Жилье, которое находится в пользовании нескольких человек, принадлежит им на основе общей собственности. Каждый из проживающих имеет право на определенную часть помещения. Как оформить долю в квартире? Какие нужны для этого документы?
Если жилье принадлежит одному лицу, то продажу, дарение и другие манипуляции оформить будет несложно. Сложности возникают, когда у квартиры несколько собственников.
Если объект недвижимости находится во владении двух и более человек, то оно принадлежит им на праве общей собственности (п.1, ст. 244 ГК РФ).
Доли каждого из собственников определены – на праве долевой собственности. Не определены – совместной (п.2, ст.244 ГК РФ).
На праве совместной собственности жилое помещение принадлежит, как правило, супругам. Которые приобрели данную квартиру в браке (если в брачном договоре не установлены иные условия). В совместной собственности может находиться жилплощадь, приватизированная в начале 90-х: тогда доли редко определяли.
Сегодня при приватизации долю каждого собственника устанавливают автоматически. Это очень удобно, когда нужно совершить с квартирой некие юридические действия (завещать, продать, подарить).
Законодатель позволяет преобразование совместной собственности в долевую. Участники этой правовой процедуры должны определить долю каждого и составить соответствующее соглашение. Когда полюбовно совершить раздел не получается, проблему решает суд (ст.244 ГК РФ). По умолчанию доли участников (если иное не установлено соглашением) считаются равными (ст.245 ГК РФ).
Долевая собственность возникает в следующих ситуациях:
1. Человек получил часть квартиры в наследство. Если на жилплощадь претендует несколько наследников, то при отсутствии завещательного документа все получат одинаковые доли. Возможно, наследодатель указал конкретную долю для каждого.
2. Имущество приобретено разными людьми. Все участники сделки станут владельцами общей долевой собственности.
3. Муж и жена также могут прописать в брачном контракте свои доли в совместно нажитой квартире.
4. Единоличный собственник жилой площади решил продать ее часть стороннему лицу. Остается оформить документы, и квартира станет общей долевой собственностью покупателя и продавца.
5. Владелец недвижимого имущества дарит его сразу нескольким лицам. Эти люди становятся владельцами общей долевой стоимости.
6. Семья приобрела квартиру с участием средств материнского капитала. По соглашению определяются доли на родителей и детей (п.4, ст.10 ФЗ №256).
Теперь нужно свое право на долю в такой квартире правильно оформить.
Оформление долевой собственности:
Первый шаг – получение правоустанавливающего документа на квартиру. Договор купли/продажи, дарения, судебное решение, завещание и т.д. В таком документе должна находиться информация обо всех владельцах недвижимого имущества. Экземпляр должен быть у каждого.
Второй шаг – определение долей и составление соглашения. Прописывается часть квартиры каждого через дробь (1/2, 1/4). Если не указывать доли, то они автоматически становятся равными.
Следующий шаг – визит в регистрирующий орган, где каждому владельцу будет выдано свидетельство о праве собственности с указанием его части. С собой нужно иметь правоустанавливающий документ на квартиру, соглашение о распределении долей, техническую документацию, паспорта, квитанцию об уплате госпошлины в 1000 рублей и заявление.
Основное правило при отчуждении части квартиры – соблюдение принципа преимущественной покупки (ст.250 ГК РФ). Прежде чем оформить сделку купли-продажи с посторонним человеком, свою долю нужно предложить совладельцам, другим собственникам.
Чтобы не возникло проблем, отсылайте письма с уведомлением с указанием стоимости и условий продажи части квартиры. Совладельцы вправе согласиться или отказаться. Спустя 30 суток можно предлагать свою долю третьим лицам.
Если оформить продажу доли, нарушив преимущественное право совладельцев, они могут в течение трех месяцев подать в суд с просьбой о переводе прав и обязанностей покупателей (п.3, ст.250 ГК РФ).
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то без органов опеки и попечительства не обойтись. Они должны подтвердить, что интересы ребенка не будут нарушены. Сложнее, когда доля в жилом помещении принадлежит несовершеннолетним. Скорее всего, оформить чистую сделку продажи не получится. Нужно искать варианты обмена и в новой квартире выделять долю ребенку.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
