Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк СБСАГРО и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ.
Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем:
- гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше одного года) накопить определенную сумму денег, которая станет первоначальным взносом при получении ипотечного кредита;
- банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.
Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности.
Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов, нужно отметить, что в существующей ситуации граждане опасаются класть значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в связи с продолжающейся инфляцией, так и в силу определенного недоверия к банковским институтам. Кроме того, отсутствует государственная поддержка жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это существует в Германии или во Франции.
Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики стали реализовывать схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему строй сбережений или ссудо-сберегательных касс (Москва и др.). Суть системы заключается в следующем: потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от одного года до двух—трех лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2—5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья.
Такие схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер. Они осуществляются организациями, не имеющими банковской лицензии, в результате отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитования населения со стороны Центрального банка Российской Федерации, поэтому возрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных с населения средств.
При данных схемах существует вероятность затягивания срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает их более дорогими и рискованными для населения, так как для них характерны все риски, связанные с финансированием строительства.
Для эффективного функционирования накопительных систем необходимо принятие соответствующих законодательных актов, защищающих права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства.
Существуют также региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов.
Основа этих программ — активная роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в решении вопросов привлечения средств граждан в строительную сферу и использования ресурсов региональных и местных бюджетов.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Среди администраций ряда городов получила распространение идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства (г. Саров, Нижегородская область). Фонды, используя бюджетные средства и часть налоговых поступлений (в пределах местных налогов, а в отношении закрытых административно-территориальных образований — и федеральных налогов), финансируют строительство жилья. Это жилье продается тем гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично — получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило, составляет примерно 50—60% стоимости нового, 20—25% — собственные средства гражданина, на оставшиеся 15—30% стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка.
Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья.
В некоторых городах и регионах (Оренбургская область. Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.
В ряде регионов России (Белгородская область. Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме — в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.
Существуют программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья.
Работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70—80% его стоимости, а остальные 20—30% обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется предприятием, как правило, на льготных условиях—длительный срок (до 10—15 лет), без процентов или льготные проценты, возможность последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием.
При наличии у предприятия собственных строительных мощностей используется вариант продажи сотрудникам построенного предприятием жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20—40% стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собственных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок на данном предприятии.
Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении кадров на длительный срок.
Все описанные выше подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу носят переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. Они активизируют рынок жилья и являются необходимым этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах.
Для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход на государственном уровне к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным нормативным обеспечением данной сферы.
Понятие инвестиционного риска и система управления рисками
В современной концепции риск — это степень неопределенности получения доходов заданного (запланированного) уровня.
Инвестиционные риски — это риски капиталовложений в любые инвестиционные проекты, где предполагается какое-либо единовременное стартовое капиталовложение, дающее отдачу (постепенную или даже единовременную) позднее (в следующих периодах).
- человечество (планета) в целом;
- отдельные регионы, страны, нации;
- социальные группы, отдельные индивиды;
- экономические, политические, социальные и прочие системы;
- хозяйства;
- хозяйствующие субъекты;
- отдельные проекты;
- виды деятельности;
- прочее.
По типу инвестиций:
- финансовые;
- инвестиционных проектов.
По степени ущерба:
- частичные — запланированные показатели, действия, результаты выполнены частично, но без потерь;
- допустимые — запланированные показатели, действия, результаты не выполнены, но нет потерь;
- критические — запланированные показатели, действия, результаты не выполнены, есть определенные потери, но сохранена целостность;
- катастрофические — невыполнение запланированного результата влечет за собой разрушение субъекта общества.
По сферам проявления:
- экономические, связанные с изменением экономических факторов;
- политические, связанные с изменением политического курса страны;
- социальные, связанные с социальными сложностями (например, риск забастовок и пр.);
- экологические, связанные с экологическими катастрофами бедствиями;
- нормативно-законодательные, связанные с изменением законодательства и нормативной базы.
По источникам возникновения:
- несистематический риск, присущий конкретному субъекту, зависящий от его состояния и определяющийся его конкретной спецификой;
- систематический риск, связанный с изменчивостью рыночной конъюнктуры, риск, не зависящий от субъекта и не регулируемый им. Определяется внешними обстоятельствами и одинаков для однотипных субъектов.
