В современных условиях переходного периода к рынку земли денежная оценка земель населенных пунктов осуществляется на основе затрат на освоение и обустройство территории с учетом:
1) природно-климатических и других инженерно-геологических условий;
2) административно-ландшафтной и историко-культурной ценности;
3) экологического состояния;
4) функционального назначения.
В основу денежной оценки земель населенных пунктов положены затраты на освоение и обустройство территории, норму прибыли и норму капитализации дохода, функциональное использование и местоположение земельного участка.
Денежную оценку земель населенных пунктов осуществляет Государственный комитет Украины по земельным ресурсам. Денежная оценка земель населенных пунктов осуществляется преимущественно проектными институтами-разработчиками генеральных планов.
На первом этапе определяется базовая, средняя для населенного пункта стоимость одного квадратного метра земель, которая зависит от статуса населенного пункта.
На втором этапе базовая стоимость дифференцируется на зоны в зависимости от влияния на размер рентного дохода: разница в доступности, уровень инженерного обеспечения; благоустройство территории, развитие сферы обслуживания населения и экологического качества территории; привлекательность среды.
На третьем этапе определяется стоимость одного квадратного метра земельного участка с учетом особенностей их использования.
На заключительном этапе проводится денежная оценка отдельных земельных участков (государственными органами земельных ресурсов непосредственно по заказу юридических и физических лип соответственно установленному порядку).
Информационной базой для определения затрат на освоение и обустройство территории являются данные государственной статистической отчетности о натуральных и стоимостных показателях, предоставленных городскими службами коммунального хозяйства, а также материалы дежурных планов инженерных сетей, которые ведутся городскими службами.
Базой для расчета затрат на освоение и обустройство территории на один квадратный метр является оцениваемая территория, которая равна площади застроенной территории населенного пункта в установленных границах.
В границах населенного пункта базовая стоимость одного квадратного метра земель дифференцируется на экономико-планируемые зоны устанавливаются на основе экономической оценки территории с учетом таких факторов:
2) доступность к центру, местам концентрации трудовой деятельности, центрам общественного обслуживания, местам массового отдыха;
3) уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории;
4) уровень развития сферы обслуживания населения;
5) экологическое качество территории;
6) привлекательность среды.
Оцениваемые районы определяются: магистралями общегородского значения, полосой отвода железной дороги, природными ограничениями и в отдельных случаях границами участков производственных предприятий.
Следующей стадией экономико-планируемого зонирования территории города является объединение оцениваемых районов в экономико-планируемые зоны.
При этом учитывается действие трех факторов:
1) смежность районов;
2) преимущественно однотипное функциональное использование;
3) близость значений индекса ценности территории.
Объектами денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения являются земельные участки, которые имеют фиксированные границы и характеризуются определенным местоположением, природными свойствами, физическими параметрами и хозяйственным состоянием.
Информационной базой для денежной оценки земель являются ведомости государственных кадастров, землеустроительной, лесоустроительной, градостроительной и проектно-технической документации, инвентаризации земель, данные государственной статистической отчетности.
В основу денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения кладется капитализированный рентный доход, или нормативный среднегодовой экономический эффект, который создается вследствие использования соответствующих земельных участков.
Существенным фактором, который влияет на порядок определения и размер денежной оценки земель, имеет отнесение земель к определенным категориям использования, потому что от этого в значительной мере зависит определение объектов оценки и коэффициентов, которые учитывают особенности их функционального использования.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Учитывая отраслевой характер отнесения земель к определенным категориям, возможность принадлежности одного земельного участка к нескольким категориям и сложности, которые возникают в связи с этим, объектами денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения нормативными актами определены земельные участки, которые используются по функциональному назначению, независимо от того, к какой категории они отнесены.
Во всех случаях, когда фактор, который учитывается методикой, отсутствует, значение соответствующего коэффициента принимается равным 1,00. Денежная оценка земельных участков, которые размещены в зонах гарантированного добровольного отселения, уменьшается на 20%, а в зоне усиленного радиоэкологического контроля — на 10%.
В основу денежной оценки земель промышленности, положено капитализированный рентный доход от целевого использования и осуществленного улучшения их обустройства.
Кроме учета рентного дохода, который создается за счет обустройства земельного участка, на денежную оценку влияют также региональная производственная инфраструктура и административный, научно-технический и социально-культурный потенциал местоположения земельного участка, а также тип ее функционального использования (разные виды экономической деятельности имеют разную относительную прибыльность). Указанные факторы учитываются через применение соответствующих коэффициентов.
К региональным факторам относятся:
1) отдаленность от административного центра;
2) отдаленность от ближайшего населенного пункта, который имеет магистральные пути соединения (железные дороги, автомагистрали общегосударственного значения, морские и речные порты, аэропорты);
3) вхождение в пригородную зону больших городов;
4) вхождение в зоны радиоактивного загрязнения.
К локальным рентообразующих факторам принадлежат:
1) инженерно-инфраструктурные;
2) инженерно-геологические;
3) историко-культурные;
4) природно-ландшафтные;
5) санитарно-гигиенические;
6) территориально-планировочные.
Общее значение коэффициента расположения земельного участка (Км) рассчитывается как произведение коэффициентов отдельных региональных и локальных факторов.
В основу расчета денежной оценки земель лесного фонда положено капитализацию нормативного среднегодового экономического эффекта от использования леса, который дифференцируется в зависимости от типа условий в соответствующей зоне, группе и категории защищенности лесов, лесотаксовом поясе и разряде лесных такс.
Нормативный экономический эффект от выращивания леса рассчитывается, как разность между оценкой той продукции и услуг, которые можно получить в эталонном лесонасаждении по действующим ценам, и суммой нормативных затрат, связанных с выращиванием леса за период оборота рубки, рассчитанных по методу относительной стоимости. Среднегодовой эффект определяется, как частное от деления полученной величины на продолжительность периода оборота рубки в годах.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
