В прошлом году начали пересматривать кадастровую стоимость недвижимости. Первыми это затронуло земельные участки, расположенные на территории населенных пунктов.
За два года, с 2020-го по 2022-й, рассчитывают провести кадастровую оценку квартир, домов, дач и нежилых объектов.
В 2020-2021 годах пройдет переоценка земель водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов.
После этого актуализированные данные о кадастровой стоимости будут внесены в ЕГРН. На основании этой информации будет рассчитываться налог на недвижимость.
Определением кадастровой цены недвижимости теперь занимаются не частные оценщики, а государственное учреждение — «Центр кадастровой оценки» (КГБУ «ЦКО»). У собственников есть возможность представить для проведения оценки информацию о характеристиках принадлежащих им объектов недвижимости в КГБУ «ЦКО».
Большинство из нас знакомы или слышали такое понятие, как «переоценка кадастровой стоимости», но до конца не понимают, что это такое и с какой целью используется данная схема в кадастровой системе России. Москвичи, наверное, одни из самых первых поняли, что кадастровая стоимость играет важнейшую роль при проведении различных сделок и операций по недвижимости. В некоторых регионах России население с недоумением смотрит на этот процесс и не понимает, для каких целей предназначена официальная государственная оценка недвижимости.
Отметим сразу, что, если технические параметры недвижимости могут оставаться неизменными на протяжении всего срока «жизни» объекта права, кроме случаев выделения доли, перепланировки, то кадастровая оценочная стоимость изменяется. Обратим внимание к ФЗ-218, где оговорено, что Росреестр обязан каждые 5 лет проводить переоценку кадастровой государственной оценки или стоимости. В некоторых регионах переоценка будет проводиться один раз в 3 года, и даже каждые 2 года (это для городов федерального значения).
Сейчас в Роскадастре есть специальный орган. Это подразделение имеет государственную юрисдикцию, и его предназначение проверка базы данных по кадастровой стоимости, определение цены исходя из методики расчёта. До введения нового федерального закона, кадастровую оценку проводили все кому не лень, и зачастую цифры были разные. К оценке имущества и собственности в то время были подключены как частные компании, так и сертифицированные специалисты. Чуть позже Росреестр принял решение о проведении оценки по кадастру только сертифицированным специалистам, имеющие статус в СРО кадастровых инженеров. После вступления ФЗ-218 пришлось отказаться и от их услуг. Теперь все оценочные действия возлагаются на Федеральное Бюджетное учреждение, которое находится в ведении Росреестра. Таким образом, государство берет на себя всю ответственность по определению окончательной стоимости собственности.
В ряде случаев, когда органы Росреестра допускают ошибку при проведении расчёта по кадастровой недвижимости, требуется переоценка кадастровой стоимости. На практике переоценка кадастровой стоимости вызвана несогласованностью действий Росреестра и местных органов власти. Поясним причём здесь местные органы власти. Росреестр должен осуществлять расчет исходя из специально разработанной методики, где местные органы власти должны предоставить свои данные для расчёта. То есть, местная власть даёт свои данные, Росреестр проводить расчет и проверку. После этого, кадастровая стоимость, утверждённая Росреестром, согласовывается с местными властями. Таким образом, создаётся двухфакторная система проверки расчётных данных. На самом деле местные органы власти не везде «утруждают» себя предоставить точные данные для расчёта.
Как показывает практика, чаще всего переоценка касается земельных участков, так как основная налоговая нагрузка идёт по ставкам налоговой базы ФНС на земельный участок и в 80% случаев обращений в госреестр составляют споры по земельным участкам. Переоценка недвижимости квартир и прочей недвижимости рассматривается в Росреестре, и принцип рассмотрения заявление аналогичен переоценке земельных участков. Основной спор стоимости касается даты постройки здания и материал стен, на основании которых снижается кадастровая стоимость в будущем. Сейчас данные проверяются, и Росреестр должен перепроверить все сведения до конца 2020 года.
При проведении расчёта стоимости кадастровой недвижимости подвергаются:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Земли населённых пунктов на территории России.
• Участки, предназначенные для сельскохозяйственных работ.
• Промышленные зоны.
• Объекты капитального строительства.
• Лесные массивы.
При формировании цены учитываются следующие факторы:
• Инфраструктура местности.
