преимущественно из членов саморегулируемой организации в составе не менее чем семь человек.
Статья 24. Порядок проведения саморегулируемой организацией оценщиков контроля за осуществлением оценочной деятельности
Контроль за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится ее соответствующим структурным подразделением, состоящим из работников саморегулируемой организации оценщиков, путем проведения плановых и внеплановых проверок.
Предметом плановой проверки является соблюдение членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности оценщиков при осуществлении оценочной деятельности. Продолжительность плановой проверки не должна превышать тридцати дней.
Плановая проверка проводится не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год.
Основанием для проведения саморегулируемой организацией оценщиков внеплановой проверки может являться направленная в саморегулируемую организацию оценщиков мотивированная жалоба на нарушение оценщиком требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики.
Внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков могут быть предусмотрены иные основания для проведения внеплановой проверки.
В ходе проведения внеплановой проверки исследованию подлежат только факты, указанные в жалобе, или факты, подлежащие проверке, назначенной по иным основаниям.
Оценщик обязан предоставить для проведения проверки необходимую информацию по запросу саморегулируемой организации оценщиков в порядке, определяемом внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.
В случае выявления нарушения материалы проверки передаются в дисциплинарный комитет.
Саморегулируемая организация оценщиков, а также ее работники и должностные лица, принимающие участие в проведении проверки, отвечают за неразглашение и нераспространение сведений, полученных в ходе ее проведения, в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
Статья 24. Порядок применения дисциплинарных взысканий в отношении членов саморегулируемой организации оценщиков
Дисциплинарный комитет обязан рассматривать жалобы на действия членов саморегулируемой организации оценщиков и дела о нарушении ее членами требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики, требований о внесении обязательных взносов в саморегулируемую организацию оценщиков и дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности оценщиков при осуществлении оценочной деятельности.
Процедура рассмотрения указанных жалоб и дел и содержание указанных нарушений определяются внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.
При рассмотрении жалоб на действия членов саморегулируемой организации оценщиков дисциплинарный комитет обязан приглашать на свои заседания лиц, направивших такие жалобы, а также членов саморегулируемой организации оценщиков, в отношении которых рассматриваются дела о применении дисциплинарных взысканий.
Дисциплинарный комитет вправе принять решение о применении следующих дисциплинарных взысканий:
• вынесение предписания, обязывающего члена саморегулируемой организации оценщиков устранить выявленные нарушения и устанавливающего сроки устранения таких нарушений;
• вынесение члену саморегулируемой организации оценщиков предупреждения;
• наложение на члена саморегулируемой организации оценщиков штрафа в размере, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;
• рекомендация об исключении из членов саморегулируемой организации оценщиков, подлежащая рассмотрению и утверждению коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков;
• иные установленные внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков меры.
Решения, предусмотренные абзацами вторым - четвертым и шестым части четвертой настоящей статьи, вступают в силу с момента их принятия дисциплинарным комитетом. Решение, предусмотренное абзацем пятым части четвертой настоящей статьи, может быть принято не менее чем семьюдесятью пятью процентами голосов членов дисциплинарного комитета, присутствующих на его заседании, и вступает в силу с момента его утверждения коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков.
Саморегулируемая организация оценщиков в течение двух рабочих дней со дня принятия дисциплинарным комитетом решения о применении дисциплинарного взыскания к члену саморегулируемой организации оценщиков направляет копии такого решения члену саморегулируемой организации оценщиков и лицу, направившему жалобу, по которой принято такое решение.
Решения дисциплинарного комитета могут быть обжалованы членами саморегулируемой организации оценщиков в коллегиальный орган управления саморегулируемой организации оценщиков в сроки, установленные саморегулируемой организацией оценщиков.
Решение коллегиального органа управления саморегулируемой организации оценщиков об утверждении рекомендации дисциплинарного комитета об исключении лица из членов саморегулируемой организации оценщиков может быть обжаловано лицом, исключенным из членов саморегулируемой организации оценщиков, в арбитражный суд в течение трех месяцев с даты принятия такого решения.
Денежные средства, полученные саморегулируемой организацией оценщиков в результате наложения на члена саморегулируемой организации оценщиков штрафа в соответствии с настоящей статьей, подлежат зачислению в компенсационный фонд саморегулируемой организации оценщиков.
Статья 24. Надзор за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков
Надзор за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков осуществляется путем проведения плановых и внеплановых проверок уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков. Порядок осуществления надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Плановая проверка деятельности саморегулируемой организации оценщиков проводится один раз в два года в соответствии с планом, утверждаемым уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков.
Решение о проведении внеплановой проверки деятельности саморегулируемой организации оценщиков принимается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, на основании заявлений юридических лиц, физических лиц, федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, правоохранительных органов о нарушении саморегулируемой организацией оценщиков либо ее членами настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.
В ходе проведения проверки деятельности саморегулируемой организации оценщиков уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, вправе запрашивать у специализированного депозитария, заключившего депозитарный договор с саморегулируемой организацией оценщиков, информацию о денежной оценке ее компенсационного фонда. О своем решении, принятом на основании материалов проведения проверки, уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, извещает саморегулируемую организацию оценщиков в письменной форме в срок не позднее трех дней со дня принятия такого решения.
В случае выявления нарушения требований, установленных частью третьей статьи 22 настоящего Федерального закона, уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, обращается в арбитражный суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
В случае выявления иных нарушений уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, направляет в саморегулируемую организацию оценщиков предписание об устранении в разумные сроки выявленных нарушений.
Предписание уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, об устранении выявленных нарушений может быть обжаловано саморегулируемой организацией оценщиков в арбитражный суд.
В случае невыполнения в установленный срок предписания об устранении выявленных нарушений уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, обращается в арбитражный суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков. Саморегулируемая организация оценщиков, выявившая свое несоответствие требованиям части третьей статьи 22 настоящего Федерального закона, вправе направить в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, в письменной форме заявление о выявленном несоответствии с его описанием, указанием сведений о дате его возникновения и о принимаемых и (или) планируемых саморегулируемой организацией оценщиков мерах по его устранению.
В течение двух месяцев после получения уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, заявления о выявленном несоответствии саморегулируемая организация оценщиков не может быть исключена из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков по указанному в заявлении основанию. В случае, если по истечении указанного срока саморегулируемая организация оценщиков не представит в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, доказательство устранения выявленного несоответствия, уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, обращается в арбитражный суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
Саморегулируемая организация оценщиков считается исключенной из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков с даты вступления в силу решения арбитражного суда о ее исключении из указанного реестра.
Оценщики, состоявшие членами саморегулируемой организации оценщиков, исключенной из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, вправе вступить в иные саморегулируемые организации оценщиков.
В течение трех месяцев с даты исключения саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков оценщики, состоявшие ее членами и не вступившие в другие саморегулируемые организации оценщиков, вправе осуществлять оценочную деятельность только по договорам, заключенным до даты исключения саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
Статья 24. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности
Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в договоре на проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам.
В целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами саморегулируемая организация оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:
• заключение предусмотренного статьей 24 настоящего Федерального закона договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей;
• формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей.
Статья 24. Договор обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности
Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности (далее - договор обязательного страхования ответственности) являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим лицам.
Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.
В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую выплату в размере причиненного заказчику и (или) третьему лицу реального ущерба, установленном вступившим в законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности.
Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
Страховой тариф по договору обязательного страхования ответственности может определяться страховщиками в зависимости от стажа осуществления оценочной деятельности оценщиком, количества предыдущих страховых случаев и иных влияющих на степень риска причинения ущерба обстоятельств.
Договор обязательного страхования ответственности может предусматривать уплату оценщиком страховой премии в рассрочку и сроки уплаты страховых взносов.
Датой уплаты страховой премии (страхового взноса) считается день уплаты страховой премии (страхового взноса) наличными деньгами страховщику или день перечисления страховой премии (страхового взноса) на расчетный счет страховщика.
Договор обязательного страхования ответственности вступает в силу с момента уплаты страхователем первого страхового взноса, если законодательством Российской Федерации не предусмотрено иное.
Контроль за осуществлением своими членами обязательного страхования ответственности проводится саморегулируемой организацией оценщиков, которая вправе устанавливать дополнительные не противоречащие законодательству Российской Федерации требования к договорам обязательного страхования ответственности, заключаемым членами такой саморегулируемой организации оценщиков.
Статья 24. Компенсационный фонд саморегулируемой организации оценщиков
Компенсационным фондом саморегулируемой организации оценщиков (далее - компенсационный фонд) является обособленное имущество, принадлежащее саморегулируемой организации оценщиков на праве собственности и первоначально формируемое исключительно в денежной форме за счет обязательных взносов ее членов.
Не допускается освобождение члена саморегулируемой организации оценщиков от обязанности внесения взносов в компенсационный фонд, в том числе зачет его требований к саморегулируемой организации оценщиков.
Основанием для обращения взыскания на компенсационный фонд считается установленный решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт наступления страхового случая по договору обязательного страхования ответственности.
Требование о получении компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к саморегулируемой организации оценщиков только в случае совпадения следующих условий:
• для возмещения ущерба, причиненного оценщиком, недостаточно средств, полученных по договору обязательного страхования ответственности;
• оценщик отказался удовлетворить требование заказчика или третьего лица о возмещении ущерба либо заказчик или третье лицо не получили от него в разумный срок ответ на предъявленное требование.
Требование о возмещении ущерба за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является или являлся оценщик на момент причинения ущерба.
Не допускается осуществление выплат за счет компенсационного фонда (в том числе возврат членам саморегулируемой организации оценщиков их взносов), за исключением выплат в целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заказчиками или третьими лицами.
На компенсационный фонд не может быть обращено взыскание по обязательствам саморегулируемой организации оценщиков, а также по обязательствам членов саморегулируемой организации оценщиков, если возникновение таких обязательств не связано с осуществлением регулируемого ею вида деятельности.
Размер компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда по требованию или требованиям заказчиков либо третьих лиц к одному оценщику по одному страховому случаю не может превышать шестисот тысяч рублей.
Статья 24. Условия и порядок размещения средств компенсационного фонда
Саморегулируемая организация оценщиков для размещения средств компенсационного фонда в целях их сохранения и увеличения заключает с управляющей компанией договор доверительного управления таким фондом.
Управляющая компания обязана совершить все необходимые действия по недопущению нарушения установленных настоящим Федеральным законом требований к размещению средств компенсационного фонда и заключить договор со специализированным депозитарием, с которым заключен договор саморегулируемой организацией оценщиков.
Специализированный депозитарий осуществляет контроль за соблюдением управляющей компанией ограничений размещения средств компенсационного фонда, правил размещения этих средств и требований к их размещению, установленных настоящим Федеральным законом и инвестиционной декларацией, принятой саморегулируемой организацией оценщиков.
Обо всех случаях нарушения установленных настоящим Федеральным законом требований к размещению средств компенсационного фонда специализированный депозитарий уведомляет саморегулируемую организацию оценщиков и уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков.
Управляющая компания и специализированный депозитарий отбираются по результатам конкурса, проведенного в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.
Доход, полученный от размещения средств компенсационного фонда, направляется на пополнение этого фонда и покрытие расходов, связанных с обеспечением надлежащих условий размещения таких средств.
Средства компенсационного фонда размещаются управляющей компанией в соответствии с инвестиционной декларацией, принятой саморегулируемой организацией оценщиков, и с учетом ограничений, установленных настоящей статьей. Не менее чем сорок процентов этих средств должно быть размещено в государственные ценные бумаги Российской Федерации, и не более чем сорок процентов этих средств может быть размещено в обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг акции российских эмитентов, созданных в форме открытых акционерных обществ, или паи паевых инвестиционных фондов.
Не допускается размещать более чем пять процентов средств компенсационного фонда в акции одного эмитента, а также размещать средства компенсационного фонда в векселя, ценные бумаги, не обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, и иностранные ценные бумаги.
Статья 24. Национальный совет по оценочной деятельности и иные объединения саморегулируемых организаций оценщиков
В целях обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, а также в целях взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и потребителями услуг в области оценочной деятельности саморегулируемые организации оценщиков образуют Национальный совет.
Национальным советом признается некоммерческая организация, которая создана саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрирована уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, и членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков.
Некоммерческая организация, соответствующая требованиям части второй настоящей статьи, подлежит регистрации в качестве Национального совета по истечении трех дней с даты представления в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, следующих документов:
• заявление о регистрации в качестве Национального совета;
• надлежащим образом заверенные копии учредительных документов;
• заверенные некоммерческой организацией копии заявлений о вступлении в некоммерческую организацию всех ее членов.
Основными функциями Национального совета являются:
• обсуждение вопросов государственной политики в области оценочной деятельности;
• представление интересов саморегулируемых организаций оценщиков в федеральных органах государственной власти, органах государственной власти субъектов Российской Федерации, органах местного самоуправления;
• формирование предложений по вопросам выработки государственной политики в области оценочной деятельности;
• формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности;
• защита прав и законных интересов саморегулируемых организаций оценщиков;
• разработка федеральных стандартов оценки;
• осуществление предварительной экспертизы нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих оценочную деятельность;
• рассмотрение проектов нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих оценочную деятельность, и представление рекомендаций к их утверждению уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;
• рассмотрение образовательных программ образовательных учреждений, осуществляющих профессиональное обучение специалистов в области оценочной деятельности, и рекомендация таких программ к утверждению;
• разработка программ профессиональной переподготовки оценщиков;
• разработка рекомендаций о минимальном стаже оценщиков, сроке стажировки лиц, претендующих на членство в саморегулируемой организации оценщиков;
• создание общероссийского третейского суда в области оценочной деятельности;
• рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб саморегулируемых организаций оценщиков, потребителей услуг в области оценочной деятельности, оценщиков.
Для реализации установленных настоящим Федеральным законом функций в Национальном совете образуется коллегиальный орган управления, в состав которого в обязательном порядке включается по одному представителю от каждой являющейся членом Национального совета саморегулируемой организации оценщиков.
Не более чем двадцать пять процентов состава коллегиального органа управления Национального совета должны составлять независимые эксперты, потребители услуг в области оценочной деятельности, представители научной и педагогической общественности и иные не являющиеся членами или представителями членов саморегулируемых организаций оценщиков лица.
Председатель коллегиального органа управления Национального совета избирается на его первом заседании из числа его членов.
Председателем коллегиального органа управления Национального совета не могут быть представители федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.
В Национальном совете образуется коллегиальный исполнительный орган управления, численный и персональный составы которого утверждаются коллегиальным органом управления Национального совета.
Лица, являющиеся членами коллегиального исполнительного органа управления Национального совета, а также его работники не вправе:
• учреждать юридические лица, осуществляющие оценочную деятельность, или являться членами органов управления таких юридических лиц, их дочерних и зависимых обществ;
• заключать трудовые договоры с членами саморегулируемых организаций оценщиков.
Саморегулируемые организации оценщиков вправе образовывать союзы (ассоциации) в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях.
Глава III.1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА
Статья 24. Понятие государственной кадастровой оценки
Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
• определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
• экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
• опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
• внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Статья 24. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).
Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Статья 24. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.
Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета).
При формировании такого перечня объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.
Статья 24. Заключение договора страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости
Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей.
Договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключен до подписания договора на проведение оценки.
Статья 24. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости
Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах. Требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Статья 24. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости
В течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.
По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает экспертное заключение о соответствии или несоответствии этого отчета требованиям настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков о несоответствии отчета об определении кадастровой стоимости требованиям настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, включает в себя исчерпывающий перечень выявленных нарушений и их соответствующее обоснование.
Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости с учетом выявленных нарушений дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости и обеспечивает проведение его повторной экспертизы.
Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия экспертного заключения о его соответствии требованиям настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Статья 24. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости
В течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости. В течение пяти дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости направляются заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (далее - орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке).
Статья 24. Опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости
В течение десяти рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости опубликовывает информацию об утвержденных результатах определения кадастровой стоимости, в том числе о кадастровой стоимости, дате проведения последней государственной кадастровой оценки, и иную информацию, определенную федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности.
В случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности физических лиц, юридических лиц, эти лица вправе подать запрос о предоставлении сведений о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета на территории субъекта Российской Федерации по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости, которым утверждены результаты ее определения, и получить указанные сведения в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Статья 24. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители).
Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, Национального совета по оценочной деятельности.
Типовые требования к порядку создания и работы комиссии устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ по определению кадастровой стоимости и орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его государственной кадастровой оценки, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой;
• стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.
Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, по результатам рассмотрения этого заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:
• об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
• о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.
В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято такое решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.
Статья 24. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости
В течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.
В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Статья 24. Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик
В случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обеспечивает определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Статья 24. Фонд данных государственной кадастровой оценки
Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки. В целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обеспечивает сбор исходных данных, результатов проведения государственной кадастровой оценки, а также проведение мониторинга рынка недвижимости. Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Регулирование оценочной деятельности
Статья 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации
Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации (далее - уполномоченные органы), в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 19. Функции уполномоченных органов
Функциями уполномоченных органов являются:
• контроль за осуществлением оценочной деятельности;
• регулирование оценочной деятельности;
• взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;
• согласование проектов стандартов оценки;
• согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 20. Стандарты оценки
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков
Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 22. Саморегулируемые организации
Дополнительно к государственному регулированию саморегулирование оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.
В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.
Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:
• защищать интересы оценщиков;
• содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;
• содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;
• разрабатывать собственные стандарты оценки;
• разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.
Статья 23. Лицензирование оценочной деятельности
Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с настоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации о лицензировании.
Статья 24. Требования к осуществлению оценочной деятельности
Требованиями к осуществлению оценочной деятельности для физического лица являются:
• соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
• государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;
• наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.
Требованиями к осуществлению оценочной деятельности для юридического лица являются:
• соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
• государственная регистрация в качестве юридического лица;
• наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.
Стандарты оценочной деятельности
1. В комментируемой статье дается понятие стандартов оценочной деятельности, под которыми понимаются требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности.
Различают международные и национальные стандарты оценки.
Национальные стандарты оценочной деятельности (или стандарты оценочной деятельности в терминологии комментируемого Закона) подразделяются на:
- федеральные стандарты оценки;
- стандарты и правила оценочной деятельности.
Международные стандарты оценки (МСО) разрабатываются и утверждаются международной неправительственной организацией - Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО). Российскую Федерацию в этой организации представляет Российское общество оценщиков. МКСО опубликовано уже 8-е издание Международных стандартов оценки (оценщики называют их "Белая книга") - МСО 2007.
Существуют также Европейские стандарты оценки (ЕСО 2003) - "Синяя книга". Международные и Европейские стандарты оценки приняты соответствующими неправительственными организациями: Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) и Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО).
Королевский институт сертифицированных сюрвейеров (RICS, Великобритания), являющийся старейшей в мире организацией оценщиков, выпустил свои стандарты, которые оценщики называют "Красной книгой". Другой "Красной книгой" считаются Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО, International Financial Reporting Standards).
Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. 4 августа 2008 года Федеральной налоговой службой внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц о государственной регистрации Национального совета по оценочной деятельности. 7 августа 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве Национальный совет внесен в ведомственный реестр зарегистрированных некоммерческих организаций.
До организации Национального совета данная функция была делегирована Министерству экономического развития и торговли РФ.
Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности - Минэкономразвития России. Минэкономразвития России в срок не позднее чем через 60 рабочих дней со дня получения федеральных стандартов оценки обязано утвердить их или выдать мотивированный отказ в письменной форме.
Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции РФ, международных договоров Российской Федерации или комментируемого Федерального закона. Отметим, что уполномоченный орган вправе отказать в утверждении федеральных стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции РФ, международных договоров Российской Федерации, федерального закона, хотя в данном случае он обязан это сделать. При этом процедура утверждения стандартов, а также исправления выявленных нарушений в случае мотивированного отказа и определенные сроки для устранения причин отказа не предусмотрены.
В настоящее время действуют следующие Федеральные стандарты оценки:
- "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)";
- "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)";
- "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".
Федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки и обязательны к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.
Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.
Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
2. В целях реализации задач Минэкономразвития РФ в рамках совершенствования оценочной деятельности в соответствии с Приказом Минэкономразвития России N 50 "О создании Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России" был организован Экспертно-консультативный совет по оценочной деятельности (далее - Совет), утверждено Положение об Экспертно-консультативном совете по оценочной деятельности.
Основной целью Совета является разработка рекомендаций по формированию единых принципов и подходов к регулированию оценочной деятельности, а также по совершенствованию государственной политики в области оценочной деятельности на основе взаимодействия Минэкономразвития России с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, профессиональным и научным сообществом, потребителями оценочных услуг. Совет действует как постоянный экспертно-консультативный совещательный орган на принципах добровольности, объективности, гласности, независимости в принятии решений по вопросам своей компетенции.
Совет выполняет консультативные функции и осуществляет выяснение мнений профессиональных и общественных организаций, научных и деловых кругов, экспертов, связанных с организацией и ведением оценочной деятельности.
Согласно п. 12 Указа Президента РФ N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента РФ, Правительства РФ и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти" нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими актами не установлен другой порядок вступления их в силу.
Учитывая изложенное, Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", опубликованный в "Российской газете", Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", опубликованный в "Российской газете" 04.09.2007 и Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" вступают в силу (вернее, приказы, утвердившие данные Стандарты) по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, поскольку им не установлен иной порядок вступления в силу.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ N 60 "О порядке опубликования федеральных стандартов оценки" федеральные стандарты оценки, утвержденные уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, подлежат опубликованию в соответствии с Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденными Постановлением Правительства РФ N 1009.
Так, утвержденные федеральные стандарты оценки должны быть зарегистрированы Министерством юстиции РФ (Минюст России), которое ведет Государственный реестр нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.
Государственная регистрация нормативного правового акта регламентируется п. 11 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации.
При опубликовании и рассылке нормативного правового акта указание на номер и дату государственной регистрации является обязательным. Федеральные органы исполнительной власти направляют для исполнения нормативные правовые акты, подлежащие государственной регистрации, только после их регистрации и официального опубликования.
При нарушении указанных требований нормативные правовые акты, как не вступившие в силу, применяться не могут.
В соответствии с подп. 9 - 10 Указа Президента РФ "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти" нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти подлежат официальному опубликованию в "Российской газете" в течение 10 дней после дня их регистрации, а также в Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти издательства "Юридическая литература" Администрации Президента РФ, который издается еженедельно. Официальным также является указанный Бюллетень, распространяемый в машиночитаемом виде научно-техническим центром правовой информации "Система".
Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, кроме актов и отдельных их положений, содержащих сведения, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут правовых последствий, как не вступившие в силу, и не могут служить основанием для регулирования соответствующих правоотношений, применения санкций к гражданам, должностным лицам и организациям за невыполнение содержащихся в них предписаний. На указанные акты нельзя ссылаться при разрешении споров.
Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в сети Интернет. Саморегулируемые организации оценщиков также имеют право разрабатывать свои стандарты и правила оценочной деятельности.
3. В соответствии со ст. ст. 22 и 23 комментируемого Закона саморегулируемые организации оценщиков для признания их таковыми обязаны разработать стандарты и правила оценочной деятельности, которые не могут противоречить федеральным стандартам оценки.
Данные стандарты обязательны для применения членами данной саморегулируемой организации в части, не противоречащей федеральным стандартам.
Саморегулируемые организации оценщиков, руководствуясь ст. 22.3 комментируемого Федерального закона, должны публиковать на своем официальном сайте в сети Интернет свои стандарты и правила оценочной деятельности наряду с другой информацией, обязательной для раскрытия.
В соответствии со ст. 22.2 комментируемого Закона саморегулируемая организация оценщиков обязана осуществлять контроль за соблюдением своими членами стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики. На основании требований ст. ст. 24.4 и 24 комментируемого Закона по выявленным нарушениям дисциплинарный комитет СРОО может применить дисциплинарное взыскание к оценщику вплоть до рекомендации об исключении. Нарушение стандартов и правил оценочной деятельности оценщиком рассматривается как страховой случай по договору об обязательном страховании ответственности оценщика (ст. 24.7 комментируемого Закона).
Организация оценочной деятельности
Оценочная деятельность в России получила свое активное развитие в начале 1990-х годов, одновременно с переходом экономики страны на рыночные отношения. Особую значимость приобрела деятельность оценщиков недвижимого имущества в связи с быстрым и бурным развитием рынка недвижимости, т.е. резким увеличением числа сделок купли-продажи как жилых, так и нежилых объектов. Кроме того, введение Госкомстатом РФ обязательной переоценки основных фондов предприятий с разрешением привлекать для этого независимых экспертов вызвало повышение спроса на специалистов по оценочной деятельности. Независимые оценщики страны объединились в Общество оценщиков (РОО), одной из важнейших задач которого стала подготовка кадров по оценке. Первоначально наиболее интенсивно велось обучение оценщиков недвижимости и бизнеса, в дальнейшем круг специальностей расширился. Государственной думой был принят закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Он определил правовые основы регулирования деятельности оценщиков в отношении объектов оценки всех форм собственности для целей совершения сделок с ними.
Независимость оценщиков недвижимости регламентируется ФЗ ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 135-ФЗ Принят Государственной Думой Одобрен Советом Федерации (в ред. Федеральных законов N 178-ФЗ, N 31-ФЗ, N 143-ФЗ, N 15-ФЗ, N 29-ФЗ) Статьей 16. Независимость оценщика Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Оценки арендной платы
В предусмотренных законом случаях стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Закон может устанавливать ограничения при определении сторонами размера арендной платы за пользование некоторыми объектами аренды. При определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться положениями, утвержденными местными органами власти, в которых установлены ставки арендной платы для данного региона. Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в этом случае определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Если аренда носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку.
Размер арендной платы зависит от следующих показателей:
1) места расположения здания (центр или окраина);
2) технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание);
3)назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);
4)принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
5)степени обустройства (лифт и т.п.);
6)пригодности здания для коммерческой эксплуатации;
7)вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);
8)фактической площади здания.
Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения. По общему правилу, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. По своему усмотрению стороны могут исключить возможность продления аренды или установить в договоре дополнительные условия, при соблюдении которых арендатор приобретает преимущественное право заключить договор аренды на новый срок. Изменение и дополнение условий договора аренды оформляется в письменной форме в виде дополнительного соглашения и является неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений в договор допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.
Договор аренды здания (сооружения) может быть расторгнут досрочно:
1)по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого здания (сооружения);
2)в судебном порядке при нарушении условий договора;
3)при ликвидации организации арендатора.
Основания досрочного расторжения договора аренды здания (сооружения) по требованию одной из сторон в судебном порядке установлены общими положениями ГК об аренде. Договором аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора. В одной из статей договора необходимо предусмотреть ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно, к примеру, установить санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений. При прекращении договора аренды арендатор должен возвратить здание или сооружение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. В передаточном акте следует указать техническое и санитарное состояние здания (сооружения).
В заключение можно сказать, что цель и задачи работы были выполнены. Информация, оценки и мнения, полученные оценщиком и содержащиеся в настоящей курсовой работе, были получены из достоверных, по мнению Оцен-щика, источников. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответ-ственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящей курсовой работе. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.
Субъекты оценочной деятельности
Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объектов и субъектов оценки. Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т. е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.
К субъектам оценочной деятельности можно отнести:
- органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;
- оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами;
- профессиональные объединения оценщиков;
- заказчиков оценщиков — юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;
- потребителей оценочных услуг — юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценки.
Вместе с тем, действующим сегодня законом об оценочной деятельности регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками процесса оценки — тем, кто оценивает и тем, кто заказывает оценку.
Оценивать объекты могут физические лица — оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний.
В последнем случае, именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта оценки.
В Федеральном законе № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики).
Таким образом, оценщики и заказчики — это субъекты оценки «первого уровня», всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня».
Органы власти участвуют в формировании порядка и определении требований и условий для осуществления оценочной деятельности посредством разработки, принятия нормативных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими также и контроль за деятельностью оценщиков.
Во избежание зарегулированности оценочной деятельности и в целях более точного отражения существующих реалий экономической жизни в нормативных правовых актах органов власти предполагается целесообразным активное участие в процессе нормотворчества самих оценщиков.
Что касается потребителей оценки, то ими не обязательно являются заказчики.
Потребителем оценки, может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего).
Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать.
Так, например, если независимым оценщиком проводится оценка объекта для определения стоимости для целей налогообложения, то в данном случае потребителем услуг независимого оценщика будут являться налоговые органы, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке объекта оценки для контроля правильности исчисления налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на этот вид имущества, заказчиком будет выступать налогоплательщик, и интересы этих двух сторон будут противоположны.
Ответственность за точность полученных в процессе оценки результатов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако отметим, что на заказчике должна лежать ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и прямой доступ оценщика к объекту.
В целях защиты интересов потребителей услуг оценщиков Минимуществом России принято распоряжение № 3062-р «О совете потребителей оценочных услуг». В соответствии с указанным распоряжением Минимуществом России ведется работа по созданию Совета потребителей оценочных услуг, в который будут входить представители крупнейших организаций, пользующихся данными услугами.
В случае, когда основанием для проведения оценки является договор об оценке, на отношение сторон в полной мере распространяются требования гражданского законодательства и вышеуказанного Закона в частности.
В соответствии с законом в договоре об оценке заказчиком, равно как оценщиком могут являться как физические лица, так и юридические, причем заказчиком в отличие от оценщика может быть физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя. Отношения между этими двумя сторонами оформляются в договоре об оценке конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
Следует отметить, что термин «оценщик» употребляется в двух смыслах, во-первых, «оценщик» — оценочная фирма или индивидуальный предприниматель, осуществляющий оценочную деятельность, во-вторых, «оценщик» — физическое лицо, профессионально осуществляющее оценочную деятельность.
Профессия оценщика появилась в Квалификационном справочнике должностей руководителей, специалистов и других служащих, утвержденном Постановлением Минтруда Российской Федерации № 37.
Таким образом, осуществлять оценочную деятельность могут индивидуальные предприниматели, юридические лица, обладающие общей правоспособностью, и юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, при условии соответствия этой деятельности их уставным целям и получения лицензии на осуществление оценочной деятельности с учетом соблюдения условий осуществления оценочной деятельности.
Развитие оценочной деятельности
Основные направления развития оценочной деятельности:
1. Оценка как инструмент эффективного управления собственностью
Крупнейшим собственником в Российской Федерации остается государство. Оценка стоимости объектов государственного имущества и прав пользования им является необходимым условием эффективного управления государственной собственностью. В случае совершения сделок с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично государству, проведение оценки является обязательным.
При определении стоимости объектов оценки, обладающих уникальными особенностями, целью оценки должно являться определение стоимости, учитывающей конкретную структуру спроса на объект частного или государственного имущества. Как правило, определение, анализ и учет оценщиком при определении стоимости индивидуальных (субъективных) выгод контрагентов по сделкам с имуществом позволит увеличить доходы от его использования.
При проведении оценки имущества, принадлежащего государству, необходимо также использовать массовую оценку, которая представляет собой метод получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы объектов без учета их незначительных индивидуальных особенностей.
Развитие массовой оценки связано развитием рынка. При отсутствии информации о достаточном количестве рыночных сделок по группе однородных объектов, результаты, получаемые с использованием этого метода, могут приводить к существенным ошибкам.
Оценка имущества и прав пользования им, формирование реестра государственного имущества, позволят не только увеличить бюджетные поступления, но и дадут информацию для разработки различных вариантов управления собственностью. В настоящее время в основном используется только один подход на основе предоставления имущества в аренду.
Оценка стоимости имущества обеспечивает объективную характеристику эффективности управления в рыночной экономике. Увеличение стоимости предприятия (бизнеса) за период времени является одним из основных критериев оценки работы управляющего. В связи с этим необходимо осуществить разработку методики определения изменения стоимости объекта управления для оценки работы менеджеров, в том числе и государственных предприятий.
2. Оценка инвестиционных проектов
Оценка инвестиционных проектов, в том числе проектов, реализация которых предполагается с привлечением бюджетных средств, требует разработки процедур независимой оценки этих проектов. Принятые к настоящему моменту Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов закладывают методическую основу проведения этих работ.
