Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Ипотека — это договор, составленный в письменном виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей по его задолженности кредитору.
Ипотечным кредитом является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Таким образом, приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемого специальным документом — договором ипотеки, закладной (в этом случае можно говорить о данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом использовании — приобретении или строительстве недвижимости.
Ипотечный кредит — один из самых древних видов кредита. Объективной основой его появления и развития стало выделение частной собственности на землю и другую недвижимость, которую можно было закладывать с целью получения ссуды. Недвижимое имущество во все времена считалось самым надежным видом обеспечения займа.
Ипотечный кредит возник в Древней Греции и Древнем Риме, где крупные землевладельцы ростовщики предоставляли ссуды мелким крестьянам под залог их земельных участков. Закладывались и сами Личности заемщиков вместе с землей, в результате чего крестьяне зачастую становились собственностью кредиторов, превращаясь в их рабов.
Привлекательность ипотечного кредитования обусловлена рядом специфических особенностей недвижимости как физического ресурса и как экономического актива, т.е. привлекательностью недвижимости как объекта кредитования.
Необходимо в первую очередь выделить следующие особенности недвижимости как физического ресурса:
- стационарность, прочная связь с землей или неподвижность (не перемещаемость);
- уникальность и разнородность объектов недвижимости как объектов кредитования;
- ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченности земли;
- долговечность объектов недвижимости и длительность их создания.
Кроме того, нужно учитывать некоторые особенности недвижимости как финансового актива:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций;
- неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования;
- необходимость в связи с этим в квалифицированном управлении, поскольку недвижимость довольно сложный актив для инвестора;
- возможность разделения юридических прав;
- сложность и гибкость системы финансирования;
- сохранность инвестируемых средств;
- присущие только данному активу определенные виды рисков и др.
В финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко привлекаются и средства населения, которое в целом является более платежеспособным, чем государство и предприятия, находящиеся в достаточно плачевном финансовом состоянии.
В качестве источников финансирования инвестиций в недвижимость могут быть использованы собственные или заемные средства, причем последние могут быть получены от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Сложность условий финансирования связана и с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам.
Ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности. Ипотечный кредит — не только специфический тип сделки, он выражает определенные отношения между экономическими субъектами, являющимися участниками ипотечного процесса (частными лицами, фирмами, финансовыми институтами, синдикатами в сфере недвижимости, строительными и девелоперскими компаниями, государственными учреждениями и др.).
Исходя из определения ипотечного кредита и ряда его особенностей, можно выделить следующие его специфические черты:
- требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;
- ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;
- ипотека существует только на определенный срок и в размере требования;
- ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как правило, на 10—25 лет);
- выдаваемая ссуда значительна по сумме;
- ссуда под недвижимость выдается в размере значительно меньшем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 40—70% (остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией объекта ипотеки в случае, если требование (кредитный договор) не будет выполнено);
- сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника до окончания срока кредитного договора.
Ипотечное кредитование жилья возникло в 1930х гг. и сумму же рассматривалось отдельно от потребительского кредитования, ставки по кредитам под недвижимость были ниже.
Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно классифицировать по следующим основным признакам:
1. По типу кредитора:
- банковские;
- небанковские.
2. По наличию государственных субсидий:
- субсидируемые государством;
- не субсидируемые кредиты.
3. По форме кредитования:
- в денежной форме;
- в форме ипотечных долговых обязательств.
4. По срокам (в континентальной Европе):
- краткосрочные — до 1 года;
- среднесрочные — 1—5 лет;
- долгосрочные — более 5 лет.
В различных странах классификация кредитов по срокам различия. В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным — 1—10 лет, к долгосрочным — более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными — 3—10 лет, долгосрочными — свыше 10 лет. Россия еще не имеет опыта долгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят кредиты сроком свыше 3 лет, к среднесрочным — 1—3 года, а кредиты до 1 года являются краткосрочными.
5. По схеме погашения кредита:
- постепенное погашение;
- единовременное погашение;
- согласно особым условиям.
6. По виду процентной ставки:
- кредит с фиксированной процентной ставкой;
- кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой;
- кредит с сочетанием фиксированной и регулируемой процентных ставок.