• Удалённость от центра кадастрового региона.
• Транспортная доступность.
• Наличие линейной и инженерной коммуникаций.
• Материал стен для дома.
• Дата строительства объекта капитального предназначения.
• Экологические характеристики местности.
• Экономические данные региона.
• Иное.
В целом методика является единой для всех регионов, но вводятся региональные коэффициенты для некоторых регионов Российской Федерации. Кадастровая стоимость отличается от рыночной, это нужно обязательно брать во внимание. Сама рыночная цена формируется по другому принципу. Даже если вы закажите справку о кадастровой стоимости, то можете увидеть существенную разницу в цене. По общим данным разница не должна превышать 30% в ту или иную сторону, это, возможный фактор для проведения оспаривание и переоценки кадастровой стоимости.
В качестве примера, почему нужно будет провести переоценку, является такой интересный случай. Как известно, кадастровая фактическая цена собственности влияет на расчет налоговой базы на землю. Жительница курской области однажды увидала в своем почтовом ящике уведомление из ФНС, где была указана баснословная цена на земельный участок. Дама обратилась в ФНС, там ей сказали, мы все правильно начислили, вот вам сведения из Росреестра. Женщина решила пойти в Росреестр, чтобы выяснить, откуда у неё такая завышенная оценка на земельный надел. Оказалось, что и Росреестр провёл все верные расчёты, которые были основаны на данных местных органов власти. Дальше было еще интереснее, женщине дали расчёты по кадастровой стоимости, где она увидела не соответствующие реальной действительности данные. У женщины был дачный участок, где не было никакой инженерной инфраструктуры, ни коммуникаций, ни даже дорог. Местные власти каким-то чудным образом достали документы, где …в проекте должны быть и дороги, и инженерные коммуникации и предъявили эти сведения в Росреестр. Естественно, Росреестр произвёл расчет согласно имеющейся базе данных от местной власти. В конечном итоге, женщина сумела оспорить кадастровую стоимость и пересмотреть неверно начисленные налоги на землю. Таким образом, Росреестр как бы ни причём, так как данные были предоставлены местными органами власти. Сейчас этот казус отрегулирован в законодательстве. Росреестру совместно с местными органами власти необходимо было до 2020 года исправить неточности в своих расчётах, в дальнейшем, если такие неточности будут выявлены, государство будет само оплачивать излишне уплаченные налоги на имущество.
По закону предполагается как досудебное решение вопроса, так и судебное рассмотрение спора. Для того, что оспорить стоимость, вам необходимо следующее:
• Заказать в Росреестре справку соответствующего вида - выписку из ЕГРН.
• Предоставить копии документов, справок и прочих сведений на право собственности.
• Предоставить какие-то сведения, если они имеются, по недостоверности государственной оценки имущества.
• Отчёт или информацию, которые определяют рыночную стоимость земли (можно заказать у риэлторов).
• Заключение оценщиков, желательно из СРО кадастровых инженеров.
• Если имеется официальное решение комиссии о начислении стоимости.
Факт несоответствия цены должен в любом случае появиться, но для этого нужно заключение комиссии Росреестра. В течение 1 календарного месяца проходит проверка данных, и после этого вы должны быть уведомлены о расчётах.
Был зафиксирован рекордный показатель данных по оспариванию стоимости. Почти в 70% случаях, Росреестр удовлетворял требования собственником недвижимости. Предстоит колоссальная работа по устранению недостатков в ближайшие годы. Если вы не уверены с правильным фактом решения службы комиссии, где оставлена прежняя сумма учетной оценки или стоимости, тогда идёте в суд, где должны окончательно утвердить, какая из сторон права при определении точной стоимости.
Оспорить неверные данные кадастровой оценки собственности могут некоторые лица, оговорённые в законе о кадастре:
• Физическое лицо, которое является собственником недвижимости.
• Юридическое лицо - владелец недвижимости.
• Местные муниципалитеты или полномочные представители органов власти.