Систематические риски подразделяются:
— на непредсказуемые меры регулирования в сферах законодательства, ценообразования, нормативов, рыночных конъюнктур,
— природные катастрофы и бедствия,
— преступления, политические изменения.
В странах с развитой рыночной экономикой недвижимое имущество — объект инвестиций корпораций и отдельных физических лиц, т.е. владелец, может не занимать приобретенное здание непосредственно, а получать доход от приобретенной недвижимости в форме арендной платы с лица, непосредственно его занимающего. Эти денежные поступления являются доходом на инвестированный капитал, вложенный владельцем для приобретения здания. В этом случае можно утверждать, что стоимость недвижимости не связана напрямую с затратами на его строительство, а определяется доходом в денежном выражении, который может приносить данная недвижимая собственность. Следовательно, стоимость недвижимости может соотноситься как со стоимостью строительства, так и (или) с предполагаемой доходностью. В рыночной экономике понятие «стоимость» — это отражение цены, за которую владелец хочет продать свои активы, а также цены, которую покупатель готов заплатить за них.
Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Инвестируя средства в недвижимость, необходимо учитывать особенности объекта вложений. Разумно предположить, что любой потенциальный инвестор (покупатель) предварительно рассмотрит все возможные объекты инвестиций, прежде чем примет окончательное решение, куда вложить свои средства. И, конечно, большинство инвесторов желают максимизации своего годового дохода и одновременно максимальной зашиты покупательной способности инвестированного капитала. Иными словами, любые инвестиции в недвижимость должны иметь не меньшую отдачу, чем другие формы вложений денежных средств. Поэтому оценка стоимости объекта недвижимости является решающим моментом при принятии решения об инвестировании.
Прежде чем инвестировать в недвижимость, инвестор должен решить для себя вопрос целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости, а также выяснить уровень риска и его виды, характерные для выбранного для инвестирования сегмента рынка недвижимости.
Классификация рисков инвестирования в недвижимость:
В России в целом и в Санкт-Петербурге, в частности, операциям с недвижимостью присуще достаточно большое количество рисков:
- становой риск (политические, правовые и финансовые, включая инфляционный, риск изменения налоговой системы, административного произвола и т.д.);
- риск не ликвидности, т.е. задержки продажи объекта сверх ожидаемого маркетингового времени;
- риск некомпетентного управления, что отразится на техническом состоянии объекта и его доходности;
- риск возможного изменения соотношения спроса и предложения;
- риски, связанные со строительством (замораживание капиталовложений на период строительства, труднопредсказуемый рост стоимости материалов, использования машин и механизмов и рабочей силы, низкая ликвидность недостроя и др.);
- риск административных ограничений на использование объекта;
- риск аварийности коммунальных сетей из-за их общего неблагополучного состояния;
- экологические риски, включая наводнения и другие стихийные бедствия, а также аварии на АЭС, залповые и прочие сверхнормативные выбросы загрязнений в атмосферу, воду, почву.
Риски, возникающие при инвестировании в объекты недвижимости, можно классифицировать так же, как и риски инвестирования в любой вид бизнеса.
В целом риски, характерные для рынков недвижимости, необходимо, прежде всего, подразделить на три группы:
1) систематические риски, которые не поддаются диверсификации и указывают на характер связи уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным по рынку капитала уровнем риска;
2) несистематические или управляемые риски, которые поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;
3) случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.
Источниками неуправляемых рисков являются:
- низкая ликвидность недвижимости;
- неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;
- неопределенность в налогообложении;
- конкуренция на рынке капитала и на рынке недвижимости;
- длительность делового цикла;
- демографические тенденции;
- тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. Основное деление рисков по источникам возникновения — на систематические и несистематические.
К управляемым рискам на рынке недвижимости относятся микро риски:
- условия арендного договора;
- уровень операционного и финансового левериджа;
- структура инвестированного капитала и его стоимость;
- доля рынка недвижимости определенного типа;
- местоположение недвижимости;
- структура арендаторов.
Таким образом, классификация рисков при инвестировании в недвижимость практически аналогична классификации рисков при вложении средств в любой бизнес. Здесь не рассматриваются риску связанные с соотношением собственного и заемного капиталов, поскольку предполагается использование только собственного капитала компании.
