Доля это часть целого. Когда пишут или говорят "доля в квартире" подразумевается, что это доля в праве на квартиру.
Доля в праве на квартиру частью квартиры не является, а является частью права. Риелторы постоянно смешивают два разных понятия в одно. Для того чтобы доля в праве стала частью имущества ее необходимо выделить из общего имущества в соответствии со ст.252 ГК РФ.
Имущество находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности называется долевая собственность.
В российском гражданском праве традиционным является представление о субъективном праве собственности как о совокупности, «триаде» трех правомочий: владения, пользования, распоряжения.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Доля - это понятие правовое и не привязано к квадратным метрам. Ее нельзя огородить забором и нельзя потрогать. Собственнику может принадлежать какая-то часть права, допустим, 1/8 или 1/16 общего права. Но нельзя определить, где конкретно она находится – в ванной, туалете или в каком-то другом месте квартиры.
Продажа доли в квартире
Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. В правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.
Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).
Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов. Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.
Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.
Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.
Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.
ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:
• собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
• в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
• если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.
При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.
Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:
• письменный отказ всех содольщиков от покупки;
• при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
• свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
• технический паспорт из БТИ;
• кадастровый паспорт;
• письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
• документы, удостоверяющие личность сторон;
• согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
• собственно договор купли продажи доли в квартире.
Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.
Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.
Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.
Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку. Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ. Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:
(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей.
Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.
Доля ребенка в квартире
Сделка купли-продажи с недвижимостью таит в себе опасность, а если в ней участвует несовершеннолетний, тем более. Как продать квартиру, если в ней сособственником является ребёнок. Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?
Когда в квартире есть доля несовершеннолетнего ребёнка, то без органов опеки и попечительства не обойтись. Согласие органов опеки обязательно. Когда вы продаете квартиру с долей ребенка, то вы должны выделить ребёнку долю в новой квартире. Просто продать квартиру без выделения доли несовершеннолетнему нельзя.
Так что возможны только два варианта совершения сделки: продажа квартиры с долей ребёнка и одновременное приобретение другой квартиры и выделение в этой квартире доли для ребенка. Второй вариант, это продажа квартиры и выделение доли ребёнку в имеющейся жилплощади. Это в том случае, если предостаточно другого жилья. Или прописка где-нибудь на территории бабушки или дедушки. Доля у ребёнка должна остаться в любом случае. Если ребёнок является собственником в квартире, то органов опеки нам не избежать. Их разрешение на сделку обязательно.
Сначала мы получаем нотариальное разрешение на продажу доли ребенка. Второе, мы должны обязательно обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения. Обязательно нужно поинтересоваться, какие требования у органов опеки к жилью. Проще говоря, под какое жильё органы опеки выдадут вам разрешение на сделку.
У инспекторов попечительского совета свои требования к будущему жилью и с ними желательно заранее ознакомиться. Бывают случаи, когда органы опеки забракуют не одну квартиру. В органах опеки должны быть оба родителя либо опекуна. Если один из родителей отсутствует, то тут возможны варианты. Либо предоставить согласие супруга на продажу доли. В случае пропажи одного из супругов нужно предоставить судебное решение о пропаже супруга без вести пропавшим.
Разрешение на продажу органы опеки дадут только после получения документов, которые показывают, что ребенок получает в собственность другое жильё. Причем новое жилье должно быть не хуже, равноценно, а то и лучше старого. Каким образом оценивается? Во-первых, площадь жилья не должна быть меньше.
Во-вторых, тип жилья, его качество не должно быть хуже. Это обязательно проверят органы опеки. Они по закону должны проверить это. Органы опеки нужно письменно уведомить о продаже квартиры. Нужно узнать, какой пакет документов нужно им предоставить. В каких случаях органы опеки не дают разрешение на сделку? Если продаются одновременно все квартиры в собственности и покупается при этом жильё в рассрочку. Не дадут разрешение, если покупаете квартиру в строящемся доме. Если покупаете по договору дарения. В общем, во всех сомнительных вариантах, которые чреваты последствиями для ребёнка, органы опеки скорее всего откажут.
Продать долю несовершеннолетнего ребёнка непросто, поэтому многие покупатели не хотят связываться с продавцами, у которых есть доля несовершеннолетнего ребенка в квартире. Когда выдадут разрешение? Разрешение органы опеки выдадут через 2 недели после собеседования.
Если дети не собственники квартиры, а только прописаны в ней, то их можно выписать без разрешения органов опеки и продать квартиру. Продать квартиру с прописанным ребенком гораздо проще. Обращаться в органы опеки можно только в том случае, если у детей нет родителей, а их интересы представляют опекуны.
Далее сделка происходит по обычной схеме. Договор купли-продажи, регистрация в УФРС, передача квартиры. Если родители являлись собственниками квартиры, а дети нет, то их можно выписать не получая разрешения в органах опеки и попечительства. Но такую сделку государственный регистрационный центр отказывается регистрировать.
Потому что по суду можно признать выписку несовершеннолетних детей незаконной. Регистрацию могут заставить восстановить. Поэтому чистота сделки является сомнительной. Для совершения сделки с последующей регистрации необходимо постановление органов опеки и попечительства все-таки взять.
Вся остальная часть сделки производится по обычному сценарию. Нотариальное заключение договора купли-продажи, акта приема-передачи и регистрация прав собственности на покупателей.
В соответствии с ГК РФ даритель имеет право подарить квартиру полностью или выделить долю из этой квартиры.
Если квартира принадлежит не одному собственнику, то даритель имеет право подарить свою долю, не уведомив другого собственника, что не возможно при сделке договора купли/продажи.
Вопрос дарения доли в квартире или иной недвижимости, возникает обычно между близкими родственниками, потому как данная процедура является самой простой сделкой. Здесь не присутствует момент приема-передачи денежных средств, так как договор дарения является безвозмездной сделкой. Но самое главное, согласно законодательству РФ, близкие родственники при оформлении договора дарения освобождены от уплаты налога, который на сегодняшний день составляет 13% от кадастровой стоимости недвижимости. Самые частые ситуации, когда встает вопрос переоформления доли квартиры или другой недвижимости близкому родственнику возникают, когда родители при жизни желают поделить имущество между детьми, что бы в последствии не пришлось заниматься оформлением наследства, так как данная процедура намного сложней и дороже. Часто один из супругов дарит долю в квартире несовершеннолетнему ребенку, когда между супругами назревает развод, так как по закону раздел совместно нажитого имущества происходит только между супругами. Одним словом, причин может быть много, а собственник по своему усмотрению может распорядиться своим имуществом.
Подарить свою долю в квартире, собственник имеет право не только близкому родственнику, но и постороннему человеку. Такая сделка ни чем не отличается от обычной сделки недвижимости дарения родственнику, с тем отличием, что здесь необходимо уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
Задумываясь о дарении своего имущества близкому родственнику или постороннему лицу, необходимо учесть изменения, внесенные в ст.24 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ст.2 ФЗ N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в том числе в вышеуказанную ст. 24, дарение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Таким образом, сделки дарения долей любого недвижимого имущества можно было оформлять в простой письменной форме и регистрировать в Росреестре, то с указанной даты не обойтись без обращения к нотариусу и уплаты государственной пошлины за совершение нотариальных действий.
Исключением из указанных положений является Договор дарения доли земельного участка, который также можно оформлять в простой письменной форме без обращения к нотариусу.
Согласно п.5 ст. 333.24 НК РФ пошлина составляет 0,5% (для всех граждан, независимо от степени родства) от кадастровой стоимости передаваемой в дар доли, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. + ПТР (правовая техническая работа), которая зависит от сложности Договора и составляет порядка 5000-8000 рублей.
Однако, обратившись в нашу компанию, Вы избежите уплаты технической работы, поскольку мы работаем со своим нотариусом.
Более того, Вам не придется предоставлять выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, справку из ПНД и прочие документы.
Как правило под этим вопросом люди подразумевают размер налога на дарение недвижимости. В настоящее время расширен список лиц, которые освобождены от уплаты налога в размере 13 %, если эти лица являются близкими родственниками.
Близкими родственниками считаются родители, дети, супруги, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры.
Участники сделки, которые не являются близкими родственниками будут платить 13 % налог на недвижимость.
Дарение доли квартиры в гражданском праве - это договор, согласно которому одно лицо безвозмездно передаёт своё имущество в собственность другому. Законом обычно предусматриваются некоторые обязательные условия оформления договора дарения для признания его действительным.
Дарение доли квартиры между близкими родственниками - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Основным признаком такой сделки является безвозмездность.
Важно подчеркнуть, что договор дарения квартиры - это сделка, осуществляемая на безвозмездной основе, т.е. лицо, изъявившее желание подарить другому лицу находящееся в его собственности имущество, не вправе требовать от одаряемого какой-либо платы за передаваемое ему в дар имущество.
Для подготовки договора дарения доли квартиры, требуются копии следующих документов:
1. Копии паспортов дарителя и одаряемого;
2. Документы, подтверждающие права собственности на объект дарения.
Собственник доли квартиры
У собственника имеется право владения, распоряжения и пользования принадлежащей ему квартиры.
Это обозначает, что собственник может:
• продать;
• завещать;
• подарить,
• передать в ренту;
• сдавать по соглашению безвозмездного пользования либо найма;
• закладывать принадлежащее ему жилье;
• регистрировать в принадлежащей ему жилплощади неограниченное число лиц.
Собственник должен нести бремя содержания этого помещения, оплачивать:
1. коммунальные услуги;
2. налоги;
3. затраты на содержание и ремонт собственной квартиры;
4. общего имущества многоквартирного дома.
Также владелец обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии.
Распоряжение имуществом, которое располагается в долевой собственности, производится по обоюдному согласию всех ее участников.
Продавец доли должен уведомить в письменном виде остальных участников долевой собственности о намерении продажи собственной доли постороннему лицу, а также сообщить стоимость и иные условия продажи.
Если же другие участники долевой собственности будут против покупки либо не приобретут продаваемую долю в праве собственности на объект недвижимости в течение 1-го месяца со дня извещения, продавец вправе продать долю любому лицу. И при этом осуществить продажу он уже может по наиболее высокой, но не по более низкой стоимости.
Во время продажи доли с нарушением преимущественных прав приобретения любой иной участник долевой собственности вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с переводом на него прав покупателя.
