Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции.
Понятие рыночной стоимости связано с коллективным восприятием и поведением участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции сделки, совершаемые на рынке, и отделяет их от других «внутренне присущих» или нерыночных соображений, влияющих на стоимость. Рыночная стоимость основывается на рыночных данных, и поэтому все входные параметры должны базироваться на информации, полученной на рынке.
Определение рыночной стоимости согласно Федеральному стандарту оценки №2 (ФСО №2): При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Согласно Международным стандартам оценки (МСО) - рыночная стоимость определяется как: Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой «на расстоянии длины руки» сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
Согласно ФСО №2, рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Рыночная стоимость на практике также применяется при решении следующих задач:
• принятие управленческих решений;
• продажа и покупка имущества.
Понятие рыночной стоимости не зависит от фактической сделки, заключенной на дату оценки и не предполагает, что она обязательно будет заключена.
Рыночная стоимость это некое коллективное восприятие участников рынка. Оно отображает разнообразные факторы, способные влиять на стоимость объектов оценки на рынке, в отличие от нерыночных условий, влияющих на сделку.
Таким образом, рыночная стоимость это расчетная возможная цена, которая может быть применена при трансакции на дату оценки при следующих условиях:
• Сделка проходит на конкурентном и открытом рынке, что подразумевает присутствие альтернативных и доступных объектов, при этом потенциальный покупатель может выработать наиболее продуктивный объект. Предполагается, что оцениваемое имущество будет открыто и должным образом выставлено на рынке с достаточной гласностью. Так же, принимается во внимание, что объект оценки - товар, который не является распространенным предметом купли-продажи, и его продажа требует значительного усилия для адекватного маркетинга и переговоров.
• Покупатель и продавец действуют на основе типичных мотиваций, при этом испытывая прессинга неких чрезвычайных обстоятельств. Это означает, что предполагаемая сделка будет происходить между сторонами, которые не связаны между собой особыми связями, которые действуют самостоятельно, стремясь приобрести выгоду - достигнуть цены, наилучшей с их точки зрения на данный момент времени. Для этого покупатель и продавец, и должны иметь достаточно информации - у каждого из них было достаточно времени для изучения других рыночных потенциалов и альтернативных вариантов. Именно при этих условиях покупатель не станет платить цену, выше той, которую диктует рынок, а продавец не будет настаивать на цене, если она не считается адекватной сложившемуся рынку. Таким образом, рыночная стоимость - это максимальная из реально возможных для продавца и минимальная из реально возможных для покупателя цена.
• Итог оценки должен отражать имеющуюся рыночную ситуацию, а не предыдущую или предполагаемую. Для такой временной привязки непременным является указание даты оценки, вне которой в силу непостоянства рынка и рыночных условий рассчитанное значение стоимости может быть неверным или некорректным.
Следование этим нормам позволяет распознавать рыночную и иные виды стоимости, которые учитывают характерные особенности конкретного имущества и/или конкретной трансакции.
Крайне важно выделить, что профессионально определенная рыночная стоимость является объективной оценкой имущества на конкретную дату. При этом под рыночной стоимостью понимается стоимость при наиболее эффективном использовании имущества, полученная без учета затрат по купле-продаже и связанных с ней налогов.
Важнейшими характеристиками рынка являются открытость и степень конкурентности. Открытый рынок это рынок в котором отсутствуют какие-либо серьезные препятствия правового, технологического, финансового или другого характера, которые делали бы неосуществимым появление на рынке новых продавцов и покупателей и их уход с рынка.
Уровень конкурентности рынка обусловливаться числом покупателей и продавцов, степенью однородности товара, контроля над ценами со стороны некоторых покупателей и продавцов, открытости рынка, наличием конкуренции. Совершенно противоположными моделями рынка являются рынок абсолютной конкуренции и рынок абсолютной монополии.
Никакие реальные рынки, не являются в полной мере абсолютно конкурентными или абсолютно монопольными. Таким образом, устанавливая рыночную стоимость, нужно лишь предполагать, что гипотетическая трансакция оцениваемого объекта происходила бы при той уровне конкуренции, которая является обычной для соответствующего рынка.
Рыночная стоимость - это стоимость установленная при условии конкуренции на свободном рынке, с которой согласны все стороны сделки (покупатель и продавец). Далее будут рассмотрены более подробно особенности и другие виды стоимости.
Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется в соответствии Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
Среди прочих федеральных законов можно выделить Федеральный закон «О государственном кадастре» № 221-ФЗ.
Кроме того, с учетом международных стандартов оценки были разработаны Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, в том числе:
• ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ № 256);
• ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ № 255);
• ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ № 254);
• ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ № 508).
При осуществлении оценочной деятельности в зависимости от предполагаемого использования результата оценки определяется конкретный вид стоимости, в том числе:
Понятие рыночной стоимости дано в Федеральном законе ФЗ-135 и Федеральном стандарте ФСО №2, согласно которым «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку».
Данное определение рыночной стоимости корреспондируется с рекомендациями Международного комитета по стандартам оценки (МСО) (IVSC – International Valuation Standards Committee), где дано следующее определение: «Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объектов залога, в том числе ипотека;
• при определении стоимости не денежных вкладов в уставный капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;
• и других случаях.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости определяется методами массовой оценки рыночная стоимость или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, для целей налогообложения.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.
Оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как:
- здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы;
- жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения;
- офисные, складские и производственные помещения;
- земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах;
- сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.;
- объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.
Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
Основной метод рыночной оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.
Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется часть местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Определение рыночной стоимости
Рыночная стоимость при существующем использовании как база оценки используется только при оценках для целей составления финансовых отчетов.
Рыночная стоимость при существующем использовании не может быть рекомендована для целей определения цены при совершении сделки, для этого пригодна только рыночная стоимость, и именно на нее мы обращаем особое внимание.
Для практики важно подчеркнуть, что затраты на совершение сделки купли-продажи и уплату связанных со сделкой налогов не учитываются при определении рыночной стоимости недвижимости. Как правило, при сделках с недвижимостью покупатель или продавец, либо они оба, привлекают посредников и выплачивают им вознаграждение. Оплачивается также оформление сделки и, возможно, налоги. В сумме эти затраты могут составлять значительную часть от стоимости объекта недвижимости. Но в зависимости от условий сделки эта часть может сильно колебаться и по-разному распределяться между покупателем и продавцом недвижимости. Чтобы исключить влияние этих различий и оценивать сам объект, требуется не учитывать соответствующие затраты.
Оценка соответствует той сумме, которую покупатель передает продавцу за приобретение объекта недвижимости. Покупатель сверх этой суммы может платить (а может и не платить) за услуги посредника и за оформление сделки, а также соответствующие налоги, и его затраты могут увеличиться и превысить стоимость недвижимости. Аналогично, продавец из полученной суммы также может платить (а может и не платить) за услуги посредника и за оформление сделки, а также соответствующие налоги, и его доходы от сделки могут уменьшиться и стать ниже стоимости недвижимости. Соответственно, полные расходы покупателя на приобретение объекта недвижимости и чистые доходы продавца от его продажи могут отличаться на значительную величину. Но на саму рыночную стоимость недвижимости все это не влияет.
Далее мы хотим обратить внимание на некоторое различие этих определений рыночной стоимости в части предъявляемых ими требований к рынку и степени информированности субъектов сделки.
Сопоставление формулировок этих двух Законов, ГОСТа (п. 11) и Стандарта РОО показывает, что они близки по смыслу, но несколько отличаются по редакции.
Так в Федеральном законе предполагается, что «стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией». По формулировке Московского закона «продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки». В ГОСТе также предполагается, что покупатель и продавец имеют «полную информацию о стоимости имущества».
Эти требования по обладанию полной информацией звучат несколько идеалистично. Они пригодны для описания научной модели, а не практической жизненной ситуации. Строго говоря, ни одна реальная сделка на рынке не может удовлетворять столь жестким требованиям. Поэтому определение Стандарта РОО, базирующееся на международных стандартах по оценке недвижимости, в котором говорится о «сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо», является более реалистичным.
По нашему мнению, в последнем варианте реализовано важное методическое положение:
при определении рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.
Например, если в Москве субъекты рынка, как правило, не обращали внимания на опубликованную карту пятен радиоактивного загрязнения столицы, то этот фактор следует рассматривать как не влияющий на рыночную стоимость квартир, поскольку он практически не влиял на наиболее вероятную цену реальных сделок по купле-продаже квартир. Хотя такое поведение субъектов сделок и не отвечало требованиям полной информированности или полной разумности, но оно было типичным для реальной ситуации на рынке московских квартир в это время.
Важно также подчеркнуть различие между понятиями «цена» и «стоимость».
Термин «цена» часто используется как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. Цена обычно понимается как определенная денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. В каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене (рыночная стоимость) — это оценка вещи рынком. При одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.
Оценка рыночной стоимости определяется как результат своего рода «мысленного эксперимента» проводимого оценщиком, — гипотетической справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении условий, приведенный в определении рыночной стоимости.
Рыночная цена, как зачастую и случается в действительности, может устанавливаться в результате чьего-то каприза или отчаяния, чьей-то беспечности или неосведомленности, постороннего давления или социальных амбиций, эгоизма или иных проявлений чувств, а также многих других факторов. Рыночная стоимость — это гипотетическая, или расчетная величина цены продажи, которая явилась бы результатом тщательного рассмотрения покупателем и продавцом всей информации, касающейся данной сделки. Определение термина «рыночная стоимость» тесно связано с преобладающим на рынке типом конкуренции.
Как и в других механизмах ценообразования, цена каждой сделки по купле-продаже недвижимости определяется набором многообразных факторов.
На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы. При определенной условности такого деления оно группирует факторы, зависящие и независящие от отдельно взятого участника конкретной сделки.
При определении рыночной стоимости рассматриваются только объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то следует учитывать, что они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части не определяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.). Анализ этих факторов, относящихся к области психологии, а не экономики, выходит за рамки оценки. В процессе оценки предполагается, что все они соответствуют среднему (типичному) для рынка уровню.
Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. А цена каждой конкретной сделки формируется под влиянием и иных факторов и составляет своего рода случайную величину, которая колеблется вокруг этого среднего уровня. То есть, экономическая теория утверждает, что стоимость — это закон, объясняющий движение конкретных цен.
В определении термина «рыночная стоимость» не подразумеваются какие бы то ни было конкретный продавец или конкретный покупатель оцениваемого имущества. Речь идет о гипотетической сделке между типичным продавцом и типичным покупателем — воображаемыми репрезентативными участниками рынка, чьи взгляды и суждения характерны для большинства реальных участников рынка, на котором совершается эта сделка.
Оценщик как профессионал, обладающий специальными навыками и познаниями, способен проводить более глубокий анализ, чем типичные участники рынка, особенно если, как сейчас в России, обращение к услугам профессионального оценщика еще не стало общепринятым. Соответственно его выводы о «правильной» или «справедливой» стоимости могут отличаться от того, как стоимость оценивается рынком. Рынок может, по мнению оценщика, «заблуждаться»: недооценивать или переоценивать стоимость имущества. Тем не менее, рыночная стоимость определяется именно рынком, а не самим оценщиком, независимо от того, «прав» или «не прав» рынок с точки зрения оценщика. Перефразируя известный лозунг можно сказать: «Рынок всегда прав!»
Следовательно, оценивая рыночную стоимость, оценщик должен в своем «мысленном эксперименте» мыслить и действовать таким образом, чтобы адекватно смоделировать мысли и действия типичного участника рынка, продающего или покупающего оцениваемое имущество. Если же оценщик будет руководствоваться собственными взглядами и суждениями, он получит не рыночную стоимость, а нечто совсем другое — ту стоимость, которая стала бы рыночной, если бы рынок состоял преимущественно из профессионалов, подобных самому оценщику. Либо, если бы большинство участников рынка при определении цены сделки обращались бы за помощью и консультациями к подобным профессионалам (что намного реальнее в перспективе).
Важные замечания по содержанию понятия «рыночная стоимость» приведены в более старом стандарте РОО.
Рыночная стоимость по определению зависит не от фактической цены сделки, состоявшейся на дату оценки, а является расчетной ценой, которая предположительно будет достигнута в сделке на дату оценки в условиях рынка, соответствующего определению рыночной стоимости. Рыночная стоимость — это цена, на которой на определенный момент времени предположительно сойдутся покупатель и продавец при соблюдении условий определения рыночной стоимости, при допущении, что у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов. При этом то время, которое может потребоваться на подготовку контрактов и сопутствующей документации, в расчет не принимается.
