Вступление в наследство регулируется статьей ст.1111 ГК РФ. Здесь указано, что гражданин становится собственником наследуемой квартиры сразу после смерти родственника и иного наследодателя. Основания для вступления характеризуются имеющимся завещанием или законом о наследниках.
Вступление в наследство происходит по истечении 6 месяцев с момента смерти бывшего собственника недвижимости.
При этом наследника сразу относят к «категории» собственника, чтобы начали действовать обязательства в отношении содержания квартиры (для оплаты коммунальных услуг). Сразу после вступления новый собственник может продать жилплощадь или пользоваться ею с учетом личных предпочтений.
Представленные выше действия являются правомерными, если в ситуацию не вмешивается закон о сроке давности.
Статья 196 ГК РФ гласит, что в течение 3-х лет порядок наследуемого имущества может быть обжалован вновь выявленными наследниками.
По закону наследник должен быть готов к любым неожиданным обстоятельствам, касающихся признания наследования квартиры недействительным.
При положительном исходе дела для новых наследников сделка о продаже недвижимости может быть аннулирована по решению суда.
Поэтому продажа квартиры, полученной по наследству в течение последующих 3-х лет, будет затруднительной, но разрешаемой. Подобные сделки облагаются налогом, что указывается в статье ст.217 НК РФ.
Следует разобрать все подробности продажи квартиры после вступления в наследство. Будут разобраны особенности каждого этапа, а также представлены возможные расходы, которые может понести наследник.
Чтобы начать осуществление сделки по продаже квартиры, необходимо соблюсти следующий порядок ее оформления и вступления в наследование:
• Для начала следует обратиться к нотариусу – по месту регистрации собственника или в ту контору, где было им составлено и зарегистрировано завещание.
• При обращении подают заявление на вступление в наследство, а также представляют требуемые документы.
• Далее придется выждать срок в полгода со дня смерти собственника квартиры – срок действует вне зависимости от того, по завещанию ли оставлена жилплощадь наследнику или нет.
• По истечении срока, если за это время претендентов на недвижимость не появится, нотариус оформляет наследнику свидетельство о вступлении в наследство.
• Со свидетельством отправляются в Регистрационную Палату по месту нахождения жилплощади. Процедура смены собственника квартиры требует обязательной уплаты госпошлины.
• Через 5 рабочих дней после подачи документов получить новое свидетельство о регистрации прав собственности на имущество.
После представленных действий у наследника появляется возможность начинать продажу квартиры.
При этом следует учесть, что граждане, которые ознакомлены с законом, неохотно приобретают подобную недвижимость. Ведь в документе будет сказано об основании наличия прав собственности – наследование.
На основании ст.1114 ГК РФ и ст.1152 ГК РФ срок владения наследством начинается со дня смерти бывшего собственника.
Представленные значения не зависят от даты вступления в наследство, а также момента оформления прав собственности на квартиру на имя наследника.
Для продажи квартиры, полученной по наследству, потребуются следующие документы:
• Паспорт собственника недвижимости – действующий на данный момент с наличием штампа о постоянной регистрации, в противном случае дополнительно следует представить справку из ФМС о ранее оформленной временной прописке.
• Свидетельство о праве собственности – уже изготовленное на имя наследника.
• Документ-основание наличия прав собственности – в представленной ситуации этим документом является свидетельство о вступлении в наследство.
• Технический и кадастровый паспорт – в этих документах содержится информация о технических и регистрационных данных квартиры.
• Выписка из ЕГРП – предоставляется в обязательном порядке покупателю, чтобы подтвердить отсутствие залога и прочих арестов на недвижимость.
• Справка по форме 9 или, как ее называют, «о составе семьи» — необходимо представить для подтверждения отсутствия зарегистрированных в квартире лиц.
• Выписка из лицевого счета с целью подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
Дополнительно может потребоваться выписка из психоневрологического диспансера – это требуют сами покупатели, когда решают проверить дееспособность продавца.
Если собственником квартиры стал несовершеннолетний, а его официальные представители решили продать жилье, необходимо получить письменное разрешение в отделе органов опеки.
Договор купли-продажи в случае продажи наследуемой квартиры не отличается от других, составляемых в подобных сделках.
