В настоящей Методике использованы следующие понятия:
Имущество - виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящиеся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В качестве объектов учета и оценки для целей налогообложения рассматривается совокупность физических и технико-экономических характеристик имущественного объекта (комплекса) и его правового статуса, стоимость которого может быть оценена методом сравнения продаж или иным сравнительным рыночным методом.
Недвижимое имущество - любое имущество прочно связанное с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для их деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы, услуги, а также предприятие, в составе которого недвижимость в виде земельных участков, зданий и сооружений может отсутствовать. В случае оценки имущественных комплексов (бизнеса) иным, в отличие от сравнительного оценочным методом, настоящая Методика не применяется.
Движимое имущество - легковой и грузовой автотранспорт, самоходные машины и механизмы, морские и речные суда, катера, яхты, самолеты и вертолеты, отнесенные к недвижимости.
Цена сделки - цена фактической сделки, указанная сторонами в договоре.
Рыночная цена (рыночная стоимость объекта оценки) - наиболее вероятная цена на движимое и недвижимое имущество, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на региональном рынке имущества в сопоставимых ценовых условиях. При этом полагается, что стороны, заключающие сделку с имуществом по рыночной цене, действуют открыто, добросовестно, компетентно, расчетливо и без принуждения.
Средняя рыночная цена - цена, полученная на основе метода сравнения продаж или иного сравнительного метода путем рыночного наблюдения за сделками с имуществом, рекомендуемая уполномоченными органами по ценам налогоплательщикам и налоговым органам для определения рыночной цены сделок с имуществом в целях налогообложения. Метод сравнительного анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Замещающая стоимость - стоимость функционально аналогичного имущества на дату оценки, наиболее достоверно отражающая оценочные показатели и пользовательские качества имущества, соответствующая системе оценочных показателей, применяемых уполномоченным органом по ценам (т.е. сопоставимая структуре оценочных показателей информационной базы данных о рыночных ценах).
Оценочные показатели - классификация оценочных признаков, наиболее точно характеризующая стоимость определенного вида имущества.
Уполномоченный орган по ценам - официальный источник информации о рыночных ценах, орган исполнительной власти края (региональная энергетическая комиссия - департамент цен и тарифов Краснодарского края и отделы цен администраций муниципальных образований края), ответственные за установление предельных рыночных цен на имущество и ведение информационной базы данных рыночных цен.
При определении и признании рыночной цены реализуемого имущества используются официальные источники информации о рыночных ценах, информационная база уполномоченного органа по ценам, организаций, на которые возложен государственный учет имущества, специализированными организациями в области оценки имущества и информация, предоставляемая налоговым органам налогоплательщиками.
Рыночной оценке для целей налогообложения подлежат объекты: поставленные на государственный учет; находящиеся в стадии строительства и не введенные в эксплуатацию; самовольно возводимые гражданами; признанные по различным причинам непригодными для их дальнейшей эксплуатации.
Рыночная цена сделки с имуществом, устанавливается уполномоченным органом по ценам. Рыночные цены используются налогоплательщиками и контролирующими органами для определения налогооблагаемой базы при сделках с имуществом.
Рыночная стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.
Порядок применения рыночных цен предполагает отражение в налоговых декларациях стоимости реализованного имущества на основании цен фактических сделок, указанными сторонами в договоре, но не ниже средних рыночных цен на соответствующее имущество по данным уполномоченного органа по ценам.
Рыночная стоимость имущественного объекта оценки определяется на основании среднеарифметической выборки по определенному виду имущества, согласно оценочным критериям, установленным настоящей Методикой. Сведения о ценах фактических сделок включаются в расчет средней рыночной цены в том случае, если отклонения таких цен в сторону понижения не превышают 20% средней цены равноценного имущества, устанавливаемого уполномоченным органом по ценам на основании данных специализированных информационных источников.
В случае отсутствия цен фактических сделок на отдельные виды имущества допускается определение рыночной цены по средней цене предложения равноценного имущества, определяемого на основании данных специализированных информационных источников, отклонения в сторону занижения которого не могут превышать более 50% от цены предложения.
Рыночная цена не зависит от обстоятельств, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия рыночной стоимости.
Контроль за правильностью применения налогоплательщиками рыночных цен, консультирование о порядке заполнения налоговых деклараций по вопросам рыночных цен, заключение соглашений об уровне рыночных цен, отражаемых в налоговых декларациях, в соответствии с действующим налоговым законодательством, возложены на налоговые органы.