Сособственник имеет право преимущественной покупки в момент продажи одним из них доли только постороннему лицу. Если желание изъявили купить долю несколько сособственников, право выбора покупателя уже предоставляется продавцу.
Если же осуществляется отчуждение вещи не путем подписания договора купли-продажи либо соглашения мены, а по другому типу договора (например дарение), отпадает право иных сособственников на преимущественную покупку отчуждаемой доли.
Сособственник не имеет права преимущественной покупки, и в этом случае доля отчуждается с требованием пожизненного содержания отчуждателя.
Законодательством предусмотрен раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и определение из него доли (статья 252 ГК РФ). Требовать выдела доли вправе каждый сособственник, а также кредитор участника долевой собственности (статья 255 ГК РФ). Кроме того, если имущество разделили в натуре без соразмерного ущерба его хозяйственному значению, выделяющийся приобретает долю из общего имущества в натуре. Когда имущество не разделено в натуре, то выделяющийся собственник может получить денежную компенсацию.
Если собственник доли хочет сдать квартиру в аренду, от собственников иных долей в данной квартире необходимо будет получить согласие в письменном виде, либо в форме отдельной бумаги, либо в виде отметки о согласовании соглашении аренды с иными собственниками жилья на тексте самого договора с их подписями.
Доли в квартире и материнский капитал
Несмотря на существенное падение стоимости недвижимости из-за кризиса, размер материнского капитала в большинстве регионов страны до сих пор не позволяет семьям с детьми приобрести полноценное жилое помещение без привлечения дополнительных средств — то есть без собственных сбережений или жилищного кредита (займа).
Поэтому для большинства родителей единственным доступным вариантом улучшения жилищных условий по государственному сертификату на маткапитал является покупка не целого жилого помещения, а только его части (доли).
При этом большая часть граждан зачастую даже не подозревает о том, что средства мат. капитала вообще можно направить на покупку права в долевой собственности у родственников и других лиц.
По закону материнский капитал можно направить на приобретение долевой собственности только в 2 случаях:
1. Если доля представляет собой изолированное помещение в квартире — одна или несколько комнат.
2. Если в результате покупки доли все жилое помещение полностью перейдет в собственность покупателя.
Важным условием является обособленность приобретаемой доли от остальной части помещения. Именно по этой причине долю в однокомнатной квартире купить нельзя (так как в единственной комнате невозможно выделить долю в «натуре»).
Это важно по той причине, что по закону направление улучшения жилищных условий предполагает возможность покупки по сертификату только самостоятельного жилого помещения.
Жилое помещение — это изолированное помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим нормам. В качестве такового Жилищный кодекс признает только жилой дом (и его часть), квартиру или часть квартиры, а также комнату.
Определения понятия «комната» также закреплено законодательством и означает часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания лиц.
Так сложилось, что Пенсионный фонд предпочитает не связываться со сделками на покупку долей по сертификату и часто отвечает отказом на подобные заявления от граждан. Одним из основных условий ПФР является требование приобретать отдельный объект собственности, а не «долю в праве».
Нельзя сказать, что данное требования правомерно и не может быть обжаловано в суде.
Судебная практика богата разбирательствами в суде с самыми разными исходами по вопросу покупки доли с использованием материнского капитала:
• Несмотря на отсутствие в законе запрета по использованию сертификата для приобретения доли жилого помещения в собственность лиц, уже в нем проживающих (имеющих права пользования), некоторые граждане для отстаивания своих законных прав из-за отказа ПФР вынуждены обращаться в Верховный суд.
• Существуют исключения и по одному из основных условий направления материнского капитала на улучшение жилищных условий — оформлению жилья в общее имущество всех членов семьи (вне зависимости от возраста детей). Так, в одном из судебных дел и суд согласился с суждениями матери, выкупившей долю в квартире своего совершеннолетнего сына, оформив ее только в собственность себя и несовершеннолетних детей.
Есть и обратные примеры — когда несмотря на правомерный отказ ПФР перевести средства семейного капитала в счет уплаты обязательств по потребительскому кредиту «на неотложные нужды» суд встает на сторону граждан, так как фактически заем был потрачен именно на это.
Ниже приводятся ответы на наиболее актуальные вопросы о вариантах и способах приобретения права в долевой собственности по материнскому сертификату.
Для молодых семей выкуп доли в квартире материнским капиталом является прекрасной возможностью улучшения жилищных условий. Но для получения разрешения ПФР на совершение подобной сделки необходимо соблюсти все требования закона.
Доля должна соответствовать следующим критериям, необходимым для признания помещения жилым:
• быть изолированной и обособленной от остальной площади жилища;
• являться пригодной для постоянного проживания;
• соответствовать санитарным, техническим и другим нормам.
Каждый случай ПФР рассматривает индивидуально, и его решение должно быть основано на положительном ответе на вопрос: может ли данная доля быть отнесена к самостоятельным жилым помещениям? Иные сделки могут быть оспорены ПФР в суде.
К примеру, ПФР одобрит сделку по покупке доли в однокомнатной квартире, если в ее результате семья покупателя, выкупая долю у других участников долевой собственности, станет единственным владельцем всего жилого помещения.
Список необходимых документов, которые нужно предоставить на покупку доли жилья, не отличается от списка на приобретение всей квартиры.
Порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости между родственниками в точности такой же, что и при сделках, где участниками выступают граждане, не состоящие в родственных отношениях.
И хотя сделки между родственниками законны, на практике существует ряд ограничений:
• сделка не должна быть мнимой, т.е. совершенной только для обналичивания материнского капитала без изменения порядка пользования жилым имуществом;
• сделки между супругами запрещены, но не возбраняется заключать договоры с другими родственниками — например, между детьми и родителями;
• ПФР признает договор, по которому семья приобретает права в долевой собственности у родных, если последние отказываются полностью от владения своими долями в жилом помещении.
Однако не стоит забывать, что Пенсионный фонд проверяет историю объекта недвижимости и тщательно следит за сделками между родственниками с целью недопущения попыток обналичивания материнского капитала.
В последнее время эта схема стала настолько широко применяться, что органы ОБЭП и МВД отслеживают не только дальнейшую судьбу жилья (чтобы были соблюдены права детей), но также и историю приобретенного жилья.
Если установится факт мошенничества, договор купли-продажи будет признан недействительным, а виновным может грозить уголовная ответственность за обналичивание государственного сертификата на материнский капитал.
Кроме этого при покупке жилья у родственников необходимо помнить о праве граждан на получение имущественного налогового вычета в размере произведенных расходов (за исключением суммы семейного капитала).
Однако гражданам, желающим выкупить долю у близких родственников, на основании п. 5 ст. 220 НК РФ может быть представлен отказ в оформлении налогового вычета, поскольку сделка проводится между взаимозависимыми лицами.
Исчерпывающий список взаимозависимых родственников приведен в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Какие-либо дополнительные ограничения на налоговый вычет при приобретении жилья у других родственников, которые не включены в этот список, законом не предусмотрены.
Приобрести долю в квартире можно и у посторонних лиц — при условии, что жилище отвечает требованиям закона:
• На практике, как правило, под долей подразумевается, приобретение одной или нескольких комнат в многокомнатной квартире.
• В случаях, когда дело касается однокомнатной квартиры, выкупить комнату невозможно — нужно приобретать полностью квартиру, а не ее часть.
Выкуп комнаты с привлечением материнского капитала возможен, если она изолирована и обособлена. То есть в свидетельстве о праве собственности должно быть указано, что оно выдано на отдельную комнату, а не на часть квартиры.
Поскольку в обычных квартирах комнаты в отдельную собственность выделяют редко, то речь может идти о выкупе комнаты в коммунальной квартире (с разделенными лицевыми счетами) или в частном доме.
Купить на средства семейного капитала комнату в общежитии, которое отнесено к специальному жилому фонду и не подлежит отчуждению (ст. 92 ЖК РФ) невозможно. Такая покупка может состояться в случае, если общежитие переведено в частный жилой фонд.
Поскольку ПФР переводит денежные средства уже после заключения и регистрации сделки, в договоре купли-продажи следует определить:
• что стоимость жилья полностью или частично будет оплачена семейным капиталом путем перевода денежных средств со счета ПФР на расчетный счет продавца (с указанием номера счета);
• стоит также указать срок, в течение которого покупатели обязаны сдать документы на распоряжение средствами материнского капитала (до полной оплаты по договору, недвижимость будет в залоге у продавца).
Согласно положениям ст. 10 (ч. 4) федерального закона № 256-ФЗ, жилое помещение, купленное с использованием семейного капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей с определением размера долей по соглашению между членами семьи.
Право собственности детей, которые родились после оформления сделки, но до того, как обязательства были погашены материнским капиталом и пока жилье окончательно не было оформлено в собственность, также должно быть учтено.
Это же мнение выражено в письме Федеральной нотариальной палаты № 216/06-11, которая разъяснила, что:
• недвижимость, приобретенная с использованием мат. капитала, должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей;
• законность сделок, в результате которых, жилье передается только во владение детей, может быть поставлена под сомнение.
Таким образом, если за материнский капитал выкупается даже незначительная доля в собственности на квартиру, оформляться она должна все равно на всех членов семьи.
Если в собственность семьи переходит часть жилого помещения, то соглашение об определении долей будет предполагать дальнейшее деление купленной доли еще как минимум на 3 части. При этом отказать в проведении сделки на основании того, что размер приобретаемой площади менее учетной нормы на человека, установленной в регионе, ПФР не вправе.
Обязательство по выделению долей исполняется не позднее чем через полгода, после того как:
• маткапитал будет перечислен продавцу либо;
• с жилья будут сняты предусмотренные договором обременения.
Как уже было ранее отмечено, закон не содержит запрета на приобретение доли жилого помещения. А поскольку понятие «дом» определено законом как жилое помещение, которое в отличие от квартиры является «индивидуально-определенным зданием», приобретение доли в частном доме вполне возможно.
Для того, чтобы ПФР перевел сумму маткапитала, дом, в котором приобретается доля, как и другие объекты недвижимости, должен быть:
1. Пригоден для круглогодичного проживания. Показателями пригодности для жизни будет являться:
• наличие системы отопления;
• водопровод (т.е. наличие питьевой, а не технической воды);
• электричество.
2. Должен быть признан жилым по документам — т.е. он должен быть капитальным, фундамент и стены должны быть выполнены в соответствии со СНиПами и нормами безопасности.
