Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Производственные фонды жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) — это, прежде всего сам жилой фонд, который в настоящее время в Российской Федерации составляет 2,85 млрд. м. По официальным оценкам, еще существует потребность в 2,6 млрд. м, т.е. нужно построить почти столько же, сколько уже есть, задача вряд ли выполнимая в обозримой перспективе.
Согласно данным статистики, в России насчитывается около 56 млн. квартир, а число домохозяйств — 53 млн. Получается, что в стране, при прочих равных условиях, есть даже физический излишек жилого фонда.
Однако, (впервые за весь период рыночной трансформации) жилищно-коммунальные проблемы уверенно опережают «бессменного лидера» в рейтинге социальных проблем — финансово-материальные вопросы. Согласно данным ряда социологических опросов, свыше 60% населения (более 80 млн. человек) не удовлетворены своими жилищными условиями. Проведенный Фондом общественного мнения опрос показал, что нехватка и дороговизна жилья волнует в среднем 17% опрошенных. Причем эту проблему отметили 25% респондентов в возрасте 18—35 лет. Неравенство в жилищных условиях постепенно становится все более значимым по сравнению с доходным и имущественным расслоением.
Для определения масштабов жилищной проблемы и возможных способов ее решения необходимо четко выделить такие категории, как спрос и потребность. В России, например, за мерило потребности можно принять так называемый социальный стандарт в 18 м площади на человека. За официальные масштабы потребности в жилье можно принять граждан, стоящих на учете на улучшение жилищных условий — сейчас это около 4,4 млн. семей, или 9% от общего числа.
Однако сам по себе размер жилой площади еще не отражает полностью потребности в жилье. Специалисты во всем мире сходятся в том, что потребность в жилье очень сложно определить, так как она формируется под воздействием многих факторов.
По данным Института международных экономических и политических исследований РАН, существует базовая потребность иметь крышу над головой, но на нее накладываются и другие факторы, которые отражают предпочтения каждого отдельного домохозяйства, например:
— размер, соответствующий составу данного домохозяйства и его стилю жизни;
— тип — квартира или отдельный дом, включая обеспечение надежности условий найма;
— расположение, включая возможность найти работу, доступность магазинов и других социально-культурных учреждений;
— благоустройство — наличие всех видов коммунального обеспечения;
— цена, люди должны иметь возможность либо приобрести собственное жилье, либо оплачивать аренду.
Если все это принять во внимание, то просто обеспечение каждого домохозяйства отдельным жилым помещением не снимет жилищную проблему.
В настоящее время в России оценить потребность населения в жилье достаточно трудно.
Демографическая ситуация серьезно влияет на потребность в жилье. С одной стороны, идет сокращение населения, причем миграция уже не обеспечивает прирост. С другой стороны, потребность в жилье имеет достаточно сложную связь с численностью населения, а также зависит от числа семей и домохозяйств. В отличие от семьи, домохозяйство может включать не родственников или состоять из одного человека. Переписью было учтено 52,7 млн. частных домохозяйств, в которых проживает 142,8 млн. человек, или 98% всего населения России.
Невысокий средний размер домохозяйства обусловлен наличием большого числа домохозяйств, состоящих не более чем из трех человек, а такие составляют почти три четверти всех частных домохозяйств в России.
Таким образом, несмотря на сокращение населения, потребность в жилье растет по мере роста числа домохозяйств, по мере того, как молодые хотят жить отдельно, престарелые живут дольше, увеличивается число разведенных. Для того чтобы обеспечить эту потребность, нужно строить новые дома. Но в то же время уже построенные приходят в упадок, становятся непригодными для проживания, включая отсутствие благоустройства в старых домах. Их нужно реставрировать или заменять новыми.
Площадь, приходящаяся в среднем на одного жителя в России, составила уже 20,2 м, т.е. больше социальной нормы. Однако следует учитывать парадоксы средних чисел, и этот показатель необходимо корректировать с учетом размера домохозяйства и наличия детей, которые как показывают данные, существенно влияют на размер имеющегося жилья. В наилучшем положении оказываются домохозяйства, состоящие из одного или двух человек, они имеют площадь больше средней на душу. По мере роста домохозяйств площадь жилищ уменьшается.
Если рассматривать распределение домашних хозяйств по числу комнат, то в среднем на одну комнату в России приходится 1,2 человека, т.е. значительная часть населения не имеет отдельной комнаты. В 5,4% домохозяйств надушу приходится менее 9 м, а это около 2,9 млн. домохозяйств.
Существенным фактором, влияющим на распределение жилья, являются доходы. Так, среди группы с наименьшими доходами, до 9 м площади на душу населения имеют 11,7%, а среди группы с наибольшими доходами — только 1,5%. Жилую площадь 40 м и более имеют 20% домохозяйств с наибольшими и только 3,9% — с наименьшими доходами.