Понятие рыночной стоимости предполагает, что цена достигается путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство служит причиной периодически встречающегося употребления прилагательного «открытый» перед словами «рыночная стоимость» (open market value). Слова «открытый» и «конкурентный» имеют относительное значение. Рынок для одного и того же имущества может быть как международным, так и локальным, может состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может характеризоваться резко ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставлено на продажу, не следует по умолчанию считать узким или ограниченным. Иными словами, отсутствие в определении слова «открытый» не означает, что рассматриваемые сделки являются закрытыми или могут носить частный характер.
Рыночные методы оценки, как правило, базируются на рассмотрении сопоставимых объектов собственности. Процесс оценки требует от оценщика проведения адекватного исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. При этом оценщики все данные должны подвергать всестороннему изучению, учитывая всю относящуюся к делу информацию, существующие на рынке тенденции, данные о сопоставимых сделках и многое другое. В тех случаях, когда рыночные данные ограничены или практически отсутствуют вовсе (как, например, для некоторых специализированных объектов недвижимости), оценщик должен адекватно отразить эту ситуацию и указать, повлиял ли недостаток информации на оценку стоимости, и если да, то в какой степени. Все оценки в какой-то мере зависят от индивидуального мнения оценщика. Но в его отчете должно быть раскрыто, базировался ли оценщик в расчете рыночной стоимости на рыночных данных или же его оценка из-за особенностей конкретной собственности и недостатка сопоставимой рыночной информации больше базировалась на субъективном мнении самого оценщика.
Периоды резких изменений состояния рынка проявляются в резких колебаниях цен. Это так называемое нарушенное равновесие может длиться в течение ряда лет и быть при этом типичным состоянием рынка, сохранение которого ожидается и в будущем. В других ситуациях резкие экономические колебания могут привести к значительному разбросу рыночных данных. Сделки, сильно отличающиеся от средних рыночных показателей, оценщик должен учитывать с меньшим весом, либо отбрасывать вовсе. При наличии реалистичного рыночного уровня цен у оценщика по-прежнему остается возможность полагаться в своих суждениях на доступную рыночную информацию. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о рыночной стоимости, но результаты анализа таких рыночных данных в процессе оценки следует принимать во внимание.
На рынках с плохой или снижающейся конъюнктурой не всегда может найтись достаточно большое количество «добровольных продавцов». Некоторые (хотя не обязательно все) сделки могут включать в себя элементы финансового (или иного) принуждения или происходить при условиях, уменьшающих или сводящих на нет реальную добровольность некоторых продавцов. Оценщик должен принять во внимание все существенные факторы такого рынка и приписать конкретным сделкам те веса, которые, по его мнению, наилучшим образом отражают состояние рынка.
На распродажах имущества в обязанности ликвидаторов, как правило, входит получение самой выгодной цены. Однако сделки при этом могут совершаться без достаточно тщательного или достаточно продолжительного маркетинга. Оценщик должен определить, в какой степени такие операции удовлетворяют условиям, содержащимся в определении рыночной стоимости, и какие веса следует приписывать таким данным.
В переходные рыночные периоды, характеризующиеся резкими колебаниями цен, существует риск переоценить или недооценить рассматриваемую собственность из-за ошибки при выборе весов, приписываемых данным по реальным сделкам, либо из-за необоснованных рыночных прогнозов. В этих обстоятельствах Оценщик должен тщательно анализировать и интерпретировать текущее состояние рынка и существующие на нем тенденции, заботясь о том, чтобы в его отчете были исчерпывающим образом раскрыты результаты его исследования.
Понятие рыночной стоимости также предполагает, что при сделках, определяющих рыночную стоимость, собственность была выставлена на открытую продажу в течение достаточно длительного промежутка времени и с адекватной рекламой. Предполагается, что эти действия предшествовали эффективной дате оценки. Рынки основных активов (недвижимости) обычно отличаются от рынков акций, облигаций и прочих текущих активов. Объекты собственности, являющиеся основными активами, в большей степени можно считать уникальными. Обычно они реже продаются и рынки для них менее формализованы и менее эффективны, чем, например, рынок зарегистрированных ценных бумаг. Кроме того, основные активы менее ликвидны. Исходя из этого, а также учитывая, что имущество такого рода не является распространенным предметом купли-продажи широкой общественности, рыночная стоимость основных активов требует существенного периода времени для адекватного маркетинга и переговоров.
Приносящая доход недвижимость, которая выступает в качестве долгосрочной инвестиции компании-холдинга — пенсионного фонда, трастовой компании или компании с аналогичной формой владения — обычно оценивается на основе индивидуального распределения активов в соответствии с установленной схемой распределения. Совокупная, «портфельная» рыночная стоимость таких активов может быть больше (или, наоборот, меньше), чем сумма значений рыночной стоимости для отдельных компонентов.
Любая оценка стоимости должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится. Если цель оценки связана с подготовкой финансовой документации, помимо соблюдения всех прочих требований, предъявляемых к отчетам, Оценщик в своем отчете должен пояснить, к какому классу активов отнесен каждый оцениваемый объект.
В исключительных случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Такие ситуации включают в себя некоторые случаи владения на основе аренды, специфические специализированные объекты недвижимости, устаревшие объекты недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, некоторые экологически неблагополучные объекты и другие. В некоторых странах наличие в финансовой отчетности отрицательных значений стоимости не предусмотрено.
Все эти замечания следует учитывать для более глубокого понимания и правильного использования понятия рыночной стоимости недвижимости.
Рыночная стоимость участка
Многие владельцы земли не могут определить разницу между рыночной и кадастровой стоимостью, хотя эти два понятия имеют совершенно отличный размер и назначение. Определение рыночной стоимости требуется в первую очередь собственнику, в то время как кадастровая цена необходима для вычета из нее налога. Чтобы определиться с размером рыночной цены, необходимо соотнести сразу несколько показателей, используя различные методики. Нюансы определения и фиксирования рыночной стоимости описываются в существующем законодательстве.
Итак, как же определяется рыночная стоимость, и что необходимо для ее вычисления?
Рыночная стоимость — конкретная и наиболее вероятная цена продажи участка на существующем конкурентном рынке. Данная цена является отражением истинной ценности недвижимости на существующем рынке.
Рыночная и кадастровая цены соотносятся, но практически всегда отличаются. Обычно рыночная стоимость намного ниже кадастровой, из-за чего происходит оспаривание последней. Дело в том, что кадастровая цена определяется путем учета нескольких усредненных параметров, которые могут не учитывать нюансы данной конкретной земли. Поскольку кадастровая стоимость зачастую слишком высока, и вычисляемый из нее налог тоже несоразмерно большой, возникают споры касательно его актуальности.
Также сейчас существует нормативная цена на земельный участок, которая применяется в том случае, если не определена кадастровая стоимость. Обычно рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая может превышать рыночную также вплоть до 25%.
Бывают редкие случаи, когда рыночная цена оказывается выше кадастровой. Обычно такое случается, если при подсчете кадастровой стоимости не учитываются какие-то параметры. Например, если на участке появляется новая постройка, это может заметно увеличить рыночную стоимость, сделав ее крупнее кадастровой. Однако такие ситуации происходят действительно редко, ведь при подсчете кадастровой суммы учитываются любые постройки, даже те, которые еще не были достроены.
Подсчеты кадастровой цены обязаны вестись каждые 5 лет, также как и рыночной. Эти данные вносятся в специальные реестр, четко фиксируясь в соответствии с существующим законодательством.
Процедура расчета рыночной цены может быть различной, но в основном учитываются одни и те же требования:
1. Физические характеристики участка (такие как площадь земли, постройки и качество участка).
2. Титул собственности и регистрационные данные на нее.
3. Экономические факторы, свидетельствующие о качестве участка.
4. Данные о имеющихся взаимосвязях с другими участками.
При подсчете рыночной стоимости учитываются самые разные показатели, вплоть до наличия коммуникаций, удаленности земли от населенного пункта и качества самого участка. Например, участок, расположенный близко к крупному городу или прочему населенному пункту, имеющий свои коммуникации (свет, газ), будет оцениваться лучше чем земля без специально проведенных удобств.
Также при подсчете актуальной рыночной цены учитывается существующее положение в стране. Например, если рынок недвижимости стал сдавать, а цены на землю стали падать, значит в пересчете на актуальные данные, любой участок будет стоить меньше, чем раньше.
Данная цена рассчитывается для проведения любых операций с недвижимостью, в том числе для продажи, покупки и сдачи земли в аренду.
Сейчас существует несколько методов установления рыночной стоимости:
1. Метод переноса или соотнесения.
2. Способ вычисления капитализации ренты.
3. Методика развития земли.
4. Техника остатка, зачисляющаяся на землю.
5. Метод оценки по сопоставимым продажам.
Самым простым считается способ соотнесения стоимости по сопоставимым продажам за последние 3-6 месяцев. То есть учитывается примерная цена на участок похожего характера, расположенный неподалеку. Этот метод весьма логичен, ведь ни один покупатель не захочет платить больше за участок, если он может приобрести аналогичный за более низкую цену.
Методика развития земли также часто применяется при подсчете данной суммы, но эта система актуальна в том случае, если в последствие существующий участок намереваются разбить на несколько более мелких. Для такого метода вычисляются потенциальные участки, их стоимость, а также приблизительная цена осваивания каждого из них. Все эти данные суммируются, в результате чего получается окончательная сумма и являющаяся рыночной стоимостью всего участка.
Метод переноса или соотнесения подразумевает, что при подсчете учитывается сначала стоимость земли, а потом качество и количество построек. Эти два показателя напрямую влияют на итоговую сумму. При методе остаточной продуктивности учитывается целый ряд показателей. Ключевой пункт здесь — чистый доход, который потенциально может быть получен с земли. Из этого дохода нужно отнять сумму, которая требуется на обустройство участка, а также коэффициент капитализации земель и коэффициент капитализации улучшений.
Существуют специальные формулы, которые помогают прийти к итоговой рыночной цене.
Поскольку вычисление точной рыночной стоимости — процессе сложный и трудоемкий, лучше за этим обратиться к профессионалам. Подобные услуги могут понадобиться в том случае, если человек хочет оспорить кадастровую стоимость или продать землю по четко выверенной рыночной цене. Разумеется, существует и четкая процедура оценки рыночной стоимости участка, о которой стоит рассказать отдельно.
Итак, какие же этапы процедуры оценки можно выделить:
1. Определение и опись основных вопросов оценивания, которые будут учитываться в дальнейшем.
2. Сбор, анализ имеющейся информации.
3. Анализ самого эффективного и удобного способа использования земли.
4. Расчет необходимой стоимости по трем показателям: доходного, сравнительного и затратного.
5. Подготовка специального отчета по поводу точной рыночной стоимости.
На основе первого этапа работы выясняется цель оценки, необходимые стандарты работ. Также учитывается кадастровый номер, наличие застройки и характеристика форм собственности.
На этапе сбора информации учитываются все юридические и физические характеристики земли, необходимые для выяснения точной рыночной стоимости. О каких характеристиках идет речь? Во-первых, учитываются договоры на передачу недвижимости, бумаги, описывающие границы земли, а также правила функциональной эксплуатации.
Во-вторых, учитываются описания зданий и построек, характеристика положения земли по отношению к ближайшим населенным пунктам, состояние окружающей среды и стоимость ближайших земель. На самом деле, характеристика дается всем нюансам земельного участка, чтобы в последствие, рыночная цена была максимально объективной.
На третьем и четвертом этапе процедуры оценки учитываются целевые назначения использования участка и его будущие перспективы, а далее посредством затратного, сравнительного и доходного подхода формируется цена. Эти подходы и их нюансы применения описываются в ФЗ №135. Специалисты на этих этапах выясняют примерные доходы недвижимости, затраты на нее, сравнивая эти показатели с другими участками с похожими характеристиками.
На финальном этапе согласно существующему законодательству (Постановление Правительства №519) обязательно должен быть заключен отчет по поводу вычисления рыночной стоимости.
Такой отчет должен быть составлен в письменно форме и вовремя передан собственнику. Он не должен содержать ложных сведений и вводить собственника в заблуждение. Указанная стоимость должна подкрепляться сведениями касательно характеристик участка. К тому же, там могут отмечаться и иные сведения, важные для собственника.