Кроме того, высота дома не должна превышать трех этажей, он должен располагаться на земельном участке, предназначенном под ИЖС на территории населенного пункта (города, села или деревни).
Согласие ПФР перевести средства семейного капитал на приобретение доли в частном доме возможно, если выкупаемая часть доли дома изолирована и имеет отдельный вход.
Однако, далеко не всегда дома, даже фактически разделенные на две половины, оформлены в долевую собственность, чтобы каждой половине соответствовала своя доля.
Часто такой жилой дом:
• продолжает оставаться одним жилым помещением, находящимся в совместной собственности без выделения долей;
• юридически содержит доли в праве общей долевой собственности, являющиеся «идеальными», т.е. не позволяющие конкретно определить, какое жилое помещение (одна или несколько комнат) принадлежит каждому из сособственников, что делает затруднительным выдел приобретаемого объекта недвижимости в «натуре».
Согласно ЖК РФ в качестве части жилого дома может выступать комната. В этом случае к доле в индивидуальном доме применяются те же критерии, что и при приобретении комнаты в квартире.
Практика показывает, что дом «на двух хозяев» в случае его раздела «в натуре» приобретает статус двухквартирного жилого дома. Средства материнского капитала можно направить на приобретение доли в таком доме только после осуществления его раздела в установленном порядке.
Если доли жилого дома выделены в натуре с обособленными входами и полностью изолированными от совладельцев помещениями, они могут иметь статус отдельных «квартир».
Для использования сертификата на материнский капитал на приобретение доли в индивидуальном доме в свидетельстве о праве собственности должно быть указано: квартира (либо часть жилого дома).
Семья, обладающая сертификатом на материнский капитал, вправе распорядиться им следующим образом: улучшить жилищные условия, увеличить пенсию мамы или оплатить образование детей. Практика показывает, что первое направление — наиболее популярно.
По закону улучшить жилищные условия можно, купив или построив(либо реконструировав имеющееся) жилье. При этом покупка жилья — все-таки наиболее популярный способ расходования материнского капитала.
Жилым помещением может быть изолированная часть дома (особенно на два отдельных входа или две самостоятельные квартиры) или комната в большой квартире.
Закон позволяет направить материнский капитал как на целое жилое помещение, так и на долю в нем. Исключение — доля в однокомнатной квартире (такая сделка будет одобрена, только если в ее результате покупатель и члены его семьи останутся единственными собственниками).
Пенсионный фонд допускает сделки между родственниками, за исключением случаев приобретения жилья у законного супруга. На остальных родственников данный запрет не распространяется.
Дарение доли в квартире
Основной список документов:
• Паспорта дарителей и одаряемых. Если одаряемому с 14 до 18 лет, то его паспорт и паспорт одного из родителей. Если одаряемому до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей;
• Если квартира является совместно нажитым имуществом и оформлена только на одного из супругов, то нужно нотариально заверенное согласие супруга(и) дарителя. Оформить согласие у нотариуса стоит 1-2 т.р.;
• Если за одного из участников сделки действуют доверенное лицо – нотариально заверенную доверенность (оригинал и копию). Доверенность заверяется у нотариуса за 1-2 т.р. Дарители не могут оформить доверенность на самих одаряемых доверенность на подписание за них договора дарения, и наоборот. Потому что даритель и одаряемый не могут быть в одном лице (п.3 ст. 182 ГК РФ). Они могут оформить доверенность друг на друга, например, на подачу подписанного договора на регистрацию в МФЦ.
Раньше для оформления сделки дарения недвижимости подходил договор в простой форме. Под простой формой имеется в виду обычный договор, напечатанный на листе А4. По закону в большинстве случаях стали требовать договор только в нотариально заверенной форме (п.1 ст.42 Федерального закона N 218-ФЗ). Т.е. сначала надо заверить (удостоверить) договор дарения доли у нотариуса, и только потом подать его в МФЦ или в Регистрационную Палату.
В принципе, можно оформить у нотариуса всю сделку дарения доли или просто заверить договор по собственному желанию, даже если это необязательно в вашем случае. Так обычно поступают когда есть опасение, что заинтересованные лица захотят оспорить сделку. Нотариус же будет выступать в качестве гаранта, что сделка прошла по закону.
Даже если договор подойдет в простой форме, то не надо составлять его самостоятельно. Крайне не советуем искать готовые шаблоны в интернете. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, почти каждая сделка дарения индивидуальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на ситуацию у дарителей и одаряемых, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь, если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить.
Договор дарения в простой форме можно заранее подписать, или сделать это перед сотрудником в МФЦ/Регистрационной палаты (следующий этап), нет никакой разницы. Сотрудник сам не удостоверяет подписи. Но если договор в нотариально заверенной форме, то он подписывается при нотариусе, потому что нотариус потом подписи удостоверит.
Количество экземпляров зависит от количества участников сделки, плюс один экземпляр, который остаётся в регистрирующем органе. Например, если один даритель и один одаряемый, то необходимо 3 экземпляра.
Во многих городах подать документы на регистрацию можно только в любое отделение МФЦ (Многофункциональный центр), затем оттуда документы передаются в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Регистрационные палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую, то лучше так и сделать.
Сам процесс подачи документов в МФЦ или Регистрационную палату не отличаются, поэтому в инструкции я указала про МФЦ:
1. Дарителю(ям) и одаряемому(ым) нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать подписанные договора с остальными документами. Если одаряемому до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если одаряемому от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель). Государственная пошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.1 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей. Сейчас позиция Росреестра такова, что госпошлину оплачивает одаряемый. На практике же без разницы кто платит госпошлину, это все по договоренности. Просто в чеках об оплате будут указан одаряемый. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать оригиналы документов, которые я перечислила выше + договор дарения доли и чек об оплате госпошлины.
2. Сотрудник МФЦ проверит список документов и составит заявления о регистрации права, которое дарителю и одаряемому необходимо подписать. Если одаряемому до 14 лет, то заявление за него подписывает один из родителей (опекунов), если от 14 до 18 лет — и одаряемый и один из родителей.
3. После подписания заявлений сотрудник МФЦ заберёт документы (кроме паспортов), каждой стороне выдаст расписку в получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору. Остается только ждать регистрации. По закону максимальный срок — 7 рабочих дней, но не всегда укладываются в срок. Можно позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить прошла ли регистрация.
4. В назначенный день даритель и одаряемый должны забрать каждый свою копию договора с отметкой о государственной регистрации. Необязательно всем одновременно приходить в МФЦ, можно по отдельности в разное время и дни. Также одаряемому выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру). В ней будет указано, что теперь он является собственником доли. При себе иметь паспорта и расписки, которые выдал сотрудник МФЦ.
Если даритель и одаряемый НЕ являются близкими родственниками, то одаряемый должен оплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной доли (п. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ). Дарители же никакого налога после дарения НЕ платят, т.к. никакой выгоды от сделки не получают. За несовершеннолетнего одаряемого налог должны заплатить родители (опекуны).
Доля в собственности квартиры
Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.
Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.
Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности. Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках. Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.
Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов. Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев. Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.
Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли. В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом. Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна 15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв. м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.
Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.
В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах. Теперь данные сюжеты менее актуальны: для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса. Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.
Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию. Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад. Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы. Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.
Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно. Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность. При этом существует важный нюанс: нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены. В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.
Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно. Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства. Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.
При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности. Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать. Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек, стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.
Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.
Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто. А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость. В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.
Доля в квартире несовершеннолетних
О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее.
Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ). В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.
Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?
За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.
Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.
В таком разрешении должны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.
Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку.
В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.
Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».
Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).
Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:
Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.
Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире).
Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:
• Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
• Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
• Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство. Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба). И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.
В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.
Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала. При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.
В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.
В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.
Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.
Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.
Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).
Покупка доли в квартире
Такая процедура, как покупка доли в квартире, риски которой достаточно велики, требует особенной настороженности. Связано это с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, негласно принимают участие другие собственники долей в приобретаемой квартире.
В большинстве случаев мы приобретаем в собственность квартиру. Но некоторым удобнее купить долю в этой самой квартире. Возникает закономерный вопрос: зачем?
Самая главная причина, безусловно, нехватка денег на приобретение всей квартиры, а жить-то где-то надо!
Но уже на этой стадии возможен первый риск. Зачастую владелец доли предлагает вам оформить договор дарения доли, а деньги вы ему передадите в общем порядке. С одной стороны, вы все равно становитесь владельцем квартиры, независимо от того, была она приобретена по договору купли-продажи или дарения. С другой стороны, если вас не устроит эта самая доля по каким-либо причинам, и вы пойдете в суд, то взыскивать с продавца будет нечего – договор дарения безвозмездный.
К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись. Все бы ничего, если бы однажды у Н. не отключили свет. Она пошла разбираться и выяснилось, что у бывшего владельца квартиры долги за электричество. На таких «радостях» сумма за долю в квартире была чуть больше долгов. А вернуть деньги уже нельзя – по договору они не передавались; здесь имела место личная договоренность, которую как говорится, к делу «не пришьешь».
Второй риск возникает тогда, когда покупатель «путает» понятия «доля» и «комната» в квартире. Доля – это неосязаемый «предмет», который виден только в свидетельстве о праве на собственность. Да, там она может быть прописана в цифрах через дробь -1/2,1/4 и т.д. Но выделить долю в отдельное помещение – очень сложная процедура. Связано это с отсутствием технических возможностей: для выделения доли в натуре необходим отдельных вход в помещение, изолированная комната и т.д.
Кроме того, проблемы также возникают при определении стоимости доли. По сложившейся ситуации на рынке недвижимости, доля не пользуется большим спросом, а потому и не стоит так дорого, как, например, изолированная комната. Но как же определить стоимость доли?
Логика по расчету стоимости 1 кв.м. по региону, умноженного на общее количество квадратных метров, здесь неприменима, так как в данном случае получится слишком завышенная цена на долю в квартире.
Поэтому в данном случае следует исходить из того, в каком районе находится квартира, есть ли в ней ремонт, количество долей (соседей) и т.д.
Стоит отметить и несколько негативный момент покупки доли в квартире. На данной жилплощади вы будете проживать не один, соответственно, могут возникнуть конфликты с соседями, которые впоследствии выливаются в скандалы и даже в обращение в суд.
Поэтому у вас должна быть возможность продать свою долю. А если квартира находится в неблагополучном районе, например, то сделать это будет трудно.
Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.
Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.
После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.
Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.
Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).
Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.
Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.
Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.
Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.
В последнее время на рынке недвижимости сделки с покупкой долей приобретают все большую популярность.
Связывают это обстоятельство с тем, что, во-первых, покупка доли – это вложение инвестиций. На квартиру, допустим, вы еще не накопили, а на долю – спокойно. Во-вторых, через покупку долей можно выкупить всю квартиру, и обойдется это намного дешевле, так как механизма определения цены за долю нет, соответственно, продавец может указать «заниженную» цену.
Покупка долей – это не то же самое, что покупка комнаты, например, в коммунальной квартире. Очень часто долю нельзя выразить даже в метраже, так как собственник имеет право не только на комнату, в которой он проживает, но и на часть санузла, кухни и т.д.
Безусловно, долю можно выделить через суд. В судебном заседании судья учитывает факторы финансового положения лица, подавшего иск, наличия у него иной жилплощади для проживания, состоит ли он в брачно-семейных отношениях, имеет ли детей и т.д.
Чтобы избежать дополнительных проблем, при оформлении сделки купли-продажи доли самым внимательным образом проверьте личность продавца.
Все дело в том, что на практике используют мошеннические схемы следующего рода: продавец подписывает договор купли-продажи, забирает деньги; покупатель получает свою долю в квартире, и все довольны. Только вот через некоторое время продавец «вспоминает», что он недееспособный гражданин, и в момент совершения сделки не отдавал отчет своим поступкам. Соответственно он подает заявление в суд и прикладывает все необходимые документы.
Так как жить ему больше негде, судья признает сделку купли-продажи недействительной и отменяет ее. Бывший собственник заселяется в свою часть квартиры, а у добросовестного приобретателя не остается другого выхода, как обратиться в суд за с истребованием уплаченных им денег. Суд выносит решение о возврате денег и продавец не против их вернуть. Вот только возвращать уже нечего! Регистрация в квартире, где приобретена доля самого собственника, осуществляется в общем порядке без согласия сособственников; регистрация иных членов семьи собственника – только с согласия «соседей».
Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.
Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.
Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.
Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.
Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.
Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.
Залог доли в квартире
В данном материале пойдет речь об особенностях оформления кредита с предоставлением доли в жилплощади в качестве залога.
Рассмотрим преимущества и недостатки таких сделок, как их осуществить в правовом поле, поговорим о некоторых нюансах, и узнаем, как взять кредит под залог доли в квартире, чтобы затем не лишиться своего жилья.
Оформление кредита под залог доли недвижимости является одной из наиболее сложных ипотечных процедур.
Перед тем, как решиться на такой шаг, рекомендуем ознакомиться со всеми условиями и тонкостями данного вопроса. Так вы сможете избежать недоразумений и проблем, связанных с залоговым кредитованием.
Когда возникает необходимость получить большую сумму денежных средств, граждане прибегают к залоговым кредитам, где в качестве залога выступает недвижимость или доля в ней.
Банковскими учреждениями установлены категории граждан, которые могут претендовать на получение такого рода кредита – это супруги после оформления официального развода, один из совладельцев квартиры, который состоит в конфликте с другими владельцами.
Для оформления такого вида кредита потенциальный заемщик должен соответствовать следующим требованиям банка:
Возраст заемщика от 18 лет
При этом на момент окончательного погашения долга ему не должно быть более 65 лет
Официальный доход в месяц
Должен как минимум в два раза превышать сумму ежемесячного платежа по кредиту
Общий стаж работы не менее 3 лет
При этом на последнем месте трудоустройства заемщик должен работать не менее полугода
Некоторые банковские учреждения предъявляют дополнительные требования, однако если предыдущая кредитная история положительная, то он может рассчитывать на получение кредитных средств.
Если доли в объекте недвижимости не распределены между собственниками, тогда понадобится заручиться письменным согласием остальных совладельцев.
Если доли разделены, тогда в согласии нет необходимости. Для получения кредитных средств банка под залог доли в квартире она должна соответствовать таким требованиям:
• доля должна быть выделена в общей площади;
• наличие технической документации на долю;
• отсутствие обременений и арестов;
• высокий уровень ликвидности недвижимости.
Также банки требуют, чтобы в доле в квартире не были зарегистрированы несовершеннолетние дети, инвалиды разных групп или недееспособные граждане. Обязательным условием является страхование объекта залога.
Отметим, что оформить кредит под залог доли в квартире значительно сложнее, чем с предоставлением целостной отдельной жилплощади.
При залоге в виде доли сумма предоставленных банком средств не превысит 80% от рыночной стоимости залога.
Перед оформлением рекомендуем вам ознакомиться с предложениями всех банков и выбрать наиболее выгодное на текущий момент с точки зрения разных условий.
Заявка в большинстве случаев рассматривается банками на протяжении 2 дней, затем деньги перечисляются на счет заемщика. Полученную сумму гражданин должен погашать ежемесячно равными платежами.
Несомненные плюсы оформления кредитных средств под залог 1/2 доли квартиры недвижимости:
Оперативное рассмотрение запроса
И вынесение решения
Кредитной истории
Не уделяется столь пристальное внимание, как в случае с обычными кредитами
В основном не требуется справка о доходах
С места трудоустройства
Не требуются поручители
По договору
При положительном решении сделка заключается уже на следующий день
После чего средства поступают на счет заемщика
В последнее время популярность такого вида кредитования и привлекательность для граждан возрастает по ряду причин.
Помимо банковских учреждений, такие кредиты под залог недвижимости выдаются любыми физлицами и компаниями, которые могут осуществлять такой вид деятельности.
Достоинством для многих граждан в залоговом кредитовании становится то, что банк не слишком тщательно проверяет кредитную историю и платежеспособность заемщика, ведь банк получает надежную страховку невозврата денег в виде доли в имуществе.
Однако не всегда такие займы безопасны, часто мошенники пользуются такими схемами с целью незаконного завладения недвижимостью.
Мошенники зачастую незаконно оформляют факт передачи денежных средств и недвижимости, в результате доверчивые граждане могут остаться без денег и без доли в квартире.
Поэтому необходимо тщательно проверять каждый пункт договора и следить за законностью оформления сделки.
Если же мошенники уже использовали нелегальную схему, вам понадобится обратиться в суд с целью признания сделки недействительной и возврата принадлежащей вам недвижимости.
Основным законодательным актом, который регулирует процедуру выдачи займов, является ФЗ №353 «О потребительском займе».
В ст. 340 ГК РФ указывается стоимость залога. Были внесены следующие корректировки:
Если заемщик не погашает кредит
Банк вправе забрать долю в недвижимости, которая выступала залогом и обеспечением по кредиту. При этом разница в цене на момент оформления договора и окончания не учитывается
Залог в обязательном порядке подлежит страхованию
Сумма страховки и размер предоставленного кредита должны совпадать
Потребительское и залоговое кредитование в последние годы набирает все большую популярность.
Однако не всегда банк дает большую сумму кредитных средств, размер кредита можно значительно увеличить, если вы предоставите высоколиквидное имущество в качестве залога.
Допускается использование в виде залога не только целой квартиры, но и доли в ней. Однако для избежания сложностей и споров необходимо заранее ознакомиться со всеми существенными моментами.
При оформлении кредита под залог доли в квартире в СПб или любом другом регионе заемщик предоставляет банку долю в квартире, собственником которой он является, в качестве обеспечения сделки.
Такие соглашения предполагают выдачу крупных денежных сумм банком без тщательных проверок платежеспособности и кредитной истории заемщика.
Таким образом, получая обеспечение в виде доли в квартире, банк страхует свои риски невозврата кредита. Под термином «доля в квартире» подразумевается один из видов частной собственности.
Ведь в основной массе граждане выступают сособственниками квартир, принадлежащих на праве собственности всем членам семьи в равных долях.
Кредитный заем представляет собой сделку, совершаемую заинтересованными гражданами под залог 1/5 доли или любой другой доли в квартире.
Оформляется она кредитным договором, где четко прописываются условия и предмет залога. Займодатель предоставляет в качестве обеспечения по кредите объект недвижимости, и в свою очередь получает оговоренную сумму денег.
Он берет на себя обязательства по возврату суммы в конкретный срок, прописанный в кредитном соглашении.
По договоренности сторон условия договора могут быть изменены, также существенные пункты могут быть прописаны в дополнительном соглашении.
Перечень документации, которая требуется для оформления залогового кредитного договора, разделяется на две категории – для заемщика и для доли в недвижимости.
Документы для потенциального заемщика:
• паспорт гражданина РФ;
• справка об официальном доходе при необходимости;
• ксерокопия трудовой книжки, заверяется в нотариальной конторе;
• при наличии военный билет.
В зависимости от требований конкретного банка данный список может быть расширен. Как правило, банки предоставляют более лояльные условия для своих клиентов.
Перечень документации для доли в квартире:
• правоустанавливающий документ;
• кадастровый и технический паспорт доли;
• выписка из ЕГРН;
• заключение о проведении экспертной оценки рыночной стоимости.
Каждый гражданин, имеющий в собственности долю квартиры, может использовать ее в роли залога при получении банковского кредита.
Оформление доступно несколькими способами:
Заполнение заявки в онлайн-режиме
На сайте выбранного банка
Персональный визит в отделение банка
Где работники разъяснят все условия и нюансы кредитного договора
Для банковского учреждения такой кредит является выгодной сделкой, поскольку нет необходимости тщательно проверять биографию и платежеспособность заемщика.
Единственным требованием выступает высокая ликвидность предмета залога, что служит гарантией возврата кредита.
Сегодня банки имеют множество предложений по предоставлению кредита под залог доли в квартире. Банки, имеющие крупные активы, не откажут вам в выдаче залогового кредита.
Предлагаются ставки в размере 15-30% зависимо от периода кредитования. Предоставляются кредиты сроком от месяца до 20 лет.
Рассмотрим, какие банки дают наиболее выгодные предложения:
Сбербанк
Выдает максимальную сумму 10 млн. руб. под 15,4% годовых сроком от 3 месяцев до 8 лет. Сумма зависит от ликвидности доли и ее рыночной стоимости
ВТБ 24
Годовые проценты 13,74 – 15,2%. Размер кредита до 90 млн. руб. сроком до 20 лет
Зенит
Предоставляет не более 14 млн. руб. до 14 лет. Ставка на уровне 14-18% годовых
Росгосстрах
До 10 млн. руб. на 15 лет. Процентная ставка 16,5% годовых
Россельхозбанк
Выдает максимум 10 млн. руб. на 10 лет. Процентная ставка 15,5% в год
На практике не представляется возможным получение займа под залог невыделенной доли в квартире, которая имеет нескольких владельцев.