Целесообразно создание и развитие института независимой оценки инвестиционных проектов. Должен быть определен юридический статус оценщика-эксперта, случаи обязательной независимой оценки инвестиционных проектов, механизм финансирования таких работ.
Независимая оценка инвестиционных проектов позволит выполнить проверку их исходных и итоговых характеристик, даст возможность обосновать выбор при рассмотрении альтернативных проектов и в конечном итоге будет способствовать эффективному расходованию ограниченных инвестиционных ресурсов.
3. Оценка для целей залога имущества и ипотечного кредитования
Развитие ипотечного кредитования, введение механизма независимой оценки объекта залога требуют разработки методологии определения залоговой стоимости.
Как показывает международный опыт, при проведении операций залога, как правило, базой при определении залоговой стоимости имущества является рыночная стоимость объекта залога. При этом, для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивая себе возможность возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и параметрами кредита.
4. Оценка убытков
В Гражданском кодексе Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Необходимость оценки убытков вытекает из многочисленных нормативных документов. При этом используется ряд синонимов: ущерб, убытки, вред.
Наиболее важными для развития оценки случаями определения величины убытков следует считать восстановление нарушенных прав юридических и физических лиц, страхование, планирование и проектирование в различных сферах деятельности (строительство и градостроительство, проектирование опасных производств, экологическая деятельность, оценка безопасности, инвестиционное и другое финансовое планирование, создание финансовых резервов на случай чрезвычайных ситуаций, выплата компенсаций, оценка эффективности мероприятий по предотвращению чрезвычайных ситуаций).
Оценка убытков затрагивает различные сферы деятельности. Развитие нормативной и методологической базы оценки ущерба должно координироваться Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности в тесном взаимодействии с судебными органами.
5. Оценка для целей исполнительного производства и судопроизводства
Принятие целого ряда законодательных актов по реализации имущества для целей исполнительного производства (закона "О судебных приставах", закона "Об исполнительном производстве". Гражданского процессуального кодекса "Раздел V Исполнительное производство"), нормативных актов Минюста России (Приказ № 76 от 3 июля 1998г. "О мерах по совершенствованию процедур обращения взыскания на имущество организаций". Приказ № 57/20 "Об утверждении Порядка передачи и реализации конфискованного и арестованного имущества", совместно с Федеральным долговым центром при Правительстве Российской Федерации) создает законодательную базу привлечения независимых оценщиков для проведения оценки имущества, в том числе имущественных прав в процессе исполнительного производства.
Опыт взаимодействия оценщиков и органов государственной власти, в частности процедура проведения конкурсного отбора оценочных компаний в Федеральном долговом центре при Правительстве Российской Федерации, показывает, что создание специализированных организаций, осуществляющих услуги по оценке для целей исполнительного производства, требует разработки в кратчайшие сроки нормативной и методологической базы для проведения таких оценок.
Участие оценщиков в качестве экспертов в судебном процессе требует в первую очередь выработки и согласования регламентов привлечения оценщиков при проведении стоимостной экспертизы в рамках судебного процесса, а также обучения оценщиков процедурам работы с судами.
Привлечение независимых оценщиков при процедурах ареста имущества, в том числе имущественных прав, осуществляемых Службой судебных приставов, также требует разработки нормативной базы, в том числе разработки методик, позволяющих в процессе описи арестованного имущества проводить первичный анализ ликвидности арестованного имущества.
Основы оценочной деятельности
Первым нормативным документом оценочной деятельности в России следует считать выпущенное «Временное методическое положение по оценке имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих выкупу, продаже» (Госплан, Минфин). Это положение было призвано урегулировать приватизационный процесс. Оценки приватизируемых объектов возлагались на специально созданные комиссии.
Согласно этому положению в состав оцениваемого имущества предприятия включались: основные средства, финансовые активы, оборотные средства, незавершенное строительство и др. Из-за отсутствия правовой основы и четкой методики оценки, были допущены различные спекуляции и госпредприятия продавались частным лицам за мизерные цены.
Сегодня в России разработаны и приняты законы об оценочной деятельности. Правительством РФ утверждены обязательные для применения в оценочной деятельности стандарты оценки и методики по разным видам оценочных объектов. Соответствующие разработки существуют и на международном, европейском уровнях, а также на уровне субъектов РФ. Каждый профессиональный оценщик обязан знать, применять и соблюдать эти требования.
Перечислим основные из них:
1. Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ»;
2. Международные стандарты оценки (Международный комитет по стандартам оценки);
3. Европейские стандарты оценки (Европейская группа ассоциаций оценщиков);
4. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности;
5. Методические рекомендации, разработанные Правительством РФ по различным видам оценочной деятельности и по различным видам объектов оценки.
В настоящее время оценочные дисциплины вводятся в учебные планы экономических вузов, появляются кафедры специализирующиеся в этом направлении, организуются центры и курсы подготовки экспертов-оценщиков. Таким образом, можно говорить о зарождении нового практического направления в экономике - «Оценки бизнеса» и о появлении новой профессии «эксперт-оценщик».
Совет по оценочной деятельности
«Национальный Совет по оценочной деятельности» (далее – Национальный Совет) является некоммерческой организацией, созданной решением учредителей в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О некоммерческих организациях» № 7-ФЗ, Федеральным законом «О саморегулируемых организациях» № 315-ФЗ, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, членами которой являются более чем 50% СРОО, включенных в государственный реестр СРОО, объединяющих более чем 50% всех оценщиков.
Учредителями Национального Совета являются следующие СРОО:
• Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков"
• Некоммерческое партнерство "САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ"
• Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков"
• Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков "СИБИРЬ"
• Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков"
• Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков"
• Межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков"
Учредители и другие члены Национального Совета имеют равные права и обязанности.
Полное наименование Национального Совета на русском языке: «Национальный Совет по оценочной деятельности», сокращенное наименование – НСОД. Полное наименование Национального Совета на английском языке: «The National Council of valuation activities». Сокращенное наименование на английском языке: NCVA.
Национальный Совет является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет в собственности обособленное имущество, отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Национальный Совет имеет самостоятельный баланс. Национальный Совет не имеет филиалов и представительств.
Практика оценочной деятельности
В этой статье под предприятиями понимаются экономически и социально значимые средние, крупные и крупнейшие предприятия и разнообразные формы их объединений. Такие предприятия, с точки зрения методических особенностей и большой трудоёмкости определения их стоимости при отсутствии критерия истинности полученных результатов, значительных финансовых затрат на их оценку, с учётом сравнительно высокой фактической доли в национальном богатстве государства, за рубежом, а теперь и у нас в стране, принято называть проблемными активами. К проблемным активам относят и другие крупные и крупнейшие дорогостоящие экономические объекты: содержимое недр, гостиничные, торговые и коммуникационные сети, крупные спортивные комплексы, университетские кампусы, многопрофильные больницы и т.д.
К большому сожалению, задачи оценки стоимости проблемных активов, как показывает анализ вопроса, не имели, не имеют и, скорее всего не будут иметь однозначных решений, так как относятся к классу строго не решаемых задач - задач с единственно правильными, верными результатами. В лучшем случае, можно говорить о возможности определения более или менее обоснованных границ разброса определяемых оценок для тех или иных целей и условий проведения оценочных работ. Разные профессиональные оценщики, которые в чьих-то интересах станут заниматься решением одной и той же оценочной задачи по проблемным активам, будут выдавать разные результаты оценки стоимости оцениваемого объекта, и разница между ними по величине может быть весьма существенной, в том числе и в разы. При этом сегодняшние профессиональные эксперты результатов проведенных оценок стоимости рассматриваемых активов без всяких сомнений одобрят и те и другие полученные результаты. У них не будет оснований поступать по-другому тем более, когда оценщик и эксперт состоят в одном и том же СРОО, и это реальный, неоднократно подтверждённый на практике вывод.
Гипотетически представим себе, что независимых от заказчика и друг от друга профессиональных оценщиков стоимости одного и того же проблемного предприятия будет 5 или 10, независимых экспертов качества произведенных оценок - столько же, и все полученные оценки искомой стоимости соответствующими экспертами будут признаны достоверными.
Возникает естественный вопрос, какую из всех этих оценок либо какую-то усреднённую для них величину считать достоверной, правильной, справедливой, окончательной? В таких случаях решений может быть несколько: берут отдельно среднеарифметические значения нижних и верхних пограничных величин стоимости оцениваемого предприятия, затем по этим значениям определяют среднеарифметическую величину как бы однозначной оценки искомой стоимости, принимая её за достоверное значение определяемой справедливой стоимости предприятия; интервалом распределения значений оцениваемой справедливой стоимости предприятия считают интервал, общий для всех полученных разными оценщиками интервалов этой стоимости. При этом, оценки, выпадающие из общего для всех случаев интервала полученных оценок, отбрасывают.
Применяя упоминаемый алгоритм для решения оценочных задач по проблемным активам, нельзя забывать о том, что пограничные оценки стоимости рассматриваемых типов предприятий, полученные соответствующими методами затратного и доходного подходов, к сожалению, также не являются твёрдыми, однозначными, единственно верными. Разные оценщики получат разные результаты определения их величины. В первом случае, эти результаты будут зависеть от используемых методик и выбранных исходных данных для осовременивания исторически разновремённых затрат, способов учёта всех видов износа материальных и нематериальных активов предприятий, а также от степени соблюдения принципа их наиболее эффективного использования; во втором, от того, какие значения коэффициентов учёта эффективности использования рабочего времени, резервирования производственной мощности, физического, морального (функционального) и экономического износов производственных фондов, а также масштаба производства на оцениваемом объекте приняты для расчёта величины оценки их справедливой стоимости.
Отсюда следует, что даже при использовании оценщиками одной и той же методики расчёта искомой стоимости, в частности, при затратном подходе, результаты этой работы всё равно окажутся разными, и фиксируемая разница может быть значительной. То же самое будет иметь место и при доходном подходе.
При наличии утверждённых норм технологического проектирования оцениваемых предприятий разброс величин расчётных оценок их стоимости, полученных разными оценщиками соответствующим методом доходного подхода, будет сравнительно незначительным.
На самом деле на практике применяют не одну, а несколько методик осовременивания разновременных затрат при затратном подходе и не одну методику оценки стоимости предприятий с использованием доходного подхода, поэтому искомые стоимости для одного и того же предприятия никогда не будут одинаковыми по величине.
Однако, из-за отсутствия критерия истинности для всех методик определения стоимости проблемных предприятий на конкретную дату её оценки, всё равно не снимается вопрос о соответствии полученных с помощью этих методик оценок стоимости проблемного предприятия взаимоприемлемым (неоспоримым) выгодам, как продавца, так и потенциального покупателя таких активов, а также государства и общества.
Представленная выше «кухня» получения интервальных и «однозначных» значений стоимости оцениваемых предприятий не позволяет избежать случаев возникновения возможных конфликтов заинтересованных в размере величины этой стоимости сторон, связанных с тем, что одна из них сочтёт искомую стоимость недооценённой либо переоценённой (заниженной или завышенной) и обратится в арбитражный суд для подтверждения своей правоты, доказать которую практически невозможно.
В реальной жизни рассмотренный выше гипотетический случай привлечения нескольких оценщиков для решения одной и той же оценочной задачи практически не осуществим, хотя бы потому, что оценка стоимости того или иного проблемного актива может стоить если не сотни, то десятки тысяч условных денежные единиц (у.д.е.), и не каждый заказчик может позволить себе роскошь одновременно или последовательно обратиться даже к двум профессиональным оценщикам стоимости своей собственности, чтобы удостовериться в степени справедливости полученных ими оценок. При этом даже множественные оценки стоимости одного и того же проблемного актива не дадут возможность обоснованно выбрать наилучшее, наиболее правильное решение поставленной задачи.
Кроме того, в случаях определения стоимости проблемных активов неизбежно появляется такая важная заинтересованная сторона как государство, выступающее в качестве представителя общества и народа. Слишком дорого стоят эти активы, слишком велики налоги на имущество таких объектов для того, чтобы государство самоустранялось от контроля справедливости устанавливаемой величины их стоимости.
В связи с особой государственной и общественной важностью корректности определения достоверной справедливой стоимости весьма значительных кусков национального богатства страны, какими являются наши проблемные активы, решение таких задач ни в коем случае нельзя доверять оценочным подразделениям российских отделений большой четвёрки международных аудиторских и одновременно консалтинговых фирм, идеологические, политические, экономические, финансовые, экологические и многие другие интересы которых, как правило, не совпадают с интересами России и могут оказываться противоположными. Никто не отменял международную конкуренцию на рынках товарной продукции, работ и/или услуг. Чужеродные оценщики не могут игнорировать это обстоятельство. Кроме того, оценщики этих фирм используют методы оценки, непригодные для решения рассматриваемых задач (в частности, метод дисконтирования никому не известных будущих денежных потоков предприятия). Они подменяют оценку реальной стоимости предприятий оценкой инвестиционной привлекательности этих объектов (прогнозируемой экономической эффективности их существования) или, в большинстве случаев, оценкой их спекулятивной рыночной капитализации непременно с учётом интересов заказчиков таких оценок, диктующих оценщикам желательный для них результат оценочной работы, сопряжённый с весомым реальным ущербом для национальной экономики.
По аналогичным соображениям, оценка стоимости наших проблемных активов не может быть доверена крупным отечественным фирмам с иностранным участием в их капитале. Сегодня фактически не осталось в стране крупных оценочных фирм, куда бы не проник зарубежный капитал. Там, где пахнет большими и «лихими», обычно коррупционными деньгами, туда обязательно присосались пронырливые западные капиталисты, задёшево пьющие экономическую кровь нашего государства. Высока вероятность того, что оценочные конторы с иностранным участием, действующие в России, не говоря уже о чисто зарубежных оценочных фирмах, являются проводниками чужих и чуждых нам интересов зарубежных стран и представляют соответствующую угрозу для экономической безопасности Родины. Получается так, что мы собственноручно потворствуем обворовыванию, политическому и экономическому ослаблению (ползучему оценочному порабощению) своей страны представителями зарубежных «коллег» и «партнёров», в том числе и в лице работающих на них оценщиков - россиян.
Кстати, кризис теории и практики определения стоимости предприятий и других проблемных активов характерен не только для нашей страны, но и для всех остальных развитых и развивающихся стран мира. За последние 100 - 120 лет ни одной свежей (новаторской) прагматичной, продуктивной идеи в этом деле не появилось при очевидном процветании профанации методов оценки.
Стоит спросить у самих себя, почему иностранный капитал не устремляется в сельское хозяйство, дорожное и жилищное строительство, в лёгкую и обрабатывающую промышленность, в машиностроение нашей страны и т.д., а влезает в торговые сети, гостиницы, рестораны, сборочное производство автомобилей с использованием зарубежных комплектующих, в оценочные дела государства и пр.? Безошибочный ответ на этот вопрос самим себе позволит нам стать и быть более благоразумными, здравомыслящими, контролировать направления движения зарубежных инвестиций в интересах всего населения России.
Не могу не упомянуть известный факт, оскорбительный для страны. Соотечественникам и особенно представителям нашей власти, а также собственным гражданам развитых стран мира, иностранными коллегами упорно навязывается мнение, что потенциальные зарубежные инвесторы принимают во внимание и используют для принятия инвестиционных решений только те оценки активов нашей страны, которые выдают международные компании большой четвёрки аудиторских фирм либо, в крайнем случае, наши крупные оценочные фирмы с иностранным участием. «Умники» призывают кормить своих работающих на них оценщиков, в том числе и россиян, выполняющих их зачастую злонамеренную волю, и забыть о наших собственных специалистах, отодвинуть их от кормушки, в условиях процветающей коррупции, объективно свойственной торжеству демократии и толерантности. И всё это делается при том, что существенно раньше и в последнее время, репутация упомянутых компаний и фирм часто оказывалась и оказывается подмоченной замешанностью в неприглядных историях (недобросовестные аудиторские заключения, сокрытие перспективы ожидаемых банкротств крупных компаний, занижение или завышение величины справедливой стоимости оцениваемых объектов в интересах заказчиков оценки, например, потенциальных зарубежных инвесторов, и т.д.).
Кстати, нельзя не вспомнить недавний скандал, связанный с оценкой стоимости компании «Руссагропром» российскими филиалами международных фирм E&Y и D&T. Результаты их оценочной работы отличаются в 9 раз. Любопытно, что до сих пор никто не может сказать о том, какая из полученных ими оценок находится ближе к действительной стоимости этой компании.