Все участники спора обращаются на первом этапе только в комиссию при Росреестре. Собрав все документы, необходимо дождаться срока в 40 дней (иногда могут продлить до 60 дней) решение комиссии Росреестра. Специалисты дают своё согласие или отказ с требованиями владельца собственности о пересмотре кадастровой стоимости. Если вы не согласны с решением комиссии (то есть, этот вариант считается досудебным урегулированием), можете обращаться в судебные инстанции, предварительно собрав те же самые документы, что и в Росреестре, но приложив дополнительно заключение экспертной комиссии Росреестра. Окончательное решение суда является основополагающим для принятия точной кадастровой стоимости недвижимости.
Предполагается два фундаментальных варианта решения спора, это досудебный - то есть, путём официального обращения в комиссию Росреестра, и если вы не согласны с решением комиссии - обращаемся в суд. Досудебное решение предполагает подачу официального прошения (заявления) в Роскадастре - комиссию, как через каналы Интернет, так и при прямом посещении подразделения Росреестра.
Необходимо предъявить следующие документы:
• Оригинал (допускается копия, если провели расчет через интернет) платёжки об оплате госпошлины (только при обращении в суд- 4500руб. за каждый участок для Юрлиц и 300 руб. – для физлиц). В комиссию Росреестра не нужно ничего оплачивать;
• Экземпляр Отчётного Акта об определении цены объекта собственности;
• Экземпляр положительного отчетного акта на экспертизу со стороны профильного СРО;
• Нотариальные или официально подписанные и заверенные копии правоустанавливающих документов на собственность;
• Решение официального органа Роскадастра - Комиссии (необходимо только для судебной инстанции) и др. документы.
При обращении в Росреестр никаких пошлин не нужно оплачивать, так как это досудебный вариант рассмотрения вопроса.
При подаче в суд предусмотрены госпошлины следующего размера, в соответствии с НК РФ 333.19:
• В случае, если истцом возникают нюансы по фактам оспаривания по фактическим результатам государственных, федеральных, местных органов управления, имеющие все признаки недействительности положений нормативных регламентов, которые были приняты в своё время органами власти, то по НК РФ статья 333.19 пункт 1 п.п. 6 для физических лиц и граждан установлен сбор в размере 300 рублей, для всех остальных категорий – 4500 руб. за 1 обращение.
• В случае оспаривания со стороны истца результатов по ненормативному положению кадастровой оценки недвижимости или права собственности, или действии (с возможным бездействием) органов местного самоуправления, которые издали акт с признаком ненормативного расчёта, взимается согласно ст. 333. 10 пункт 1 п.п. 7 действующего положения НК РФ с физического лица государственный сбор в сумме 300 рублей, с юрлица или прочих не указанных лиц в статье- 2000 рублей.
Головотяпство местных органов самоуправления, это важный момент для решения вопросов по оспариванию цены кадастра.
Кроме этого есть дополнительные факторы, которые предусматривают переоценку недвижимости:
1. Первичная постановка участка или недвижимости на учет в Росреестр, в том числе после приобретение нового права.
2. Земельному наделу собственника, построенному и функционирующему объекту капитального строительства был нанесён вред вследствие природной стихии, военных действий, стихийных катастроф, повреждение плодородности почв вследствие иных факторов.
3. Имеется факт незаконного повышения стоимости после проведённой ревизии.
4. Кадастровая стоимость имеет все признаки повышения от рыночной (рекомендуемое превышение не более 30%).
Если с земельными участками Росреестр разобрался, и идёт «на уступки» собственникам, то в объектах капитального строительства есть острые углы пересмотра данных по объективной стоимости недвижимости. Главный упор, это снижение стоимости за счёт износа домов. Планируется, что в ближайшее время государство сумеет найти оптимальное решение проведения расчётов для зданий, ресурс эксплуатации которых составляет от 50 лет и более, так этот показатель сегодня занимает почти 85-87% всего жилого фонда страны. Правительство планирует привести всю кадастровую систему России в надлежащий вид, ведь от кадастровой стоимости земли и имущества зависит экономический рост регионов, и в том числе инвестирование в региональные бюджеты. В будущем от стоимости земли будет зависеть привлекательность для инвесторов по привлечению дополнительного финансирования региона. Таким образом, если вы хотите знать объективную сторону начисления налога на землю или правильный расчет страхования, а может быть вам нужно оформить залог земли, то конечная сумма кадастровой стоимости играет важную и определяющую роль в этом процессе.
Статью подготовила начальник отдела по формированию налоговой отчетности Железнова Яна Константиновна. 
