Зачастую первое и вполне естественное желание участника долевой собственности – получить свой угол: собственную часть квартиры или дома. Юридически это можно оформить несколькими путями.
Основной и наиболее распространенный вариант – определение порядка пользования жилым помещением (на основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ). В идеале это мирное соглашение между совладельцами: кому какая комната причитается. Обратите внимание: места общего пользования – кухня, ванная, коридоры – в любом случае остаются в совместном пользовании. Для надежности соглашение о порядке пользования квартирой (домом) удостоверяется у нотариуса.
Если достичь согласия не удается, то спорщикам придется идти в суд. Здесь надо иметь в виду важный нюанс. Если вы хотите сохранить жилплощадь, то в исковом заявлении нужно указать именно просьбу "определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности".
При этом будьте готовы к неожиданному для большинства граждан повороту. Суд, вынося решение, где и кому жить в общей квартире, будет руководствоваться не только размером доли каждого совладельца, но и другими обстоятельствами. В частности – полом жильцов, родственными связями, наличием детей и т.д. Адвокаты любят приводить типичный пример: определение порядка пользования трехкомнатной квартирой, где 1/2 доли принадлежит семье из двух супругов и по 1/4 сособственникам-одиночкам. Семейной паре суд, как правило, выделяет в пользование одну комнату и еще по одной распределяет каждому из одиночек. При этом коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи по-прежнему делятся прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников (в соответствии со статьей 249 ГК РФ).
Такие особенности объясняются тем, что в данном случае речь идет именно о решении вопроса пользования совместным имуществом, когда необходимо максимально возможным образом учесть и состыковать интересы всех совладельцев, сохранив общую жилплощадь.
Гражданский кодекс (пункт 1 статьи 252) предусматривает также такой вариант, как "раздел имущества, находящегося в долевой собственности, между ее участниками".
В такой ситуации образуются новые объекты недвижимости. То есть, теоретически, например, в двухкомнатной квартире каждый из двух совладельцев после раздела мог бы стать единственным и полноценным собственником одной комнаты (тому, у кого жилплощадь меньше, полагалась бы еще денежная компенсация).
Однако в реальности именно с жилой недвижимостью такой номер, как правило, не проходит, предупреждают практикующие юристы. Дело в том, что с принятием Жилищного кодекса РФ государство взяло жесткий курс на ликвидацию коммунального жилья и недопущение появления «коммуналок». А чем у нас, по сути, стала бы квартира из нескольких комнат, принадлежащих самостоятельным собственникам? Вот-вот.
На практике, если кто-либо из участников долевой собственности просит выделить его долю в натуре, суды, стремясь сохранить единое жилое помещение, обычно выносят решение о денежной компенсации, соразмерной объему доли (на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ).
А если такой вариант не подходит, все содольщики хотят расстаться окончательно и бесповоротно, не выплачивая при этом денег, то специалисты рекомендуют как самый выигрышный выход продажу квартиры с последующим разделом выручки.
Однако и в данном случае также стоит иметь в виду важный нюанс.
Продажа: как выгоднее?
Опытные риэлторы отмечают: участникам долевой собственности несравненно выгоднее продавать сообща именно целую квартиру, нежели распродавать свои доли в праве поодиночке. В среднем по рынку цена доли ниже стоимости жилплощади, продаваемой в составе целой квартиры, на 15 – 25%.
Причина в том, что, как можно понять из вышеприведенных разъяснений и примеров, покупателя доли в праве собственности может ожидать немало споров, судов и прочих трудностей в процессе пользования своим приобретением. В то время как новый самостоятельный собственник квартиры о таких сложностях и слыхом слыхивать не будет.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
На практике нередко возникает вопрос: как быть, если двое-трое содольщиков готовы совместно выгодно продать жилье, а один из вредности или по другим причинам протестует? Адвокаты рекомендуют следующий выход: обращайтесь в суд со ссылкой на часть 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ. Цитируем: "В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию". То есть в подобных случаях сложившаяся судебная практика склоняется к тому, чтобы попросту заменить долю "протестанта" соразмерной денежной компенсацией.
Речь может идти либо о сумме, в которую оценивалась бы сама доля при отдельной продаже, либо о стоимости части жилплощади, пропорциональной доле, при продаже целой квартиры (какой вариант выбрать, судьи решают по-разному).
В итоге остальные совладельцы, пусть и раскошелившись на компенсацию, сохраняют полноценное жилье, которое можно продать с ощутимо большей выгодой.
Если все же возникает необходимость продать именно долю в праве собственности на квартиру, то при заключении сделки нужно помнить о преимущественном праве на покупку, которое имеют остальные совладельцы. Порядок соблюдения этого несложного правила расписан в статье 250 Гражданского кодекса.
Как сдать или новых жильцов прописать?
Здесь применяется основное правило: "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников" (статья 246 ГК РФ).
Поэтому как сдача внаем одной из комнат, так и вселение новых жильцов с последующей регистрацией ("пропиской") допускаются по закону только с письменного согласия всех совладельцев. Единственное исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей: их во всех случаях разрешается вселять по месту жительства родителей без чьего бы то ни было согласия, на основании статьи 70 Жилищного кодекса РФ и норм Семейного кодекса РФ.
Общая долевая собственность
Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в соответствии с принципом их долевого участия в ценности (доходности и убыточности) вещи. Пункт 1 ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников обшей долевой собственности.
В виде отступления от общего правила равенства долей соглашением участников обшей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества или иным образом. При этом данный вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Примером может служить договор о совместной деятельности, где стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели.
На размер доли в общей долевой собственности влияет также то, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Так, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в нраве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Судьба отделимых улучшений может быть также решена по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т. д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий но владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.
В содержание права общей долевой собственности также входят правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. В случае недостижения согласия по поводу реализации общей собственности решается вопрос, касаются ли эти разногласия осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не достигли соглашения относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.
Сособственник общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества.
Он может иметь интерес не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник может владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.
Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. В гражданском судопроизводстве достаточно распространены дела, связанные с рассмотрением споров о праве собственности на жилой дом. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий.
Во-первых, необходимо установить, связаны лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами; в каких целях возводился дом (в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях). Во-вторых, к участию в деле надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, если он не выступает в деле в качестве стороны, и выяснить его отношение к спору.
При продаже доли другому лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.
Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, — это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.
Выдел доли из общего имущества — это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.
Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.
Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.
Право долевой собственности
Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей воли при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом.
При этом объем правомочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности сособственник имеет право требовать компенсации от других сособственников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Владея и пользуясь имуществом, сособственники могут получать плоды, продукцию и иные доходы, которые согласно ст. 248 ГК поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением. Иное, в частности, может быть предусмотрено договором простого товарищества (ст. 1048 ГК).
Поскольку право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию (ст. 210 ГК), постольку и право общей собственности подразумевает несение сособственниками определенных расходов по содержанию имущества.
Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники:
1. обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи;
2. издержки по содержанию и сохранению имущества.
В обоих видах этих расходов каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле.
При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение, следует различать:
1. распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;
2. распоряжение долей в праве долевой собственности.
В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.
Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК.
В случае продажи доли ее сособственником постороннему лицу другие участники имеют право ее преимущественной покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).
Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п. 4 ст. 250 ГК).
Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.
Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.
Преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по договорам купли-продажи и мены. При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает. Преимущественное право покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК и другими нормативными актами.
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации.
Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).
Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.
Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.
Доля в долевой собственности
Ни для кого не секрет, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:
– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;
– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов.
Данный комплекс объектов вместе с жилыми и нежилыми помещениями (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме) и представляет собой многоквартирный дом в широком смысле, и этот многоквартирный дом нуждается в управлении, содержании и т.п. В том числе и для этих целей законодатель вводит понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».
Определение (расчет) доли
Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Проще говоря: размер доли прямо зависит от размера соответствующего помещения собственника.
Следовательно, сумма долей всех собственников помещений – это 1 (или 100 %). 100 % – это, кстати, и есть количество голосов всех собственников помещений (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Оно и логично, что 100 %, а не 146 % или как-нибудь иначе.
А доля конкретного собственника помещения – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме).
Это корректно соотносится и с определением «доли» как таковой в литературе, в частности, «доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и которое не может быть разделено».
И законодатель указывает: объем правомочий собственника помещения в многоквартирном доме прямо зависит от общей площади помещения данного собственника.
Например, есть многоквартирный дом, который состоит из 2-х жилых и 2-х нежилых помещений (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме). Площадь у всех помещений (жилых и нежилых) одинаковая – 30 м?.
Сумма общих площадей всех помещений в данном доме – 120 м?.
Таким образом, доля каждого собственника – 30/120 = 0,25 (или 25 %, или 250/1000).
Если собственник квартиры на 2-м этаже купит квартиру у соседа, то его доля станет равна – (30 + 30)/120 = 0,5 (или 50 %, или 500/1000). У собственников нежилых помещений на 1-м этаже ничего не изменится.
Проверим: 0,5 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.
Как видим, никаких чудо-формул и чудо-коэффициентов не требуется. Всё просто: размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется через соотношение общей площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников. Вот она и пропорциональность из ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.
Как видим, добавлять в «вычисления» площадь помещений, которые относятся к общему имуществу (включение неведомых коэффициентов через площадь МОП, то есть мест общего пользования: лестниц, коридоров, подвалов и т.п., – особенно популярно, судя по моим наблюдениям), площадь земельного участка, размеры санитарно-технического оборудования и т.п. не требуется. Более того, такие абсурдные добавления и коэффициенты приводят к тому, что сумма долей всех собственников помещений отклоняется от 1 (или 100 %). А это, помимо прочего, означает, что количество голосов всех собственников помещений становится равным 146 %, 69 % или приобретает иное сомнительное значение.
Доля – это идеальная категория. Идеальная категория относительно других собственников. Это никак не фактический объем квадратных метров (тем более что, как ранее указывалось, «общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов»). Поэтому конкретный состав общего имущества и его размеры вообще никак не влияют на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном дома; на то она, эта доля, и пропорциональна именно размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
Продажа долевой собственности
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Чтобы продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.
В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.
Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры.
Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе.
С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.
Шаг 3. Найдите покупателя квартиры.
Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.
Путем обращения в агентство недвижимости:
- обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
- заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.
Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.
Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры.
Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности.
Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. ст. 18, 21 Закона N 218-ФЗ):
1) правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство;
2) правоподтверждающие документы: государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется только выпиской из ЕГРН (ЕГРП). Государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона N 360-ФЗ);
3) документы БТИ (готовятся примерно две - три недели): экспликация, поэтажный план;
4) выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения);
5) нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется (ст. ст. 33, 34 СК РФ);
6) иные необходимые документы.
Шаг 5. Закажите и получите выписку из ЕГРН.
Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе. Срок предоставления сведений - не более трех рабочих дней со дня получения Росреестром запроса, если иной срок не установлен законом.
Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в течение трех дней со дня направления запроса и в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 6, 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 6 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России N 968).
Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких ее обременений не зарегистрировано.
Шаг 6. Заключите договор купли-продажи и удостоверьте сделку нотариально.
Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней) (ст. 550, п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключением являются, в частности, сделки по договорам о переходе прав, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
Шаг 7. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 883):
- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае подачи документов через МФЦ - пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 137).
Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРН о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем (ч. 1 ст. 28 Закона 218-ФЗ).
Шаг 8. Получите оплату за квартиру.
Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в договоре.
Преимущественными способами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки. По соглашению всех сособственников в расчетах может участвовать один из них. Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчетов.
Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников - продавцов (ст. 248 ГК РФ).
После продажи квартиры все бывшие ее сособственники перестают быть плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
При этом каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ. При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), вычет предоставляется каждому из них в полном объеме (пп. 1 п. 1, пп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ N 5-П).
Доля в общей долевой собственности
Общая долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.
Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.
Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т. д.
Согласно п.3 ст. 245 ГК при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.
Согласно ст. 247 ГК Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом.
Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле, а при невозможности этого — требовать от других участников соответствующей компенсации. Право сособственника на выделенную ему во владение и пользование долю является вещным и при надлежащем оформлении пользуется защитой от посягательств собственников других долей.
Каждый из сособственников вправе самостоятельно распоряжаться лишь своей долей в праве общей собственности.
Согласно ст. 248 ГК Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Согласно ст. 249 каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно ст. 250 ГК в целях устойчивости положения других сособственников законом установлена норма о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли: при продаже доли постороннему лицу остальные участники имеют право выкупить ее на тех же условиях, кроме продажи с публичных торгов, в течение месяца для недвижимости и 10 дней для движимости со дня их письменного уведомления отчуждателем об условиях покупки. В случае продажи доли с нарушением этого порядка любой сособственник в течение трех месяцев вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Прекращение права общей долевой собственности может иметь следующие разновидности:
• Раздел общей собственности;
• Выдел из общей собственности.
При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе — для того, чья доля выделяется.
Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию собственников, так и по судебному решению. Выдел доли может иметь место также и по требованию кредиторов для обращения взыскания на имущество сособственника.
Согласно ст. 252 ГК раздел и выдел происходят путем выдела доли (долей) в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Взаимные расчеты применяются и тогда, когда имущество не может быть выделено в натуре в точном соответствии с размером принадлежащей участнику доли.
Поскольку при распоряжении общей собственностью применяется принцип взаимного согласия всех участников, замена выдела в натуре денежной компенсацией должна происходить только с согласия собственника выделяемой доли. Но когда эта доля незначительна, ее нельзя выделить в натуре, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Земельные долевые собственности
Обладатель любого имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению: обменивать, продавать, дарить и совершать другие разрешённые законом действия. Но довольно часто случается, что у объекта собственности не один владелец, а несколько. Это возможно при покупке чего-либо сообща, вступлении в наследство, создании фермерской общины, совместном строительстве и т. д.
Типичной ситуацией является владение земельным участком, принадлежащим двум и более гражданам. Это даёт основание для возникновения права общей собственности, согласно которому все обязанности по отношению к имуществу распределяются между его владельцами (ст. 244 ГК). Участок может быть делимым (например, в составе фермерских угодий) и неделимым (например, земля под домом).
Существуют два вида общей собственности: совместная и долевая.
В зависимости от этого чётко устанавливается и прописывается в регистрационных бумагах доля каждого из владельцев:
• Совместное владение не предполагает определения долей отдельных лиц и возникает, как правило, у хорошо знакомых людей, например, у членов одной семьи либо в случаях, когда закон предписывает образование данного вида общей собственности (п. 3 ст. 244 ГК).
• Общая долевая собственность на земельный участок, напротив, подразумевает выделение в имуществе отдельной доли, размер которой известен заранее, например, 1/2, 1/3, 2/3.
Определение величины долей в праве собственности на участок
Доли всех владельцев считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК), если иное не установлено их добровольным соглашением или другими обстоятельствами, например, условиями завещания. При этом собственники могут в договоре указать, что изменение их долей допускается при внесении улучшений или приращении общей недвижимости, то есть каждый из владельцев имеет право уже в процессе пользования землёй увеличить свои трудовые или материальные вложения.
Улучшения могут быть отделимыми или, напротив, неотделимыми. Допустим, участник фермерского хозяйства может за свой счёт приобрести удобрения или нанять рабочих для сбора урожая. Такие действия дают ему право на увеличение доли, если это предусмотрено в соглашении. Примером отделимых улучшений может стать покупка сельхозтехники, нужной для общих целей. Она поступит в собственность того, кто данное улучшение произвёл, хотя в договоре может быть указана выплата компенсации без изменения долей либо увеличение доли без компенсации.
Особенности владения участком, находящимся в общей долевой собственности
Распоряжение такой недвижимостью происходит по соглашению всех её владельцев, а при его отсутствии – в порядке, утверждённом действующим законодательством. Спорные вопросы решаются в суде.
Каждый из обладателей участка может пользоваться общей недвижимостью пропорционально доле, если в договоре не значится иное. В случае когда этого достичь по каким-то причинам невозможно, он вправе потребовать от остальных совладельцев справедливой компенсации. Все расходы по содержанию участка, среди которых уплата налогов и различные затраты, сопряжённые с его использованием, распределяются между совладельцами пропорционально их долям. Это же касается и доходов, полученных от общего надела.
Каждый совладелец имеет право продать, заложить свою долю либо распорядиться ею другим способом (ст. 246 п.2 ГК РФ), однако при продаже или отчуждении собственности по договору мены необходимо учесть преимущественное право покупки. Это означает, что продавец доли первоочерёдно обязан известить о своём решении совладельцев и предложить им её выкупить.
Для этого по закону требуется письменно сообщить всем остальным о предстоящей продаже с указанием её условий. Если в течение месяца они откажутся и не выкупят отчуждаемую долю, владелец может продать её постороннему лицу. В случае отчуждения собственности без соблюдения преимущественного права покупки каждый из собственников может оспорить в суде состоявшуюся сделку и добиться перевода на себя всех обязанностей и прав покупателя (п.3 ст. 50 ГК).
Выдел доли участка в натуре
Каждому участнику долевой собственности дано право потребовать выделения своей доли из совместного надела (ст. 252 ГК, ст. 13 ФЗ №101 «Об обороте земель сельхозназначения»), однако следует помнить, что из неделимого имущества долю в натуре выделить нельзя. Выход в таком случае заключается в выплате остальными собственниками пропорциональной компенсации тому, кто решил отделиться.
Если же участок возможно разделить без причинения ему ущерба и нарушения прав третьих лиц, то предстоят следующие действия:
• созыв собрания собственников, согласование выделяемой доли и утверждение её границ на плане надела. Если совладельцев по какой-то причине созвать невозможно, их нужно оповестить по почте и получить согласие. При отсутствии в течение месяца каких-либо возражений с их стороны оно считается достигнутым, но если его добиться не удалось, придётся обратиться с иском в суд.
• после подтверждения согласия совладельцев или положительного решения суда составляется проект раздела участка, приглашается кадастровый инженер и проводится межевание.
• обладая документом о межевании и правоустанавливающими бумагами на землю, собственник должен поставить свой, теперь уже отдельный, земельный надел на кадастровый учёт и оформить наступившее право собственности.
Общая долевая собственность на землю под домом
Если с общим владением и возможностью выдела в натуре участка сельскохозяйственного надела всё довольно просто, то долевая собственность на землю под домом порождает множество вопросов и спорных ситуаций, особенно когда речь идёт о многоквартирных зданиях.
По закону владельцам помещений в таких домах принадлежит на праве долевой собственности общее имущество здания, а в его числе – земельный участок со всеми элементами благоустройства. Границы участка определяются согласно земельному и градостроительному законодательству (п. 4 ст. 36 ЖК). Следовательно, без согласия жильцов на придомовой территории запрещается делать автомобильные стоянки, строить гаражи, магазины или другие дома, но многие владельцы квартир об этом не знают. А те, кто в курсе своих прав на землю, сталкиваются с вопросом: как их зарегистрировать и подтвердить в случае необходимости.
Кроме жильцов квартир, вопросы о владении землёй под домом возникают у застройщика и у городских властей. Обладание подобной недвижимостью порождает определённую ответственность, границы которой необходимо своевременно уточнить, чтобы не допустить нарушения закона.
Земля под многоквартирным домом: права и обязанности жильцов
Права на земельный участок подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК). Внесение соответствующих записей в ЕГРП происходит в порядке, утверждённом законом, а общая долевая собственность на земельный участок под многоквартирным домом наступает в зависимости от таких условий:
• если надел под домом сформирован до 1 марта 2005 года и состоит на учёте в ГКН, то он безвозмездно переходит в общую долевую собственность покупателей квартир и других помещений, находящихся в здании (ст. 16 ФЗ №189 «О введении в действие ЖК РФ»). Важно, что никаких актов, оформляющих право собственности на землю, не требуется: госрегистрация общей долевой собственности в данном случае имеет правоподтверждающий характер (п. 74 Правил ведения ЕГРП).
• если участок под домом не зарегистрирован до вступления в силу Жилищного кодекса, то его следует сформировать и поставить на кадастровый учёт. Согласно постановлению КС РФ №12-П, сейчас для этого достаточно заявления от любого собственника квартиры. Перечень документов, необходимых для подкрепления заявления, указан в Приказе Минэкономразвития №475. Как только участок будет поставлен на учёт в ГКН, земля под домом и остальное общее имущество бесплатно перейдут в долевую собственность жильцов.
Следует отметить, что регистрация права на жильё в многоквартирных домах одновременно является регистрацией связанного с ним права долевой собственности на общедомовое имущество (ст. 23 ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество). Отсюда следует, что, во-первых, отстаивать права на землю под домом жильцы смогут при наличии зарегистрированного права на помещения в этом здании. Во-вторых, участок должен быть выделен и поставлен на кадастровый учёт. В-третьих, доля земельного участка и общей собственности не подлежит выделу в натуре и отчуждению без продажи квартиры (ст. 37 ЖК).
Земля под многоквартирным домом: права и обязанности застройщика
Формально застройщик возводит дом на сформированном участке, арендованном у публичного собственника, и несёт за него ответственность. Следовательно, ему нужно зарегистрировать отказ от права на землю, где расположено здание, однако порядок прекращения права собственности на такой участок законодательно не установлен.
С одной стороны, как только у помещений в построенном доме появятся владельцы, надел перейдёт к ним в долевую собственность. С другой стороны – неясно, с какого момента застройщик может считать землю не принадлежащей ему и как оформить это документально.
Росреестр предлагает поступать следующим образом:
• если застройщику принадлежат какие-либо помещения в доме, то регистрировать прекращение права собственности можно с момента, когда появится и оформит свои права хотя бы один участник долевой собственности;
• если застройщику в новом доме ничего не принадлежит, то регистрировать прекращение права собственности на землю возможно с момента появления хотя бы двух участников долевого строительства.
Есть и другая точка зрения на ситуацию. Согласно ей застройщики, не являющиеся владельцами помещений в доме, не могут считаться участниками долевой собственности на землю. Следовательно, заявление об отказе от права на неё должно быть составлено согласно ст. 238 ГК (отказ лицом от имущества, которое не может ему принадлежать). Однако в любом случае регистрация отказа от права собственности происходит по заявлению застройщика (ст.30.2 ФЗ №122).
