Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Применение законодательства о земельных спорах сложная проблема. Судам и государственным органам, рассматривающим земельные споры, приходится руководствоваться нормативными актами, которые дают ответы на вопросы, возникающие при урегулировании тех или иных конфликтов. Так, права граждан и порядок обжалования незаконных действий администрации определены Законом РФ № 4861 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан". Процедуры рассмотрения фактов о нарушении земельного законодательства установлены в инструкциях по этим вопросам, утвержденных органами земельного контроля и экологического и строительного надзора: Государственным комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, органами санитарно-эпидемиологического надзора Минздрава РФ, Министерства строительства РФ, органами охраны окружающей среды РФ и др.
При судебном разбирательстве жалоб и исков пострадавших от нарушений пользователей земли необходимо руководствоваться нормами ГК РФ о возмещении убытков, а также нормами ГПК и АПК РФ. Если судебному рассмотрению земельного спора предшествует административное его разбирательство, то орган, принявший к рассмотрению данный спор, действует согласно той его компетенции, которая определена законодательством о местном самоуправлении, функциях государственных органов управления в области землепользования и проведения земельной реформы.
По новому законодательству РФ при любых земельных спорах гарантируется судебная защита прав пользователей земли, на каком бы титуле это пользование ни осуществлялось (частная собственность, пожизненное наследуемое владение, бессрочное пользование, аренда). Но нельзя игнорировать возможность участия органов государственного управления при рассмотрении земельных споров, в т.ч. при судебном разбирательстве.
Кроме названных, имеются другие нормативные акты, которыми необходимо руководствоваться при разрешении тех или иных земельных споров. Так, земельные права крестьянских (фермерских) хозяйств определены Законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Порядок возмещения убытков пользователям земли урегулирован постановлением Совета Министров Правительства РФ, которым утверждено "Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства". Споры, связанные со строительством на соседних земельных участках, разрешаются в соответствии с нормами и правилами, утвержденными Министерством строительства РФ (так называемыми СНиП).
Многие вопросы, возникающие при разрешении земельных споров, разъяснены в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. Это постановление Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе", постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики применения Закона РФ "Об охране окружающей природной среды", в котором, наряду с общими разъяснениями экологического законодательства, содержатся указания арбитражным судам о практике применения положений земельного законодательства.
Компетенция судов по рассмотрению земельных споров
Если кратко определить разграничение подведомственности споров, рассматриваемых районным судом и арбитражным судом, то можно констатировать: районные суды рассматривают, как правило, споры с участием граждан; арбитражные суды рассматривают споры организаций, предприятий, учреждений и споры граждан, если они выступают в роли предпринимателей (в т.ч. споры с участием крестьянских фермерских хозяйств).
Пленум Верховного Суда РФ издал постановление № 6 "О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе". Названным постановлением подведомственность споров судам определена следующим образом.
Суд вправе принять к производству и рассмотрению по существу дела по спорам, связанным с земельными отношениями, одной из сторон в которых являются граждане, за исключением занимающихся предпринимательской деятельностью (в т.ч. ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство). Если спор у граждан возник в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, а также по их жалобам на решения местной администрации, то дело подведомственно арбитражному суду (ст. 22 АПК РФ).
Кроме того, для практики судов важно, что постановление Пленума Верховного Суда дает при определении подведомственности споров и перечень основных категорий дел (конфликтных ситуаций). Остановимся на этих вопросах подробно.
Постановление Пленума Верховного Суда называет 15 наиболее часто рассматриваемых категорий дел:
1. Требования о признании неправомерным отказа местной администрации в представлении земельного участка, в т.ч. для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для индивидуального садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота.
Суд может рассматривать спор только на стадии предоставления фермерскому (крестьянскому) хозяйству земельного участка. Когда же фермер уже начал свою предпринимательскую деятельность, и у него возник спор, то дело подведомственно, конечно, арбитражному суду.