Здесь важно только учесть следующие обязательства:
• документ составляется в трех экземплярах – по одному для сторон сделки, третий остается в архиве Росреестра;
• обязательно указать в тексте стоимость квартиры, к которой пришли стороны;
• требуется отметить получение продавцом задатка в определенном размере – оговаривается между сторонами;
• важно в соответствии с техническим и кадастровым паспортом указать всю информацию относительно продаваемого объекта;
• вписать права и обязанности сторон – это стандартные требования, которые уже сформированы в соответствии с действующим Российским законодательством;
• указать условия передачи недвижимости в пользование покупателя;
• ответственность сторон за нарушение условий договора;
• зафиксировать дату заключения сделки;
• поставить подписи сторон.
Если наследник владеет квартирой менее 3 лет, ему целесообразно указать стоимость квартиры в договоре в размере 1 млн. рублей, что избавит от обязательной уплаты налогов.
Но представленные действия отрицательно скажутся на налоговом вычете для покупателя.
Это первый сложный момент, который может возникнуть в результате продажи квартиры, полученной по наследству.
Юристы также советуют регистрировать договор купли-продажи на квартиру, полученную в наследство у нотариуса.
Таким образом покупатель может обезопасить себя от аннулирования сделки, поскольку в суде нотариус подтвердит соблюдение закона в совершении сделки.
Со всеми перечисленными выше документами покупателю и продавцу следует обратиться в Росреестр для регистрации нового собственника. В госучреждении подается заявление на обработку документов и переоформление прав собственности.
К приготовленным документам следует приложить чек или квитанцию об оплаченной госпошлине.
Сотрудник Росреестра принимает все документы под расписку. Через 10 рабочих дней в госучреждение обращается лишь покупатель. Он забирает новое свидетельство о наличии своих прав собственности на квартиру.
Представленные условия регламентируются нормами ФЗ N 218.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Согласно статье ст.333.33 НК РФ при регистрации сделки в Росреестре новому собственнику квартиры необходимо заплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.
В сумму входит обработка данных и изготовление выписки из ЕГРН о правах собственности. Если покупателей несколько, сумму в 2 тыс. рублей оплачивает каждый.
Если продажа квартиры после вступления в наследство осуществляется ранее 3-х, наследник должен оплатить налог за получение дохода.
Для граждан России размер налога составляет 13% от полученной прибыли, а для иностранных граждан – 30%.
Следует отметить, что сумма прибыли исчисляется свыше 1 млн. рублей. То есть, если недвижимость стоит 1 млн. 700 тыс. рублей, налог оплачивается только с 700 тыс. рублей.
Как таковых льгот на НДФЛ в представленном случае не существует, но если наследник являлся пенсионером или инвалидом, он не должен оплачивать налог вовсе. Освобождаются от выплат пенсионеры, инвалиды 1 и 2 группы и детства.
Оплату налога проводят в налоговом органе по месту прописки наследника. Декларацию необходимо подать до 30 апреля после продажи.
Налог можно не уплачивать вовсе, если указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры менее 1 млн. рублей.
Подобные сделки вызывают подозрения со стороны госслужащих, но по факту проверки не проводятся, а значит, сделки в конечном итоге регистрируются в Росреестре.
Представленная «экономия» может отрицательно сказаться в дальнейшем:
• Во-первых, покупатель получает меньше вычетов за приобретенную недвижимость.
• Во-вторых, при аннулировании сделки покупателю вернут только 1 млн. рублей – так обяжет суд на основании представленного договора купли-продажи.
Существует огромное количество стандартных и нестандартных ситуаций, когда приходится обращаться к юристу для консультации. При самостоятельном ознакомлении с нюансами этого делать не придется.
Зачастую квартира остается в наследование сразу нескольким гражданам. Если наследники не пришли к единому решению и согласию об уступках доли друг другу, регистрацию прав собственности на недвижимость проводят по долям (доли в этом случае равные).
В связи с определенными жизненными ситуациями у долевого собственника возникает необходимость продажи.
Сделку легко осуществить, важно только соблюсти следующую последовательность:
• Перед тем, как выставить долю в квартире на продажу, продавец должен в письменном виде составить предложение купить ее остальным собственникам. В предложении указывают точную стоимость.
• Если желающих приобрести долю нет, значит, собственники должны дать письменное согласие на ее продажу другим лицам. Лучше согласие оформить у нотариуса.
• Далее продавец ищет покупателя доступными способами.
• Регистрация сделки в Росреестре проводится только в присутствии долевого собственника и покупателя.
Следует отметить факт, что продавец не может продать свою долю за стоимость ниже, указанной в предложении остальным долевым собственникам.
При обнаружении подобного факта сделку через суд можно признать недействительной.
Если наследник несовершеннолетний, его интересы представляет его официальный представитель. К ним относят родителей или опекунов.
