Отсчет дней просрочки начинается со дня, следующего за последним днем или днем периода, в котором должна была быть передана квартира.
Обычно в договоре срок передачи квартиры устанавливается в кварталах, т.е. если по договору срок передачи квартиры устанавливается 4 квартал 2017 года, то первым днем просрочки считается 01 января 2018 года.
Если квартира передана, то последним днем просрочки является день, предшествующий подписанию акта приема-передачи. Если квартира на дату написания претензии не передана, то неустойка рассчитывается на текущую дату.
Определение периода просрочки по договору долевого участия.
Разберем пример:
В соответствии с пунктом 3.1 Договора долевого участия планируемый срок ввода жилого дома в эксплуатацию 1 квартал 2018 года.
В соответствии с п.3.2 Договора срок передачи квартиры участнику долевого строительства — в течение 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию, но не позднее 2-го квартала 2018 года.
Разрешение на строительство продлено до 4 квартала 2018 года. На данный момент, 25.11.2018 г. квартира участнику долевого строительства не передана.
В данном случае срок для начисления неустойки начинает течь с 1 дня 3 квартала 2018 г., то есть с 01 июля 2018 года. Последней датой срока ставим текущую дату, т.е. 25 ноября 2018 г. включительно.
Таким образом, задержка составляет 148 дней.
Если бы акт приема передачи был подписан 25.11.2018 г., то этот день не брался бы в расчет и период просрочки составил бы 147 дней.
По 214 ФЗ неустойка за просрочку сдачи дома рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ, которая действует на день расчета. За единицу берется 1/300 этой ставки от полной суммы договора за один просроченный день. При этом для обычных граждан проценты считаются в двойном размере. Ставка ЦБ – единица не постоянная, Центробанк периодически ее меняет. При проведении расчетов необходимо ориентироваться на ставку, действующую на данный момент. С 19 сентября 2016 года действующая ставка – 10%. Ниже приведена подробная инструкция, как рассчитать неустойку самостоятельно.
Расчет пени производится по следующей формуле:
Неустойка = (Цена ДДУ /100 х ставка ЦБ на момент расчета (10/300)) х 2 х количество дней просрочки.
При наличии подписанного приемо-передаточного акта, период просрочки считается со дня, следующего за конечным сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте. Если жилье еще не принято дольщиком, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи судебного иска исходя из фактического количества просроченных дней. Если к моменту судебного заседания акт будет уже подписан, изменится ставка ЦБ, увеличится просрочка, можно подать ходатайство об увеличении суммы требований по иску.
Следует учесть, что компенсация всегда рассчитывается исходя из суммы, уплаченной по ДДУ. Если квартира покупалась по переуступке прав, в стоимость которой включается также оплата самой уступки, то независимо от этого, расчет делается от цены ДДУ.
Например:
Цена ДДУ = 5 млн. рублей
Количество просроченных дней – 75
(5 000 000/100 х 10/300 (0.033)) х 2 =3 300 руб. (за один день) х 75 = 247 500 руб. (неустойка за весь период просрочки)
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