Всё должно быть наоборот. Тех иностранных инвесторов, которые не доверяют оценкам стоимости дорогостоящих отечественных активов, устанавливаемых компетентными российскими оценщиками, в страну лучше не пускать.
Представляется, что ни одна цивилизованная страна, и тем более США либо любое другое развитое государство Западной Европы, не согласились бы с тем, чтобы кто-то со стороны навязывал им откровенно корыстные, унизительные мысли, соображения и действия. Вспоминается, как поступили американцы, когда в одном из крупных международных рейтинговых агентств выставили им текущий пониженный рейтинг, с которым они были не согласны. Аккредитация этого агентства в США была прекращена. Никто не станет уважать и любить того, кто не способен уважать и любить самого себя. И это справедливо не только для конкретного человека, но и для государств.
Завершая эту часть статьи, выскажу убеждённость в том, что некрупные отечественные оценочные фирмы с участием или же без участия иностранных партнёров, и независимые профессиональные оценщики не смогут справиться с задачей определения справедливой стоимости проблемных активов. Им не хватит глубины знаний, практического опыта, статуса, имиджа, авторитета и нажитого репутационного капитала для того, чтобы убедить пользователей полученной оценки, включая государство и общество, в её безоговорочной достоверности, несмотря на положительный отзыв того или иного эксперта результата выполненной оценочной работы.
Учитывая эти обстоятельства и чрезвычайную экономическую важность глубоко обоснованных, убедительных решений рассматриваемых задач, в стране обязательно должен быть создан институт государственных оценщиков и государственных экспертов результатов оценки стоимости проблемных активов, которые будут твёрдо защищать интересы не только продавцов и покупателей таких активов, но и государства, и всех нас в этом важном деле, не позволяя мошенникам разного калибра и подданства путём преступного ограбления народа профанацией оценок дорогостоящей собственности, в частности, путём существенного занижения её реальной стоимости, становиться мультимиллионерами, миллиардерами и олигархами и вывозить преступно нажитый капитал заграницу в ущерб собственной стране с многочисленной прослойкой бедных и беднейших.
Упомянутый институт может быть назван Российским научным либо научно-методическим Центром государственной оценки стоимости проблемных активов («Росгосоценка») или Российской Государственной Комиссией по оценке стоимости проблемных активов («Росгоскомоценка»). Указанный Центр или Комиссия могут состоять при Правительстве РФ по примеру компании «BlaсkRock» в США. Как возможные варианты этот государственный орган можно ввести в состав Счётной Палаты РФ или же создать при Министерстве экономического развития страны. Со временем, если возникнет такая необходимость, форма собственности этого органа может быть заменена на государственно-частную.
В организационной структуре этого органа в обязательном порядке, помимо отделов государственных оценщиков и государственных экспертов результатов оценки проблемных активов, должны быть предусмотрены: отдел научно-методического обеспечения оценки этих активов, Экспертный либо Учёный совет для принятия окончательных решений по величине государственной оценки справедливой стоимости крупных и крупнейших активов, а также редакционно-издательский отдел для опубликования разработанных и утверждённых научных, методических и справочных материалов.
Кроме того, в составе такого Центра целесообразно иметь отдел оценки экономической эффективности крупных и крупнейших инвестиционных проектов государственной важности с соответствующим персоналом научно-методической поддержки решаемых задач, а в Экспертном совете - группу соответствующих государственных экспертов уровня достоверности выдаваемых оценок эффективности этих проектов.
Никто, ни при каких условиях, не сможет оспорить оценки стоимости проблемных активов (и эффективности проблемных инвестиционных проектов), выданных предлагаемым государственным органом.
Первоочередные задачи научно-методического отдела предлагаемого государственного органа, требующие неотложного решения, видятся в следующем:
- капитальная ревизия всех существующих методов определения стоимости рассматриваемых видов предприятий и земельных участков промышленности с целью отбраковки тех из них, которые не пригодны для получения искомых справедливых оценок стоимости (первыми в очереди на исключение стоят профанационный метод дисконтирования труднопрогнозируемых денежных потоков доходного подхода к решению подобных задач, а также методы сравнительного, т.е. рыночного подхода к расчёту этих оценок, хотя бы потому, что рынков купли-продажи предприятий-гигантов не существует и вряд ли они появятся в обозримое время);
- критический разбор всех имеющихся монографий, учебников и учебных пособий по вопросам оценки стоимости предприятий и составление «чёрного списка» таких публикаций, содержащих принципиальные ошибки и экономические несуразности, и не рекомендуемых для практического использования;
- дальнейшее совершенствования методов оценки стоимости рассматриваемых предприятий, оставленных для практического применения (в частности, необходимо окончательно разобраться с целесообразностью или же нецелесообразностью учёта так называемого экономического - внешнего износа предприятий и их бухгалтерского обесценения);
- незамедлительная разработка программного продукта для определения справедливой стоимости имущественно-земельных комплексов предприятий методом затратного подхода, в той или иной степени аналогичного уже существующему продукту «A SIS», созданному для определения стоимости основных средств предприятий, например, для соблюдения требований МСФО;
- оценка целесообразности или же нецелесообразности практического применения для определения справедливой стоимости проблемных активов ресурсного метода доходного подхода к решению подобных задач, рассчитанного на первоначальное определение общей (фундаментальной) социально-экономической ценности оцениваемого объекта с последующим переходом от общей ценности к его обменной ценности - справедливой фундаментальной стоимости этого объекта;
- составление прогнозов фронта (объёмов) работ по оценке стоимости предприятий и других проблемных активов для расчёта первоначальной численности требующихся государственных оценщиков и государственных экспертов результатов определения их стоимости;
- разработка программ профессиональной подготовки наиболее продвинутых в настоящее время оценщиков с целью создания кадровой базы для первоначального набора государственных оценщиков и государственных экспертов результатов оценки стоимости проблемных активов;
- составление принципиальных требований к преподавателям учебной дисциплины под названием «Оценка справедливой стоимости проблемных предприятий» и к преподавателям учебных дисциплин по определению стоимости других проблемных активов;
- разработка классификаций проблемных активов (в первую очередь, предприятий) по видам экономической деятельности и по размерам (доле) участия в формировании ВВП страны;
- подготовка предложений по рациональной специализации государственных оценщиков и государственных экспертов по видам требующих оценок стоимости проблемных активов и, прежде всего проблемных предприятий.
Работу Экспертного совета предлагаемого государственного органа целесообразно организовать по образу и подобию организации работы Учёных советов для защиты диссертаций на соискание учёной степени докторов наук. Государственный оценщик проблемного актива докладывает выполненную работу на заседании членов Экспертного совета. Его оппонентами назначают одного государственного оценщика и двух государственных экспертов, специализирующихся на тех же оценочных задачах, что и докладчик. После тайного голосования членов Экспертного совета результат проведенной оценочной работы рекомендуется или же не рекомендуется для утверждения руководством государственного органа. Во всех случаях, замечания оппонентов по недостаткам работы, если её автор не смог убедительно доказать свою правоту, должны быть учтены. Решением Экспертного совета рассматриваемая работа может быть направлена на серьёзную доработку с рекомендацией или же без рекомендации целесообразности её повторного рассмотрения Экспертным советом.
Руководству Органа должно быть предоставлено право упрощения процедуры экспертизы результатов оценки отдельных конкретных небюджетообразующих проблемных активов по своему усмотрению: один-два государственных эксперта - оппонента, без заседания Экспертного совета, без повторной защиты и т.д.
В исключительных случаях, при необходимости оценки справедливой стоимости бюджетообразующего проблемного актива, руководство Центра (или Комиссии) может рассматривать и решать вопрос о желательной повторной, контрольной государственной оценке и государственной экспертизе полученного результата определения справедливой стоимости этого актива с последующим рассмотрением вопроса о том, какой из двух полученных результатов является более достоверным, и почему они отличаются друг от друга, если различие имеет место.
Для достижения наибольшей объективности определения справедливой стоимости проблемных активов государственными оценщиками таких активов не следует исключать возможность целесообразности отделения друг от друга служб государственной оценки и государственной экспертизы качества её результатов. Например, Центр или Комиссия государственной оценки проблемных активов может находиться в составе Министерства экономического развития или при Правительстве РФ, а Экспертный Совет государственных экспертов результатов оценки этих активов действовать под эгидой Счётной Палаты РФ. Естественно необходимо, чтобы первые лица государства не могли тем или иным образом вмешиваться в работу предлагаемых служб государственной оценки и государственной экспертизы справедливой стоимости проблемных активов.
Для профессиональных участников оценочного сообщества и, в частности, для теоретиков оценки, не помешала бы определённая прозрачность процедуры (использованных методов) получения и экспертизы государственной оценки стоимости проблемных активов в каждом конкретном случае.
Особую сложность представит подбор руководящих кадров Центра оценки, о котором идёт речь. В кресла руководителей не должны попасть случайные, некомпетентные лица, назначенные сверху в чьих-то негосударственных и антиобщественных интересах. От того, кто возглавит научный отдел Центра будет напрямую зависеть, выйдет оценка проблемных активов из глубокого, застарелого кризиса или всё надолго останется как есть сегодня.
Возникает закономерный вопрос, откуда взять государственных оценщиков и государственных экспертов результатов оценки проблемных активов?
На первый случай должен быть устроен своеобразный конкурс на замещение вакантных должностей по этой специальности с предъявлением предварительных требований к участникам конкурса.
Профессиональный оценщик и эксперт качества оценок, претендующие на участие в конкурсе, должны иметь стаж практической и/или научной работы в оценке не менее 10 лет, иметь опыт самостоятельной оценки или участия в командах, собранных для оценки проблемных активов той или иной специфики, следить за предлагаемыми новациями в методах определения стоимости предприятий и участвовать в их обсуждении, чётко различать понятия и показатели стоимости, экономической эффективности и рыночной капитализации проблемных активов, уметь критически оценивать существующую научную и учебную литературу по вопросам оценочной деятельности, понимать неадекватность словосочетания «оценка бизнеса», не считать, что оценка предприятия и «оценка бизнеса» - это одно и то же, не фетишизировать знания и творческие способности своих учителей в оценке и т.д. и т.п.
Помимо развёрнутого резюме, претенденты на участие в конкурсе должны представить конкурсной комиссии обстоятельный реферат или свои научные статьи, если таковые имеются, по существующим и перспективным методам оценки справедливой стоимости проблемных активов, особенностям сбора исходных данных для соответствующих расчётов, продемонстрировать знание концептуальных принципов и подходов к решению задач определения стоимости рассматриваемых активов, предложить свои способы преодоления очевидных пробелов и недостатков в теории и практике оценки стоимости предприятий. Представленный реферат должен защищаться участником конкурса в процессе собеседования с членами назначенной конкурсной комиссии.
Серьёзная проблема будет заключаться в выборе состава конкурсной комиссии. В неё должны войти научные работники и практики в области оценки проблемных активов, имеющие наибольшее количество значимых публикаций по этим вопросам в научных журналах списка ВАК, специальных журналах по вопросам оценки, на соответствующих порталах в интернете, цитируемые в профессиональных средствах информации, известные и уважаемые лица в оценочном сообществе.
Государственные оценщики и государственные эксперты качества оценки стоимости проблемных активов могут быть как штатными, так и внештатными работниками соответствующих организаций. Представляется, что на первых порах, внештатных работников, функционирующих в качестве почасовиков, должно быть существенно больше, чем штатных сотрудников. По мере увеличения фронта заказов по оценке стоимости проблемных активов первоначальное соотношение штатных и внештатных сотрудников рассматриваемых служб будет меняться в пользу первых.
Ясно только одно, что при временном отсутствии профильных заказов, государственные оценщики и государственные эксперты корректности оценок должны заниматься оценкой стоимости обычных, широко распространённых активов, не брезговать любой серьёзной оценочной работой, приносящей приемлемый для нормальной жизни человека доход.
Выдержавшие конкурс оценщики и эксперты обязаны пройти соответствующие курсы повышения квалификации, действующие не менее месяца. Очень важно не ошибиться в подборе преподавателей для таких курсов. Автор этой статьи лично и по публикациям знаком практически со всеми докторами - профессорами и доцентами, читающими лекции и ведущими практические занятия по вопросам оценки стоимости предприятий.
Представляется, что вести занятия на этих курсах, к большому сожалению, не должны профессора и доценты Финансового университета при Правительстве РФ (часто имеющие высокие научные звания при отсутствии реальных, общеизвестных научных достижений), преподаватели из МГУ им. М.В. Ломоносова, Государственного университета управления, Международной академии оценки и консалтинга, Высшей школы экономики и многих других ВУЗов - апологеты неуместного использования метода дисконтирования денежных потоков доходного подхода, а также методов сравнительного (рыночного) подхода к определению стоимости проблемных активов, не имеющих соответствующих рынков купли-продажи, и прочих других экономических нелепостей, тем более, никто из них не может быть допущен к руководству созданием предлагаемого Центра оценки. Честных специалистов, способных осуществлять эту работу немного, но они есть, и их нужно поискать и найти. Руководители ряда СРОО, дискредитировавшие оценочную деятельность в угоду своим личным коммерческим интересам, также не должны иметь отношения к такому Центру оценки.
«Сухой остаток» этой статьи содержит следующие важные для оценочной науки, практики и экономики страны моменты:
- предлагается создать в стране институт (центр, комиссию, агентство, службу, палату и т.д.) государственных оценщиков и государственных экспертов результатов оценки безапелляционной стоимости проблемных общественно значимых средних, крупных и крупнейших предприятий и их разнообразных объединений, а также других проблемных активов;
- зарубежные оценщики и их российские представители в интересах государства, общества и всего народа должны быть отодвинуты от решения задач определения справедливой стоимости проблемных активов нашей страны;
- рассмотрены возможные формы организации и работы предлагаемых подразделений этого института;
- очевидно, что создание такого института откроет возможность раз и навсегда покончить с заказной, откровенно коррупционной оценкой дорогостоящих активов в экономике нашей страны;
- утверждается, что для повышения объективности выдаваемых государственных оценок стоимости проблемных активов было бы целесообразно отделить службу государственных оценщиков от службы государственных экспертов достоверности этих оценок, подчинив их разным ведомствам.
Предотвращение заказной оценки и максимально возможная объективизация результатов определения стоимости проблемных активов нанесут серьёзный удар по коррупции в нашей стране, принесут огромную пользу, дополнительный доход государству и обществу. Наше национальное богатство непременно вырастет, и этот рост будет значительным. Кроме того, оценщики проблемных активов, наконец, перестанут заниматься профанацией оценки их стоимости, что будет иметь особое значение для дальнейшего развития науки и совершенствования практики оценочной деятельности.
Появление института государственных оценщиков и государственных экспертов результатов оценочной деятельности по проблемным активам освободит арбитражные суды страны от бесполезной и некомпетентной работы, избавит их от необходимости принятия сомнительных по справедливости судебных решений. Мнение любого негосударственного судебного эксперта в таких случаях не может считаться абсолютно бесспорным.
Предлагаемые решения рассматриваемых вопросов, помимо всего прочего, будут способствовать немаловажному оздоровлению нравственной атмосферы в оценочном сообществе.
Виды оценочной деятельности
К числу нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, относятся:
• Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 и др.
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Выделяют следующие виды стоимости объекта оценки:
1) рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
2) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
3) стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
4) стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
5) стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
6) инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
7) стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
8) ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
9) утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
10) специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
Под объектами оценки понимаются любые объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте.
К объектам оценки относятся:
• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Обязательная оценка осуществляется в случаях, прямо предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
В том числе:
• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Инициативная (добровольная) оценка осуществляется в случаях, не предусмотренных законодательством.
Объекты оценочной деятельности
В соответствии со статьей 5 Закона к объектам оценки относятся:
• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т. ч. предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работа, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ, например, оценка станков, машин, оборудования, транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли, оценка предприятия (бизнеса).
История оценочной деятельности
В процессе развития российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Однако немногие знают, что профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.
Необходимость работ по оценке была связана, прежде всего, с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право.
Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения, и частично - переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. Например, показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки. В Нижегородской губернии в основу оценки земель были положены естественноисторические исследования почв, выполненные В.В. Докучаевым (классификации почв по физико-механическим и химическим показателям). В то же время в Херсонской губернии впервые была сделана попытка учета климатических факторов при оценке земли, в частности, засухи.