Рыночная стоимость квартиры
В современной жизни стоимость любой недвижимости достаточно прозрачна и понятна любому человеку. Чтобы узнать для себя, сколько стоит та или иная квартира, достаточно проанализировать текущие рыночные предложения и провести сравнительный анализ. В Интернете представлено множество сайтов, позволяющих скалькулировать рыночную стоимость вашего жилья в режиме он-лайн. Но иногда возникают ситуации, когда устно озвученной цифры недостаточно, а требуется официальное экспертное заключение о стоимости конкретного жилья. И в таком случае на помощь приходит услуга «оценка квартиры» — экспертная оценка с выдачей документов о рыночной стоимости жилья, имеющих юридическую значимость.
Наиболее частый случай, при котором необходима оценка квартиры — это вступление в наследство. До недавнего времени при вступлении в наследство было необходимо заплатить государственный налог на наследование, который рассчитывался исходя из рыночной стоимости квартиры на момент смерти наследодателя. На сегодняшний день данный налог отменен, а оценка необходима для расчета государственной пошлины за нотариальные действия. Оценка стоимости квартиры также будет необходима в случае раздела наследства между несколькими наследниками.
Также достаточно часто к услугам оценщиков прибегают при обращении в банк с целью получения денежного кредита или ипотеки. Для того чтобы предложить условия кредитования, банковским специалистам необходимо знать реальную рыночную стоимость квартиры, которая будет являться залогом по кредиту. Несмотря на то, что многие банки имеют свои собственные отделы, занимающиеся оценкой имущества, часть банковских организаций доверяет и независимым оценщикам. Помимо физических лиц, возникают ситуации, когда квартира находится на балансе организации и требуется документальное подтверждение ее рыночной стоимости. В таком случае также необходимо будет обратиться за помощью к профессиональным оценщикам. Естественно, что оценщиком при оценке кварты для юридического лица может выступать только организация, готовая принять оплату услуг по безналичному расчету и предоставить все рассчетно-кассовые документы.
Возникают ситуации, когда оценка стоимости квартиры необходима в судебных процессах. Это могут быть судебные споры о разделе имущества, споры в рамках исполнительного судебного производства и другие судебные споры в рамках гражданско-правовых отношений. Нередки случаи, когда оценка требуется для возмещения ущерба, нанесенного какими-либо причинами (аварии, затопления, пожары и тому подобное). Как и в вышеупомянутых ситуациях, оценку должна производить организация, имеющая на то все необходимые разрешения и права. Если оценщик, который составил акт оценки, не имеет права заниматься подобной деятельность, то юридической силы конечный документ иметь не будет, а соответственно, деньги будут потрачены напрасно.
В процессе оценки учитывается масса факторов. Традиционно риэлторы оперируют только такими показателями, как метраж квартиры, количество комнат, год постройки дома, расположение квартиры в доме, текущее состояние дома и квартиры. У профессиональных экспертов-оценщиков этих факторов на порядок больше. Учитывается инфраструктура относительно дома, экологическая ситуация района, привлекательность конкретного здания у покупателей жилья и многое другое. Конечная стоимость выводится путем сложного анализа всех этих факторов. Естественно, калькулятор на сайте агентства недвижимости не сможет провести такой анализ на основании всего лишь нескольких весьма усредненных данных, и тем более не может выдать отчет об оценке, являющийся документом.
Не всегда объектом оценки является квартира как таковая. В долевых спорах возможна оценка части квартиры — комнаты или нескольких комнат. При необходимости возможно проведение и такой процедуры, естественно, так же учитывая и анализируя все вышеупомянутые факторы.
Рыночная стоимость акций
Акции, являясь объектом купли-продажи, имеют свою стоимость. При описании стоимости акции выделяют ее фактическую и номинальную цену. Номинальная стоимость – это цена акции при первом выпуске. Она указана на самой акции, и исходя из нее, рассчитываются дивиденды.
При поступлении акции на фондовый рынок ее фактическая цена может отличаться от номинальной, причем как в сторону увеличения, так и уменьшения. Этому могут способствовать самые разнообразные факторы: пути, который выбрала компания для выпуска акции (самостоятельно, через кредитную организацию), насколько известна данная компания и другие.
После первичного размещения и совершения с акцией какой-либо сделки она поступает на вторичный рынок, где ее цена будет зависеть ожиданий инвесторов дивидендов (от финансового положения компании, решения о сумме дивидендов, рисков фирмы), а также рыночных ситуаций (уровня инфляции и банковского процента, спроса и предложения на рынке, ситуации в экономике в целом).
Рыночная цена акции называется ее курсом. Существует несколько методов его определения. Наиболее распространенным является затратный. Он основывается на оценке предприятия через его чистые активы, т.е. определяется стоимость активов за вычетом обязательств, приходящаяся на одну акцию. Иными словами, рассчитываются чистые активы предприятия, которые делятся на количество акций в обращении.
Доходный метод определения рыночной стоимости акций основывается на принципе, что сегодняшняя стоимость имущества определяется будущими денежными поступлениями, рассчитанными на сегодняшний день. Для расчета стоимости акции используется формула: PV=S/(1+r) n, где PV – текущая стоимость акции, S – стоимость акции, которая планируется на будущее, r – процентная ставка на подобный финансовый актив, n – число периодов (месяц, год).
Сравнительный подход предполагает использование трех методов определения рыночной стоимости акции. Метод компаний-аналогов основывается на сопоставлении показателей деятельности компании с показателями других фирм, чьи акции котируются на рынке. При этом учитываются такие показатели как отношение цены к выручке, налогооблагаемая прибыль, денежный поток, балансовая стоимость.
Метод сделок ориентирован на цены бизнеса или приобретения контрольного пакета акций в целом. Метод отраслевых коэффициентов основан на использовании отношений цены и иных параметров, характерных для данной отрасли, например, количество гостиничных мест, грузоподъемность транспорта и т.д. Данные коэффициенты определяются на основании статистических наблюдений за соотношением между ценой капитала фирмы и производственно-финансовыми показателями.
Общая рыночная стоимость
Общая рыночная стоимость двух фирм, объединяющихся с целью диверсификации своих рисков, не превышает суммы рыночной стоимости этих фирм, взятых отдельно.
Общая рыночная стоимость акций Лавки в настоящее время равна 25 000 дол. На наш взгляд, это не полностью отражает захватывающие перспективы роста, и мы настоятельно советуем клиентам покупать акции.
В данный момент общая рыночная стоимость Vegetron (цена одной акции, умноженная на количество акций в обращении) составляет 10 млн. дол. Сюда же входит 1 млн. дол.
Следовательно, стоимость других активов и возможностей Vegetron должна равняться 9 млн. дол. Вам нужно решить, что будет лучше: сохранить 1 млн. дол.
В данный момент общая рыночная стоимость Vegetron (цена одной акции, умноженная на количество акций в обращении) составляет 10 млн. дол. Следовательно, стоимость других активов и возможностей Vegetron должна равняться 9 млн. дол. Вам нужно решить, что будет лучше: сохранить 1 млн. дол.
В такой идеальной среде общая рыночная стоимость фирмы не зависит от структуры капитала.
Индекс, компоненты которого взвешены согласно общей рыночной стоимости выпущенных в обращение акций. Индекс меняется сдвижением цен на ценные бумаги.
Дефлятор валового внутреннего продукта (ВВП - общая рыночная стоимость всех готовых товаров и услуг, произведенных в стране) в России может быть подсчитан на базе следующих данных.
Компания Лесной магазин имеет в обращении 1 млн. обыкновенных акций, общая рыночная стоимость которых составляет 40 млн. дол. Сейчас компания сообщает о выпуске I млн. варрантов по 5 дол. Варрант дает право его владельцу купить одну акцию Лесного магазина за 30 дол.
Компания Лесной магазин имеет в обращении 1 млн. обыкновенных акций, общая рыночная стоимость которых составляет 40 млн. дол. Сейчас компания сообщает о выпуске 1 млн. варрантов по 5 дол. Варрант дает право его владельцу купить одну акцию Лесного магазина за 30 дол.
Для заданного stock code печатается число акций, стоимость каждой - акции и общая рыночная стоимость.
Для анализа роста предприятий в условиях рынка важнейшим показателем является рост капитализации, т.е. общей рыночной стоимости как суммы стоимости акций предприятия, определяющейся в результате котировки на рынке ценных бумаг. Но показатели рыночной стоимости могут быть непосредственно определены только для акционерных обществ - эмитентов ценных бумаг, если их акциями торгуют на фондовом рынке.
Опытным путем было установлено, что в среднем при объявлении компанией о дроблении своих акций общая рыночная стоимость акций этой компании повышается.
Если соотношение рыночной цены акции и чистой прибыли компании остается на уровне 15, то общая рыночная стоимость акции составит 63 дол. Таким образом, суммарный объем размещенных среди акционеров средств составляет 3 дол.
Обобщающим показателем вмешательства государства в рынок является доля валового национального продукта (ВНП) - общей рыночной стоимости всех готовых товаров и услуг, произведенных в стране за год - перераспределенного через госбюджет. Например, в Швейцарии государство перераспределяет около 27 % ВНП, в Японии - 33 %, в США - 36 %, в Великобритании - 38 %, в ФРГ - 45 %, в Италии - 49 %, в Нидерландах - 53 % ВНП.
Сила плавающего предложения v по конкретной акции прямо пропорциональна отношению среднего дневного объема торгов к общей рыночной стоимости акций (капитализации), или, что то же самое, среднего дневного оборота к общему количеству акций в свободном обращении.
Для анализа роста предприятий, кроме того, могут использоваться показатели, характеризующие капитализацию, т.е. общую рыночную стоимость - как сумму стоимости акций предприятия, определяющуюся в результате котировки на рынке ценных бумаг. Но показатели рыночной стоимости могут быть определены только для акционерных обществ - эмитентов ценных бумаг в случаях, если акциями торгуют на открытом рынке. Кроме того, величина капитализации предприятий в кризисных условиях быстро меняется.
Мы увидели, что акционеры, действуя в своих сиюминутных узких интересах, могут предпринимать проекты, которые снижают общую рыночную стоимость их фирмы. Однако противоречие интересов акционеров и кредиторов может также вести к случайным ошибкам.
Знаменитое Правило I Модильяни и Миллера (ММ) гласит, что ни одна такая комбинация не лучше другой и что общая рыночная стоимость фирмы (стоимость всех ее ценных бумаг) не зависит от структуры капитала. Фирмы, которые прибегают к займам, действительно предлагают инвесторам более разнообразное меню ценных бумаг, но инвесторы мешкают с выбором.
Знаменитое Правило I Модильяни и Миллера (ММ) гласит, что ни одна такая комбинация не лучше другой и что общая рыночная стоимость фирмы (стоимость всех ее ценных бумаг) не зависит от структуры капитала. Фирмы, которые прибегают, к займам, действительно предлагают инвесторам более разнообразное меню ценных бумаг, но инвесторы мешкают с выбором.
Если рынок капитала находится в равновесии, то в портфель М любой рисковый актив должен включаться пропорционально доле этого актива в общей рыночной стоимости всех активов.
Согласно этому подходу чистый доход от основной деятельности капитализируется в соответствии с общим уровнем капитализации и, таким образом, можно получить общую рыночную стоимость фирмы.
Общая рыночная стоимость каждого из финансовых активов составляет: 5 млн. у.е.
Общая рыночная стоимость каждого из финансовых активов составляет: 5 млн. у.е. для акций А, 3 млн. у.е. для акций В и 2 млн. у.е. для безрисковых ценных бумаг. Общая рыночная стоимость для всех этих активов равна 10 млн. у.е. Таким образом, рыночный пакет состоит из 50 % акций А, 30 % акций В и 20 % безрисковых ценных бумаг.
На рынке ценных бумаг воображаемой страны Flatland осуществляется торговля ценными бумагами четырех видов: акциями X, Y и Z, а также безрисковыми государственными ценными бумагами. Установлено, что общая рыночная стоимость этих активов (в долларах США) составляет: 24 млрд. долл.
Финансовые трудности обходятся дорого, когда противоречие интересов касается текущей деятельности, инвестиций и решении по финансированию. Акционеры стремятся отказаться от обычных целей максимизации общей рыночной стоимости фирмы и вместо этого преследуют свои более узкие цели. Они пытаются играть на деньги своих кредиторов. Сейчас мы покажем, как подобные игры могут повлиять на величину издержек финансовых затруднений.
Финансовые трудности обходятся дорого, когда противоречие интересов касается текущей деятельности, инвестиций и решений по финансированию. Акционеры стремятся отказаться от обычных целей максимизации общей рыночной стоимости фирмы и вместо этого преследуют свои более узкие цели. Они пытаются играть на деньги своих кредиторов. Сейчас мы покажем, как подобные игры могут повлиять на величину издержек финансовых затруднений.