С правовой точки зрения в многоквартирном жилом доме процесс выделения долей в квартире реализовать практически невозможно.
Ведь в результате формируется идеальная доля, то есть определенная часть в праве собственности. Единоличный владелец права собственности жилья отсутствует.
Владелец определенной доли в недвижимости в соответствии со ст. 209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью по личному усмотрению.
Он может совершать юридические сделки со своей долей, в рамках действующего законодательства.
То есть такие сделки должны быть проведены в соответствии с юридическими нормами и не нарушать права родственников и третьих лиц.
Владелец доли в квартире имеет право передавать ее заинтересованным третьим лицам, передавать право владения и распоряжения, при этом сохраняя статус собственника, а также предоставлять в качестве залога и обеспечения по кредиту.
Как гласит ст. 247 ГК РФ, владение и распоряжение недвижимостью, состоящей в долевой собственности, происходит по обоюдному соглашению граждан, являющихся совладельцами.
Если между ними не достигнута договоренность, тогда порядок пользования и распоряжения определяется в ходе судебного разбирательства.
Так, если собственник имеет выделенную долю в квартире, он вправе ее предоставить банку в роли залога по кредиту.
Однако осуществить такое действие он может, только получив письменное согласие других совладельцев жилья. Аналогичная ситуация и долей дома, если владелец доли в нем желает заложить ее банку.
Порядок оформления кредита в банке следующий:
• заполнение заявки онлайн в отделении банка;
• выбор программы кредитования;
• рассмотрение заявки банком и принятие решения, о чем вы будете сразу уведомлены;
• заключение и подписание договора с предоставлением документов на залоговую недвижимость;
• выдача кредита.
В отделении банка заявитель заполнят анкету со всеми данными.
Помимо кредитного договора, оформляется договор залога на следующих условиях:
• письменное заключение с подписями сторон и печатью банка;
• четкое указание залогодержателя и залогодателя;
• требования, обеспечением которых выступает залоговая доля в недвижимости – тип соглашения, участники и их данные;
• тип, стоимость и параметры предмета залога;
• подробное описание прав и обязанностей собственника доли квартиры и банка;
• возможность замены предмета залога, в случае положительного ответа необходимо указать условия замены;
• объем обеспечения залогом ответственности заемщика перед банком;
• указание, кто из сторон ответственен за сохранность залога;
• период действия соглашения, условия его расторжения.
После проставления подписей договор должен пройти процедуру регистрации.
Таким образом, каждый гражданин, имеющий в собственности долю квартиры, может взять кредит в банке и предоставить эту долю в качестве обеспечения.
Однако требуется уделить тщательное внимание выбору надежного кредитора. При выборе банка рекомендуем оценить и сравнить действующие программы кредитования, чтобы в случае невозможности оплатить кредит не лишиться своей недвижимости.
Выделение доли в квартире
Выдел долей в квартире может быть сделан с самыми различными целями:
• Выдел доли в квартире супругу (бывшему супругу);
• Выдел доли в квартире родственнику (брату, дяде, бабушке и т.д.);
• Выдел долей в квартире детям и т.д.
По сравнению с выделением долей в квартире, совместное владение имеет ряд существенных недостатков:
• Собственник может зарегистрировать в квартире кого-либо, в том числе и самого себя только с согласия всех остальных собственников;
• Монтаж бытовой техники, текущий или капитальный ремонт жилья может осуществляться только с общего согласия;
• Все собственники имеют преимущественное право выкупа, то есть прежде чем выставить на общую продажу собственную долю в квартире, владелец должен предложить ее остальным участникам.
Просто так сдать внаем или в аренду выделенную долю в квартире нельзя. Для начала собственнику потребуется получить соглашение о совместном распоряжении данной недвижимостью, о порядке пользования этим помещением и о выделении доли в совместной собственности в натуре, а оформить все это возможно только в судебном порядке.
Собственники могут без постановления суда совместно сдать в аренду всю квартиру целиком, как единое имущество, разумеется, при наличии письменной договоренности между всеми. Например, если сделан выдел доли в квартире супругу, то он может сдать свою долю в квартире (комнату) только с согласия остальных собственников (членов семьи).
Когда выделенная доля в квартире оказывается в залоге, кредитор может потребовать выделить долю должника из общей собственности, чтобы обратить на нее взыскание. Когда выделить долю в квартире в натуре невозможно, или остальные участники возражают против этого, кредитор может потребовать продать эту долю остальным участникам общей собственности, чтобы взыскать долг.
В судебной практике разбирательства по вопросам долевой собственности весьма распространены. Участниками таких разбирательств становятся бывшие супруги, родственники, наследники и т.д. Особенно актуален вопрос выдела доли в квартире детям, а также выдел доли супругу.
При выделении доли в квартире применяются следующие правила:
• При разводе или при передаче выделенной доли в квартире одному из супругов определяется размер долей каждого. Этот порядок применяется в отношении квартир супругов, приватизированных в совместную собственность до 1992 года.
• Доля может быть выделена в натуре в квартире. Для этого должны быть условия, а также каждая из выделенных долей должна обладать собственными коммуникациями.
• Если выделить долю в натуре невозможно, определяется порядок совместного пользования имуществом. Например, каждому владельцу условно выделяется определенная комната.
С юридической точки зрения выдел от раздела имеет существенные отличия. Выделом называется доля одного из совладельцев, но при этом совместная собственность всех участников не прекращается. Например, когда квартира принадлежит двум собственникам, одному из них может быть выделена его доля, а также может быть выделена доля ребенку, чтобы закрепить за ним право собственности на данную квартиру.
Выделить долю в квартире можно одним из способов:
• Часть квартиры может быть выделена в натуре пропорционально идеальной доле, выраженной в дробной или процентной форме (например, 1/2 квартиры, 30% квартиры);
• С помощью выплаты денежной компенсации в размере стоимости доли.
Таким образом, доля в квартире может быть идеальной или выделенной в натуре. В трехкомнатной квартире трем собственникам принадлежит по 1/3 – это идеальная доля, и по 1 комнате – это выделенная в натуре доля.
Однокомнатная квартира может принадлежать нескольким собственникам, но доля каждого не может быть выделена в натуре и может быть только идеальной. Независимо от того, выделена доля супругу или выделены доли детям, их право собственности будет распространяться только на идеальные доли.
Выделить собственнику долю в приватизированной квартире можно только тогда, когда имеется техническая возможность передать не только изолированную часть квартиры, но и вспомогательные – санузел, коридор, кухню, а также отдельный вход.
Если такой возможности нет, то суд по требованию истца может определить порядок, в котором квартира будет совместно использоваться. Одновременно с выделом доли и передачей собственнику изолированной части жилого помещения, он автоматически теряет права на всю оставшуюся часть данной недвижимости. Если же определяется порядок совместного пользования, то каждый из собственников не прекращает право общей собственности.
Поскольку в квартире сделать изолированный вход и поделить кухню с коридором невозможно, в суде чаще всего рассматриваются иски о выделе доли или разделе квартиры, когда каждому собственнику передается в собственность изолированная комната, а все подсобные помещения переходят в долевую собственность. Так может быть выделена доля ребенку или выделена доля супругу, но общие помещения (кухня, коридор, санузел) будут принадлежать всем на равных правах.
Так как выделить долю в квартире в соответствии с идеальной долей собственника не всегда возможно, часто при определении порядка пользования собственнику передается в пользование помещение по размеру большее, чем размер его идеальной доли.
В таких случаях остальные собственники имеют право требовать с него плату за пользование частью помещения, ему не принадлежащей. Эти платежи относятся к обязательным, но не являются компенсацией, поскольку раздел квартиры в натуре не производился, и изменения выделенных долей не происходило.
Если собственник заявит в суд требование о выделении его доли в квартире в натуре, но размер доли будет слишком незначителен, суд обяжет других собственников выплатить денежную компенсацию, при этом согласия этого собственника не потребуется.
Каждый конкретный случай подобных судебных разбирательств таит в себе множество нюансов, разобраться в которых может только очень опытный жилищный юрист.
Чтобы потребовать выделения доли в квартире ребенку или выделения доли супругу необходимо собрать следующие документы:
• Все правоустанавливающие документы на квартиру;
• Копии паспортов, а также документов, подтверждающих факт родства между проживающими в ней лицами;
• Прочие имеющие отношение к делу документы.
Важно особо отметить, что право на выделенную долю в квартире означает автоматическое право на оформление постоянной прописки. Право на прописку не зависит от размера выделенной доли. Прописать в собственной выделенной доле квартиры ребенка до 14 лет можно и без согласия остальных собственников, но только при обязательном условии, что Вы с ребенком проживаете совместно.
Купить выделенную долю в какой-либо квартире для того, чтобы прописать туда ребенка можно только при наличии на это согласия всех остальных собственников.
Доля в приватизированной квартире
В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены только после предварительного определения доли каждого из них.
То есть в данном случае перед продажей своей доли (1/4 квартиры) владельцу будет необходимо выделить ее из общего имущества.
Если все собственники квартиры не смогут прийти к соглашению о распределении долей, то это произойдет по решению суда.
Соглашение собственников о распределении долей должно быть заключено в письменной форме (при этом по желанию сторон оно может быть удостоверено нотариально). Далее все участники лично, либо уполномоченные ими иные граждане (представители по доверенности), подают документы в органы Федеральной регистрационной службы (ФРС). Органы ФРС регистрируют изменение режима общей собственности с совместной на долевую.
Важно учесть, что при выделении из общего имущества доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Отступление от этого правила возможно, если кто-либо из участников долевой собственности осуществил за свой счет неотделимые улучшения этого имущества, к примеру, сделал ремонт. При таких обстоятельствах он имеет право на соответствующее увеличение своей доли.
В дальнейшем (после определения своей доли либо по соглашению сторон, либо по решению суда) собственник, желающий продать свою долю, должен соблюсти ряд процедур. Дело в том, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.