Таким образом, по данным ИМЭПИ РАН (рассматривается проблема обеспечения доступного жилья как политическая), значительное неравенство в распределении жилья и сложности в определении потребности в нем, требует введения определенных критериев «нуждаемости в жилье». В них исследователи ИМЭПИ РАН предлагают включить следующие.
Перенаселенность — одно жилое помещение использует более одного домохозяйства.
Достаточно трудно оценить число людей, проживающих в таких условиях, так как есть две формы перенаселения:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Во-первых, семьи, живущие в одной квартире, могут не иметь родственных связей, так называемая коммуналка. По официальным данным, в России 2,2% домохозяйств проживало в коммунальных квартирах, в Москве этот показатель выше — около 3% домохозяйств живут в коммуналках. Сюда же можно отнести и общежития. Хотя их доля в занимаемом жилье и уменьшается, в настоящее время 1,4% домохозяйств живут в общежитиях.
Во-вторых, перенаселенность определяется как добровольное желание жить отдельно, поэтому, так как семьи могут иметь родственные связи, она может быть определена, если они стоят на очереди на получение жилья.
Картина усложняется, если ввести финансовый показатель. С ростом доходов увеличивается доля семей, проживающих в отдельных квартирах, и снижается доля тех, кто проживает в отдельных домах.
Причем это характерно и для городской, и для сельской местности. При этом следует иметь в виду, что в сельской местности доля домохозяйств, занимающих часть дома, гораздо больше, чем в городской. Здесь также значительна доля проживающих в отдельных квартирах — очевидно, что более состоятельные переезжают из ветхих домов в квартиры. Существенное различие по видам занимаемого жилья между городом и селом носит естественный характер.
Таким образом, устранение перенаселенности связано не только с общим размером жилого помещения, но и с его структурой. Современные стандарты предусматривают возможность применения двух критериев — отдельная комната для каждого члена семьи или комната для каждого члена семьи плюс одна или две общие комнаты.
Низкое качество жилого фонда включает два параметра — ветхое и аварийное жилье (старые здания, непригодные для проживания) и неблагоустроенное жилье (отсутствие горячей воды, газа, электричества, лифтов и т.д.).
Уровень благоустройства жилого фонда существенно варьируется и по регионам, и между городской и сельской местностью. Так, водопроводом оборудованы только 23% жилой площади в Республике Алтай, 44, 6% — в Калмыкии, 45,7 — в Дагестане, 52,1 — в Псковской области, при этом почти катастрофическая ситуация в Ненецком и Бурятском автономных округах. Проблемы с горячей водой существуют во многих российских регионах — в Республике Дагестан 72% жилой площади не имеют горячего водоснабжения. Республике Мордовии — 59,1%, в Новгородской области — 37,9%.
Однако наиболее существенные различия в плане благоустройства следует отметить между городским и сельским жилищным фондом. Так, в сельской местности водопроводом и центральным отоплением оборудован 41% жилого фонда, канализацией — 32%, ванной или душем — 25%, горячим водоснабжением — 20%. Сопоставимым является только уровень газификации, он в сельской местности даже несколько выше среднего.
Учет фактора доходов позволяет выявить интересный факт: достаточно большая доля состоятельных людей проживает в малоблагоустроенном жилье, особенно в сельской местности.
В настоящее время в России значительное количество жилья относится к ветхому и аварийному, которое достигло 91 млн. 255 тыс. м общей площади. Причем его удельный вес в жилищном фонде возрастает. Если его доля составила 1,4%, то она достигла 3,2% жилищного фонда. Есть регионы, где доля ветхого и аварийного жилья значительно выше средней — Коми-Пермяцкий автономный округ — 24,4%; Республика Ингушетия—16,3%; Республика Тыва — 12,7%; Астраханская область — 11,9%.
Согласно официальным данным, жилые дома старше 30 лет составляют 62% всего жилого фонда, степень износа трети жилого фонда превышает 60%.
Проблемы с оплатой за квартиру и коммунальные услуги — граждане тратят на оплату жилья и коммунальных услуг больше определенного процента своего дохода. В настоящее время в среднем квартирная плата составляет около 19% общего дохода российской семьи. Этот показатель варьируется по регионам, от 12% в Ленинградской области до 22% в Воронежской области и 33% в ряде других регионов.
Социальные показания — есть категории граждан, которым по объективным показаниям нужно, по крайней мере отдельное помещение. Это, прежде всего, люди, страдающие отдельными видами заболеваний и имеющие инвалидность. Причем в последнем случае человеку может быть необходимо специально оборудованное жилье (например, наличие пандусов). В настоящее время, например, в России насчитывается 10 979 инвалидов, или 76,2 человека на 1000 населения, причем их число постоянно увеличивается. При этом следует отличать так называемые объективные социальные показания от системы льгот, которые государство предоставляет отдельным категориям граждан, например государственным служащим, в основном тем, которые имеют заслуги перед государством.