Как только у помещений в многоквартирном доме появятся владельцы, договор аренды участка, заключённый между его публичным владельцем и застройщиком, утрачивает свою силу, а первоначальный собственник – право распоряжаться им.
Земля под многоквартирным домом: права и обязанности публичного собственника
Сейчас многие участки, на которых стоят многоквартирные дома, всё ещё не сформированы и продолжают оставаться в государственной собственности. Это позволяет властям распоряжаться наделами по своему усмотрению, допустим, сдавать в аренду для пополнения местного бюджета.
Если жильцы против неожиданного возникновения под окнами, к примеру, автопарковки, им придётся заняться оформлением участка и постановкой его на учёт. Указанные действия выполняют местные власти (ч.3, 4 ст. 16 ФЗ №189), и срок работ законом пока не регламентирован, так что процесс может затянуться. Следовательно, позаботиться об оформлении права собственности лучше заранее, не дожидаясь появления во дворе неожиданных построек.
Итак, общая долевая собственность на землю во многих случаях удобна её участникам, поскольку позволяет сообща владеть и распоряжаться имуществом, которое не всегда возможно разделить. Однако это сопряжено с некоторыми трудностями: разграничением долей, их отчуждением, распределением ответственности и другими важными моментами. Справиться со всеми сложностями удастся благодаря знанию своих законных прав и умению их отстаивать.
Дом в долевой собственности
У владельцев частного дома и земельного участка, на котором этот дом расположен, нередко возникает потребность разделить общее имущество. Семьи растут, дети хотят жить своей жизнью, отдельно от родителей, но при этом существующая площадь для проживания всех устраивает. В этой ситуации целесообразнее не продавать дом или менять его на две квартиры, а попросту разделить собственность и устраивать свой быт по своим правилам, не мешая соседям-родственникам. Поводы для раздела общей недвижимости могут быть и другие — развод супругов, например, но в любом случае каждому собственнику, перед которым встаёт данная проблема, необходимо знать все нюансы данной процедуры, чтобы грамотно урегулировать вопрос.
Прежде чем начать разговор, напомним, что раздел общего совместного имущества отличается от выдела доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности. Основное отличие этих видов собственности в том, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками собственности, а во втором участник долевой собственности выделяет свою часть (долю), при этом прочее имущество остаётся в общей долевой собственности оставшихся владельцев. Таким образом, выдел доли применяется, когда домом и землёй владеют более двух человек.
Конечно, самое идеальное решение — раздел общей совместной собственности по добровольному соглашению сторон. Если владельцы дома и земельного участка пришли к обоюдной договорённости, им достаточно лишь оформить данное соглашение и заверить его у нотариуса. Важно, чтобы орган местного самоуправления издал постановление о разделении земли, которая была в общей совместной собственности, на два самостоятельных участка. После этого нужно провести процедуру раздела участка, поставить два вновь образованных участка на государственный кадастровый учёт и зарегистрировать недвижимость каждого из новых собственников.
Другое дело, когда стороны ссорятся при разделе, не могу прийти к единому мнению. А бывает и так, что совладелец вообще уехал в неизвестном направлении и не подаёт о себе никаких вестей уже довольно долгое время. Как быть в этом случае? Выход один — обращаться в суд. И этот более сложный путь мы рассмотрим более подробно.
Первым условием для разделения домовладения и прилегающего участка является соблюдение прав сторон: в результате процедуры не может быть нанесён какой-либо ущерб имуществу, которое имеет нескольких владельцев. Об этом говорит Гражданский кодекс РФ, ст. 252.
Важно составить исковое заявление грамотно. В нём нужно описать жилые помещения, предварительно указать границы земельных участков, которые образуются после раздела, приложить соответствующие документы и их копии. Вам поможет в этом компетентный юрист. Иск вместе с пакетом документов подаётся в суд по месту жительства вашего противоборствующего или пропавшего без вести соседа.
Что касается раздела дома, то в результате этой процедуры он перестаёт существовать как единый объект недвижимости. Чтобы провести регистрацию права собственности на образовавшиеся после раздела части, необходимо заявить требование о прекращении права участников общей долевой собственности на этот жилой дом.
Варианты раздела домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы. При этом каждая часть дома должна быть изолированной, с отдельным входом, иметь естественное дневное освещение (окна) и отопление. В ходе проведения такой экспертизы учитываются и соответствие помещения санитарным и техническим требованиям к данному типу домов и региону. В частности, в каждой из частей должны быть водопровод и канализация, оборудованная вентиляция, проведено газоснабжение и т.д.
Закон предусматривает раздел дома на части в строгом соответствии с размером долей сторон. Если это невозможно технически, от данного правила можно отступить, предоставив денежную компенсацию (в размере, эквивалентном реальной стоимости имущества на момент спора) за некую часть имущества тому владельцу, права которого при разделе будут ущемлены.
После того как на основании принятого судебного решения будет выделена доля в натуре, каждый собственник должен получить в отделе Росреестра новые правоустанавливающие документы на недвижимость с изменившейся площадью и адресом (например, вместо «дом 7» в новом свидетельстве будет написано «дом 7-а» или «дом 7 квартира 1»).
Порядок оформления прав собственности на землю сегодня упрощён, поэтому совладельцы земли заключают договор о разделе участка, который заверяется у нотариуса. Напомним вкратце основные моменты по вопросу раздела земельного участка.
Разделить землю в России можно только при условии её делимости. Это означает, что каждая из вновь образованных частей должна стать самостоятельным земельным участком, с минимальной допустимой площадью и тем же разрешённым видом использования, что и у исходного. Границы и площади новых участков будут во многом зависеть от того, как был разделён жилой дом в натуре, поскольку основной принцип, который декларирует земельное законодательство, — единство судьбы участка и расположенного на нём дома.
При образовании в доме отдельных квартир необходимым условием является обеспечение отдельных входов для каждого собственника и доступа к нему по своему земельному участку. Если собственников двое, это не составляет труда. Однако если владельцев больше, земельный участок перекраивается в самых немыслимых вариантах.
В завершение отметим, что суд может и отказать в иске о разделе имущества. Если причиной отказа является неделимость данного дома и земельного участка, то может быть установлен порядок пользования. В этом случае каждому из собственников передается конкретная часть имущества, тем не менее юридически и земля, и дом остаются неразделенными, т.е. право общей собственности на недвижимость не прекращается.
Также суд может принять решение и о продаже спорной недвижимости (или ее части) и разделе полученных таким путем денежных средств соответственно долям собственников.
Долевая собственность на квартиру
Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности (статья 244 Гражданского кодекса РФ). Причем имущество может находиться как с определением доли каждого из собственников в праве собственности, так и без определения долей. В первом случае речь идет об общей долевой собственности, во втором – об общей совместной собственности.
Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением - для личного проживания, проживания членов его семьи (статья 288 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения:
а. Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему на праве собственности жильем в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые определены настоящим Кодексом;
б. Собственник может предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилье гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на другом законном основании, а также юр. лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, определенных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Всем собственникам квартиры, находящимся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право личного проживания в помещении и право на вселение членов семьи.
Сдача же квартиры в аренду, продажа доли или вселение в квартиру других лиц собственником имеет ряд ограничений. Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, происходит по соглашению всех ее участников, т.е. требует согласования собственников других долей на это жилье.
В частности, продажа доли в праве общей собственности возможна с соблюдением ограничений, указанных в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
Общая собственность появляется при поступлении в собственность двух и более лиц имущества, которое не может быть распределено без изменения его назначения или не подлежит разделу в соответствии с законодательством (ч.4 статья 244 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, право общей долевой собственности возможно на жилые помещения в Российской Федерации следующего вида:
1. жилой дом или часть жилого дома;
2. квартира или часть квартиры;
3. комната.
Основания возникновения права общей долевой собственности:
1. Сделки с жилыми помещениями с участием граждан или организаций (дарение, купля-продажа, мена, рента);
2. Переход права собственности на долю по наследству (наследство по завещанию, наследство по закону);
3. Безвозмездная передача в частные руки жилого помещения, принадлежащего государству, т.е. приватизация жилья;
4. Признание права собственности на помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.
Стоит отметить, что право собственности, в вышеперечисленных случаях, может перейти и на все жилое помещение, и только на долю в праве собственности.
Участники совместной долевой собственности или участники общей долевой собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща обладают, пользуются общим имуществом (статья 253 Гражданского кодекса РФ).
Но распоряжение общей долевой собственностью имеет ряд отличий. Например, участник общей долевой собственности на квартиру может продать свою долю в квартире, уведомив о своем намерении других собственников долей, тогда как участники общей совместной собственности на квартиру могут действовать только сообща, т. е. могут продать не долю в праве собственности на жильё, а квартиру в целом.
Чтобы избежать сложностей, возникающих при распоряжении общей совместной собственностью на квартиру (ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком), участники общей совместной собственности могут заключить соответствующее соглашение об определении долей и, тем самым, назначить свои доли. Тем не менее, и с установлением долей в праве общей собственности на квартиру дела обстоят не так просто. Так как сделка с недвижимым имуществом, подлежит обязательной гос. регистрации в Федеральной регистрационной службе, то соглашение об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должно соответствовать определенным требованиям (статья 164 Гражданского кодекса РФ). В свою очередь требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, вытекают из ч. 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, в которой говорится о равенстве долей всех участников общей совместной собственности.
Например, если квартира оформляется в собственность двух граждан, то будет зарегистрировано соглашение об определении долей в такой квартире таким образом, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет зафиксировано право собственности на 1/2 доли.
Владельцы квартир в многоквартирном доме и собственники долей в праве собственности на квартиры в доме имеют общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме, т.е. обладают правом долевой собственности на места общего пользования в многоквартирном доме.
Собственникам жилья в многоквартирном доме принадлежат на правах общей долевой собственности следующие помещения (Статья 36 Жилищного кодекса РФ):
• межквартирные лестничные площадки, лестницы;
• лифты, лифтовые и иные шахты;
• коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания;
• механическое, электрическое и другое оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее различные помещения;
• земля, на которой построен многоквартирный дом, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Но существуют явные различия между правом собственности на долю в квартире и правом частной собственности на квартиру (комнату в данной квартире), которые необходимо знать. Например, собственник квартиры, владеющий ей на праве частной собственности, может продать, подарить или обменять жильё без согласования с кем-либо, без уведомления кого-либо о намерении.
От владельцев квартир на праве частной собственности, необходимо отличать собственников комнат в коммунальных квартирах - здесь гражданин может быть хозяином отдельно взятого жилого помещения (комнаты), которое находится в составе жилого помещения (квартиры) на праве частной собственности или долевой.
Владельцы комнат в коммунальных квартирах обладают также правом общей долевой собственности на места общего пользования в этих квартирах - на коридор, кухню, туалет и др. (статья 41-42 Жилищного кодекса РФ).
Владельцы долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию (статья 246 Гражданского кодекса РФ). Так как хозяевам комнат в коммунальной квартире принадлежит и доля в праве собственности на места общего пользования, то продажа комнаты, сдача в аренду и прочее, возможны только с ведома или письменного согласия собственников прочих комнат квартиры.