Оцениваемый в целях налогообложения имущественный объект является индивидуально-определенной вещью, характеризующейся своей потребительной стоимостью (место расположения, его инфраструктура, планировка, физическое состояние, и т.д., в том числе, произведенные собственником неотделимые улучшения, индивидуальные требования и предпочтения потребителей и т.д.).
При установлении факторов, определяемых по пункту 3 настоящей Методики, существенно влияющих на рыночную цену реализованного имущества, налогоплательщик, по согласованию с налоговым органом, вправе уменьшить предельную рыночную цену имущества, отражаемую в налоговой декларации, но не ниже фактической цены сделки. При несогласии налогоплательщика с рыночным характером ценообразования на реализованное имущество и (или) применения иных методов оценки, отличных от сравнительного, бремя доказательства не рыночного характера цены лежит на налогоплательщике.
На уполномоченный орган возложена ответственность за достоверность, своевременность и доступность информации о рыночных ценах на имущество. Реестры рыночных цен на имущество, реализованное в прошедшем отчетном периоде, ежеквартально публикуются в средствах массовой информации. Уточнение налогооблагаемых баз, согласно рыночному реестру цен, производится налогоплательщиком самостоятельно, в соответствии с действующим налоговым законодательством.
Если опубликованная в информационной базе уполномоченных органов по ценам средняя рыночная цена имеет минимальное и максимальное значения, налогоплательщик вправе указать минимальную цену имущества.
Налогоплательщик вправе обратиться в налоговые органы по месту его постановки на учет с предложением заключить соглашение об уровне рыночных цен, подлежащих отражению в налоговой декларации.
Сторонами соглашения о ценообразовании являются налогоплательщик и налоговый орган по месту учета налогоплательщика в лице его руководителя. Соглашение о ценообразовании вступает в силу с момента его утверждения руководителем вышестоящего налогового органа. В период действия заключенного в установленном порядке соглашения о ценообразовании исчисление налоговыми органами налоговых обязательств налогоплательщика производится в соответствии с условиями такого соглашения.
При отсутствии в информационной базе данных рыночных цен сведений о цене на определенный вид (тип) имущества налоговый орган вправе предложить налогоплательщику указать в декларации замещающую стоимость имущества, наиболее достоверно отражающую оценочные показатели и пользовательские характеристики имущества.
При непредставлении налоговым органом сведений о рыночной цене на определенный вид имущества (отсутствующей в мониторинге рыночных цен) по письменному запросу налогоплательщика, а также отсутствия предложения о применении замещающей стоимости на данный вид имущества, налогоплательщик вправе включить в налоговую декларацию стоимость реализуемого имущества по цене фактической сделки.
В целях контроля за соответствием цен, включаемых налогоплательщиком в налоговые декларации, рыночным ценам, Управлением МНС РФ по Краснодарскому краю ведется единый краевой реестр цен фактических сделок с имуществом, на основании сведений налогоплательщиков, представляемых в территориальные инспекции по установленной форме, камеральных проверок, выездных налоговых проверок и сведений территориальных отделений учреждения юстиции.
При предоставлении сведений о сделках с имуществом, налоговыми органами проводится камеральная проверка уровня цен, включаемых в налоговые декларации. При необходимости корректировки налоговых деклараций налогоплательщику направляется уведомление с требованием о предоставлении уточненных сведений.
При отклонении цен сделок на 20% от цен информационных баз уполномоченных органов по ценам налоговый орган обязан провести выездную проверку для установления причин и фактических размеров расхождения рыночной цены и цены сделки. В случаях, не требующих проведение выездной налоговой проверки, налогоплательщик может быть вызван для дачи разъяснений в письменной форме. Доначисления налогов по результатам камеральных проверок на выявленные суммы отклонений в рыночных ценах, без соблюдения вышеуказанной процедуры, не допускаются.
Уведомление о предоставлении уточненных налоговых деклараций не направляется при соответствии заявленных в налоговой декларации цен сделок рыночным ценам, определяемым налоговым органом порядке определенном выше.
Если налоговым органом не направлено в отчетном периоде уведомление о предоставлении уточненных деклараций (вызов налогоплательщику для дачи пояснений) считается, что в представленной декларации налогоплательщиком заявлена рыночная цена реализации имущества. При установлении в ходе последующих проверок занижений рыночной стоимости реализованного имущества, по причинам, не оспоренным налоговым органом в ходе камеральных и иных налоговых проверок, налогоплательщик освобождается от штрафных санкций за занижение объекта обложения.
Формы и объем представления данных о фактической реализации имущества, в целях ведения реестра по фактическим сделкам для налогообложения, носят рекомендательный характер и утверждаются по представлению Управления МНС РФ.