Активы нематериальные - активы, влияющие на общую рыночную стоимость фирмы, но не имеющие материального выражения. К ним относятся: стоимость патентов, лицензий, ноу-хау, юридические расходы по регистрации фирмы, стоимость товарного знака, расходы на создание хорошей репутации и установление выгодных связей с клиентами. Активы неосязаемые - активы, не имеющие физической натуральной формы, но наделенные неосязаемой ценностью и в силу этого приносящие фирме дополнительный доход. Сюда входят: торговые марки и знаки, секреты производства, издательские права, патенты, искусство управления, хорошая репутация фирмы.
Этот вопрос касается разводнения. Компания Электрофагот имеет в обращении 2000 акций, общая рыночная стоимость которых равна 20 000 дол. Каждый варрант дает его держателю опцион на одну акцию за 20 дол.
Компания L Etoile du Nord Resorts рассматривает варианты уровня задолженности. В настоящий момент у нее долгов нет, а общая рыночная стоимость достигла 15 млн. дол. Компания надеется, использовав заемные средства, достичь чистого налогового преимущества (и корпоративного, и индивидуального), равного 20 % от суммы долга. Однако компания беспокоится по поводу издержек, связанных с банкротством, и мониторинговых издержек, а также того, что кредиторы увеличивают норму ссудного процента, если размер привлеченного капитала становится чрезмерным. Компания предполагает, что никакие из перечисленных видов издержек не появятся, если размер задолженности не будет превышать 5 млн. дол. Однако, каждые последующие 5 млн. дол.
Доход от дивидендов измеряют в виде процентов в год. Величину исчисляют путем логарифмирования (при основании 10) общей рыночной стоимости обращающихся акций (т.е. цена акции, умноженная на количество), выраженной в миллиардах долларов.
Вес каждого актива определяется как процентная доля рыночной стоимости актива в общей рыночной стоимости всего портфеля. Риск актива измеряется при помощи вариации или стандартного отклонения его доходности. В отличие от ожидаемой доходности портфеля его риск не равен взвешенному стандартному отклонению рисков отдельных активов, входящих в портфель. Риск портфеля зависит от ковариации и корреляции между активами.
Ожидаемая доходность портфеля - это взвешенное среднее ожидаемых доходностей всех активов, входящих в портфель. Вес каждого актива определяется как процентная доля рыночной стоимости актива в общей рыночной стоимости всего портфеля. Риск актива измеряется при помощи вариации или стандартного отклонения его доходности. В отличие от ожидаемой доходности портфеля его риск не равен взвешенному стандартному отклонению рисков отдельных активов, входящих в портфель. Риск портфеля зависит от ковариации и корреляции между активами.
В настоящий момент в ее портфель входят 20 различных выпусков обыкновенных акций с общей рыночной стоимостью 82 500 долл. Сейчас Молли подумывает о добавлении в свой портфель еще 50 акций одного из двух выпусков - X или Y. В результате исследования перспектив этих выпусков Молли пришла к выводу, что каждый из них в среднем имеет тенденцию к сохранению в будущем динамики основных показателей. Поэтому она считает, что ожидаемую доходность можно оценить, если определить среднюю доходность за период владения (HPR), т.е. за последние 10 лет, для каждого выпуска акций.
Однако главная цель расчета средней цены капитала заключается не только в оценке фактически сложившегося положения, но и в определении стоимости вновь привлекаемой денежной единицы с последующим использованием ее значения в качестве коэффициента дисконтирования при составлении бюджета капиталовложений. Для этого проводят взвешивание по рыночной стоимости источников капитала: рыночную стоимость каждого источника делят на общую рыночную стоимость всех источников. Этот метод является более точным по сравнению с предыдущим, так как учитывает реальную конъюнктуру фондового рынка и другие факторы.
Данное определение более употребимо. Настоящий метод требует определения всех составляющих капитала компании (собственного капитала, задолженности, банковских ссуд и нераспределенной прибыли) за вычетом общей рыночной стоимости компании, куда входят рыночная капитализация и рыночная стоимость задолженности.
Дифференциальная рента связана с относительным плодородием земель, следовательно, со свойствами, которые возникают из почвы как таковой. Но поскольку она, во-первых, покоится на различии индивидуальных стоимостей продуктов различных категорий земли, это есть лишь то определение, которое мы только что упомянули; поскольку она, во-вторых, покоится на отличной от этих индивидуальных стоимостей регулирующей общей рыночной стоимости, это будет общественный, осуществляющийся при посредстве конкуренции закон, который не имеет никакого отношения ни к земле, ни к различным степеням ее плодородия.
Дифференциальная рента связана с относительным плодородием земель, следовательно, со свойствами, которые возникают из почвы как таковой. Но поскольку она, во-первых, покоится на различии индивидуальных стоимостей продуктов различных сортов земли, это есть лишь то определение, которое мы только что упомянули; поскольку она, во-вторых, покоится на отличной от этих индивидуальных стоимостей регулирующей общей рыночной стоимости, это будет общественный, осуществляющийся при посредстве конкуренции закон, который не имеет никакого отношения ни к земле, ни к различным степеням ее плодородия.
Дифференциальная рента связана с относительным плодородием земель, следовательно, со свойствами, которые возникают из почвы как таковой. Но поскольку она, во-первых, покоится на различии индивидуальных стоимостей продуктов различных категорий земли, это есть лишь то определение, которое мы только что упомянули; поскольку она, во-вторых, покоится на отличной от этих индивидуальных стоимостей регулирующей общей рыночной стоимости, это будет общественный, осуществляющийся при посредстве конкуренции закон, который не имеет никакого отношения ни к земле, ни к различным степеням ее плодородия.
Рыночная стоимость предприятия
Оценка рыночной стоимости предприятия имеет важнейшее значение для функционирования экономической системы:
Во-первых, именно на основе оценки стоимости предприятия формируется его цена - ведь продавец стремится максимально завысить цену, а покупатель, напротив, занизить, поэтому нужен объективный механизм оценки.
Во-вторых, предприятие является особым видом товара, таким, инвестиции в который призваны принести прибыль по прошествии определенного времени - а это также необходимо учитывать при сделке купли-продажи.
В-третьих, ценообразование в сфере торговли предприятиями имеет особое значение для всей экономики, отчего к подобным сделкам всегда проявляет пристальное внимание государство, особенно его антимонопольное и налоговое ведомства. Наконец, необходимо учитывать ту самую специфику предприятия, которое является системным товаром, то есть может быть продано как целиком, так и по частям.
Впрочем, оценка рыночной стоимости предприятия для осуществления сделки купли-продажи - это лишь один из случаев, когда возникает необходимость в подобной оценке.
Помимо этого, существуют также и другие варианты, когда необходимо получить данные о рыночной стоимости предприятия:
• оптимизация хозяйственно-производственной деятельности требует точного понимания, какого рода и каких размеров требуются инвестиции в те или иные элементы предприятия и насколько они будут оправданными; определение руководством предприятия собственного экономического потенциала для принятия решения по крупному внешнему инвестированию (в другие субъекты экономической деятельности);
• периодическая оценка рыночной стоимости помогает отслеживать динамику развития предприятия и на раннем этапе диагностировать возможные сложности - это один из наиболее эффективных способов обнаружения опасности банкротства.
Для получения общей информации о рыночной стоимости предприятия обычно исследуют такие данные, как:
• размер уставного капитала,
• организационно-правовая форма предприятия,
• основные текущие финансовые показатели,
• сведения об основных владельцах,
• история предприятия,
• отчет о маркетинговой политике,
• бухгалтерский баланс,
• финансовый отчет за определенный временной промежуток,
• отчет о движении денежных средств предприятия.
Рыночная стоимость капитала
Рыночная стоимость капитала организации зависит от влияния многих факторов. Для оценки рыночной стоимости капитала с учетом фактора качества использования собственного капитала в процессе деятельности используют показатели: размер собственного капитала, рентабельность чистых активов по чистой прибыли, средневзвешенную стоимость капитала.
На основе этих показателей рассчитывают экономическую добавленную стоимость организации по формуле:
ЭДС = (Рф(СОБК) - СВЗК)) х СОБК, где
ЭДС - экономическая добавленная стоимость;
Рф(СОБК) - рентабельность собственного капитала по чистой прибыли;
СВЗ - средневзвешенная стоимость капитала предприятия.
Если величина ЭДС положительна, то в результате финансовой деятельности организация увеличила рыночную стоимость капитала, в противном случае рыночная стоимость капитала уменьшилась.
Рыночная стоимость капитала организации определяется по формуле:
РСК = СОБК + ЭДС.
Чем больше размер экономически добавленной стоимости, тем выше рыночная цена капитала организации. Ее увеличение возможно за счет роста чистой прибыли организации, за счет увеличения собственного капитала, за счет выпуска дополнительных акций, рациональной структуры собственного капитала.
Капитал является наиболее важным измерителем рыночной стоимости компании, а темпы его изменения отражают результативность ведения бизнеса. С позиции финансового менеджмента капитал представляет собой общую стоимость средств в денежной, материальной и нематериальной формах, инвестированных в создание активов организации. Главной целью управления капиталом является формирование такой величины и структуры капитала, которая позволяет в полной мере обеспечить потребность компании в ресурсах, необходимых для решения стратегических задач.
Стоимость капитала — это относительный показатель, характеризующий «цену» привлечения определенного объема финансовых ресурсов из различных источников, выраженный в процентах. Основным показателем стоимости капитала является его средневзвешенная стоимость (Weighted Average Cost of Capital, WACQ, которая представляет собой средневзвешенную после налоговую «цену» (определяемую с учетом порядка расчета стоимости привлечения каждого отдельного источника (с позиции «до» или «после» начисления налога прибыль)), в которую обходится привлечение собственных и заемных источников финансирования.
Оценку средневзвешенной стоимости капитала производят в два этапа:
1) проведение предварительной поэлементной оценки стоимости капитала;
2) выполнение обобщающей средневзвешенной стоимости капитала.
1-й этап — поэлементная оценка стоимости капитала. Для выполнения этой оценки выделяют пять основных источников капитала: кредиты (займы), облигационные займы, привилегированные акции, обыкновенные акции, нераспределенная прибыль.
Представленное соотношение показывает некоторое «смещение» логики оценки уровня рисков (и соответственно доходности): стоимость реинвестирования прибыли (Срп) несколько меньше стоимости эмиссии и размещения обыкновенных акций (Соа). Такое соотношение обусловлено тем, что для реинвестирования прибыли не требуются никакие затраты, а для эмиссии и размещения обыкновенных акций они достаточно высоки.
Основные термины и понятия, применяемые для рассматриваемого расчета:
- кредит — денежные средства, предоставляемые банком заемщику для целевого использования на условиях платности, срочности и возвратности;
- облигация — ценная бумага, подтверждающая внесение ее держателем денежных средств на сумму, указанную в номинале облигации, и обязательство возместить ее номинальную стоимость и установленный процент;
- привилегированная акция — ценная бумага, дающая владельцу право на получение дивидендов в форме гарантированного фиксированного процента, а также на долю в остатке активов в случае ликвидации компании;
- обыкновенная акция — ценная бумага, подтверждающая право ее владельца участвовать в управлении компанией, в распределении прибыли и получении доли имущества пропорционально вкладу в уставный капитал в случае ее ликвидации;
- нераспределенная прибыль — прибыль, полученная в предшествующих периодах, не распределенная между собственниками и реинвестированная в бизнес, являющаяся основным источником прироста капитала компании.
Каждый из перечисленных источников имеет свою стоимость даже в том случае, если его наличие не предполагает непосредственного оттока денег на его привлечение (например, в случае оценки стоимости нераспределенной прибыли).
Принимая во внимание риски, связанные с каждым из источников, а также наличие прямой корреляционной связи между риском и доходностью, как правило, выполняется следующее соотношение:
Ск < Соз < Спа < Срп < Соа, где
Ск — стоимость привлечения кредита;
Соз — стоимость эмиссии и размещения облигационного займа;
Спа — стоимость эмиссии и размещения привилегированных акций;
Срп — стоимость собственного капитала, созданного за счет реинвестирования прибыли;
Соа — стоимость эмиссии и размещения обыкновенных акций.
2-й этап — расчет средневзвешенной стоимости капитала.
Рыночная стоимость автомобиля
При желании выставить авто на продажу, их владельцам не всегда понятно, как определить рыночную стоимость автомобиля, чтобы не прогадать. Специалисты применяют для этого сложные расчеты, коэффициенты и формулы, но существуют и более простые методы.
