Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности (статья 244 Гражданского кодекса РФ). Причем имущество может находиться как с определением доли каждого из собственников в праве собственности, так и без определения долей. В первом случае речь идет об общей долевой собственности, во втором – об общей совместной собственности.
Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением - для личного проживания, проживания членов его семьи (статья 288 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения:
а. Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему на праве собственности жильем в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые определены настоящим Кодексом;
б. Собственник может предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилье гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на другом законном основании, а также юр. лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, определенных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Всем собственникам квартиры, находящимся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право личного проживания в помещении и право на вселение членов семьи.
Сдача же квартиры в аренду, продажа доли или вселение в квартиру других лиц собственником имеет ряд ограничений. Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, происходит по соглашению всех ее участников, т.е. требует согласования собственников других долей на это жилье.
В частности, продажа доли в праве общей собственности возможна с соблюдением ограничений, указанных в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
Общая собственность появляется при поступлении в собственность двух и более лиц имущества, которое не может быть распределено без изменения его назначения или не подлежит разделу в соответствии с законодательством (ч.4 статья 244 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, право общей долевой собственности возможно на жилые помещения в Российской Федерации следующего вида:
1. жилой дом или часть жилого дома;
2. квартира или часть квартиры;
3. комната.
Основания возникновения права общей долевой собственности:
1. Сделки с жилыми помещениями с участием граждан или организаций (дарение, купля-продажа, мена, рента);
2. Переход права собственности на долю по наследству (наследство по завещанию, наследство по закону);
3. Безвозмездная передача в частные руки жилого помещения, принадлежащего государству, т.е. приватизация жилья;
4. Признание права собственности на помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.
Стоит отметить, что право собственности, в вышеперечисленных случаях, может перейти и на все жилое помещение, и только на долю в праве собственности.
Участники совместной долевой собственности или участники общей долевой собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща обладают, пользуются общим имуществом (статья 253 Гражданского кодекса РФ).
Но распоряжение общей долевой собственностью имеет ряд отличий. Например, участник общей долевой собственности на квартиру может продать свою долю в квартире, уведомив о своем намерении других собственников долей, тогда как участники общей совместной собственности на квартиру могут действовать только сообща, т. е. могут продать не долю в праве собственности на жильё, а квартиру в целом.
Чтобы избежать сложностей, возникающих при распоряжении общей совместной собственностью на квартиру (ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком), участники общей совместной собственности могут заключить соответствующее соглашение об определении долей и, тем самым, назначить свои доли. Тем не менее, и с установлением долей в праве общей собственности на квартиру дела обстоят не так просто. Так как сделка с недвижимым имуществом, подлежит обязательной гос. регистрации в Федеральной регистрационной службе, то соглашение об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должно соответствовать определенным требованиям (статья 164 Гражданского кодекса РФ). В свою очередь требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, вытекают из ч. 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, в которой говорится о равенстве долей всех участников общей совместной собственности.
Например, если квартира оформляется в собственность двух граждан, то будет зарегистрировано соглашение об определении долей в такой квартире таким образом, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет зафиксировано право собственности на 1/2 доли.
Владельцы квартир в многоквартирном доме и собственники долей в праве собственности на квартиры в доме имеют общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме, т.е. обладают правом долевой собственности на места общего пользования в многоквартирном доме.
Собственникам жилья в многоквартирном доме принадлежат на правах общей долевой собственности следующие помещения (Статья 36 Жилищного кодекса РФ):
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания;
• механическое, электрическое и другое оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее различные помещения;
• земля, на которой построен многоквартирный дом, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Но существуют явные различия между правом собственности на долю в квартире и правом частной собственности на квартиру (комнату в данной квартире), которые необходимо знать. Например, собственник квартиры, владеющий ей на праве частной собственности, может продать, подарить или обменять жильё без согласования с кем-либо, без уведомления кого-либо о намерении.
От владельцев квартир на праве частной собственности, необходимо отличать собственников комнат в коммунальных квартирах - здесь гражданин может быть хозяином отдельно взятого жилого помещения (комнаты), которое находится в составе жилого помещения (квартиры) на праве частной собственности или долевой.
Владельцы комнат в коммунальных квартирах обладают также правом общей долевой собственности на места общего пользования в этих квартирах - на коридор, кухню, туалет и др. (статья 41-42 Жилищного кодекса РФ).
Владельцы долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию (статья 246 Гражданского кодекса РФ). Так как хозяевам комнат в коммунальной квартире принадлежит и доля в праве собственности на места общего пользования, то продажа комнаты, сдача в аренду и прочее, возможны только с ведома или письменного согласия собственников прочих комнат квартиры.