В ходе установления рыночной цены сделки с имуществом любая из сторон вправе привлечь независимого оценщика (эксперта), имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности и прошедшего конкурсную процедуру на право осуществления налоговой оценки в экспертной комиссии администрации Краснодарского края. Заключение эксперта является основанием для включения в декларацию рыночной цены сделки с имуществом, отличной от цен, установленных уполномоченным органом по ценам или налоговым органом.
Налогоплательщик и налоговый орган вправе заявить отвод эксперту, назначенному по инициативе любой из сторон, просить о назначении эксперта из числа, прошедших конкурсный отбор в экспертной комиссии администрации Краснодарского края по оценке, представить дополнительные сведения для получения по ним заключения эксперта, знакомиться с заключением эксперта.
Заключение независимого оценщика может быть отклонено по согласию сторон или в судебном порядке, в случаях, когда оценка проведена с нарушением установленных стандартов оценки, содержит неоднозначные толкования или вводит в заблуждение по вопросам определения рыночной цены, имеет место некомпетентность или недобросовестность оценщика.
Заключение независимого оценщика является открытым для контролирующих органов в части сведений об использованных методах оценки и иных сведений, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки.
При реализации имущества по государственным регулируемым ценам рыночные цены не применяются.
Для корректировки (уточнения) рыночной цены определенного объекта оценки налоговыми органами должны быть оценены все известные существенные факторы, влияющие на цену, исходя из особенностей реализуемого имущества, правового статуса имущественного объекта и ситуации на рынке реализации. Если стоимость имущественных объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими имущественными объектами, то такая дополнительная специфическая стоимость, определяемая путем стоимостных поправок, не должна учитываться без соответствующего документального обоснования.
Потеря потребительских свойств имущества. Изменение рыночной цены уполномоченного органа по ценам по критерию качества допускается на основании документального подтверждения недоброкачественности имущества, снижение сопоставимых потребительских свойств и существенности недостатков имущества по степени влияния на цену.
Под существенным недостатком понимается недостаток, который делает невозможным или недопустимым использование имущества в соответствии с его целевым назначением, либо который не может быть устранен, либо который проявляется вновь после устранения, либо для устранения которого требуются большие затраты.
Изменение рыночной цены уполномоченного органа по ценам по критерию качества допускается при установленном несоответствии качественных характеристик имущества обязательным требованиям, предусмотренным действующим законодательством (ГОСТ, и т.п.).
Показатель физического износа не влияет на рыночную стоимость недвижимого имущества, включаемой в налоговую декларацию, за исключением, когда физический износ зафиксирован документально в установленном порядке, как существенный недостаток имущества.
Сезонные и иные колебания потребительского спроса. Под колебанием спроса на имущество понимается документально подтвержденные изменения цен сделок в реальном "узком" секторе продаж движимого и недвижимого имущества, не учтенные в информационной базе данных при установлении уполномоченным органом по ценам рыночных цен на соответствующую дату.
Реализация имущества, не имеющего аналогов. В случае несогласия с применением рыночной цены на аналогичное имущество налогоплательщик вправе представить в налоговый орган письменные мотивированные разногласия о несогласии с рыночной ценой и предложения по расчету возмещенной стоимости не ниже цен фактических сделок.
Мотивация письменных разногласий основывается на положениях Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" и структуре оценочных показателей раздела 7 настоящей Методики.
Иные факторы, влияющие на рыночную цену. Все документально подтверждаемые факторы, имеющие непосредственную причинно-следственную связь по существенному влиянию на цену движимого и недвижимого имущества. При рассмотрении факторов влияющих на цену реализации движимого и недвижимого имущества любая из заинтересованных сторон вправе учесть все обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в статье 40 Налогового кодекса РФ, руководствуясь принципом существенности влияния на цену реализации. Рекомендуемый принцип существенности по влиянию на цену сделки в сторону роста или уменьшения не должен превышать 5% от рыночной цены на определенный вид имущества, установленной уполномоченным органом по ценам.
Свидетельства об обременении объекта правами иных лиц сделки, не включенные в договор купли продажи (мены), не могут быть рассмотрены как факторы, влияющие на рыночную цену имущества. Указанный порядок относится и к остальным условиям сделки, способным повлиять на стоимость реализуемого имущества, но не указанным в договоре или приложениях к нему. В случае наличия в договоре условий сделок, влияющих на цену фактической сделки, содержание договора должно иметь однозначную трактовку данного условия и его последствий. Признание налоговым органом таких условий договора, как факторов, влияющих на предельную рыночную цену, строится на принципах разумности и достоверности.
Современный предмет, который мы называем также, как во времена Лермонтова называли конверт с письмом, написанным орешковыми чернилами. Что это за предмет?
Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. 