Жилищный кодекс Статья 65:
1. Имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого Советом Министров автономной республики, исполнительным комитетом краевого, областного, Московского и Ленинградского городских Советов народных депутатов.
2. Проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям.
3. Проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.
4. Проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений.
5. Проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением.
1. Не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.
2. Являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы.
3. Проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.
4. Являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
5. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
Вопрос о необходимости проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства приобрел особую актуальность. Так, проблемы жилищно-коммунальной реформы — тенденции развития и проблемы реализации на муниципальном уровне — подробно рассматривались в материалах аналитической записки, разработанной Управлением Президента Российской Федерации по вопросам местного самоуправления. Комиссией по социально-экономическим проблемам муниципальных образований Совета по местному самоуправлению в Российской Федерации. Одобренная Указом Президента Российской Федерации «Концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» определила цели, задачи, основные принципы и параметры преобразований в этом секторе экономики. Основная нагрузка по практической реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства ложилась на органы местного самоуправления.
Подавляющее господство государственной собственности, высокая централизация управления, искусственная монополизация и значительная дотационность этой сферы сформировали искаженную мотивацию поведения всех субъектов взаимоотношений и обусловили общую неэффективность функционирования жилищно-коммунальной сферы.
Так называемый «затратный механизм», доминировавший в этой сфере, являлся характерной чертой всей экономики страны того периода, что объективно должно было предполагать использование для реформирования жилищно-коммунального хозяйства тех же механизмов, что и в любом другом секторе экономики. Однако подходы к реформированию этой сферы оказались принципиально иными, что во многом определило характер проблем и процессов, свойственных современному этапу реформы ЖКХ.
Принятие Верховным Советом Российской Федерации постановления № ЗОЮ создало условия для осуществления процесса передачи в муниципальную собственность государственного и ведомственного жилого фонда, объектов инженерной инфраструктуры, жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций, находившихся ранее в ведении местных Советов и приватизируемых предприятий.
Таким образом, создавалась материально-техническая основа для управления жилым фондом на муниципальном уровне. Взамен существовавшей ранее ведомственной управленческой вертикали формировалась децентрализованная муниципальная система управления жилищно-коммунальным хозяйством, характеризующаяся многообразием вариантов в зависимости от специфики территорий и местных условий.
Характер дальнейших процессов в преобразовании системы отношений в жилищно-коммунальной сфере во многом определился принятым в то время порядком приватизации жилья. За первые пять лет реформы ЖКХ в результате политики приватизации гражданами жилого фонда сформировался вторичный рынок жилья. По данным Госстроя России, доля частного жилого фонда увеличилась с 30% до 52%. В собственность граждан было передано 36,8% всего государственного и муниципального жилого фонда России, подлежащего приватизации.
Сегодня очевидно, что принцип добровольной, бесплатной и неограниченной во времени приватизации жилья не привел к формированию в России класса собственников домовладельцев, способных стать движущей силой реформы ЖКХ. Собственники приватизированных квартир не обязаны были брать на себя какие-либо обязательства по управлению жилыми зданиями. В результате процесс преобразования отношений собственности в жилищной сфере сдерживался отсутствием у жителей стимулов для приватизации собственных квартир (кроме случаев, связанных с необходимостью продажи, обмена или наследования жилья), а также нежеланием владельцев приватизированных квартир (при отсутствии у многих из них реальных возможностей для выполнения этих функций) брать на себя ответственность по содержанию мест общего пользования своих домов. Подавляющее большинство зданий до сих пор находится в муниципальной собственности, даже если значительная часть квартир в них приватизирована.
В итоге избранная модель приватизации жилья сформировала лишь вторичный рынок квартир, но совершенно не затронула проблему формирования рынка жилищно-коммунальных услуг и не повлияла на совершенствование механизмов управления и обслуживания жилого фонда.
Тарифы на жилищно-коммунальные услуги поддерживались на чрезвычайно низком уровне и дотировались государством на 90%. Квартирная плата, включающая платежи граждан за коммунальные услуги, составляла всего лишь около 2,5% среднего дохода семьи рабочего и служащего, что рассматривалось государством и обществом как одно из важнейших социальных завоеваний. При проведении масштабной либерализации цен. Было принято решение не затрагивать уровень тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения. Впоследствии это дало основание некоторым экспертам считать, что был упущен весьма благоприятный момент для формирования механизмов финансирования ЖКХ за счет потребителей и появления мотивации для быстрых и эффективных институциональных изменений с этой сфере. Однако тогда было принято по своему обоснованное решение о приспособлении уровня тарифов для частных лиц к динамике роста доходов населения, призванное смягчить резко возросшую нагрузку на семейные бюджеты, вызванную либерализацией цен.
Как сдвинуть с места бетонную плиту размером 50 метров в высоту, 100 метров в длину и весом 202 тонны, не применяя никаких механизмов и приспособлений?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