Продавец доли обязан известить в письменной форме всех остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При несоблюдении указанной процедуры, либо если продавец продаст свою долю по цене ниже, чем была указана в предложении, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя на тех условиях на которых продана доля.
То есть договор с покупателем будет расторгнут по решению суда и собственность перейдет к одному из собственников долей в этой квартире. Такие же правила закон распространяет и в том случае если доля будет отчуждаться не по договору купли-продажи, а по договору мены.
Доля квартиры супруга
В большинстве случаев, люди, вступающие в брак, не думают о том, что когда-то им придется разводиться. Поэтому они не утруждают себя изучением правовой стороны развода, а вопросами «как быть?» и «что делать?» начинают атаковать юристов, когда сталкиваются со всеми подводными камнями бракоразводного процесса.
А между тем, чтобы бракоразводный процесс проходил как можно менее болезненно, необходимо знать некоторые правовые тонкости, о которых мы вам расскажем.
Первое, что необходимо определить, приступая к разделу имущества — режим его правового регулирования, т. е. применяемые к нему правила.
Семейный кодекс РФ (СК) предусматривает два правовых режима имущества супругов:
– законный;
– договорной.
Законный – это общий, наиболее распространённый вариант регулирования супружеского имущества. Согласно ст. 34 СК, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Иными словам, всё, что вы приобретете во время брака (от ложки до родового поместья) будет являться общей совместной собственностью супругов и при разводе будет делиться поровну, если иное не прописано в брачном договоре (при наличии такового), либо ином юридически оформленном документе.
Договорной – это режим, который менее распространён, но даёт значительно большие гарантии при делении имущества. При договорном режиме обычно используются два основных инструмента - брачный договори соглашение о разделе имущества.
Брачный договор можно заключить как до регистрации брака, так и в любой момент состояния в браке. Соглашение о разделе имущества заключается, как правило, перед расторжением брака или сразу после него.
Итак, процедура раздела имущества между бывшими супругами начинается с установления факта – был ли заключён брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Если брачный договор есть, то сложности будут сведены к минимуму. Ведь, как правило, в хорошо составленном брачном договоре всё прописывается очень детально (кому какого цвета достанется кастрюля, а кому какой марки автомобиль). Единственное, на чем надо будет заострить внимание - всё ли нажитое имущество охвачено договором и не нарушают ли пункты договора права какой-либо стороны.
Если же брачного договора не было, соглашение о разделе имущества не достигнуто и не подписано и на достижение компромисса уповать не приходиться, то остается один вариант – раздел имущества в судебном порядке.
Как вы уже поняли, если при разводе дело дошло до раздела имущества, то делиться будет совместно нажитое во время брака имущество. К совместно нажитому имуществу относится: зарплата; доходы от предпринимательской деятельности; доходы от результатов интеллектуальной собственности (написанной книги, статьи песни, снятого фильма); пенсии; пособия; приобретённое за счёт общих средств движимое и недвижимое имущество; приобретённые паи, вклады, бумаги. При этом право на общее имущество имеет и тот из супругов, который не имел доходов по уважительным причинам. Например, если жена не работала и занималась ведением домашнего хозяйства и воспитанием детей, она имеет право на общее имущество.
По общему правилу супруги имеют право получить равные части от нажитого ими в браке. Не важно, на кого зарегистрированы или оформлены вещи и имущество. Имущество делится в суде именно по принципу равенства. Нажитое делится путем установления на него долевой собственности, либо передачей каждому разных вещей одинаковой стоимости, либо передачей предметов одному с выплатой другому компенсации. Что и кому передать, судьи решают, учитывая сложившийся порядок пользования вещами и нужды сторон. Нажитое можно делить по частям - отдельно недвижимость, деньги, машины и т.д. или все сразу. Нельзя делить по категориям типа «мне недвижимость в Москве, а тебе в Урюпинске».
Кроме того, существуют ещё определённые нюансы:
Имущество, которое было получено до вступления в брак, а также полученное одним из супругов в дар или в порядке наследования во время брака является его собственностью. Иными словами, если ваша супруга имела квартиру до вступления в брак, а вам (уже будучи женатому) любимая тетушка подарила яхту на 23 февраля, то после развода каждый останется при своей квартире и яхте. Но есть одно «но»! Если суд признает, что в течение брака в данное имущество были произведены вложения за счёт совместного имущества или личного имущества другого супруга, и они значительно увеличили стоимость имущества, то имущество может быть признанно совместной собственность. Например, у супруги до вступления в брак был маленький домик в деревне, а вы из него отстроили замок за свои средства и сумели это подтвердить в суде, то замок будет признан совместной собственностью.
Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и предметов роскоши, хотя и приобретённые во время брака за счёт общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался, т.е. платья вашей жены от «Versace» и ваши костюмы фабрики «Заря» делиться не будут.
Исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности (изобретения, компьютерные программы, написанные книги, картины, и т.п.), будут признаны личной собственностью их автора, однако это не распространяется на доходы. Как говорится фамилию на обложке написанной вами книги укажут вашу, а доходы разделите с супругом.
Имущество, нажитое каждым из супругов после фактического прекращения семейных отношений при раздельном проживании, может быть признано судом их личной собственностью. Но опять таки, надо сильно постараться и доказать в суде, что автомобиль вы приобрели на свои личные средства только после того как ушли от жены (или бросили мужа).
Наконец, детские вещи признаются принадлежащими именно детям и остаются с тем из родителей, с кем будут проживать дети.
Нельзя забывать и об общих долгах супругов, которые уменьшают общее имущество и распределяются между супругами пропорционально присуждённым им долям, т.е. если супруг проиграл в карты 100 тысяч рублей, то на эту сумму суд может уменьшить ему и причитающуюся долю при разделе совместной собственности.
Разумеется, далеко не всё можно разделить в натуре, по принципу: тебе – половина, и мне – половина. На два, например, не делится однокомнатная квартира, автомобиль, картина, самолет и т.д. В этом случае возможна замена причитающейся одному из супругов доли денежной компенсацией, рассчитанной на основе среднерыночной стоимости делимого предмета. Если бывшим супругам не удаётся добровольно договориться о величине такой компенсации, её определяет суд.
Такое специфическое имущество, как принадлежащая супругу доля в праве собственности на какой-либо объект, при разводе также включается в общую имущественную массу.
На самом деле при отделении совместной собственности супругов от их личной собственности может возникнуть гораздо больше сложностей, на которых спотыкаются и сами бывшие супруги, и адвокаты, и судьи. Поэтому и при составлении брачного договора и при разделе имущества в суде советуем вам пользоваться услугами нотариусов, опыт которых в составлении брачных договоров в России самый большой.
Союз мужчины и женщины, зарегистрированный в органах записи актов гражданского состояния. Незарегистрированные фактические брачные отношения (гражданский брак) не порождают правовых последствий – то есть прав и обязанностей супругов в соответствии с Семейным кодексом РФ, так же как и брак, заключенный по религиозному обряду. Регистрация осуществляется только при личном присутствии вступающих в брак, представительство в данном случае не допускается юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности).
Выкуп доли в квартире
Долевая собственность - это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом. П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:
1. Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке. Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире.
2. В порядке наследства. После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.
3. Приобретение доли в квартире. Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.
Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм:
Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом. В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд. Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении. Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Продавец и Покупатель обращаются к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие:
• Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
• Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности.
• Свидетельство о праве собственности (если есть).
• Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли.
• Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах.
• Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.
Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю - продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела. Были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению.
Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ. Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы. Перечень е документов необходимо узнать заранее.
Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:
• Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе.
• Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние.
• Документ, подтверждающий семейный статус.
• Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли.
• Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли.
• Документы из органов опеки – при необходимости.
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ). Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество.
В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ). То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).
Когда преимущественное право не работает:
• Если сделка безвозмездная (дарение, рента).
• Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков.
• Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве.
Существует такой вид сделки как цессия, которая является уступкой права требования или иного имущества, т.е. одно лицо передает другому свое право, что то требовать с третьего лица. Данный вид сделок запрещен в отношении долей в квартире.
Запретить собственнику продать свою долю в квартире никто не может, даже другие собственники. Если сособственник против, чтобы доля в квартире была продана постороннему лицу, то он в праве в течение месяца с момента получения уведомления о продаже дать свое согласие на ее покупку. На практике существуют случаи, когда сособственники направляли продавцу возражения на продажу доли, но сами никаких действий на ее приобретение не осуществляли, то в это случае продавцу стоит дождаться истечения 30 дней с момента уведомления о продаже и реализовывать долю посторонним лицам.
Если сособственник отказывается получать уведомление о продаже доли в квартире, то есть два пути решения данной проблемы:
1. Самостоятельно по почте отправить извещение. Продавец направляет письмо об отчуждении доли почтой заказным письмом с уведомлением. А лучше письмом с объявленной ценностью в отличие от заказного письма к нему составляется опись документов, содержащаяся в конверте, которая заверяется сотрудником почты. Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже. Если же сособственник не заберет письмо из почтового отделения, то оно с соответствующей отметкой вернется Продавцу, в этом случае конверт будет считаться, доказательством направления указанного уведомления.
2. Известить через нотариуса. Продавец через нотариуса оформляет уведомление о продаже доли в квартире. Нотариус от своего имени и адреса отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении. Если сособственник в течение 30 дней с момента вручения извещения не обратится к нотариусу, то последний выдает Продавцу свидетельство подтверждающее, что сособственник был уведомлен о продаже доли. Если же сособственник не получил письмо и оно вернулось нотариусу обратно, то нотариус выдает свидетельство о том, что продавец предпринял все возможные действия, чтоб известить данного участника долевой собственности.
Конечно, второй вариант более привлекателен, но по факту некоторые нотариусы отказываются давать свидетельство, если извещение о продаже не вручено, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу следует уточнить, выдаст ли он свидетельство, чтоб не тратить время и деньги, а обратиться к другому нотариусу.
За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.
Договор должен содержать следующее:
• Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
• Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
• Цену, условия оплаты, порядок расчета.
• Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
• Права и обязанности сторон.
• На основании, каких документов продается доля.
• Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
• Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
• Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
• Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.
А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать. Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.