Если машине меньше 10 лет
В этом случае стоит воспользоваться одним из проверенных способов:
1. Обратиться в кредитную организацию. Попросив рассчитать потенциальную стоимость машины, как объекта залога по ссуде или кредиту, можно бесплатно узнать ее цену. Брать кредит вас никто в итоге не обяжет, но информацию предоставят. К озвученной банком сумме прибавьте 10-15% — это и будет рыночная цена.
2. Пообщаться с официальным дилером. Дилер марки вашего авто может произвести оценку с целью возможного выкупа по программе обмена на новую машину с доплатой. Обычно в таких случаях цены почти не занижают, но прибавить около 20% к сумме дилера все же стоит.
3. Посетить страховую компанию. С целью оценки стоимости Каско страховщики просчитают цену вашего авто. Саму цифру могут и не назвать, но скажут, сколько будет стоить полис, а эта величина рассчитывается, в основном как 9-10% от результата оценки автомобиля.
Если машина старше 10 лет
Здесь критериями определения цены являются состояние авто, безопасность и пробег, причем последний является основополагающим. Лучше всего разместить объявления в интернете и газетах, предварительно выведя для себя среднюю стоимость аналогичных предложений, но немного увеличив эту цифру.
Если через месяц откликов не поступает, можно снизить цену процентов на 5 и снова ждать звонков.
Рыночная стоимость помещения
Рыночная стоимость остается краеугольным камнем работы Оценщика. Она определяется как расчетная величина, равная сумме, за которую имущество (активы) должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости. Метод сравнения продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные затраты и степень износа (обесценения) должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод капитализации дохода, или метод дисконтированного наличного потока должен быть основан на определяемых рынком значениях потока денежных средств и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то, что выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один - рыночная стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).
То, каким образом та или иная собственность обычно обращается на открытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур к оценке рыночной стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один-два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности Оценщик при определении рыночной стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.
Иногда заказчику, имеющему обеспечение под финансирование или пытающемуся определить статус такого обеспечения, может понадобиться проведение оценки на базе, отличной от рыночной стоимости. В таких обстоятельствах Оценщик должен, рассмотрев постановку задачи с требуемыми ограничениями, проводить оценку на базе, отличной от рыночной стоимости, только в том случае, если эта оценка не противоречит соответствующим законам и нормативным постановлениям и не будет вводить в заблуждение. В этих обстоятельствах обычной практикой для Оценщика должно являться включение в отчет оценки рыночной стоимости или иной существенной информации, отражающей отличия нерыночных оценок стоимости от рыночной стоимости.
Оценщик должен особенно внимательно следить за тем, чтобы избежать ситуаций, в которых нерыночная оценка стоимости может быть спутана с рыночной стоимостью. Несмотря на то, что при определенных обстоятельствах применение нерыночных методов оценки стоимости может быть вполне корректно, тем, кто будет пользоваться результатами такой оценки, необходимо разъяснить, что полученное значение стоимости не обязано совпадать (и в общем случае не совпадает) с рыночными показателями.
Приносящая доход недвижимость обычно оценивается на индивидуальной основе, хотя кредитным учреждениям может понадобиться оценить стоимость объекта недвижимости как части портфеля активов. В таких случаях отличие между этими, в общем случае, разными подходами должно быть ясно отражено.
В случае инвестиционной собственности Оценщику рекомендуется различать общий доход, приносимый недвижимостью с учетом заемного капитала, и общий доход без учета заемного капитала. Аналогичным образом, необходимо отметить, учитывается ли заемный капитал во внутренней норме прибыли. Кроме этого, следует объяснить все случаи, когда налоги исчисляются некоторым специальным образом.
Недвижимость, занимаемую владельцем, следует оценивать на базе вакантного владения и исходя из ее наиболее эффективного использования.
Процесс оценки можно разделить на шесть этапов:
1. Определение проблемы.
2. Составление плана оценки.
3. Сбор и подтверждение информации.
4. Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.
5. Согласование.
6. Отчет о результате оценки стоимости.
Определение проблемы
При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.
Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.
Составление плана оценки:
Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.
Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.
В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.
Следующая задача - определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.
Сбор и подтверждение информации
Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна.
Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:
1. Все ли собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.
2. Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация?
3. Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично? Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели, использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?
4. Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?
5. Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и знаний?
Согласование
Согласование - процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.
Отчет о результате оценки объекта
В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.
Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца. Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.
Текущая рыночная стоимость
Текущая рыночная стоимость - текущая стоимость товаров и услуг, определяемая на основе спроса и предложения в каждый конкретный момент на рынке.
Текущая рыночная стоимость - (например, ценных бумаг) — представляет собой рыночную цену, рассчитанную организатором торговли (биржей и др.) на рынке ценных бумаг.
Справедливая стоимость (иногда именуемая «базовой», «фундаментальной», «истинной» или «объективной») в корне отличается от рыночной стоимости по своей природе.
Текущая (справедливая) стоимость максимально отражает всю имеющуюся информацию об объекте и его свойствах, т.к. в этом паритет интереса и её владельца и государства. Однако участникам рынка в большинстве случаев вся информация не доступна. Вследствие асимметричности информации рынок может недооценивать или переоценивать объект. Тем более при наличии несовершенного рынка недвижимости в СНГ в целом. Соответственно рыночная стоимость (стоимость, установленная рынком) может быть выше или ниже справедливой стоимости. Это пока закономерно.
Справедливая стоимость объективна по своей природе и не носит вероятностный характер. Однако определить её, не прибегая к субъективным оценкам, трудно. В любом случае, независимо от того, кто занимается оценкой, участники рынка или профессиональный оценщик, определяемая ими стоимость - это тоже лишь субъективное мнение о справедливой стоимости, исходя из доступного на данный момент количества информации. Очевидно, что оценка тем более точна, чем большим количеством информации обладает оценщик.
Рыночная стоимость в использовании (value in use) (МСО) - «стоимость, которую конкретное имущество имеет для конкретного использования конкретным пользователем». Величина рыночной стоимости в использовании должна отождествляться только с затратами, которые понес собственник на создание объекта.
Оценка текущей (справедливой) стоимости
С позиции продавца прав собственности на недвижимость его интересует, как минимум, эквивалентный возврат материальных затрат по созданию (строительству) объекта недвижимости и стоимость приобретения прав собственности на земельный участок.
Оценка текущей (справедливой) стоимости проводится только с применением методов расчета, сгруппированных в затратный подход в оценке. Только при данном подходе текущая (в рыночных ценах) стоимость создания зданий и сооружений отделяется от текущей (нормативной или рыночной) стоимости земельного участка.
Оценка справедливой стоимости предполагает, что оценивается текущая стоимость ценности (создания) недвижимого имущества: «как оно есть», «сколько его есть», и «где оно есть».
Результаты анализа (оценки) представляют собой усредненную оценку (по текущим - средневзвешенным рыночным ценам) остаточной стоимости ценности (создание недвижимости), без корректировки на действие внешних рыночных факторов.
Рыночные факторы - основа расчета справедливой стоимости (строительства - создания объекта) недвижимости. К данным факторам относятся: рыночные цены на материалы и услуги; индексы цен в строительном производстве и пр.
Оценка текущей (справедливой) стоимости недвижимости проводится с целью:
- налогообложения права личной собственности физического лица, владеющего самим объектом недвижимости в его физическом или натуральном виде;
- налогообложения права частной собственности физического или юридического лица, владеющего правом пользования (внутренним пространством) объектом недвижимости как формы выкупа права личной собственности на него с рассрочкой по годам, в виде ежегодных платежей - компенсаций государству (его гражданам) стоимости создания этой недвижимости;
- наследования права собственности;
- страхования права частной и личной собственности на объект недвижимости;
- компенсации собственнику прямого ущерба;
- решения судебных споров клиента с банком о соразмерности долга клиента на основании оценки банком залоговой стоимости его недвижимости, величине текущей (справедливой) стоимости той же недвижимости на дату спора (иска).
Метод рыночной стоимости
Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.
В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.
Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
• расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
• определение затрат на замещение оцениваемого здания. В основе расчета затрат на замещение лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату;
• определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
• оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки затрат на замещение на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:
Собственный капитал = Активы - Обязательства
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому стоимость предприятия определяется затратами на приобретение аналогичного имущественного комплекса очищенного от всех обязательств, т.е. стоимость компании не может превышать стоимости всех ее активов за вычетом стоимости обязательств.
Данный подход является косвенным методом оценки действующего предприятия. Существуют два варианта затратного подхода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Выбор того или иного метода затратного подхода зависит от состояния предприятия, а именно, является ли оно действующим и перспективным или находится в состоянии упадка, при котором наиболее целесообразна раздельная распродажа активов.
Как правило, при оценке действующего предприятия используется метод чистых активов.
В отличие от балансовой стоимости собственного капитала предприятия, которая рассчитывается в соответствии с учетной (балансовой) стоимостью его активов, метод откорректированной балансовой стоимости предусматривает приведение всей активной части балансового отчета к реальному экономическому виду.
Для того, чтобы выполнить расчет по формуле, предварительно необходимо произвести рыночную корректировку следующих компонентов балансового отчета:
Оценку зданий, сооружений, машин и оборудования. Оценка отдельных объектов недвижимости в контексте понятия стоимости действующего предприятия по своей сути заключается в представлении их вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. Определяющим условием оценки является фактор существующего использования их конкретным пользователем на дату оценки, в отличие от других разумных альтернативных вариантов использования. При этом рыночная стоимость избыточных или инвестиционных активов, при оценке действующего предприятия, рассматривается на основе наиболее эффективного использования, независимо от того, совпадает ли оно с существующим применением или нет.
Второй метод имущественного (затратного) подхода - метод ликвидационной стоимости.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:
• компания находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;
• стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.
Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.
Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:
• берется последний балансовый отчет (желательно последний квартальный);
• разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов;
• определяется валовая выручка от ликвидации активов;
• оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск;
• ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой услуг и незавершенного производства, сохранение оборудования машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия;
• прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода;
• вычитаются преимущественные права на выходные пособия выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.
Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.
Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.
Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.
Сравнительный подход
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основным принципом в сравнительном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.
Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия потенциальных продавцов и покупателей. Данный подход предусматривает использование информации о сделках купли - продажи компаний (частичных интересов в них в виде пакетов акций или долей участия).
Сравнительный подход используется в следующих случаях:
• имеется достаточное количество сопоставимых (действительно сходных с оцениваемой по наиболее важным экономическим параметрам) компаний и сделок с ними (частичными интересами в них);
• имеется достаточно данных по сопоставимым компаниям (и сделкам) для проведения соответствующего финансового анализа;
• имеются надежные данные о прибылях или денежных потоках как оцениваемой, так и сопоставимых компаний.
В рамках данного подхода используются следующие методы оценки предприятия:
• метод рынка капитала основан на анализе цен реальных сделок с акциями сходных компаний;
• метод сделок - основан на анализе цен приобретения контрольных или существенно значимых пакетов акций в сходных компаниях;
• метод отраслевых коэффициентов - основан на специальных формулах или ценовых показателях, используемых в одной или различных отраслях.
Компании-аналоги должны действовать в той же отрасли, что и оцениваемые компании, однако, если по предприятиям данной отрасли отсутствует достаточная информация о сделках, может оказаться необходимым рассмотреть другие компании, схожие с оцениваемой компанией по таким инвестиционным характеристикам, как рынки сбыта, продукция, темпы роста, зависимость от циклических колебаний, а также по другим существенным параметрам.
Метод рынка капитала
Базируется на ценах, по которым происходили сделки купли-продажи по акциям сходных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность.
Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий и оцениваемого предприятия. Выбор сопоставимых предприятий осуществляется исходя из анализа сходных предприятий по отрасли, услуг, диверсификации услуг (услуг), жизненному циклу, географии, размерам, стратегии деятельности, финансовым характеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.). Метод определяет уровень стоимости неконтрольного пакета акций.
Метод сделок (продаж)
Основан на анализе цен приобретения контрольных или существенно значимых пакетов акций сходных предприятий (в том числе полного права собственности). Результатом является оценка стоимости мажоритарного пакета акций, позволяющего полностью или в значительной степени управлять предприятием.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
• исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
• приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
Метод отраслевых коэффициентов (мультипликаторов)
Основан на специальных формулах и ценовых показателях, используемых в отдельных отраслях производства. Формулы и ценовые показатели выводятся эмпирическим путем из данных о продажах тех или иных интересов в предприятиях (или полного пакета прав). В зависимости от смысла мультипликатора результат отражает или стоимость акций в миноритарном пакете (наиболее частая практика), или стоимость бизнеса как целого.