При рассмотрении названных споров в судах надо иметь в виду, что размеры предоставляемых земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также для ведения личного подсобного хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для индивидуального садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота установлены законодательством субъектов РФ неодинаково. Следовательно, судам необходимо руководствоваться теми нормативными актами по данному вопросу, которые приняты данным субъектом РФ. Если же такого акта субъектом РФ не принято, суд руководствуется законами СССР и РСФСР, если они не противоречат законодательству РФ.
2. Жалобы на отказ в регистрации и выдачи государственных актов, удостоверяющих право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, а также на отказ в регистрации заключенного договора аренды земли.
Работники профессионально-технического училища по решению администрации Староюрьевского района Тамбовской области получили из специального фонда перераспределения земель 448 га сельскохозяйственных угодий для организации крестьянских (фермерских) хозяйств. Однако районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству отказал в регистрации хозяйств и выдаче государственных актов на право собственности на землю должностным лицам училища директору, его заместителю и другим, мотивируя свой отказ ссылкой на ст. 2 Указа Президента РФ "О борьбе с коррупцией в системе государственной службы".
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству предложил должностным лицам ПТУ уволиться, и только после этого они получат право заниматься предпринимательской деятельностью, т.к. названная норма запрещает заниматься любой предпринимательской деятельностью служащим государственного аппарата. Прокурор района поддержал решение комитета, а суд, куда обратились работники ПТУ, признал названные действия незаконными, основанными на неправильном толковании ст. 2 Указа Президента. Такое решение суда является правильным.
Статья 2 Указа Президента имеет в виду должностных лиц органов государственной власти и управления. Должностные лица ПТУ не относятся к этой категории работников. Поскольку широкое толкование названного Указа Президента было частым явлением в практике комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству дал нижестоящим комитетам своей системы Указания № 23 "О соблюдении правовых актов Российской Федерации при регистрации крестьянских (фермерских) хозяйств". Комитет РФ, указав о необходимости точного исполнения Указа Президента РФ по борьбе с коррупцией в системе государственной службы, вместе с тем особо подчеркнул, что можно приостанавливать регистрацию крестьянских (фермерских) хозяйств лишь в том случае, если главами этих хозяйств являются должностные лица органов государственной власти и управления. После освобождения названных лиц от занимаемых ими властных должностей и передачи функций главы хозяйства другому лицу члену хозяйства, регистрация и выдача государственного акта должна быть произведена.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
3. Требования о признании неправомерным прекращения местной администрацией права собственности на землю, пожизненного наследуемого владения и пользования земельными участками и их аренды.
Иски граждан о неправомерном лишении их земельных прав на землю должны приниматься судами. По таким искам, суд, на наш взгляд, вправе и должен руководствоваться ст. 36 Конституции РФ, которая гарантирует защиту земельных прав граждан.
4. Жалобы собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей на решение местной администрации о предварительном согласовании места размещения объекта, для строительства которого необходимо изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд.
Согласование места размещения постройки существенно затрагивает земельные права хозяйств пользователей этой земли, т.к. положительное решение вопроса о размерах участка, его конфигурации решает судьбу землевладения. Определена процедура согласований, которую нельзя нарушать, поскольку она гарантирует защиту законных интересов собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Задача суда проверить соблюдение организациями, заинтересованными в изъятии спорных земель, установленного порядка.
5. Жалобы собственников земли, землевладельцев, арендаторов о признании недействительными актов, изданных государственными или иными органами не в соответствии с их компетенцией либо с нарушением требований законодательства.
В этих случаях суды руководствуются законодательством, определяющим правомочия государственного органа или должностного лица, принявшего обжалованное решение (положение о данном государственном органе, утвержденное Правительством РФ, устав государственного органа, инструкция, определяющая права и обязанности должностного лица и т.д.). Основополагающим законодательным актом здесь является Закон РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" с изменениями, внесенными Федеральным законом.
6. Требования о признании преимущественного права наследования земельного участка после смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства, а также о преимущественном праве наследования земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, жилищного, дачного, гаражного строительства, ведения предпринимательской деятельности, для садоводства и животноводства, а также о наследовании права аренды.