Владельцы долей в отдельной квартире имеют право распоряжаться долями от всего жилья, тогда как владельцы комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжаться конкретными комнатами. При совершении сделок с жилой недвижимостью, владельцы долей в отдельной квартире могут продать только свою долю, тогда как хозяева комнат могут продать значительно дороже комнату в коммунальной квартире.
Обладатели долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую не запрещенную законом сделку – продавать, дарить, завещать и др.
Однако и здесь есть свои нюансы. Если владелец доли собирается сдать квартиру в аренду, то от владельцев остальных долей в этой квартире необходимо получить согласие в письменном виде или в виде документа (в котором фигурирует: (собственник, ФИО, не возражает против сдачи квартиры в аренды гражданину, ФИО, на условиях…), или в виде пометки о согласовании договора аренды квартиры с остальными владельцами жилья на тексте договора, с подписями и расшифровкой.
Если владелец доли собирается продать долю в праве собственности на квартиру какому-либо лицу, то он обязан реализовать преимущественное право покупки этой доли остальными собственниками квартиры (статья 250 Гражданского кодекса РФ).
Владелец доли, в этом случае, обязан за месяц до продажи своей доли письменно известить о намерении остальных собственников жилья, указав цену, по которой он намеревается её продавать. Остальные собственники недвижимости должны будут в течение месяца дать ответ продавцу или письменным согласием на покупку его доли по заявленной цене, или письменным отказом от сделки. Если хозяева остальных долей квартиры ответят отказом от выкупа доли по заявленной цене или в течение месяца с момента направления извещения не дадут ответа, то продавец доли сможет продать ее другим лицам. Только цена договора купли-продажи обязательно должна соответствовать цене, заявленной в извещении. Но, если цена в договоре купли-продажи доли будет отличаться от цены, которая была в извещении, или продавец доли не оповестит остальных владельцев жилья о своем намерении продажи доли, то прочие собственники квартиры вправе подать в суд исковое заявление.
Среди владельцев долей в жилом помещении могут возникать конфликты. Например, родственники не разрешают пользоваться комнатой или не желают вселять зарегистрированных в квартире членов семьи одного из собственников квартиры.
Обычно подобные ситуации разрешаются следующим образом:
При продаже доли новый владелец доли рискует встретиться с теми же проблемами, которые были и у продавца доли. И, как правило, покупатель доли изначально догадывается о возможных предстоящих проблемах. Как следствие, доля продается значительно дешевле, чем могла бы стоить, если бы был определен порядок пользования жильем или совершен выдел доли в натуре.
Стоит заметить, что собственник доли вправе просить выдела своей доли из общего имущества (ч.2 статья 252 Гражданского кодекса РФ). Выдел доли в натуре – это признание права частной собственности на изолированное отдельное помещение.
Например, собственник доли в 3-комнатной квартире после выдела доли в натуре может стать собственником отдельной изолированной комнаты в данной квартире.
И все-таки не во всех жилых помещениях возможно принудительно осуществить выдел доли в натуре.
Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, принадлежащей ему доли возможен, если существует техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений - коридора, кухни, туалета, отдельного входа и прочего. Если такой возможности не имеется, то суд вправе по просьбе истца установить порядок пользования жилым помещением (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
Получается, что выдел доли в натуре в принудительном порядке возможен только в отдельно стоящих жилых домах - сельских домах, коттеджах, в которых можно сделать отдельный вход или перегородку и превратить этот жилой дом, фактически, в многоквартирный дом, с отдельными и изолированными квартирами.
У жильцов квартир имеется выбор: либо осуществить выдел доли в натуре - зафиксировать право собственности на отдельные изолированные комнаты, заключением с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке соответствующего соглашения, либо в судебном порядке установить порядок пользования этим жилым помещением.
Владение и, соответственно, пользование имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а если согласие не достигнуто, то в порядке, устанавливаемом судом (статья 247 Гражданского кодекса РФ).
Как определяется порядок пользования квартирой в суде?
Важное условие – комнаты в квартире должны быть не смежными, а изолированными. В данном случае суд решает, кому из владельцев квартиры право пользования какой изолированной комнатой принадлежит.
Например, за истцом Петровым суд может признать право пользования комнатой A, а за ответчиками – право пользования комнатами Б и С.
В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Петров получает право частной собственности на комнату А, а в городской квартире - получает право пользования или проживания в комнате А.
В одном случае Петров может продать жилое помещение, а в другом – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в суде решении правом пользования отдельной комнатой.
Таким образом, есть как общие черты, так и различия общей долевой собственности, общей совместной собственности и частной собственности на жилье в РФ.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