Сравнительный подход является одним из трех подходов, используемых в оценочной практике. Оценщик использует в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные предприятия (акции). Важнейшим условием применения сравнительного подхода является наличие развитого фондового рынка.
Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:
Вывод итоговой величины стоимости предприятия в процессе применения сравнительного подхода включает три основных этапа:
• выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемому объекту;
• определение удельного веса стоимостей каждого из рассчитанных типов мультипликаторов;
• корректировку итоговой величины стоимости.
Полученные в результате того или иного метода значения стоимости могут потребовать корректировки для отражения специфики оцениваемого пакета. Стоимость контрольной доли участия, как правило, выше, чем стоимость неконтрольного пакета акций.
Если же акции оцениваемой компании отсутствуют в свободном обращении, то рассчитанное значение стоимости может быть скорректировано соответствующим образом для отражения отсутствия рынка для таких акций и недостаточно ликвидного характера инвестиций (поскольку некоторые методы оценки основаны на допущении о том, что оцениваемая доля участия свободно обращается на рынке).
Вышеназванные скидки и премии применяются в оценке для отражения следующих особенностей пакетов акций, как объектов купли-продажи.
Если акции Общества не являются предметом весьма активного рыночного оборота, они не могут быть быстро обменяны на деньги по расчётному значению их оценки без учёта скидки за неликвидность.
Такая скидка должна применяться к оцененной стоимости (её пока нельзя называть рыночной) пакета (базовой) с тем, чтобы в денежной форме компенсировать потерю продавцом времени и денег в связи с поиском покупателей, представления им достоверных характеристик предмета сделки и осуществлением сделки.
Такая скидка должна применяться к пакетам акций (долям) закрытых компаний и тех открытых, которые не торгуются на фондовом рынке, или объёмы их продаж весьма малы (значит и темп продаж низок).
Применение скидок и премий (за отсутствие или наличие контроля) отражает экономическую суть факта владения пакетом акций - получение акционером пакета прав, имеющих для него некоторую совокупную полезность, которая в процессе оценки выражается в денежной форме.
Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию.
Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.
В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.
В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.
Рыночная стоимость активов
Рыночная стоимость активов - параметр, отражающий реальную цену основных фондов, по которой те можно продать в условиях рынка.
Рыночная стоимость активов - цена, по которой объект может быть продан на свободном рынке на условиях равной конкуренции, когда обе стороны сделки действуют осознанно и располагают всей необходимой информацией о товаре.
Оценка рыночной стоимости актуальна в следующих случаях:
- при вычислении общей цены эмитированных и размещенных ценных бумаг организации, покупаемых АО по решению совета директоров или собрания держателей акций;
- в случае изъятия имущества для госнужд;
- при вычислении объема инвестиций в складочный (уставной) капитал, имеющих неденежный характер;
- при вычислении общей цены залогового имущества (ипотеки в том числе);
- при расчете общего имущества предприятия, проходящего процедуру банкротства;
- при расчете цены активов, получаемых на безвозмездной основе.
Цели рыночной оценки активов:
- повышение общей эффективности управления предприятием;
- совершение сделки купли-продажи активов в полном объеме или частями. В случае, когда хозяин принимает решение о продаже компании или один из держателей акций решает реализовать свою часть, появляется необходимость в вычислении рыночной цены;
- проведение оценки при оформлении договора, в котором прописываются части совладельцев предприятия при расторжении или выходе из дела одного из компаньонов;
- купля-продажа акций биржевой площадке. Знание рыночной стоимости активов позволяет точно принять решение об актуальности покупки акций компании, а также просчитать потенциальную прибыль от работы организации;
- разработка точного плана мероприятий по последующему развитию компании. Данный расчет - возможность оценить общий уровень прибыли, кредитоспособность и степень устойчивости организации;
- проведение реструктуризации АО (слияния, поглощения, определения стоимости выкупа или покупки ценных бумаг, стоимостная оценка активов и так далее;
- точный анализ финансового положения компании эмитента при подготовке к эмиссии ценных бумаг;
- точная оценка объема страховых выплат, основанных на реальной стоимости активов;
- вычисление общей цены залога при оформлении займа, ведь стоимость активов по бухучету может сильно отличаться от реальной рыночной цены;
- расчет точных налоговых выплат, которые зависят от уровня налогов и ставки процентов. Это подразумевает проведение объективной оценки активов и результатов работы компании.
Факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость активов:
- уровень спроса, который определяется реальными предпочтениями покупателей. Данный показатель, как правило, зависит от прибыли, которую приносит объект, а также от рисков и возможности контроля имущества;
- прибыль, которая может быть получена хозяином объекта, зависит от возможности получения дохода в случае продажи объекта после его применения, а также типа операционной деятельности. Прибыль, получаемая таким образом, определяется как соотношение доходов и затрат;
- риски, а именно вероятность, что реальная прибыль будет ниже, чем ожидаемая (нормативная, планируемая);
- время, которое рассматривается с нескольких позиций. С одной стороны, учитывается текущий период при дисконтировании денежных потоков, а с другой - конечные временные промежутки, к примеру, для времени окупаемости расходов;
- уровень контроля, который получает новый владелец. Он зависит от объема передаваемых прав в случае продажи определенного финансового инструмента (к примеру, акции или другого актива);
- ликвидность - ситуация, когда рынок предоставляет премию за возможность быстрого преобразования активов в деньги с наименьшими потерями времени;
- ограничения. Рыночная цена активов может меняться при наличии любых ограничений. К примеру, если страна идет на лимитирование стоимости товара, то цена акций предприятия, которое производит данный товар, будет меньше;
- спрос и предложение. По уровню спроса можно судить об актуальности товара, ценности активов для покупателей, способности привлечения дополнительных средств на рынок. Спрос зависит от экономической ситуации, ценности денег, политической стабильности и так далее.
Стоимость предложения вычисляется с учетом издержек при формировании аналогичных предприятий. При этом выбор продавца и покупателя находится в прямой зависимости от скорости развития компании.
Расчет рыночной стоимости активов может осуществляться тремя способами:
- доходным. Здесь подразумевается расчет параметров, которые интересны инвестору, а именно перспективы развития объекта оценки, его потенциальная прибыль и так далее. В доходном методе выделяется еще два способа расчета - по капитализации дохода и по дисконтированию денежных потоков. Доходный метод наиболее точен в периоды стабильности;
- сравнительный - метод, по которому цена вычисляется на базе сравнения рыночной стоимости интересующего объекта и других аналогичных объектов. Основанием является информация о стоимости сделок;
- затратный - подход, в котором оценивается стоимость всех активов с учетом расходов на замещение оцениваемого объекта.
Рыночная стоимость товара
Цена представляет собой денежное выражение обязательства произвести платеж за проданную (поставленную) продукцию, выполненные работы или оказанные услуги.
Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.
Согласно п. 6 ст. 40 НК РФ идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки. При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. Незначительные различия во внешнем виде товаров могут не учитываться.
Признаки однородности товаров определены п. 7 ст. 40 НК РФ. Такие товары, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми. При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.
Как указано в ст. 40 НК РФ, рыночная цена определяется с учетом обычной при заключении сделок между не взаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки.
В частности, учитываются скидки, вызванные:
- сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары;
- потерей товарами качества или иных потребительских свойств;
- истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;
- реализацией опытных моделей и образцов товаров с целью ознакомления с ними потребителей;
- маркетинговой политикой организации.
Нужно отметить, что данный перечень скидок неисчерпывающий, следовательно, количество скидок, к которым проверяющие органы должны относиться благосклонно, может быть и расширено. Однако в связи с тем что перечень скидок, указанных в ст. 40 НК РФ, носит общий характер, часто между торговыми организациями и проверяющими органами возникают конфликты, в которых налоговые органы требуют от торговой компании доказать правомерность использования того или иного вида скидки, поскольку в ст. 40 НК РФ перечислены скорее их группы, нежели виды. Например, если организация применяет в своей деятельности скидку в размере, превышающем 20% от уровня рыночных цен на идентичный или аналогичный товар, то при отсутствии у нее маркетинговой политики ей придется доказывать основания ее применения. В частности, если скидка связана с изменением потребительского спроса, то, соответственно, организации потребуется представить в налоговый орган результаты маркетингового исследования, которые действительно подтверждают, что спрос на товары упал, и организация вынуждена снизить на этот товар цену. В качестве доказательства в такой ситуации могут быть использованы данные организации об объеме продаж по этому виду товара за последние несколько месяцев.
При определении рыночных цен принимаются во внимание:
1) сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми.
При этом сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц;
2) сделки между взаимозависимыми лицами, но только в тех случаях, когда взаимозависимость этих лиц не повлияла на результаты сделок.
Повлияла ли взаимозависимость лиц, совершающих сделку, на ее результаты, должны доказывать налоговые органы;
3) информация о заключенных на момент реализации товара или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях.
Такие сведения могут быть предоставлены в виде документов, содержащих данные об уже совершенных сделках к моменту реализации новых товаров, работ, услуг.
В частности, учитываются следующие разумные условия сделок, которые могут оказывать влияние на цены:
- количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии).
Так, количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.
Если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным;
- сроки исполнения обязательств (по договорам поставки товаров, по возмездному оказанию услуг и т.п.).
К примеру, ст. 508 ГК РФ предусматривает следующие периоды поставки товаров по договору поставки: в случае, когда сторонами предусмотрена поставка товаров в течение срока действия договора отдельными партиями и сроки поставки отдельных партий (периоды поставки) не определены, товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота. Наряду с определением периодов поставки в договоре может быть установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.);
- условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида.
Например, по договору поставки в соответствии со ст. 516 ГК РФ расчеты за поставляемые товары осуществляются таким образом:
1) покупатель оплачивает поставляемые товары с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки. Если соглашением сторон порядок и форма расчетов не определены, то расчеты осуществляются платежными поручениями;
2) если договором поставки предусмотрено, что оплата товаров осуществляется получателем (плательщиком) и последний неосновательно отказался от оплаты либо не оплатил товары в установленный договором срок, поставщик вправе потребовать оплаты поставленных товаров от покупателя;
3) если в договоре поставки предусмотрена поставка товаров отдельными частями, входящими в комплект, оплата товаров покупателем производится после отгрузки (выборки) последней части, входящей в комплект, если иное не установлено договором;
- иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены (условия о хранении товара, транспортировке товара, способе его упаковки и пр.).
При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями:
- либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг;
- либо может быть учтено с помощью поправок.
Согласно п. 5 ст. 40 НК РФ рынком товаров (работ, услуг) признается сфера обращения этих товаров (работ, услуг), определяемая исходя из возможности покупателя (продавца) реально и без значительных дополнительных затрат приобрести (реализовать) товар (работу, услугу) на ближайшей по отношению к покупателю (продавцу) территории РФ или за ее пределами.
Иными словами, рынок можно охарактеризовать как сферу совершения возмездных сделок между покупателем и продавцом, результатом которых является реализация товаров (работ, услуг) за денежный эквивалент или другое имущество.
При этом рынок подразумевает реальную возможность любого покупателя в удобный для него момент приобрести нужный товар, заказать нужную работу, получить необходимую услугу без значительных дополнительных затрат, приводящих к существенному увеличению общих расходов (транспортные расходы, расходы на установку, монтаж, охрану и др.) на ближайшей к его месту жительства (месту нахождения) территории РФ или за ее пределами (Постановления ФАС Северо-Западного округа по делу N А56-47926/2008, ФАС Уральского округа N Ф09-6596/09-С2 по делу N А50-443/2009, ФАС Волго-Вятского округа по делу N А11-915/2008-К2-23/8).
При определении рыночных цен используются цены в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. То есть, сопоставляя рыночные цены, нужно учитывать, что различие в экономических условиях существенно не будет влиять на цену товаров, работ или услуг.
Необходимо сравнивать такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида (см. Постановления ФАС Западно-Сибирского округа N Ф04/5017-1468/А46-2003, ФАС Северо-Западного округа N А56-23251/04), а также иные условия, влияющие на цены.
На законодательном уровне есть только три способа определения рыночной цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения, которые применяются строго в определенной последовательности:
1) установление рыночных цен путем использования официальных источников информации о рыночных ценах и биржевых котировок;
2) при невозможности определения рыночной цены - цена последующей реализации (перепродажи) покупателем;
3) при невозможности использования цены последующей реализации - затратный способ (как сумма обычных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли) (Постановление ФАС Северно-Западного округа по делу N А26-4514/2006-211).