Владельцы долей в отдельной квартире имеют право распоряжаться долями от всего жилья, тогда как владельцы комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжаться конкретными комнатами. При совершении сделок с жилой недвижимостью, владельцы долей в отдельной квартире могут продать только свою долю, тогда как хозяева комнат могут продать значительно дороже комнату в коммунальной квартире.
Обладатели долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую не запрещенную законом сделку – продавать, дарить, завещать и др.
Однако и здесь есть свои нюансы. Если владелец доли собирается сдать квартиру в аренду, то от владельцев остальных долей в этой квартире необходимо получить согласие в письменном виде или в виде документа (в котором фигурирует: (собственник, ФИО, не возражает против сдачи квартиры в аренды гражданину, ФИО, на условиях…), или в виде пометки о согласовании договора аренды квартиры с остальными владельцами жилья на тексте договора, с подписями и расшифровкой.
Если владелец доли собирается продать долю в праве собственности на квартиру какому-либо лицу, то он обязан реализовать преимущественное право покупки этой доли остальными собственниками квартиры (статья 250 Гражданского кодекса РФ).
Владелец доли, в этом случае, обязан за месяц до продажи своей доли письменно известить о намерении остальных собственников жилья, указав цену, по которой он намеревается её продавать. Остальные собственники недвижимости должны будут в течение месяца дать ответ продавцу или письменным согласием на покупку его доли по заявленной цене, или письменным отказом от сделки. Если хозяева остальных долей квартиры ответят отказом от выкупа доли по заявленной цене или в течение месяца с момента направления извещения не дадут ответа, то продавец доли сможет продать ее другим лицам. Только цена договора купли-продажи обязательно должна соответствовать цене, заявленной в извещении. Но, если цена в договоре купли-продажи доли будет отличаться от цены, которая была в извещении, или продавец доли не оповестит остальных владельцев жилья о своем намерении продажи доли, то прочие собственники квартиры вправе подать в суд исковое заявление.
Среди владельцев долей в жилом помещении могут возникать конфликты. Например, родственники не разрешают пользоваться комнатой или не желают вселять зарегистрированных в квартире членов семьи одного из собственников квартиры.
Обычно подобные ситуации разрешаются следующим образом:
• Определение порядка пользования жильем;
• Продажа доли;
• Выдел доли в натуре.
При продаже доли новый владелец доли рискует встретиться с теми же проблемами, которые были и у продавца доли. И, как правило, покупатель доли изначально догадывается о возможных предстоящих проблемах. Как следствие, доля продается значительно дешевле, чем могла бы стоить, если бы был определен порядок пользования жильем или совершен выдел доли в натуре.
Стоит заметить, что собственник доли вправе просить выдела своей доли из общего имущества (ч.2 статья 252 Гражданского кодекса РФ). Выдел доли в натуре – это признание права частной собственности на изолированное отдельное помещение.
Например, собственник доли в 3-комнатной квартире после выдела доли в натуре может стать собственником отдельной изолированной комнаты в данной квартире.
И все-таки не во всех жилых помещениях возможно принудительно осуществить выдел доли в натуре.
Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, принадлежащей ему доли возможен, если существует техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений - коридора, кухни, туалета, отдельного входа и прочего. Если такой возможности не имеется, то суд вправе по просьбе истца установить порядок пользования жилым помещением (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
Получается, что выдел доли в натуре в принудительном порядке возможен только в отдельно стоящих жилых домах - сельских домах, коттеджах, в которых можно сделать отдельный вход или перегородку и превратить этот жилой дом, фактически, в многоквартирный дом, с отдельными и изолированными квартирами.
У жильцов квартир имеется выбор: либо осуществить выдел доли в натуре - зафиксировать право собственности на отдельные изолированные комнаты, заключением с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке соответствующего соглашения, либо в судебном порядке установить порядок пользования этим жилым помещением.
Владение и, соответственно, пользование имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а если согласие не достигнуто, то в порядке, устанавливаемом судом (статья 247 Гражданского кодекса РФ).
Как определяется порядок пользования квартирой в суде?
Важное условие – комнаты в квартире должны быть не смежными, а изолированными. В данном случае суд решает, кому из владельцев квартиры право пользования какой изолированной комнатой принадлежит.
Например, за истцом Петровым суд может признать право пользования комнатой A, а за ответчиками – право пользования комнатами Б и С.
В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Петров получает право частной собственности на комнату А, а в городской квартире - получает право пользования или проживания в комнате А.
В одном случае Петров может продать жилое помещение, а в другом – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в суде решении правом пользования отдельной комнатой.
Таким образом, есть как общие черты, так и различия общей долевой собственности, общей совместной собственности и частной собственности на жилье в РФ.
Доля в праве долевой собственности
Общая собственность на имущество определяется как собственность двух и более лиц, при этом она может быть совместной, то есть без определения долей, и долевой собственностью – с определением долей каждого собственника. В структуре правоотношений, относительно общей собственности, долевая собственность является преобладающим правоотношением.
В праве общей долевой собственности предполагается, что размер долей всегда четко определен. В зависимости от обстоятельств возникновения и наличия права общей собственности, определение долей осуществляется на основании положений закона, либо по соглашению сторон. В случае если ни то, ни другое сделать не представляется возможным, или законом, а равно соглашением сторон определение долей не установлено, доли признаются равными.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим право общей собственности, выдел в натуре, а также связанные правоотношения, является Гражданский кодекс России. В части семейных правоотношений, обусловленных общей совместной и долевой собственностью, наравне с ГК применяются положения Семейного кодекса России.
Пожалуй, именно в семейных правоотношениях вопросы общей совместной и долевой собственности, особенно применительно к недвижимому имуществу, стоят наиболее остро и часто приводят к спорным ситуациям. Практика свидетельствует, что определение долей в квартире и другом недвижимом имуществе, нажитом в процессе брака, в ходе бракоразводного процесса или в его преддверии становится наиболее сложным и конфликтным аспектом.
Усложняют ситуацию не всегда возможный выдел в натуре, наличие несовершеннолетних детей, интересы которых обязательно учитываются и защищаются законом, вопросы возможного выселения, продажи доли и многие другие.
Самая простая ситуация, когда собственники находят взаимопонимание и приходят к соглашению. В этом случае определение, а при необходимости и выделение доли проходит мирно, без скандалов и взаимных упреков. Но, к сожалению, такие случаи по большей части встречаются редко.
Само по себе определение долей в квартире – это, скорее, формальная сторона вопроса, которая позволяет перевести общую совместную собственность в разряд общей долевой собственности. В свою очередь, выделение доли в квартире предполагает необходимость последующего распоряжения, для чего первоначально следует выдел доли в квартире - придание доли не столько формального, сколько фактического статуса с прекращением права общей собственности.
Закон позволяет сторонам решить все вопросы (определение, выдел доли) путем заключения соглашения, которое может быть удостоверено нотариально, и зарегистрировав свои права в установленном порядке. Если же стороны не могут прийти к соглашению, любая из них вправе обратиться по данному вопросу в суд. Как правило, если дело доходит до суда, то конфликт интересов неизбежен, эмоции превалируют и рациональному мышлению места уже не остается. Поэтому в этом вопросе квалифицированный юрист или адвокат будет особенно важен.
В аспекте определения и выделения долей следует помнить:
• определение, как установление доли, возможно всегда, выделение доли в квартире допускается, только если это реально осуществимо, например, практически невозможно выделение доли в натуре в однокомнатной квартире;
• в случае если выдел доли объективно невозможен, суд может определить выплату компенсации соразмерной стоимости доли;
• если выдел доли в квартире не был осуществлен и оформлен, распоряжение долей предполагает наличие согласия со стороны других общих собственников, а в случае распоряжения долевой собственностью, применение соответствующей процедуры по соблюдению преимущественного права покупки со стороны других участников долевой собственности;
• определение долей и выделение доли в натуре тесно соседствуют с решением вопроса определения порядка пользования общей собственностью - во избежание проблем вопросы следует решать одновременно.
На практике каждое определение и выделение доли – по-своему уникально и сложно, тем более что вариантов развития событий и правовых тонкостей очень много, поэтому, если есть возможность, не примените обратиться за юридической помощью. Это станет залогом, если уж не мирного, то оперативного и по возможности справедливого разрешения спора.
Совместная долевая собственность
Собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
В случае совместной собственности могут возникнуть сложности при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать это имущество, вам придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества.
Если жилье находится в совместной собственности нескольких лиц, они несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. Таким образом, налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.
Каждый из собственников объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет - он распределяется между совладельцами квартиры или дома по договоренности между ними. Доли вычета нужно указать в заявлении о распределении долей, которое подается в налоговую инспекцию. Его должны подписать все собственники жилья.
Имущество находится в общей собственности нескольких лиц с определением доли в праве собственности для каждого из них. Вы можете стать владельцем доли квартиры или дома в результате сделки, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.
В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения долей имущества. Ваша собственность будет гораздо лучше защищена, если у третьего лица возникло требование к другому собственнику. Вам будет проще продать долю, которой вы владеете. Однако имейте в виду, что вы должны сообщить другим владельцам долей в квартире или доме о намерении продать свою долю, и им дается преимущественное право покупки.
Каждый участник долевой собственности платит налог на недвижимость и другие сборы пропорционально размеру своей доли в праве собственности.
При покупке недвижимости налоговый вычет распределяется между совладельцами также пропорционально долям.
Долевая собственность на участок
Земельный участок может принадлежать физическому или юридическому лицу на праве общей собственности. О том, в каких случаях возникает и прекращается право общей собственности на землю, какие виды общей собственности и каков порядок действия правомочий существуют в земельном праве - читайте в нижеприведенной статье. Право общей собственности на земельные участки относится к видам частной собственности на землю, и характеризуется множественностью субъектов права собственности, именуемыми участниками общей собственности или сособственниками, при совместном использовании земельного участка (ст. 244 ГК РФ). По сути, возникновение общей собственности есть объединение субъектов права собственности на землю и соединение земельных участков в единый объект, подтвержденное актом о государственной регистрации.
Право общей собственности на земельный участок делится на два вида:
1. Общая совместная собственность на землю (без определения долей).
2. Общая долевая собственность на землю (с определением долей каждого сособственника).