В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность. К основным формам относились самостоятельное ведение хозяйства и сдача земель в аренду. На северо-западе и юго-западе России была распространена так называемая "чиншевая" аренда, заключающаяся в праве наследственного пользования землей за постоянную ежегодную плату владельцу.
Самым надежным способом использования земли была долгосрочная аренда, далее шла сдача аренды на один посев, а также "издольная" аренда, при которой владелец получал определенную долю урожая. Наиболее рискованным считалось получение дохода при ведении хозяйства самим владельцем.
Помимо оценки сельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городской недвижимости. "Городовое положение" 1870 года уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования данной недвижимости, а при невозможности определить доход налог рассчитывался исходя из материальной стоимости.
Позднее городские думы начали выпускать инструкции для избираемых ими оценочных комиссий, в которых был зафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на их содержание. Наибольшей обстоятельностью отличались инструкции Риги и Харькова. Первый опыт оценки в Харькове был неудачным из-за постоянной смены состава оценочной комиссии и отсутствия централизованного руководства. Однако в 1892 году была избрана новая оценочная комиссия, состав которой был усилен профессорами высших учебных заведений города Харькова. Кроме этого, для общей координации хода оценочных работ был создан наблюдательный совет. В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу.
Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:
- жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;
- торговые помещения (теплые и холодные);
- фабрики и промышленные объекты;
- доходные и промышленные сады;
- склады;
- промышленные дворы;
- огороды, поля, сенокосы и выгоны;
- пустыри.
В качестве единицы измерения земли была принята квадратная сажень, а для всех построек - кубическая сажень.
При определении признаков доходности принималось во внимание местоположение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась.
Статистическая обработка информации позволила оценочной комиссии разделить все городские домовладения на двенадцать типов. Было проведено также деление города на разряды местностей по средней арендной плате за одну комнату, а так как эти разряды встречались вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района.
Результаты оценки городской недвижимости в Харькове, также как и результаты оценки земель Нижегородской губернии, позволили сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке, которые впоследствии только уточнялись и дополнялись.
8 июня 1893 года правительство России издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона. Таким образом, для оценочных работ была создана законодательная база.
В 1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве профессор А.И.Чупров организовал подсекцию статистики при географической секции, на заседании которой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области оценочной статистики.
Следует отметить, что порядок проведения оценки, определенный законом 1893 года, оказался не совсем удачным, так как, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий, не удавалось создать единообразие оценки не только в масштабах государства, но и даже в масштабах губерний. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях в размере одного миллиона рублей в год.
В целом, с точки зрения методологии и общей организации оценки, Россия в конце прошлого века была одной из ведущих стран. Основными недостатками являлись конфликты оценочных комиссий с земствами, отсутствие единообразия в методике оценки, а также специальной контролирующей организации.
Может быть, это звучит удивительно, но оценка как вид профессиональной деятельности в России стояла в конце прошлого века на уровне, которого Европа и Америка достигли только в шестидесятых - семидесятых годах XX столетия. Закон об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам, привел в движение все губернии земской России и заставил российское чиновничество разработать инструкции “по оценке недвижимых имуществ” и “методы описания и выработки норм доходности при оценке” на высочайшем экспертном уровне.
К сожалению, за десятилетия социализма все эти достижения были полностью утрачены. В наше время в России нет должной юридической базы для оценки и оценочной деятельности.
История оценочной деятельности на российском рынке возобновилась примерно 7 лет назад. За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России.
Можно сказать, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Поэтому всесторонний учет уроков развития русской оценочной статистики поможет избежать повторения старых ошибок.
Теория оценочной деятельности
Преобразования в экономике России выявили насущную потребность в привлечении и использовании новых знаний, опыта и сведений. В первую очередь это касается таких областей науки, как экономика, управление и юриспруденция.
За последние годы в экономике России наблюдается ситуация устойчивого экономического роста. По сообщениям из печати в России увеличивается объем иностранных инвестиций.
Одним из рычагов управления и регулирования экономики со стороны государства в макроэкономическом аспекте является оценка стоимости, особое значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью. Недостаточное распространение оценочных услуг в период первичного распределения собственности привело к тому, что огромная масса государственных предприятий была переведена в частную собственность, по намерено заниженным ценам. Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, потеряло право на присвоение будущих доходов от их деятельности. Все эти факты свидетельствуют о необходимости оценки, в том числе и оценки бизнеса.
В экономике любые действия подвергаются оценке. Рыночные принципы хозяйствования требуют оценки стоимости различных объектов собственности (предприятия, бизнеса, интеллектуальной собственности и других объектов имущественных и неимущественных прав). Результаты оценки стоимости различных объектов собственности являются одной из основ для принятия решений в частном и в государственном секторе.
Оценка стоимости дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для всех: собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвесторов.
Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без знаний оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и предпринимателю, и государственному чиновнику, и политику, и простому гражданину.
Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.
Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Знание величины рыночной стоимости дает возможность собственнику объекта усовершенствовать процесс производства, разработать комплекс мероприятий направленных на увеличение рыночной стоимости бизнеса. Периодически проводимая оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и следовательно, избежать банкротства и разорения.
Оценка помогает принять правильное инвестиционное решение, сократив при этом традиционные издержки. Если бы каждый участник предполагаемой сделки попытался самостоятельно оценить тот или иной объект, то его расходы оказались бы довольно существенными т.к. пришлось бы сформировать определенную информационную базу, приобрести компьютерные программы и т.п., которые использовались бы всего один-два раза и не смогли бы себя окупить.
У профессионального же оценщика вследствие многократного использования средств производства, налаженных связей и контактов транзакционные издержки существенно ниже. Кроме того, для проведения оценочных работ необходимы особые профессиональные знания и навыки.
Поэтому в современной экономике оценку стоимости проводят эксперты-оценщики, прошедшие специальную подготовку. Заказывая оценку профессиональному оценщику, заказчик заключает с ним договор, в котором устанавливаются права и обязанности сторон. Оценщик несет определенную ответственность за качество выполненных работ, следовательно, риск неправильной оценки "ложится на плечи" эксперта, а не заказчика.
Система оценочной деятельности
Интерес к оценке деятельности учителя продиктован происходящими в школе изменениями, связанными с введением новой системы оплаты труда, разработкой новых походов к управлению учреждением образования, развитием системы оценки качества школьного образования и т.д.
Прежде всего, необходимо определить, с какой целью оценивается деятельности учителя?
Итак, во-первых, оценка деятельности учителя может осуществляться в целях создания и поддержания имиджа (статуса) учреждения образования. Очевидно, что уровень профессиональной компетентности учителя во многом определяет качество образовательного процесса школы, а, следовательно, напрямую влияет на её имидж, формирует общественное мнение, определяет место школы на рынке образовательных услуг.
Целью оценивания в этом случае является выявление профессиональных достижений учителей, оценка результатов их деятельности, которые могут служить созданию положительного имиджа школы.
В центре внимания находятся главным образом те профессиональные результаты, профессиональные достижения учителя, которые имеют не только личностную для него значимость, но и напрямую связаны с теми социальными эффектами, которые могут быть получены (или уже имеются) в связи с его профессиональной деятельностью.
К результатам деятельности учителя относят учебные достижения школьников. Очевидно, что по представленным достижениям легко узнать, какие школьные предметы обеспечены качественным преподаванием, что опосредованно позволяет определить уровень профессионализма учителей. Причем речь может идти не только о достижениях учащихся в предметных олимпиадах, но и о любой социально значимой деятельности школьников, получившей общественное одобрение, признание и повлиявшей на изменение образовательной среды школы.
По мнению исследователей, «критерий оценки результата профессиональной деятельности учителя – это те признаки, на основании которых устанавливается мера достижения учителем целей своей профессиональной деятельности».
В связи с этим результат деятельности учителя может быть соотнесен с любой его деятельностью, имеющей цели воспитания и обучения детей. К такой деятельности может быть отнесено создание и руководство детскими объединениями, детскими творческими коллективами, внедрение в практику школ опыта различных молодежных волонтерский движений, организация и проведение мероприятий, имеющих значение для развития социокультурной среды поселка, города, региона и т.д.
Как правило, данная информация представлена в публичных отчетах, информационных докладах школы. Вместе с тем проведенный анализ данных форм отчетности школ говорит о том, что отбор и предъявление результатов труда учителя чаще всего фокусируется исключительно на предметных олимпиадах и результатах сдачи ЕГЭ. Такое однобокое представление о достижениях школы напрямую связано с недооценкой результатов деятельности педагогического коллектива в целом и отдельного учителя в частности, что порождает практику «поиска признания на стороне», когда учитель, сталкиваясь с игнорированием или недопониманием значимости своей работы, пытается найти поддержку во внешкольной среде.
Недальновидность со стороны руководства школы зачастую приводит к оттоку кадров, выхолащиванию творческого потенциала школы, что напрямую влияет на развитие школы как социального института.
Во-вторых, процесс оценивания работы учителя является одним из обязательных компонентов в проектировании развития школы, выступает в качестве этапа стратегического планирования.
В качестве особенностей данной модели оценки деятельности учителя можно выделить формирование внутришкольного экспертного сообщества, способного определить потенциал каждого учителя, выявить существующие явные и скрытые возможности педагога, определить условия, при которых данные возможности могут быть реализованы, и соотнести возможные результаты деятельности учителя в выявленном направлении с перспективой развития школы как образовательной системы.
Очевидно, существует определенная сложность в проведении такого рода оценки. В результате исследования, нацеленного на выявления инновационного потенциала учителей (Краснов С. И., Каменский Р.Г.), было установлено, что процесс анализа инновационного потенциала учителя связан со значительными усилиями со стороны экспертов, поскольку предусматривает несколько этапов оценки и требует от эксперта компетентности в вопросах развития образовательных систем.
Так, в рамках данного исследования при оценке потенциала педагогов в направлении возможной реализации ими инновационной деятельности было предложено проводить так называемую «гуманитарную экспертизу», которая нацелена на выявление, во-первых, у учителя «инновационных замыслов», во-вторых, на определение существующих представлений у учителя о путях реализации данных замыслов.
Надо также сказать, что обязательным компонентом такой экспертизы является оценка возможных рисков, изменений, к которым приведут предлагаемые учителем новые профессиональные решения и подходы к построению образовательного процесса и воспитательной работы в школе.
Таким образом, оценивание профессиональной деятельности учителя определяется условиями (целями, задачами, организационной структурой, возможностями и т.д.) учреждения. Это значит, что деятельность учителя рассматривается в контексте развития деятельности учреждения.
В-третьих, оценка деятельности учителя является процедурой, которая определяет материальное вознаграждение, заработную плату учителя. В этом случае важной составляющей процесса оценивания является выявление и материальная оценка результатов труда учителя.
Известно, что в профессиональной деятельности учителя сложен как анализ процесса, так и выявление его результата.
Так, проблема измерений результатов деятельности учителя напрямую связана с вопросами структуры деятельности. При определении структуры принято использовать понятие профессионально-педагогическая компетентность, которая, по мнению педагогов и психологов, включает в себя ценностное самоопределение в отношении педагогической деятельности, компетентность в области преподаваемого предмета, а также его методическую и психологическую компетентность (Маркова А.К, Митина Л.М. и др.). Как видим, объем понятия достаточно широк, вместе с тем при определении качества работы учителя каждая составляющая должна быть подвергнута оценке.
К примеру, в качестве результата профессиональной деятельности учителя возможно рассмотрение и нового профессионального умения, которым овладел учитель, и учебные достижения учащихся, которые напрямую зависят от деятельности учителя, и освоение новой профессиональной функции (исследователя, тьютора, менеджера и т.д.). Все представленные результаты могут быть в целом отнесены к профессиональным достижениям.
Профессиональное достижение учителя можно определить «одновременно как процесс решения им задач профессиональной деятельности и как прибавка, прирост к результатам решения этих задач на предшествующих этапах».
Проблема причисления результата профессиональной деятельности учителя к профессиональному достижению состоит в сложности вычленении и адекватной оценке компонента «прироста» к результатам профессиональной деятельности.
В процессе реализации приоритетного национального проекта «Образование» была апробирована одна из систем оценки деятельности учителя, ориентированная на результаты его работы, которая основана на критериальном подходе. Данная система предполагает рассмотрение результата деятельности учителя в преломлении к определенным, заданным в конкретный период развития образовательной системы школы, критериям.
Надо сказать, что данная система оценивания деятельности учителя нашла активное применение в практике современной школы в связи с внедрением новой системы оплаты труда учителя.
К преимуществам используемой в настоящее время критериальной системы оценивания результатов деятельности учителя относят:
• расширение системы измерителей, что позволяет рассматривать результаты деятельности учителей с разных позиций и дает возможность каждому учителю представлять результаты в тех формах, которые учителя для себя находит наиболее возможными, целесообразными;
• совершенствование системы оценки результатов деятельности учителя в связи с соотнесением результатов с видам деятельности (видами профессиональной компетентности);
• возможность варьировать систему оценочных показателей критерия, определяя тем самым формирующиеся приоритеты в системе образования и руководствуясь целью совершенствования системы преподавания, воспитания и т.п.
• Итак, в заключение следует сказать, что процедура оценивания деятельности учителя играет важную роль не только в профессиональной жизни учителя, но и в целом может влиять на развитие всей образовательной системы школы.
Подходы оценочной деятельности
Подход к оценке — способ расчета стоимости с использованием одного или нескольких конкретных методов оценки. В зависимости от характера и назначения имущества могут применяться три подхода к оценке. Это подход, основанный на сравнении продаж, подход, основанный на капитализации дохода, и затратный подход. Их применение дает оценщику возможность определять рыночную стоимость или стоимость, отличную от рыночной стоимости.
Подход сравнения продаж. При этом сравнительном подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае оцениваемое имущество (объект оценки) сравнивается с продажами аналогичных объектов имущества, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении.
Подход капитализации дохода. При этом сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое. Вообще принцип замещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости. (ОППО, 9.2.1.2).
Затратный подход. При этом подходе рассматривают возможность того, что в качестве альтернативы покупке данного имущества, можно приобрести современный эквивалентный актив, который обеспечит равную полезность. Применительно к недвижимости, это подразумевает затраты на приобретение эквивалентной земли и постройку эквивалентного нового сооружения. Обычно покупатель не заплатит за оцениваемое имущество цену большую, чем затраты на современный эквивалент, если последние не связаны с непомерным временем, неудобствами и риском. Часто оцениваемый актив будет менее привлекательный чем затраты на современный эквивалент по причине своего возраста или устаревания. Для отражения этого к затратам замещения требуется применять корректировку на амортизацию метод которой описан в МР 8 «Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ)». (ОППО, 9.2.1.3).
Лицензирование оценочной деятельности
Одним из факторов регулирования оценочной деятельности служит ее лицензирование.
Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в ст. 23 которого было установлено, что оценочная деятельность подлежит лицензированию, вступил в законную силу 3 марта 1998 г., однако Положение о лицензировании оценочной деятельности долгое время находилось в стадии разработки. Это привело к тому, что в ряде регионов, в том числе в Москве, были приняты собственные нормативные акты, регламентирующие лицензирование этого вида деятельности. Если у лицензиата были ранее выданные ему органами исполнительной власти субъектов Федерации лицензии, то их действие прекратилось 16 июля 2001 г. и переоформлению они не подлежат.
Кроме того, Определением Верховного суда РФ признано недействительным Распоряжение мэра Москвы «О лицензировании оценочной деятельности в городе Москве» № 388. Таким образом, можно отметить, что законность выданных ранее органами исполнительной власти субъектов Федерации лицензий поставлена под сомнение, и все они, безусловно, утратили юридическую силу — с момента вступления в силу Постановления «О лицензировании оценочной деятельности». В соответствии с п. 2 Положения о лицензировании оценочной деятельности, утвержденного приведенным Постановлением, органом, осуществляющим лицензирование, было установлено Минимущество России (см. примечание № 18).
После вступления в силу этого Постановления появилось единое правовое поле лицензирования оценочной деятельности. Государство взяло этот вид деятельности под свой жесткий контроль, а это значит, что с рынка уходят нелегальные оценщики, сокращается число недобросовестных сделок. С 16 июля 2001 г. оценочная деятельность без лицензии рассматривается как незаконное предпринимательство, договоры могут быть признаны недействительными, и доходы, полученные оценщиком в результате выполнения работ, могут быть обращены налоговой инспекцией в доход государства.