Рыночная стоимость услуг
Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща объектам: наличие стоимости зависит от желания и покупательной способности людей (наличия спроса); имущество имеет стоимость только при наличии полезности. Для того чтобы иметь стоимость, имущество должно быть в достаточной степени дефицитным; наличие стоимости предполагает возможность передачи имущественных прав.
Спрос - общественная потребность в данном товаре или услуге на рынке платежеспособных покупателей.
Полезность - определяется способностью имущества удовлетворять те или иные потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Например, для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшую полезность имеет земельный участок без ограничений на использование и застройку.
Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на него начинают падать, при уменьшении предложения - расти.
Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав на них, что позволяет объектам переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.
В оценке имущества различают несколько видов стоимости, которые зависят от целей оценки. Если требуется принять решение относительно цены продажи компании (ее части), определяется рыночная стоимость.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная оценка основана на учете затрат, связанных с производством товара, времени получения доходов, уровня конкуренции, имиджа предприятия, макро- и микроэкономических условий, влияющих на стоимость объекта. Для определения рыночной стоимости нельзя использовать цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий.
Рыночная стоимость может быть определена только при наличии следующих условий, так называемой "равновесной” сделки:
- рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
- покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить иные потребности;
- срок экспозиции объекта оценки (период, начиная с даты его представления на открытый рынок до даты совершения сделки с ним) достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям;
- оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец использую типичные финансовые условия, принятые на рынке.
Стоимость и цена совпадают только в условиях совершенного рынка.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена продажи конкретного объекта может отличаться от типичной цены для данного рынка, т.е. от рыночной стоимости аналогов рассматриваемого объекта.
Иными словами, рыночная стоимость - это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи - это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец - принять за объект. Она является объективной характеристикой, не зависимой от отдельных участников рынка недвижимости.
Оценка стоимости компаний (бизнеса) относится к числу весьма востребованных инструментов в условиях рыночной экономики. В частности, такая информация требуется при приобретении предприятий, их акционировании, слиянии (создании интегрированных структур). В развитых странах стоимость предприятия рассматривается как целевая функция управления предприятием. Кроме собственников (акционеров) и топ-менеджеров предприятий, в проведении оценочных работ заинтересованы кредитные организации, страховые компании, поставщики, инвесторы, а также государственные, например, налоговые органы.
Традиционно различают три подхода к оценке стоимости компании: затратный. При этом в качестве основных в затратном подходе выделяют методы стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости, в доходном подходе - методы капитализации и дисконтирования денежных потоков, а в сравнительном подходе - методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов.
Покажем, как с помощью экономико-математических методов и моделей можно повысить обоснованность и эффективность использования методов сравнительного подхода к оценке стоимости компаний.
Рыночная стоимость аренды
Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т. е. если:
• на дату оценки аренды объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
• период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
• состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки аренды, т. е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
• при оценке аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.
Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы?
В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ), Отчет об оценке аренды должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку аренды, а также скреплен печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
При составлении Отчета об оценке аренды оценщик придерживается следующих принципов:
• в отчете об оценке аренды должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости аренды объекта оценки (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке аренды, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки аренды, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке аренды не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке аренды, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке аренды материалов и описание процесса оценки аренды должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости аренды и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке аренды не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки аренды при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет об оценке аренды (принцип достаточности).
При проведении оценки аренды объекта применяются следующие стандарты:
- Федеральный стандарт оценки: "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ;
- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ;
- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ;
- Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.
Оценка аренды объекта включает в себя следующие этапы:
1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому недвижимому имуществу. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра объекта Оценщиком и анализа информации об объекте, предоставленной Заказчиком.
Сбор информации об объекте оценки арендной платы производится по следующим направлениям:
- имущественные права и обременения, связанные с объектом;
- местоположение объекта оценки аренды;
- физические характеристики объекта;
- информация о текущем использовании объекта.
2. Анализ рынка, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта оценки арендной платы и использовавшихся при ее определении.
Сбор данных производится по следующим направлениям:
- макроэкономические факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта;
- социально-экономическая ситуация в районе расположения объекта;
- состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на объекты аналогичные оцениваемому;
- прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки арендной платы.
3. Анализ наиболее эффективного использования. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики объекта оценки арендной платы и типичных способов использования подобной недвижимости Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки арендной платы.
4. Применение подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы трех стандартных, принятых в международной практике подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
5. Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки арендной платы.
6. Определение величины рыночной стоимости арендной платы объекта оценки.
Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы?
Согласно ФСО № 1, п. 20 "Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода". Соответственно, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера объекта оценки аренды, а также доступности и качества необходимой исходной информации.
В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки стоимости аренды. Согласно ФСО № 1, п. 20 "Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов".
Затратный подход к оценке арендной платы основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за объект оценки аренды цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта. То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта что является приемлемым ориентиром при определении его стоимости с использованием затратного подхода.
Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.
Рыночная стоимость объекта оценки аренды, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.
Доходный подход к оценке арендной платы основан на представлении о том, что стоимость объекта оценки аренды зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим имуществом. При применении данного подхода анализируется способность объекта оценки аренды генерировать определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.
Рыночная стоимость объекта оценки арендной платы, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этим имуществом (с учетом фактора времени).
Таким образом, рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих "точки зрения":
Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить возврат капитала и дохода на капитал, вложенный в создание объекта оценки арендной платы (если создавал объект для себя) или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в качестве инвестиционного капитала).
Из сказанного выше следует, что к оценке аренды желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле "наиболее вероятная" цена). Тем не менее, нужно поддерживать предложенный алгоритм ссылкой на аксиому теории оценки и ценообразования на рынке недвижимости и рыночного подхода к оценке объекта, при этом условии допускается постановка и решение упомянутых выше "обратных задач" теории оценки.
Опора на упомянутую аксиому позволяет, при необходимости, обойтись в оценке аренды только одним из трех упомянутых подходов:
• при наличии достаточного количества рыночных данных безусловное предпочтение отдается методу сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы;
• на "пассивном" рынке недвижимости или для "пассивного" сегмента этого рынка (но при развитом рынке капитала) оценщикам приходится использовать описанный выше "метод компенсации затрат доходами";
• если нет рынка недвижимости и слабо развит рынок альтернативных инвестиций, то для оценки аренды остается единственная возможность - применить "метод добавочной продуктивности недвижимости".
Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества.
Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации.
Коэффициенты рыночной стоимости
Коэффициенты рыночной стоимости - коэффициенты, показывающие соотношение рыночной стоимости обыкновенных акций компании и отдельных статей финансовой отчетности.
Коэффициенты рыночной активности представляют собой показатели, характеризующие стоимость и доходность акций предприятия-эмитента.
Различают коэффициенты:
1) прибыли на одну акцию;
2) отношения рыночной цены и прибыли на одну акцию;
3) книжной (балансовой) стоимости одной акции;
4) отношения рыночной и книжной (балансовой) стоимости одной акции;
5) фактической нормы дивиденда (дивидендного дохода);
6) доходности одной акции;
7) доли выплаченных дивидендов.
1. Коэффициент прибыли на одну акцию.
К = Чистая прибыль - дивиденды по привилегированным акциям / Количество простых акций в обращении
Данный коэффициент показывает, какая доля чистой прибыли приходится на одну простую акцию в обращении. При этом количество простых акций в обращении определяется следующим образом:
Количество простых акций в обращении = общее количество выпущенных в обращение простых акций - собственные простые акции в портфеле предприятия.
Данный коэффициент, без сомнения, является одним из наиболее важных показателей, влияющих на рыночную стоимость акций предприятия.
Однако при этом необходимо помнить о том, что:
1) прибыль является объектом манипулирования и в зависимости от применяемых методов бухгалтерского учета может быть искусственно завышена (метод ФИФО) или занижена (метод ЛИФО);
2) непосредственным источником выплаты дивидендов является не прибыль, а денежные средства;
3) скупая собственные акции, предприятие уменьшает их количество в обращении, а, следовательно, увеличивает величину прибыли на одну акцию.
В этой связи многие экономисты считают, что при оценке надежности акций предприятия главным критерием оценки является показатель денежного потока.
Допустимые значения: чем выше значение коэффициента, тем лучше.
2. Отношение рыночной стоимости и прибыли на одну акцию.
К = Рыночная стоимость простой акции / Величина прибыли на одну акцию
Важной характеристикой данного показателя является не столько его уровень на определенную дату, сколько его динамика в сравнении с динамикой аналогичного показателя других компаний.
Допустимые значения: чем выше значение коэффициента, тем лучше.
3. Книжная (балансовая) стоимость одной акции.
К = Стоимость акционерного капитала - стоимость привилегированных акций / Количество простых акций в обращении
Данный коэффициент показывает долю чистых активов предприятия, приходящихся на одну простую акцию в обращении в соответствии с данными бухгалтерского учета.
Допустимые значения: чем выше значение коэффициента, тем лучше.
4. Отношение рыночной и книжной (балансовой) стоимости одной акции.
К = Рыночная стоимость одной акции / Книжная (балансовая) стоимость одной акции
Допустимые значения: чем выше значение коэффициента, тем лучше.
К = Дивиденд на одну простую акцию / Рыночная стоимость одной акции
Допустимые значения: чем выше значение дивиденда, тем лучше для акционера.
6. Доходность одной акции.
К = Дивиденды + (цена продажи акции - цена покупки акции) / Цена покупки акции х 100%
Существует несколько показателей доходности акций. Как известно, под доходностью понимается процентное отношение совокупного дохода, полученного за период владения ценной бумагой, к вложенным средствам. Совокупный доход складывается из процентного дохода (в данном случае — дивидендов) и дохода от роста курсовой стоимости ценной бумаги (положительная разница между ценой продажи и ценой покупки ценной бумаги).
Допустимые значения: с точки зрения акционера, чем выше значение коэффициента, тем лучше.
7. Доля выплачиваемых дивидендов.
К = Дивиденд на одну акцию / Чистая прибыль на одну акцию х 100%
Данный коэффициент показывает, какая доля чистой прибыли была израсходована на выплату дивидендов. Для данного коэффициента не существует «плохого» или «хорошего» уровня.
Высокое значение этого дивиденда:
1) предпочтительно для простого акционера, который заинтересован в большем процентном доходе;
2) свидетельствует о нерациональной дивидендной политике. Допустимые значения: значение коэффициента должно быть меньше 1.
Рыночная стоимость облигации
К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за ее пределами. Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания оценщика.
Если рассчитывается рыночная стоимость вложений в ценные бумаги, котирующиеся на рынке (на бирже, на специальных аукционах), то информация берется, например, из сборников «Финмаркет», АК&М и др. Если же ценные бумаги не котируются, то оценщик должен самостоятельно определить их рыночную стоимость.
Облигация — это эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее держателя на получение от эмитента облигации в предусмотренный ею срок ее номинальной стоимости и зафиксированного в ней процента от этой стоимости или иного имущественного эквивалента.
Оценщик, как правило, работает со следующими основными видами облигаций:
- с купоном с постоянным уровнем выплат;
- с купоном с плавающим процентом;
- с бессрочными облигациями (эта форма не используется в РФ, но имеет место в мировой практике).
Оценка облигации с купоном с постоянным уровнем выплат. Когда купонные платежи процентов фиксированы, оценщик имеет дело с простым процентным обязательством, постоянные процентные платежи он может рассматривать как аннуитет.
Текущая стоимость облигации в этом случае состоит из двух частей:
В настоящей Методике использованы следующие понятия:
Имущество - виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящиеся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В качестве объектов учета и оценки для целей налогообложения рассматривается совокупность физических и технико-экономических характеристик имущественного объекта (комплекса) и его правового статуса, стоимость которого может быть оценена методом сравнения продаж или иным сравнительным рыночным методом.
Недвижимое имущество - любое имущество прочно связанное с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для их деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы, услуги, а также предприятие, в составе которого недвижимость в виде земельных участков, зданий и сооружений может отсутствовать. В случае оценки имущественных комплексов (бизнеса) иным, в отличие от сравнительного оценочным методом, настоящая Методика не применяется.
Движимое имущество - легковой и грузовой автотранспорт, самоходные машины и механизмы, морские и речные суда, катера, яхты, самолеты и вертолеты, отнесенные к недвижимости.
Цена сделки - цена фактической сделки, указанная сторонами в договоре.