7. По виду обеспечения:
- под залог жилья — на приобретение жилья, на строительство жилья;
- под залог застраиваемого земельного участка;
- под иные виды обеспечения.
8. В зависимости от цели заемщика:
- кредит на приобретение жилья;
- кредит на строительство жилья.
9. По субъектам кредитования:
- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.
1) перераспределение ссудных капиталов между экономическими субъектами. Через механизм ипотечного кредитования ссудный капитал устремляется в те сферы, которые испытывают потребность в данном виде кредитования и способствуют получению прибыли экономическими агентами — кредиторами. Посредством кредита происходит накопление временно свободных средств и направление их на удовлетворение временных потребностей физических и юридических лиц в заемном капитале на строительство, реконструкцию, приобретение недвижимости;
2) экономия издержек обращения. Экономия времени обращения ссудного капитала в данной сфере увеличивает время производительного функционирования капитала, обеспечивая расширение производства в индустрии строительства и девелопмента, рост прибылей;
3) ускорение концентрации и централизации капитала. Благодаря развитию ипотечного кредитования происходит расширение границ индивидуального накопления путем создания новых кредитных организаций, предприятий, занимающихся операциями в данной сфере;
4) решение социальной проблемы — обеспечения жильем;
5) вместе с другими формами кредита ипотечный кредит участвует в регулировании экономики посредством денежно-кредитной системы.
Ипотечное кредитование — мощный инструмент экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышения стабильности и эффективности банковской и в целом кредитной системы страны.
Данный вид кредитной деятельности предоставляет определенные преимущества кредиторам:
- сравнительно низкий риск при кредитовании, поскольку ипотечные кредиты обеспечены надежным и ликвидным активом — недвижимостью;
- долгосрочный характер кредитов создает определенные удобства для кредитора с точки зрения процесса финансового планирования;
- при существовании развитой системы финансирования недвижимости ипотечные кредиты и закладные можно продавать на вторичном рынке;
- возможность получения налоговых и иных льгот от государства;
- привлечение дополнительных финансовых ресурсов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
В то же время возможность использования заемных средств при покупке недвижимости создается преимуществ и для заемщика (инвестора):
- возможность приобретения объекта недвижимости, стоимость которого превышает размер собственных средств, в рассрочку, оплачивая при этом долг кредитору из доходов этого же объекта;
- возможность размещения ограниченных собственных средств в несколько проектов со смешанным финансированием, что позволяет повысить степень диверсификации инвестиционного портфеля;
- возможность использования эффекта финансового рычага для получения более высокой ставки дохода на собственный капитал. Увеличение стоимости собственного капитала на конец инвестиционного периода на величину погашенного долга, реализуемое при перепродаже объекта недвижимости;
- инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, то есть они дают большую отдачу со временем;
- вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции.
Однако заемщик должен всегда помнить:
- что долг нужно возвращать, причем не только основную сумму, но и проценты на нее;
- нарушение баланса собственных и заемных средств может привести к отрицательности финансового левериджа;
- невыполнение в срок обязательств по ипотеке дает кредитору право обращения взыскания на объект залога, что чревато потерей имущества для заемщика.
При всем положительном воздействии развитой системы ипотечного кредитования на экономику нельзя игнорировать и тот факт, что ипотечный кредит, как и любой инструмент финансового рынка, в руках его участников может стать орудием наживы и спекуляции. Особенно это актуально для современной России, где происходит стягивание всех ресурсов на финансовый рынок, приносящий значительную прибыль, в ущерб развитию реального сектора экономики, к которому относится и строительство (реконструкция) жилья. В случае если имеет место предоставление не обеспеченных реальными активами (недвижимостью) кредитов и распространение фиктивного капитала в виде необеспеченных реальным капиталом ипотечных ценных бумаг, развитие ипотечного кредитования способно сыграть негативную роль в экономике и способствовать обогащению участников рынка, преследующих лишь спекулятивные интересы.
Классические модели ипотечного кредитования
В практике ипотечного кредитования принято различать две основные модели: американскую (элементы которой преобладали и в России дореволюционной) и немецкую.