Источниками риска в таком направлении реальных инвестиций, как инвестиции в недвижимость, могут быть:
- тип недвижимости;
- изменения соотношения предложения и спроса;
- местоположение (в т.ч. региональный риск);
- условия арендного договора и предоставления кредитов;
- физическое старение и изнашивание улучшений;
- изменения в законодательном регулировании и изменения условий налогообложения;
- инфляция;
- особенности реинвестирования;
- снижение ликвидности.
Риск выбора типа недвижимости для инвестиций означает неверный выбор конкретного типа недвижимости при общей благоприятной ситуации для развития рынка недвижимости. Например, в условиях, когда более высокую ставку доходности могли дать вложения в многофункциональную недвижимость, сделаны реальные вложения капитала в офисную недвижимость. Общенациональное избыточное предложение офисных зданий превратило реальные и номинальные ставки арендной платы в мертвый груз.
Риск изменения соотношения спроса и предложения. Поскольку основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате их взаимодействия создается рынок продавцов или рынок покупателей. Однако на рынке доходной недвижимости есть ряд существенных особенностей, для выяснения которых необходимо в каждый определенный период времени проанализировать факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
Основные факторы, определяющие величину спроса:
- платежеспособность населения;
- изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
- изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
- изменения во вкусах и предпочтениях населения — важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать заданными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;
- условия и доступность финансирования.
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательными условиями роста спроса являются расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса обычно ведет к депрессии на рынке.
Общепризнанно, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако необходимо иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов.
Результат роста спроса на недвижимость — рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.
В краткосрочном периоде параметры спроса более важны, чем параметры предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде. Если целью анализа является прогнозирование ситуации на рынке недвижимости (например, для расчета возможной цены реализации объекта недвижимости в некоторый период в будущем), необходимо особое внимание уделить анализу факторов предложения, поскольку в долгосрочном периоде объемы предложения высокоэластичны.
Основные факторы, определяющие величину предложения:
- наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
- объемы нового строительства и затраты на него, включая:
— интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья),
— положение в строительной индустрии, в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства),
— текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты,
— соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости,
— затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.
Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) — один из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов — несколько более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке наблюдается избыточное предложение и (или) недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет. Фирмам, работающим на рынке недвижимости, целесообразно накапливать информацию о динамике уровня вакансий и иметь базу данных. Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом избыток.
Риск местоположения связан с условиями местного рынка и перспективами социально-экономического развития региона, которые определяются притоками и оттоками капитала из региона, уровнем дифференцированности занятости работоспособного населения, криминогенностью ситуации в регионе, отношением населения к частному и иностранному капиталу, возможностями межэтнических, социально-экономических и вооруженных конфликтов, экологией региона и т.д., то есть теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной.
Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Убытки по арендному кредиту несет владелец, потому что для выселения арендатора и подготовки помещения для нового арендатора требуется время. Этот тип риска чаще всего проявляется для недвижимости с одним единственным арендатором.
Физический износ и старение улучшений также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень функционального износа, потому что он в большей степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют свою привлекательность для арендаторов, и владелец должен либо запрашивать меньшую арендную плату и тратить деньги на усовершенствование домов, либо терпеть более низкую занятость помещений.
Риск законодательного регулирования и изменения условий налогообложения заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги на собственность (имущество, недвижимость). Изменения либо в законодательном регулировании, либо в налогообложении в том случае, если они непредвиденные, могут уменьшить денежный поток доходов от недвижимости по сравнению с ожидаемым.
Риски инфляции и реинвестирования — относительно мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть намного ниже, чем ожидалось, из-за инфляции. Чем больше срок аренды, тем выше такой риск. В особом положении находятся инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, которые содержат самый большой инфляционный риск из всех видов инвестиций собственного капитала из-за длительных сроков аренды. Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Он также ниже для собственных капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость.
Риск снижения ликвидности.
Ликвидность рынка недвижимости по всем типам недвижимости определяется на макроуровне:
- социально-экономической ситуацией в стране, регионе;
- доступностью кредитов, определяемой государственной политикой (если правительство проводит политику «дорогих денег», кредит менее доступен в силу высоких процентных ставок);
- политикой коммерческих банков, сокращающих или расширяющих кредитование под залог недвижимости.
На уровне региона; ликвидность недвижимости определяется перспективами развития региона, степенью дифференциации занятости населения, экологией.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