Различия между видами права общей собственности касаются как области содержания правомочий собственников, так и института возникновения правовых отношений. Рассмотрим каждый вид общей собственности на землю по отдельности. Общая долевая собственность на земельный участок Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по решению суда (п.5 ст. 244 ГК РФ). Каждый из участников долевой собственности вправе получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной доли (ст.247 Гражданского кодекса РФ). Действия правомочий владения и пользования землей, которая является общей долевой собственностью, возникают на основании соглашения всех ее участников собственности либо по решению суда. Участник общей долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения объекта общего имущества (в данном случае – земельного участка) с использованием собственных средств, вправе требовать увеличения своей доли в соответствующем объеме. В случае, если были произведены отделимые улучшения, они являются собственностью того участника долевой собственности, кто их осуществил (ст. 245 ГК РФ). Право общей долевой собственности на землю предполагает распределение между всеми участниками в соответствующих долях поступающих в состав общего имущества доходов, выращенных плодов и произведенной продукции, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением (ст. 248 ГК РФ). Расходы по содержанию земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, распределяются между всеми участниками, в соответствии с размером их долей. В частности, каждый из участников несет ответственность за своевременную уплату земельного налога, предоставление налоговой декларации по земельному налогу, уплату издержек по содержанию земли и другое (ст.249 ГК РФ). Распорядиться своей долей участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, в том числе, он может передать свою долю в дар или по завещанию, продать по договору купли-продажи земельного участка. В свою очередь, распорядиться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, можно только на основании соглашения всех участвующих сторон. Возмездное отчуждение доли имущества в общей собственности предполагает преимущественное право остальных участников на покупку продаваемой доли по стоимости, в размере которой она продается (ст.246 ГК РФ).
Нарушение преимущественного права покупки доли дает право любому из участников долевой собственности в течение 3х месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий возможностью деления, может быть разделен между всеми участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию права собственности на отдельный земельный участок. Осуществление действий по делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на основании судебного решения (ст.252 ГК РФ). В случае невозможности выдела доли по закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли остальными участниками общей долевой собственности.
Собственник, получивший денежную сумму или иную компенсацию от остальных участников долевой собственности за свою долю, утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.
Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252ГК РФ).
Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство. Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.
Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст.254 ГК РФ).
Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст.256 ГК РФ (общая собственность супругов). Так, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев, предусмотренных брачным договором. Вместе с тем, имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке наследования во время брака, является его собственностью.
На основании российского законодательства, совместная собственность возникает в отношении:
• крестьянско-фермерских хозяйств;
• общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов членов садово-огороднических, и дачных некоммерческих товариществ;
• общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
• совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка на условиях оплаты.
Государственная регистрация общей долевой собственности на землю в соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ, объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, может быть приобретен на праве общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом учитываются доли в праве собственности на здание. Для приобретения права общей собственности на земельный участок все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ и п.5 ст. 36 ЗК РФ), к заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.
Государственная регистрация доли одного из сособственников в праве общей долевой собственности, при отсутствии волеизъявления остальных участников, предполагает их потенциальное участие в общей долевой собственности помимо их воли. В проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на землю может быть отказано при отсутствии совместного обращения всех участников.
Участник долевой собственности
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Общая долевая собственность на неделимую вещь, находящуюся в собственности одного лица, может быть установлена на основании соглашения собственника с третьим лицом при условии, что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность владеть и пользоваться частью вещи в соответствии с ее назначением.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с согласия других сособственников неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если иное не предусмотрено соглашением между сособственниками.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено законом.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю (часть доли) либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 278 настоящего Кодекса, если иное не установлено законом.
Доля в праве собственности не может быть раздроблена сособственником на части, если это повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением.
Владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности, если иное не установлено законом, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части вещи, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся частью вещи, приходящейся на его долю, соответствующей компенсации, если иное не предусмотрено законом.
Условия соглашения о владении и пользовании недвижимой вещью, предусматривающие предоставление сособственнику во владение и пользование части вещи, явно несоразмерной его доле в праве собственности, ничтожны.
Участники долевой собственности вправе также установить такой порядок владения и пользования вещью, при котором вещь (часть вещи) предоставляется во владение и пользование разным сособственникам на разные периоды времени.
Соглашение участников долевой собственности о владении и пользовании вещью должно быть заключено в письменной форме.
Каждый из участников долевой собственности вправе требовать внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество условий соглашения о владении и пользовании недвижимой вещью.
При переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или третьему лицу соглашение о владении и пользовании этой вещью прекращается, если условия этого соглашения не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
При продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных абзацем вторым пункта 2 статьи 274настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, а если договор исполнен - перевода доли с выплатой покупателю уплаченной им цены.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Правила настоящей статьи применяются также при возмездном отчуждении доли по иному договору, если из существа договора не вытекает иное.
Доля в праве собственности на движимую вещь переходит к приобретателю по сделке с момента совершения сделки, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Доля в праве собственности на недвижимую вещь переходит к приобретателю по сделке с момента государственной регистрации.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, если иное не предусмотрено законом.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, если иное не предусмотрено законом.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник по его выбору имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности либо на предоставление ему права вещной выдачи (пункт 3 статьи 305).
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Сособственник утрачивает долю в праве собственности на движимое имущество с момента получения компенсации, а долю в праве собственности на недвижимое имущество - с момента государственной регистрации перехода доли к остальным собственникам.
Покупка долевой собственности
Покупка квартиры в долевую собственность вызывает сейчас много вопросов.
В соответствии с поправками в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отчуждение недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, требует удостоверения договора купли-продажи у нотариуса.
Эти изменения закреплены в новом законе ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».
А покупка в долевую собственность нуждается в нотариальном удостоверении?
Разберемся подробнее.
Стоит различать формы зарегистрированного права на недвижимость:
• единоличная собственность — регистрируется на одного владельца. При этом если этот собственник состоит в браке, имущество признается совместно нажитым;
• общая совместная собственность — регистрируется на законных супругов;
• общая долевая собственность — на двух или более собственников не являющихся супругами, а так же если супруги имеют брачный договор с особым режимом собственности на совместно нажитое имущество.
Покупка квартиры в общую долевую собственность не требует удостоверения у нотариуса при условии, если:
• Продавец единолично владеет квартирой и полностью дееспособен. Если эта квартира куплена в браке потребуется нотариальное согласие другого супруга на сделку;
• Продавцы - супруги владеют квартирой на праве общей совместной собственностью и полностью дееспособны.
При этом покупатели не являются законными супругами или имеют брачный договор с описанием особого режима собственности на недвижимость, купленную во время брака.
Покупка квартиры в долевую собственность, для людей не являющихся супругами допустима как в равных, так и не равных долях.
Например: 8\10 и 2\10 части в праве общей долевой собственности.
Обратите внимание! Не части квартиры, а доли в праве.
Выделение доли в натуре, если это вообще возможно, допустимо по соглашению собственников или решению суда. Но эта тема отдельной статьи.
Итак, если Вы покупаете квартиру в общую долевую собственность, а оформление такого права допустимо хоть на 10 или 20 человек, ваша сделка не требует удостоверения у нотариуса.
Чаще всего в долевую собственность оформляется недвижимость на нескольких детей.
До последнего времени и супруги оформляли такое право, рока не вмешались нотариусы.
Согласно Семейному кодексу РФ, законным режимом собственности супругов, является — совместная собственность.
Долевая собственность возможна при оформлении брачного договора.
Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
В связи с данными обстоятельствами, Росреестр стал отказывать в регистрации общей долевой собственности на супругов.
При этом, при подаче документов на регистрацию права собственности, указание о брачных отношениях, делается в заявлении.
До сих пор это заявление не содержит строки об этом и поэтому эти сведения вносятся заявителем от руки.
Если Вы состоите в браке, но при этом не укажите об этом, ни кто у Вас и не спросит Свидетельство о браке.
Хотя скоро Росреестр будет получать эти сведения из ЗАГСа в рамках электронного документооборота.
Итак, законным оформлением имущества на супругов является:
• Общая совместная собственность. При этом предоставление в Росреестр Свидетельства о браке обязательно (нужна копия, которая будет сличена с оригиналом специалистом приема документов и заверена им и вашей подписью, подтверждающей достоверность копии.
• Долевая собственность оформляется на супругов при наличии брачного договора, копию которого необходимо подать в Росреестр с другими необходимыми документами.
Долевая собственность супругов
Всё имущество супругов, которое у них появилось за время законного брака, будет являться их совместной собственностью, и если условно разделить его, то каждый из них имеет права ровно на половину. Эта норма закреплена в 39-ой статье Семейного Кодекса РФ.
Разделить совместное имущество супруги смогут в любой момент после регистрации своих отношений:
• находясь в браке,
• на стадии оформления развода,
• после расторжения брака.
Также в любое время супруги смогут выделить доли в квартире, появившейся у них в браке.
Право долевой собственности и размер долей
Правом долевой собственности нужно считать право на имущество, находящееся в общей собственности, в соответствии с принадлежащей каждому частью. Собственник сможет получать выгоду от пользования этим имуществом, а также обязан нести обязанность за расходы на содержание общего имущества в соответствии с размером своей доли.
Если доли супружеского имущества в праве собственности были конкретизированы при оформлении права собственности и совершении сделок, то ее в разделении нет необходимости, так как все уже поделено.
При осуществлении своего права долевой собственности ее участник не должен забывать, что также учитывается согласие всех собственников-дольщиков. Если у совладельцев долевой собственности нет договоренности по вопросам владения и использования общего имущества, то решить эту проблему поможет суд, установив определенный порядок пользования совместной долевой собственностью.
Каждый собственник имеет права на использование общего имущества, равного его доле, либо потребовать от остальных собственников компенсации за свою долю. Также собственник сможет распоряжаться своей долей, в том числе и продать ее, не забывая о преимущественном праве остальных собственников на ее приобретение.
Для этого нужно будет получить согласие от всех дольщиков на продажу, выяснить, не желает ли приобрести вашу долю кто-то из их числа, и лишь потом ее продавать.
Согласно пункту 1 статьи 245 Гражданского Кодекса разделение долей в совместном имуществе происходит поровну между всеми участниками.
Другой порядок раздела возможен в следующих случаях:
• заключения добровольного соглашения с указанием иных долей,
• изменение количества дольщиков,
• внесение улучшений, значительно увеличивающих стоимость общего имущества и т.д.
Это же относится и к имуществу супругов, поделенному на доли.
Способы раздела имущества на доли
Совместное имущество супруги смогут разделить в любое время по своему усмотрению. Всё зависит от согласованности и добровольности этого раздела.
Брачный договор – документ, составление которого не пользуется популярностью в нашей стране. А зря, потому что его заключение дает возможность избежать многих проблем в дальнейшем, когда возникнет вопрос, как разделить имущество после развода супругов.
В случае расторжения брака отсутствие брачного договора может повлечь за собой опасность раздела всего нажитого имущества совместно в суде. В таком случае, доли супругов на жилплощадь и другое имущество признаются судом равными.
Составить брачный договор можно при вступлении в брак, находясь в браке или перед его расторжением. В нем супруги смогут указать порядок принадлежности и использования общего имущества в период брака и способ его раздела в случае развода.
В этом договоре можно установить любой из трех режимов собственности супругов:
• совместный, когда всё нажитое в браке имущество принадлежит обоим супругам на одинаковых основаниях (применительно к квартире, она будет являться общей совместной собственностью),
• долевой, когда совместное имущество разделено между супругами на доли (квартира будет являться общей долевой собственностью),
• раздельный, при котором каждый предмет общего имущества будет принадлежать тому или другому супругу (мужу – полностью квартира, жене – загородный дом).
Разделить свое имущество супруги смогут и путем составления соглашения о разделе. Это можно осуществить также на любой стадии после заключения брака. В нем нужно отразить всё имущество, которое супруги хотят поделить, и способ его разделения. Если супруги пожелают разделить свое имущество на доли, то нужно указать, какая часть кому из них достанется, а также отразить порядок пользования долями.