Договор оформляется в трех экземплярах:
1 – Продавцу;
2 – Покупателю;
3- в Росреестр. К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Рисков при приобретении доли в квартире не избежать, вот самые распространенные:
1. Замена договора купли-продажи договором дарения. Одним из самых распространённых рисков для Покупателя это предложение Продавца оформить отчуждение доли договором дарения, а передачу денег осуществить в общем порядке. Риск заключается в том, что Продавец оказывается недобросовестным и «подаренная» Вам доля не оправдывает ожиданий по ряду причин (например: антисоциальные соседи, по факту состояние помещения оказалось хуже и др.) Обращаться в суд для расторжения договора дарения и возврата с Продавца своих кровных бесполезно, потому что договор дарения является безвозмездным.
2. «Доля»- это не «комната». В большинстве случаев Покупатель не осознает разницу между понятиями «доля» и «комната». Не всегда доля – это отдельно выделенная, изолированная комната. Долю в квартире можно увидеть только в документах в виде дроби (например: 1/2, 1/4 и т.д.). Если Вы приобрели долю в квартире и желаете выделить в этой доле комнату, то это возможно сделать, по согласованию с другими собственниками или через суд, при условии, что есть техническая возможность отделиться, сделав отдельный вход, кухню, санузел и т.д. без ущерба имуществу. На практике выделить почти невозможно.
3. Проблемы с продажей доли. Сумма стоимости доли в квартире всегда ниже, чем стоимость отдельно выделенной комнаты. При желании реализовать приобретенную долю в сроки и по цене, по которой изначально рассчитывали может и не удастся.
4. Моральный аспект. При покупке доли следует учесть, что с Вами в одной квартире будут проживать посторонние люди и конфликтов не избежать.
Оформление долей в квартире
Жилье, которое находится в пользовании нескольких человек, принадлежит им на основе общей собственности. Каждый из проживающих имеет право на определенную часть помещения. Как оформить долю в квартире? Какие нужны для этого документы?
Если жилье принадлежит одному лицу, то продажу, дарение и другие манипуляции оформить будет несложно. Сложности возникают, когда у квартиры несколько собственников.
Если объект недвижимости находится во владении двух и более человек, то оно принадлежит им на праве общей собственности (п.1, ст. 244 ГК РФ).
Доли каждого из собственников определены – на праве долевой собственности. Не определены – совместной (п.2, ст.244 ГК РФ).
На праве совместной собственности жилое помещение принадлежит, как правило, супругам. Которые приобрели данную квартиру в браке (если в брачном договоре не установлены иные условия). В совместной собственности может находиться жилплощадь, приватизированная в начале 90-х: тогда доли редко определяли.
Сегодня при приватизации долю каждого собственника устанавливают автоматически. Это очень удобно, когда нужно совершить с квартирой некие юридические действия (завещать, продать, подарить).
Законодатель позволяет преобразование совместной собственности в долевую. Участники этой правовой процедуры должны определить долю каждого и составить соответствующее соглашение. Когда полюбовно совершить раздел не получается, проблему решает суд (ст.244 ГК РФ). По умолчанию доли участников (если иное не установлено соглашением) считаются равными (ст.245 ГК РФ).
Долевая собственность возникает в следующих ситуациях:
1. Человек получил часть квартиры в наследство. Если на жилплощадь претендует несколько наследников, то при отсутствии завещательного документа все получат одинаковые доли. Возможно, наследодатель указал конкретную долю для каждого.
2. Имущество приобретено разными людьми. Все участники сделки станут владельцами общей долевой собственности.
3. Муж и жена также могут прописать в брачном контракте свои доли в совместно нажитой квартире.
4. Единоличный собственник жилой площади решил продать ее часть стороннему лицу. Остается оформить документы, и квартира станет общей долевой собственностью покупателя и продавца.
5. Владелец недвижимого имущества дарит его сразу нескольким лицам. Эти люди становятся владельцами общей долевой стоимости.
6. Семья приобрела квартиру с участием средств материнского капитала. По соглашению определяются доли на родителей и детей (п.4, ст.10 ФЗ №256).
Теперь нужно свое право на долю в такой квартире правильно оформить.
Оформление долевой собственности:
Первый шаг – получение правоустанавливающего документа на квартиру. Договор купли/продажи, дарения, судебное решение, завещание и т.д. В таком документе должна находиться информация обо всех владельцах недвижимого имущества. Экземпляр должен быть у каждого.
Второй шаг – определение долей и составление соглашения. Прописывается часть квартиры каждого через дробь (1/2, 1/4). Если не указывать доли, то они автоматически становятся равными.
Следующий шаг – визит в регистрирующий орган, где каждому владельцу будет выдано свидетельство о праве собственности с указанием его части. С собой нужно иметь правоустанавливающий документ на квартиру, соглашение о распределении долей, техническую документацию, паспорта, квитанцию об уплате госпошлины в 1000 рублей и заявление.
Основное правило при отчуждении части квартиры – соблюдение принципа преимущественной покупки (ст.250 ГК РФ). Прежде чем оформить сделку купли-продажи с посторонним человеком, свою долю нужно предложить совладельцам, другим собственникам.
Чтобы не возникло проблем, отсылайте письма с уведомлением с указанием стоимости и условий продажи части квартиры. Совладельцы вправе согласиться или отказаться. Спустя 30 суток можно предлагать свою долю третьим лицам.
Если оформить продажу доли, нарушив преимущественное право совладельцев, они могут в течение трех месяцев подать в суд с просьбой о переводе прав и обязанностей покупателей (п.3, ст.250 ГК РФ).
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то без органов опеки и попечительства не обойтись. Они должны подтвердить, что интересы ребенка не будут нарушены. Сложнее, когда доля в жилом помещении принадлежит несовершеннолетним. Скорее всего, оформить чистую сделку продажи не получится. Нужно искать варианты обмена и в новой квартире выделять долю ребенку.
Отказ от доли в квартире
Нередки случаи когда у собственника возникает желание отказаться от части жилой площади в пользу другого. Но как правильно осуществить это намерение знает не каждый. Чтобы разобраться со всеми нюансами рекомендуется ознакомиться с настоящей статьей.
Отказы от доли недвижимости чаще всего осуществляются в пользу родственного лица. Законом не установлены ограничения на такого рода сделки, исключением является когда эта часть собственность ребенка. Существует возможность продажи или дарение части родственнику. В случае дарения нет необходимости платить налог. Также возможно отречься от части жилой площади в процессе приватизации. Для этого следует изложить причину в отказе. В этом случае недвижимость будет разделена в равных частях между всеми родственниками которые претендуют на это.
Существуют три способа отречения от доли в приватизированной недвижимости, а именно:
1. Отречение от доли по собственному желанию;
2. Дарение;
3. Продажа.
Если вы решились отречься от части приватизированного жилища, вам стоит написать заявление в котором вы укажите причину отказа. Следует знать что данный документ обязательно стоит заверить у нотариуса. Также требуется указать свои личные и контактные данные и адрес жилища. В случае добровольного отречения от части жилища заявитель не может отказаться в чью либо пользу. Распределять части квартиры вправе родственники которые также претендуют на нее. Если вы отреклись от приватизации, иной возможности получить вашу часть жилой площади не будет.
Чтобы произвести отказ от своей части подаренной недвижимости вам понадобятся следующие документы:
• Паспорта сторон соглашения;
• Удостоверение подтверждающее что вы являетесь обладателем части недвижимости;
• Справки всех представителей которые прописанные в данной квартире;
• Технический паспорт жилой площади;
• Договор дарения.
Чтобы произвести дарение требуется обновить или обрести новое техническое удостоверение. Для этого следует вызвать специалиста из “Бюро Технической Инвентаризации”. Он совершит требуемые замеры и предоставит вам новый технический паспорт. После этого требуется обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение на дарение. Также стоит знать что при этом необходимо присутствие иных собственников жилой площади. Договор дарения составляется в нотариусе. С этим документом вы можете обратиться в регистрационную палату для получения удостоверение на имя человека которому вы дарите квартиру.
Перед тем как продать свою часть жилой площади следует обратиться к оставшимся собственникам, так они обладают преимущественным правом на покупку. Сделать они это обязаны в течение месяца после того как их известили. Только в случае их отказа вы можете передать вашу часть постороннему лицу. Для этого необходимо составить письменный договор купли-продажи. Также следует предъявить письменные отказы иных собственников квартиры от приобретения в регистрирующий орган.
Отречься от части жилой площади можно несколькими методами. Один их них — это дарение. В этом случае возможна передача своей части другому члену семьи или даже постороннему человеку. Для этого необходимо зарегистрировать переход прав в Росреестре. Иной вариант — это отречение по собственному желанию. В этом случае необходимо обратиться в нотариус и оформить отказ. Также в случае добровольного отречения от части жилой площади заявитель не может отказаться в чью либо пользу. Распределять части квартиры вправе родственники которые также претендуют на нее.
В случае когда вы дарите жилую площадь родственнику, платить налоги не стоит. Если же вы дарите квартиру постороннему человек, требуется оплатить налог.
Тот кто получает дар оплачивает налог, а именно:
• Зачастую это 13% от стоимости части жилой площади;
• Лица, которые большую часть времени проживают за границей 30%.
Помимо договора требуются следующие документы:
• Удостоверения личности участников соглашения;
• Документ подтверждающий ваше право на долю;
• Кадастровый документ имущества;
• Фактура подтверждающая оплату госпошлины.
Доля в ипотечной квартире
Часто бывают ситуации, при которых созаёмщики по ипотеке хотят прописать разделить доли в приобретаемой квартире. По умолчанию квартира делится между участниками сделки в равных пропорциях, но что делать, если, например, доход одного и взносы по ипотеке намного больше, чем другого?
Если речь идёт о супругах – ответом на все вопросы становится брачный договор, в котором можно прописать, кто и в каких долях будет владеть жилплощадью в случае развода.
Всем остальным лучше подумать об этом ещё на стадии оформлении ипотеки. Далеко не все банки соглашаются на делёж квартиры в неравных долях. Обычно они предлагают типовые договоры, в которых доли распределяются пропорционально количеству созаёмщиков. Таким образом, банк упрощает процедуру взыскания долгов в случае просрочек по платежам. Дело в том, что в случае возникновения необходимости взыскания задолженности могут возникнуть трудности, если залог был оформлен в разнодолевом соотношении, но на условия предоставления ипотечного кредита это никак не влияет.
Поэтому некоторые банки, учитывая современную ситуацию, при которой созаёмщиками могут выступать люди, не обремененные родственными связями, идут клиентам навстречу.