Порядок наследования земли значительно отличается от того порядка, который установлен ГК РФ. Земельный участок может наследоваться гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством не только в тех случаях, когда пользуются землей на условиях пожизненного наследуемого владения, но и тогда, когда она предоставлена на праве частной собственности или аренды. Лица, владеющие землей на другом титуле (временное пользование земельным участком, бессрочное пользование), не могут передавать ее по наследству. Если умерший пользовался земельным участком на условиях аренды, то наследуется не земельный участок, а право его аренды.
В отличие от норм гражданского законодательства наследуемый земельный участок переходит не просто к наследнику, как это производит с обычным имуществом по нормам ГК РФ, а к одному из членов данного крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом требуется согласие всех членов хозяйства. Поскольку член крестьянского хозяйства признается способным вести его и к тому же по согласованию с другими его членами, то законодательство не допускает каких-либо претензий на этот счет со стороны местной администрации или комитета по земельным ресурсам и землеустройству.
Другое дело, если земельный участок передается не члену крестьянского хозяйства, а наследнику имущества умершего, то есть гражданину, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство. В этом случае требуется обязательное соблюдение условия: земельный участок может быть передан лицу, достигшему 18летнего возраста, имеющему опыт ведения сельскохозяйственного производства, соответствующую квалификацию или специальность. Таким образом, завещатель ограничен в отношении своих наследников целым рядом условий. Он не может, например, использовать норму ГК РФ, предоставляющую ему право завещать имущество по своему усмотрению. Он не может лишить права наследования членов крестьянского хозяйства в пользу наследников, которые не вели это крестьянское хозяйство, даже если они признаются наследниками первой очереди по ГК РФ.
При отсутствии членов крестьянского хозяйства земельный участок передается одному из наследников умершего, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство. При наличии нескольких наследников выбор производится на конкурсной основе, а споры о преимущественном праве наследования земельного участка, как и несогласие с решением конкурсной комиссии местной администрации, рассматриваются судом.
Если среди наследников нет желающих вести крестьянское (фермерское) хозяйство, то земельный участок передается по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, обслуживания жилого дома либо для садоводства или животноводства. Таким образом, крестьянское (фермерское) хозяйство распадается, ликвидируется, а наследники получают земельные участки по нормам, принятым для других категорий граждан в соответствии с законодательством субъектов РФ.
7. Требования о признании неправомерным отказа администрации в предоставлении служебного надела, а также отказа в сохранении права пользования служебным наделом за лицами, перечисленными в законодательстве.
При рассмотрении этих жалоб суды руководствуются ст. 87 ЗК и законодательством субъектов РФ, принятым по вопросам обеспечения служебными земельными наделами отдельных категорий граждан: работников транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, водного хозяйства, рыбного и охотничьего хозяйства. Наиболее часты споры при увольнении работника землепользователя со службы. Поскольку служебный земельный надел предоставляется гражданам во временное пользование и в связи с работой на данном предприятии, то увольнение влечет за собой прекращение пользования земельным участком, но лишь в случаях, предусмотренных законодательством субъекта РФ. Однако судам необходимо иметь ввиду, что установлено обязательное сохранение права на служебный земельный надел для ряда перечисленных в данной статье лиц. Нарушать эти требования субъекты Федерации не могут. К названным лицам относятся: работники, прекратившие трудовые отношения при переходе их на пенсию по старости или инвалидности, один из членов семьи работников, призванных на действительную срочную военную службу, или поступивших на учебу, а также один из членов семьи работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей: для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей пожизненно, а для детей до их совершеннолетия.
Если же земельный участок у гражданина изымается (в случаях и на основании законов РФ и субъектов РФ), то за гражданином сохраняется право снять урожай сельскохозяйственных культур текущего года и только после этого прекращается право пользования земельным участком.
8. Требования о возмещении убытков, причиненных изъятием, выкупом или временным занятием земельных участков для государственных и общественных нужд, ограничением прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей или ухудшением качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений, организаций и граждан.
При рассмотрении исков по поводу названных требований суды удовлетворяют их на основании п. 913 "Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства", утвержденного Постановлением Совета Министров Правительства РФ.