Сделки с недвижимостью проводить можно, но только с разрешения органов опеки.
В то же время, если у несовершеннолетнего имеется оба родителя, в случае продажи квартиры необходимо получить согласие супруга. В остальных случаях разрешения от супруга не требуется, поскольку наследство не является совместной собственностью.
Нерезиденты – граждане России, проживающие за рубежом более 183 календарных дней за 12 месяцев, идущих друг за другом.
Эти лица должны оплачивать налог с продажи квартиры в размере 30% вне зависимости от того, сколько времени являлись ее собственниками. Для них нет каких-либо льгот – уплата налогов происходит с полной стоимости проданной недвижимости.
В соответствии со статьей ст.228 НК РФ нерезидент также обязан сдать налоговую декларацию, если продал квартиру на территории России. Сделать это можно дистанционно или через специализированные компании, предлагающие подобные услуги.
В представленном вопросе важно не только, через сколько можно продать квартиру, полученную по наследству, а какие риски и сложности при этом могут возникнуть. Для каждой стороны они различны.
Для покупателя могут возникнуть сложности не во время совершения сделки, а уже после.
Здесь выделяют такие моменты, как аннулирование, что происходит нередко вследствие несоблюдения процедуры по вступлению в наследство со стороны продавца.
Как уже было сказано выше, для наследуемой квартиры имеется срок давности, составляющий 3 года. В то же время есть и максимальный срок – 10 лет, в течение которых могут происходить разбирательства.
Если в течение указанного времени споры вокруг определения наследников не решены, судебное разбирательство прекращается.
Из всего вышесказанного становится очевидным, что покупателю может «повезти» находиться в неопределенном состоянии в течение 10 лет. Подобные риски зачастую не оправданы.
Второй сложный момент – указание стоимости квартиры.
Зачастую покупатели хотят ее занизить до 1 млн. рублей, а это невыгодно покупателю. По факту оформления налоговых вычетов он получит всего 130 тыс. рублей.
Продавец тоже рискует в продаже квартиры, оформленной в наследование, если сделка проводится сразу после получения наследства.
Аннулирование сделки вдруг появившимися потенциальными наследниками обязывает вернуть денежные средства покупателю.
Здесь следует отметить тот факт, что с судом можно столкнуться даже при условии вступления в наследство по факту написанного наследодателем завещания. Многие документы представленного рода оспариваются в суде родственниками первого круга.
Следует привести рекомендации участникам сделки, как снизить риски.
Покупатель должен прислушаться к следующим рекомендациям:
• Обратите внимание на стоимость квартиры, которая была получена продавцом по факту наследования. Если она ниже хотя бы на 5% от средней рыночной цены, значит, у наследника есть причина избавиться от недвижимости быстрее, а это всегда проблемы.
• Общайтесь только с наследником и настоящим собственником квартиры. Не доверяйте доверенным лицам.
• Запросите у продавца письменные согласия, заверенные у нотариуса, от других собственников. Если их нет, ввязываться в подобные прерии не следует.
• Проверьте наличие всех документов – в особенности продавец должен представить свидетельство о правах собственности на квартиру на свое имя.
Основным правилом и рекомендацией для покупателей становится запрет на внесение задатка продавцу.
Если он настаивает на этом, да еще и требует большую сумму, значит, перед вами мошенник, который еще не решил всех проблем с другими наследниками и собственниками недвижимости.
Продавец должен прислушаться к следующим советам и рекомендациям:
1. Лучше выждать время для продажи наследуемого имущества.
2. Перед вступлением в наследство у нотариуса следует запросить, а нет ли написанного завещания.
3. Получить соответствующее свидетельство о вступлении в наследство в полном объеме.
4. Зарегистрировать права собственности сразу после получения соответствующих для этого документов – длительный «пробел» вызовет в дальнейшем подозрения у покупателей.
5. Решите все конфликты с потенциальными наследниками. Даже если они ими не являются, лучше обговорить все тонкости. Некоторые обиженные граждане могут доставлять сложности в осуществлении сделки просто скандалами.
6. У возможных наследников лучше узнать, почему они не претендовали на недвижимость. Затем им следует рассказать о намерениях.
Продавцу следует объединить свои усилия с покупателем в случае, если возникли непредвиденные ситуации.
В особенности, если появившиеся «наследники» не могут претендовать на квартиру по закону, а хотят всего добиться скандалами и криком.
Подробно было рассмотрено, как быстро можно продать квартиру, полученную по наследству. По закону это можно сделать сразу, но с учетом вышеописанных рекомендаций и правил.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