Соглашение, в котором предусмотрен долевой раздел имущества, обязательно нужно заверить у нотариуса. Лишь в этом случае выделенные доли можно будет зарегистрировать в Росреестре. Иначе такой раздел не будет иметь никакой силы.
Любой супруг сможет передать частично или полностью свое личное имущество (подаренное, приватизированное, купленное до брака или унаследованное) второму путем заключения гражданско-правового договора. Это договор дарения, купли-продажи, аренды, мены и т.д. Если супруг единолично владеет квартирой, доставшейся ему по наследству, то сможет ее половину по договору дарения передать супруге. Тогда они будут в долях владеть этой квартирой.
Вся прелесть разделения имущества супругов на доли по обоюдному согласию состоит в том, что размер долей они смогут определить любой по своему усмотрению, который устроит и того и другого. И поделить совместно нажитое с учетом потребностей друг друга.
Раздел долевой собственности при разводе происходит гораздо быстрее и проще, так как доли каждого уже определены и зарегистрированы.
Если супругам не удается договориться о выделе долей в их общем имуществе полюбовно, то разрешить их спор поможет только суд.
Стоимость квартиры определяется согласно ее рыночной стоимости. Справка БТИ здесь не играет роли. Для определения цены недвижимости суд может назначить экспертизу, которую будут проводить специалисты.
Исковое заявление о разводе сможет подать любой из супругов в суд по месту проживания ответчика и указать желаемый им способ разделения общего имущества на доли.
Судья изучит все обстоятельства и доводы сторон, но решение вынесет на основании закона. По семейному законодательству общее имущество супругов должно делиться поровну. Бывают исключения, когда судья обращает внимание на наличие иждивенцев, состояние здоровья или участие каждого из супругов в приобретении общей собственности. Но это редкость. Чаще судья делит имущество супругов в равных долях и определяет порядок пользования ими.
Правом выделения доли из совместного имущества сможет воспользоваться любой супруг и в любой момент. Это же касается и квартиры.
Выделение доли в квартире в натуре требует соблюдения ряда условий:
• после выдела долей она останется технически исправной и сможет использоваться по своему назначению,
• не будет снижена ее стоимость,
• не будут ущемлены права других собственников этой квартиры,
• квартира является делимой,
• квартира сохранит статус жилого помещения.
В натуре выделить доли в квартире по всем правилам не так просто. Для этого нужно предусмотреть отдельный вход и места общего пользования (ванная, кухня, туалет) для каждого собственника. Если в жилом доме на земле это еще приемлемо, тот в квартире предусмотреть это нельзя. Можно лишь определить конкретную комнату, которая будет закреплена за каждым из дольщиков, и установить порядок пользования кухней, коридором, ванной и т.д.
По соглашению сторон супруги смогут поделить квартиру на доли в любых соотношениях (жене и мужу — по 1/2; жене – 2/4, мужу – 1/4; жене – 1/3, мужу – 1/3, детям – 1/3 и т.д.). Важно соблюсти условия и порядок выдела долей.
В тех случаях, когда доля собственника мала и реально не выделена, суд может обязать остальных участников этой долевой собственности выплатить сумму компенсации.
Если предполагается выдел долей в общей квартире через суд, то один из супругов должен подать заявление-иск, где укажет, на какую долю он претендует, и почему.
Как указано выше, суд придерживается раздела квартиры на равные доли. Если такой раздел осуществить не удается по причине неделимости квартиры или иным основаниям, то суд предлагает одному из супругов получить в собственность эту квартиру полностью и выплатить второму компенсацию, соразмерную его доле. Но чаще оставляет квартиру в общей собственности и определяет порядок пользования ею для обоих супругов так, чтобы ничьи интересы не были ущемлены.
Один из вариантов решения вопроса — передать свою долю имущества другому супругу в качестве полной или частичной выплаты алиментов на несовершеннолетних детей. Не забудьте факт этого действия подтвердить распиской в получении алиментов.
Когда доли в квартире определены для каждого из супругов по добровольному соглашению или по суду, нужно зарегистрировать права собственности на них в Росреестре. Для этого необходимо предоставить в этот орган соглашение или решение суда, документы на квартиру, сведения о проживающих в ней лицах, паспорта личности всех дольщиков, оплатить госпошлину. После регистрации прав собственности и выдачи соответствующего документа выделение доли в их общем имуществе приобретает юридическую силу.
Право распоряжения долями на квартиру
Когда квартира находится в долевой собственности супругов, то раздел её при разводе производиться уже не будет. Суд даже не будет принимать во внимание при разделении имущества в случае развода то, что было поделено супругами на доли в период их совместной жизни.
Супруги, которые стали собственниками долей в некогда общей квартире, оба имеют права пользоваться ею согласно выделенным долям. Если судом или соглашением определен порядок пользования жилым помещением, то он должен соблюдаться. А именно, занимать ту комнату, которая определена по суду, посещать места общего пользования согласно договоренности и т.д.
Любой из супругов сможет продать, подарить, обменять, сдать внаем свою долю в квартире. Но такие действия обязательно должны быть согласованы со вторым супругом.
При продаже своей доли в квартире не нужно забывать о таком понятии, как преимущественное право второго дольщика. Его нужно уведомить о принятом решении (предпочтительнее в письменном виде) и лишь через месяц, если он не изъявит желания приобрести эту долю в свою собственность, заключить договор купли-продажи.
Пользование долевой собственностью
Общее имущество признается долевой собственностью. В объем понятия данного права включены полномочия, подразумевающие владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности. К кругу определения относится и право распоряжения имуществом, вне зависимости от того, какая его доля вещи принадлежит каждому отдельному собственнику, но, при условии, что соглашение между сособственниками о распоряжении достигнуто.
Наличие разногласий в вопросе осуществления права, является поводом для судебного разбирательства. Такое правило не относится лишь к праву распоряжения имуществом. Суд не может обязать сособственника к реализации принадлежащей ему вещей и имущества, без выраженного на то лицом желания.
Право собственности на часть имущества не может быть локализовано, что говорит о его распространении на цельный объект имущества и относится к особенности, в которой проявляется понятие. Примером может стать владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.
Каждый из сособственников наделен полномочиями по предоставлению собственной доли вещи во владение и пользование другим лицам.
Передача чужим гражданам вещи совместной собственности осуществляется на основании согласия иных собственников. Отсутствие возможности на реализацию данного права, вызванное действиями сособственников, является основанием для требования от последних, проведения компенсационных выплат, особенности получения которых, устанавливаются законодателем.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться таким образом, чтобы установленные гражданам на основании закона права на общее имущество, не были затронуты и нарушены.
Урегулировать вопрос владения и использования имуществом, относящимся к общему, сособственники могут в порядке заключения соглашения. Такой документ заключается между собственниками, чьи права устанавливаются соответствующей документацией.
Письменное соглашение должно содержать в себе сведения: о сособственниках; наименование и реквизиты документов, удостоверяющих их право на часть в общем имуществе; об объекте права, с указанием его технических характеристик; о правомочиях относительно условий использования имущества; о способах несения расходов, связанных с процессом содержания имущественных благ; о моменте вступления данного документа в силу, возможности и правил его расторжения.
По своей форме установление факта владения и пользования общим имуществом, обозначенное в соглашении, выражается в простом письменном документе, экземпляр которого остается после подписания у каждого из сособственников.
Отсутствие возможности достижения такого соглашения, может стать основанием для рассмотрения спора судебной инстанцией, которая своим процессуальным решением установит особенности пользования чужим имуществом и требуемый юридический порядок.
Отсутствие возможности по предоставлению сособственнику отдельной части, принадлежащего ему в общей доле, имущества, может быть выражено в:
• невозможности предоставления имущества, что основано его неделимостью;
• невозможности предоставления имущества, что основано отсутствием способов для его выделения.
В качестве примера можно рассматривать владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов, которые в силу обстоятельств нуждаются в раздельном использовании недвижимости, комнаты которой имеют разную площадь.
К объектам права собственности владельцев помещений в многоквартирных домах, относятся: те помещения, которые не входят в состав отдельных квартир и не находятся в собственности иных лиц; крыши, чердаки, подвалы, вспомогательные помещения и конструкции; участок земли, на котором располагается МКД, к чему относятся элементы озеленения и благоустройства.
Каждый из владельцев квартир и помещений, является владельцем общего имущества в МКД пропорционально доле, которую занимает принадлежащее ему помещение. Право распоряжения общей частью имущества МКД осуществляется путем предоставления этим гражданам возможности принятия решений о передаче общего имущества в аренду, проведения в нем ремонтных работ и др.
Оформление долевой собственности
При покупке или приватизации жилья, когда зарегистрировать личную собственность нельзя, встаёт вопрос о том, как оформить квартиру – в долевое или совместное владение. Так в чём же заключается различие между этими формами права?
Мы расскажем в каком порядке производится регистрация долевой и совместной собственности, что такое договор долевого участия и как его зарегистрировать?
При долевой собственности изначально в соответствующих документах прописывается размер площади, принадлежащий каждому сособственнику. Размер может определяться законодательством либо соглашением. В ситуации, когда размеры не определены, выделяются равные доли.
После оформления в собственность доли квартиры, её владелец вправе совершать со своими квадратными метрами любые распорядительные действия. При этом если он намерен продать долю, закон обязывает его за месяц до совершения сделки предложить приобрести её другим собственникам. Цена может быть назначена на усмотрение продавца. При отказе совладельцев купить площадь, он может продать её третьим лицам.
Если имела место продажа доли в квартире без извещения сособственников, то сделка может быть признана недействительной.
Совместная собственность характеризуется отсутствием выделения долей. Все действия с квартирой можно осуществлять исключительно с письменного разрешения всех совладельцев. В дальнейшем определить, сколько квадратных метров кому принадлежит (например, в случае развода и раздела имущества), можно только через суд.
При регистрации общей долевой собственности в реестр вносятся сведения о размере площади каждого из владельцев, после чего заявители получают отдельные правоустанавливающие документы на доли.
В свидетельстве проставляется общая долевая собственность как вид права и дробным числом указывается часть площади, принадлежащая определённому лицу. Данные о совладельцах, включающих ФИО и размер доли каждого, прописываются на оборотной стороне документа, после чего скрепляются подписью и печатью сотрудника регистрирующего органа.
Оформление долевой собственности состоит из нескольких этапов:
1. Подготовка документов на объект недвижимости.
2. Составление и заверение у нотариуса соглашения о размере долей владельцев. Если договорённость не была достигнута, то определение площади, принадлежащей лицам, осуществляется судом.
3. Подготовка и подача заявления и документации. Заявление должно предоставляться одновременно всеми участниками. Допускается использование одного бланка. Запись о праве всех собственников обозначается в реестре под одним номером.
4. Получение документов о зарегистрированном праве. В зависимости от полноты и верности составления документации, а также от наличия или отсутствия спорных моментов срок регистрации права может достигать 30-45-ти дней.
Гражданин, приобретший долю у другого совладельца квартиры, может зарегистрировать право собственности без согласования с другими сособственниками.