Американская модель
Американская модель ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты — закладные, ценные бумаги и недвижимость. Если пытаться выделить основной принцип, на котором базируется американская система, то он будет звучать примерно так: стандарт, стандарт и еще раз стандарт. Стандартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания этих кредитов.
По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15—30 лет.
Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка: заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.
Попытаемся более подробно рассказать о роли каждого из них. Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство по торговле недвижимостью (риэлторская фирма) и подбираете себе жилье.
После этого вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.
Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.
Возьмем другую ситуацию. Допустим, вы хотите начать собственное дело. Своих сбережений вам на это не хватает, а краткосрочную ссуду в обыкновенном коммерческом банке вам вряд ли дадут, так как слишком велик риск невозврата. Но зато у вас есть небольшой участок земли неподалеку от города или скромная квартирка, оцененная экспертами в 25 тыс. дол. Вы обращаетесь в ипотечный банк с веским обоснованием того, что ваше дело будет прибыльным. Он рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита. Оценивает ликвидность вашего земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60—70% от их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с помощью государства и т.д.
Германская модель
Германская модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, что ограничивает вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия, реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система строй сбережений). Суть этой системы заключается в следующем.
Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный счет «в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть от стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно пять—восемь лет), вы пол5П1аете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10—15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Германская модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.
Элементы системы ипотечного кредитования
С юридической точки зрения под ипотечной системой понимается:
- законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества;
- организации, обслуживающие этот оборот и прежде всего осуществляющие регистрацию этого оборота.
Вопрос о законодательной базе российской ипотеки требует особого рассмотрения, а вот на второй составляющей ипотечной системы хотелось бы остановиться подробнее.
Из всего многообразия можно выделить следующие субъекты ипотечной системы:
Главенствующую роль играют специализированные ипотечные банки. Их функция заключается в предоставлении долгосрочных кредитов на приобретение недвижимости под залог либо уже имеющейся у заемщика недвижимости, либо той недвижимости, которую он намеревается приобрести с помощью кредита, то есть ипотечные банки могут предоставлять кредит, например, под залог жилья, которое появится у заемщика й будущем.
Перед Первой мировой войной в России было десять акционерных ипотечных банков и несколько малых ипотечных учреждений в Польше, Прибалтике и Закавказье. Ипотечные банки предоставляли ипотечные займы в форме специальных долгосрочных закладных листов, которые можно было продать, учесть или перезаложить в коммерческом банке. Классической страной ипотечных банков явилась Германия. В 1770 году в Бреславле королем Пруссии Фридрихом II был основан первый ипотечный банк — Силезское кредитное общество. Этот государственный дворянский банк оказывал финансовую поддержку крупным помещичьим хозяйствам, а с середины XIX в. его деятельность распространилась и на крестьянские Хозяйства. В последней трети ХVIII в. в Германии были созданы еще пять земских кредитных банков (ландшафтов), а во второй половине XIX в. стали создаваться для кредитования городской недвижимости. Эти банки, как и «ландшафты», кредитовавшие помещичьи хозяйства, принадлежали местным органам власти. А первый частный акционерный ипотечный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте.
Сегодня в Германии насчитывается несколько десятков банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть — государственными. В других странах Европы и в Америке нет такого четкого выделения ипотечных банков, а кредитованием под недвижимость в основном занимаются ссудо-сберегательные ассоциации, взаимосберегательные банки, региональные федеральные банки и страховые компании. Но это совсем не означает, что в развитии ипотечного кредита царит анархия. Во всех странах существуют различные формы регулирования этих процессов, направленные на то, чтобы помочь населению получить жилье и землю, а кредиторам — соответствующий доход.
Так, в США существует Федеральная система фермерского кредита (ФСФК), которая объединяет около 800 коммерческих банков и кредитных ассоциаций, занимающихся ипотечным кредитованием.
ФСФК играет важную роль в развитии сельского хозяйства в стране. Предоставляемые ею кредиты, как правило, субсидируемые и гарантируемые государством, способствуют развитию фермерских хозяйств, направляются на проведение ирригационных и других Агро-хозяйственных мероприятий, на покупку земли и техники.
