Сделки, связанные с покупкой или продажей недвижимости, требуют грамотного юридического сопровождения. В первую очередь в связи с тем, что законодательство в стране постоянно изменяется, адаптируясь к жизненным реалиям.
Действующее законодательство не остается чем-то неизменным и под воздействием правоприменительной практики периодически изменяется. Не остается в стороне и налоговое право.
До недавнего времени собственник освобождался от уплаты налогов от продажи объекта недвижимости, если он владел последним более трех лет или если его стоимость менее 1 млн. рублей.
В случае продажи жилого помещения, которое находилось у вас в собственности менее указанного срока, полагалось уплатить подоходный налог.
Существовало два способа исчисления налогооблагаемой базы:
• уплата налога с разницы от суммы вырученной от продажи и затраченной на приобретение;
• уменьшение суммы доходов на величину налогового вычета и заплатить налог с оставшейся суммы.
Величина налогового вычета при продаже квартиры составляла также 1 млн. рублей.
Если вы владели объектом недвижимости менее трех лет и продали его за сумму, не превышающую 1 млн. руб., то применяя налоговый вычет вы опять таки ничего не должны государству.
С точки зрения Министерства финансов, существовавший порядок был выгоден для продавца недвижимости. Ведь если квартира по документам стоила менее 1 млн. рублей — налог с данной сделки не уплачивался вовсе, а это обстоятельство побуждало стороны искусственно занижать стоимость квартиры, указываемую в документах.
Но в таком случае покупатель терял право претендовать на возврат подоходного налога, а это 13% с суммы до 2 млн. рублей.
В таких законодательных рамках в более выигрышном положении оказывались владельцы нескольких квартир или иных объектов недвижимости.
При определении налоговой базы при сделке с недвижимостью теперь учитывается не произвольно определяемая сторонами сумма, а величина кадастровой стоимости.
Если же сумма сделки будет менее кадастровой, с полученной разницы придется заплатить подоходный налог.
Для снижения налогового бремени с владельцев единственного жилья в случае смены места жительства (продали квартиру в одном месте, приобрели в другом) подоходный налог отменен. При этом не имеет значения, сколько времени вы владели объектом недвижимости – менее или более трех лет.
Если у продавца в собственности более одного объекта недвижимости, то для освобождения от уплаты налогов необходимо, чтобы сумма сделки не превышала 5 млн. рублей, а срок владения – не менее 3 лет (причем субъект федерации на региональном уровне может увеличить этот срок до 10 лет).
Все указанные нововведения применимы к сделкам, совершенным после 1 января 2016 г.
Помимо самого договора купли-продажи объекта недвижимости на руках необходимо иметь и другие документы:
1. Правоустанавливающий документ. Существует множество форм владения объектом недвижимости и для каждой оформляется свой. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения; вы можете получить квартиру в результате приватизации или получить в наследство или вообще на основании решения суда.
2. Свидетельство регистрации права собственности на недвижимое имущество в Росреестре.
3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
4. В случае продажи квартиры от имени поручителя необходима соответствующая доверенность, заверенная нотариусом.
5. Если квартира является имуществом, нажитом в совместном браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.
Прежде чем ответить на данный вопрос, кратко рассмотрим сущность обременений и их виды.
Обременение — это возможность получения части прав собственности на жильё тем, кто не является его владельцем.
Виды обременений:
1. Оформление ипотечного кредита. В соответствии с договором, купленная на ипотечные деньги квартира попадает в залог банку на срок погашения кредита.
2. Наложение ареста на недвижимость.
3. Сдача квартиры в аренду.
4. Проживание на жилплощади прописанных людей, не являющихся владельцами, а так же проживание владельцев – несовершеннолетних и недееспособных лиц.
5. Нахождение объекта недвижимости в доверительном управлении.
Как показывает статистика рынка недвижимости, чаще встречаются такие виды обременений, как залог под ипотечный кредит, арест на имущество или участие недвижимости в качестве объекта договора пожизненного содержания.
Банк может разрешить владельцу продать квартиру самостоятельно, а вырученные средства пустить на погашение долга (что происходит чаще).
Если владелец квартиры не может выполнить свои обязательства перед банком, то его обременённую недвижимость банк может реализовать самостоятельно.
Продажа квартир с обременением обычно происходит по цене ниже рыночной и по особой процедуре с применением банковских ячеек.
Не только низкая цена квартиры с обременением служит привлекательным фактором. Обычно такие квартиры уже прошли оформление и юридически чисты.
Существуют и риски при приобретении такого жилья – после заключения договора пожизненного содержания может выясниться, что:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• владелец недвижимости недееспособен или у него появились наследники;
• при приобретении залогового имущества продавец может отказаться от сделки уже после того, как получено одобрение банка и деньги покупателем заложены в банковскую ячейку;
• бывший владелец просто отказывается выезжать с проданных квадратных метров (в таком случае придется обращаться за судебной защитой своих прав).
В любом случае, приобретая квартиру с обременением, нужно дважды подумать, просчитать степень возникновения рисков и в любом случае запастись «железными нервами».
Когда необходимые документы собраны, самое время пройти процедуру оформления сделки.
Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра), а документы на нескольких листах должны быть пронумерованы и прошиты.
Для получения свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество с пакетом документов вы можете обратиться в офис Росреестра, кадастровую палату или ближайший многофункциональный центр (МФЦ).
Стоимость услуги для физических лиц составляет 2000 руб.
После принятия у вас заявления и документов у регистратора есть 10 дней на принятие решения.
Основные сложности при продаже квартир связаны с прописанными несовершеннолетними детьми.
Соблюдение интересов детей до совершеннолетия контролирует орган опеки и попечительства, а любое изменение условий проживания несовершеннолетних осуществляется только с разрешения опеки.
Органы опеки считают, что ребенок не должен оставаться без прописки.
Предполагается, что как только старое жилье будет продано, несовершеннолетнего нужно прописать по новому адресу, но порой реализовать такой сценарий непросто, особенно когда получается нестыковка по времени и некоторое время покупателям приходится проживать, скажем, на съемной квартире.
В таком случае родителям нужно будет доказать органам опеки, что жилищные условия детей не будут ухудшены.
Еще сложности могут возникнуть, когда объект недвижимости находится в долевой собственности у нескольких лиц, пусть даже находящихся в родственных отношениях.
В таком случае они пользуются преимущественным правом приобретения. Для этого продавец заранее письменно проводит извещение, и если в месячный срок доля не будет приобретена родственникам, продавец может продать её третьим лицам.
Казалось бы, все довольно просто, но в случае внутрисемейных конфликтов продажа такой собственности может затянуться, а то и вовсе сорваться.
Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна и в каждой есть вероятность возникновения рисков. Поэтому, чем ответственнее вы подойдете к подготовке сделки, тем меньше шанс с ними столкнуться.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