Рыночная цена (рыночная стоимость объекта оценки) - наиболее вероятная цена на движимое и недвижимое имущество, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на региональном рынке имущества в сопоставимых ценовых условиях. При этом полагается, что стороны, заключающие сделку с имуществом по рыночной цене, действуют открыто, добросовестно, компетентно, расчетливо и без принуждения.
Средняя рыночная цена - цена, полученная на основе метода сравнения продаж или иного сравнительного метода путем рыночного наблюдения за сделками с имуществом, рекомендуемая уполномоченными органами по ценам налогоплательщикам и налоговым органам для определения рыночной цены сделок с имуществом в целях налогообложения. Метод сравнительного анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках.
Замещающая стоимость - стоимость функционально аналогичного имущества на дату оценки, наиболее достоверно отражающая оценочные показатели и пользовательские качества имущества, соответствующая системе оценочных показателей, применяемых уполномоченным органом по ценам (т.е. сопоставимая структуре оценочных показателей информационной базы данных о рыночных ценах).
Оценочные показатели - классификация оценочных признаков, наиболее точно характеризующая стоимость определенного вида имущества.
Уполномоченный орган по ценам - официальный источник информации о рыночных ценах, орган исполнительной власти края (региональная энергетическая комиссия - департамент цен и тарифов Краснодарского края и отделы цен администраций муниципальных образований края), ответственные за установление предельных рыночных цен на имущество и ведение информационной базы данных рыночных цен.
При определении и признании рыночной цены реализуемого имущества используются официальные источники информации о рыночных ценах, информационная база уполномоченного органа по ценам, организаций, на которые возложен государственный учет имущества, специализированными организациями в области оценки имущества и информация, предоставляемая налоговым органам налогоплательщиками.
Рыночной оценке для целей налогообложения подлежат объекты: поставленные на государственный учет; находящиеся в стадии строительства и не введенные в эксплуатацию; самовольно возводимые гражданами; признанные по различным причинам непригодными для их дальнейшей эксплуатации.
Рыночная цена сделки с имуществом, устанавливается уполномоченным органом по ценам. Рыночные цены используются налогоплательщиками и контролирующими органами для определения налогооблагаемой базы при сделках с имуществом.
Рыночная стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.
Порядок применения рыночных цен предполагает отражение в налоговых декларациях стоимости реализованного имущества на основании цен фактических сделок, указанными сторонами в договоре, но не ниже средних рыночных цен на соответствующее имущество по данным уполномоченного органа по ценам.
Рыночная стоимость имущественного объекта оценки определяется на основании среднеарифметической выборки по определенному виду имущества, согласно оценочным критериям, установленным настоящей Методикой. Сведения о ценах фактических сделок включаются в расчет средней рыночной цены в том случае, если отклонения таких цен в сторону понижения не превышают 20% средней цены равноценного имущества, устанавливаемого уполномоченным органом по ценам на основании данных специализированных информационных источников.
В случае отсутствия цен фактических сделок на отдельные виды имущества допускается определение рыночной цены по средней цене предложения равноценного имущества, определяемого на основании данных специализированных информационных источников, отклонения в сторону занижения которого не могут превышать более 50% от цены предложения.
Рыночная цена не зависит от обстоятельств, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия рыночной стоимости.
Контроль за правильностью применения налогоплательщиками рыночных цен, консультирование о порядке заполнения налоговых деклараций по вопросам рыночных цен, заключение соглашений об уровне рыночных цен, отражаемых в налоговых декларациях, в соответствии с действующим налоговым законодательством, возложены на налоговые органы.
Оцениваемый в целях налогообложения имущественный объект является индивидуально-определенной вещью, характеризующейся своей потребительной стоимостью (место расположения, его инфраструктура, планировка, физическое состояние, и т.д., в том числе, произведенные собственником неотделимые улучшения, индивидуальные требования и предпочтения потребителей и т.д.).
При установлении факторов, определяемых по пункту 3 настоящей Методики, существенно влияющих на рыночную цену реализованного имущества, налогоплательщик, по согласованию с налоговым органом, вправе уменьшить предельную рыночную цену имущества, отражаемую в налоговой декларации, но не ниже фактической цены сделки. При несогласии налогоплательщика с рыночным характером ценообразования на реализованное имущество и (или) применения иных методов оценки, отличных от сравнительного, бремя доказательства не рыночного характера цены лежит на налогоплательщике.
На уполномоченный орган возложена ответственность за достоверность, своевременность и доступность информации о рыночных ценах на имущество. Реестры рыночных цен на имущество, реализованное в прошедшем отчетном периоде, ежеквартально публикуются в средствах массовой информации. Уточнение налогооблагаемых баз, согласно рыночному реестру цен, производится налогоплательщиком самостоятельно, в соответствии с действующим налоговым законодательством.
Если опубликованная в информационной базе уполномоченных органов по ценам средняя рыночная цена имеет минимальное и максимальное значения, налогоплательщик вправе указать минимальную цену имущества.
Налогоплательщик вправе обратиться в налоговые органы по месту его постановки на учет с предложением заключить соглашение об уровне рыночных цен, подлежащих отражению в налоговой декларации.
Сторонами соглашения о ценообразовании являются налогоплательщик и налоговый орган по месту учета налогоплательщика в лице его руководителя. Соглашение о ценообразовании вступает в силу с момента его утверждения руководителем вышестоящего налогового органа. В период действия заключенного в установленном порядке соглашения о ценообразовании исчисление налоговыми органами налоговых обязательств налогоплательщика производится в соответствии с условиями такого соглашения.
При отсутствии в информационной базе данных рыночных цен сведений о цене на определенный вид (тип) имущества налоговый орган вправе предложить налогоплательщику указать в декларации замещающую стоимость имущества, наиболее достоверно отражающую оценочные показатели и пользовательские характеристики имущества.
При непредставлении налоговым органом сведений о рыночной цене на определенный вид имущества (отсутствующей в мониторинге рыночных цен) по письменному запросу налогоплательщика, а также отсутствия предложения о применении замещающей стоимости на данный вид имущества, налогоплательщик вправе включить в налоговую декларацию стоимость реализуемого имущества по цене фактической сделки.
В целях контроля за соответствием цен, включаемых налогоплательщиком в налоговые декларации, рыночным ценам, Управлением МНС РФ по Краснодарскому краю ведется единый краевой реестр цен фактических сделок с имуществом, на основании сведений налогоплательщиков, представляемых в территориальные инспекции по установленной форме, камеральных проверок, выездных налоговых проверок и сведений территориальных отделений учреждения юстиции.
При предоставлении сведений о сделках с имуществом, налоговыми органами проводится камеральная проверка уровня цен, включаемых в налоговые декларации. При необходимости корректировки налоговых деклараций налогоплательщику направляется уведомление с требованием о предоставлении уточненных сведений.
При отклонении цен сделок на 20% от цен информационных баз уполномоченных органов по ценам налоговый орган обязан провести выездную проверку для установления причин и фактических размеров расхождения рыночной цены и цены сделки. В случаях, не требующих проведение выездной налоговой проверки, налогоплательщик может быть вызван для дачи разъяснений в письменной форме. Доначисления налогов по результатам камеральных проверок на выявленные суммы отклонений в рыночных ценах, без соблюдения вышеуказанной процедуры, не допускаются.
Уведомление о предоставлении уточненных налоговых деклараций не направляется при соответствии заявленных в налоговой декларации цен сделок рыночным ценам, определяемым налоговым органом порядке определенном выше.
Если налоговым органом не направлено в отчетном периоде уведомление о предоставлении уточненных деклараций (вызов налогоплательщику для дачи пояснений) считается, что в представленной декларации налогоплательщиком заявлена рыночная цена реализации имущества. При установлении в ходе последующих проверок занижений рыночной стоимости реализованного имущества, по причинам, не оспоренным налоговым органом в ходе камеральных и иных налоговых проверок, налогоплательщик освобождается от штрафных санкций за занижение объекта обложения.
Формы и объем представления данных о фактической реализации имущества, в целях ведения реестра по фактическим сделкам для налогообложения, носят рекомендательный характер и утверждаются по представлению Управления МНС РФ.
В ходе установления рыночной цены сделки с имуществом любая из сторон вправе привлечь независимого оценщика (эксперта), имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности и прошедшего конкурсную процедуру на право осуществления налоговой оценки в экспертной комиссии администрации Краснодарского края. Заключение эксперта является основанием для включения в декларацию рыночной цены сделки с имуществом, отличной от цен, установленных уполномоченным органом по ценам или налоговым органом.
Налогоплательщик и налоговый орган вправе заявить отвод эксперту, назначенному по инициативе любой из сторон, просить о назначении эксперта из числа, прошедших конкурсный отбор в экспертной комиссии администрации Краснодарского края по оценке, представить дополнительные сведения для получения по ним заключения эксперта, знакомиться с заключением эксперта.
Заключение независимого оценщика может быть отклонено по согласию сторон или в судебном порядке, в случаях, когда оценка проведена с нарушением установленных стандартов оценки, содержит неоднозначные толкования или вводит в заблуждение по вопросам определения рыночной цены, имеет место некомпетентность или недобросовестность оценщика.
Заключение независимого оценщика является открытым для контролирующих органов в части сведений об использованных методах оценки и иных сведений, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки.
При реализации имущества по государственным регулируемым ценам рыночные цены не применяются.
Для корректировки (уточнения) рыночной цены определенного объекта оценки налоговыми органами должны быть оценены все известные существенные факторы, влияющие на цену, исходя из особенностей реализуемого имущества, правового статуса имущественного объекта и ситуации на рынке реализации. Если стоимость имущественных объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими имущественными объектами, то такая дополнительная специфическая стоимость, определяемая путем стоимостных поправок, не должна учитываться без соответствующего документального обоснования.
Потеря потребительских свойств имущества. Изменение рыночной цены уполномоченного органа по ценам по критерию качества допускается на основании документального подтверждения недоброкачественности имущества, снижение сопоставимых потребительских свойств и существенности недостатков имущества по степени влияния на цену.
Под существенным недостатком понимается недостаток, который делает невозможным или недопустимым использование имущества в соответствии с его целевым назначением, либо который не может быть устранен, либо который проявляется вновь после устранения, либо для устранения которого требуются большие затраты.
Изменение рыночной цены уполномоченного органа по ценам по критерию качества допускается при установленном несоответствии качественных характеристик имущества обязательным требованиям, предусмотренным действующим законодательством (ГОСТ, и т.п.).
Показатель физического износа не влияет на рыночную стоимость недвижимого имущества, включаемой в налоговую декларацию, за исключением, когда физический износ зафиксирован документально в установленном порядке, как существенный недостаток имущества.
Сезонные и иные колебания потребительского спроса. Под колебанием спроса на имущество понимается документально подтвержденные изменения цен сделок в реальном "узком" секторе продаж движимого и недвижимого имущества, не учтенные в информационной базе данных при установлении уполномоченным органом по ценам рыночных цен на соответствующую дату.
Реализация имущества, не имеющего аналогов. В случае несогласия с применением рыночной цены на аналогичное имущество налогоплательщик вправе представить в налоговый орган письменные мотивированные разногласия о несогласии с рыночной ценой и предложения по расчету возмещенной стоимости не ниже цен фактических сделок.
Мотивация письменных разногласий основывается на положениях Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" и структуре оценочных показателей раздела 7 настоящей Методики.
Иные факторы, влияющие на рыночную цену. Все документально подтверждаемые факторы, имеющие непосредственную причинно-следственную связь по существенному влиянию на цену движимого и недвижимого имущества. При рассмотрении факторов влияющих на цену реализации движимого и недвижимого имущества любая из заинтересованных сторон вправе учесть все обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в статье 40 Налогового кодекса РФ, руководствуясь принципом существенности влияния на цену реализации. Рекомендуемый принцип существенности по влиянию на цену сделки в сторону роста или уменьшения не должен превышать 5% от рыночной цены на определенный вид имущества, установленной уполномоченным органом по ценам.
Свидетельства об обременении объекта правами иных лиц сделки, не включенные в договор купли продажи (мены), не могут быть рассмотрены как факторы, влияющие на рыночную цену имущества. Указанный порядок относится и к остальным условиям сделки, способным повлиять на стоимость реализуемого имущества, но не указанным в договоре или приложениях к нему. В случае наличия в договоре условий сделок, влияющих на цену фактической сделки, содержание договора должно иметь однозначную трактовку данного условия и его последствий. Признание налоговым органом таких условий договора, как факторов, влияющих на предельную рыночную цену, строится на принципах разумности и достоверности.
Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. 