Надо отметить, что если право возникло не в результате совместного приобретения или строительства объекта, а вследствие наследования, то заинтересованное лицо вправе зарегистрировать собственность вне зависимости от иных участников.
Документы, требующиеся для оформления долей в собственность:
• Документы, удостоверяющие личности сторон сделки.
• Соответствующие заявления заинтересованных лиц.
• Договор купли-продажи. Если договор купли-продажи утерян, то его можно восстановить.
• Свидетельство о собственности на жильё.
• Справка, отражающая информацию о зарегистрированных лицах.
• Финансово-лицевой счёт либо единый жилищный документ.
• Поэтажный план и экспликация.
• Справка, доказывающая законность перепланировки (если актуально).
• Доверенность, если интересы стороны или сторон представляет третье лицо.
• Согласие супруга на реализацию квартиры (если актуально).
• Нотариальный отказ сособственников от права покупки доли, если часть площади продаётся не совладельцу.
• Нотариальное свидетельство, подтверждающее право на наследство, если площадь переходит в порядке наследования.
• Документ об уплате пошлины.
• Нотариальное соглашение о размере долей каждого из участников либо судебное решение.
• Дозволение органа опеки и попечительства, если в сделке участвует несовершеннолетний.
Совместная собственность характеризуется отсутствием выделения долей.
Чтобы оформить совместную собственность, необходимо предоставить пакет документов в районный регистрационный орган:
• Паспорта всех заинтересованных лиц.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Договор, регулирующий процесс купли-продажи.
• Кадастровый паспорт помещения, включающий экспликацию и поэтажный план.
• Справку о прописанных лицах и копию финансово-лицевого счёта.
• Документ о законности перепланировки (если таковая имела место).
• Согласие на сделку супруга продавца.
• Квитанцию, подтверждающую оплату пошлины.
Регистрирующий орган вправе по собственному усмотрению запросить дополнительные документы.
ДДУ, или договор долевого участия, представляет собой документ, согласно которому лицо вкладывает финансы в покупку квартиры, находящейся в недостроенном здании. Сторонами данного договора являются застройщик и вкладчик (либо вкладчики при совместной или долевой собственности). ДДУ, как и любая сделка с недвижимостью, должен проходить государственную регистрацию.
ДДУ подлежит государственной регистрации в обязательном порядке.
Для оформления права по ДДУ придётся собрать документы. Перечислим их:
• Паспорт заявителя (заявителей).
• Доверенность при участии представителя.
• Соответствующее заявление участников.
• ДДУ и нотариально заверенные копии для сторон и для регистратора.
• Кадастровый план земельного участка.
• Правоустанавливающий документ на землю.
• Разрешение на осуществление строительства.
• Проектная декларация.
• План объекта строительства в подробном варианте.
• Соглашение либо решение суда о распределении долей в будущей квартире (если вкладчиков несколько).
• Документ об уплате сбора в государственную казну.
При определённых обстоятельствах могут быть запрошены дополнительные документы.
Выдел долевой собственности
Действительность порой ставит нас перед проблемой раздела недвижимого имущества, решение которой возможно только путем выдела доли в натуре.
Законодатель предусматривает такое юридическое понятие.
В случае, если выдел доли в натуре связан с возведением жилых построек к дому либо переоборудованием нежилых помещений, потребуется разрешение администрации района на возведение пристройки, переоборудование дома. Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом с учетом принадлежащих долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения собственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 10 Постановления Пленума ВС № 4).
Суд вправе и отказать заявителю в выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, который определяется как невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них, суд по требованию выделяющегося собственника может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Между тем п.4 ст. 252 ГК РФ предусматривает, что в исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Вопрос о наличии у участника долевой собственности существенного интереса в использовании общего имущества, судом разрешается в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
В действительности нередки случаи, когда один из собственников, считая, что доля другого собственника незначительна, и может быть заменена денежной компенсацией, требует в судебном порядке прекращения права другого собственника, прося суд возложить на него обязанность выплатить другому собственнику денежную компенсацию. Парадокс заключается в том, что истец требует на себя же возложить определенные обязанности, по сути, становясь одновременно ответчиком по делу. В действительности же в данном случае имеет место ошибка истца в применении ст. 252 ГК РФ, допускающей возможность выплаты денежной компенсации вместо выдела доли в натуре. Ошибка заключается в самом требование замены доли денежной компенсацией, потому как такое право принадлежит лишь выделяющемуся собственнику. Истцы же в таких случаях ссылаются на п. 4 ст. 252 ГК РФ, согласно которому, в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Довод безусловно верен, но порядок, предусмотренный этой нормой, заключается в том, что она применяется только в том случае, когда заявлены требования о выделе доли в натуре, что прямо следует из п. 4 ст. 252 ГК РФ.
К примеру, доля первого собственника составляет 1/8, доля второго - 7/8. Первый собственник обращается в суд с требованием о выделе его доли в натуре, однако в ходе рассмотрения спора устанавливается, что такой выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба имуществу.
В этом случае возможны три варианта:
1) если первый собственник (выделяющийся) согласен на выплату ему денежной компенсации вместо выдела доли в натуре, право собственности прекращается с его согласия;
2) если первый собственник не согласен на выплату денежной компенсации вместо выдела доли в натуре, однако судом установлено, что доля первого собственника незначительна, а сам собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, выплата денежной компенсации может быть произведена и без его согласия;
3) если первый собственник не согласен на выплату денежной компенсации вместо выдела доли в натуре и отсутствуют доказательства того, что доля первого собственника незначительна, а сам собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, прекращение права собственности не допускается.
Соотношение долей, к примеру, как 1/3 и 2/3, либо 1/2 и 1/2, изначально исключает замену доли денежной компенсацией без согласия собственника.
И так, замена доли денежной компенсацией без согласия собственника возможна только при предъявлении требований выделяющимся собственником, но не остальными участниками общей собственности. Иначе действия других собственников повлекут нарушение ст. 35 Конституции РФ, поскольку направлены на принудительное прекращение права собственности.
По тем же основаниям не допускается и возложение в судебном порядке каких-либо обязанностей по реализации спорного имущества, приобретению другого взамен или установлению сроков выплаты компенсации, а также иные меры принудительного воздействия на собственников, поскольку они также противоречат требованиям закона, предоставляющего собственнику право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Действия суда в таких случаях, с учетом изложенных выше требований законодательства, направлены на предоставление спорящим сторонам возможности мирного разрешения спора. И недовольство «обиженного» собственника нормами законодательства не имеет оснований, так как установленные законом правила направлены на соблюдение справедливого порядка распоряжения имуществом: для собственников, в равной степени имеющих интерес в принадлежащем им имуществе, он достигается путем соглашения либо определения порядка пользования имуществом в судебном порядке; для собственников, не заинтересованных в имуществе, - путем прекращения права собственности на имущество и получения компенсации его стоимости (право требовать выдела доли в натуре принадлежит любому собственнику, а не только владельцу меньшей доли), либо через отчуждение имущества, в том числе путем заключения договора купли-продажи доли с соблюдением права преимущественной покупки другими сособственниками.
Во всех случаях установленный порядок направлен на предотвращение попыток злоупотребления собственниками своими правами, с чем, к сожалению, нередко приходится сталкиваться в судебной практике.
Раздел долевой собственности
Как произвести раздел имущества, находящегося в долевой собственности? С этим вопросом неизбежно сталкиваются сособственники квартир, земельных участков, домов и транспортных средств. Владение долевой собственностью, возникла ли она в результате раздела общего имущества супругов, принятия наследства или приватизации, всегда требует согласования действий всех собственников. Ужиться им бывает непросто.
Наиболее эффективный и безболезненный способ разделить общее имущество – договориться со всеми участниками долевой собственности. Стороны могут достичь соглашения о разделе имущества между всеми ними, о выделе доли одного или нескольких участников. В таком соглашении отражаются способ и условия раздела, возможные денежные компенсации между сторонами.
Если по взаимному согласию решить вопрос не получается, заинтересованный сособственник имеет право обратиться в суд с требованием о выделе своей доли в натуре, если такой выдел допускается законом и не нанесет несоразмерный ущерб имуществу. В противном случае, его требование может сводиться исключительно к взысканию денежной компенсации с других собственников за принадлежащую ему долю.
Важно подчеркнуть, что выплата стоимости доли выделяющемуся собственнику допускается только с его согласия.
Без такового суд может присудить компенсацию только при одновременном наличии следующих условий:
• доля собственника незначительна,
• доля не может быть реально выделена,
• собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Существенный интерес оценивается с учетом таких критериев, как возраст, состояние здоровья, профессиональная деятельность, наличие детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Если собственник доли сам не обращается в суд с требованием о выделе доли (присуждении ему компенсации за нее), другие участники долевой собственности не могут его к этому принудить или навязать ему выплату компенсации взамен доли. Даже если доля незначительна по размеру или ее владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Соглашение о разделе представляет собой документ, которым стороны самостоятельно регулируют порядок, способы и объемы подлежащего выделу имущества. Для судебного разрешения одному из собственников необходимо подать исковое заявление.
Требование о разделе может возникнуть и при рассмотрении других имущественных и неимущественных споров мужа и жены. Если оно возникает у ответчика, он вправе подать встречное исковое заявление. Однако, если предметом спора является квартира, это не даст никакого результата — ее натуральный раздел невозможен. В таких случаях, а также в случаях, когда выдел доли недопустим законодательством, выделяющийся супруг вправе претендовать на денежное компенсирование.
Соглашение (договор) о разделе имущества, находящегося в долевой собственности
По брачному договору, подписанному мужем и женой, их совместное имущество может трансформироваться в общую долевую собственность. Доли супругов в общей собственности устанавливаются как идеальные (1/2, 2/3 и т.д.). По желанию они вправе осуществить фактический раздел их имущества или выдел доли в натуре, что прекратит режим общей собственности.
Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ, супруги вправе разделить принадлежащее им имущество или выделить доли одного из них по обоюдному соглашению. Для этого им необходимо заключить договор, которым они осуществят попредметный раздел имущества.
Такое соглашение, заключенное супругами, будет носить форму двусторонней сделки. Поскольку семейное законодательство не регулирует таких правоотношений супругов, к соглашению будут применяться нормы гражданского законодательства.
Соглашение между супругами о разделе долевой собственности должно будет содержать:
• дату и место его заключения, а также полные данные о супругах, которые его заключили;
• предмет соглашения, которым является раздел долевой собственности с указанием каждой вещи, входящей в нее и подлежащих разделу;
• применяемый супругами способ раздела или выдела доли в натуре. Обратим внимание, что раздел долевой собственности или выдел доли в натуре допустимы только в случаях, когда это не запрещено законом и когда раздел не нанесет вещи несоразмерного ущерба. Если раздел и выдел доли в натуре недопустимы, супруги могут предусмотреть другие способы, например, продажу конкретной вещи и распределение выручки, или компенсирование (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ);
• права и обязанности сторон, в рамках которых супруги попредметно определяют, какие вещи из общего имущества выделяются в частную собственность каждого из них. Указание на вещи должно содержать индивидуализирующие характеристики каждой из них, позволяющие выделить ее из других вещей. В случае несоразмерности выделенного имущества размеру доли, соглашение должно предусматривать размер, порядок и сроки уплаты компенсации;
• порядок передачи разделенной собственности каждой из сторон, момент вступления соглашения в силу, момент прекращения долевой собственности на имущества и т.д.