9. Требования о возмещении убытков, причиненных в результате неправомерного занятия земельного участка, его загрязнения, порчи и других нарушений прав собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей. При рассмотрении таких исков суды руководствуются нормами гражданского законодательства о полном возмещении вреда, в том числе упущенной выгоды (ст. 1064 и 1069 ГК РФ).
10. Требования о возмещении убытков, понесенных собственником земли, землевладельцем, землепользователем.
В связи с проведением изыскательских работ
При удовлетворении названных требований необходимо руководствоваться ст. 45 и 46 ЗК, ст. 15, 1064, 1069 ГК РФ, а также Постановлением Правительства РФ № 1230, которым утверждено "Положение о лицензировании проектно-изыскательских работ, связанных с использованием земель".
Заканчивая комментирование постановления Пленума Верховного Суда РФ, назовем еще пять видов споров, указанных в нем. Но при этом необходимо заметить, что дать исчерпывающий перечень рассматриваемых в судах дел и жалоб невозможно и вряд ли нужно.
Итак, судам, кроме уже названных, подведомственны следующие категории исков:
- требования о возмещении местной администрацией стоимости произведенных затрат на улучшение земель в случае добровольного прекращения права пожизненного наследуемого владения и пользования земельными участками и их аренды, а также требования местной администрации к землевладельцу или землепользователю о возмещении ущерба, связанного с ухудшением качественного состояния и порчей земель;
- жалобы на решение местной администрации о предоставлении земельного участка другим лицам. Таким решением могут быть ущемлены права и охраняемые законом интересы собственника, землевладельца, землепользователя (например, у собственника, землевладельца в результате решения местной администрации уменьшаются размеры участка, или они лишены подъезда к своим земельным участкам);
- споры между собственниками индивидуальных жилых строений, расположенных на смежных (соседних) земельных участках, об устранении препятствий в пользовании земельным участком, в т.ч. и в случае, когда оспариваются его границы и размеры;
- споры между садоводческим товариществом и его членами; споры членов товарищества между собой, а также споры между супругами, в т.ч. и бывшими, по поводу раздела земельного участка или определения порядка пользования этим участком;
- споры между членами дачно-строительного кооператива и кооперативом, а также споры членов дачно-строительного кооператива между собой по поводу пользования земельным участком или его раздела.
Неподведомственны судам общей юрисдикции споры и жалобы, связанные с предоставлением земель, их изъятием для государственных и общественных нужд, прекращением прав на землю, по вопросам аренды, отчуждения и приобретения земельных участков, а также иные земельные и имущественные споры, связанные с земельными отношениями, когда его участниками являются предприятия, их объединения, организации любых организационно-правовых форм, включая колхозы, а также граждане и их объединения, самостоятельно осуществляющие предпринимательскую деятельность, в т.ч. ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, поскольку в силу ст. 22 АПК РФ указанные дела относятся к юрисдикции арбитражного суда.
Третейские суды создаются самими спорящими сторонами. Члены суда избираются из доверенных лиц в составе одного или нескольких судей поровну от каждой стороны. Затем судьи избирают еще одного судью. Должно быть нечетное количество судей. Они могут рассматривать любой земельный спор, подведомственный районному суду или арбитражному суду. О передаче дела в третейский суд стороны заключают письменный договор (соглашение).
Передача спора на рассмотрение третейского суда исключает возможность его рассмотрения в данный момент органами правосудия, т.е. районного суда или арбитражного суда. Третейский суд не связан правилами общего судопроизводства, но обязан выслушать объяснения сторон, изучить, безусловно, сущность конфликта. Решение третейского суда постановляется по большинству голосов и излагается письменно.
Если решение третейского суда не исполнено обязанным лицом добровольно, то заинтересованная сторона может обратиться в районный суд или арбитражный суд по подведомственности с просьбой выдать ей исполнительный лист. Судья (арбитр) вправе отказать в этом, если решение третейского суда противоречит закону. На данный отказ в 10-дневный срок может быть подана частная жалоба. После вступления в законную силу определения судьи об отказе в выдаче исполнительного листа спор может быть передан на рассмотрение органов правосудия. Производство третейского суда передается на хранение в народный суд (арбитражный суд), в районе которого происходило третейское разбирательство дела.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
