В строительстве многие функции делегируются, но все же придерживаться общего понимания и порядка помогает Гражданский кодекс РФ, где определены понятия строительной сферы и прописаны полномочия действующих сторон.
Заказчик – лицо, управляющее строительством.
В строительстве делегируются функции заказчика и застройщика. Первое понятие – общее, второе – частное. Главным отличием заказчика от застройщика является то, что застройщик – это тот, кому принадлежит земельный участок.
По градостроительному кодексу РФ начальной и центральной фигурой градостроительной деятельности в части обеспечения архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции становится застройщик – лицо, которое приобрело и имеет право на земельный участок.
Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. (Определение по Федеральному Закону № 190, п.16 ст. 1).
Застройщик всегда обеспечивает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт (п.16 Ст.1 ФЗ № 190), которые могут быть осуществлены только при наличии средств –капитальных вложений. Застройщик, не имея собственных средств, может использовать привлеченные средства. Согласно Федеральному закону, лицо, использующее привлеченные средства, также является инвестором (см. часть 2 статьи 4 ФЗ-39). Так, застройщик всегда является инвестором, то есть «застройщиком-инвестором» (даже в случае, когда у правообладателя земельного участка, осуществляющего строительство, нет собственных средств).
В отношении инвестирования капитального строительства возможны только следующие два сочетания:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) «застройщик-инвестор» - в случаях, когда застройщик использует только собственные средства;
2) «застройщик-инвестор» плюс «сторонний инвестор» - в случаях, когда застройщик использует: а) собственные и привлеченные средства, б) привлеченные средства без использования собственных средств.
Понятие инвестора определено Федеральным Законом № 39, ч.2,ст. 4 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» : «Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Инвестор использует собственные средства, или собственные и привлеченные, или только привлеченные.
А осуществление капитальных вложений предполагает наличие земельного участка, иного объекта недвижимости и соответствующих прав на эти объекты, то есть застройщика. Или другими словами инвестор, осуществляющий инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений, никогда не может существовать сам по себе как автономное лицо.
Заказчик – гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность. (Определение по Федеральному Закону № 169, ч. 1 ст. 3).
Определение заказчик по Федеральному закону № 190 (ч. 3 ст. 47, ч. 5 ст. 48) трактуется так: заказчик – это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовки проектной документации, осуществлению строительства, реконструкции; заказчик не является обязательной фигурой в рассматриваемом процессе.
Здесь следует отметить, что наличие данного определения в двух федеральных законах – ФЗ № 190 и ФЗ № 169. ФЗ № 190 является более общим законом по отношению к ФЗ № 169 в том смысле, что архитектурная деятельность является компонентом градостроительной деятельности.
Застройщик может входить в отношения со своими подрядчиками «напрямую» без посредника, то есть без заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик может обходиться и без заказчика, и без подрядчика, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком-подрядчиком».
Определение заказчик по Федеральному закону ч. 3 ст. 4 ФЗ № 39 трактуется так: «Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Однако понятие «заказчик» в ФЗ № 190 и ФЗ № 39 различаются: в ФЗ № 190 заказчик получает полномочия от застройщика, а в ФЗ № 39 заказчик получает полномочия от инвестора.
Подрядчик определение по ФЗ № 39 (ч.4 ст.4): физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом».
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