Ранее согласно п. 4 Положения о лицензировании оценочной деятельности лицензия выдавалась на оценку стоимости:
• недвижимого имущества;
• машин, оборудования и транспортных средств;
• нематериальных активов и интеллектуальной собственности;
• предприятия (бизнеса).
Был принят Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» № 128, который Закон вступил в силу. Данный Закон упростил процедуру получения лицензий, а также сократил число видов предпринимательской деятельности, подлежащих лицензированию. Однако оценочная деятельность, наоборот, появилась в перечне услуг, подлежащих лицензированию согласно этому Закону.
В настоящее время выдаются лицензии нового образца на осуществление оценочной деятельности без разделения на работы (услуги), со сроком действия 5 лет. Лицензии, выданные до 10 февраля 2002 г., будут сохранять юридическую силу до окончания срока своего действия.
Для получения лицензии соискатель лицензии представляет в лицензирующий орган следующие документы:
• заявление о предоставлении лицензии с указанием:
- для юридического лица — наименования, организационно-правовой формы и места его нахождения;
- для индивидуального предпринимателя — фамилии, имени, отчества, места жительства; данных документа, удостоверяющего личность;
- лицензируемой деятельности;
• копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица; индивидуального предпринимателя (с предъявлением оригинала в случае, если копии не заверены нотариусом);
• копия свидетельства о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе (с предъявлением оригинала в случае, если копия не заверена нотариусом);
• документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора за рассмотрение лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии;
• копии документов работника (работников), подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности и трудовые отношения (приказ (распоряжение) о назначении на должность, трудовая книжка), заверенные в установленном законодательством РФ порядке, — для юридического лица или копия документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, — для индивидуального предпринимателя. Если копии документов не заверены в порядке, установленном законодательством РФ, вместе с копиями представляются оригиналы.
Не допускается требовать от соискателя лицензии представления документов, не предусмотренных Положением.
Лицензирующий орган принимает решение об отказе в предоставлении лицензии в срок, не превышающий 40 дней с даты поступления заявления о предоставлении лицензии со всеми необходимыми документами.
Закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» установил лицензионные сборы и платы за:
• рассмотрение лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии — 300 руб.;
• предоставление лицензии — 1000 руб.;
• переоформление документа, подтверждающего наличие лицензии, — 100 руб. (плата зачисляется в соответствующий бюджет);
• предоставление информации, содержащейся в реестре лицензий, в виде выписок о конкретных лицензиатах — 10 руб.
Поскольку оценочная деятельность включает соответственно оценку предприятия (бизнеса), одно из лицензионных требований — наличие у соискателя лицензии диплома, подтверждающего получение оценщиком образования по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» с количеством аудиторных часов более 800.
Положение о лицензировании оценочной деятельности предусматривает следующие требования к лицензиатам:
• соблюдение лицензиатом требований законодательных и иных нормативно-правовых актов РФ по вопросам оценочной деятельности;
• наличие в штате юридического лица как минимум одного работника (для которого данное юридическое лицо — основное место работы), имеющего соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности, полученную в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в России профессиональными образовательными программами и подтвержденную документом об образовании;
• наличие у индивидуального предпринимателя соответствующей квалификации в области оценочной деятельности, полученной в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в России профессиональными образовательными программами и подтвержденной документом об образовании;
• повышение не реже 1 раза в 3 г. квалификации в области оценочной деятельности работника (работников) юридического лица и индивидуального предпринимателя;
• страхование гражданской ответственности лицензиата путем заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки;
• предоставление по запросу лицензирующего органа документов и информации, необходимых для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий.
При выдаче лицензии лицензирующий орган не требует договор страхования ответственности, хотя это одно из лицензионных требований. Однако после получения лицензии это требование является обязательным.
Соискателями лицензии на осуществление оценочной деятельности выступают юридические лица и индивидуальные предприниматели, представляющие собой хозяйствующих субъектов.
В соответствии со ст. 4 Закона РСФСР «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» № 948-1 хозяйствующие субъекты — это российские и иностранные коммерческие организации и их объединения (союзы или ассоциации), некоммерческие организации, за исключением не занимающихся предпринимательской деятельностью, в том числе сельскохозяйственных потребительских кооперативов, а также индивидуальные предприниматели.
Согласно ст. 7 Закона запрещается совмещение функций федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Федерации, органов местного самоуправления с функциями хозяйствующих субъектов, а также наделение хозяйствующих субъектов функциями и правами отмеченных органов, в том числе функциями и правами органов государственного надзора, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами России. Поэтому не могут быть соискателями лицензий органы государственной власти. Филиалы и представительства также не могут быть соискателями лицензий, так как не являются юридическими лицами.
Иностранные инвесторы могут быть соискателями лицензии при условии:
- если они созданы на условиях и в порядке, предусмотренных ГК РФ и другими федеральными законами;
- если они зарегистрированы в органах юстиции;
- если они аккредитованы в порядке, определяемом Правительством РФ;
- наличия филиала иностранного инвестора на территории России.
К главным законодательным актам, которые необходимо соблюдать лицензиатам, относятся Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. В Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Стандартов оценки» разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке возложены на Минимущество России.
Чтобы защитить потребителя услуг оценочной деятельности, лицензии подлежат, наряду с иными данными, данные о сотруднике, который имеет соответствующие профессиональные знания в области оценочной деятельности. Это может быть один специалистов. Такое требование выражено в п. 5 (г) и п. 24 (г) Положения о лицензировании оценочной деятельности, в которых обращается внимание на то, что в штате работников юридического лица должен быть хотя бы один сотрудник, имеющий документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. В настоящее время в среднем лицензии включают двух сотрудников, имеющих соответствующие профессиональные знания в области оценочной деятельности.
Документом, подтверждающим наличие в штате сотрудника, имеющего соответствующие профессиональные знания в области оценочной деятельности, является его трудовая книжка, а также приказ (распоряжение) о приеме его на работу. В случае с гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, трудовая книжка не требуется, так как они сами должны обладать профессиональными знаниями оценщика.
В приложении к лицензии указывается специалист, который обладает профессиональными знаниями оценщика в соответствующей области оценки. В случае если заявленный в лицензии сотрудник уволился с работы, лицензиат обязан уведомить об этом лицензирующий орган в порядке, установленном п. 18 Положения о лицензировании оценочной деятельности. При этом сама лицензия не переоформляется, а лишь вносятся изменения в приложение к лицензии и в реестр лицензий. Если же в штате не остается ни одного сотрудника, имеющего профессиональные знания в области оценочной деятельности, то лицензия может быть приостановлена по причине несоблюдения лицензионных требований и условий.
Учитывая, что лицензия на осуществление оценочной деятельности только одна, но в ней до 10 февраля 2002 г. отмечались работы (услуги) в области оценочной деятельности, соискатель лицензии при наличии в его штате сотрудника, имеющего документ об образовании, например, по программе «Оценка недвижимости» более 500 часов, мог получить лицензию на осуществление работ (услуг) только по оценке недвижимости и т. д.
Если на момент подачи заявления о выдаче лицензии в штате был работник, прошедший профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» более 800 часов, организация имела право на получение лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием всех работ (услуг) в области оценочной деятельности, а в настоящее время имеет право на получение лицензии нового образца на осуществление оценочной деятельности без разделения на работы (услуги).
Формирование оценочной деятельности
Поводом для созданием системы налогообложения недвижимости в большинстве стран являлась неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Формирование системы оценки для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, проведенных в странах Западной Европы к этому времени. Поэтому, рассматривая те или иные методы, приемы и теоретические положения оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги и исторические корни.
Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку оценка Миланского герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771-1784). - 1784). В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (1835-1843), Виртемберга (1820-1873), Пруссии (1861 - 1868). С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Принято считать, что профессиональная оценка появилась в России сравнительно недавно - 14 лет назад, тогда как за рубежом она известна более полувека. На самом деле Россия знакома с оценкой давно: это старая профессия, "дореволюционная". В словаре В. И. Даля, составленном в середине позапрошлого века, упоминаются "оценочное дело", "оценочная комиссия", "присяжные оценщики в городах". Это были ходовые общепринятые понятия.
Однако после 1917 года вместе с ликвидацией частной собственности на землю и имущество интерес к оценочной деятельности был утрачен. Можно сказать, что некая часть оценки трансформировалась в некоторые функции Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) и земельного кадастра.
Возрождение оценочной деятельности в России датируется 1992-1993 годом. В это время организовывается первая профессиональная организация – Российское общество оценщиков (РОО). Осенью 1993 года Институт экономического развития (ИЭР) провел в Санкт-Петербурге первый семинар по оценке недвижимости. За основу брался опыт зарубежных стран, главным образом США. Лекции читали зарубежные оценщики. Второй семинар прошел в Москве, третий – в Нижнем Новгороде.
За 14 лет существования оценки был сделан большой скачек в области разработки российских стандартов оценки и методов оценки. В настоящее время существует много учебных заведений, которые обучают молодых специалистов специфике оценочной деятельности. Существует множество оценочных компаний, успешно работающих на рынке и охватывающих весь спектр оценочной деятельности.
Проблемы оценочной деятельности
Плохое качество оценки в России, по мнению экспертов, сложилось под влиянием нескольких факторов, основными из которых являются несовершенство законодательной базы, низкие требования к уровню подготовки специалистов (оценщиков), специфические особенности отечественной рыночной экономики. Несмотря на все усилия, предпринимаемые руководящими организациями для улучшения ситуации в области оценочной деятельности, проблемы остаются и, более того, становятся все более ощутимыми.
Три года, прошедшие после введения саморегулирования, нельзя назвать результативными, поскольку управление оценкой сегодня по-прежнему осуществляется непрофессионально, формально проводится экспертиза отчетов, не соблюдаются требования методических материалов при определении стоимости человека-часа оценочных услуг. Настоящим профессионалам приходится прекращать свою деятельность, поскольку многие заказчики предпочитают обращаться к фирмам, оказывающим услуги по низким ценам. При этом качество выполнения работы далеко не всегда является главным критерием, которым руководствуются клиенты при выборе исполнителя.
Как определить качество оценочных услуг
Как и любой вид деятельности, оценка должна проводиться в соответствии с законодательными нормативами. При этом объективные и субъективные факторы, учитываемые при определении рыночной стоимости объекта, зачастую не принимаются во внимание оценщиком, которого учили, что главным критерием качества отчета об оценке является его соответствие нормативам законодательной базы. Получается, что, оценивая объект недвижимости, автомобиль или другое имущество, специалист может не обладать глубокими знаниями в области соответствующего сегмента рынка, профессиональной интуицией, а руководствоваться только типовыми рекомендациями.
Оценщики, проводящие экспертизу отчетов, выбираются простым голосованием, что далеко не всегда является гарантией того, что работу будет выполнять самый грамотный и опытный эксперт (тем более что эта процедура зачастую используется в коммерческих интересах). Расценки, предлагаемые сегодня отдельными фирмами, вызовут недоумение даже у дилетантов. Нет сомнений относительно качества предлагаемых услуг и у самих заказчиков, но им выгодно заручиться отчетом от «профессионалов».
Манипулирование законами и стоимостными критериями стало нормой нашей жизни. Нужна высокая стоимость объекта — пожалуйста, явно заниженная — тоже не проблема. Государственным организациям выгодно пользоваться дешевыми услугами по оценке, чтобы экономить бюджетные средства, а покупатели, прибегая к услугам оценочных организаций, стремятся доказать продавцу факт завышения продажной цены. В данном случае оценщики становятся заложниками коммерческих отношений между структурами и частными лицами.
Демпинг в оценочной деятельности
Настоящий профессионал отлично знает, как рассчитывается себестоимость услуг оценщика. В расчет включается стоимость осмотра и описания объекта, отраслевой и рыночный анализ (с учетом истории аналогичных продаж). В этот список следует включить и сбор актуальной информации из разных источников, обработку сведений, составление итоговой калькуляции, обобщение материала для заказчика, затраты на расходные материалы, используемые при подготовке отчета об оценке. Кроме того, не стоит забывать, про затраты оценочной компании на развитие своей деятельности и поддержание системы менеджмента качества и контроля.
Таким образом, настоящий специалист никогда не станет оказывать услугу по цене ниже реальной себестоимости, поскольку оценщики не являются представителями благотворительного фонда и должны получать справедливое вознаграждение за столь серьезный труд.
По-другому относятся к этому только что пришедшие на рынок оценщики, которых с каждым годом становится все больше (кстати, потребность в специалистах этой категории сегодня во много раз меньше, чем предложения рынка). Эти исполнители хватаются за работу с чисто символической оплатой, чтобы выдержать конкуренцию и остаться «на плаву». Само собой разуется, что демпинг неизбежно ведет к ухудшению качества оценочных отчетов, искажению достоверности выводов, увеличению вероятности ошибок.
Безусловно, при исследовании одного и того же объекта расхождения в оценке могут возникнуть и у высокопрофессиональных специалистов, но разница не будет превышать 15–20% от суммарной стоимости. Расхождения, как правило, возникают за счет субъективного восприятия значимости некоторых факторов (например, исторической ценности объекта недвижимости, взглядов на перспективы развития района и т. д.).
К тому же рыночная стоимость связана с ожиданиями рынка, освещениями событий в СМИ, что всегда оказывает влияние на поведение участников сделок. Поэтому даже грамотная оценка всегда содержит небольшую неопределенность. Но это не означает, что проводить процедуру оценки не имеет смысла. Наоборот, информация об уровне неопределенности поможет правильно сориентироваться владельцу имущества при принятии важных решений. Только объективные сведения помогают проводить эффективные сделки — этот факт известен всем активным и успешным участникам рынка.
Пути преодоления кризисной ситуации
Проблема качества услуг по оценке имущества может быть преодолена в том случае, если на рынке останутся только хорошо подготовленные профессионалы (а таковыми являются эксперты, а не технические работники, прошедшие срочную подготовку на тренингах). Так может улучшиться качество оценки при внедрении подробных и развернутых стандартов (к примеру, в США более 20 фирм специализируется на сборе информации для оценочных компаний). Для каждого объекта должна существовать детально разработанная схема расчета оценки (в том числе и для нематериальных активов).
Для укрепления позиций профессионалов введена система добровольной сертификации в СРО. Некоторые специалисты в 2009–2011 гг. подтвердили самый высокий уровень подготовки и получили международный сертификат, квалифицированный центрами TEGoVA , Eurozert .
Рост рейтинга оценщиков формирует доверие у потенциальных клиентов к фирмам, оказывающим качественные услуги. Сегодня есть все основания надеяться на то, что в ближайшем будущем деятельность профессионального оценочного сообщества по борьбе с демпингом даст положительные результаты.
С 2011 года СРО вводят проверку отчетов об оценке с явно заниженной стоимостью (рассматриваются компании, выигравшие тендер). Экспертами составлена квалификация демпинга (осознанный, заказной или непрофессиональный), на специализированных сайтах и в СМИ опубликованы причины этого явления и методы преодоления дискредитации профессии оценщика. Демпинг является не только экономической, но и этической проблемой, с которой должны бороться профессиональные сообщества, противопоставляя недобросовестным фирмам заслуженную репутацию и высокое качество исполнения каждого заказа.
Оценочная деятельность за рубежом
Становление оценочной деятельности в странах с рыночной экономикой происходило параллельно с развитием института частной собственности. Частная собственность предполагает свободное обращение имущества, а значит, появилась необходимость в определении реальной стоимости того или иного объекта с целью его продажи, приобретения, сдачи в аренду, внесения в качестве залога, и так далее.
Оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. Surveyor – землемер) в Великобритании в середине XIX столетия, когда в 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS.
Развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности существует также в США, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Программа подготовки составляет 400 часов и разбита на два уровня – по четыре недельных курса в каждом. Для получения профессионального звания «Член института оценки» необходим стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно, является самой престижной профессиональной организацией, действует порядка семи других профессиональных структур. Особо следует отметить Американское общество оценщиков – многодисциплинарную профессиональную организацию, объединяющую в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изделий.
