После выбора квартиры и достижения согласия по вопросам покупки сторонами, на проведение сделки требуется определенное время. Оно бывает необходимо для сбора документов, подготовки нужной суммы, получения справок и т.д.
Чтобы в течение подготовительного периода не изменилось намерение о передаче/получении недвижимости, составляется договор аванса. Он накладывает обязательство соблюдения достигнутой договоренности на каждую из сторон.
Следует учитывать, что несоблюдение своих обязательств по данному соглашению ведет к наложению штрафных санкций для возмещения убытков сторон. При этом важно учитывать, что договор аванса должен быть составлен правильно, иначе он вместо правового регулирования отношений сторон может стать инструментом для мошенничества.
Данный тип соглашения должен быть оформлен в письменном виде. Он будет считаться вступившим в силу с момента подписания его сторонами.
В договоре необходимо отразить:
• Сведения об объекте недвижимости (полный адрес).
• Согласованная стоимость жилплощади.
• Размер авансового платежа.
• Срок внесения аванса.
• Перечень лиц, прописанных на жилплощади и дата их выселения.
• Сроки освобождения квартиры.
• Банк, через который будет осуществляться платеж (не требуется, если производится оплата наличными).
• Факт подтверждения оплаты (оформление расписки).
• Последствия отказа от сделки для каждой из сторон.
Важно обратить особое внимание на следующие пункты соглашения:
1. Размер платежа – учитывая, что сумма аванса не является фиксированной, необходимо сделать правильные расчеты. Они производятся на основании фактической стоимости жилья, поэтому размер авансового платежа определяется только после достижения согласия по цене квартиры.
2. Порядок оплаты. Здесь нужно прописать, каким образом финансовые средства будут переданы контрагенту (открытие банковской ячейки, безналичный перевод или наличный расчет). Также важно уточнить срок, в который платеж должен поступить продавцу, а также требование о составлении расписки в получении денег.
3. Ответственность за отказ от сделки. Здесь важно максимально подробно указать все санкции, которые будут налагаться на виновного. Данному пункту следует уделить пристальное внимание, потому что именно он будет являться основанием для разрешения конфликтов, в случае их возникновения.
В законодательстве не закреплено отдельное понятие аванса. В вопросах купли-продажи оно упоминается только в разделе, посвященном задатку.
«Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст. 380 ГК РФ)».
Как и задаток, аванс является формой предварительного расчета, но между данными понятиями есть существенные различия.
Так, если заключен договор о задатке, то:
• Покупатель, внесший предварительный платеж, не получает его обратно.
• Продавец, отказываясь от сделки, должен будет вернуть полученную сумму в двойном размере.
В отличие от него, соглашение об авансе предполагает, что:
• У покупателя есть возможность получить обратно свои деньги.
• Продавец не возвращает деньги в двойном размере.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Таким образом, как для покупателя, так и для продавца, более выгодным является договор аванса.
Несоблюдение условий договора аванса приводит к необходимости уплаты штрафных санкций. Покупатель, отказываясь от сделки, получает переданный аванс обратно, но с удержанием штрафной суммы.
А продавец, несмотря на то, что он не выплачивает двойную сумму полученных денег, как при задатке, также должен оплатить неустойку. Размер штрафных санкций определяется только договором, поэтому данный пункт должен быть расписан максимально подробно.
Соглашение об авансе заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. В тексте документа нужно указать:
1. Основные права и обязанности участников сделки. Со стороны продавца – это право получения финансовых средств в счет основной суммы стоимости и обязанность не продавать квартиру иному лицу после принятия аванса. Со стороны покупателя – право гарантии на получение жилья после предоплаты и обязательство внести остаток в полном объеме в установленный договором срок.
2. Ответственность устанавливается по согласованию сторон, в результате которого формируется размер штрафных санкций в случае срыва основной сделки.
3. Размер аванса определяется на основании согласованности стоимости квартиры и составляет не более 1-2% от итоговой цены.
4. Способ внесения аванса решается контрагентами при взаимном согласии. В случае наличного платежа, оформление расписки является крайне желательно мерой защиты от возможной неблагонадежности продавца.
5. Предмет договора должен быть указан со всеми идентифицирующими признаками, чтобы в случае появления разногласий и обращения в суд, по тексту соглашения было понятно, о какой именно недвижимости идет речь.
Требования к составлению данного соглашения не отличаются от других письменных договоров. Нотариальное заверение не является обязательным, но обращение к специалисту может существенно повысить гарантии сторон. Также важно проверить наличие в тексте всех существенных условий соглашения (предмета сделки, стоимости квартиры и порядка оплаты).
В случае первого варианта обязательным является составление расписки. Она пишется от руки получателем финансовых средств и подписывается сторонами.
Если аванс перечисляется безналичным платежом, доказательством оплаты выступает банковская выписка, дополнительных документов не требуется.
Важно учитывать, что отказ от заключения основной сделки после внесения авансового платежа, должен быть обоснованным.
«Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ)».
В согласии с настоящим законом, другая сторона может обратиться с требованием заключения договора в принудительном порядке в случае одностороннего прекращения соглашения.
Кроме того, меры ответственности за отказ от купли-продажи регулируются самим договором и определяются контрагентами. Как правило, это штрафные санкции, размер которых определяется, исходя из стоимости объекта сделки.
Самые частые причины срыва сделки это семейные обстоятельства. Учитывая, что на продажу должен дать согласие супруг, он может в любой момент передумать. Болезнь, непредвиденные финансовые обстоятельства и появление в семье иждивенца являются самыми распространенными причинами отказа от подписания договора.
Каждый случай отказа рассматривается индивидуально, если стороны не могут прийти к соглашению, а авансовый платеж уже произведен, вопрос решается в судебном порядке.
Таким образом, договор аванса имеет много нюансов, которые должны быть учтены при его оформлении. Грамотное составление соглашения минимизирует возникновения различных рисков.
Статью подготовила специалист по международным стандартам финансовой отчетности Меликова Мария Марковна. 
