Отчет об оценке – это официальный документ, соответствующий требованиям Закона об оценочной деятельности и подтверждающий проведение оценки квалифицированными специалистами-оценщиками.
Оценка земли проводится в соответствии со статьей 66 ЗК. На сегодняшний день это наиболее востребованная услуга. Она совершается как в интересах граждан, так и организаций при проведении сделок с землей или разрешения спорных вопросов в судебных инстанциях.
Оценочная деятельность регламентирована ФЗ №135. Цель проведения оценки – установление рыночной стоимости на момент экспертизы по принятым методикам и стандартам.
Отчет об оценке земельного участка составляется в письменном виде. Если он составлен грамотно и профессионально, то его можно приобщать при необходимости к судебным разбирательствам. Документ имеет юридическую силу.
Перед составлением отчета должно быть сформулировано задание, в котором указывается объект предстоящей оценки и цель проведения экспертизы.
Проводится оценочная экспертиза по следующим причинам:
• для установления точной стоимости земельного участка при оформлении купли-продажи;
• для оформления завещания или дарственной, чтобы наиболее точно определить выплачиваемый налог;
• для сдачи земли в аренду, для расчета величины арендной платы;
• для раздела имущества при разводе;
• при взятии кредита для предоставления залоговой стоимости земельной территории;
• при оспаривании кадастровой стоимости с целью уменьшения величины начисляемого налога на землю.
Право на проведение экспертизы земельного участка получает специалист, который должен иметь определенную подготовку и образование. Только человек, обладающий специальными знаниями и методами, способен провести грамотную оценку, а затем составить отчет. Отчет должен быть оформлен по правилам в соответствии с действующим законодательством.
Оценщик должен состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и иметь сертификат. Проводить работу по установлению цены специалист может как самостоятельно, так и в рамках фирмы согласно статье 4 ФЗ №135.
Оценщик имеет право, по своему усмотрению, выбирать способ оценки и требовать предоставления документации необходимой для работы. Он должен быть независимым (статья 16 ФЗ №135).
Справка: заказывать оценочный документ может не только собственник земельного участка, но и любое заинтересованное в этом лицо. Например, потенциальный покупатель или арендатор.
Основанием для проведения экспертизы должен быть договор, заключенный в письменной форме (статья 10 ФЗ №135).
Стоимость проведения и составление отчета оценивания земельного участка определяется множеством показателей. Она зависит от месторасположения земли, площади и цели, под которую проводится оценка. Процедура занимает от 1 до 10 дней. Например, для дачного участка оценка обойдется в сумму, начиная от 5000 рублей, для оспаривания кадастровой стоимости от 20000 рублей.
В статье 11 ФЗ 135 расписаны основные требования, выдвигаемые к отчету. Он должен однозначно характеризовать оцениваемый объект.
В отчет должны быть включены следующие разделы:
• 1 раздел. Общие сведения, факты и выводы. В нем указывается, на основании какого документа производится работа, дается общая информация об объекте:
1. категория земельного участка (например, земли населенного пункта);
2. для чего используется (для мастерской);
3. точный адрес;
4. площадь. Предоставляются результаты оценки и итоговая сумма. Указываются ограничения и допущения в полученном результате. Например: Полученная стоимость участка может быть применима только для целей, указанных в задании.
• 2 раздел. Представляет задание на оценку. В нем расписываются характеристики объекта, указываются основные документы: свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, а также цель проведения оценки. Например: Определение рыночной стоимости для предоставления в комиссию по разрешению споров о кадастровой цене. В этом же разделе расписываются сведения о заказчике и об оценщике.
• 3 раздел. Включает в себя перечисление применяемых стандартов для проведения работ с указанием ссылок на нормативные акты и законы.
• 4 раздел. Содержит количественные и качественные характеристики объекта:
1. имущественные права;
2. физические свойства;
3. характеристика месторасположения.
• 5 раздел. Проведение анализа рынка. В нем дается описание региона, где располагается земельный участок, анализируется экономическая и социальная обстановка.
• 6 раздел. Включает описательный процесс по выбору метода оценивания стоимости земельного участка. Дается обоснование в эффективности использования того или иного способа.
К отчету прилагаются схемы и карты расположения земельного участка, а также копии всех документов, которые были использованы для расчета.
Оценка сервитута производится для возможности определения правильной оплаты за пользование чужим земельным участком в случае разрешения споров через суд.
На это влияют следующие факторы:
• расчет стоимости убытков от применения сервитута из-за ограничения пользования территорией;
• расчет упущенной выгоды, то есть стоимость того, если бы владелец предоставлял участок в аренду.
Формула для определения стоимости оплаты за пользование ограничением:
• базовая величина убытков = стоимость по рыночной цене 1 м2 х площадь отчуждаемой земли х количество лет установления обременения.
• Величина упущенной выгоды будет определяться как разница при сдаче земельного участка без учета обременения и с учетом сервитута.
• Реальный ущерб высчитывается между рыночной ценой участка без установления сервитута и с обременением.
• Сложив все рассчитанные величины, получается сумма, которую владелец участка должен получить. Далее обговариваются условия оплаты, и устанавливается периодичность выплат и размер.
Все расчеты должны быть оформлены в виде отчета в письменной форме.
Отчет об оценке сервитута земельного участка состоит из следующих разделов:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. общая характеристика: кто является оценщиком и заказчиком, для каких целей проводится экспертиза;
2. указываются стандарты и нормативы, по которым производится оценка;
3. описание методов определения стоимости сервитута;
4. характеристика объекта обременения, указание размеров, периода установления сервитута;
5. результирующая часть.
К отчету прилагаются схемы с указанием границ обременения и расчеты стоимости.
Данная оценка проводится для установления более точной величины арендной платы.
Она зависит от экономической выгоды использования земельной территории:
• указывается ближайшая инфраструктура, наличие необходимых коммуникаций, уровень цен в данном регионе;
• от физических характеристик участка;
• его юридического статуса.
Немалую роль в оценке стоимости играют и условия, на которых заключается арендный договор. Отчет по оценке аренды земельного участка предоставляется специалистами-оценщиками аналогично отчету о стоимости земли. Только в разделе Задание для оценки цель установления стоимости определяется как Аренда.
В отчете также дается характеристика объекта, предоставляются данные оценщика и заказчика, расписываются используемые методы для проведения экспертизы, выполняемые работы. Прикладывается схема района, где располагается участок, и его краткая характеристика. В конце отчета предоставляется список используемых документов.
Отчет составляется в письменном виде. Его копия сохраняется у оценщика.
Для установления рыночной стоимости земельного участка нужна независимая оценка земельного участка и отчет по ней. Результаты оценки земли вносятся письменный отчет, который предоставляется заказчику.
Его можно использовать при разрешении спорных вопросов: для оспаривания установленной кадастровой стоимости земли, для уточнения продажной цены или для определения платы за сервитут или аренду.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