Исковое заявление о разделе имущества в долевой собственности
В случае если супруги не могут договориться о способе раздела долевого имущества и выдела доли одного из них или об объеме имущества, подлежащего выделу каждому из них, решение вопроса осуществляется в судебном порядке. Для этого выделяющемуся супругу необходимо подать в суд по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ) или по своему выбору (ст. 29 ГПК РФ) исковое заявление с требованием выдела в натуре принадлежащей ему доли в общем имуществе (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Подаваемое исковое заявление оформляется письменным документом, его содержание должно отвечать требованиям ст. 131 ГПК РФ, иначе иск, до исправления установленных судом недочетов, будет оставлен без движения.
Перед подачей такого иска, выделяющемуся супругу необходимо оплатить госпошлину, размер которой будет определяться по правилам, установленным пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска. Цена иска, в свою очередь, будет определяться исходя из стоимости имущества, на выделение которого в счет причитающейся ему доли, будет претендовать супруг-истец (ст. 91 ГПК РФ).
Кроме этого, истцу необходимо учитывать, что:
• Исковое заявление должно содержать подробное описание обстоятельств возникновения между супругами долевой собственности на общее имущество, размер принадлежащих каждому из них долей и обстоятельства, которые требуют выдела доли в судебном порядке (не достижение обоюдного соглашения о разделе).
• Иск также должен содержать описание имущества, входящего в долевую собственность, требование о его разделе и выделе в натуре конкретных вещей, что, по мнению истца, будет соразмерно принадлежащей ему доле в праве общей собственности, а также обоснование правильности расчета цены иска и обоснованием таких требований нормами законодательства.
Вместе с исковым заявлением, истцу необходимо представить суду ряд документов, примерный перечень которых установлен ст. 132 ГПК РФ.
Среди них можно выделить:
1. Копии искового заявления, в соответствии с количеством сторон;
2. Квитанцию об уплате госпошлины;
3. Правоустанавливающие документы на каждую из вещей, входящую в общее имущество;
4. Документы, подтверждающие право собственности на общее имущество, с указанием размера долей супругов;
5. Документы, подтверждающие стоимость общего имущества;
6. Другие документы, в зависимости от изложенных в исковом заявлении обстоятельств.
Встречное исковое заявление о разделе имущества находящегося в долевой собственности
Требование о разделе имущества, находящегося в долевой собственности может возникнуть у одного из супругов в рамках судебного разбирательства по другим делам, например, о разводе, в спорах о месте проживания детей или каких-либо других имущественных спорах между супругами. При возникновении такого требования у супруга, являющегося ответчиком по делу, он вправе предъявить в рамках рассматриваемого процесса встречное исковое заявление о разделе долевого имущества.
Согласно ст. 137 ГПК РФ, встречный иск предъявляется ответчиком до вынесения решения по первоначальному иску и принимается судом по общим правилам принятия искового заявления, указанным выше. При этом независимо от подсудности, встречный иск о разделе долевой собственности рассматривается судом, рассматривающим первоначальный иск (ст. 31 ГПК РФ).
Положениями ст. 138 ГПК РФ законодатель определяет перечень условий, при наличии одного из которых, рассмотрение требования о разделе долевой собственности супругов допустимо в рамках встречного иска.
Так, принятие встречного иска допускается:
• Если требование по встречному иску направлено на зачет требований по первоначальному иску. В частности, если первоначальный иск предусматривал требование о взыскании с одного из супругов суммы задолженности, то встречное требование может предусматривать выдел в натуре общего имущества, с учетом задолженности по первоначальному иску.
• Если удовлетворение встречных требований полностью или частично исключит возможность удовлетворения первоначальных требований. Такая ситуация может возникнуть, например, если первоначальный иск предусматривал требование о признании права собственности на недвижимость одного из супругов, в то время, когда встречный иск о разделе долевого имущества требует выделения второму супругу части такого объекта.
• Если между встречным и первоначальным иском имеется взаимосвязь, и их совместное рассмотрение ускорит и позволит правильно разрешить споры. Это самое распространенное условие, позволяющее предъявлять встречные иски по любым спорам, вытекающим из семейно-правовых отношений супругов.
Раздел квартиры, находящейся в долевой собственности у супругов
Недвижимость, находящаяся в долевой собственности супругов, может быть разделена в натуре между ними, путем заключения соглашения или в судебном порядке (ст. 252 ГК РФ). Такой раздел будет предполагать переход частей квартиры в собственность каждого из супругов, пропорционально выделенным им долям. При этом образуемые части должны обладать характеристиками индивидуально-определенной вещи, т.е. быть отдельными объектами недвижимости, в отношении которых осуществлена инвентаризация и тех. учет.
В то же время п.12 Постановления Пленума ВС РФ № 8 установил, что выделение части квартиры в натуре владельцу доли в праве общей собственности допустимо лишь в том случае, если имеется техническая возможность изолирования не только комнат, но и иных помещений — кухни, санузла, коридора, а также отдельного входа.
Таким образом, возможность раздела в натуре между супругами их общей квартиры ставится в зависимость от возможности выдела в натуре подсобных помещений и отдельного входа.
Ее отсутствие исключает возможность раздела недвижимости между супругами, даже если выделяющимся лицом, вопрос о разделе подсобных помещений не ставится, а выделяются только жилые комнаты. При этом суд, по просьбе истца вправе определить лишь порядок пользования долевой квартирой.
Прекращение долевой собственности
Право общей долевой собственности прекращается в тех случаях, когда прекращается само право собственности на общее имущество для всех сособственников, например, случаи продажи общего имущества, его гибель и т.п. Это обычные способы прекращения права собственности.
Специфическими способами прекращения права общей долевой собственности являются:
- исчезновение множественности субъектов права собственности, когда все доли переходят только к одному сособственнику;
- выдел доли из общего имущества (см. п. 2 настоящего параграфа);
- раздел общего имущества (см. п. 5 настоящего параграфа).
В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ любой из сособственников вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Право на выдел - это субъективное право каждого сособственника, которое характеризуется следующими чертами:
а) никто из сособственников не может быть лишен или ограничен в своем праве требовать выдела доли;
б) выдел доли осуществляется только по желанию самого сособственника.
Закон не предусматривает возможность заявления сособственником требования о лишении другого сособственника права на долю помимо его воли, даже с выплатой ему компенсации (Определение Конституционного Суда РФ N 242-О-О).
Выдел доли осуществляется по общему правилу в натуре; невозможность выдела в натуре влечет выплату денежной суммы или иной компенсации. В связи с этим возможны несколько вариантов выдела.
Первый. Стоимость выделяемого в натуре имущества в точности соответствует размеру доли.
В этом случае выделившийся собственник приобретает право индивидуальной собственности на выделенное имущество. Для остальных сособственников (если их осталось не менее двух) сохраняется право общей собственности на имущество, оставшееся после выдела.
Второй. В натуре может быть выделено только имущество, стоимость которого больше или меньше размера доли (несоразмерность имущества, выделяемого в натуре).
Если выделяющийся собственник получает имущества больше, чем приходится на его долю, он выплачивает компенсацию другим сособственникам, если меньше - то другие сособственники выплачивают компенсацию ему.
Третий. Выдел доли в натуре не допускается:
Во-первых, потому что выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.
Или, во-вторых, потому что выдел запрещен законом (чаще всего из-за того, что вещь является неделимой).
В этом случае выделяющийся собственник имеет только право на выплату ему другими сособственниками компенсации в размере стоимости доли.
Вопросы о том, какое именно имущество подлежит выделу, а также о размерах компенсаций решаются по соглашению между всеми сособственниками единогласно. Соответственно, и выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия выделяющегося собственника. Лишь в случае недостижения согласия между всеми сособственниками выделяющийся собственник вправе предъявить в суд требование о выделе доли в натуре (или требование о выплате ему компенсации при невозможности выдела).
Только в судебном порядке может быть решен вопрос о выплате выделяющемуся собственнику компенсации вместо выдела доли помимо его воли при одновременном наличии следующих условий:
- выделяющийся собственник настаивает на выделе доли в натуре;
- доля выделяющегося собственника не может быть реально выделена;
- доля выделяющегося собственника незначительна;
- выделяющийся собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (существенный интерес определяется как нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.).
Судебная практика не отрицает и случаев, когда выделяющийся собственник выплачивает компенсацию другим сособственникам помимо их воли, если имущество, выделяемое в натуре, превышает долю выделяющегося собственника.
Очевидно, что выплата компенсации в данном случае не должна превращаться в принудительный выкуп доли (ее существенной части). Таким образом, при несоразмерности имущества, выделяемого в натуре, размеру доли оставшихся сособственников можно принудить к получению компенсации помимо их воли только в случае, если стоимость выделяемого в натуре имущества незначительно превышает размер доли выделяющегося собственника.
В случае если выдел доли в натуре невозможен и отсутствуют основания для принудительной выплаты компенсации, суд отказывает в иске о выделе доли.
При реализации права на выдел отношения общей собственности прекращаются только для выделившегося собственника. Моментом прекращения права общей собственности для выделившегося собственника является передача ему части общего имущества, выделенного в натуре (а если выделенное имущество относится к недвижимости - то государственная регистрация права на это имущество). Если же выделившийся сособственник получает компенсацию вместо имущества в натуре, то его право в общей собственности прекращается в момент получения компенсации (если общее имущество является недвижимостью, то факт прекращения общей собственности подлежит только подтверждению путем изменения соответствующих записей в ЕГРП).
В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между сособственниками по соглашению между ними. Раздел имущества является частным случаем выдела доли, поскольку при разделе право на выдел реализуется всеми сособственниками. Раздел имущества следует отличать от отчуждения общего имущества по решению всех собственников с последующим дележом вырученной суммы (см. подп. "б", "в" п. 3 § 2 настоящей главы). При разделе имущества сособственники претендуют на выдел каждому из них доли в натуре или на выплату компенсации при невозможности выдела доли.
Поэтому к разделу общего имущества в полном объеме применяются правила о выделе доли (в том числе и правила о принудительной компенсации).
Некоторой спецификой отличается раздел между сособственниками неделимой вещи. Если будет установлено, что один из собственников имеет существенный интерес в использовании неделимой вещи, суд может передать именно ему эту вещь в единоличную собственность независимо от размера его доли. Остальным сособственникам компенсируется стоимость их долей.
В результате раздела общего имущества для всех сособственников прекращается общая собственность, а вместо нее возникает право индивидуальной собственности у отдельных бывших сособственников на имущество, образовавшееся в результате раздела.
Есть пять человек разных национальностей, которые проживают в 5 домах. Каждый дом имеет свой цвет, отличный от цвета других домов. Каждый из этих людей курит и предпочитает определенный сорт сигарет. У каждого из этих людей есть по одному домашнему животному. Каждый из этих людей пьет свой любимый вид напитка.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