В России первые государственные ипотечные дворянские банки были созданы в Москве и Петербурге в 1754 г. А первый негосударственный акционерный земельный банк — в 1864 г. в Одессе. Год спустя в Петербурге был открыт второй акционерный земельный банк «Общество взаимного поземельного кредита», который выдавал ссуды сроком до 56 лет в размере 50% оценки закладываемой земли.
Всего в России к 1917 г. функционировали 21 земельный банк, из них 3 государственных и 18 частных. Причем на долю государственных банков приходилось 4, на долю частных — кредитов, выдаваемых под 8,5% годовых в размере 60% оценочной стоимости закладываемой земли.
Следующий субъект ипотечной системы — риэлторские компании. Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.
К ипотечной системе можно отнести и строительные компании. Однако в западной практике их роль в создании рынка ипотечного кредитования косвенна и ограничена их спецификой. Они важны лишь как организации, создающие определенные объекты рынка недвижимости, которые в свою очередь являются потенциальными предметами ипотечного кредитования. В российской практике ипотечного кредитования именно строительные компании заинтересованы в разработке и внедрении разнообразных схем ипотечного кредитования.
В некоторых странах помимо ипотечных банков существуют специальные ссудо-сберегательные ассоциации (ССА), которые специализируются исключительно на выдаче ипотечных ссуд. ССА успешно конкурируют с ипотечными банками. Например, в США они занимают главенствующее место на рынке ипотечного кредита.
Как ипотечные банки, так и ССА формируют свои главные фонды, за счет добровольных вкладов индивидуальных депозиторов, получающих определенный процент годовых. Значительную часть вкладов эти учреждения помещают в закладные, которые также реализуются как на первичном, так и на вторичном рынках.
К организациям, обслуживающим оборот недвижимого имущества, можно отнести и страховые компании, которые страхуют ипотечный кредит, тем самым снижая риск кредитора (ипотечного банка), а, следовательно, снижая ставку процента по предоставляемому кредиту.
Функцию регистрации сделок с недвижимостью выполняют различного рода органы государственной власти. В Германии регистрация сделок с недвижимостью возложена на Государственный или общинный суд.
Если предметом сделки является земля (а ипотечные сделки все так или иначе связаны с землей), то сделка заносится в специальный земельный кадастр (или поземельную книгу), где должны быть отражены такие факты, как размер участка, сведения о владельцах земли и о всех последующих их сменах, финансовые обязательства, связанные с залогом земли, выданные и погашенные ранее ипотеки.
Немаловажную роль на рынке ипотечных кредитов играют инвесторы. Ими могут быть как частные, так и физические лица. Сфера их деятельности — вторичный рынок, на котором они покупают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым получают небольшой, но стабильный й надежный доход. Средства, полученные от инвесторов, вновь направляются на выдачу ипотечных кредитов.
Источниками ипотечного кредита служат: временно высвобождаемая в процессе кругооборота часть капитала в денежной форме, денежные накопления государства, сбережения частного сектора, собственные средства банков и кредитных учреждений, остатки средств на счетах бюджетных организаций.
Риски ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан ряд рисков.
Кредитный риск — это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер. На снижение кредитоспособности заемщика оказывают влияние неблагоприятные тенденции в развитии экономики (падение цен на жилье, безработица и др.). Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимы тщательный анализ кредитоспособности заемщика, жесткая система андеррайтинга, т.е. методика предоставления кредита, обеспечивающая приемлемый уровень доли невозвращаемых кредитов и связанных с этим затрат.
Кредитор принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере, процентной ставке на основе анализа следующих показателей:
- соотношение дохода заемщика и выплат по кредиту, включая страхование кредита и налоги на имущество (приемлемой считается ситуация, при которой затраты на погашение кредита составляют не более 25—36% дохода заемщика или его семьи);
- соотношение возможной суммы кредита и оценочной стоимости недвижимости (сумма кредита в развитых странах составляет 75—90% от стоимости кредитуемого объекта недвижимости).
Кредитор анализирует кредитоспособность заемщика и характеристики объекта недвижимости (ликвидность, стоимость и возможные тенденции ее изменения). Если заемщик оказывается некредитоспособным, кредитор имеет право требовать продажи недвижимости по решению суда и реализации части выручки в свою пользу.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