Кроме того, развитие рынка оценочных услуг повлекло за собой увеличение числа оценщиков. Эта тенденция заставила обратить пристальное внимание на деятельность участников рынка оценочных услуг, в первую очередь это повлекло за собой создание в ряде стран определенного механизма контроля над оценочной деятельностью. И в первую очередь – лицензирование.
Лицензирование оценочной деятельности — составная часть процесса государственного регулирования оценочной деятельности, в систему которого, помимо лицензирования, входит также разработка и принятие методических рекомендаций, нормативных правовых актов, в том числе стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, проведение экспертизы отчетов об оценке, обеспечение взаимодействия уполномоченного государственного органа по регулированию оценочной деятельности с территориальными органами.
В России проблема собственности на землю и земельные отношения всегда находились в центре социально-экономического и политического развития, а земельная оценочная деятельность была специальным направлением государственной политики. Оценка земли начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность часто - феодальной условной земельной собственности. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVI веке поместный приказ — центральное государственное учреждение.
Основными вехами развития земельной оценочной деятельности можно считать следующие даты:
28 февраля 1752 года — Елизаветинским манифестом было положено начало общегосударственным межевым оценочным работам. В инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ.
19 сентября 1765 года — манифест Екатерины II — началось проведение генерального межевания, целью которого было размежевание земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводились изучение, описание и оценка дворянских имений.
1779 год — для улучшения качества проводимых по генеральному межеванию к созданию профессиональных кадров землемеров-оценщиков в Москве была основана Константиновская землемерная школа, преобразованная в 1835 году в Межевой институт.
Начало XIX века — изменения в земельном законодательстве. Указ предоставляет право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобретать вне городов в собственность земельные владения без крестьян.
1864 год — оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.
8 июня 1893 года — издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности на специальные губернские и уездные оценочные комиссии.
18 января 1899 года — принятие закона об оценке.
В 1870 году право оценивать недвижимость было предоставлено городской управе, по правилам, разработанным городской думой. В них определялся состав комиссии по оценке, ее права, обязанности, определялись цель и порядок проведения оценочных работ, было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости является ее доходность.
В 1883 году были приняты Правила оценки недвижимого имущества. Согласно этим правилам, основанием для оценок городских строений была не материальная ценность, а ценность, определенная на основании доходности. По этим правилам земские учреждения рассматривали имущества города как одну единицу и стремились найти правильное соотношение между стоимостью, или доходностью, такой коллективной единицы и стоимостью, или доходностью, остального имущества земского обложения.
Таким образом, в XIX веке в России преобладал метод оценки по доходности, и современный доходный подход к оценке предприятия можно назвать традиционно российским подходом.
Следующий заметный шаг российской оценки был связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второй половине XIX века образовалось два вида кредитных институтов: коммерческие банки, специализировавшиеся на выдаче под движимые ценности, и земельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости, при этом залог оставался во владении собственника. Таким образом, банк получал возможность всегда иметь сведения о действительном состоянии залога и определять его экономическую ценность, производить оценку недвижимости. Стоимость заложенного имущества определялась по нормальной или специальной цене. Нормальная цена определялась умножением количества десятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной местности. При специальной оценке определялась доходность поку-паемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитывалась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.
Помимо страхования, брокерских услуг и услуг страховых агентов, в 90-ые годы в России начал образовываться новый финансовый институт - независимые оценщики. Их появление напрямую связано с инфляцией. В результате постоянного изменения результатов инфляции, требовалось ежегодно переоценивать суммы ущерба предприятий, чем в большинстве своем занимались отделения Госкомстата или независимые оценщики, привлекаемые именно на период отчетности. После того, как необходимость в них исчезала, оценщики снова превращались в независимых юристов.
Однако толчок рынку был дан, и оценщики стали необходимым звеном всех сделок. Их услугами пользовались теперь не только в случаях, когда оценка нужна по закону, но и для разрешения финансовых споров физических лиц. Особенно часто названной услугой стали пользоваться банки, выдающие кредиты населению.
Пионером оценочной деятельности в России стало Российское Общество Оценщиков. В настоящее время функционируют такие общественные организации, как Национальная Лига субъектов оценочной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Московское общество оценщиков.
В условиях рыночной экономики оценочная деятельность является важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений. Рынок предполагает свободное обращение имущества, что влечет за собой потребность в объективной и адекватной оценке того или иного объекта имущества (так называемые «ресурсы промышленного назначения»).
Процесс формирования рынков ресурсов предприятий (материальных и нематериальных), то есть ввод их в рыночный оборот, напрямую сопряжен с новым этапом реструктуризации собственности в России (после принятия нового федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации»), перераспределением имущественных и неимущественных прав в реальном секторе экономики. Этот процесс все еще существенно тормозится отсутствием обоснованной стоимостной оценки ресурсов при операциях с ними.
Результаты имущественных преобразований в России свидетельствуют о преобладании на сегодняшний момент негосударственной промышленной собственности. С этой позиции можно говорить, во-первых, о сформировавшейся к настоящему времени потенциальной товарной массе различных ресурсов промышленного назначения, которая может существенно способствовать развитию рынков имущественных и неимущественных ресурсов предприятий и связанную с ними оценочную деятельность. Во-вторых, можно констатировать, что информационная неразвитость последней, а также отсутствие постприватизационной поддержки приватизированных предприятий, «холодный» инвестиционный климат, низкая инвестиционная активность и привлекательность многих приватизированных и частных предприятий, привели не только к существенному снижению результатов их деятельности, но и к относительной невостребованности рыночной оценки, т.е. образовался как бы «замкнутый круг», из которого не видно выхода. Эти обстоятельства, с одной стороны, свидетельствуют о низкой конкурентоспособности отечественной промышленности (за исключением отдельных сырьевых отраслей), а с другой стороны, о неэффективно используемых производственных ресурсах — реальном потенциале нарождающегося вторичного рынка ресурсов промышленных предприятий, формирование которого будет проходить, с учетом названных обстоятельств, по следующему сценарию:
Дальнейшее расширение числа неэффективно функционирующих и неконкурентоспособных предприятий, в том числе государственных и муниципальных, рост неэффективно использующихся ресурсов промышленного назначения, формирование преимущественно неликвидной массы ресурсов.
«Постановка» названного сценария непосредственно связана с реформированием предприятий, развитием предпринимательства, реструктуризацией имущественных и неимущественных ресурсов предприятия, которые, после рыночной оценки, все еще могут быть введены в оборот и послужить основой формирования нового бизнеса.
Инфраструктуру рынков ресурсов предприятий формирует целый ряд направлений предпринимательской деятельности, в первую очередь оценочной, которые обеспечивают оборот ресурсов, т.е. совершение сделок между покупателями и продавцами.
Создание инфраструктуры рынков ресурсов предприятий в целях формирования адекватной современным условиям хозяйствования системы управления ресурсами предприятий, в первую очередь посредством совершенствования оценочной деятельности, требует учета следующих основных обстоятельств.
Во-первых, существенная доля государственного сектора в экономике России объективно обусловливает длительность и сложность процессов структурной перестройки, в том числе путем проведения операций с ресурсами предприятий, их реструктуризации и приватизации.
Во-вторых, привлечение инвестиционных ресурсов для реструктуризации промышленности, повышения эффективности и конкурентоспособности предприятий, возможно, тем не менее, не столько путем смены собственника (например, в процессе приватизации государственного и муниципального имущества), сколько, прежде всего, путем проведения операций с имуществом вне зависимости от формы собственности.
Названные, на первый взгляд противоречивые тенденции, имеют свои основания, плюсы и минусы.
Так, в Мировой практике имеются свидетельства высоких результатов хозяйственной деятельности, эффективно использующем для этих целей вторичные рынки ресурсов предприятий вне зависимости от формы собственности. Однако, российское законодательство и нормативная база регулирования отношений с имущественными комплексами, как обычно, устанавливает отечественную «специфику», связанную с надуманным и искусственным разделением рынков ресурсов промышленного назначения на первичный, с преимущественным государственным участием, и вторичный, с практически отсутствующим вторичным рынком ресурсов предприятий. Соответственно, отсутствует инфраструктура, как первого, так и по-следнего. Система государственного правового регулирования операций с ресурсами предприятий находится все еще на этапе становления, в том числе в отношении оценочной деятельности. А ведь именно операции с ресурсами предприятий, в том числе с имуществом, являются механизмом, способным «оживить» инвестиционную активность, при условии создания соответствующей инфраструктуры рынков, в первую очередь, ее центрального звена — оценочной деятельности.
Операции с ресурсами предприятий связаны не столько с вопросами оценки стоимости ресурсов в процессе создания, развития и ликвидации организаций (юридических лиц), а, в первую очередь, именно с вопросами оценки стоимости сделок, в том числе при проведении приватизации и банкротства предприятий, конкурсов, аукционов, аренды, доверительного управления, залога, ипотеки и других операций.
Саморегулирование оценочной деятельности
В последнее время стала возрастать роль саморегулируемых организаций, которые являются важнейшим элементом регулирования отношений на рынке во всех современных государствах с развитой экономикой.
В Федеральном законе № 135-ФЗ идет речь о саморегулируемых организациях оценщиков, но не дается легального определения саморегулируемой организации.
Федеральный закон № 134-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)» дает определение саморегулируемой организации.
В соответствии с которым, саморегулируемая организация — некоммерческая организация, созданная путем объединения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей и имеющая своей основной целью обеспечение добросовестного осуществления профессиональной деятельности членами саморегулируемой организации. Однако положения данного Федерального закона не применяются к отношениям, связанным с проведением лицензионного контроля.
В настоящее время государственный контроль за деятельностью оценщиков в основном базируется на системе лицензирования деятельности оценщиков.
К недостаткам данной системы можно отнести тот факт, что лицензирование не обеспечивает сплошного контроля за деятельностью всех оценщиков и ориентирована на выборочные проверки деятельности оценщиков. В этой связи представляется правильным, что саморегулируемые организации оценщиков являются необходимым элементом упорядочения отношений на рынке оценочных услуг.
При этом следует отметить, что контроль за деятельностью оценщиков в России, осуществляемый саморегулируемыми организациями, не должен заменять государственного контроля за осуществлением оценочной деятельности, проводимого Минимуществом России. Саморегулируемая организация осуществляет контроль за оценщиками-участниками данной организации исключительно с точки зрения соблюдения ими внутренних стандартов (которые должны быть не ниже государственных) и правил данной организации.
В соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:
• защищать интересы оценщиков;
• содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;
• содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;
• разрабатывать собственные стандарты оценки;
• разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.
С начала перехода к рыночным отношениям в России было создано профессиональное общественное объединение — Российское Общество оценщиков (РОО). РОО была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями.
В соответствии с поручением Правительства РФ № 932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков ведется разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.
Исходя из общих целей стандартизации, основными задачами Системы стандартизации услуг в области оценки являются:
• обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами участниками процесса оценки имущества;
• формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке;
• установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;
• создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;
• гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;
• содействие соблюдению законодательства Российской Федерации средствами и методами стандартизации;
• создание условий для формирования эффективной системы информации (баз данных) для оперативного представления членам РОО периодической информации.
В Международном комитете по стандартам оценки (IVSC) полномочным представителем Российской Федерации является Российское общество оценщиков, поэтому содержание основного перечня стандартов РОО составили международные стандарты этого комитета. В настоящее время общее количество утвержденных и разрабатываемых стандартов РОО составляет более 30. Их использование призвано обеспечить процесс оценки имущества и проведения сертификации услуг.
Система нормативных документов саморегулируемых организаций (СРО) создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм, правил и государственных стандартов инвестиционной сферы экономики.
Главная направленность разрабатываемых нормативных документов — защита прав и охраняемых Законом интересов потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов-оценщиков.
Одним из основных средств решения этой задачи является использование методических принципов, которые находят все большее распространение в международной и отечественной практике стандартизации. В отличие от ранее используемого подхода, когда в нормативных документах приводят подробное описание методов обоснования и расчета, создаваемая система нормативных документов СРО должна содержать в первую очередь характеристики оценки, основанные на требованиях потребителей. Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом нормативные документы должны устанавливать, прежде всего, требования к результатам оценки как услуги, которые должны быть удовлетворены, или цели, которые должны быть достигнуты на основе использования результатов оценки.
СРО оценщиков также проводят экспертизу отчетов об оценке. Работа экспертных советов призвана осуществлять контроль качества оказания оценочных услуг своим членам, проводить экспертизу отчетов, продвигать новые методы и методики оценки, содействовать формированию профессиональной этики оценщиков России, повышать авторитет СРО и его членов.
Целью деятельности экспертных советов СРО является осуществление контроля качества оказания оценочных услуг членам СРО.
К компетенции экспертного совета СРО относится:
• проведение экспертизы отчетов на полноту, объективность выводов, правильность применения тех или иных методов оценки, на соответствие стандартам оценки, на соблюдение требований законодательства РФ и в области оценочной деятельности как периодических выборочных проверок либо на договорной основе по просьбе субъектов оценочной деятельности, третьих лиц либо органов власти;
• разрешение спорных ситуаций;
• осуществление контроля за прохождением членами СРО процедуры добровольной сертификации;
• обязанность предоставлять Правлению СРО материалы, свидетельствующие о нарушениях членами СРО Устава СРО, что может являться основанием для исключения из СРО.
• предоставление разъяснений и консультаций исполнителю отчета с целью исправления выявленных ошибок и отклонений силами и средствами исполнителя;
• разработка единых требований к экспертизе (рецензированию) отчетов, квалификации и условиям работы экспертов;
• предоставление консультаций по оценочной деятельности.
Экспертизы отчетов проводятся по следующим направлениям:
• на соискание квалификационных званий;
• экспертиза отчетов, поступивших на рецензию;
• экспертиза в рамках сертификации и аккредитации оценщиков и оценочных фирм;
• экспертиза программных продуктов.
Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время роль саморегулируемых организаций становится ключевой на рынке оценочных услуг.
В условиях современной России представляется исключительно важным изначально задать правовые рамки объединения предпринимателей в саморегулируемые организации с тем, чтобы обозначить четкие пределы вмешательства государства в процесс саморегулирования, не допустить присвоения себе федеральными и региональными органами государственной власти исключительного права на инициативу в создании СРО, как декорации представительства интересов бизнеса при этих органах власти.
Таким образом, очевидна необходимость принятия закона о саморегулируемых организациях, который урегулирует правовое положение этих организаций. В настоящее время ведется работа в этом направлении.
Проект федерального закона «О саморегулируемых организациях» включает в себя общие нормы регулирования процедур создания и функционирования саморегулируемых организаций, важнейшими из которых являются нормы, определяющие содержание регулятивных полномочий СРО, пределы вмешательства государства в их деятельность.
Путем последовательного создания СРО в самых различных областях предпринимательской и профессиональной активности, развития «самосознания» таких организаций государство будет вытесняться из сферы регулирования тех коммерческих отношений, присутствие в которых государственного элемента представляется излишним и неоправданным с точки зрения основных функций государственного регулирования.
При этом представляется, что следующим шагом после принятия данного законопроекта и накопления, созданных в соответствии с ним СРО первичного опыта саморегулирования, должно стать преобладающее замещение государственных регулятивных полномочий саморегулированием, за исключением регулирования вопросов, связанных с государственной безопасностью во всех ее проявлениях.
Другой важнейшей функцией СРО в законопроекте определена функция единого защитника интересов предпринимателей в их отношениях с государством. При возникновении любых конфликтов и споров между федеральным (региональным) органом исполнительной власти и участником СРО, противостоять государству от имени данного участника будет сама такая организация, что автоматически переводит весь процесс разбирательства конфликта в качественно иную плоскость.
Изменения в оценочной деятельности
Итак, долгожданное для оценочного сообщества событие, а именно внесение в наш основополагающий закон ФЗ-135 изменений, касающейся кадастровой оценки состоялось. Причем произошло это как-то стремительно перед уходом Госдумы в отпуск. Напомню, что в первом чтении эти изменения были приняты Госдумой 6 мая 2009 года. Более года внутри госаппарата происходило согласование позиций и интересов различных ведомств. И вот неожиданно в самую жару начали происходить действия, а именно 9 июля принят Закон во втором и третьем чтении, 14 июля одобрен Советом Федерации, 23 июля Президент РФ подписывает Закон, 26 июля он опубликован, 6 августа вступил в силу (за исключением отдельных статей).