Решать, какая доля достанется каждому созаёмщику, должны сами покупатели. Руководствоваться они при этом чем угодно. Кто-то делить квартиру исходя из размера взносов по ежемесячным платежам, кто-то предпочитает другие варианты. В любом случае, какие бы доли не выбрали покупатели, в договоре будет, как и в классическом варианте, указан основной заёмщик и его созаёмщики.
В банке при оформлении договора могут потребовать нотариально заверенную справку, что никто из созаёмщков не состоит в браке, а если состоит, то потребуется письменное согласие супруга или супруги на сделку.
На этом разделение, в общем-то, и заканчивается. Дальше всё становится общим. Для созаёмщиков открывается общий счёт в банке, на который должны зачисляться платежи по ипотеке. При этом банк не волнует, кто из заёмщиков какую часть будет вносить, главное, чтобы все платежи были вовремя и в полном объёме погашены. Между собой созаёмщики могут заключить договор, в котором будут прописаны их доли ещё и в ежемесячных платежах по ипотеке, однако банк к этому документу никакого отношения иметь не будет. Так что если один из созаёмщиков перестанет вносить деньги на счёт, второму придётся тянуть на себе обе доли.
Доля квартиры после смерти
Все люди смертны. Жизнь иногда обрывается внезапно.
Потеряв близкого человека, не каждый в состоянии заниматься простыми повседневными делами, не говоря уже о не всегда простой процедуре вступления в наследство.
Тем не менее, надо жить. Надо с благодарностью принять то, что осталось после дорогого человека.
В этой статье будет рассказано о том, как оформляется доля в квартире по наследству после смерти и что такое доля квартиры по наследству.
Гражданское законодательство делит наследников на две группы: по завещанию и по закону.
Первая группа не завязана на родстве с усопшим: завещание на долю в квартире (наследство — часть квартиры) хозяин вправе оформить в пользу любого лица.
Вторая группа бывает довольно многочисленной, тогда наследники призываются оформить долю квартиры по наследству сообразно очередности, определенной ГК РФ.
Наследовать вправе и дети, рожденные после кончины владельца доли, если были зачаты еще при его жизни.
По этому пути наследовать в определенной мере проще: оно четко определяет, кто станет правопреемником, и снимает огромное количество спорных ситуаций, присущих наследованию согласно закону.
Важно не забывать: очерченный законодательно круг лиц получает обязательную долю безотносительно того, кто записан в завещании по праву.
В применении правил, установленных законом, есть смысл, если владелец не написал завещания на квартиру. Наследники любой очереди вступают в круг претендентов при неимении правопреемников из предыдущей. А как делятся доли в квартире по наследству?
Наследники, принадлежащие к очереди одного порядка, получают по одинаковой доле квартиры.
К первой очереди причисляется родня усопшего собственника по прямой ветви: дети, пережившие усопшего супруг и родители.
Во вторую включаются братья и сестры ушедшего, его бабушки и дедушки. Третья представлена дядями и тетями квартировладельца.
При неимении вышеперечисленных лиц либо при официально оформленном отказе их от наследства, на сцену выходит родня третьей, четвертой и пятой ступени. Степени родства ГК определяет количеством рождений, разделяющих родню и почившего квартировладельца.
Четвертая очередь — это прародители умершего. Пятая — дети племянников и родные братья и сестры прадедов. В шестую включаются правнуки обоих полов, двоюродные племянник и племянница, двоюродные тетя и дядя ушедшего.
Если по трагической случайности никого из вышеперечисленных лиц нет, мобилизуется седьмая очередь: пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
Устанавливает распределение наследства между потомством усопшего наследника, которое тоже может рассчитывать на наследование доли в квартире по закону.
Потомки могут рассчитывать лишь на долю, полагавшуюся уже умершему наследнику. Она распределяется промеж ними в одинаковой пропорции.
На правопреемников по завещанию анализируемое право не распространяется. В дополнение ко всему лишенные наследства и потомки наследника, признанного недостойным, иногда оказываются лишенными этого права.
Умер человек. Прошли похороны. Надо взять себя в руки и начать подготовку к вступлению в наследство на доли квартиры.
Открытие наследства возможно только после смерти собственника квартиры.
Принять его при жизни владельца невозможно ни при каких обстоятельствах.
Подготовить комплект бумаг для нотариального оформления придется в продолжение полугода с даты смерти квартировладельца.
Предлагается следующий алгоритм:
• посещение органов ЗАГС: медицинская справка о смерти и паспорт покойного обменивается на свидетельство о смерти, оформленное на гербовой бумаге;
• визит в фотоцентр: снимается копия со свидетельства о смерти;
• поход в паспортный стол: наследник берет с собой паспорт, свидетельство о смерти квартировладельца и копию, снимает усопшего с регистрационного учета и запрашивает форму 9 с указанием даты выписки.
Подготавливаются документы для первичного визита к нотариусу:
• паспорт;
• свидетельство о смерти хозяина квартиры (и копия);
• завещание (если наличествует);
• форма 9 с датой снятия умершего с регистрационного учета;
• свидетельство о рождении, браке (подтверждающее родство с наследодателем).
Взяв с собой необходимые бумаги, заинтересованные люди посещают нотариальную контору, подают нотариусу заявление, письменно подтверждающее намерения унаследовать долю, и получают перечень документов, которые требуется собрать и предоставить в продолжение полугода с даты ухода квартировладельца.
Чтобы оформить наследование доли в приватизированной квартире необходимо собрать определенные документы.
Чтобы унаследовать долю в квартире, понадобятся:
• договор приватизации;
• свидетельство о том, что право собственности на жилье было зарегистрировано государством;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРП.
Последние два пункта берут на себя нотариусы. Теперь они наделены правом запроса указанных бумаг в электронном виде.
По прошествии 0,5 года нотариус выдает правопреемникам свидетельство о праве на наследство, оформленное на бланке строгой отчетности. Этот документ — главный в перечне бумаг, которые следует представить в Росреестр для регистрации собственности на унаследованную долю.
Судебный порядок помогает решить следующие вопросы: выделить долю, отсудить обязательную долю, унаследовать при нарушении срока.
Посредством суда доказывается право на выделение доли в приватизированном жилье, если правопреемники не достигли согласия по этому вопросу мирным путем.
Судебный процесс о дележе наследства непростой и протяженный во времени.
Часто встречается цепная реакция: если проблема не урегулируется досудебным путем, то решение о судебном выделении доли приведет к подаче исковых от прочих законных наследников.
Нередко случается, что приходится доказывать право определенного лица на обязательную долю жилого помещения.
Если правопреемник не направился к нотариусу во время, установленное законодательством, то, независимо от причин, процедура наследования окажется проблематичной.
При неимении серьезных на то оснований, подтвержденных справками, претендент на квартиру окажется лишенным наследственных прав.
Выйти из неприятной ситуации с минимальными потерями времени и средств поможет несложный алгоритм:
1. Необходимо связаться с наследниками, вовремя принявшими наследство на квартиру. Существует вероятность, что пропустившему срок удастся заручиться письменными согласиями на получение доли. Если повезет, то согласия дополняют пакет бумаг на квартиру, требуемый нотариусом, и доля наследства в приватизированной квартире оформляется без суда.
2. Целесообразно убедиться в том, что причитающаяся доля квартиры пребывает в целости и невредимости. При причинении ущерба жилому помещению прочими правопреемниками придется обращаться в суд, для того чтобы добиться присуждения компенсации.
Пропустивший срок потенциальный правопреемник вынужден доказать в суде, что:
• он имеет право на долю в квартире;
• причины, повлиявшие на пропуск им времени, являются уважительными.
Время пролетает быстро. Сбор документов для наследования квартиры на деле оказывается не таким сложным. Не стоит создавать себе дополнительные проблемы. Тем более, что теперь вы знаете, как получить долю в квартире по наследству.
Если человек настолько задавлен горем, что, кажется, даже дышит с трудом, будет целесообразно поручить оформление доли квартиры по наследству посреднику, действующему на основании доверенности.
Документы на долю квартиры
В этой статье мы перечислили документы для оформления дарения доли в квартире. Также есть ссылки на инструкции как и где их получить. Список актуальный и мы его периодически меняем, если меняются какие-либо законы или сама регистрация.
Раньше во всех случаях для дарения доли недвижимости подходил договор в простой форме. Под простой формой имеется в виду обычный договор, напечатанный на листе А4. Но в большинстве случаях обязателен договор в нотариально заверенной форме (п.1 ст.42 Федерального закона N 218-ФЗ). Т.е. надо сначала заверить (удостоверить) договор у нотариуса, и только потом подать его в МФЦ или в Регистрационную Палату для регистрации сделки.
В принципе, у нотариуса можно заверить договор по собственному желанию, даже если это необязательно. Также можно у него провести всю сделку дарения. Так обычно поступают когда есть опасение, что заинтересованные лица захотят оспорить сделку. Например, наследники дарителя. Нотариус будет выступать в качестве гаранта, что сделка прошла по закону.
Если в вашем случае подойдет договор дарения доли в простой форме, то не надо составлять его самостоятельно. Крайне не советуем искать шаблоны в интернете. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, почти каждая сделка дарения индивидуальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на ситуацию у дарителей и одаряемых, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь, если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка, то сделку могут приостановить.
Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки, плюс один экземпляр, который остаётся в регистрирующем органе. Например, если один даритель и один одаряемый, то необходимо 3 экземпляра.
Если одаряемому от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если одаряемому до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
Если сторону представляет доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. Доверенность можно также оформить у того же нотариуса.
Если квартира куплена в браке, но оформлена только на дарителя, то необходимо согласие его супруга(и), заверенное у нотариуса. Согласие необходимо, т.к. квартира является совместно нажитым имуществом обоих супругов, хоть и оформлена лишь на одного из них. Дополнительно потребуется свидетельство о заключении брака. Оформить согласие у нотариуса стоит 1-2 т.р. Согласие же других собственников на дарение не требуется.
Если за одного из участников сделки действуют доверенное лицо, то дополнительно нужно нотариально-заверенную доверенность (оригинал и копию). Однако, дарители не могут оформить доверенность на самих одаряемых доверенность на подписание за них договора дарения, и наоборот. Потому что даритель и одаряемый не могут быть в одном лице (п.3 ст. 182 ГК РФ). Но они имеют право оформить друг на друга доверенность, например, на подачу подписанного договора на регистрацию и его получение.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