Вот умеет же работать у нас бюрократический аппарат, когда надо. Только не ясно кому это было надо. В этой спешке совсем забыли спросить мнение оценщиков об этих изменениях. Попробуем разобраться, что же мы получили в итоге. Далее я излагаю свое мнение, которое в чем-то может быть и ошибочным.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" внесены следующие важные изменения и дополнения:
1. Дано определение кадастровой стоимости.
2. Введена новая ГЛАВА III. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА, в которой:
• дано определение «государственной кадастровой оценки» (ГКО);
• определено кто и когда принимает решение о проведении ГКО и кто является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости;
• кто составляет перечень оцениваемых объектов недвижимости и представляет исходные данные для ГКО;
• кто должен определять кадастровую стоимость и как должно осуществляться страхование ответственности за причинение ущерба;
• как должна проводиться экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;
• кто и как должен утверждать результаты определения кадастровой стоимости и опубликовывать их результаты;
• как должны рассматриваться споры о результатах определения кадастровой стоимости;
• кто и когда вносит результаты определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости и т.д.
3. Внесены изменения в Земельный и Лесной кодексы РФ и в закон «О налогах на имущество физических лиц».
4. Внесены отдельные изменения в текст ФЗ-135.
5. Определены сроки вступления в силу отдельных статей ФЗ-167.
Рассмотрим теперь более подробно эти нововведения.
1. Определение кадастровой стоимости. Для оценщиков – вопрос принципиальный, так как понятийный аппарат лежит в основе любой оценки. Понятие «кадастровая стоимость» (по моему мнению, очень неудачное), уже давно введено в оборот. Причем это понятие пришло на смену другому понятию – «нормативная цена». В бытовом и деловом обороте эти понятия – синонимы. Однако в оценочной деятельности эти понятия не могут быть смешаны. Цена и стоимость – это разные понятия. В теории и практике оценки есть понятие «стоимость для целей налогообложения» и базы оценки на основе рыночной и нерыночной стоимости. А в нашем же законодательстве кадастровая стоимость применяется как для налогообложения недвижимости, так и для управления недвижимостью, а именно, - для назначения арендных ставок, определения выкупной цены и т.п. Если для налогообложения недвижимости может быть использовано любое законодательно установленное понятие стоимости, то для эффективного управления недвижимостью необходимо использовать только рыночную стоимость.
До настоящего времени не было общепринятого понятия «кадастровая стоимость».
В разных нормативных документах давались различные определения, например:
1) «Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утверждены Приказом Минэкономразвития России от 1 июля 2005 г. N 145: «Кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный доход».
2) «Методика государственной оценки земель поселений». Утверждена Росземкадастром 18.10.2000 г.: «Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании».
3) ФСО-2 п.10: «При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки».
Однако было понятно, что если кадастровая стоимость применяется как для налогообложения, так и для управления недвижимостью, то она должна быть близка рыночной стоимости. Так и записали в Проект ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и другие законодательные акты Российской Федерации». Редакция 1-го чтения (6 мая 2009г.):
«Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки»
В результате получился конфуз, так как в ФСО рыночная и кадастровая стоимость – это разные понятия. Надо было с этим что-то делать. Тогда из определения убрали слово «рыночная» и так и утвердили. Окончательная редакция, принятая Госдумой и Советом Федерации и утвержденная Президентом РФ:
Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.
Однако это определение полностью противоречит теории оценки. Не может стоимость зависеть от каких-то действий по ее определению, в данном случае от процесса проведения ГКО. Более подробно об этом написано в моих монографиях /1,2/. Из-за формата статьи не будем на этом останавливаться более подробно, для профессиональных оценщиков это и так ясно. Кроме того, выпало основополагающее слово «рыночная». То есть теперь кадастровая стоимость может быть любой. Сделано это специально или по незнанию – непонятно. Перед утверждением Закона в конце июня 2010 было опубликовано бюджетное послание Президента РФ о бюджетной политике в 2011-2013гг., где прямо сказано:
"Следует ускорить подготовку введения налога на недвижимость, в том числе формирование соответствующих кадастров, а также разработать систему, позволяющую взимать данный налог исходя из рыночной стоимости облагаемого имущества с необлагаемым минимумом для семей с низкими доходами".
И тут вдруг такое определение, в котором о рыночной стоимости речь уже не идет. И что теперь оценщики будут оценивать, и где теперь применять эту «кадастровую стоимость» – в налогообложении или в управлении недвижимостью?
Вообще с позиции теории оценки «кадастровая стоимость» вовсе не является стоимостью, как не являются стоимостью «восстановительная стоимость», «балансовая стоимость», «инвентаризационная стоимость» /2,5,6/. Под этими понятиями следует понимать некоторые нормативно установленные денежные учетные суммы, но не стоимости, профессионально определяемые оценщиками. В этом отношении чиновники и оценщики в Украине оказались мудрее. Они используют в налогообложении недвижимости понятие «нормативная денежная оценка», а мы же окончательно запутались. В Законе теперь у нас одно определение, в ФСО-2 (п.10) – другое; стандарта оценки кадастровой стоимости нет; НСОД готовит не стандарт, а какой-то странный документ, не прописанный в Законе, - «Методические указания по кадастровой оценке недвижимости»; Росреестр на бюджетные деньги проводит эксперименты в регионах, разрабатывает «методику проведения массовой оценки недвижимости на основе ее тестирования в Кемеровской, Тверской, Калужской областях и Татарстане» и обещает «до конца 2011 г. оценить объекты капитального строительства на территории всей страны» /3/ и т.д.
2. В ФЗ-135 введена новая ГЛАВА III. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА. В этой главе речь идет об администрировании процесса «определения кадастровой стоимости» (заметим, что по Закону кадастровая стоимость не оценивается, а определяется). Зачем эта глава нужна в Законе об оценочной деятельности не совсем понятно, ну да ладно - есть, так есть. Что в ней наиболее важно. В своей предыдущей статье /3/ я приводил высказывание Премьера Путина В.В. по поводу кадастровой оценки, которая «неизвестно как проводится» и что необходимо «возложить право оценки земли только на субъекты Российской Федерации, исключив из этого процесса соответствующие федеральные службы». То есть Премьер выступил за децентрализацию кадастровой оценки. И это единственно верное решение, что показала многовековая история оценки для целей налогообложения в различных странах, в том числе и в дореволюционной России /2,4,7/. По Закону массовая оценка недвижимости для налогообложения возлагалась на уездные, а по Закону – на губернские оценочные комиссии. Нельзя в такой большой стране как Россия проводить массовую оценку недвижимости из единого федерального центра. Получиться то, что получилось у нас с кадастровой оценкой земли /2,4,5/. Однако, если нельзя, но очень хочется, то можно. Что мы видим в нашем Законе? А видим мы правильную позицию: «Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления…». Но ст.5 полностью перечеркивает эту правильную позицию: «3. Полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, установленные статьей 24.14 и частью пятой статьи 24.16 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке», то есть Росреестр. Таким образом, вопреки указаниям Путина В.В., централизованная система оценки недвижимости сохраняется. То есть «очень коррупционная сфера» (цитата В.В. Путина) ни куда не исчезает.
Далее в Законе прописано, кто должен «определять кадастровую стоимость» (опять заметим, что не оценивать, а определять!). Определять должны оценщики, причем «в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости (заметим, что ни о каких методических указаний в Законе не говорится). В соответствии с ФЗ-135 оценщиками являются физические лица. Однако участвовать в конкурсах Росреестра могут только юридические лица с условием обеспечения госконтракта (например, по одному из последних конкурсов – примерно 170 млн. руб.). Следовательно, победить в конкурсе и стать «исполнителем работ по определению кадастровой стоимости» могут только очень крупные юридические лица, имеющие разветвленную филиальную сеть в регионах. Заметим также, что требование по «страхованию ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей» относится к исполнителям работ, а не к оценщикам.
Новацией Закона является обязательное требование к исполнителю работ «обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости». Вот тут могут возникнуть большие проблемы. А если оценщики состоят в разных СРО? А где мы возьмем экспертов в СРО, которые смогут провести качественную экспертизу отчетов по определению кадастровой стоимости миллионов объектов недвижимости?
Далее, для качественной работы оценщика необходима достаточно обширная исходная информация по объектам оценки и состоянию рынка недвижимости. Как Закон решает эту проблему? В соответствии с ним перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки должен формируется «органом кадастрового учета», то есть оценке подлежат только те объекты недвижимости, которые зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости (ГКН). У нас, как известно, действует заявительный принцип и в ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости» задача постановки на учет всех объектов не ставится. Дачная амнистия, по мнению большинства, провалилась. Поэтому в ГКН зарегистрировано только незначительное количество объектов недвижимости. Когда будет завершен процесс регистрации – неизвестно. Оценивать же только отдельные объекты недвижимости не имеет смысла. Кроме того, как мы видим, от процесса составления перечня оцениваемых объектов недвижимости устранены местные органы власти, которые наиболее заинтересованы в налоге на недвижимость.
Что касается «количественных и качественных характеристик объектов недвижимости, необходимых для проведения ГКО», то их также должны представить оценщикам «орган кадастрового учета». Что это за данные оценщикам очень хорошо известно. В технических (кадастровых) паспортах БТИ, как правило, содержится устаревшая информация. Этой информации абсолютно недостаточно для проведения качественной оценки. Кроме того, в марте этого года вступили в силу поправки в законы о регистрации прав и о ГКН, согласно которым предоставление техпаспортов и планов БТИ для регистрации прав не требуются, если эти планы или паспорта предоставлялись в Росреестр (ФРС, Регпалату) ранее, хотя бы и в прошлом веке.
Оценщикам известно, что для проведения оценки объекта недвижимости необходим личный осмотр его с целью выявления реального состояния и накопленной амортизации. Закон этого не предполагает, то есть исходит из того, что определить кадастровую стоимость можно и дистанционно с федерального центра. А это, в свою очередь, создает почву для оспаривания результатов кадастровой оценки.
3. Внесены изменения в Земельный и Лесной кодексы РФ и в закон «О налогах на имущество физических лиц».
Законом ФЗ-167 внесены важные изменения в Земельный кодекс (ст.66). Ранее п.3 этой статьи был следующим:
4. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
С позиции теории и практики налогообложения недвижимости это определение абсолютно верно, так как стоимость недвижимости для налогообложения (кадастровая стоимость) должна быть меньше рыночной. Это обуславливается тем, что при массовой оценке недвижимости точность оценки значительно ниже, чем при индивидуальной, а также с целью уменьшения количества апелляций. Эти положения прописаны в международных стандартах массовой оценки (IAAO). Однако у нас эта статья не работала, так как нигде в нормативных документах не прописаны эти проценты, и суды отклоняли иски собственников. Теперь эта статья будет прописана следующим образом:
5. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Безусловно, что новая редакция требует осмысления и разъяснения. Что имел в виду законодатель и зачем это сделано – непонятно. Как изложено выше – теперь при ГКО не надо определять рыночную стоимость, а когда надо – неизвестно. Или это надо для апелляций? Много вопросов – будем ждать разъяснений.
Внесены изменения также в закон «О налогах на имущество физических лиц». Ранее п.2 ст.5 прописывал методику определения инвентаризационной стоимости, теперь сказано, что
Порядок расчета такой стоимости устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности";
Этот пункт не имеет отношения к оценочной деятельности, так как у оценщиков нет такого понятия, как «инвентаризационная стоимость». С позиции теории оценки такой стоимости не может быть. Важно, что законодатель наряду с кадастровой стоимостью оставил это понятие и определил орган, который будет разрабатывать методику расчета этой стоимости – Росреестр. Какие проблему при этом возникают, и какие ошибки допускаются подробно описано в учебном пособии /2/.
Внесены также изменения в Лесной кодекс относительно ГКО лесных участков. Теперь она должна проводится в соответствии с ФЗ-135.
6. Внесены отдельные изменения в текст ФЗ-135
Законом ФЗ-167 внесены отдельные незначительные, на первый взгляд, изменения в текст Федерального закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
• из статьи 21 «Профессиональное обучение оценщиков» убрано слово «высшими». То есть, как я понимаю, теперь оценщиков можно будет готовить в ПТУ. Зачем это сделано – непонятно. Нужен комментарий. Насколько я знаю, в Комитете НСОД по образованию и координации научных исследований этот вопрос не рассматривался;
• введена новая норма, что «Утвержденные федеральные стандарты оценки и методические указания о государственной кадастровой оценке не подлежат государственной регистрации». Это, на мой взгляд, единственная прогрессивная норма, так как позволяет упростить процесс разработки стандартов оценки;
• порядок осуществления надзора за СРО оценщиков теперь будет устанавливать «уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности". Надо сказать, что в тексте ФЗ-135 этот орган упоминается более 20 раз. Это основной государственный регулятор оценочной деятельности в стране. И все проблемы профессиональной оценки в стране связаны именно с ним. Пока ничего хорошего о деятельности этого органа сказать нельзя, а вот проблем он создал много, в том числе и с кадастровой оценкой. Я уже как-то писал о деструктивной роли этого органа в деле остановки инвестиционно-строительной деятельности на федеральной земле (знаменитое Постановление Правительство ПП505 и ТЗ к нему) и вот теперь новый вклад в теорию и практику оценки;
• Изменена статья 16 «Независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор". Теперь к требованию независимости оценщика добавлены также требования о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. То есть теперь «юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком в случаях, если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки и (или) является аффилированным лицом заказчика, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации. Эта проблема возникала при проведении кадастровой оценки земельных участков, так как заказчиком работ выступал Росреестр, а исполнителями, как правило, его же ФГУПы. То есть, похоже, теперь это будет невозможно. Однако тут найдено уже оригинальное решение. Можно же действующих и бывших сотрудников ФГУП, имеющих дипломы оценщиков, объединить в самостоятельное СРО оценщиков, которое также будет проводить и экспертизу отчетов об определении кадастровой стоимости.
Имеются и другие изменения в ФЗ-135, которые менее значимы, чем выше рассмотренные, например, о возможности и процедуре оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
Выводы:
1. Судя по внесенным изменениям в ФЗ-135, в стране за более чем 13 лет так и не выработана концепция налогообложения недвижимости. Проведена масса экспериментов в регионах, истрачены огромные бюджетные средства, а концепции так и нет. Наши чиновники действуют так, как будто мы находимся на необитаемом острове, им неведомо, что за многовековую историю человечество выработала критерии эффективного функционирования налога на недвижимость. Одним из главных из них является децентрализация процедур массовой оценки и администрирования налога на недвижимость. И действует налог только в том случае, когда работает местное самоуправление, а не встраивается в вертикаль власти /3/. Методология массовой оценки недвижимости тесным образом связана с концепцией налогообложения, принятой в стране. Нельзя телегу ставить впереди лошади. Не получится ничего хорошего.
2. Ознакомившись с внесенными поправками в ФЗ-135 можно сделать вывод о том, что Закон направлен на реализацию интересов определенной группы лиц, давно занимающейся кадастровой оценкой на федеральном уровне. В данном случае действуют принцип: важен процесс, а не результат. Безусловно, под кадастровую оценку недвижимости будут выделены огромные денежные средства, и они будут освоены. Однако результата мы не достигнем, а получим огромное количество споров с собственниками недвижимости. При этом крайними, в данном случае, станут оценщики, но в ГКО они будут выступать в качестве статистов и «подносчиков снарядов».
3. Глава о кадастровой оценке недвижимости написана с большим количеством дыр и полностью противоречит теории и практике массовой оценки недвижимости, изложенных в международных стандартах (IAAO и МСО) и практике дореволюционной России. Этот закон не имеет прямого действия, так как к нему необходимо готовить ряд нормативных документов. Причем их будут готовить уполномоченные госструктуры, которые завели проблему кадастровой оценки в тупик. Понятно, что ничего хорошего из этого также не получится.
4. Неоднократные призывы оценщиков к НСОД о необходимости создания Комитета по кадастровой оценке недвижимости проигнорированы, и мы теперь имеем вот такой Закон, который не решает ни одну проблему массовой оценки недвижимости для целей налогообложения, а только усугубляет их.
5. Сегодня со всей очевидностью встает вопрос об эффективности работы НСОД. Если мы не заставим этот орган работать, то все время будем попадать в ситуации типа Сочи или кадастровой оценки, с постоянной потерей репутации профессионального оценочного сообщества.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
